篇2：物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　物管服务是构建和谐社会不可或缺的力量

　　构建社会主义和谐社会既是党中央在新世纪新阶段我国社会主义发展道路进程中提出的宏伟战略任务，同时，这也是全社会民众的迫切需要和共同要求。构建和谐社会是一项宏大而复杂的系统工程，如何实现这一宏伟目标，需要引起全体国民的高度重视，各行各业都应积极地投身到这项工作中来，依托中央科学地决策，各级政府合理地安排布署，各部门和各行各业扎实细致，有步骤地把各项工作落实到实处，从而使该项工程得以顺利实现。

　　作为构建和谐社会中不可或缺的重要力量---物业服务企业如何发挥自身的作用，我个人认为应从以下几方面入手：

　　一、搞好社会调研，积极参与政府决策

　　构建和谐社会是我国社会主义市场经济发展过程中在新形式下提出的又一发展项目，科学的决策、合理的设计，都离不开广泛的信息收集和社会调研，作为从事社会基本组成单元---社区服务工作的物管企业应在政府部门的统一安排和部署下，扎实细致地搞好社区调研，广泛收集人们在价值观、生活观、道德观、社会观、居住观等各个领域的信息，分门别类地对各种数据加以统计和整理，汇集成册，提供给政府部门，为其科学决策提供真实有效的基础信息和数据。

　　二、广泛开展横向联系和交流，共织和谐社区网

　　和谐社会是由无数个和谐的社区连结而成的，社区与社区之间的和谐共融、互补、包容是连接的轴线，这就要求各物管企业围绕构建和谐社会这一框架蓝图，广泛深入地进行全方位接触和交流，使构建和谐社区处于一种互动互融的状态，实现个体与整体的统和谐，局部和全局的和谐共融，避免出现“一骑绝尘”的状况，而要达到“浓妆淡抹总相宜”的完美境界，围绕这一目标，全体物业人应团结起来，统一认识，共同行动，加强合作，充分交流，互通有无，资源共享，为实现这一新时期的历史使命而共同奋斗。

　　三、切实抓好内部建设，努力构建和谐社区

　　社区和谐的构建主要体现在以下几个方面：

　　1、公司上下和谐统一

　　作为担负社区管理与服务任务的物管企业，要把“以人为本”的核心指导思想贯穿在各项工作中去，使管理制度、企业文化、服务理念等和谐统一，使整个企业能够在构建和谐社区的全过程中保持协调一致，步伐一致，成效显著并能得到较好的巩固，使每一个物业人能够真正成为构建和谐社区的倡导者、引导者和实施者。

　　2、管理与服务的和谐均一物管企业管理的是固定的物，而服务的是动态的人。管理与服务的和谐性，实质就是物与人的和谐性，这里所指的物是指社区里的为广大业主服务的生活设施、文化设施、健身设施等。物的完好是满足人正常生活、工作的保障，而人对物的认识、了解、自觉的维护是确保物处于完好状态的重要因素。也就是说，物管公司应依靠物管人员使用好、维护好和完善小区所有设备设施，使其不因设备设施的故障，给小区带来不和谐因素，而让其为小区的和谐服务。物管公司对人的服务是指物管人员对业主的尽善尽美的优质服务。高品质是服务，是小区和谐的首要条件，否则，小区的和谐就是一句空话。如何实现两者的和谐统一，物管企业除了多形式、多频次、多渠道地开展宣传教育活动以外，应致力与搭建人物相融的知识平台，激发广大业主关心身边事物的积极性和兴趣性，主动投身到爱护社区环境和设施设备中来，只有做到了这一步，才能真正实现人与物的和谐统一。

　　3、物管企业与业主、业主与业主的和谐相融

　　物管企业与业主、业主与业主是通过社区这个载体而连结在一起的，他们同时也构成了构建和谐小区的主体，他们能否达到和谐相融是能否实现和谐社区这一目标的决定因素。物业服务公司应以一个组织者和召集者的身份高度重视构建和谐社区的重要性，忠实地履行自己的职责，尽最大能力去维护业主的切身利益，用真诚的服务为广大业主营造一片舒心之地，安心之园，放心之家。同时，社区文化建设应广泛考虑业主的不同文化层次，生活背景，精神需要，年龄需求等，多渠道地提供广大业主相五交流的文体活动平台，让业主在这一社区舞台上充分展示自己，了解他人，培养大家爱护家园，热爱邻里的道德情操，激发大家共同参与社区建设的积极性和使命感，只有当广大业主都积极参与到和谐社区构建工作中来时这一目标才能得以顺利实现。

　　总之，构建和谐社会是一项需要全社会都参与进来而又需要常抓不懈的系统工程，应引起全社会的高度重视和共同参与，物业服务企业应与社区居委会一道，充分发挥前沿阵地的作用，在各级政府职能部门的统一部署和业务指导下，扎实细致地做好各项构建工作，把物业服务和构建工作有机地结合起来，把创优工作和构建工作有机地结合起来，广泛加强横向联系，与社会各界结成构建联盟，让和谐社区之花开满神州大地，让和谐社会之歌唱遍大江南北。

　　重庆佳禾物业服务有限公司总经理张明红

篇3：生态住宅小区建设与管理探讨

　　生态住宅小区建设与管理探讨

　　21世纪是生态城市建设世纪，是人类努力解决环境危机的世纪。住宅小区是生态城市建设的重要组成部分，它是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。随着人们对住宅环境污染日益重视，生态住宅小区也开始出现，并且将成为物业服务公司发展的新领域。

　　一、生态住宅小区的概念

　　生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，也是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列特征：

　　1.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质一废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。

　　2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统；配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统；网络完善、布局合理、服务良好的服务系统；设施先进的污水废物排放处理系统。

　　3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能回达到国际最高标准。

　　4.多功能、立体化的绿化系统。点线国面结合、高低错落，形成绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28平方米。

　　5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会.秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条.件与祥和的社区环境。同时，人们能保持.高度的生态环境意识，能自觉地维护公共.道德标准，并以此来规范各自的行为。

　　6.高水平的管理功能。对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。

　　二、生态住宅小区建设

　　生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。它是在对小区环境质量变异规律深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。

　　小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的，生态建设也包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用问题后者着重研究解决、治理环境污染问题，从广泛意义上而言还应包括社会等领域。具体来说，小区生态建设的内容主要有：

　　1、确定人口适宜容量。一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

　　2、研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。

　　3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：

　　①构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。

　　②建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。

　　③实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。

　　④改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。

　　⑤采用清洁无害工艺、设备飞产品，减少污染的排放量。

　　4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。

　　5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环境质量的重要措施。

　　三、住宅小区的环境污染

　　治理环境污染是生态住宅小区的建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业服务部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。

　　1、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。污染类型大体分为：

　　①住宅大气污染：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。

　　②水污染：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。

　　③噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。

　　④辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。

　　⑤光污染：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。

　　⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。

　　2、住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散，虽从总体上归纳出规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共场所、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。邻设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、元线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。

　　3、住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。

　　临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。

　　4、住宅环境污染的可控性。住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业服务、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管、禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和要求等。住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业服务进行严格控制，如有噪声污染设施离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅小区外污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合医治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业服务阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。

　　四、生态住宅小区管理

　　物业服务公司可运用生态学理论来建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业服务公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：

　　l、实施ISO14000B叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。

　　2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。

　　3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。

　　4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。

篇4：理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　理顺物业管理主要关系问题的探讨

　　全面贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》（下简称两个《物管条例》），正确认识和理顺物业管理中的各种关系，促进物业管理健康有序发展是当务之急。为此，笔者在这里谈一点拙见，作一些粗浅的探讨。

　　一、“物业”这个词怎样解读

　　“物业”这个词是八十年代初期从香港等地引进的泊来品。多年来业界人士对“物业”内在含义的解读不尽一样。一本在重庆广泛发行的物业管理书籍，对物业和房地产作了以下解读：物业与房地产在概念上既相联系，又有着本质不同。房地产是指土地及其附着在土地上的人工构筑物和房屋；物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施及其相关场地。显然，房地产是泛指一个特定区域（一个国家、一个地区、一个城市、一个城镇等）内所有的房产和地产，而物业是指住宅区、或者单体房屋（如宾馆、工厂厂房、综合大楼、写字楼等），是房地产涵盖的一个“小”概念。这个解读，一是从概念上模糊了物业与房地产本同属一个物质的特征；二是以范围的大小进行划线，人为地将物业与房地产截然分割为两个不同的事物。

　　笔者认为，“物业”就是指的房地产。从法理的角度来看，所谓“物”至少包含以下三层意思：其一，“物”既指生产资料，又指消费资料；其二，“物”既包括天然存在的一切物质，又包括人类劳动加工创造的一切物质；其三，“物”又可分为种类物和特定物。房地产就是特定物。因为土地和房屋是不可移动的，其某街某号的一幢房屋和另一处房屋也是不一样的。房地产既是特定物，所谓“物业”就是指房地产。物业和房地产说法不一样，但实质同属一个物质。如象我们常说的“土豆烧牛肉”中的“土豆”，老百姓则叫“洋芋”，它的学名又称为“马铃薯”，虽然有三个名称，但指的则同属一个物质。

　　二、物业--房地产既是财产关系，又是社会关系、法律关系

　　房地产是一种法律上的用语。房地产是房产和地产的合称，其中的“产”字一是指财产的意思，二是指产权的意思。房地产这一概念，是指作为财产的房屋和土地。因而房地产关系是一种财产关系，是人们对房屋和土地的产权管理和经营管理等活动的总称。它主要包括房地产的所有关系、买卖关系、租赁关系、抵押典当关系、委托代理关系、损害赔偿关系和继承关系。这些关系分别属于财产所有关系、流转关系、继承关系。同时，又与房地产市场紧密地联系在一起。

　　任何财产关系又都表现为一种人与人之间的社会关系。所以，当我们研究房地产问题时，不是把房屋和土地单纯作为物质对象来研究，而是研究由于人们对房屋和土地的占有和使用等等而发生的社会关系，当这种社会关系被法律所规定和调整时，它就表现为某种法律关系，即法律上的权利义务关系。业主拥有其房地产（物业）它就拥有其物权。物权一般分为：所有权、用益物权和担保物权三种。

　　房地产（物业）的财产关系、社会关系、法律关系，与物业管理中的各种关系是相应联系在一起的。因而深刻理解房地产（物业）的各种关系有利于我们正确认识和处理物业管理各种纠纷，理顺物业管理的各种关系。

　　三、物管企业与业主究竟是什么关系

　　在我国物业管理发展过程中，物管企业与业主的关系问题，一直是实践和认识的一个焦点问题，多年来，在如何认识和对待两者之间的关系问题上存在一些误区，其主要有两个：

　　第一个误区就是在物业管理发展的一个较长时期，不少人认为物管企业与业主的关系是“管理者与被管理者的关系”。我物业管理公司既是管理者，你业主就得听我的，就得按我物管公司制定的规矩行事，否则就对你不客气。致使矛盾和纠纷迭起，一些突出矛盾和纠纷事件经常见诸报端。这种理念和作为，混淆和违背了物管企业为业主服务的宗旨，因而侵害业主的合法权益时有发生。随着人们在实践中不断吸取教训和总结经验，随着物业管理法规规章的建立和不断完善，绝大多数业内人士已将这一错误理念摒弃。

　　第二个误区就是这十多年来直到如今，广为宣扬和流行的一种说法是，业主与物管企业是“主人与管家的关系”。这种定位从一个角度来看似乎有些道理，因为物管企业在物业管理中确实担当的是“管家”这一角色。但从另一个角度来看，将业主与物管企业的关系片面地定位为“主人与管家的关系”，就使得物管企业处于从属地位，变成了主仆关系。当前，全国各地炒物管企业鱿鱼的声浪此起彼伏，究其原因是多方面的和复杂的，其中不乏有物管企业服务不到位，质价不相符等等自身存在的问题，但同时也不能排除社会上流传的业主与物管企业是“主人与管家的关系”这种误导有关。

　　物管企业所从事的物业服务和物业管理工作，虽然是担当了一个物业管理区域内的“管家”角色，但就此把业主与物管企业的关系定位为“主人与管家的关系”，是一种形而上学的观点，因为它单独地、孤立的把现象看成为了事物的本质。

　　通过学习两个《物管条例》，笔者认为，业主与物管企业，在法律上是两个平等的民事权利主体；在经济上是等价有偿、质价相符的委托人和受托人的关系；在理念上是人性化的服务和管理。业主与物管企业，应当在依照法律法规的前提下，在平等互利，协商一致，等价有偿的原则下，在明确各自的权利和义务的基础上，签定委托服务合同，双方成为委托和被委托的契约关系。

　　四、业主与物管企业是物业管理中的主要矛盾

　　矛盾是普遍的，任何事物都存在矛盾，矛盾就是对立的统一。在物业服务和物业管理过程中，矛盾无处不在，业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业委会委员之间、业主和业委会与物管企业之间、物管企业与社会各界之间，都存在着这样或那样的矛盾。但其主要矛盾则是业主与物管企业之间的矛盾。

　　在物业管理中，业主与物管企业这对主要矛盾，又集中表现在服务和收费上的矛盾。究其原因，一是涉及开发商遗留下来的工程质量、共用设施设备不配套、拆迁还房安置、房屋产权证久拖不办等问题；二是涉及物管企业诚实守信差，服务不到位、质价不相符，企业员工素质差和经营管理不善等问题；三是涉及业主消费观念滞后，法制观念淡薄，或者片面追求“优质低价”，以及无理苛求而拒交物业服务费等问题；四是涉及物业服务合同双方权利与义务方面的纠纷、合同履行与违约方面的纠纷，以及偷盗抢窃等刑事案件纠纷等等。上述诸多方面的问题，如果得不到化解或者处理不当，最终就集中反映到服务和收费这个矛盾上来。

　　五、抓住主要矛盾，逐步理顺物业管理各种关系

　　在物业管理中，要理顺物业管理中的各种关系，必须紧紧抓住业主与物管企业这个主要矛盾，在正确处理和不懈努力化解业主与物管企业这个主要矛盾的同时，逐步解决物业管理中的各种矛盾，理顺各种关系。笔者认为，抓住主要矛盾，逐步理顺物业管理中的各种关系，主要应当从以下几个方面努力。

　　第一，坚持不懈努力学习宣传好、贯彻落实好两个《物管条例》，两个《物管条例》调整的对象就是物业管理业主与物管企业及其相关的各种关系（矛盾）。

　　为此，一方面物管企业员工要认真学法、懂法、用法，依法维权；另一方面物管企业责无旁贷应向广大业主反复宣传两个《物管条例》及其配套规章，同时，各级政府有责任采取有效举措，利用多种形式，加大对业主委员会和广大业主的宣传教育，真正使业户家喻户晓、人人明白，依法办事，依法维权。

　　第二，加快出台物管配套规章，不断完善物业管理法规体系。

　　两个《物管条例》制定了调整物业管理的基本原则，根据其规定的基本原则，必须相应制定一系列配套规章，以便于具体操作执行和全面落实。为此，建议政府和物业管理主管部门加快物业管理配套规章的制定出台。建议政府尽快调查研究建立物业管理纠纷仲裁机构，以及调查解决仲裁机构和法院裁决后执行难的问题，从而真正实现有法可依，执行到位，切实维护法律法规的尊严和权威性，切实维护物业管理当事人的合法权益。

　　第三，强化政府对物业管理的监督、指导和协调，促进规范和发展物业管理业。

　　各级政府应进一步增强为企业服务的意识，依法行政，采取切实可行的措施，加强对物管企业的监督、指导和协调。同时，及时认真处理物业管理投诉，加强对物业管理纠纷的调解，化解业主与物管企业之间的矛盾。再是，建议学习上海等城市对物业管理实行“两级政府、三级管理”的经验，理顺社区中居委会、物管企业和业主委员会的三者关系，形成“三位一体”的物业管理新格局，促进城市物质文明和精神文明建设健康发展。并建议政府尽快协调治安、水电气等社会各界与物业管理的相关事宜，为物业管理创造良好的发展空间。

　　第四，增强合同观念，重视和信守合同。

　　物业服务合同是规范和发展物业管理的重要环节，应当引起物业管理法律关系各方尤其是业主和物管企业的充分重视。业主和物管企业缔约时，一要遵守法律法规，遵守权利义务相一致原则和维护公共秩序原则，遵循市场主体等价有偿、平等互利、协商一致的市场经济法则。二要根据不同物业类型、不同档次、不同物业所在地和业主不同需求，具体制定有关条款。三要细化违约责任条款，以便于物业管理行政主管部门对合同的管理，便于仲裁机关或法院公平裁决与评判违约行为。

　　第五，“以人为本”，搞好人性化服务和管理。

　　服务理念是物管企业的核心理念。物业管理是一个特殊的服务行业，物管企业以服务为宗旨，是管理者至高无上的职责，是企业为业主服务的座右铭。物管企业以服务为中心，就得：一要经常教育员工认识：“物业管理就是为物业的产权人和使用人提供服务的。物管企业能否生存，取决于业主对服务的认可程度”。从而使员工牢固树立“业主第一，服务第一”的理念。同时，还应加快物业管理专业人员职业资格证书的培训和员工技能培训，不断提高企业整体素质，为业主服务打下坚实的基础。二要建立一套“安全、温馨、快捷、洁净、方便”的服务目标责任制，从制度上保证各项服务工作落到实处，不断提升为业主服务的质量。三要以业主需求为出发点，不断设计和创新服务项目，满足业主和物业使用人诸多个性化需求，搞好人性化服务和管理，打造出企业的品牌。

　　理顺物业管理各种关系，规范和发展物业管理业，任重道远。物业管理面临着各种挑战，但只要我们坚持努力“建一流物业，创一流服务”的方向，我们一定能够克服前进中的困难，为“朝阳产业”作出应有的贡献。

　　王志泉　重庆市渝中区房地产和物业管理业协会会长

篇5：探讨我国物业管理小区会所权属和利用

　　探讨我国物业管理小区会所权属和利用

　　近年来，我国许多地方物业管理小区有关会所、车库等公共配套设施设备使用的纠纷不断，纠其原因主要在于相关产权归属界定不清。为此，正在制定中的《物权法》（草案）第六章规定了建筑物区分所有权制度，奠定了物业管理的财产权基础。

　　建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。在法国称“住宅分层所有权”、德国称“住宅所有权”、日本和我国台湾地区称“建筑物区分所有权”或“区分所有权”。我国《物权法》（草案）引入了这一制度，其第73条规定，“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说--“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。草案第76条规定，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”该条规定了会所的权属问题。笔者认为该条规定有待商榷。

　　一、建筑物区分所有共有部分的界定

　　会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据《物权法》（草案）第73条规定，共有部分为专有部分以外的部分。但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。根据我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第3条的规定，区分所有的专有部分是“指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者。”共有部分是“指公寓大厦专有部分之外其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。此外，对某些不影响生活居住的构造上无固定使用方法的共有部分，经共有人决议，可以设定专有使用权，由特定人专属独占使用，如屋顶广告、外壁招牌、地下室占用等。对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。

　　二、对物业管理小区会所归属的探讨

　　由于会所是奢侈之物，在国外（如美国），会所通常在物业管理小区外单独设立，除一些极其豪华的小区外，一般的物业管理小区都无此类设施，即使在设立会所的小区，这些会所均不能对外经营使用，而仅仅为小区内的业主提供服务。所以，世界大多数国家（如日本、意大利、德国、美国等）和地区（如我国台湾、澳门地区）一般没有在有关建筑物区分所有的立法中规定会所的权属问题（值得注意的是，由于车库问题的重要性和复杂性，各国立法一般特别规定了车库的权属划分）。那么，会所到底是属于专有部分还是共有部分？这一问题颇费思量。从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。但从业主的公共利益考虑，实践中各国或地区一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。如我国香港地区在《香港建筑物管理条例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明确将会所列为公用部分（参见该表第14项：会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所）。也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。

　　目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共有部分的规定是建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条。该条规定，住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。该条没有明确规定会所的权属，但是实践中基于会所的营利性的性质，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。

　　笔者认为这是不妥的，应当明确将会所纳入到共用部分的范畴，为小区业主共有。理由是：首先，会所作为物业管理小区的公共配套设施，其规划设计目的在于为特定小区全体业主提供商业、娱乐、文体等配套服务，有的会所虽然带有营利性，但对于全体业主来说是具有公共产品属性的设施。其次，从会所的建设费用来看，其建设成本一般已经被摊付到业主所购买房屋单元的房价中。如果会所的权属归开发商会有损消费者的利益，有失公平。另外，如果按照《物权法》（草案）“有约定，按约定”的规定，那么鉴于开发商在商品房买卖中居于制定合同的强势地位，那么今后物业管理小区会所的权益势必将全部经过“约定”而归属于开发商，从而有损业主的利益。因此会所的产权明确规定为物业管理小区业主全体共有为宜。

　　但是考虑到目前我国大部分物业管理小区的会所归开发商所有的事实，法律也不宜“一刀切”，强行规定所有会所均为小区业主的共有部分。如果开发商能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证，或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的，开发商可以拥有会所的产权，会所应视为物业管理小区内的专有部门，由开发商承担会所的营业税费以及管理和维修等费用。

　　三、对会所权属和利用的几点建议

　　基于以上观点，笔者提出以下对我国物业管理小区会所权属与利用的建议：

　　1、《物权法》（草案）第76条应作相应修改，明确规定“会所、车库等建筑区划内的公共配套设施设备，除开发商能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证，或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的外，归业主共有”。删掉“有约定的，按照约定”的规定。

　　2、在《物权法》（草案）中明确专有部分和共有部分的定义，并增加法定共有部分、约定专有部分和约定共有部分的概念（参见我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》第3条的规定）。这就意味着经过业主大会同意，业主委员会可以将区分所有建筑的非法定共有部分经约定授予他人使用，也可将区分所有建筑的专有部分经约定供共同使用。此项规定可以有效地缓解开发商和业主之间的利益矛盾。业主为了充分发挥会所的效用，可以决议将属于共有部分的会所指定给开发商或物业管理公司专用，也可规定在不增加业主负担和影响业主生活的情况下可适当对外经营，经营收入一部分用来弥补会所及小区的物业管理费用。当开发商或物业管理公司的行为有损业主利益时，业主可以决议收回专用权。

　　3、对于所有权归开发商的会所，有关法律还应对其进行限定，如规定开发商对会所的转让、变更、处置、使用必须体现会所的配套服务功能，不能随意改变其使用用途和性质，不能抵押；会所出售或出租时，小区业主享有优先购买和租赁权等。对于“会所改规划”问题，《物业管理条例》第50条已经明确规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。” 因此，开发商随意变更会所规划是不为法律所允许的，相关政府部门应对此加强监管。

　　4、从会所目前的发展状况来看，会所是物业管理小区品位的一种象征，是开发商销售策划的一部分，但是在实践中真正经营效益好的会所不多，因此对一般物业管理小区来说建设会所有过于浪费、奢侈的嫌疑。有关法律应明确普通住宅小区不应当设立供对外经营用的会所（豪华物业管理小区条件可以适当放宽），即使开发商要建也应当单独立项，在物业管理小区红线范围外进行开发建设。这样今后就能有效地避免有关会所的产权纠纷。

　　文/王鉴非 华中科技大学法学院