篇2：高层民用建筑消防设备现场管理

　　高层民用建筑消防设备现场管理

　　高层民用建筑的消防安全在很大程度上取决于消防设备的有效使用。如何使消防设备发挥有效的预防火灾和灭火救灾作用，是物业管理者时常面临的重要问题。笔者通过实践认为，通过积极有效的消防设备现场管理，可达到尽可能地避免或减少损失的管理工作目标。现将有关高层民用建筑消防设备的现场管理一些实践认识进行介绍，供参考。

　　一、高层建筑消防安全管理的特点及常见室内消防设备简介

　　根据我国《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）规定：高层民用建筑（以下简称“高层建筑”）是指新建、扩建和改建的高层建筑及其裙房：十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅），或建筑高度超过24m的公共建筑。当前，高层建筑越来越多地投入使用，消防安全问题也随之不断地产生，造成了人和财产的损失。为便于说明，先简单介绍高层建筑消防安全管理特点及常见室内消防设备。

　　（一）高层建筑消防安全管理特点

　　从物业管理实践活动来看，高层建筑消防安全管理具有如下特点：

　　1．高层建筑复杂性。

　　一般来说，高层建筑具有楼层多，聚集人群多，设备设施多，建筑物高度高、工程造价高等“三多”、“两高”等因素，相对其他民用建筑具有复杂性。

　　2．依赖室内消防设备程度高。

　　目前我国消防灭火装备扑救高度的能力有限，因此，确保高层建筑消防安全，在很大程度上依赖于高层建筑室内消防设备系统的完好和有效使用。

　　3．消防设备管理难度较大。

　　高层建筑室内消防设备因点多面广，运行条件复杂，完好要求较高，加上现场管理专业性强等因素，具有一定的管理难度。

　　（二）高层建筑常见室内消防设备简介

　　高层建筑消防设备主要是指与建筑物相配套的各种设备（含装置、器材）、设施及系统的总称。目前常见的室内消防设备大致可分以下五类：

　　1．火灾自动报警系统。

　　火灾自动报警系统一般由火灾探测器、手动火灾报警按钮及火灾报警控制器等组成。火灾自动报警系统一般有区域报警、集中报警和控制中心报警等三种系统，在高层建筑中常用的是控制中心报警系统。

　　2．消火栓给水系统。

　　对高层建筑来说，该系统主要是指室内消防给水系统，即高层建筑内部设置的消防给水系统。一般来说，消防栓给水系统由消防水源、消防泵机组、给水管网、控制装置、消火栓、水泵结合器等组成。

　　3．固定灭火系统。

　　该系统的自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等。对高层建筑来说，自动喷水灭火系统是所有固定灭火系统中使用最广泛的，其常见的闭式系统因其扑救灭火成功率高，使用非常普遍。

　　4．消防联动系统。

　　在高层建筑中，该系统一般与火灾自动报警系统组成火灾报警与消防联动控制系统。一般来说消防联动系统所包括的二级子系统有：防烟系统、排烟系统、防火卷帘系统、防火门系统、电梯迫降系统、紧急广播系统等。该系统还通过联动模块和控制装置对诸如切断非消防用电、声光报警、启动消防泵和喷淋泵等进行联动和控制。

　　5．其他消防设备与灭火器材。

　　常见的设备与器材有发电机组、应急照明、疏散指示灯、手提式灭火器等。

　　针对上述安全管理特点和室内消防设备来说，物业管理处应精心组织现有人员，结合各自现有工作，在分工负责的前提下，又协作配合，以减少专业人员不足带来的困难。

　　二、消防设备现场管理涉及的主要工作

　　高层建筑消防设备现场管理，是指人们对高层建筑消防设备的使用、值班、操作、运行、看护、检查、维护和修理等环节所开展的现场管理活动。高层建筑消防设备现场管理涉及的主要工作，一般有制度建设、专业培训、值班或看护、巡视检查、日常记录和总结完善等，其中最基本的是人员管理、使用管理和巡检管理等三项活动。

　　1．制度建设。

　　制度建设是设备现场管理的基础性工作。建立和完善有关规章制度，是规范人们行为，指导人们相关活动的保证。从实践角度来看，制订和落实制度有六项要求：实际又实用；具体又易懂；上墙或成册；工作有指导；责任要分明；考核有依据。

　　一般来说消防设备现场管理制度可分为三类：

　　（1）应急预案类。主要内容是应急措施及程序。如《消防应急处理预案》、《应急发电预案》等；

　　（2）管理规章类。主要是岗位职责和责任制度，如《防火安全管理制度》、《消防设备管理制度》、《消防安全奖罚制度》、《消防培训管理制度》、《消防安全岗位职责》等；

　　（3）操作规程类。主要是各类设备操作、使用维护、巡视检查、维修保养等方面的规定和要求，如《火灾报警器操作规程》、《喷淋和消火栓系统检查管理规定》、《消防设备器材使用管理规定》、《消防设备设施保养规范》等。

　　2．专业培训。

　　消防安全责任重大，各岗位都有一定的专业要求，因此，人员专业培训是消防设备现场管理的基础工作。专业培训的主要目的是持证上岗和熟悉业务，要求消防设备现场管理重要岗位人员在上岗前接受专业的教育培训，符合要求的才能上岗工作。如浙江省消防操作人员就需持《从事固定消防设施操作工作》、《物业消防管理》上岗证上岗，单位法人或管理处负责人就应持《浙江省消防管理人员》证从事管理工作。

　　3．设备值班或看护。

　　设备的值班和看护是设备使用管理中两项重要活动。值班人员或操作看护人员通过对设备的开机操作、运行观察、过程调节、维护保养等活动，开展设备的日常使用管理。对现场设备值班和看护等管理工作来说，维护保养是一项主要工作。

　　4．设备巡视检查。

　　它是巡检管理的核心工作，主要是针对无人值班或无人看护的在用设备，通过人们的巡视检查进行管理。有关内容可见本文的消防设备巡检管理部分。

　　5．日常记录。

　　日常记录是考核管理工作的根据，分析问题的资料，区分责任的依据。对现场管理工作尤其是使用管理和巡检管理，应建立起一套实用的记录文件和管理制度，为开展有效的现场管理提供原始材料。日常记录的基本要求是：要情有记录，内容要准确，存档应及时，保管须妥善，问题紧分析。

　　6．总结完善。

　　设备现场管理活动是一项在实践活动中不断完善的工作，因为许多因素都可能导致新问题的出现，因此，要不断地总结经验，使管理体系不断完善。

　　三、消防设备现场管理三项基本活动

　　从实践的角度看，消防设备现场管理工作基本内容为人员管理、运行管理和巡检管理，上述工作都与这三项活动有关。

　　1．人员管理。

　　一般来说，物业服务企业可对人员实行两级管理，一是公司领导和专职部门对物业管理处负责人的管理，检查与考核管理处负责人及其对下属人员管理的工作；二是物业管理处的负责人对各岗位人员进行的检查与考核。由于消防安全工作具有责任追究严格、工作专业性强等特点，因此，强化对有关人员的管理是消防设备现场管理有别于其他行业的一项基本活动内容。人员管理涉及的主要内容有：是否持证上岗；是否按规章制度操作和管理；是否有专业的技能培训；是否熟悉本职业务要领、程序和应急措施；能否熟练地操作、检查、维护好设备；是否掌握常见轻微故障的排除技能等。

　　2．使用管理。

　　使用管理，是指人们对设备在使用过程中开展以日常维护为主的各项管理活动总称。使用管理对有人值班或有人看护的设备来说，以值班人员和操作人员为主，负责进行设备的日常维护。对无人值班或无人看护的设备，其使用过程的维护工作主要由巡检人员负责。

　　从实践角度来说，日常维护工作一般分为防护性维护和排除性维护。防护性维护工作一般有：对设备及其机房的降温维护、除湿除潮维护、防晒维护、防雨防水维护、保温维护、防震维护、电气稳压维护、防尘除尘维护、防小动物维护、防盗防破坏维护等措施；排除性维护工作一般有：涂漆防锈维护、消除机械零部件不灵活现象、按要求对运动机构进行润滑、紧固电气接地连接节点、调整间隙、堵塞漏油漏水等。

　　3．巡检管理。

　　巡检管理的。巡检管理是消防设备现场管理最基本、最重要的活动，其工作重心是检查工作。一般来说，消防设备的巡检管理包括巡视检查、维护保养、简单修复、记录总结等内容。对于巡检的项目，要求在对现场设备进行摸底调查的基础上进行分析归类，最后编制检查项目表。巡检管理人员根据项目表开展工作，且在实践活动中不断完善巡检项目。

　　四、消防设备巡检管理实务介绍说明

　　所谓巡检管理，是指人们对处于无人值班的，或处在无人看护的备用和待用设备进行巡视检查、维护等管理活动。巡检管理的目的是延长设备使用寿命，降低设备故障率和维修费用。巡检管理以设备人员和保安人员为主，其他管理人员为辅，根据事先对现场设备调查基础上编制的《检查项目表》和《检查维护记录》进行检查、维护和记录。下面分别按消防设备系统的分类，介绍说明巡检管理的实践内容和方法，供有关人员参考。

　　（一）火灾自动报警系统巡检管理典型实践活动

　　火灾自动报警系统巡检管理项目较多，本文仅针对与火灾探测器和火灾报警控制器有关的重要检查项目。

　　1．火灾探测器（以下简称“探测器”）的巡检管理。

　　一般情况下，值班人员是不能擅自离开岗位，因此，当值班人员通过火灾自动报警系统自动巡检中发现的探测器报火警信号时，应及时地通知巡检管理人员到报警探测器安装现场进行信号真伪辨别。由于目前国产器件的误报率较高，人们查看到的信号既可能是真正火灾信号，也可能是假信号的误报，即器件本身问题所产生的非真正火灾的假信号，因此，需要值班人员通过编码表或系统资料库检索，查找信号相对应的报警区域，通知巡检人员对报警区域进行火情检查，如确属火情即刻按预案启动火灾扑救程序；如查实是误报的，则暂时屏蔽误报探测器，即暂时将该探测器退出系统。产生探测器误报的主要原因有质量问题和污染问题，人们屏蔽探测器只是暂时行为，应在不久之后由专业人员查明原因，属质量问题的更换，属污染问题的清洗修复，及时安装，恢复系统对探测器的巡检。必须注意的是不能使探测器长期处于被系统隔离的状态，万一在该探测器监视范围内真的出现火情，则由于该探测器被屏蔽而不能报火警，延误时机，从而酿成火灾。

　　2．火灾报警控制器（以下简称“控制器”）的巡检管理。

　　这项工作是由巡检人员配合值班人员对系统检查和电源检查。一般情况下控制器设在消防控制室内，值班人员除通过系统对探测器巡检、信号显示、迅响报警等检查系统是否正常外，还应在巡检人员的配合下，通过对消防事故广播的试运行检查其是否完好，巡检周期一般为一个月分楼层检查广播喇叭1次，一年内通查全部。控制器一般都有消防专用电源，火灾发生后，系统是靠消防专用电源供电运行的，因此电源检查非常重要。对于消防专用电源的电压检查，值班人员一般也要在巡检人员的配合下进行，频度为一周1次。

　　（二）消火栓给水系统巡检管理典型实践活动

　　消火栓给水系统的主要巡检管理对象是消防泵机组、消火栓等。高层建筑外部提供的扑救灭火能力有限，一定要立足于自防自救，其中室内消火栓给水系统是否完好，供水是否到位就非常关键。为此，防火措施之一就是确保消火栓给水系统的完好和具有一定压力的消防水到位。

　　1．消防泵机组。

　　对我国《高层民用建筑设计防火规范》所要求配置的主、备消防泵机组，巡检人员要定期进行点动方式的试运行。一方面观察系统的压力表，另一方面操作电气开关。由于系统是封闭的，加上系统内的水是不可压缩的液体，因此，点动时间要严格控制，当观察到压力表指针上升动作时即刻停泵。试运行频度为一月2次。

　　2．消火栓及供水状况。

　　采用带有压力表的、口径为Φ65专用消火栓检查器（可自制）对各楼层消火栓进行检查，每月一次。巡检人员可采取抽查方式，但一年内应对全部室内消火栓进行1~2次检查。具体方法是将专用检查器扣紧在栓口，缓慢地打开消火栓阀门，待检查器的压力表指针上升时关闭消火栓阀门，以查验消火栓完好和消防用水到位情况。

　　（三）固定灭火系统巡检管理典型实践活动

　　对于高层建筑来说，自动喷水灭火系统是及为重要且也是对初期火灾扑救最有效的设备。该系统巡检项目较多，本文仅就常用的自动喷水灭火湿式系统巡检管理实践予以说明。

　　1．喷淋泵机组。

　　高层建筑的喷淋泵的配备、试运行频度、方法均与消防泵机组相同。

　　2．自动喷水灭火系统。

　　利用分布在系统管道末端的放水阀门对水流指示器进行检查，方法是打开阀门放水，检查水流指示器是否动作，即能否及时发送报警信号到消防控制室，从而判断系统对该区域是否具有自动灭火和报警功能。巡检频度为每两个月1次。

　　3．定温闭式喷头。

　　每月1次对所有喷头进行保洁维护，检查并排除其周围的遮挡物。对喷头做保洁维护时，应注意用软刷子轻轻除去附在表面的灰尘和杂物，不能损坏玻璃管。

　　4．湿式报警阀。

　　其作用是开启和关闭管网的水流，传递控制信号至消防控制室，并启动水力警铃直接报警。巡检时利用湿式报警阀旁的泄放试验阀进行放水试验，以验证系统水力警铃的报警功能。一般来说，巡检频度为每半年1次。

　　（四）消防联动系统巡检管理典型实践活动

　　由于目前国产控制模块器件可靠性不很高的原因，消防联动系统的自动运行存在着误动作或不动作的风险，况且许多妨碍联动设备正常功能的因素是系统本身难以检测和排除的，因此人工巡检非常必要。除有能力确保安全的条件下使系统处于自动控制状态，对系统联动功能进行检查；但主要的还是巡检人员经常进行的人工巡检工作。

　　1．防排烟风机。

　　一季1次对防烟风机和排烟风机进行巡检。巡检人员到设备现场开机试运行，检查开关装置是否灵活可靠，检查并排除影响风机进、排风口气流的遮挡物等。

　　2．送风口和排烟口。

　　在常用的机械防排烟系统中，送风口和排烟口的机械灵敏度常被忽视。因此，除了消防控制室进行远程控制送风口和排烟口动作外，还需要一季1次地人工巡检。具体方法是，对所有的送风口和排烟口进行手动操作，开启和关闭送风口和排烟口的机械开启装置，应灵活无阻碍。对于不灵活的要在运动机构相关部位加油润滑，不然电动信号送到位时，送风口和排烟口也因机械运动不灵而打不开，妨碍其正常使用功能。

　　3．防火卷帘。

　　它具有分隔防火分区的作用。巡检时要检查其是否能放落到底，排除妨碍下落的阻挡物。巡检频度应一季1次。

　　（五）其他消防设备与灭火器材的巡检管理典型实践活动

　　下面仅就部分重要且常用消防设备与灭火器材的巡检管理实践进行说明。

　　1．发电机组。

　　在市网供电系统停电或失电后，只有发电机组为消防设备的运行提供电源，因此，必须保证其在紧急情况时可靠运行。发电机组除常规维修保养外，还需要一月2次的不送电试运行，每次5~10分钟，重要检查项目有机组运行是否平稳、有否异常杂音、电压、频率、水温、油压等指标是否符合要求。此外还有一般的巡检项目，如设备及机房卫生状况、燃油箱油量、高压油泵和调速器润滑油量、机器的“三漏”情况、仪表完好、高压油泵和传动联接盘有无松动、散热器冷却水、电瓶充电等。发现问题及时排除维护。

　　2．应急照明。

　　对于重要的建筑部位，如楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、配电室、消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、自备发电机室、电话总机房、人员密集的场所、公共建筑内的疏散走道和居住建筑内走道长度超过20m的内走道等要设置应急照明。对于上述部位没有设置应急照明的，应按规范要求及时配置。巡检时要停电试开，检查能否正常开启照明，如有故障应及时排除。一般情况一月1次检查所有应急照明。

　　3．疏散指示灯。

　　一般疏散指示灯都有人工测试按键，以试验其在停电后是否开启照明。因此，在巡检时要逐一进行试按，检查是否正常开启指示照明，如果检查中发现故障的应立即修复或更新。

　　4．手提式灭火器。

　　在重要防火区域内配置一定数量的手提式灭火器会在存放过程中逐渐失效，压力降低。因此，巡检时要逐一检查其压力表上的指示值，当指针进入无效区时要立即充装，如果发现操作机构锈蚀严重影响使用的，要加以更新。巡检频度为一季1次。

　　五小结

　　1．消防设备现场管理以尽可能避免或减少损失为目的，因此在高层建筑消防设备现场管理的实际工作中，人们要时常具有“预防第一”观念，尽量发挥这项工作的预防作用。

　　2．由于消防设备现场管理工作难度较大，应注意轻重缓急，在工作中先抓重点和关键，后再逐渐解决细节问题。

　　3．目前高层建筑的消防设备大部分巡检管理工作还须人工进行，因此加强对有关人员素质和行为的管理是消防设备现场管理的一大特点。

　　4．大部分高层建筑消防设备工作在无声无息状态，因此消防设备现场管理，尤其是巡检管理显得更为重要，对于消防设备现场管理中所发现的问题要适时解决，不能心存侥幸。

　　5、上述实践是在一定条件下的活动，因此许多做法和经验仅供参考，如巡检频度，检查项目等，读者要结合自身实际，加以调整和补充，以期达到较好的工作目标。

　　参考文献

　　[1]《物业设备与设施》付小平主编，中国财经出版社ISBN-7-5005-5438-9，20**年9月第1版，p127

　　[2]《最新建筑消防工程设计施工验收与技术规范标准手册》徐帮学主编，珠江出版社ISBN-7-806898-009-2/1-401，20**年6月第1版，p630

篇3：物业设备维护工作实务探讨

　　物业设备维护工作实务探讨

　　一、物业设备管理存在的问题及设备维护工作的重要性

　　（一）物业设备管理存在的问题。

　　众所周知，与物业相配套的设备不仅数量多、技术含量高，而且价值也很大，因此，怎样做好物业的设备管理是众多物业管理者的工作重点和难点。当前，在物业设备管理方面存在着如下两大问题，给物业管理带来了许多实际困难。

　　1、设备运行环境问题。

　　当前的现实情况是，物业设备运行环境一般来说是不如人意的，如电梯机房、发电机房、高压配电房等在气候炎热的季节里室内温度很高，容易加剧设备的磨损和导致电气绝缘性能下降等不良后果；又如安装在室外的排气换气设备、消防增压设备、空调冷却设备等会在长期风吹雨打日晒的条件下氧化锈蚀，加速设备的陈旧老化；又比如水泵机组、空调机组、通风供暖机组等许多设备安装在潮湿的地下室里，及易受潮腐蚀，使设备的控制线路、机体外表和固定装置氧化加剧，提前丧失局部使用功能和甚至整体使用功能，等等。

　　2、设备管理经验和理论问题。

　　由于我国物业管理发展的历史相对制造业来说是较短的，因此对物业设备的管理、维修等方面的经验不足，相应的理论也滞后于物业管理其他活动的理论，加上物业行业与传统的制造行业在设备管理方面存在着众多的差异，所以，对后者的理论和经验不能完全照搬照套。此外，作为提供专业服务的物业管理企业，普遍存在设备管理人员素质不高的情况，尤其是设备维修及管理人员的技术层次低、专业结构不合理、队伍不稳定等现象，使得设备管理工作效率低，成本高，这已成为物业管理企业非常棘手的大难题。

　　（二）设备维护工作的重要性。

　　由于维护工作可以很好地改善设备运行环境，延长设备的使用寿命，而且维护成本相对于设备的修理成本要低得多，这些对于设备甚至对于整个物业的保值增值来说是十分有益的。

　　1、学习和运用设备维护理论的重要性。

　　对于上述物业设备管理的两大问题，固然有其他众多的原因，但也与物业设备管理理论滞后有密切的关系。在物业管理企业中，许多企业领导不重视设备管理，一方面是不知道设备管理在物业管理活动中的重要性，另一方面也确实存在缺乏有关设备管理、维修等方面的专业知识的情况，如设备的日常维护工作到底该做哪些事情，怎样做才能使设备维护的好等。因此对于物业设备管理者来说，学习和运用设备维护方面的理论知识，总结设备维护方面的经验显得十分重要。

　　2、开展设备维护工作的重要性。

　　设备的维护工作，与设备的检查工作、设备的修理工作构成设备维修工作的三大核心内容。由于目前许多物业管理企业缺乏设备维护专业理论的支撑，故在工作中往往难以做好物业设备维护工作，从而使设备提前进入大修期，甚至提前退役和更新，这种现象较普遍。

　　因此，笔者从实践经验出发，在下文中提出对物业设备维护理论的初步研究，就有关物业设备的维护的概念、特点、对象、内涵、范围及内容、维护与检查、修理和保养的区别等方面进行探讨，供有关物业管理企业及有关人员参考。

　　二、物业设备维护概述

　　（一）设备维护的基本概念、特点和对象

　　1、设备维护的基本概念。本文所谓的设备维护，是指在物业管理区域内，维持和保护与房屋建筑物相配套的设备、设施的规定功能和规定状态的技术措施及其活动。

　　2、设备维护的特点。设备维护工作具有如下特点：

　　（1）经常性。设备维护属日常性工作，是物业管理企业时常进行的活动；

　　（2）维持性。设备维护主要作用是维持物业设备的功能和状态，而不是评价或恢复；

　　（3）保护性。设备维护具有保护物业设备，使其损耗尽可能地轻微和缓慢。

　　3、设备维护的对象。设备维护的客观对象是物业设备及其相关的环境等，而设备维护的实质对象是物业设备的功能和状态，这是正确理解设备维护的一个基本要点。因此，对物业设备进行维护，首先应了解维护对象的功能和状态，通过对设备的维护，以期达到设备具有正常的功能和状态；其次，物业设备功能和状态并不是维护者人为的想象出来的，而是设备的设计、制造以及设备在建筑物中配套规划等活动的综合体现。

　　（二）规定功能的内涵。

　　在房地产开发前期，建设单位和规划设计部门就要根据市场需求，确定物业设备应具有的基本功能和特殊功能。这些功能，既应满足人们对物业的各种需求，同时也应符合国家有关的政策、法规和规范。

　　1、设备的基本功能。它包括物业设备与方便、舒适、安全等有关的功能，如垂直交通、供电配电、给水排水、防范监控、消防安全等。

　　2、设备的特殊功能。它是根据特别要求所应具备的使用功能，如写字楼、高档公寓、别墅等应具的特殊通讯功能，如卫星通讯、局域网、广域网、信息自动交换等功能；物业管理自动化功能，如自动远程抄表、点屏查询等；以及其它特殊服务功能等。

　　3、物业设备的功能应符合国家有关规定。如对普通房屋来说，物业的消防功能应符合GBJ16《建筑设备防火规范》，高层民用建筑还应符合GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》；物业的防雷功能应符合《防雷减灾管理办法》和GB5007《建筑物防雷设计规范》；物业的给水排水功能要符合《给水排水标准规范》等等。

　　（三）规定状态的内涵。

　　根据物业设备功能和技术规范来规定物业设备状态，且这种状态是可用具体的技术特征、性能指标来描述或评价的。人们可将这些规定状态与实际状态做比较，并根据两者的偏离是否在规定范围，从而判断物业设备是否处于正常状态或受控状态。

　　1、设备的一般规定状态通过如下不同的指标来表示：

　　（1）额定指标。如供电设备的输出功率、频率、电流和电压等；水泵的扬程和流量等；电梯的运行速度、载重等；

　　（2）实际指标。如配电设备的功率因素，三相电流平衡；水泵的水头损失；电梯的舒适感、平层精度等；

　　（3）控制指标。如设备运行时的震动、噪声、温升等。

　　2、外部因素对设备规定状态的影响。值得指出的是，外部因素直接影响物业设备的规定状态，因此，本文也将改善外部因素纳入维护措施之中。

　　三、设备维护的范围和内容

　　（一）认识维护范围和内容的要点。

　　对于设备维护范围和维护内容应有一个较为全面的认识和理解，这对于有效开展物业设备维护工作来说是必要的。一般来说，应注意下列要点：

　　1、设备维护的范围是指维护对象的空间，设备维护的内容是指具体采取的技术措施或维护项目。

　　2、设备维护的范围和内容与物业类型有关。不同类型的物业其维护的范围和内容是有差异的，不能一概而论，应视具体情况来确定维护的范围和内容。

　　3、合理确定设备维护的范围和内容是非常重要的。尽管设备维护的范围和内容较为复杂，但合理的使用、正确的操作是对物业设备最好的维护，也是最为经济的。

　　4、除上述设备维护内容外，还应根据物业设备的实际情况和设备运行规律，增补相应的维护措施。

　　（二）设备维护的范围和内容。

　　设备维护在设备管理中是一种积极的保护性措施。科学合理地进行设备的维护工作，也应根据实际情况确定设备维护的范围和内容。在物业管理中，通常可采取下列措施使设备持续保持完好功能和正常状态。

　　1、降温。一般出现下列情况时应采取降温措施：

　　（1）当设备运行产生的温升过高将会损坏设备时。功率较大的电力拖动设备就是如此，温升太高，超过电气绝缘性能限度，极易引发线圈匝间短路。

　　（2）当设备的周围环境温度超过其运行条件时，设备就容易出现故障。例如某些由微机控制的电梯，其环境温度一般应低于40℃，因此要调节机房温度以免气温太高使控制信号出错导致电梯运行不正常。通常可采取开窗、通风换气、对设备直接吹风、利用空调机等降温措施。

　　（3）对下列设备要重点维护：电梯曳引机组、中央空调冷水机组、消防自动报警中心设备、发电机组、计算机中心等。

　　2、除湿（潮）。

　　（1）空间湿度大将引起设备的氧化腐蚀，降低使用寿命，引发电气短路，造成设备故障，这在南方地区是尤为明显。除湿就是对设备运行环境进行干燥，使设备在规定湿度条件下运行的一种维护措施。通常可采取开窗、通风、阻断潮湿来源（如及时抽出地面、集水坑里的积水等）、采用除湿机等措施。

　　（2）设备会因受潮而引起控制信号线路板、电路、接插件等局部节点处氧化腐蚀，这将导致设备工作时好时坏，不稳定，检查和修理非常困难。维护措施除上述以外，还可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些导电油脂，对有绝缘要求的线路板，则可在表面或局部表面涂抹绝缘性能较好的油脂。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯、消防自动报警装置、高压电力设备、安装在地下室的设备，停车场设备、其他安装在有水房间里的设备等。

　　3、防锈。设备在露天或潮湿的环境条件下极易氧化腐蚀，因此需要采取防锈措施来保护设备。防锈就是对设备表面（如机身外壳等）和重要的外露部位涂防护材料的措施，一般可直接采取涂防锈漆、涂抹油脂等措施，可间接采取隔离湿源，通风干燥等措施。

　　此项工作范围较广，故应视实际情况对重要设备、重点部位做好此项维护工作。

　　4、防晒。事实证明阳光对设备的破坏作用是存在的，它将引起设备表层氧化、油漆脱落、陈旧变色、加剧温升等不良后果。因此，需要进行避免阳光直接照射设备的防护性措施，如搭蓬、挂帘、设置防晒设施等。

　　对下列设备要重点维护：安装在屋顶上消防设备、给水增压设备、通风设备、燃气供气设备、安全防范设备或装置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在设备上后，不仅会使设备的电气绝缘性能下降，引起电气短路故障，也能使金属表面氧化锈蚀，加速设备磨损。因此，对安装在露天或易受雨水溅浸的室内设备，要采取防止雨水直接落着、浸泡、溅湿的保护性措施，如设置门窗、搭建防雨蓬、设立防护栏、隔离板、排水沟等，临时的也可采取遮盖防水布等措施。

　　对一些安装在室外或易受雨水溅浸的室内重要设备和设施，根据实际工作要求进行此项维护工作。

　　6、保温。一些设备是需要保温的，如采暖设备、北方地区的室外给水设备等，主要目的是减少能量损耗或保护设备免遭破坏。因此，对需要保持一定环境温度的特殊设备或设备某些部位采取保温措施。一般可采取包扎保温材料，对设备周围环境加温的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安装于室外的生活给水设备、供暖管网、蒸汽或热水等热媒循环管网等。

　　7、防震。某些设备是需要采取防震措施的，如含有微机的设备、高精度测量仪器仪表等。对于需防震的设备，一般均应按随机技术文件规定要求进行防震，也可采取开凿防震沟、设置缓冲材料或装置、有效减少震源或降低震级的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：安全监控设备、计算机设备、频繁且断续动作的动力设备等。

　　8、稳压。电源电压的波动对用电设备的影响是明显的。当电压波动的幅度超过规定值时，就会引起电气控制系统的紊乱，导致设备故障。如电梯、消防及智能化设备等，当电压波动太大时，就会引发信号失真、控制失灵等现象。因此，对那些有电源电压波动幅度要求的设备应采取稳压保护措施，如设置电力稳压器。

　　对下列设备要重点维护：电梯、消防设备、计算机设备等。

　　9、除尘。空中的尘埃容易在电气设备中积淀，在受潮时会引起漏电、爬电现象，严重的会导致电气短路等不良后果。另外，尘埃也很容易使设备表面陈旧。因此，要采取措施防尘和除尘，如采取吸尘器除尘、设置隔离装置防止尘埃进入设备等措施。

　　对于大多数设备来说，都有必要对重要部位进行此项维护工作。

　　10、防小动物。实践表明，小动物像老鼠、小鸟等会造成设备的损坏或故障。老鼠经常会窜入电气设备中啃咬电缆、塑料外套等引起电气线路绝缘保护失效，或进入电气柜内，尤其是高压电气设备中引发短路、电器烧毁等；小鸟会在风机吸风口、通气口、室外电气柜等处做窠，引起设备故障。因此，对重要线缆应采用套金属管加以保护，或采取在吸风口、通气口等开放处安置金属网、在供电和配电房内查堵老鼠洞、设置其他防护设施防止小动物进入设备房或设备中的措施。

　　对下列设备或机房要重点维护：电梯设备、电气设备、消防自动报警及联动设备、其他用电设备的重要部位、露天的通风换气设备、中央空调设备的冷却塔等。

　　11、防盗防破坏。这是为保护设备免遭人为盗窃和损坏的防范性措施。一般采取固定设备、设置防护设施、对重要设备安装防盗报警装置等措施。

　　对于安装于室外的重要设备和装置，如消防栓、通讯设备、网络交换机、自动洒水机，及其他人工不易直接监视管理的设备和装置。

　　四、设备维护与设备维修其他要素及设备保养的区别

　　当前，人们对设备维护与设备保养还存在着较模糊的认识，从而使这两类有着不同重点的工作混淆一起，从而直接导致对设备维护工作的不重视现象出现，这对设备管理的整体效果来说是十分不利的。

　　1、对设备进行维护是一类技术措施和技术活动，其目的是排除设备及设备本身以外的因素对设备的损坏，防止外界因素对设备使用寿命的不利影响，保持设备正常运行状态和条件。

　　2、设备维护有别于对设备所进行的检查和修理，后者主要是对设备本身的功能和状态所进行评定、恢复的一类技术措施和技术活动。也不同于设备的保养，尽管保养过程中有时会做一些维护工作，但重心还在设备本身上，而维护的重心主要还是在于减少或避免来自设备以外的因素对设备的不利影响。

　　3、一些物业管理企业的设备管理人员，对设备维护与设备保养的不能区别，从而使有关设备维修的计划制订、人员分工职责上不甚合理，因此，科学地认识和区分维护和保养也是非常必要的。

　　尽管物业设备的维护与保养都具有预防性，但还是有区别的。其主要区别归纳如下：

　　（1）时间不同。维护是经常性的；但是除日常保养外，还有周期性计划保养，因此，保养既有经常性，也还有定期性。

　　（2）内容不同。维护是维持和保护物业设备规定的功能和状态，基本上不含对物业设备的修理；而保养是根据不同级别的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范畴不同，维护是小概念，保养是大概念。事实上，保养是在预防维修制度下的维修活动，而维修是包含维护的，因此，维护是保养活动的一部分。但两者又不能等同混淆，这主要是为了更好地专业分工，提高维修效率。

　　（4）对象不同。维护一般是以设备以及设备本身以外的环境、工作条件、情况、现象为工作对象；而保养通常主要是以设备为直接对象。

　　（5）占用工时不同。维护工作通常是不占用设备工时的，而一些保养工作是要占用设备工时的。

　　综上所述，对物业设备的维护内容较多，维护工作意义重要，因此，物业管理企业及有关人员应该加以重视，并在实践中不断地总结经验和充实，大家共同努力，使物业设备维护工作有一个长足的进展，设备管理理论水平不断地提高，以适应不断进步发展的物业管理活动的要求。

　　参考文献

　　1、（德）阿道夫·吕策尔着，张友诚译设备维修北京：中国宇航出版社，20**

　　2、中国机械工程学会设备维修分会编著设备工程名词术语北京：中国经济出版社，1999

　　本文在《住宅与房地产/物业管理》杂志20**年第三期发表

篇4：物业管理中工程设备管理重要性

　　物业管理中工程设备管理重要性

　　一、工程管理是物业建设的基础工作

　　物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不少问题，使物业管理处于十分被动的境地，使物业质量受到严重损害，慎重小业主和租客没完没了的投诉，使管理人员疲于应付。

　　二、优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件

　　物业管理的硬件就是物业设计水平和工程，有符合物业管理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。

　　物业管理的软件是指物业管理的水平，是通过人的管理去实现，对物业进行科学管理、提供高水平的优质服务。

　　三、从物业管理行业现实情况也反映出必须加强工程管理

　　设计者对物业管理的特点缺乏了解，片面地追求设计指针或标新立异，往往遗留不少问题，发展商在市场影响下，往往要改变工程设计和在施工中途改变物业功能，在物业投入使用时才发现，难以补救，在物业设计和工程施工中，用户二次装修的要求，在消防、供电等方面不能满足客户要求，发展商和物业管理公司必须加强工程管理。

　　工程管理的基本要求

　　一、工程管理就是对物业工程设计、施工到竣工验收投入使用的全过程管理

　　在物业工程设计时，要求对物业的功能组合有比较准确的定位。如果由发展商自行组织物业管理公司去承接物业管理任务，就要求能早期介入工程设计的咨询工作。

　　对工程的施工管理，发商一般都聘请监理公司进行监督工程施工，但监理公司的主人任务是监督施工单位是否按图施工和是否符合施工质量，并不能代表管理公司对施工中发现的不符合管理服务要求的问题提出整改意见，专业物业管理公司，可以向发展商提出报告，并争取他们的支持。

　　工程的竣工验收是物业投入使用的关键阶段，管理公司应全面参与收楼和设备系统验收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1.对工程设计管理的基本要求

　　★物业的功能组合是否合理；

　　★供电系统的配置容量、主结线系统、负荷分配计量是否满足安全和用户需要；

　　★中央空调系统的选型和系统设计是否合理，送排风系统是否完善；

　　★给排水系统是否充分考虑给水及排水需要；

　　★消防系统是否布局合理，自动报警能否满足二次装修的扩容需要；

　　★电梯和扶梯的选型是否先进和满足物业功能需要；

　　★物业绿化和车场管理的布局是否合理完善。

　　2.对工程施工管理的基本要求

　　★工程调度会，了解工程进度和施工质量情况；

　　★修改建议，使物业管理的条件更加完善；

　　★跟进工程分部试验和验收工作，掌握公共设备的质量情况；

　　★收集资料，为编制公共设备系统的管理制度和操作规程作好准备。

　　3.对工程竣工验收阶段的管理要求

　　★参与工程竣工验收工作，有计划有步骤地分部接管物业；

　　★按穗《广州市建设工程档案移交办法》，参加工程竣工资料的交接工作；

　　★参加发展商、监理公司、施工单位和物业管理公司共同进行的和的业巡楼检查，施工单位继续整改完善的依据；

　　★在竣工验收过程中，作好小业主二装修的设计审查和施工管理工作。

　　工程管理应注意的几个问题

　　一、工程设计经常出现的问题

　　1.电气方面

　　★由于物业功能定位不准，导致供电负荷严重不足的现象；

　　★由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费；

　　★由于用户二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留余地；

　　★中央空调机组电缆选型不当，没有采用封闭母线而使用了多条电缆并联供电，使机组出力而受到限制；

　　2.中央空调系统方面

　　★设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象；

　　★中央空调系统的回风量往往忽视，回风口布置是否合理，否则会大大降低制冷效率。

　　3.消防报警系统是物业管理的重要安全没有充分考虑二次装城要增加的烟感器数量，查消防自动报的主机是否留有足够的备用回路。

　　二、施工过程经常出现的问题

　　1.鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证；

　　2.非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患；

　　3.中央空调机组电缆敷设质量差，限制机组出力；

　　4.排水系统施工未充分考虑防洪措施；

　　5.地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水断；

　　6.对自动喷淋系统的度试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏；

　　7.中央空调系统的冷冻水系统保温质量不良，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故；

　　8.对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理；

　　9.柴油发电机带负荷试验，满负荷试验和甩负荷试验往忽视；

　　10.大厦防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。

　　三、竣工验收阶段应注意的问题

　　1.要严格按规定检查下列工程资料是否齐全：

　　★建设依据文件：立项报、批文件；

　　★竣工验收文件：工程建设叫结报告、竣工验收报告；

　　★工程地质勘察报告；

　　★初步设计文件：初步设计和技术设计文件；

　　★施工单位的施工及验收记录：施工管理、测量、验收记录、给排水、电气安装记录、空调安装记录；

　　★竣工图

　　2.重点检查下列文件：

　　★电梯投入试验必须经市劳动局和建委电梯安全质量监察站验收合格后；

　　★变电所必须经市供电局(或区供电局)安全监察验收合格才能投入运行；

　　★中央空调系统必须经生产厂调试合格后才能正式投入运行；

　　★消防自动报警系统必须经有资质的水工程公司调试合格；

　　★消火栓和自动喷淋系统必须经市消防部门验收合格才能投入运行；

　　★物业全面投入运行前必须经质量监督站和消防部门综合检查合格后才能投入使用。

　　3.分部接管物业的内容

　　在接管物业时，应遵循先收建筑物、后收公共系统的原则。在接管建筑物时，应从上而下，验一层，收一层，管一层；对公共系统的验收，逐一试验接管，但首先应对供、配电系统和消防系统进行检查验收。

　　★建筑部分的验收接管内容，包括：

　　a.各单元内的天花、墙壁、玻璃幕墙、照明、通讯、盘管风机、地面、门窗及卫生设施是否齐全完好；

　　b.公共信道、公共井、间(包括茶水间、新风机房、配电间、管井间、电缆井间、通讯间)；

　　c.对广场、绿化带、停车场、车道、防空避难层、设备层进行检查，作出记录。

　　★高低压配电间及低压供电系统：

　　★给、排水系统检查验收接管；

　　★中央空调及通风系统检查；

　　★电梯、扶梯检查验收；

　　★消防系统检查验收；

　　★通讯系统检查接管；

　　★电视及保安系统检查接管。

　　4.消火栓系统及自动喷淋系统必须经施工单位自检合格，处于备用状态；

　　5.必须严格审查二次装修图纸；

　　6.向消防部门报建规定：建筑面积超过80m2的装饰工程，必须经消防部门批准。

　　工程管理与设备管理的关系

　　一、熟悉了公共系统的设备情况，可以制定下列设备管理制度：

　　1.工程部的职责和管理范围；

　　2.工程部的组织架构；

　　3.工程部各级人员岗位责任制

　　4.工程部总值班制度；

　　5.设备定期校验制度；

　　6.安全工作制度；

　　7.工程维修物资管理制度(包括材料、配件储备定额的制定)；

　　8.机具、仪器、工具管理制度(机具、仪器、工具配置计划)；

　　9.检修管理制度；

　　10.变电所管理制度；

　　11.电气行和事故处理规程；

　　12.低压电器维修管理制度；

　　13.电梯(扶梯)管理制度；

　　14.给排水管理制度；

　　15.中央空调管理制度；

　　16.柴油发电机管理制度；

　　17.弱电系统管理制度；

　　18.机械停车设备管理制度。

　　二、根据物业设备情况制定运行方案

　　物业设备的运行方应根据人流多少、气候条件、作息时间、市场淡旺、负荷状况。本着安全、经济和服务至上的原则。制订合理的中央空调系统、电梯系统、给排水系统和供电系统运行方案，既要满足用户需要，又要节省能源。

　　三、制订下列应急措施：

　　1.物业防洪应急措施；

　　2.预防地震应急措施；

　　3.玻璃幕墙损坏应急措施；

　　4.台风袭击的应急措施；

　　5.应付火警措施；

　　6.电力中断的应急措施；

　　7.饮用水中断的应急措施；

　　8.电梯困人的应急措施；

　　9.对突发事件的应急措施。

　　由此可见，物业管理人员介入工程管理可以为物业管理打下良好基础，在保证有良好物业硬件的同时，有条件创造良好的管理软件，为创造优秀物业管理提供了可靠的保证。

篇5：物业知识教材：怎样做好物业设备管理

　　物业知识教材：怎样做好物业设备管理

　　一、熟悉设备的运行情况

　　管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

　　二、建立设备管理体系

　　俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：

　　1.建立设备管理质量体系。

　　设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

　　2.建立绩效考核机制。

　　为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制.制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。

　　3.建立设备档案。

　　物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。

　　三、对设备进行维修保养

　　设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即:

　　1.坚持做到“三好、四会、五定”。

　　“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。

　　2.注重安全管理。

　　对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。

　　3.结合实际、降耗节能。

　　物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

　　四、以人为本、提高员工综合素质

　　一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到:

　　1.树立质量服务意识。

　　物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。

　　2.提高员工业务技能。

　　业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。

　　总之，随着物业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业保值、增值。