高层民用建筑的消防安全在很大程度上取决于消防设备的有效使用。如何使消防设备发挥有效的预防火灾和灭火救灾作用，是物业管理者时常面临的重要问题。笔者通过实践认为，通过积极有效的消防设备现场管理，可达到尽可能地避免或减少损失的管理工作目标。现将有关高层民用建筑消防设备的现场管理一些实践认识进行介绍，供参考。
一、高层建筑消防安全管理的特点及常见室内消防设备简介
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）规定：高层民用建筑（以下简称“高层建筑”）是指新建、扩建和改建的高层建筑及其裙房：十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅），或建筑高度超过24m的公共建筑。当前，高层建筑越来越多地投入使用，消防安全问题也随之不断地产生，造成了人和财产的损失。为便于说明，先简单介绍高层建筑消防安全管理特点及常见室内消防设备。
（一）高层建筑消防安全管理特点
从物业管理实践活动来看，高层建筑消防安全管理具有如下特点：
1．高层建筑复杂性。
一般来说，高层建筑具有楼层多，聚集人群多，设备设施多，建筑物高度高、工程造价高等“三多”、“两高”等因素，相对其他民用建筑具有复杂性。
2．依赖室内消防设备程度高。
目前我国消防灭火装备扑救高度的能力有限，因此，确保高层建筑消防安全，在很大程度上依赖于高层建筑室内消防设备系统的完好和有效使用。
3．消防设备管理难度较大。
高层建筑室内消防设备因点多面广，运行条件复杂，完好要求较高，加上现场管理专业性强等因素，具有一定的管理难度。
（二）高层建筑常见室内消防设备简介
高层建筑消防设备主要是指与建筑物相配套的各种设备（含装置、器材）、设施及系统的总称。目前常见的室内消防设备大致可分以下五类：
1．火灾自动报警系统。
火灾自动报警系统一般由火灾探测器、手动火灾报警按钮及火灾报警控制器等组成。火灾自动报警系统一般有区域报警、集中报警和控制中心报警等三种系统，在高层建筑中常用的是控制中心报警系统。
2．消火栓给水系统。
对高层建筑来说，该系统主要是指室内消防给水系统，即高层建筑内部设置的消防给水系统。一般来说，消防栓给水系统由消防水源、消防泵机组、给水管网、控制装置、消火栓、水泵结合器等组成。
3．固定灭火系统。
该系统的自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等。对高层建筑来说，自动喷水灭火系统是所有固定灭火系统中使用最广泛的，其常见的闭式系统因其扑救灭火成功率高，使用非常普遍。
4．消防联动系统。
在高层建筑中，该系统一般与火灾自动报警系统组成火灾报警与消防联动控制系统。一般来说消防联动系统所包括的二级子系统有：防烟系统、排烟系统、防火卷帘系统、防火门系统、电梯迫降系统、紧急广播系统等。该系统还通过联动模块和控制装置对诸如切断非消防用电、声光报警、启动消防泵和喷淋泵等进行联动和控制。
5．其他消防设备与灭火器材。
常见的设备与器材有发电机组、应急照明、疏散指示灯、手提式灭火器等。
针对上述安全管理特点和室内消防设备来说，物业管理处应精心组织现有人员，结合各自现有工作，在分工负责的前提下，又协作配合，以减少专业人员不足带来的困难。
二、消防设备现场管理涉及的主要工作
高层建筑消防设备现场管理，是指人们对高层建筑消防设备的使用、值班、操作、运行、看护、检查、维护和修理等环节所开展的现场管理活动。高层建筑消防设备现场管理涉及的主要工作，一般有制度建设、专业培训、值班或看护、巡视检查、日常记录和总结完善等，其中最基本的是人员管理、使用管理和巡检管理等三项活动。
1．制度建设。
制度建设是设备现场管理的基础性工作。建立和完善有关规章制度，是规范人们行为，指导人们相关活动的保证。从实践角度来看，制订和落实制度有六项要求：实际又实用；具体又易懂；上墙或成册；工作有指导；责任要分明；考核有依据。
一般来说消防设备现场管理制度可分为三类：
（1）应急预案类。主要内容是应急措施及程序。如《消防应急处理预案》、《应急发电预案》等；
（2）管理规章类。主要是岗位职责和责任制度，如《防火安全管理制度》、《消防设备管理制度》、《消防安全奖罚制度》、《消防培训管理制度》、《消防安全岗位职责》等；
（3）操作规程类。主要是各类设备操作、使用维护、巡视检查、维修保养等方面的规定和要求，如《火灾报警器操作规程》、《喷淋和消火栓系统检查管理规定》、《消防设备器材使用管理规定》、《消防设备设施保养规范》等。
2．专业培训。
消防安全责任重大，各岗位都有一定的专业要求，因此，人员专业培训是消防设备现场管理的基础工作。专业培训的主要目的是持证上岗和熟悉业务，要求消防设备现场管理重要岗位人员在上岗前接受专业的教育培训，符合要求的才能上岗工作。如浙江省消防操作人员就需持《从事固定消防设施操作工作》、《物业消防管理》上岗证上岗，单位法人或管理处负责人就应持《浙江省消防管理人员》证从事管理工作。
3．设备值班或看护。
设备的值班和看护是设备使用管理中两项重要活动。值班人员或操作看护人员通过对设备的开机操作、运行观察、过程调节、维护保养等活动，开展设备的日常使用管理。对现场设备值班和看护等管理工作来说，维护保养是一项主要工作。
4．设备巡视检查。
它是巡检管理的核心工作，主要是针对无人值班或无人看护的在用设备，通过人们的巡视检查进行管理。有关内容可见本文的消防设备巡检管理部分。
5．日常记录。
日常记录是考核管理工作的根据，分析问题的资料，区分责任的依据。对现场管理工作尤其是使用管理和巡检管理，应建立起一套实用的记录文件和管理制度，为开展有效的现场管理提供原始材料。日常记录的基本要求是：要情有记录，内容要准确，存档应及时，保管须妥善，问题紧分析。
6．总结完善。
设备现场管理活动是一项在实践活动中不断完善的工作，因为许多因素都可能导致新问题的出现，因此，要不断地总结经验，使管理体系不断完善。
三、消防设备现场管理三项基本活动
从实践的角度看，消防设备现场管理工作基本内容为人员管理、运行管理和巡检管理，上述工作都与这三项活动有关。
1．人员管理。
一般来说，物业服务企业可对人员实行两级管理，一是公司领导和专职部门对物业管理处负责人的管理，检查与考核管理处负责人及其对下属人员管理的工作；二是物业管理处的负责人对各岗位人员进行的检查与考核。由于消防安全工作具有责任追究严格、工作专业性强等特点，因此，强化对有关人员的管理是消防设备现场管理有别于其他行业的一项基本活动内容。人员管理涉及的主要内容有：是否持证上岗；是否按规章制度操作和管理；是否有专业的技能培训；是否熟悉本职业务要领、程序和应急措施；能否熟练地操作、检查、维护好设备；是否掌握常见轻微故障的排除技能等。
2．使用管理。
使用管理，是指人们对设备在使用过程中开展以日常维护为主的各项管理活动总称。使用管理对有人值班或有人看护的设备来说，以值班人员和操作人员为主，负责进行设备的日常维护。对无人值班或无人看护的设备，其使用过程的维护工作主要由巡检人员负责。
从实践角度来说，日常维护工作一般分为防护性维护和排除性维护。防护性维护工作一般有：对设备及其机房的降温维护、除湿除潮维护、防晒维护、防雨防水维护、保温维护、防震维护、电气稳压维护、防尘除尘维护、防小动物维护、防盗防破坏维护等措施；排除性维护工作一般有：涂漆防锈维护、消除机械零部件不灵活现象、按要求对运动机构进行润滑、紧固电气接地连接节点、调整间隙、堵塞漏油漏水等。
3．巡检管理。
巡检管理的。巡检管理是消防设备现场管理最基本、最重要的活动，其工作重心是检查工作。一般来说，消防设备的巡检管理包括巡视检查、维护保养、简单修复、记录总结等内容。对于巡检的项目，要求在对现场设备进行摸底调查的基础上进行分析归类，最后编制检查项目表。巡检管理人员根据项目表开展工作，且在实践活动中不断完善巡检项目。
四、消防设备巡检管理实务介绍说明
所谓巡检管理，是指人们对处于无人值班的，或处在无人看护的备用和待用设备进行巡视检查、维护等管理活动。巡检管理的目的是延长设备使用寿命，降低设备故障率和维修费用。巡检管理以设备人员和保安人员为主，其他管理人员为辅，根据事先对现场设备调查基础上编制的《检查项目表》和《检查维护记录》进行检查、维护和记录。下面分别按消防设备系统的分类，介绍说明巡检管理的实践内容和方法，供有关人员参考。
（一）火灾自动报警系统巡检管理典型实践活动
火灾自动报警系统巡检管理项目较多，本文仅针对与火灾探测器和火灾报警控制器有关的重要检查项目。
1．火灾探测器（以下简称“探测器”）的巡检管理。
一般情况下，值班人员是不能擅自离开岗位，因此，当值班人员通过火灾自动报警系统自动巡检中发现的探测器报火警信号时，应及时地通知巡检管理人员到报警探测器安装现场进行信号真伪辨别。由于目前国产器件的误报率较高，人们查看到的信号既可能是真正火灾信号，也可能是假信号的误报，即器件本身问题所产生的非真正火灾的假信号，因此，需要值班人员通过编码表或系统资料库检索，查找信号相对应的报警区域，通知巡检人员对报警区域进行火情检查，如确属火情即刻按预案启动火灾扑救程序；如查实是误报的，则暂时屏蔽误报探测器，即暂时将该探测器退出系统。产生探测器误报的主要原因有质量问题和污染问题，人们屏蔽探测器只是暂时行为，应在不久之后由专业人员查明原因，属质量问题的更换，属污染问题的清洗修复，及时安装，恢复系统对探测器的巡检。必须注意的是不能使探测器长期处于被系统隔离的状态，万一在该探测器监视范围内真的出现火情，则由于该探测器被屏蔽而不能报火警，延误时机，从而酿成火灾。
2．火灾报警控制器（以下简称“控制器”）的巡检管理。
这项工作是由巡检人员配合值班人员对系统检查和电源检查。一般情况下控制器设在消防控制室内，值班人员除通过系统对探测器巡检、信号显示、迅响报警等检查系统是否正常外，还应在巡检人员的配合下，通过对消防事故广播的试运行检查其是否完好，巡检周期一般为一个月分楼层检查广播喇叭1次，一年内通查全部。控制器一般都有消防专用电源，火灾发生后，系统是靠消防专用电源供电运行的，因此电源检查非常重要。对于消防专用电源的电压检查，值班人员一般也要在巡检人员的配合下进行，频度为一周1次。
（二）消火栓给水系统巡检管理典型实践活动
消火栓给水系统的主要巡检管理对象是消防泵机组、消火栓等。高层建筑外部提供的扑救灭火能力有限，一定要立足于自防自救，其中室内消火栓给水系统是否完好，供水是否到位就非常关键。为此，防火措施之一就是确保消火栓给水系统的完好和具有一定压力的消防水到位。
1．消防泵机组。
对我国《高层民用建筑设计防火规范》所要求配置的主、备消防泵机组，巡检人员要定期进行点动方式的试运行。一方面观察系统的压力表，另一方面操作电气开关。由于系统是封闭的，加上系统内的水是不可压缩的液体，因此，点动时间要严格控制，当观察到压力表指针上升动作时即刻停泵。试运行频度为一月2次。
2．消火栓及供水状况。
采用带有压力表的、口径为Φ65专用消火栓检查器（可自制）对各楼层消火栓进行检查，每月一次。巡检人员可采取抽查方式，但一年内应对全部室内消火栓进行1~2次检查。具体方法是将专用检查器扣紧在栓口，缓慢地打开消火栓阀门，待检查器的压力表指针上升时关闭消火栓阀门，以查验消火栓完好和消防用水到位情况。
（三）固定灭火系统巡检管理典型实践活动
对于高层建筑来说，自动喷水灭火系统是及为重要且也是对初期火灾扑救最有效的设备。该系统巡检项目较多，本文仅就常用的自动喷水灭火湿式系统巡检管理实践予以说明。
1．喷淋泵机组。
高层建筑的喷淋泵的配备、试运行频度、方法均与消防泵机组相同。
2．自动喷水灭火系统。
利用分布在系统管道末端的放水阀门对水流指示器进行检查，方法是打开阀门放水，检查水流指示器是否动作，即能否及时发送报警信号到消防控制室，从而判断系统对该区域是否具有自动灭火和报警功能。巡检频度为每两个月1次。
3．定温闭式喷头。
每月1次对所有喷头进行保洁维护，检查并排除其周围的遮挡物。对喷头做保洁维护时，应注意用软刷子轻轻除去附在表面的灰尘和杂物，不能损坏玻璃管。
4．湿式报警阀。
其作用是开启和关闭管网的水流，传递控制信号至消防控制室，并启动水力警铃直接报警。巡检时利用湿式报警阀旁的泄放试验阀进行放水试验，以验证系统水力警铃的报警功能。一般来说，巡检频度为每半年1次。
（四）消防联动系统巡检管理典型实践活动
由于目前国产控制模块器件可靠性不很高的原因，消防联动系统的自动运行存在着误动作或不动作的风险，况且许多妨碍联动设备正常功能的因素是系统本身难以检测和排除的，因此人工巡检非常必要。除有能力确保安全的条件下使系统处于自动控制状态，对系统联动功能进行检查；但主要的还是巡检人员经常进行的人工巡检工作。
1．防排烟风机。
一季1次对防烟风机和排烟风机进行巡检。巡检人员到设备现场开机试运行，检查开关装置是否灵活可靠，检查并排除影响风机进、排风口气流的遮挡物等。
2．送风口和排烟口。
在常用的机械防排烟系统中，送风口和排烟口的机械灵敏度常被忽视。因此，除了消防控制室进行远程控制送风口和排烟口动作外，还需要一季1次地人工巡检。具体方法是，对所有的送风口和排烟口进行手动操作，开启和关闭送风口和排烟口的机械开启装置，应灵活无阻碍。对于不灵活的要在运动机构相关部位加油润滑，不然电动信号送到位时，送风口和排烟口也因机械运动不灵而打不开，妨碍其正常使用功能。
3．防火卷帘。
它具有分隔防火分区的作用。巡检时要检查其是否能放落到底，排除妨碍下落的阻挡物。巡检频度应一季1次。
（五）其他消防设备与灭火器材的巡检管理典型实践活动
下面仅就部分重要且常用消防设备与灭火器材的巡检管理实践进行说明。
1．发电机组。
在市网供电系统停电或失电后，只有发电机组为消防设备的运行提供电源，因此，必须保证其在紧急情况时可靠运行。发电机组除常规维修保养外，还需要一月2次的不送电试运行，每次5~10分钟，重要检查项目有机组运行是否平稳、有否异常杂音、电压、频率、水温、油压等指标是否符合要求。此外还有一般的巡检项目，如设备及机房卫生状况、燃油箱油量、高压油泵和调速器润滑油量、机器的“三漏”情况、仪表完好、高压油泵和传动联接盘有无松动、散热器冷却水、电瓶充电等。发现问题及时排除维护。
2．应急照明。
对于重要的建筑部位，如楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、配电室、消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机室、电话总机房、人员密集的场所、公共建筑内的疏散走道和居住建筑内走道长度超过20m的内走道等要设置应急照明。对于上述部位没有设置应急照明的，应按规范要求及时配置。巡检时要停电试开，检查能否正常开启照明，如有故障应及时排除。一般情况一月1次检查所有应急照明。
3．疏散指示灯。
一般疏散指示灯都有人工测试按键，以试验其在停电后是否开启照明。因此，在巡检时要逐一进行试按，检查是否正常开启指示照明，如果检查中发现故障的应立即修复或更新。
4．手提式灭火器。
在重要防火区域内配置一定数量的手提式灭火器会在存放过程中逐渐失效，压力降低。因此，巡检时要逐一检查其压力表上的指示值，当指针进入无效区时要立即充装，如果发现操作机构锈蚀严重影响使用的，要加以更新。巡检频度为一季1次。
五小结
1．消防设备现场管理以尽可能避免或减少损失为目的，因此在高层建筑消防设备现场管理的实际工作中，人们要时常具有“预防第一”观念，尽量发挥这项工作的预防作用。
2．由于消防设备现场管理工作难度较大，应注意轻重缓急，在工作中先抓重点和关键，后再逐渐解决细节问题。
3．目前高层建筑的消防设备大部分巡检管理工作还须人工进行，因此加强对有关人员素质和行为的管理是消防设备现场管理的一大特点。
4．大部分高层建筑消防设备工作在无声无息状态，因此消防设备现场管理，尤其是巡检管理显得更为重要，对于消防设备现场管理中所发现的问题要适时解决，不能心存侥幸。
5、上述实践是在一定条件下的活动，因此许多做法和经验仅供参考，如巡检频度，检查项目等，读者要结合自身实际，加以调整和补充，以期达到较好的工作目标。
参考文献
[1]《物业设备与设施》付小平主编，中国财经出版社ISBN-7-5005-5438-9，20**年9月第1版，p127
[2]《最新建筑消防工程设计施工验收与技术规范标准手册》徐帮学主编，珠江出版社ISBN-7-806898-009-2/1-401，20**年6月第1版，p630
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：谈物业管理企业会计核算方法
谈物业管理企业会计核算方法
物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。
一、管理费、保安费、保洁费
管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。
保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。
保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。
按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用“公共性服务费”概括，可在“经营收入”下设立“公共性服务收入”二级核算科目。
与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在“经营成本-公共性服务支出”账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在“经营成本-公共性服务支出”下应当设立以下三级明细账户。
1、管理人员工资及附加。
2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。
3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。
4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。
5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。
6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。
7、法定税费。
8、法定利润。
二、设备运行费
设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的（底层不收）用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。
对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户“房屋设备运行费”，在“房屋设备运行费”账户下设“设备运行费收入”和“设备运行费支出”两个二级账户，在“房屋设备运行费-设备运行费支出”下可增设“电梯电费”、“水泵电费”、 “电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”和“其他设备养护费”这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“房屋设备运行费-运行费收入”；支付相关成本时，分别借记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记“房屋设备运行费-运行费收入”科目，分别贷记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。
另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在“经营收入”下设“设备运行费收入二级账户，在“经营成本”下设“设备运行费支出”二级账户，另外在“经营成本-设备运行费支出”下再设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”、“其他设备养护费”和“设备运行费结转”等七个三级账户。受到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“经营收入-设备运行费收入”，支付相关成本时，借记“经营成本-设备运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记“经营成本-设备运行费支出-设备运行费结转”科目，贷记“房屋设备运行费”科目，“房屋设备运行费”账户性质同前。
我认为后一种观点较为可取。
三、维修费
维修费是物业管理公司向业主收取的专门用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和能耗的费用。维修费由物业公司先行预收，后按实结算。维修费的收取标准政府没有明确规定，根据经验我认为一般在0.15~0.30元/平方米*月为宜。
维修费的核算方法如同设备运行费一样也有两种观点。采用第一种观点的应设立一级负债类账户“维修费”，在“维修费”账户下设“维修费收入”和“维修费支出”两个二级账户，为了加强明细核算应在“维修费-维修费支出”下增设“房屋养护费”、“绿化养护费”、“其他公共设施养护费”、“公灯电费”和“维修费结转等五个三级账户，维修费的账户性质与实务操作同”设备运行费“科目类似。
四、房屋维修基金
房屋维修基金是指物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共有设施设备维修基金。根据有关规定房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的35，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。房屋维修基金主要用于房屋公用部位、公共设施设备的大修和更新。房屋维修基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。房屋维修基金的利息净收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转作房屋维修基金滚存使用和管理。
对于房屋维修基金的会计核算处理，沪财会（1999）182号文附件二《物业管理企业会计核算补充规定》代管基金中已有详细说明。它对于物业大修收入要不要进入经营收入的判断依据是该项工程是企业自己承接的，还是发包的。如是本企业自己承接的则收取或转入物业大修收入在“经营收入”科目中核算。如是发包的，则只在“代管基金”科目中反映。另外需要说明的一点是补充规定中的代管基金只设了一级科目，没有下设明细账，我认为这样做不利于账目的公布和原始本金的核对工作。
所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”和“物业工程费用”等四个二级明细账户。其中“补充基金”主要核算物业管理公司利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用扣除必要的成本后转入房屋维修基金账户的部分。“物业工程费用”主要核算经业主委员会签字认可的应从房屋维修基金中列支的物业工程费用部分。年终时，“代管基金-物业工程费用”应全额先冲销基金利息、不足部分冲转补充基金，借记“代管基金-基金利息”，贷记“代管基金-物业工程费用”，如利息收入不足以弥补物业工程费用则差额借记“代管基金-补充基金”。“代管基金-补充基金”的借方余额表明动用的本金数，“代管基金”的贷方余额表示房屋维修基金的结余数，当房屋维修基金的结余数低于原始本金的30%时，需要再次募集维修基金。代管基金是物业管理公司的长期负债，应在其他长期负债下列示。
五、停车费
物业管理公司在管理服务的过程中，可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权，所以政府发文规定该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务，诸如停车费的收取，物业管理公司是需要付出相当大的努力的，所以我认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费，应在“经营收入”账户下设立“停车费收入”二级账户，在“经营成本”账户下设“停车费支出”二级账户，在“经营成本-停车费支出”下分设“车管员工资”、“收费劳务费”、“其他停车支出”和“停车费结转”等四个三级账户。计提收费劳务费时应借记“经营成本-停车费支出-收费劳务费”，贷记“经营收入-手续费收入”。月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金，借记“经营成本-停车费支出-停车费结转”，贷记“代管基金-补充基金”。
六、其他有偿经营收入
物业管理公司在目前的政策倾向下，只有是保本微利，甚至是亏损的。然而企业的最终目的是为了获取经济利益的最大化。怎样才能缓解这个矛盾呢？我认为物业管理公司只有在依托业主的基础身上，搞多种经营，大力开拓各种有偿服务的市场。如开展代购商品服务、代做房屋租赁、置换中介等。经营规模越大，管理成本就越低，效益就越好。
为了核算此类经营收入可在“经营收入”下设“有偿服务收入”二级账户，在“经营成本”下设有偿服务支出“二级账户，如单个经营项目规模特别大的可但列明细。
七、代收款项
物业公司在管理服务中必然要向业主收取一些代收代付款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费、各类押金及代收的房租等。这类收入原则上不属于物业公司的经营收入，除非物业公司收取的代收款项中包含代办手续费等服务收入时，则借记“代收款项-水电费”等科目，贷记“经营收入-手续费收入”将手续费收入转出。
篇3：物业公司装修管理怎么更有效
物业公司装修管理怎么更有效
多年的物业管理处主任工作经验，让我深深感到装修管理工作的重要性。对于业主来说，装修管理中要把握的东西太多，本文以与物业服务公司直接打交道的那部分为例写一下自己的心得感受。
部分业主装修基本上是首次装修，很多需重点把控的地方往往把控不住或把控不及时，从而为居住以后埋下隐患，如果物业服务公司能制作一套装修流程，在业主办理装修手续时一一告知业主，同时在装修巡视的过程中，视业主装修的进度向业主告知需重点把控的阶点，引导业主做好重点部位的施工和现场的监理，相信会提高业主对物业服务公司的满意度。这就是提前介入的重要性。
制作装修类流程指引
装修工作复杂多样，第一步要做的就是：各物业管理处应在小区入伙之初，就要针对小区所处的现状，分析业主构成情况、周边建材市场档次，进行系统充分的分析和调研，争取制定相应的方案，然后在业主办理装修手续时，向业主提供一份相对专业的流程建议书，其中包括建材选择、重要控制阶点以及现场监理需要注意的事项，让业主感受到物业服务公司的精细化服务，也许会给业主带来一定的帮助。
要注意的是，装修申请书的审批一定不能只看申请书而断章取意，一定要深入到现场，对照图纸核实拟装修项，以确保不出现违规装修，有些项目在现场向业主讲解的效果，远远高于纸上谈兵，这样更容易获得业主的认可和好感。如：有的物业服务公司会在装修审批单上批注：“按公司规定封闭阳台”，按公司规定，对着图纸能讲的通吗？就算是能讲的通，业主能听懂吗？所以说，自装修审批之时，就要注重现场的管理和沟通，而不是简单的照本宣科，事前充分沟通，远比违规装修发生后去善后更让人容易接受。
在装修的各个环节，管理处装修巡视人员要替业主把控好重要装修阶点，以专业的眼光和专业的能力介入进去，这样才能向业主提供一份物超所值的服务。这就要求我们，在装修巡视的时候，一定要深入到装修现场，积极的跟现场装修工人沟通，必要的时候跟装修现场监理人员及设计师沟通，明白设计师的理念和施工的精髓，只有我们先弄明白了这些，才能有发言权与业主进行沟通，也只有我们提前掌握了装修重要阶点，我们才能及时的向业主提出建议。
在水电的定位上，要建议业主多安装一些插座、在一些需要取水的地方安装水龙头以及设置一些必要的地漏。做到这些，就要要求我们注意搜集这方面的案例。在业主办理装修手续时根据平时与业主的走访和收集的一些案例向业主灌输一些必要的常识，如：现在是个电器信息化时代，各个部分可能都会需要用到电，如果安装墙面插座不够多时，在日后使用的过程中可能就会导致另外接插排，这样一是不美观，二是也会带来一定的安全隐患；装修行业内有一句俗话：地砖没有铺上前，改什么都可以！这也说明，一些水管的布设和地漏点的选择一定要有前瞻性，一些管道的布设也不一定要全部听从装修公司的，如：在装修设计之初，设计师和监理人员就建议厨房不要做地漏，他们给出的理由是：一是现在是整体厨柜，基本上不会漏水；二是安装了会不美观。业主可能头脑一发热就听信了他们，结果到后来却发现这是一个极度愚蠢的决定：厨房没有地漏，万一水管破裂和漏水，污水往哪排？更何况一般情况下，房间的进水管的总闸一般都会设置在厨房；再说了，他们所说的一般情况下不会，万一特殊情况发生呢？所以物业服务公司如把此类隐患提前告知业主，实为锦上添花之举！
同时，如果该业主的房屋是大户型，从节能降耗的方面还应建议安装热循环水系统，这就需要提前的埋管和布设管道。
引导业主关注防水施工。在防水施工时，卫生间的防水一定要刷到足够的高度，在做完闭水试验回填时，一定要使用陶粒。目前有些装修公司本着减少成本会偷工减料使用水泥块这往往会给以后的居住带来灾难性的后果。
各种“安装”的把控
房间施工完成后，所面临的就是电器和家具的安装。电器的安装管理处就是起到一个协助的作用，但是一些合理的提示仍是非常有必要，如：帮业主理清安装的先后顺序，以及哪些电器是可以一天内完成的，哪些电器安装是需要别的电器售后配合的，给业主列上一个详细的清单，相信业主不会因为我们的“嗦”而生气。
注意各种安装给小区造成二次污染，如：安装家私电器时，有没有乱丢弃纸皮、木架、泡沫等，此时应要求门岗在送货人员及安装师傅进场时就要进行提示；安装日期时间规定跟业主的刚需产生对立。现在大部分物业服务公司都会规定在周六日和节假不允许进行有噪音施工，但是实行下来往往会遭到一些刚需业主的抵触，从而使该规定处于一个尴尬的位置，如：某业主周六日需要安装一台空调，需要在墙上打孔固定。这个时候我们的工作人员发声了：根据业主管理规约和管理处的相关规章制度，不能在节假日进行有噪音的施工，然后直接拒绝！该业主就发话了：我周一至周五要正常上班，我周六日不安装，我什么时候安装？
事到这个份上，物业管理人员怎么办？是毫不动摇的执行制度，还是从人性化的角度有弹性的执行制度？相信没有部门负责人的点头，他们是很难做到决定！所以说：此项制度从制定上就欠缺考虑，只是看到了一些雷打不动的东西，而没有真正的从为业主服务的角度去理解一些业主的刚需，如果能将此项规定修正为：节假日和周六日原则上不允许进行有噪音的施工，如有噪音施工，统一安排到每天的下午15∶00-17∶00进行施工，同时需施工的业主应配合管理处向受影响业主做好解释工作，应属于一项三方都可以接受的范畴。
装修完成后，业主们往往会打开门窗清除房间内的异味，这个时候我们就要提醒业主在阴雨天气及时的关闭门窗，以免损坏到内墙面及家私电器；另外，根据相关规定，新入伙小区当地的税务管理部门一般会要求管理处代收“装修税”，而管理处代收此种税费往往无法被业主接受，因此管理处的解释往往得不到业主的理解；此时就应运而生了很多所谓的“业主自装”，根据税务局的规定，自装单位是可以不用“装修税”。
但是根据物业管理条例和装修装饰管理条例，没有装修资质的单位和个人是不得进行承接和进行装修作业的，而审查装修企业和相关装修人员的资质又是装修管理的一项重要工作，所以这就要求我们的工作人员在办理装修许可证时，客服人员和工程审批人员要跟业主进行充分的沟通，同时工程主管人员要认真把关，不要给项目留下隐患，我们不能确切识别证件的真假，但是我们可以保证物业服务公司在装修申请审批程序上的合法！
《城市开发》/20**0122
篇4：论写字楼物业保洁管理
论写字楼物业保洁管理
写字楼保洁管理是企业管理中的十大主要内容之一，尤其象高档高层或超高层综合型的商务写字楼，清洁管理不到位直接影响各楼层的企业形象。对于大厦里的保洁管理，尤如一个人的脸面，直接让服务对象感受到的服务前场操作，一个人的脸面如果不洁，怎么能赢得客户的的认同感呢
写字楼一方面要创造写字楼内优外秀的环境，让业主及租户在大楼内工作，生活感到舒适，方便；另一方 面，要通过清洁工作使物业(房产，设备等)得以保值，并为设备提供一个良好的运行环境。
目前，我们全国的的保洁管理在各地处于良莠不齐，一个较好的楼宇物业管理水平，休现在有着较高的顾客满意度。但同时也存在着一些问题。例如，标准写字楼的卫生间清洁不能让业主满意，时而有业主为此投诉；清洁工在对客服务时礼仪不佳，不能做到"微笑服务"，在服务过程中有时也有不够细心的情况，等等。
从行业所存在的问题来看，我们需要进一步提高写字楼的保洁水平。主要是以更高的保洁标准为指导，制订出促进写字楼保洁水平提高的保洁要求和操作规范，并将这些要求，规范落到实处，同时，加强对对服务人员的培训和教育，提高服务水平。
一、建立科学的管理机制
当代一切实务运作，管理为先。保洁工作同样需要科学的管理机制来保障。
1、良好的组织结构
保洁不仅仅是清洁专业的事情，也是与整个物业企业从上至下各级部门相关的事情。应建立一个从上至下的保洁组织结构，如"公司--部门--班组--清洁工"。公司总部主要负责保洁服务的改进与创新，保洁质量的升级等重大事项决策；部门主要负责具体运作，对公司做出的保洁服务决策进行细化，实化，并对保洁工作过程进行监督控制；班组负责组织实施部的各项保洁指令；清洁工负责保质保量地完成自己所承担的保洁任务。同时，还要定义好各级部门之间的接口，使各级部门的保洁工作能很好地衔接。
2、合理的人员配备
保洁是一项涉及范围较广，任务较重的工作，合理的人员配置是保证顺利，有效地实施保洁工作的基础。人员配备的首要任务是明确工作内容，工作负荷，合理地评估每项工作的工作量，主要从完成一项任务单位人工的耗时来考虑，按总工作量与单位工作量所需人数的比值来配备人员数量。(比如一个清洁工清理一个卫生间一次耗时十五分钟，根据需要的卫生间保洁度，一天需要多少次完整的保洁过程清理才能使卫生间整体保持在让业主认同的清洁状态，再就是在一天工作中清洁工不间断地巡场，发现问题及时清理。)其次是要客观地对待人员配备问题，需要多少人就应该配备多少人。
3、鲜明的岗位职责
无论是管理学或是如ISO9000质量管理体系这样的标准中都对建立岗位职责有着很明确的要求。岗位职责必须是鲜明的，让每个员工都很明确地知道自己需要做什么，并且工作范围划分清晰，避免出现某项工作可能由甲员工来完成，也可能由乙员工来完成，结果谁也不来完成的情况。
4、合理的工作流程
工作流程在项目型的服务中尤为重要，它保证对客服务的快速响应以及保质，可控地完成服务。应对项目型的服务(如上门洗地毯，代家政，代邮政服务等衣有偿收费服务)建立一套完整的服务流程，甚至可以把如卫生间保洁这样的工作当做项目来看待，建立工作流程。在建立工作流程时要注意设定过程监控点，以便对工作过程实行监控，保证工作质量，服务质量。
5、有效的监督控制机制
要使保洁工作能保质保量完成，必须有有效的监督控制机制，应把监督控制分布到保洁工作的各个环节，并切实抓好监控工作。监督控制机制包括过程监控和结果验证，过程监控是在保洁工作过程的不同阶段设立检查点，进行检查，结果验证是在某项保洁工作完成后对保洁效果进行检查。过程监控和结果验证都是必须的，缺少任何一个方面都会达不到良好的监控效果。现在某些清洁工作只进行了结果验证而无过程监控，所以在出现不理想的结果时难以找出原因。
6、良好的沟通体系
良好的沟通是工作有效性的催化剂，也是管理决策的有力辅助。现在清洁专业缺乏从上而下的工作链形式的沟通体系。
良好的沟通体系应该是公司的决策，指导精神布置到管理处后，部门在细化实施过程中将遇到的问题，总结出来的意见反馈给公司，公司对反馈的问题，意见进行参考，对决策进行调整，将新的决策，指导精神往下灌输，这样形成一个循环体系，促进持续改进工作。
二、导入更高的管理标准
现在国内很多物业企业都开始有目标的提升自己，实施了ISO9000(2000版)，各专业都已系统化，规范化，包括清洁专业，但是清洁专业还需要双约束管理标准，那就是需要导入ISO14000环境质量管理体系。从某种意义上讲，ISO14000是在ISO9000基础上对一些公司提出的更高要求。同时，实施ISO14000对企业而言也应该是一项蕴含着许多商机的新型的环境经营战略。通过不断的清洁环境评价，管理评审，体系审核(内审和外审)活动，推动这个体系的有效运行，推动管理处清洁专业工作质量的持续改进，从而加快此方面的进程。
业主总是崇尚自然，希望生活在一个空气清新，幽雅宜人的环境中，这是清洁工作的奋斗目标。
三、灌输"人本化"的服务理念
真正贯彻"以人为本，服务第一"的理念，无论是公司管理上或是员工对客服务中，都应该做到把业主的满意放在第一位，贯彻"不仅是做事，更重要的是对人进行服务"的思想，提高对客服务意识，增强服务技能。而不能做语言上的巨人，行动上的矮子。
四、市场化的服务组织
公司的保洁服务应朝高质量，多样化的方向努力，在社会分工越来越细的今天，应导入"集成服务"的观念。物业是一个平台，一个随着社会变革和人们的生活观，价值观进步而不断延伸的平台。任何一个物业企业，不可能包揽所有最好的服务，但却可以通过市场化运作，充分利用物业这个平台或服务市场，从社会各行各业中，引入佼佼者，通过集成，形成自己的顶级品牌服务。保洁也是如此，比如，如果某公司在保洁工作的某一项目上有着明显的专业优势，那么可以把该项保洁工作承包给该公司(象灭鼠承包和食堂清洁管理已在部分国内大公司实行)。
五、加强内部培训
1、服务意识和服务技能培训
在绿化保养，零干扰服务，清洁巡查，言行规范等多方面在清洁管理活动中要真正规范起来，由于清洁工整体文化程度较低，服务意识，服务技能上比较欠缺，需要在这些方面对他们加强培训，强化服务意识。同样，管理层的相关人员也要加强自身多方面的素质培养，这样才能让服务意识和清洁工作技能在现有基础上再上一个台阶。同时，各层次员工都应培养"自我挑战"意识，有挑战才可能有提高，才会动脑筋去思索工作中存在的问题，才有动力去寻求解决问题的方法。
2、加强培训的效果监控
每周部门清洁主管，领班都应会对清洁工进行培训，但效果体现得如何呢，任何行业的培训，应加强这一培训活动效果的监控，比如，每次培训时可以请一个本部门其它专业的主管或其它部门的主管(甚至部门经理)到现场旁听培训，对培训做出评价意见，提高培训质量，监督培训效果。也可以采用培训后问卷调查形式、改善培训效果。
篇5：探讨小区智能化物业管理
探讨小区智能化物业管理
序言 在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。
本文通过对小区物业自动化管理系统的方案介绍，探讨一下目前国内智能小区一种可实现方案。
一、物业管理计算机化
随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来越庞杂，人们对物业信息的处理要求日益提高，因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然，发展电子计算机在此领域的应用，这是物业管理手段现代化的发展方向。
只有利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，才可能实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，这样才能使物业管理走向现代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。
1.1房产管理子系统
1.1.1房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。
1.1.2业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息，进行住户的入住和迁出操作，户主的照片。 1.1.3产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息，进行产权分配的操作。
1.2财务管理子系统
实现小区帐务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。
1.3收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）
物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上，应该是物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用，包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等，此外还包括日常各种服务收费，如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。
1.3.1收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。
1.3.2收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目，为费用收取做准备。
1.3.3费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每一套户的各类费用收欠情况。
1.4图形图像管理子系统
主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图，套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。
1.5办公自动化子系统
在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台，实现充分的数据共享，内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。
1.5.1文档管理将物业公司发布的文件分类整理，以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。
1.5.2收文管理文件的收发、登记、管理。
1.5.3报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。
l.5.4接待管理对公司的来宾来客进行登记，为编写公司大事记提供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。
1.5.5事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记，为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。
1.6查询子系统
查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询的范围不同，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。 为领导了解小区管理状况和决策提供依据。 为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。 为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。
1.7Internet和 Internet服务子系统
小区租用专线，自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息，提供电子信箱服务:对内形成Intran剖，实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布，网上购物等。
1.8维修养护管理子系统
1.8.1房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。
1.8.2设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。
1.8.3统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。
1.9公用模块及系统维护
在以上子系统中，都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。
1.10 IC卡管理子
IC卡作为一种信息的存储和传递媒体，在现代社会中得到越来越广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通，用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通，是小区信息化标志之一，能够提高业主的生活水平，也使物业管理自动化更加成熟。
IC卡一卡通有以下特点: 在小区范围内用IC卡取代了现金交易，方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。物业管理以IC卡为媒介，杜绝了现金流通，财务管理可以自动建立各种帐目，自动生成统计用的各种报表，自动建立卡片库，具有多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率，堵塞了财务管理的漏洞。
卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制，使其在安防系统中有效或无效，有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡和业主卡〉能够区别对待小区用户和服务人员。
IC卡固有的安全性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性，IC卡的不可伪造性也保证了安防系统的可靠性。
IC卡系统功能可分为两部分:金融应用和非金融应用。金融应用中，IC卡作为存折或钱包使用，可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能，包括: 迸出楼门，IC卡可以作为钥匙，这种钥匙不会被伪造。 迸出停车，场，作为合法身份的凭证。 迸出小区大门，作为一种身份证明。 作为娱乐场所的会员卡等。
以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位，其工作人员也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融应用中的支付功能，还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中，所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人，卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡，作为流动人员的临时身份证，设置会客卡，作为来宾或来访客人的临时身份证等。
小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作，IC卡系统的财务管理，与各消费场所进行金融结算。 考虑到小区的多种应用，包含了电子支付、身份认证等各项功能，小区拟采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用户使用。
二、公用设备管理
现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制，实现设备管理系统自动化，起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。
根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内容主要包括:
2.1电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。 高压配电之电流、电压及有功功率监测。 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。 各种负载的电流监测。 自动开关、母联开关的投切与故障报警。 多台开关的逻辑控制。 各层配电的状态与故障监测。
2.2给排水系统智能化管理
给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。
给排水系统的智能管理有以下功能可供选择: 各水箱、水池、低位预警。 各水泵之运行状态与故障集中监控。 生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。 废水池水位控制水位最高限(HH)报警及夜间抽废水控制。 各水泵定期自动开列保养工作单。 各泵轮流交互使用。 设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状，自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。
2.3温度、压力、流量检测: 检测供回水温度、压力、流量。 自动检测总管压力。 自动检测补水泵运行状态。 根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。 开关机过程控制，自动控制相关泵的启停:根据用户侧供水温度，自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力，确定补水泵的启停。 热水循环泵的启停控制。 供热温度的自动调节。 显示各测量参数，修改各设定值。
2.4风机的启停状态
送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性，自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可供选择: 按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。 送排风机状态监控、故障报警。 火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。 正压送风机状态监控，故障报警。
2.5照明智能化
电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。 庭院照明。 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯及路灯时序控制。
2.6电梯运行状态及故障报警
电梯故障及具体故障类型。 各部电梯运动方向。 各部电梯供电电源状态
2.7小区安防系统
2.7.1闭路电视监控系统
闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地，对小区的人流进行动态控制。
各监控点的图像信号，可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。
2.7.2门禁系统
门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合，主要用于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。
2.7.3巡更系统
巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全。
保安值班人员开始巡更时，必须确认好设定的巡视路线，在规定时间区段内顺序达到每一巡更点，以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中发生意外情况时，及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来，详细列出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料，以便核对保安值班人员是否按照规定，对每一个要求的巡更点进行巡视，以确保小区和业主的安全。
巡更资料可贮存在电脑内，供随时查询，并作考勤记录。
三、家庭智能管理
家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范，对外通讯等进行集中的智能化操控，使整个住宅运作在最佳状态。它是小区物业管理不可缺少的部分，也是未来住宅智能化的发展趋势。
我们采用在每户设置"集中控制盒"的方式，来实现业主家庭的智能化管理。
3.1信息采集
收集业主家居运行的各种参数，包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示，又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。
3.2可视对讲
自带可视对讲功能，业主可通过它与访客对讲，观察访客，开启单元门。
可视对讲的门口机配备IC卡接口，本楼住户进入时使用小区发放的IC卡。
3.3家用电器的启停管理
对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。
家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码，若家中无人应答时，集中控制机自动接听电话，并给业主提供语音信息，业主在语音提示下进行相应的操作，遥控启动家中空调等电器，使其在业主到家之前提前开始工作，以提供一舒适的环境。
3.4信息服务
业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数，如房间温、湿度，三表读数，被控家电状态等，同时可通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的lC卡接口进行费用的结算。
物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。
3.5申请社区服务
业主需要维修、搬运、送货等社区服务时，通过集中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是，业主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键，业主就与社区服务人员建立了直接的语音联系，业主说出自己的要求。而社区服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。
3.6防入侵报警
连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器，当有入侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。
集中控制盒具有紧急呼救功能，有紧急情况发生时，业主按动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。
3.7友好的人机界面
集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图象外还可用子交字显示，以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。
3.8分级密码操作
集中控制盒的操作分三级密码进行控制，不同级别的操作权限各不相同。
3.9集中控制盒的通讯
集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的 TCPllP协议，这种方式保证了集中控制盒通讯的开放，高速和信息量，也保证了集中控制盒的功能实现。
四、信息网络系统
小区信息网络系统工程的建设总目标和规划如下: 建成小区网络系统，为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。 在物业管理处建成网络中心，实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。 建立社区运行中心、物业管理系统，实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境，为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。 通过网络中心连接lnternet网，满足小区住户获取丰富信息的追求。 提供PPP接入服务，为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术，满足目前/未来应用对带宽的求。
4.提供到住户的10/100M独享带宽。
小区社区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分：
4.1主干网
社区网络系统工程主干网是数据信息流动的动脉，同时担负着信息流动的总调度任务。主干网从功能上来看包括四个方面: 为子网间互联提供高速路由，实现核心高速路由交换。 连接全网共享的高性能服务器，如VOD、lntranet服务器。 实现全网的系统管理和安全管理。 实现国际互联网络的连接，拨号接入。
4.2远程访问
远程访问提供电话拨号访问功能，使得异地住户也可以访问社区网络系统。远程工作站通过拨号接入，采用点对点的协议。
4.3INTERNET接入
社区网络实现与其它网络的互联，使信息交换的范围扩展到整个Internet上。
4.4子网
小区的网络不仅为用户提供服务，同时还连接着公用设备管理、房屋智能管理和安防系统，所以从逻辑上即可划分为这四个子网。
4.5工作组
在各子网下连接的个体或个体群组成了工作组。