创建和谐写字楼物业服务的思考
作为一名物业管理者，一名职业经理人，我一直在思考一个课题--怎样通过我们脚踏实地的创新实践，把我们公司为之服务的写字楼融入到春城的和谐蓝图之中。写字楼俗称办公楼，它是现代都市中酒店、商厦、店铺、餐馆、影剧院以及住宅楼房等众多物业中的一种特殊的楼盘，它是党政机关和企事业单位的办公场所，也是白领阶层活动最为频繁的地方，同时还是现代都市整体形象的一个缩影，创建和谐写字楼对创建和谐都市具有特殊的意义。
写字楼的礼宾保安和人性化门禁
安全是写字楼物业管理的重中之重，写字楼的大堂登记制度和门禁刷卡制度是目前楼宇安全管理的两道人防和技防的重要关卡，然而也是让90％以上来访者最窝火的一关，即便不发火，心里也是极不舒畅。为什么？原因就是来访者的自尊心受到了伤害。从二十世纪九十年代开始，人们“被尊重”的意识空前增长，来访者认为：我是高端客户、我是上级主管单位、我是你们老总的朋友，叫我登记，除了填写姓名、单位和被访部门、人员以外，还要填写15位或18位数字的身份证号码，明摆着是不信任人，让我难堪，耽误时间。
写字楼白领认为：我是老总、我是经理、我是老员工，天天进出写字楼，叫我刷卡，我还是不是写字楼的主人？加之写字楼的保安多是：身穿保安制服，头戴防爆钢盔，腰挎自卫警棍，手拿对讲机，表情凝重，眼神严峻，“管气”十足，所有进出写字楼的人都有一种被“管制”的直观感觉，如果保安员语言稍有不恭，“红脸”的事件时有发生，物管公司保安员成了猪八戒照镜子，里外不是人，风箱里的老鼠，两头受气。
无可厚非，来访人员登记制度和门禁刷卡进出制度是防止“万一”的有效手段，这是绝大多数人都早已明白的道理，然而，为什么这些“绝大多数人”在身临其境时又会感到不愉快呢？一方面，改革开放以来，经济繁荣，社会稳定，人们安居乐业成为我国社会发展的主流，国家统计局发布20**年安全感抽样调查结果显示，92％的人认为目前社会治安很安全、安全和基本安全。都市写字楼治安案件发案率非常低，并且多发生在夜间，人们的治安危机感呈直线下降趋势；另一方面，随着人们生活质量的提高，“受人尊敬”和“花钱买服务”等“上帝”消费意识呈直线上升趋势。
彼得·德鲁克告诫我们：“创新是否成功不在于它是否新颖和巧妙，而在于它是否能够赢得市场。”写字楼安全管理中的人防和技防怎样创新，怎样赢得市场，怎样满足时代需求？我认为首先要考虑观念的提升，在人防观念上要实现由“管制保安”向“礼宾保安”的提升，在技防观念上要实现“呆板机械化”向“人性机械化”的提升。
礼宾保安。其简洁的定义是：通过礼宾行为发挥保安作用。从语法的角度看，是在主语的前面加上了定语礼宾；从身份的角度看，保安员增加礼宾的含义；从视觉效果的角度看，保安员要让人感到不是保安员而是礼宾员；从公安部门要求的角度看，符合外松内紧的原则。现在广东、深圳、上海的许多物管公司都实行了外围保安穿制服，内卫保安穿西服的办法。我们好来登物管公司的礼宾保安服务，在借鉴高星级酒店成功经验的基础上实现了三个创新：
第一个创新是大堂服务台登记。一是视觉上的变化，将男性换成1.7米的女性，着装由保安制服换成金黄色的时装或旗袍，礼仪小姐为来访者服务，增加了亲和力，减弱了对抗性；二是登记上轻登记重联系，来访人员能说出要找的被访部门或被访人姓名，礼仪小姐立即用电话进行联系，被访部门确认后即可放行，让来访者感到被重视和尊重；三是登记与扫描相结合，对不能说清楚要找部门的来访者，必须进行登记，身份证用扫描仪进行扫描，然后与相关部门联系后方可放行，让来访者感受礼仪小姐的认真负责。
第二个创新是礼宾引领。我们在服务台配置了3至4名身高1.7米以上，身着金黄色时装的男女引领员，对要拜访处以上领导的来访者和有一定“疑点”的来访者实施了引领送达程序，既让有身份的来访者感到很有面子，又防止了推销、收旧等人员以办事为由上楼影响办公秩序。
第三个创新是VIP绿色通道。我们公司目前受委托管理的是省农行办公大楼，我们在酒店VIP房间接待程序的基础上，开辟接待省市政府领导、农总行领导、兄弟省农行领导、云南各专业银行领导等贵宾的VIP绿色通道，从车辆进入庭院大门到停靠位置的指示和安排；从门童开车门到大堂门前迎宾；从服务台免登记到门禁开通；从礼宾呼梯到过道引领；从接待室入座到热毛巾、普洱茶、浓咖啡、小点心，再到水果拼盘的VIP一条龙服务，让贵宾们尽享尊贵和礼遇，二00六年十一月，省政府在农行办公大楼召开了银行、保险公司工作会议，省府领导和各家银行行长、保险公司老总们对好来登的VIP服务给予了高度的评价。
人性化中距离红外感应门禁。目前，国内写字楼的门禁系统无外乎是道闸、滚闸和门闸等几种，楼内授权白领出入时，拿出IC卡刷卡后闸门自动打开，然后进入。未授权的来访者由于没有卡，闸门不开，要到服务台办理手续领卡后方能进门，这类门禁无疑会在写字楼的安全警卫中起到了非常重要的作用，然而，却让人同样有一种被“管制”的感觉，与现代“和谐”的精神大相径庭，极不协调。我们公司与一家门禁公司共同探讨，开发研制了一个中距离红外感应人性化门禁系统，该系统有三个方面的特殊功能：一方面是授权持卡人通过红外中距离感应系统时，无论将卡装在上衣口袋，还是装在裤子口袋，甚至装在随身提包内，都将在一米的距离被感应，体现了“主人进屋，房门自开”的主人优先权，避免了“次次要亮卡，保姆管主人”的地位失落感；另一方面是授权持卡人装在衣袋内的卡被感应以后，人性化门禁系统将通过三种形式进行确认，一是语音器发出“欢迎光临”的语音；二是风鸣器发出“嘟-嘟-嘟”的正常长音；三是绿色灯光闪烁，表示授权放行；再一方面是未授权来访者进入门禁系统时，语音器发出“请登记”的语音；风鸣器发出“嘟嘟嘟”的提示短音；灯光显示为红灯闪烁，此时门禁礼宾员微笑地请来访者到接待中心登记并领取临时通行卡。这一系统目前只是个雏形，还有许多待完善的东西，但它改变了传统的闸门加保安制服的“管人”模式，体现了以人为本的和谐化精神。
写字楼的健康文化
几年前，河南索克物业公司提出了“健康办公，愉快办公”的理念，使我不由想起托夫勒的一句名言：“过去的法则叫时间就是金钱，今天的法则叫下一时刻比上一时刻更值钱”。索克物业公司的“健康办公”理念正是站在时代的前列，创造了写字楼白领下一时刻的需求。我虽然不了解索克物业公司健康办公的具体内容，但是却被这种时代创新精神所深深激励，尝试从五个方面探讨写字楼常规物业管理以外的超值服务--健康文化，以求达到异曲同工的效果。
健康知识的传播。
写字楼白领中流传着这样一句话：吃得比兔少，干得比牛多，睡得比狗晚，起得比鸡早。所表达内涵主要是工作太忙、太忙、太忙，根本无暇去获得相关的健康知识。我们公司于二00六年初，汇集整理了《送健康》、《送方便》、《送安全》共计29万字的三本小册子赠送给受委托管理的农行办公大楼的全体机关干部。与此同时，公司每年还在办公楼内编辑刊出十二期《健康专栏》，营造了一种健康文化氛围，把健康知识送到了白领的手中和眼前，深受好评。
健康工间操。
研究表明，写字楼白领上班时的基本体态是，身坐办公椅，眼看显示器，手敲小键盘，脚踏方寸。50％的人一旦坐下，除非上厕所，轻易不站起。视力疲劳者占83％、肩酸腰痛者占64％、头昏颈酸者占56％、食欲不振者占54％，“三高”呈年轻化趋势，心脏病、糖尿病、肥胖症、颈椎症发病率逐年递增，“静态工作”导致的“亚健康”已成为白领阶层生命的最大威胁。我们公司准备在20**年下半年聘请医学顾问和健美专家，编制一套适合写字楼开放式办公环境的锻炼方法，利用写字楼消防音响播放音乐，作为每天上下午工间休息的“白领工间健身操”，以求达到消除疲劳，防治职业病，呵护健康之作用。
健康食堂。
“民众以食为天，健康以食为本”。作为二十一世纪的写字楼食堂，应当确立“平衡膳食、合理营养、吃出健康”的理念，不但要求烹饪的菜肴要可口，更重要的是针对现代人的健康需求，研制健康食谱。例如针对白领“三高一低”的身体状况，研制低油、低糖、低盐、高维生素的“三低一高”食谱；针对白领电脑综合症的状况，研制荠菜、苦瓜、胡萝卜、青鱼、白肉、蚌肉、动物肝脏的食谱；等等，逐步实现职工食堂从“吃饱吃好”的初级饮食需求向“吃出健康吃出长寿”的高级健康饮食文化的跨越。
健康药箱。
据调查，现在的白领家庭大部分都有备用药品，而且数量和品种都呈上升趋势，然而80％以上家庭的备用药品，做得好一点的是利用一个抽屉进行摆放，外用药品和内服用品混杂在一起，误用率较高。我们公司拿出资金向每户业主赠送了一个价值70元的三层保健药箱，既使每个白领的备用药有了一个固定的摆放位置，又使内服药和外用药可以分类摆放，为写字楼白领业主办了一件人人都想做，却一直未认真去做的实事，获得了全体业主的良好口碑，密切了业主和物管公司的关系。
健康安全自救包。
安全是写字楼管理的重中之重，一旦发生突发事件，不但危及白领的健康，而且还会危及到白领的生命。我们公司于二00五年撰写了《云南省农业银行机关办公区、住宅区突发事件应急预案》，该预案共分火灾、盗窃抢劫、停水停电、房屋浸水、电梯困人、受伤急病六个子预案，与此同时我们还为机关几百名干部每人配备了一个“安全自救包”，包内一是配置了创可贴和救心丸，用于伤病救急；二是配置了矿泉水、毛巾和哨子，用于火灾自救逃生。应急预案和自救包填补了省农行办公大楼应对突发事件措施的空白，受到农行领导的高度评价。
写字楼的微笑工程
十六届六中全会《决定》指出：建设和谐文化，是构建社会主义和谐社会的重要任务。我认为，微笑是人类社会交往中最有价值的面部表情，包含着友善、诚信、谦恭、和蔼、融洽等最为美好的感情因素，是道德、修养、礼仪和文明素质的结晶，同时也是和谐文化的一个重要因素。世界五十强酒店之一的希尔顿酒店管理集团的创始人康纳?希尔顿先生曾在员工大会上说过：“请你们想一想，如果饭店只有一流的设备而没有一流的微笑，客人会认为我们供应了他们全部最喜欢的东西吗？如果缺少了服务员美好的微笑，就好比花园里失去了阳光和春风。”写字楼的物业管理较之酒店管理，起步晚但起点高，但二者都有一个共同点，规范有余，微笑不足。
现在有个观点叫“理念决定行动”。我们公司写了一本70万字的书，名叫《好来登CIS物业管理》，CIS形象管理模式原本在现代工业社会被称之为“最时髦的竞争战略”，我们之所以要将这个模式导入物业管理，正是因为CIS的核心是用理念去指导行为形象，用理念去策划视觉形象。好来登CIS管理的理念是什么？我们从业主满意的需求性中提炼出一个以微笑为主线的理念体系：
公司经营理念--让微笑留在业主心中
服务业主理念--舒适环境＋微笑魅力＋健康文化＝公司品牌
服务员工理念--竞争环境＋微笑文化＋人本管理＝员工之家
员工行为准则--用心和微笑去服务于你的朋友
座右铭--今天业主微笑了吗
员工竟聘，听到的第一句话是：不能对业主微笑的人不适合在好来登工作；员工受聘，得到的第一件礼物是：微笑练习镜；员工上岗，接受的第一堂课是：为什么要微笑；员工上班学唱的第一首歌是《让微笑留在业主心中》；公司制定的部门岗位操作程序中，第一个程序就是微笑操作程序；公司对全体好来登人的要求是：在公司管理的任何地方，遇到任何一位业主和来访者，都要主动微笑问好。
微笑虽然是免费的，最有吸引力、最有价值的品牌，但它只是一种表象的视觉感受，而我今天所说的微笑服务，包含着两个层面的含义，第一个层面是表象外在的微笑，第二个层面比第一个层面更重要，它体现的是内在的、让对方能够微笑和满意的服务。我搞酒店工作已经十多年了，酒店行业的“金钥匙”服务，其理念就是“满意加惊喜”，一个宾客入住酒店，提出想买70匹骆驼，这与酒店有关吗？然而，三天以后这位宾客却如愿以偿，这种极致服务的精神堪称服务行业服务理念的精髓。
我们公司实施了一个“34567微笑工程”，力求把微笑服务的表象美和内在美结合在一起，最终实现“让微笑留在业主心中”的经营理念。
三要素。
微笑三要素是指，表情、身形和语言，这是好来登微笑的外在要求。核心是让业主和来访者在享受规范服务的同时，能够感受服务人员的灿烂微笑，达到“第一印象永存”的目的。第一个要素是表情，要求员工眼神专注，面部肌肉放松，嘴角上翘，嘴唇张开，露出八颗牙齿；第二个要素是身形，要求员工脚跟并拢，两腿伸直，右手握左手置于小腹前，上体30度鞠躬；第三个要素是语言，要求员工自然、亲切地使用敬语。我们在每个部门统一制作并悬挂了四个像框，分别是蒙娜丽莎、明星演员和公司两名男女服务员的肖像。同时指出蒙娜丽莎的微笑显得含蓄、明星演员的微笑过于开朗，我们提倡的就是身边优秀服务员的灿烂的微笑。我们采取观看样板，学习微笑；细心琢磨，练习微笑；对照镜子，定格微笑的练习方法，以部门为单位，每天晨会都进行练习。
四性。
四性服务指的是快捷性、主动性、细微性和个性，这是微笑服务表象美和内在美的综合体现。快捷性服务，讲究的是速度和效率，据统计，写字楼白领提出的服务需求，90％以上属于“急件”，处理得及时与否直接关系到满意率的高低，试想，一位白领告知电话不通，维修人员20分钟才到场，哪怕3分钟就修好了，业主会满意吗？主动性服务，要求员工眼勤、手勤、脚勤，力求把自己的“行为”做在业主的“需求”前面。维修部执行巡检制度，把被动维修转为主动维修，把问题解决在萌芽状态；写字楼的开水间，每天上午8:00至8:40是白领打开水、洗杯子的高峰期，地面水多容易滑倒，保洁员实施定点保洁，预防事故；大堂礼宾保安看到出入人员手提重物，在落实物品出入规定的同时，主动帮忙。细微性服务，在于员工对业主潜在需求的认真观察，并作出积极主动的反应。例如，农行办公大楼为了绿化环境，在处级干部的办公桌上放置了一盆花，我们注意到花盆下面虽然有个垫盘，但是个瓷盘，底部粗糙，虽可防水，但容易磨损桌面，我们在垫盘下面放了一块圆形绣花布垫片，既上档次，又体现了公司“保值管理”的理念。个性化服务，是近年来酒店、金融、民航等行业优化软件的一个重要内容。我们从四个方面推出了写字楼的个性化服务：一是对上级贵宾推出了VIP一条龙服务制；二是对重要来访者推出了礼宾引领送达制；三是对写字楼内的高管层办公室推出了定人保洁服务制；四是对残疾人来访推出了专人特别服务制。
五不。
对业主的需求不说“不”字，这是微笑服务内在美的重要体现。一是对业主的询问不说“不”字；二是对业主的投诉不说“不”字；三是对岗位内外的需求不说“不”字，四是对困难棘手的问题不说“不”字；五是对公司没有的服务项目不说“不”字。物管公司不是“万能钥匙”，不可能满足写字楼白领的所有需求，这似乎已是不争的事实，然而我却有另外一种领悟。《世界是平的》告诉我们，信息化消除了国界，把世界推平了。我认为，从行为管理的角度看，“过程”和“结果”是同等的重要，在物业服务中，对有的需求，我们是无法实现完美的结果，然而，我们可以在过程中作文章，用信息来达到目的。好来登把对业主的服务分为三种类型，第一种类型是可以立即满足需求的直接服务型，保洁、保安和维修三个一线部门接到本部门职责范围内的需求电话，不能说“不”字，按照“四性”的要求，尽快提供服务，公司的维修时间标准是10分钟以内到达；第二种类型是不知道需求内容的反馈服务型，如一位业主问保洁员：我们大楼的水箱每年清洗几次？保洁员虽然可能不知道情况，但不能说“不知道”，应当说：“请稍等，我过一会答复您”。保洁员及时向经理作反馈，了解清楚后，由经理或保洁员答复业主；第三种类型是跨部门需求的首问责任服务型，如保安部巡逻员听到卫生间排污管道堵塞的维修需求后，不能说这是维修部的事，不属于我管，也不能简单地告知维修电话了事，而应当负责地通知维修部前来处理，同时有责任监督维修部是否到场，如未到要及时向上级直至总经理报告；第四种类型是公司无法直接满足需求的间接服务型，诸如办公室钥匙丢了、电脑坏了、保险柜打不开、急需飞机票、汽车不发动、自行车爆胎，甚至家中的电视机故障、煤气表损坏、电冰箱不制冷等等合同内没有约定问题，我们确立的原则是：把业主当朋友，急其所急，帮其所需，不说“不”字。应对的措施有两条：一是建立服务共同体，有意识的联系一些家具维修、门窗维修、汽车维修、太阳能维修、装修、管道疏通等公司以及能订票的旅行社，包括在公安局注册的专职开锁匠，知根底的木工、泥水工，遇到业主需求，能上门服务，不收管理费，既可解业主的燃眉之急，也为他们揽了点生意；二是建立服务电话档案，如自来水公司维修电话、煤气公司维修电话、供电局维修电话等，遇业主需求时，把相应的电话号码告知业主，使其能尽快解决问题。
六字敬语。
顾名思义，就是要说出六个字以上的敬语，目的是提高员工使用敬语的亲和力。我们要求大堂接待员、楼层的保洁员以及维修员、保安员要保证熟记农行机关处以上领导干部的姓名，尽量多记一般干部的姓。例如，员工敬语：张处长，早上好！杨老师，下午好！经理敬语：刘副行长，今天下雨，别忘了带雨伞！陈大姐，近来气色真好！六字敬语的使用，让机关白领有一种被重视，受尊重的和谐感受。
七大员。
在大堂人人都是迎宾员；在电梯人人都是电梯员；在过道人人都是保洁员；遇询问人人都是解答员；遇故障人人都是维修员；遇隐患人人都是安全员；遇需求人人都是服务员。我们提出七大员的要求，宗旨就是一句话：为业主服务不分分内分外。
万丈高楼平地起，涓涓细水汇成河。只要我们全体职业人静下心来，实实在在从点滴做起，用我们的智慧和双手，一点点勾画和谐的线条，一笔笔涂抹和谐的色彩，和谐写字楼的优美画卷就会显现在世人面前。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业服务收费难问题解决的根本思路
物业服务“收费难”问题解决的根本思路
“物业管理收缴率”问题是所有的物业管理企业都要面临的一个重大问题，不仅因为它关系到企业的生存和发展，还因为用一个数字就可以十分直观地反映出企业运转的状况。所以“收缴率”是衡量企业好坏的标杆，更是业主满意度的标杆。很显然，运作正常、服务质量优良、业主满意度不断提高的企业，必定是那些收缴率高的企业。本文试图通过对“收费难”的现状分析，依据《物业管理条例》（以下简称《条例》）并结合自身的实践，找到“收费难”的症结所在，进而提出解决的根本思路。
一、收费难的现状、原因
1、开发商遗留问题
我国的物业管理有多种形式，但不管哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。从业主的层面看，开发商的遗留问题主要是房产质量。有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题还是管理质量的问题。如果是建设质量问题，业主希望通过物业管理公司出面，代表业主向开发商交涉。如果发生的是房产质量问题，业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。
从物业管理公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题，如果物业管理公司利用自己的力量将问题解决了，不仅能缓解业主与开发商之间的矛盾，而且也能使物业管理公司的服务得到业主和开发商更多的支持。实践也证明帮助业主和开发商解决问题，其实就是帮助了物业管理公司自己。
2、服务质量问题
“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”是服务质量中最主要的三大问题，也是业主和物业管理公司矛盾的焦点。“服务不到位”是指没有达到业主的要求或没有达到预先制定的服务目标，如清扫的次数不够或清扫不干净。“维修不及时”指的是维修人员没有按照要求及时地赶到现场或赶到现场却不能解决问题，造成了业主的损失。“收费不规范”即物业管理公司为了增加收入巧立名目多收费。
在物业服务中，不可能不发生质量事故，问题是发生以后如何处理。物业管理公司首先应该从自己身上寻找原因，这样做一方面能够得到业主的谅解，另一方面通过查原因找到自身的不足，有利于改进服务质量。
3、业主观念问题
目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一，业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要“左盼右顾”，生怕自己“吃亏”。最好能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒缴”的理由。其二，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。
解决业主的住房观念问题，物业管理公司除了寻找自身不足以外，还应采取各种形式，帮助业主树立“住房消费”观念，让业主“事先预知”，“内容详知”，“人人皆知”。同时还要想方设法帮助业主克服困难，解决问题。
4、企业内部管理问题
由于物业行业市场化进程滞后，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制而来的多、自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。其结果造成业务人员工作积极性不高，企业综合技能、反映能力难以适应市场需求，服务质量难以提升。这样的企业“收缴率”就不会高。
一、解决收费难的基本思路
解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。在此，本人将结合自身的实践谈一点基本思路。
1、物业管理企业能不能培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用。这不仅是解决收费难的关键，更是作为服务行业的物业管理企业成败的关键。如果仍以管理者自居，把业主当成管理的对象，那么收费难的问题就不可能得到解决。对此每一个企业、每一个物业服务人员都应该有一个清楚的认识。物业管理企业应把服务理念的培育当成第一要务，只有这样才能摆正位置，做好服务。
2、物业小区能不能在政府的指导下，开展对业主的“全员教育”，帮助业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的住房消费意识，使业主在小区中更像一名真正的主人。物业服务的实践以及国外的经验告诉我们，业主“拒交”的最主要原因是业主的观念滞后，或者说解决问题的关键就在于转变业主的思想观念。
3、物业行业能不能制定出“质价相符”的收费标准。收费标准是“收费难”的瓶颈，由于没有明确的界定，一旦发生纠纷，物业管理企业要么强行执行，要么束之高阁，难以协调。按照《条例》所规定，以后收费标准将由物业管理公司与与业主协商制定，而实施这一举措的关键是“质价相符”。与“质价相符”的收费标准配套的是物业管理公司提供的“菜单式”服务，即把每一项服务内容都用单价确定下来，使业主在接受服务之前，就能清楚地看到服务的质量和价格。
4、能不能有条件地开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。目前物业管理公司的收费方式与城市信息现代化要求相去甚远，这种方式阻碍了物业行业信息处理现代化的进程。由于物业服务收费难度很大，不少物业管理企业把收费工作当成第一要务，这样一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将不利于物业行业的发展，服务水平也难以提高。采用电子付费方法是简便程序，保证收缴率的一种科学的方法。在国外发达国家已经全部采用了这种方式，在国内也已经有企业采用。在国内推广这种缴费方式，我认为应该做到“三管齐下”：其一，有条件地开展电子付费的方式。即政府和行业协会通过对物业管理企业的综合评定，对那些服务质量好、业主满意率高、收缴率高的企业，首先实行电子付费方式。其条件是：一级资质企业、收缴率在80%以上的企业、业主满意度明显高于本地区平均水平的企业等。条件成熟一个发展一个，政府和行业协会要为企业达标创造必要的条件，如培训、认定、监督、考核等。其二，社会要采取各种行之有效的方式，动员广大业主接受符合时代发展的电子付费方式。
5、能不能推出“物业行业整合机制”，以促进物业服务综合水平的提高，推进行业的整体发展。《条例》的出台，对推进物业行业市场化进程具有里程碑意义，如《条例》推出的具有市场“进入机制”含义的“招投标”制度。又如《条例》的第四章“物业管理服务”，通过对物业管理企业整体资质和从业人员资质的确认及物业服务的要求、标准来衡量物业管理公司是否具备物业服务的能力。它的潜台词就是，如果不符合《条例》所规定的条件，那么就不具备从事物业服务的资格。换一句话说，这样的企业应该退出物业行业。从某种意义上说，这是“退出机制”的雏形。相信随着人们对《条例》的认识加深以及《条例》本身的不断完善，“进入机制”和“退出机制”将成为物业行业的一项“基本策略”。
但目前许多企业是介于“进入”和“退出”之间，“进不了”、“退不出”。如占很大比重的自管自建的企业和房管所改制而来的一些中小企业。这些物业管理企业中的大多数还未进入市场。有的想进入市场，但由于自身困难，很难再有能力提高服务质量。他们希望借助他人的服务品牌，提高能力、谋求发展。有的自建自管的企业不愿意、也不需要进入市场，对于这样的企业最好的方式是推行“行业整合机制”。即在政府和行业的推动下，以行业内品牌企业为龙头，对那些难以提高服务水平，不能进入市场参与竞争，物业服务能力差且自身难以改进的企业，通过市场的方法，以兼并、收购、加盟等方式进行整合，其目的在于让业主享受到优质的物业服务，帮助品牌企业做大做强，推进物业服务市场化的总体进程。目前在我国物业管理行业中已经涌现出一批品牌企业，我们应该使这些资源能够迅速地得到全行业的充分共享。所以推出物业管理行业的整合机制势在必行。在实施过程中，一方面可以参照其他行业的成功经验，另一方面可以结合物业服务的特点和企业的自身实际，逐步加以实施。
解决收费难的基本思路，还可以涉及到其他一些方面，如给予物业管理企业扶持政策，鼓励优秀企业做大做强；又如在社区组织解决物业服务纠纷的联合体，帮助小区开展物业服务等等。但就物业管理行业本身来说，应该把培育正确的服务理念当成第一要务，以此来提升物业服务质量。这是因为“现代企业的竞争就是理念的竞争，企业理念的交流与传播将成为衡量企业成功的决定性尺度”，同样服务理念也是解决物业服务“收费难”的一把钥匙。
翁国强 上海陆家嘴物业管理有限公司总经理
篇3：物业服务中的客户关系管理
物业服务中的客户关系管理
客户关系管理（Customer Relation ship Management,CRM）是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。客户关系管理理念正是基于对客户的尊重，要求企业完整的认识整个客户生命周期，提高员工与客户接触的效率和客户的反馈率。工商业企业中得到极为广泛的应用。通过客户关系管理，企业一方而通过提供更快捷和更优质的服务吸引和保持客户，另一方面通过对业务流程的全面管理降低企业成本。
物业管理公司属于服务性行业，提供服务商品，其客户就是业主或非业主使用人。物业管理公司在其经营、管理和服务的过程中，不可避免与业主或非业主使用人产生极其复杂的关系。因此，实施客户关系管理对物业管理公司有关至关重要的意义。
一、实施客户关系管理的必要性
（一）物业管理公司提供的服务，具有很多不同于有形商品的特征。
这些特征要求物业管理公司应当实施客户关系管理：
1、服务的无形性。服务的无形性有两个层次：一、服务的形式及组成元素无形性；二、使用服务后的利益的无形性。无形性使得物业管理公司必须依靠业主的反馈才能更加全面的认识本公司的服务。实施客户关系管理能够使物业管理公司清楚的认识本公司运营状况，从而为公司的经营管理提供客观的依据。
2、服务的相连性。服务的生产过程和消费过程是同时进行的，也就是说，服务人员提供服务的时刻，也正是客户消费服务的时刻，二者在时间上不可分离。因此在服务的过程中消费者和生产者必须直接发生联系。
3、服务的易变性。易变性是指服务的构成成分及其质量水平经常变化，很难统一界定。服务行业是以“人”为中心的产业，由于人类个性的存在，使得对于服务的质量检验很难采用统一的标准。一方面，由于服务人员自身的素质的影响，即使统一服务人员提供的服务水平也可能有不同的水平；另一方面，由于客户本身的因素也直接的影响到服务的质量和效果。
4、服务的时间性。由于服务的无形性及服务的生产和消费同时进行，使得服务不可能像有形的消费品一样储存起来。当然服务的各种设备可能事先准备好，但生产出来的服务如果不被消费掉，就会造成损失（如酒店客房的空房间、餐厅的座位等），也就是说，物业管理生产的目的就是为了业主的消费，故生产必须有针对性，根据业主在某一特定时刻的需要生产，取决产品的供求不平衡问题，这样，避免造成成本的浪费和报失。
（二）实施客户关系管理是提高服务质量的客观要求。
服务质量并不完全由企业本身来决定，而同客户的感受有很大的关系。即使被企业认为符合高标准的服务，也可能不为客户所喜欢和接受。因此，可以认为服务质量是一个主观范畴，它取决于客户对服务的预期质量与其实际感受的服务水平（体验质量）的对比。即客户的满意程度。
有的学者经过研究发现，客户在评价服务质量时主要从十个标准进行考虑，即可感知性、可靠性、反应性、胜任能力、友爱、可信性、安全性、易于接触、易于沟通能以及对消费者的理解程度。而要了解这些方面，客户关系管理应该是最有力的管理技术和实现手段。
总之，业主需求是物业管理公司利润的源泉，物业管理公司提供服务的过程就是业主消费的过程，服务质量的测定也有赖于业主的评价。因此，物业管理公司实施客户关系管理势在必行。
二、实施客户关系管理的可行性
（一）现代物业管理包括居民小区物业、写字楼物业、工业物业和商业物业在内的通讯联络设施设置，为实施良好的客户关系管理，提供了硬件层面的保证平台。使得物业服务企业在此平台上，利用电话、网络等手段与业主或使用人进行有效互动，从而促进客户管理工作顺利实施。
（二）实施客户关系仍需要运转良好的组织系统（业主委员会）的协调及支持。广大业主对物业企业的服务管理需求和物业企业的管理职责范围以及各项与业主密切相关的活动安排，需要业主委员会这一组织系统做好传递信息，反馈意见，解释疏导工作。所以设业主委员会是实施良好客户关系管理的重要组织层面支持保障。
（三）人们观念的变化为实施客户关系管理提供了精神层面的支持。随着市场经济体制改革的逐步推进，人们的观念也发生了很大的变化。一方面，人们已不再把服务业当作一种“伺候人”的行业，而能把服务人员当作平等的主体来对待；另一方面，人们的权利意识的增强，使得人们在物业管理中的参与意识不断的加强，从而有利于客户关系管理的实施。
现有的条件已经为物业管理公司实施客户关系管理提供了硬件层面、组织层面和精神层面的支持，实施客户关系管理是完全可行的。
三、客户关系管理的基础设施与运作
客户关系管理是一个复杂的系统工程，需要一定的条件来维持其实是：包括硬件软件的支持、员工的支持、客户（业主）的参与
、管理者的管理等。下面将一一进行说明：
（一）硬件软件支持。
依靠基础设施，通过多种渠道建立与客户进行沟通。主要体现在以几方面：
1、管理信息系统的运用。这是客户关系管理运行的主要平台，主要是将现有的网络的开发的管理软件整合，利用客户关系管理系统来完成信息的收集、存储、事务安排处理以及铺助管理决策等。这里面也包括电话、移动通讯等铺助设施；
2、传统方式的运用。服务产品的特点决定物业管理公司的客户关系管理不能完全的信赖网络。传统的方式有时候更便利更通俗更富有“人情味”。这方面主要包括信息栏、宣传橱窗、意见箱、问卷调查、用户手册等，但这方面的应用将愈来愈少；
3、面对面的交流渠道。没有什么比面对面的交流更能增进双方的关系，物业管理公司绝对不应忽视这一点。例如设立投诉咨询处，收发部等。
（二）员工的支持。
在物业管理公司担任直接服务性的人员，在业主或非业主人看来其实就是服务产品的一部分。由于物业管理公司属于经营“高接触度”服务业务的企业，公司必须重雇员的挑选、培训、激励的控制。在客户关系管理中，公司应当要求员工做到：
1、员工要具备“服务至上”的意识；
2、员工要具备强烈的责任感的和良好的职业道德；
3、员工之间有关于客户和公司的信息共享；
4、员工在物业管理公司与业主或非业主使用人之间起桥梁作用，要做到上情下达，下情上达；
5、员工要具备较宽的知识面；
6、员工要具备有从事的专业岗位的必备知识和相应能力。
（三）业主的参与。
业主的参与的过程就是消费的过程，也是提高服务质量的过程，更是维护自身权益的过程。
1、业主委员会作用的发挥，业主委员会应当支持和配合管理公司的服务，加强与物业管理公司的交流，共同创造良好的生活环境和工作环境；
2、业主平时的参与，业主和非使用人平时就应当多提意见和建议，使自己能够获得更优质的服务，也使物业管理公司更好的了解客户需求。
四、客户关系管理功能
客户关系管理的基本功能包括业主管理、时间管理、服务跟踪管理、电话服务、客户服务、潜在客户管理等：
（一）业主管理。
主要功能有：业主的基本信息；与此业主相关的基本活动和活动历史；联系人的选择；建议书和服务合同的生成。
（二）时间管理。
主要功能有：日历；备忘录；任务表；进行个人事务安排，如约会、会议、活动、电话、电子邮件、传真，有冲突时，系统会提示；进行团队事件安排；查看团队中其它人的安排，以免发生冲突；把事件的安排通知相关的人。
（三）服务跟踪管理。
主要功能包括：组织和浏览服务信息，如业主和非业主者、业务描述、时间、可能结束时间等；产生各项服务的阶段报告，并给出服务所处阶段、还需的时间、历史服务状况评价等等信息；对服务给出战术、策略上的支持；对地域进行维护；把服务人员归入某一地域并授权；地域的重新设置；根据利润、领域、优先级、时间、状态等标准，用户可定制关于将要进行的活动、业务、业主、联系人、约会等方面的报告；提供类似BBS的功能，用户可把服务秘诀贴在系统上，还可以进行某一方面服务技能的查询；服务费用管理；服务佣金管理。
（四）电话服务。
主要功能包括：电话本；生成电话列表，并把它们与业主及业务建立关联；把电话号码分配到服务人员；记录电话细节，并安排回电；电话服务
内容草稿；电话录音，同时给出书写器，用户可作记录；电话统计和报告；自动拨号。
（五）业主和非业主使用者服务。
主要功能包括：服务项目的快速录入；服务项目的安排、调度和重新分配；事件的升级；搜索和跟踪与某一服务业务相关的事件；生成事件报告；服务协议和合同；问题及其解决方法的数据库。
（六）潜在客户管理。
主要功能包括：业务线索的记录、服务机会的分配；潜在客户的跟踪。
以上六个部分是客户关系管理的有机组成部分，通过系统工程编制成一定的管理软件，同时还需实践中不断调试、维护和升级。
五、客户关系管理的目的
环境的改变，要求物业管理公司比以往任何时候都要重视自己与客户群的维系，这种维系需要物业管理公司投入一定的客户维系（保持）成本。但从企业的长远发展战略考虑，客户关系管理可以为企业创造实实在在的价值。
这种价值主要体现以下几个方面。
（一）提高顾客忠诚度。
实践证明，实施客户关系管理，能够显著提高客户对企业的忠诚度，这将直接给物业管理公司创造价值。相关研究表明，客户忠诚是企业核心能力的重要构成因素，是企业一项珍贵的无形资本。有的研究结果表明：忠诚度的增加，企业的利润也增加；有人甚至认为企业经营利润的最大来源是部分消费的重复消费。
（二）降低客户开拓成本。
物业管理公司要在竞争中立于不败之地，就要在维系原有的客户群体的同时，去开拓新的客户群体。物业管理公司的客户开拓成本，主要包括获取客户的服务费和广告费支出、市场进入成本、投资、宣传广告费用等。实施客户关系管理，物业管理公司可以同业主和非业主使用者保持良好、稳定的关系，业主和非业主使用者对物业管理公司的服务有一个比较全面的了解。这就为物业管理公司节省了一笔向这部分老客户进行产品宣传的广告费用。另外，物业管理公司的老客户还会为物业管理公司作有利的口头宣传，物业管理公司也可为此极大地减少宣传费。所有这些，将导致物业管理公司总的客户开拓成本的降低。
（三）降低物业管理公司的服务成本。
服务成本是指服务企业在经营服务过程中所花费的全部耗费，包括服务中发生的物资损耗和劳动消耗。实施客户关系管理，就可以很方便地把握用户需求，实现服务过程中的“用户合作模式”，物业管理公司和业主相互理解、相互配合，物业管理公司不仅可以提供更快捷、更优质的服务，而且可以降低自己的服务成本。
（四）降低物业管理公司的交易成本。
交易成本是指交易双方可能用于寻找交易对象、签约及履约等方面的一种资源支出，包括金钱的、时间的和精力上的支出。其主要包括搜寻成本（搜寻交易双方信息发生的成本）、谈判成本（签订交易合同条款所发生的成本）及履约成本（监督合同的履行所发生的成本）三个方面。实施客户关系管理，物业管理公司可以对自己的业主和非业主使用者有一个全方位的了角，物业管理公司和客户之间较容易形成一种合作伙伴关系，彼此之间可以达成一种信用关系。因此，企业可以大大降低搜寻成本、谈判成本和履约成本，从而最终促使企业整体交易成本的降低。
物业管理公司是一个以“人”为中心的“高接触度”的行业，如何管理好与业主和非业主使用者的关系是摆在所有物业管理公司面前的一个难题。谁先解决了这一难题，谁就在市场竞争中占据了主动。加入WTO后，物业管理公司面对的挑战将更加严峻，我们应该抓住当前的有利时机，建立客户关系管理机制，增强公司的竞争力，塑造自己的品牌。
篇4：物业服务意识与服务质量培训试题
物业服务意识与服务质量培训试题
《服务意识与服务质量》、《如何打造执行力》
试题一
姓名：________ 部门：客户服务部得分：________
一、填空题(满分11.5分，每空0.5分)：
1、物业管理服务过程中，管理的对象是（公共设备设施），服务的对象是（房屋产权所有人和使用人）。
2、服务意识是指能（自觉）地 、发自内心地、主动地为他人和社会提供（有经济价值）的劳动。
3、优质服务两个基本点是（管理） 、（服务）。
4、执行力的十六字方针是人员、机构、协调、标准、规则、技能、反馈、文化。
5、执行力是指配备、组织相关的（人力、物力），采用 科学、合理 的方法、手段，促使（计划、任务快速、高效）完成。
6、了解自我，除了解自己的专业水平外，还需知道自己的情感强度、情感智力。
7、反馈是指掌握工作落实的进度，及时汇报、指导 。
8、我们应营造（积极、负责、敬业、健康）的企业文化。
二、单项选择题(满分7.5分，每小题1.5分)：
1、优质服务应以（D）为中心。
A、公司领导;B、管理处领导;C、部门领导;D、为业户服务。
2、一个称职的执行型领导，首先应具备（C）。
A、身体素质;B、军事素质;C、专业技能和综合素质; D、善于处理人际关系。
3、机构设置应（ D ）。
A、越多越好;B、越简单越好;C、越少越好;D、越合理、精干越好。
4、提高执行力，首先应解决（ D）问题。
A、了解自己;B、了解自己的团队;C、存在的问题;D、人员。
5、提高服务意识，就是要（ D ）。
A、尽量做好自己的本职工作;B、将业户当作自己的朋友、亲人;
C、提高业务水平;D、提高业务水平，将业户当作自己的朋友、亲人;
三、多项选择题(满分10分，每小题2分)：
1、物业管理行业从业人员，应具备（ABCD ）服务意识。
A、服务/管理意识;B、法律意识;C、成本意识、危机意识;D、创新意识。
2、优质服务的"三力"是指（BCD ）。
A、完成力;B、思考力;C、决策力;D、执行力。
3、优质服务的"四化" 是指（ABCD ）。
A、程序化;B、规范化;C、数据化;D、合理化。
4、具体说，优质服务应做到（ABC D ）。
A、应具备良好的服务意识;B、必须有一支团结、训练有素的团队;
C、必须建立健全规章制度;D、必须有健全的各种监督、激励、执行机制。
5、"标准"是指（ BCD ）。
A、按时完成工作;B、各项规章制度;C、操作流程;D、程序、规范。
《服务意识与服务质量》、《如何打造执行力》
试题二
姓名：部门：客户服务部得分：
一、简答题(满分15分，每小题5分)：
1、如何提高自身的服务意识?
答：提高业务水平，将业户当作自己最需要、最愿意帮助的亲人或朋友。
2、如何提高自身的服务质量?
答：加强学习，提高自己的管理服务意识、服务技能、法律意识、创新意识;严格执行既定的工作标准、规范;创造性工作，充分发挥自己的主观能动性。
3、执行力包括哪些要素?尝试按这些要素的重要程度排列先后顺序。
答：人员、机构、协调、标准、规则、技能、反馈、文化。
二、论述题(满分56分，其中第3题16分、第1和第2题各20分)：
1、认为你所在的部门或班组存在哪些管理和日常工作问题?
答：1、本部门的日常工作有序，能合理分工。
2、细节还不到位，我们要加强做好细节，细节更体现品质。
3、本人觉得没有奥秘是最大的奥秘，对于业主要诚信，理想的员工应该具备灵活性、对业主的宽容以及根据情景监督并改变行为的能力，还应具备设身处地为业主着想的个人品质。
4、本部门还要加强学习，法制观念不够强等。
2、假如你是你所在团队的主管或班长，你打算如何提高所在团队的执行能力和服务质量?
答：物业管理具有工作量大、复杂、长期等特点，在日常管理中须对大量物业管理信息进行分类、分工、处理和传递，如果管理水平跟不上，工作效率低下，就不可能做好物业管理。要提高团队的执行能力首先要了解团队，了解人员的做事能力，合理组织分工，让手下自由发挥成长，合理给予赞赏给予员工工作的肯定让手下更自信更强更有活力......其次是找些管理与业务知识资料，让员工增加文化，增加技能。最后是与员工多沟通、协调各方面的工作，掌握工作落实的进度，及时汇报、指导，让员工在工作中学习，在学习中进步。
3、假如你是管理处经理，你应该如何开展工作，以利于提高管理处现有水平?
答：提高物业管理水平，工作效率须从多方面考虑：
⑴、树立形象
要做的是形象定位，即以什么姿态面对市场，品牌打出去，得到认可，也就增加了市场竞争力。 首先，物业管理者应具有区别于传统管理模式的现代管理与服务理念，在管理中应推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到规范要求，例如标准信函的应用、工作时间的有序安排等 ，物业管理公司可对物业辖区内的业主进行物业管理价格、业务范围、服务内容、态度等方面的调查及接受业主们对服务管理优缺点的评价和如何改进方面的信息反馈。这是一个系统工程，在建立品牌的过程中，除应对市 场和消费者有个完整的了解外，还要靠企业每方位的提升，才能形成完整的品牌战略。
⑵、理顺思想，加强培训
物业管理其实是对人的服务，从业人员要摆正自己与业主的关系，二者之间是服务与被服务的关系，而不是管理与被管理的关系，要想提供优质服务，就要严把用人关，多吸纳有专业技术、有服务精神的优秀人才。要不定期的进行培训，强化职工"服务是天职"的意识，即要靠服务求生存。
⑶、建立岗位责任制，实施内部激励机制
只有人尽其职，才不会人浮于事，才能真正把工作做到实处，实施内部激励机制，能充分调动员工的工作积极性，使企业永葆活力。总的来说必须要有一群具有高度敬业精神的管理服务人员，毕竟企业事业成败的关键都在于人。
三、附加题(满分30分)：
你认为管理处现在的运作存在哪些问题，应如何改进?
答：1、有物业前期介入的楼盘，总是最容易赢得购房者的信任。然而现在交楼时，我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务均好性的今天，这些遗憾的细节，正好成为衡量楼盘品质高下的座标。比如在交楼时期，各设施设备的不完整等，给予业主对我们的诚信大打折扣(但这也是开发商的一忽点)，物业管理企业的核心竞争力应该是--基于诚信.能力与创新精神的企业文化。另一方面，"细节是物业管理的精髓"，在精细服务、服务技巧等技术层面也需要投入大量资源、倾注精力。
2、作为物业公司，其责任主要是提供较完善的后勤保障，提供场地及室内外环境、治安、秩序的维护等。购房者是乐意为高水准的物业管理服务，支付相当的、合理的物业管理费。本人觉得现在安保人员上班不够完善，安保人员上十二个小时班，身体、精神、心态等各方面都不能有良好的状态，要是让各业主知道名雅的安保人员上十二小时班，作为业主都不放心。对于安保人员要做好思想工作，名雅的安保人员心态摆得很正，值得表扬，但各领导要避免安保流动量大会对小区其公司带来很多的不好之处。
篇5：学校物业服务委托管理答记者问
学校物业服务委托管理答记者问
20**年1月7日，学生记者就学校在新年伊始推行校园物业委托管理的相关问题，采访了总务处处长**。
问：为什么会想到请物管公司？
答：校园物业委托社会专业公司进行管理、提供服务，是20**年校党委、校行政推行学校后勤社会化改革、规范校园管理的一个重大举措，不是一时心血来潮、临时想到的，你提的问题实际上就是必要性问题。实施校园物业管理至少有如下三个方面的必要性：
一是推行我校后勤社会化改革的需要。高校后勤化改革是党中央、国务院的要求，主要的目的是把高校的后勤服务工作及相应资源从高校的行政序列中分离出来，使高校集中精力、财力和人力搞好教学。主要的途径有很多种，因校制宜。我校由于规模和警察身份等多重限制，党委决定走直接引入社会公司参与学校后勤管理和服务的途径，实施改革，从食堂托管入手，一年多来效果是明显的。目前，进一步扩大到物业管理这一块。
二是规范学校管理的需要。过去学校对物业的管理是分散的，由各使用部门负责，有的是学生负责的，如：环境卫生清扫、校园保卫等。虽然也有一些制度、规定，但是标准不高，管理不统一、欠规范，特别是在发生了一些安全事故(如：物资被盗)后，其损失无法得到赔偿，因为，承担财产保安的临时工是没有这样的赔偿能力的，"看牛娃赔不起牛"。现在我们以《合同》的形式，把相关财产、物业的保管权委托给了物业公司，这群"牛"不是交给"放牛娃"看，而是交给"放牛"团队看，而且是一个具有法人资格的企业，它是必须承担相应的责任和义务的，是有赔偿能力的。也可以说，我们交给物业公司管理的物业、财产的安全保障更高了，他们必须通过更规范、更严格、更专业的管理，确保财产不受损失，减少它的赔偿，才能提高它的经营效益。
三是减少浪费，节约办学成本的需要。过去由于管理分散，特别是对临时工管理上教职工反映强烈，有的临时工一个人做工，全家人住在学校，用水用电用房造成很大的浪费。物业公司的员工在校内住宿是统一的，水电费、电话、网络等费用都由公司方全部承担。学校非常重视此次推行物业管理工作，组织了专门班子，前后近三个多月的考察、调研、招标、评标直至签订《合同》，都严格按工作程序办事。财务部门按"有据可查"的原则，对04、05、06年连续三年在这方面的经费开支进行了核算，通过招投标，最终签订《合同》价格与每年的平均开支至少节约20%，大大的节约了办学成本。
问：我校请了物管理公司后，对学生劳动意识有没有什么影响？具体体现在哪些方面？
答：实施校园物业管理对培养学生劳动意识，在本质上是没有影响的。作为一名高校学生，把主要的精力、体力用在学习和训练上，适当参加一些劳动也是必要的，如教室、寝室的卫生、个人卫生等等。现在不用再承担大面积的公共环境卫生区的清扫了，应该说把大量的业余时间还给了同学们，大家可以用更多的时间、精力和体力来更好的学习、锻炼和休息，也体现了一种人文关怀，对大家完成学业是有帮助的。
一个人(学生)的劳动意识的养成，主要是从思想上树立正确的劳动观念，对劳动、劳动者有一个正确的认识，不能说不拿扫帚扫地就是不重视学生劳动意识的培养了。尊重他人的劳动，也是培养自己劳动意识的一个重要方面，一个不会尊重他人，特别是不尊重劳动者的人，就没有资格要求别人为你服务。如何尊重物业公司员工的劳动，这里不多说，作为一名大学生应该知道怎么做。
问：近几天来，我们了解到学生对学校请物管公司一事评价较高，但是我们对"物管"比较陌生，请问引进"物管"后，学生的权益如何得到保障？
答：学生一直都是学校后勤服务工作的服务主体，大家对学校委托物业公司进行校园物业管理和提供服务给予高度评价，是对学校管理改革的理解和支持，对搞好这项工作是一个良好的开端。
物业公司提供的物业管理和服务的受易人是业主和物业使用人，校园物业的业主是学校，物业使用人是广大师生员工，其中90%是我们学生，广大师生员工特别是我们学生，只看到减少了环境卫生的清扫这一点是不够的，也应承担起维持公共秩序、讲究公共卫生、爱护公共财产的责任和义务。
通过《合同》的全面实施，同学们相关的权益将得到更好、更及时的保障，如公用设施、设备和物品的零星维修，过去要由学生大队、行政(水电)科等一级一级申报、审批后，才能实施;现在楼栋、宿舍的管理、卫生和安全护卫都由物业公司负责，维修的实施就直通过宿管员申报，减少了中间环节，使服务更加快捷和周到。
校园是我们全体师生从事教学、求知和共同生活的园地，要搞好校园物业管理工作，共同创建安全、文明、和谐的校园，必须得到广大学生的支持与配合。 20**年学校下发的第一号文件就关于实施校园物业管理的;合同中规定的甲乙方各自的权利和义务，服务范围、标准和要求等主要内容都公布在校园网的后勤服务栏目中，同学可以上网查询、了解。我们也正在起草《校园文明公约》，草案出台后会通过校园网公布，广泛征求大家意见，希望引起同学们的关注、关心，征集到好的建议和意见。《公约》一旦公布实行，请大家要共同遵守。
新年第一天遇到的第一件新鲜事就是物业公司的进驻，但愿带来的不仅仅是整齐的工装和美丽的鲜花，更期待的是迎来一个安全、洁净、文明、和谐的校园。