篇2：城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

　　城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

　　--打开被物业管理遗忘的历史角落

　　眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。

　　在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。

　　中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。

　　然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是“富裕一族”的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。

　　一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题

　　从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

　　1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件

　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。

　　一般情况下，物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如深圳红桂物业公司20**年1月进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，该公司还宣布对小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己实现该小区“零投入”成功引进正规物业管理公司的同时，物业公司却因此背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！

　　由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如深圳红桂红桂物业公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。

　　老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径主要有两条：一是由物管企业租赁，二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用。员工宿舍基本上是由企业自己出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。

　　2、老住宅区引入物业管理必须面对一定的主观障碍

　　老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。从近年来各地政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。

　　如深圳部分老住宅区业主在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，60%的被调查对象选择“有需要”，24%的选择“无所谓”，只有16%的选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。

　　另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户态度消极。根据深圳市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。

　　3、业主“主体缺位”制约着老住宅区物业管理工作的正常开展

　　在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小区共有392栋住宅楼，出租率高达95%以上；另外一个小区总户数562户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。

　　业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位”对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。

　　4、由于多种原因接管老住宅区的物业管理企业普遍效益不良

　　老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。

　　由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，而且在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题，使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。

　　形成老住宅区“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。如常州市白云新村的居民有40％为老年退休家庭；30％为自行车厂、压缩机厂等大中型企业的下岗职工家庭；机械一村共2295户，其中老年人占居民总数的70％；北环新村居民4166户，下岗人员1666人，下岗人员的家庭占总户数40％，贫困化特征明显。要这些人按照物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。

　　5、缺乏“两金”积累制约老旧住宅区维修工作的开展

　　老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。

　　已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。

　　6、现有法规不够完善，不利于老住宅区引入规范物业管理工作的开展。

　　按照现行的国家《物业管理条例》规定，引入物业管理公司接管现有的老住宅区，需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高，许多业主长期不在老住宅区居住生活，因此成立业主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决，势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使，因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。另外，按照目前的《深圳市物业管理服务收费指导标准》，老住宅区收费标准处于最低档次，而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低，而管理成本又高，物业管理企业难以保证获得正常的经营收益，这也需要从政策层面上加以解决。相关还有目前物业管理招投标不规范，缺乏健康有序透明的有形物业管理招投标市场，这也不利于老住宅区物业管理工作的推进。

　　二、政策建议

　　1、加强地方立法，健全法制，从制度上保证顺利开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作。

　　对于老住宅区数量较多，面积较大的城市，开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，是一项事关全局的复杂性、艰巨性的系统工程，牵涉面广，工作量大，必须要尽快建立和完善严格的法规制度，才能保证此项工作的顺利开展。各地方城市政府应该制定出台《整治老住宅区并引入规范物业管理工作的指导意见》等规范性文件及相关配套措施，明确领导机构、部门分工及协作、工作内容和程序，整治范围、明确相关支持和优惠政策，如财政支持政策、改造资金银行优惠贷款、改造工程税费减免、物业管理和活动用房增建、参与管理老住宅区的物业管理企业所享受的政策优惠，等等。同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。

　　2、广泛开展整治老住宅区并引入规范物业管理加大物业管理宣传力度，增强物业服务消费意识。

　　市、区、街道等各级政府要组织力量，通过开展实施各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，如新闻媒体宣传、物业管理法律知识培训、组织参观实施物业管理的优秀小区，等等，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老住宅区居民的思想中，增强这些居民的物业管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识，使这些居民能够真正意识到，物业管理服务能够有力地维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累；物业管理服务明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。同时，物业管理的实施，能够为老住宅区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。

　　3、政府出资大力开展整治老住宅区并引入规范物业管理试点工作，发挥示范带动作用。

　　一项新生事物的诞生总会引起许许多多的好奇和争议，总有一个循序渐进的认识乃至接受的过程。对于老住宅区的城市居民，长久以来他们一直生活在没有正式物业管理服务的区域，要认识和接受物业管理这种新的生活服务方式也因此需要一个转变思想从而逐步接纳的过程。通过政府出资，在城市老住宅区中选择若干个试点区进行整治并引进和推行物业管理服务，使试点区出现新的变化，产生积极的效果，使得试点区的卫生状况、治安状况、文明程度等各方面较之以前的生活状况都有很大的改善。通过他们身边的活生生的例子和给他们带来实实在在的积极变化，能够切实增加老住宅区居民对物业管理服务的认识和了解，转变他们的生活观念，促使他们主动接受现代物业管理服务。这些试点区建立起的新型社区邻里关系及行为模式，能够产生强大的生命力和倡导示范效应。

　　4、拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，铺设引入物业管理的基础条件。

　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是考虑按照物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理活动用房等引入规范物业管理必备设施。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，这也亟需投入相当数额的整修资金。因此，要保证在老住宅区顺利引入物业管理，必须首先要创造一个良好的引入物业管理的硬件条件，需要先期投入一定数量资金对老住宅区进行整治和改造。当然，考虑到老住宅区问题的产生和形成主要是由于传统住房体制造成的“历史欠帐”，各城市政府应该负担其中的较大部分，但不妨创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业管理企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定政策优惠，吸引有兴趣参与老住宅区物业管理的企业出资，实行政府补贴一部分，业主自筹一部分，企业有偿资助一部分的“三三制”整治改造资金筹集方式，这样既可以保证资金及时筹集到位，也能缓解政府财政资金压力。

　　5、加快推进老住宅区房屋确权工作，建立物业管理的权利基础。

　　在物业管理活动中，明确、清晰的房屋产权和产权人至关重要，直接关系并影响着物业管理活动的正常开展，如物业管理服务费的是依照经过房产管理部门确权的合法建筑面积收取的，如果产权不清，物业管理服务费的收取势必会面临很大的难题。目前老住宅区的房屋权属关系比较复杂，历史遗留问题多，并且构成也相对多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种天然需要清晰产权基础和产权法律保护效力的活动在老住宅区的正常开展。如果老住宅区的房屋产权不能尽快登记确权，赋予法律保护效力，必然会影响到业主在物业管理活动中权利的有效行使。这些因为房屋产权不清而产生的问题都将不利于物业管理在老住宅区的顺利推进。必须加快推进该区域的房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立清晰、稳固、有法律保障的权利基础。

　　6、努力创造良好市场环境，鼓励物业管理企业积极参与。

　　要想顺利推进在老住宅区物业管理工作，还必须努力创造良好的外部氛围和环境，充分调动物业管理企业的积极性，减少他们在这些区域提供物业管理服务的种种顾虑，如城市政府加大对老住宅区的基础设施和配套设施的建设力度，改造房屋，改善和提高这些地区物业的质量，降低物业服务管理难度，实行“边改造边推行”物业管理活动；政府主管部门可以考虑结合服务对象特性，制定出台相关实施细则，保障物业管理在这些区域的顺利推广实施；政府主管部门可以制定相关措施，如在物业管理企业资质评定、税费缴纳上给予适当的倾斜、给予适当的补贴，鼓励物业管理企业积极参与这些地区的物业管理。

　　7、尽快全面启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制。

　　目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，首次对此做出规定。同年，建设部和财政部据此制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对住宅专项维修资金的收取、管理、使用做出规定：

　　(1)买卖商品房时，购房者按房款2%-3%的比例向售房者缴交此款；

　　(2)此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；

　　(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；

　　(4)业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；

　　(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

　　20**年由国务院公布实施的《物业管理条例》明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应该说，房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，但目前不少地方房屋维修基金已经缺失严重，社会关注度越来越高，老旧房屋的维修压力也日益增大。为了防止不断出现大批老化严重的老住宅区，形成新的整治和改造压力，必须树立“防火胜于救火”、“未雨绸缪”的观念，各地应该尽快制定和完善房屋维修基金的法律法规，尽早启动和加强房屋维修基金追缴、收取和管理工作，建立长效预防机制。

　　8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。

　　各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小区。

　　为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行动起来，“因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。

　　深圳物业管理研究所 赵向标 吴正红 吴春兴

篇3：新加坡住宅区物业管理

　　新加坡住宅区物业管理

　　新加坡公共住宅建设和管理的主管机关是国家住宅发展局，该局下设36个区办事处，每个办事处一般管理2至3个住宅小区，约有1万至1.5万户居民。各区办事处通常设立财务组、市场组、园艺组、清洁组、维护组和文书组等业务小组。

　　区办事处管理住宅小区的业务范围包括：商业中心的租赁管理；出租住宅的租金缴纳和售房期款的收取；公共场所的出租服务和管理；小区内停车场的管理；小区的环境卫生、园艺及绿化管理。除了这些以外，区办事处还负责介绍居民劳动就业、配合保安部门搞好治安工作等。

　　一、 住宅区公共住宅的转售规定

　　在新加坡，政府建造的公共住宅80%是出售给私人，房主可以转手售给他人。政府为此制定了公共住宅的转售规定：

　　1、房主购买住房后必须住满5年以上才能将房屋出售；

　　2、出售住房后原房主租住私房的，两年半内不得重新申请购买政府的公共住宅；

　　3、出售住房后原房主又购买私房居住，必须在该私房出售两年半后才能第二次申请购买政府的公共住宅；

　　4、出售住房时申请购买新房的，除了必须在原住房内住满5年，还必须保证在拟购新房内居住5年以上。

　　二、 对出售、出租的公共住宅内装修的管理规定

　　在新加坡，政府出售的公共住宅，室内一般不装修。购房者可以根据自己的经济状况和要求自行装修，但必须在领到房屋钥匙之日起3个月之内完成，且此后3年内不得再进行第二次装修。装修住宅必须向住宅发展局申请准许证，并由领有住宅发展局施工执照的承包商负责施工，装修工程完毕后由办事处进行检查验证，并向办事处缴纳一笔装修材料搬运费和废物处理费。

　　为了保证安全，政府部门对装修住宅时安装或改装电线及电源开关等项目有严格的规定，要求必须符合电气操作规范和电器设备使用安全标准。此外还规定了不准装修或改装的一些项目，如不准改变住宅的主体结构；厨房和卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖在头3年内不准更换；不准改变窗户外型；阳台上不准安装窗户等。之所以这样规定，是为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性。

　　三、 住宅区公共设施（设备）的管理与提供的服务

　　新加坡国家住宅发展局规定了住宅区公共设施（设备）的管理制度以及应提供的服务，主要有以下内容：

　　1、住宅楼的维修。区办事处每5年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　2、电梯的保养和维修。所有住宅楼的电梯均由区办事处进行例行检查和维修。一旦电梯发生故障，乘客只要按动报警装置，5分钟内电梯救援组人员就会赶到现场。

　　3、水电卫生设备的维修服务。谁家的此类设备出了故障和问题，只要给区办事处打个电话，办事处的维修人员便会及时前来进行修理。

　　4、住宅楼下空间的管理。住宅楼的底层是敞开的空间，它平常作为居民们的休闲活动场所。遇到居民需要举行结婚、生日和其他庆祝活动时，可以租用，但必须向区办事处申请准用证。

　　5、停车场的管理。凡是拥有车辆的住房，必须向区办事处申请“停车位”，每户只允许申请一个停车位。公共住宅的房主和租户可以优先获得停车位。

　　6、住宅区垃圾的管理。住宅区各户都设有垃圾槽，要求将垃圾装在塑料袋内再投入槽中，以确保卫生。

　　7、提供聚会场所。区办事处的办公楼内都设有为居民服务的活动场所，可以举行社交*，结婚或生日宴会以及开展文体活动等。

篇4：密云县城镇住宅区物业管理办法(2007)

　　密云县城镇住宅区物业管理办法

　　密政发〔20**〕30号

　　密云县人民政府关于

　　印发密云县城镇住宅区物业

　　管理办法（试行）的通知

　　各乡镇人民政府，地区、街道办事处，县政府各委、办、局，各县属机构：

　　《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》已经20**年7月16日第3次县政府常务会议讨论通过，现予以印发，请结合工作实际，认真贯彻执行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据有关法律、法规和规章，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于密云县行政区域内的城镇住宅区物业管理活动。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 新建住宅小区及配套设施比较齐全的原有住宅小区积极推行物业管理，在基础设施较为完善、条件成熟的住宅小区开展业主大会、业主委员会的组建试点工作，并在全县逐步推广。

　　配套设施不全的原有住宅小区，有建设或产权单位的，由建设或产权单位继续管理；无产权单位的，暂由所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会统一管理。各管理单位应对原有住宅小区积极整治，完善各项配套设施，逐步推行物业管理。

　　县政府建立住宅小区专项整治基金，专款专用。

　　第五条 县建设行政主管部门负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）贯彻实施有关物业管理的法律、法规、规章和政策，研究制定物业管理的有关措施；

　　（二）规范物业管理企业服务行为，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

　　（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；

　　（四）负责物业管理企业资质管理工作；

　　（五）依法查处物业使用、物业管理中的违法行为；

　　（六）组织物业从业人员培训和继续教育；

　　（七）对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助；

　　（八）建立投诉受理制度，接受投诉并反馈处理结果；

　　（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

　　第六条 发展改革、规划、城管、公安、工商、环保、市政、园林、绿化、环卫、邮政、通讯、有线电视、供水、供电、供气、供热等相关单位，按照各自职责，协同实施本办法。

　　第七条 各街道办事处或乡镇人民政府负责本辖区物业管理活动的组织协调及指导监督工作。居民委员会或村民委员会指导和监督业主委员会、物业管理企业开展工作。

　　第八条 物业管理活动应当遵循业主自治自律与专业服务相结合原则、业主与物业服务提供者权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

　　物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展，建立完善的物业管理机制，提高物业服务水平。

　　第二章 业主及业主大会

　　第九条 房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

　　第十条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理公约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，按业主大会议事规则要求提交手续。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视为同意业主大会作出的各项决定。

　　业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。

　　第十二条 业主大会履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

　　（四）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

　　（五）选聘、解聘物业管理企业或者其他管理人；

　　（六）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

　　（七）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

　　（八）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（十）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；

　　（十一）法律、法规、规章或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十三条 召开首次业主大会会议，成立业主大会的步骤如下：

　　（一）成立筹备组，负责业主大会的筹备工作；

　　（二）筹备组应自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。

　　第十四条 筹备组由住宅物业首次业主大会会议所在地的居民委员会或村民委员会负责组织业主代表、物业管理企业代表、建设单位组成，可以邀请当地公安派出机构参加；街道办事处或乡镇人民政府、县建设行政主管部门应当给予指导和帮助；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见的基础上确定。

　　第十五条 筹备组的主要职责如下:

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的（一）、（二）、（三）、（四）项工作应以书面形式在首次业主大会会议召开10日前在物业管理区域内显著位置公告。

　　第十六条 业主公约一般包括以下内容：

　　（一）物业的名称、地点、面积及户数；

　　（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

　　（三）业主大会议事规则的主要内容；

　　（四）业主委员会的工作内容和工作机构；

　　（五）业主委员会委员资格的产生方式和终止情形；

　　（六）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益；

　　（七）业主参与物业管理的权利；

　　（八）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

　　（九）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

　　（十）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

　　（十一）违反业主公约的责任。

　　第十七条 业主大会议事规则应当就下列事项作出约定：

　　（一）业主大会的议事方式；

　　（二）业主大会表决程序；

　　（三）业主投票权数的确定方法；

　　（四）业主委员会的组成、补选、改选和换届；

　　（五）业主委员会委员选任与终止的条件、人数、任期；

　　（六）业主大会临时会议的召开；

　　（七）业主质询的规则；

　　（八）其他事项。

　　第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。应当于会议召开前15日通知全体业主，同时告知物业管理区域内的居民委员会或村民委员会。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20%以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　第十九条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5-9人的单数。

　　业主委员会主任、副?的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应制定业主委员会议事规则，并应按议事规则履行职责。

　　第二十一条 业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主日。

　　业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议等资料向县建设行政主管部门及物业管理区域所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会备案。

　　第二十二条 业主委员会委员的资格因下列情况而终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）丧失民事行为能力的；

　　（三）依业主公约与业主委员会议事规则终止其业主委员会委员资格的。

　　第二十三条 业主委员会应建立、健全物业档案管理制度，加强物业档案管理工作。

　　业主有权向业主委员会、县建设行政主管部门查阅其所在物业管理区域的业主大会议事规则、业主公约、以及法律法规规定的其他资料。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会可以邀请街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会和物业管理企业列席业主大会会议和业主委员会会议。

　　第二十五条 业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、规章以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第二十六条 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第三章 物业管理企业

　　第二十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有相应的资质。

　　第二十八条 物业管理企业的各项活动不得违反法律、法规和规章的规定，并接受业主、县建设行政主管部门的监督。

　　第二十九条 物业管理企业因法定或约定事由退出物业管理活动的，应当将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，代管的专项维修资金，以及物业管理用房等移交给业主委员会或新的物业管理企业，并且履行相关规定的其他义务。

　　第三十条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

　　（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

　　（三）挪用专项维修资金的；

　　（四）擅自改变物业管理用房用途的；

　　（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

　　（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

　　（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

　　（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

　　（十二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（十三）发生重大责任事故的。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护，管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明，买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第三十二条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘有资质的物业管理企业，并与其签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同约定的内容，应当写入建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。

　　第三十三条 建设单位应分别于业主临时公约制定和前期物业服务合同订立之日起30日内，向县建设行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

　　第三十四条 在业主大会、业主委员会尚未成立前，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担物业管理服务。

　　如果投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十五条 建设单位与物业管理企业交接住宅物业，应当符合住宅小区竣工验收的各项要求，按照相关的物业交接验收规定办理，并向县建设行政主管部门备案。

　　第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内按总建筑面积3‰至5‰的比例配置物业管理用房，并与建设项目同步交付。

　　第三十七条 建设单位应当按照相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同的约定交纳；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　第三十九条 建设单位如果在拆迁、售房时承诺减收、免收业主的物业费、供暖费等物业管理相关费用，应当在将物业移交物业管理企业前，向物业管理企业、供暖等相关单位一次性付清费用，并提供付款凭证。

　　第四十条 为保证前期物业管理服务的正常运行，建设单位与物业管理企业可以约定由建设单位承担前期物业项目开办费用及由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式可根据项目规模、配套设施等因素由物业管理企业和建设单位协商确定，任何部门和单位不得挪用或截留。

　　第五章 物业服务与收费

　　第四十一条 物业服务合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；

　　（二）物业的基本情况；

　　（三）委托方和受托方的权利义务；

　　（四）物业管理服务事项和服务质量要求；

　　（五）物业管理服务收费项目、标准和收取办法；

　　（六）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

　　（七）合同的有效期限，合同变更和终止的约定；

　　（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

　　（九）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（十）双方当事人约定的其他事项。

　　第四十二条 物业管理服务事项一般包括以下内容：

　　（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

　　（二）公共区域内日常环境卫生的维护；

　　（三）公共绿化的养护；

　　（四）物业管理区域内安全防范的措施；

　　（五）物业装饰装修管理服务；

　　（六）物业管理区域内车辆停放的管理和交通秩序的维护；

　　（七）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理资料、接管验收记录、维修记录等；

　　（八）物业使用中对禁止行为的管理措施；

　　（九）应业主要求提供的特别服务。

　　第四十三条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十四条 物业管理区域内，物业管理企业按照合同约定清扫生活垃圾，并归集至垃圾存放处，环卫部门应当及时清运。

　　环卫部门除根据相关规定收取城市垃圾清运及消纳费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何其他费用。凡实施物业管理、收取物业管理费的小区，保洁服务费应含在物业管理费中，不得向业主另行收取。

　　第四十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

　　第四十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相符合的原则。物业服务费用应与不同物业的性质特点，物业服务内容相适应。

　　物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公示服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等内容。

　　第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位以用户计??用户收取有关费用：

　　（一）业主自用的向业主收取??收取；

　　（三）公共使用的由业主分摊，按??理企业签订委托合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

　　供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第四十八条 业主进行住宅室内装饰装修的，应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修服务协议。

　　住宅室内装饰装修管理服务协议一般包括以下内容：

　　（一）装饰装修工程的实施内容和期限；

　　（二）允许施工的时间；

　　（三）清运与处置；

　　（五）因装修引发的邻里纠纷的处理；

　　（六）装饰装修中物业管理企业的管理事项；

　　（七）装修押金和管理服务费用；

　　（八）其他需要约定的事项。

　　第四十九条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以提起诉讼。

　　第六章 物业的使用与维护

　　第五十条 住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　签订住宅房屋买卖合同的物业买受人应交纳专项维修资金。

　　将住宅转为租赁、经营或自用的建设单位也应交纳专项维修资金。

　　第五十一条 专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二条 专项维修资金按相关规定由专门机构管理。物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　第五十三条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

　　因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告知业主委员会、物业管理企业，并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第五十四条 利用物业共用部分进行经营性活动的，应当经业主大会同意。

　　利用物业共用部分获取的净收益归全体业主所有，可根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入专项维修资金进行管理。

　　第五十五条 物业承租人或者除业主之外的其他实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反法律法规及业主公约。

　　业主应当自合同签订起30日内将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第五十六条 业主和物业使用人在物业管理区域内不得为下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

　　（四）私搭乱建、堆放杂物；

　　（五）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

　　（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

　　（八）未经批准摆摊设点；

　　（九）无序停放车辆；

　　（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

　　（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

　　（十二）聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或者其他不道德行为；

　　（十三）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

　　（十四）法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第五十七条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。

　　物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。

　　物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会和县建设行政主管部门，维修费用由相关责任人承担。

　　第五十八条 物业专有部分、共用部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第七章 违反本办法的处理

　　第五十九条 违反本办法规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

　　第六十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，由县建设行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。

　　第六十一条 违反本办法规定的，依法应当由发展改革、规划、工商、城管、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第六十二条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第六十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业在物业管理活动中产生争议的，可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。

　　第六十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向县建设行政主管部门投诉，县建设行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在规定期限内将处理结果回复投诉人。

　　第八章 附则

　　第六十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储、写字楼、商住楼等非住宅区，以及农村住宅，实行物业管理的，可参照本办法执行。

　　第六十六条 业主自行管理建筑物及其附属设施或委托其他管理人管理的，参照适用本办法。

　　第六十七条 本办法执行中的具体问题，由县建设行政主管部门负责解释。

　　第六十八条 本办法自发布之日起施行。

篇5：鞍山市城市住宅区物业管理办法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅区物业管理办法(20**修正)

　　（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常务会议审议通过 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144号公布 根据20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常务会议审议通过 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157号公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府规章修正案》第一次修正 根据20**年10月25日鞍山市第十四届人民政府第73次常务会议审议通过 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168号公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府规章修正案》第二次修正 根据20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常务会议审议通过 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171号公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府规章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅区物业管理办法(20**修正本)

　　第一条 为加强和完善城市物业管理，规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的城市物业管理。

　　第三条 本办法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本办法所称业主是指物业所有权人。

　　本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　本办法所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

　　第四条 鞍山市房产局是全市城市住宅区物业管理行政主管部门，县（市）房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业管理行政主管部门。

　　其他有关行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第五条 新建住宅区应当实行物业管理。城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：

　　（一）建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，但不得少于110平方米。提供的物业管理用房，应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等办公使用功能。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。物业管理用房在开发建设单位面积备案时由市房产局予以冻结，不得转让、出租。

　　（二）提供与业主数量和需求量相适应的自行车场、停车场等共用设施设备和体育锻炼、绿化等共用场地。

　　市房产局在规划设计时应当先期介入，配合市规划部门按照《城市居住区规划设计规范》等要求，共同做好有关物业管理方面的规划设计。

　　第六条 原有住宅区私房比例达到70％以上且共用设施设备齐全的，可以实行物业管理。

　　配套设施不全的，应当与社区建设相结合，由政府投资、社会力量投资或自管房单位投资负责组织完善。

　　物业管理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应提供不少于80平方米的物业管理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业管理用房。

　　第七条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上（含两个）单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。如该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理行政主管部门应当按照本条第二款的规定划分物业管理区域，并登记备案。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理行政主管部门应当会同当地街道办事处，按照本条第二款的规定，结合物业的具体布局划分物业管理区域，并登记备案。

　　第八条 建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第九条 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　归全体业主所有的配套设施设备主要包括：

　　（一）物业管理用房；

　　（二）门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；

　　（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；

　　（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；

　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；

　　（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第十条 新建住宅区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当实施前期物业管理。

　　前期物业管理工作由建设单位按国家有关物业管理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。

　　第十一条 原有住宅区实施物业管理的，前期物业管理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务；公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业服务企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。

　　第十二条 前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满时，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十三条 售出的房屋建筑面积达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理条件的原有住宅区，在达到上述条件30日内，建设单位或管房面积最大的房产管理单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位或管房面积最大的房产管理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

　　物业所在地街道办事处（镇人民政府）接到书面报告或业主的书面要求后，应按照有关规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。

　　第十四条 在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建设单位应将归全体业主所有的配套设施设备移交给业主委员会。

　　经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以与已实施前期物业管理的物业服务企业重新签订物业服务合同，也可以采取招标等方式与其它物业服务企业签订物业服务合同。

　　第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

　　在书面征求业主意见时，表决票可以采用直接送达和留置送达两种方式。直接送达的，由业主签收；留置送达的，由两名以上的业主或者街道办事处（镇人民政府）的工作人员证明。送达后，应当在物业管理区域内公告送达情况，7日内，业主无反馈信息的，视为同意。采用留置送达方式涉及的业主人数及其专有的建筑面积，不得超过物业管理区域内全体业主人数及总建筑面积的15％。

　　第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。经业主大会决定可以由5至11人的单数委员组成。业主委员会设主任1人、副主任1至2人，由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会每届任期最长为5年，任期期满前3个月应筹备选举新一届业主委员会。业主委员会委员可以连任。

　　第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市、县（市）物业管理行政主管部门备案：

　　（一）业主委员会备案申请（说明业主大会会议过程及会议决定）；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会委员名单及个人产权证明；

　　（五）业主委员会选票统计结果。

　　上述（一）、（五）两份文件需由业主委员会全体委员签字。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，需重新备案。

　　第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费和业主委员会委员津贴由全体业主承担，可以从物业共用部分经营所得收益中列支；工作经费和津贴的标准、筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。工作经费的使用和津贴的发放情况应当每季度以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第二十条 物业服务企业实行资质管理制度。成立物业服务企业必须经物业管理行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。

　　未经物业管理行政主管部门资质审查并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

　　第二十一条 业主、物业使用人违反本办法或临时管理规约、管理规约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、物业使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第二十二条 物业服务企业、业主委员会在物业管理区域内设立停车场（停车泊位）的，应当符合交通设施国家安全标准等规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。

　　利用共用场地设立的停车场（停车泊位），需要收取费用的，应当由业主大会确定具体收费标准，收取的费用扣除管理成本等相关费用后，归全体业主所有。

　　利用人防工程设立的停车场（停车泊位），在人民防空部门办理相关手续后，需要收取费用的，应当由业主大会确定具体收费标准，收取的费用扣除使用费、管理成本等相关费用后，归全体业主所有。

　　第二十三条 在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。

　　第二十四条 原由物业服务企业进行物业管理的住宅区出现弃管时，应暂由街道办事处对小区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第二十五条 房产、司法等有关部门应当与街道办事处（镇人民政府）组建物业纠纷人民调解机构，受理调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业纠纷。

　　第二十六条 物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。

　　物价行政主管部门应会同物业管理行政主管部门遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，提出物业服务收费参考价格。

　　第二十七条 新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业服务企业按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业服务企业协商一致，也可重新按照物业服务收费参考价格协商确定价格，并报市物价局备案。

　　物业服务企业收取物业服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。

　　业主应当根据物业服务合同交纳物业服务费。物业服务企业应当按照物业服务合同提供相应的服务。不具备专业化管理条件的住宅区，共用部位、共用设施设备日常维修费应当专项用于屋面防水、楼梯间、楼内至化粪池的共用下水管线等共用部位的日常维修。

　　第二十八条 违反本办法第五条规定，未提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令建设单位向业主委员会提供物业管理用房，并处10万元以上20万元以下罚款。

　　第二十九条 拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业服务企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第三十条 违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。

　　第三十一条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第三十二条 物业管理行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第三十三条 本办法中未涉及的前期物业管理招标投标管理、业主大会、物业服务企业资质管理等其他物业管理事项，按国家、省有关规定执行。

　　第三十四条 我市行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。

　　第三十五条 本办法自20**年4月1日起施行。