篇2：物业知识教材：供电设备运行管理

　　物业知训教材：供电设备运行管理

　　保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。

　　一、供电设备运行中的巡视管理

　　供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程部制定的运行巡视管理规范，由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查，以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。

　　1.运行巡视制度

　　①变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜，每2h巡视一次变压器，每周巡视一次落地电表箱，每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时，应临时增加巡视次数。

　　②变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设备、结果等记入《运行巡视记录》。

　　2.运行巡视的内容

　　(1)变配电室巡视的内容

　　①巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。

　　②巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。

　　③巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。

　　④按时开关辖区内的路灯或灯饰。

　　(2)线路巡视项目

　　①电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。

　　②沿线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。

　　③拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固，若有缺陷设法处理。

　　④导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。

　　⑤避雷装置的接地是否良好，若有缺陷设法处理。

　　⑥对于电缆线路，应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹，油浸纸电缆还应检查是否漏油。

　　⑦检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。

　　3.巡视中发现问题的处置的管理

　　变配电室的值班电工在巡视中发现的问题，小问题由当班电工及时采取措施处理即可，如遇处理不了的问题应急时上报给组长，在组长协调下加以解决。处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维护保养标准》的规定。

　　二、异常情况的处置

　　1.触电急救

　　在物业管理公司的辖区内，发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是:

　　(1)脱离电源

　　人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离电源。

　　①低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。

　　(2)现场抢救

　　触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下处理:

　　①触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密切观察症状变化。

　　②触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医院诊治。

　　③触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。

　　2.变配电室发生火灾时的处置

　　当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。

　　3.变配电室被水浸时的处理

　　变配电室遭水浸时，应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水。当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。

　　三、变配电室的管理

　　变配电室的值班人员，在公司工程部供电设备管理员的领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。

　　变配电室的设备正常运行时，非值班人员不得入内，若要进入则需经公司工程部同意，在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁止存放易燃、易爆物品，且消防器材齐全，禁止吸烟。要求每班打扫一次室内卫生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接班制度，按规定时间交接班，值班员未办完交接手续时，不得擅离岗位。接班人员应听取交班人员的交代，查看运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后，在《值班记录》上签名。《值班记录》如表4-4-3所示。在处理事故时，一般不得交接班。如事故一时难于处理完毕，由交班人员负责继续处理，接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后，进行交接班。

　　四、供电设备的档案管理

　　为掌握供电设备的过去，以便正确使用供电设备，对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案。其内容主要有:电气平面图、设备原理图、接线图等图纸;使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据;《运行记录》、《维修记录》、《巡视记录》及大修后的《试验报告》等各项记录。这些资料由公司工程部供电设备管理员负责保管。《运行记录》、《巡视记录》由值班电工每周上报供电设备管理员一次。《维修记录》及大修后的《试验报告》则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。

篇3：物业知识教材：供暖设备运行管理

　　物业知训教材：供暖设备运行管理

　　一、供暖系统设备设施的操作管理

　　1.供暖设备设施操作管理的职责

　　供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共同制定，或由物业管理公司委托专门的供热管理公司负责制定。具体的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格按规程要求操作。供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施。

　　2.供暖设备锅炉开炉前的检查

　　锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。

　　3.供暖设备锅炉的开炉操作

　　在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点火电机产生电火花，约过7s的预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始进入正常工作，若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，此时再经过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启动3次，若不成功，则需查找原因排除故障后允许启动。对于燃煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗。同时电机带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行。

　　锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观察10min，查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象。烟色及水温变化是否正常，燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切正常启动成功。

　　4.供暖设备锅炉的停机操作

　　当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关，检查锅炉及附件有无不正常情况，如有应及时整改。

　　二、供暖设备设施的运行管理

　　1.供暖设备设施运行管理职责

　　供暖设备设施运行管理的标准作业规程由工程部经理与管理组、运行组、维修组按照ISO9002操作标准制定。工程部管理组负责运行管理作业标准规程的实施情况，工程部供暖设备运行组组长负责运行管理的组织实施，供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的具体实施。

　　2.运行管理中的巡视监控内容

　　当供暖系统开始运行后，当值值班员每隔2h巡视一次，巡视部位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置(如闸阀、油箱、热水箱)进行巡视，巡视内容主要有:各连接处是否有漏油、漏水现象；是否有异常的声响和振动，是否有异常气味，观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定，观察锅炉的水温是否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高，风叶是否碰壳，水泵是否漏水成线，有无松弛的螺栓、螺母。控制箱内各指示灯是否正常，各元器件是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视主要是查看供暖沟有无大量渗漏水现象。在巡视过程中，出现不正常的情况值班员应及时处理，处理不了的问题，详细汇报给组长和管理组，请求维修组支援。并且值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热水温度。

　　3.运行中异常情况处理

　　(1)锅炉房发生水浸时的处置

　　当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知值班组长和管理处。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。

　　(2)供热管网突然损坏

　　当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。一般在采暖期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以使运行中避免异常情况的出现。

　　(3)散热设备漏水

　　若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。

　　(4)锅炉运行中常见故障的处理

　　①锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。

　　②锅炉温度急剧上升。锅炉点火后，温度表在短时间内急骤上升，这种情况应立即停止运行，出现这种情况的原因主要有循环水泵没有启动，管路里没有循环水；锅炉出口处的阀门没有打开，致使锅炉烧死水。

　　③循环水泵入口处压力低于正常值。通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。

　　④停电时的紧急处理。停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源，密切注意锅炉的压力、温度变化，热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅炉出水阀，打开紧急排放阀，利用回水降温，或向锅炉补水降温。然后按照柴油发电机操作规程要求，启动柴油发电机，重新启动锅炉。

　　⑤热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀排除系统里的空气，点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净。

　　(5)暖气不热的原因及处理

　　①大面积的暖气不热。如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有:锅炉出力不够；循环水泵水量不足；锅炉运行存在问题。

　　②末端用户暖气不热。距离锅炉房最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开启度。

　　③室内暖气局部不热。出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水干管上集气等原因，应调整阀门开启度及排出气体。

　　④个别散热器不热。散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。

　　(6)火灾

　　锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作出规范》处理。

　　4.锅炉运行中的供热操作管理

　　锅炉是供热系统的核心，因此也是供暖设备管理工作的核心。

　　(1)锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制

　　锅炉的工作过程是一个系列化的连续过程，包括燃料的燃烧过程、烟气与水的换热过程以及水的变热汽化、运煤除渣、送风引风等过程。任何部分出了问题，都会影响到供暖效果，甚至破坏主要设备，因此要有不同的分工，各工种要有明确的岗位责任制。供暖是连续性的，24h不间断供暖，因此同时要建立轮班责任制。

　　(2)供暖的时间过程控制

　　无论是室外气温变化，还是用户人为的活动都有一定的规律性，为了既能达到采暖效果，又能节约能源，因此应制定科学的供热时间过程曲线，进行供暖时间过程控制。例如:××住宅小区供暖时间过程控制计划为:

　　每日6~8点是供暖高峰。因为此时室内外温差大，消耗热量多；居民起床后要打开门窗使空气流通，改善室内空气环境；居民起床活动需要较高的温度。

　　8~17点是供热低谷。最低点约午后2点，即14点钟，原因是家庭的主要成员外出工作，用热面积缩小；室内外温差缩小，热量耗散减少。

　　18~22点又是供热高峰。居民下班回家，供热面积增加，室内外温差加大，为保证居民的生活活动不受气温干扰，必须加大供热量。

　　23点~次日凌晨5点，供热达到次低谷。因为居民绝大部分都已入睡，盖上被褥保温效果好，门窗全封闭，只要把室温控制在次低水平(10~15℃)，就不影响休息。

　　写字楼、学校、工厂等其他类型的物业的控制计划与住宅小区正好相反，夜间可以停供。因此，制定控制计划要针对不同物业类型和用途具体制定。

　　5.锅炉房内的管理规定及交接班要求。

　　(1)锅炉房管理规定

　　锅炉房管理规定主要是为了安全、卫生而制定的一些制度，主要包括:

　　①非值班人员不准进入锅炉房，若需要进入，须经工程部主管同意后，在值班人员的陪同下方可进入。

　　②锅炉房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，严禁吸烟。

　　③锅炉房内消防器材应备齐，并放置在方便，显眼处。

　　④每班值班人员打扫一次锅炉房的卫生，每周对设备设施进行一次清洁，做到地面、墙面、天花板、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物。

　　⑤保证锅炉房内门窗开启灵活，通风良好，光线足够。

　　⑥锅炉房应随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配钥匙等。

　　(2)交接班要求

　　为了保证交接班准时进行，职责明确，应建立严格的交接班制度。接班人员应准时接班，交班人应认真交代设备的运行情况。并仔细填写好《锅炉房运行日记》，如果出现记录不规范，不清晰，或发生异常事故，不准交接班。

篇4：谈物业管理设备运行管理

　　谈物业管理设备运行管理

　　在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；

　　其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；

　　其三，用户(业主、租户)满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。

　　因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动中的重要地位。

　　那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢?本文从以下三个方面提出一些粗浅的看法：

　　一、要了解和熟悉物业设备运行特点

　　支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：

　　1、各类管、线结构。

　　包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。

　　2、各类驱动转换设备。

　　如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用裕量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量，当备用裕量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，见缝插针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。

　　3、终端设备。

　　终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因"小"失"大"，失去用户的信赖。

　　4、环境。

　　环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在"制造"环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有一个满足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。

　　上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。

　　物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡"能者为师，不耻下问"，要求"互教互学，共同提高"。这样，逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到"心中有数，有案可查，有据可依"，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。

　　二、要有明确的运行目标

　　物业设备运行目标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。

　　1、安全性

　　安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如热水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；三是操作者的生产安全。 保证安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个"婆婆嘴"，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个"小心眼"，步步谨慎。

　　2) 严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头，任何人都有权制止。

　　3) 定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检验或试验。

　　2、可靠性

　　物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件：

　　第一，设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。 在设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到"三严"：严格的管理制度；严密的运行计划(包括突发事件应对计划)；严肃的工作作风。

　　3、舒适性

　　从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能创造条件下，"因人而异"，提供高质量的服务。

　　4、经济性

　　物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是：

　　5、必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；

　　6、省能是实现经济性目标的主要途径。

　　能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有两种方式：一是利用能源的可替代性，采用适用的经济的能源；二是省能。采用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造。在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能有两个途径：第一，减少使用量，这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率；降低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此，这个途径有较大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造设备，提高能源利用效率；合理调节运行方式和运行参数，最大限度的利用能源；减少能源损失。总之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是楼宇省能、节省能源费的主要方式。

　　7、易损零配件和耗材的耐用性。

　　楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。

　　8、维保方便。

　　新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。

　　三、搞好物业设备运行管理的主要方法

　　1、建立和完善标准体系。

　　由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点。那么，不可能有一种放之物业而皆准的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。 标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以"变"求"不变"。所谓"变"，指标准修订、完善的动态过程；"不变"，是通过完善标准，贯彻的执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。

　　2、预防性措施。

　　由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：

　　1) 预防性试验；

　　2) 预防性检修；

　　3) 突发事件应变方案；

　　4) 巡检、点检、定检。

　　实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。

　　对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台帐，实行"位式"管理，主要内容是：

　　1) 逐件建立台帐，一一对应，有据可查，防止疏漏；

　　2) 合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；

　　3) 制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；

　　4) 采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。

　　预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具，对于季节性运行，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。

　　在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通讯、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备，产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。

　　3、技改。

　　由于受物业结构和运行条件限制，技改在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的重要方法。特别是控制和监测方式的技改，对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推广应用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物业条件限制，发挥科技进步的作用。

　　4、保险。

　　物业管理作为新兴的产业，管理寓服务之中，而物管企业又受聘于人，物业管理企业接收物业并实施管理服务后，产业非受聘人之有，受聘之后责任重于泰山，物业设备运行管理会随着物业使用年限的增长而增加损坏机率，降低正常安全使用概率，无形之中增加了管理的难度，加大了管理风险责任，影响物管企业效率和广大业主的利益，出现这种情况是自然规律，任何企业和物业不可回避的问题。为此，解决这一难题的最好办法是树立风险意识，用业主的钱帮业主买财产险、机损险。一旦发生物业设备损坏，可立即通知保险公司索赔。以减轻物管企业的经济压力，确实保障设备正常运行。

　　5、组织措施。

　　所有类型的设备运行管理一样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃的因素。在现代自动化程度、智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，重视人的数量、讲究人数比例已大大降低。强调人的素质，重视人的技术技能，放到管理工作的首位，武器再先进，没有人会使用，先进的武器只能作为摆设，但由于人的素质高、能够掌握先进的武器，他可以成为物的因素发挥的"催化剂"，量小作用大。因此，无论物业设备现代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧，重视技术能力，思想建设和组织建设，其中主要的方法是加强员工培训。在现代管理方法中，培训和工作是统一的，工作的过程也是培训的过程，培训是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的关键是组织和方式。

　　培训的意义和方式用两句话可概括为：只有经过培训的才是可以上岗的；只有在岗上继续培训的才是合格的。其次是班会。班会是基层管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班会形式可以不拘，内容可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其消解。不开班会的班长不是一个合格的班长，不听班会的基层管理者更是一个不合格的管理者。再次是加强协调。协调是组织措施中管理者发挥其管理艺术的舞台，是组织措施中的润滑剂、凝结剂 ，是实现1+1>2的催化剂。协调的方法千变万化，其根本是因时、因地、因人，因各种可以对协调目标产生影响的种种因素而变。

　　四、结束语

　　随着现代社会科技的发展和物业的迅猛增长，将推进物业管理行业的成熟与发展，物业管理活动中的设备管理将成为物业管理学科中的一个重要组成部分。愿与各位同行一起，"知无不言"，为物业管理行业的成熟发展添枝加叶，贡献微薄之力。