物业工程管理工作初探

日期:2015-08-29  类别:物业服务  编辑:物业经理人  【下载本文Word版

  物业工程管理工作初探

  每一个物业公司都有他所不能离开的特殊自然环境,这种自然环境造就了物业公司各自不同的特点,形成了各自不同的企业文化。现就物业管理工程工作中的经历就以下七个问题与大家共同探讨不足以便弥补缺陷。

  一、前期介入时期的工程管理

  1、物业管理公司在项目规划设计时应提出的问题

  1)要考虑商业和物管用房的预留。

  2)配套设施设备、管线配置和布置要合理,包括空调板和滴水管。

  3)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清理楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

  4)水、电、气表应尽量集中放在首层。

  5)信报箱应放首层。

  6)小区进出口设置位置和数量要合理。

  7)尽量考虑小区封闭式治安管理,铁围栏设防攀防钻。

  8)绿化面积考虑创评需要。

  9)排污管和水管在穿楼板时要考虑采用套管。

  10)楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸应内藏而不外露。

  11)应在适当位置设置垃圾收集转运站。

  12)小区地下排污管道要铺设合理,井口间距要合理。

  13)凡有空调机滴水管的沿墙周围应作绿化带。

  14)各单元门、停车位、外围墙、巡视死角、商铺招牌部位应设计闭路电视监控。

  2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意的问题

  1)重要大型设备、设施的供应商,应选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司。

  2)批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。

  3)商家提供合法经营及资质证明,产品产地,合格证明,设备采购合同,材料供货价目表,采购供应地址及单位联系电话。

  4)大型配套设备应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关操作人员提供正规的培训

  5)小区所用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明。

  6)大型重要的公共配套设备电源、电表、中央空调电源、电表,分表到层,分表到户,电话分线、分层、分户做好标记,合理分配。

  7)各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向,重要闸门和检查口的位置,以及相应的施工变更记录。

  8)参加隐蔽工程验收

  9)物业的竣工验收,物管人员应会同参加。

  二、接管验收时期的工程管理

  1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。

  2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工单位名称、工程项目、工程负责人联系电话,保修期限等内容列出清单交给物业公司。

  3、将开发商施工未用完的小区建材玻璃及配件等留下来备用。

  4、凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

  5、验收时应注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好。

  三、办理入住手续时期的工程管理

  1、提醒业主认真填写办理入住各项表单并仔细阅读表单中的各项内容。

  2、同业主共同验房时一定要仔细认真检查好室内已存在的设施以及完好程度并记录好业主提出的需整改的各项问题。

  3、给业主发放钥匙时要交代好室内每扇门的钥匙数量及开启方式,并让业主亲自试开。

  4、验房过程中详细解答业主提出的各项问题,对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给业主作出解释,避免不必要的麻烦。

  四、业主装修过程的工程管理

  1、装修管理的意义

  随着业主的相继进驻,物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来,如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道,那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息,从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

  在业主装修的过程中,将会产生一系列的问题,例如:违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生,就是考验我们工作能力的时候。

  为了做好装修管理,要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外,还需要足够的专业知识。例如:房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩,更多的是对物业企业服务的认可。

  2、装修管理的流程

  业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段:装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

  1)装修手续办理

  每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同,一般的装修手续办理需要以下手续:、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

  在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候,要充分了解业主的真实装修意图,解答业主的相关问题。例如:在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路(可视对讲、有线电视、网络、电话等)、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问,就等于告知业主,哪些是可以改变的哪些是绝对不可改变的,同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦,让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

  2)装修施工过程

  业主办理好装修手续后就要开始进场装修,根据装修工程的工种大致可分为:水电施工、地板地砖铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求,各工序可能先后进行,也可能交叉进行,物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

  业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重,要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤问、勤看,发现问题及时处理,不能处理的及时上报,并记录在巡查记录上,做到有据可查,有字(业主签字)可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程,包括业主的水电改动情况。当业主入住后,如果装修工程发生问题,而物业企业能够从档案中找出问题所在,将会给我们的工作带来极大的便利,同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务,贯彻了公司的服务宗旨。

  3)装修验收

  当施工单位施工完毕,业主提出装修验收需求时,物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为,划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题,一定要让业主、施工负责人签字认可,尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

  通过对业主装修工程的验收,可以替业主挑装修施工单位的毛病,让业主真实感受到我们为他着想的,进一步增进感情,同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平,为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

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