物业服务纠纷成因与对策建议
本文就沪上某中级法院审理物业服务纠纷案件的基本情况和纠纷成因进行了具体地研究，并在此基础上提出了相应的建议和对策。
一、纠纷的总体态势
(一)案件数量分析
20**年，该院共受理物业服务纠纷案件150件。与20**全年受理的物业服务纠纷案件相比，上升了25%。与20**年全年受理的94件物业服务纠纷案件相比。上升了近60%，案件数量呈逐年递增的态势。同近年来住宅商品化进程迅速推进、物业服务活动的日益频繁和深化密切相关。
(二)案件主体分析
1、业主与物业公司的纠纷数占绝大多数
从涉案主体分析，20**年受理的150件物业服务纠纷案件中。业主与物业公司之间的纠纷约占71%，居首位。业主与物业公司作为物业服务法律关系中权利和义务的享有人和承受者，产生的纠纷往往是最为直接和突出的。其中又以因物业服务费的收取和交纳产生的纠纷最为突出。
2、房产商在某些情形下可成为诉讼主体
房产商作为住宅小区的开发商和建设单位。其主要目的是通过商品房的开发和销售获取利益。房产商并不是物业服务合同的当事人。但在特定情况下，其也可以成为物业服务纠纷的当事人。例如在为物业服务中的资料、物业用房移交出现的矛盾，或者为小区设施的权属发生争执等情况。
3、业委会作为诉讼主体现象普遍
在上述物业服务纠纷案件中，业委会作为诉讼主体的约占20%，居于业主与物业公司之后列第三位。除了上面提到的业委会与房产商之间的纠纷外，还表现为业委会与物业公司之间的纠纷，涉及物业资料和物业用房的移交、物业资金的使用和管理等方面；此外。业委会与业主之间的纠纷也时有发生，如业主与业委会间因选任、罢免代表。起诉、选聘物业公司等事项而产生纠纷。
(三)纠纷类型分析
1、物业服务费的收取与交纳
因物业服务费的收取与交纳引发的纠纷约占总数的70%，主要分为两类:
关于业主拖欠物业服务费用的纠纷数量一直居高不下，约占物业服务纠纷案件收案总数的67%。这类案件中，物业公司大多为一审原告。其通过起诉向业主主张物业服务费及滞纳金。业主通常以物业公司未履行职责或履行职责有瑕疵、滞纳金标准过高为由进行抗辩。以达到拒交或减交物业服务费的目的。
此外，因同一小区内不同性质房屋收费标准不一引发的纠纷也时有发生，其数量虽少，但矛盾较为突出，表现为在同一小区内既有商品住宅，又有售后产权住宅，物业公司要求业主按商品房标准支付物业服务费。由于二者的收费标准差异较大。触及的焦点较为敏感，该问题已经引起有关部门的高度重视。
2、业委会与业主的权责划分
主要表现为业主与业委会间对将物业交于何人管理意见不一，大多涉及选任、罢免业主代表，起诉、选聘物业公司等内部事项。此类案件集中体现了业主与业委会在行使小区自治管理权方面因权责、手续等不明确引发的矛盾。
3、物业公司的行为构成违约或侵权
主要表现为两方面:一方面是物业公司未履行义务，业主要求其应承担相应的违约责任，如业主以物业公司未履行社区安全管理等义务，致其人身或财产受损为由。要求认定物业公司构成违约并提出赔偿主张。另一方面是由于业主搭建或改变房屋结构时。物业公司超越范围行使职权。对业主的人身或财产造成了损害，业主据此起诉。认为物业公司的行为构成侵权，要求其承担侵权损害赔偿责任。
4、相关物业设施的归属与利用
第一类涉及物业用房的提供，是物业服务中产生的新问题。随着国务院《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》的实施，纠纷数量有上升趋势:如新规定实施前，法院经业委会诉讼已判令房产商交付物业用房。《物业服务条例》及上海市的实施意见出台后，业委会又以面积未达标准为由再次起诉，要求房产商按新规定的标准提供物业用房。
第二类涉及小区设施的权属。关于小区地下车库等设施的权属、性质及收益归属问题，因关系到附属设施结构功能、建筑物区分共有等多种经济因素和法律因素。已成为当前物业服务纠纷中的热点和难点问题。如业委会成立后与物业公司签订物业服务合同，物业公司依据合同对地下停车库进行管理并收取停车费，将收益划入业委会；，房产商起诉认为其系车库所有人，要求判令物业公司与业委会停止侵权并赔偿损失。
5、物业资金的使用和管理
该类案件所占比例较小。表现为业主与业委会因物业服务资金及维修基金的使用和管理存有分歧。如业主代表大会通过决议，认为原业委会成员以活动费和奖励费名义领取维修基金的行为未经业主代表大会决议通过，故应予退还，遂向原业委会成员要求退还该奖励费，据此产生纠纷。
二、裁判结果分析
法院20**年审结的二审物业服务纠纷案件中，维持原判的比例约占67%；当事人撤回上诉的比例占16%；二审改判的比例占1 3%；二审调解的比例占4%。物业服务纠纷案件虽然标的额不大，但由于涉及小区业主的切身利益，且个案的裁判对同一小区类似的情形有示范作用，故当事人大多要求法院作出明确的裁判结果，与其他类型案件相比较，其调解难度较大。
(一)案件覆盖面广，矛盾容易激化
物业服务涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化。如在审理小区业主拖欠物业服务费的案件中，物业公司在起诉的同时主张滞纳金，由于一些业主欠费时间较长，如按日干分之三计算，滞纳金数额较高，往往超过本金加之物业服务企业客观上存在一些服务上的瑕疵，简单下判极易引起众多业主的强烈不满。且有些案件虽为个案，但同一小区内欠费业主人数较多，其大多处于观望态势，极有可能因不满裁判结果上告*。并形成大规模的群体诉讼。
(二)法律关系众多，权责界定模糊
目前，物业服务纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业服务费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。如在房产商诉被告物业公司、第三人业委会一案中，房产商以建设了专门的物业用房为由，要求退还原先作为物业办公的房屋。该案涉及房产商与物业公司的前期物业服务关系，业委会与物业公司的物业合同关系，房产商与业委会之间、业委会与物业公司之间的物业用房配置和移交关系、房产商与物业公司的迁让关系等等，各法律关系之间具有明显的关联性和承继性。
(三)各类法规众多，帝有转型痕迹
从物业服务的成长发展和过程来看，其作为一项独立的行业，出现在20世纪80年代，与我国住房制度改革及地方政策关系密切，带有较为明显的历史转型特征。如关于同一小区内商品住宅和售后产权住宅的物业服务费收取标准不同，就涉及《物业服务条例》、《上海市住宅物业服务规定》、原《上海市居住物业服务条例》及上海市行政职能部门颁布的《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》等多个规定。又如上述法规中虽均对业委会的性质和职责作了规定，但前后规定的内容截然不同，使得法院对业委会能否成为诉讼主体的问题难以明确。
(四)区域分布不均，市区多于郊县
分析该院辖区内物业服务纠纷案件的遍布区域。依此由内环线周边区域、市中心区域向郊县区域递减。其原因是内环线周边地区经过近几年大规模的房地产开发建设，大批业主已入住。在物业服务中各类纠纷正处于高发期；市中心的楼盘开发较早，物业服务相对成熟；而郊县区域正处于房产开发阶段，物业服务矛盾尚未显现。据统计，20**年受理的物业服务纠纷案件中，中心城区的此类纠纷约占85%，而郊区和边远城区此类纠纷仅为15%。
(五)个案标的额小，均为二审案件
由于物业服务纠纷中涉及费用的交纳占了绝大多数，且物业服务大多涉及普通服务，因此个案涉及诉讼标的金额不大。此外，所受理的物业服务纠纷案件均为二审案件。
三、纠纷的成因分析
(一) 行业尚未完全市场化、规范化
从行业角度而言，物业服务在我国属于新兴行业，还未形成制度化、规范化。旧小区的物业公司主要由原来的房管所转变而来，新成立的小区大多由房产商自己成立物业公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于该行业发展速度较快，物业服务队伍迅速膨大，其中服务质量高低有别。从业人员素质参差不齐，又加之转型期中相应的行业标准不完善，致使服务和管理比较混乱。容易导致纠纷的形成。
(二)相关的民事立法仍不完善
随着国务院《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》的颁布，为规范物业服务活动提供了了相关依据。但毕竟行政立法难以对物业服务产生的民事纠纷提供直接的、操作性强的法律依据，且法规固有的滞后性决定了其难以解决新产生的矛盾，因此审判人员在审理案件中仍会感到有些纠纷的解决无章可循，难以驾驭。例如关于业主大会作为代表和维护物业服务区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益的代表，对外如何行使权利，与业委会的内外关系如何区分、界定，在理论界和审判实务中存在多种不同观点，难以统一。又如由物业服务衍生的地下车库权属及使用收益等问题，由于我国立法中缺乏建筑物区分所有规定，没有相应的理论体系支撑，使此类纠纷难以处理。由于上述原因，导致裁判结果的差异较大。该类纠纷的处理亦成为新闻媒介和社会广泛关注的热点。
(三)示范文本内容过于概括
现行的物业服务服务合同示范文本对物业公司的义务约定较为概括，同时因为示范文本的存在，使合同双方的订约自由受到较大限制，易发生纠纷。如原《上海市居住物业服务条例》规定。业主或使用人未缴纳物业服务服务费的，物业服务企业可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。而“示范文本“约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，物业公司可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。案件审理中有业主提出，因两者规定的滞纳金计算标准不一，其不愿按日千分之三的标准支付滞纳金。
(四)物业服务行为仍不规范
由于体制转型的原因，目前部分物业公司由原房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展需要。因此出现了大量不规范的管理方式，如收费标准和服务质价严重不符等，有些物业公司与业主的关系出现错位，无视甚至侵害业主的权益。如物业公司以公约规定阳台封闭应选用无框玻璃为由，未经业主同意，擅自闯入业主家中:将其装修使用的塑钢窗强行拆下取走。该行为明显超越了其职权范围。侵犯了业主合法权益，引起业主的强烈不满。
(五)业主缺乏；消费理念，业委会缺少相应制约
首先，业主的物业服务消费观念、消费意识还没有完全树立起来，其大多希望得到最好的物业服务，却只愿支付最少的物业服务费，小区内物业欠费现象严重，给物业服务带来困难。其次，业委会 权利过大，缺乏必要的监管，在重大事项的决定上，业委会往往未经业主大会合法表决自行作出决定。 再次，部分小区业委会成员素质不 高，财务制度和管理缺乏专业性，加之维修基金的使用管理存有漏洞，导致违规使用资金的现象屡见不鲜。
(六)房产商先期遗留问题未 能有效解决
在物业服务纠纷中，有70%是因房产商遗留问题引发的。房产商作为城市住宅小区的开发商和建设单位，就最初意义而言，是城市住 宅小区的第一产权人。也确立了其应履行一定的义务，如须留有相应的物业服务场所和物业服务设施，缴纳维修基金，不得将房屋共用部位、共用设备或共用设施的所有权、使用权单独转让，向业委会移交相关资料等。但有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之；且在前期物业服务中，物业公司多从属于房产商，决定了物业服务依附、受制于 房产商，故在验收和接管过程中，物业公司无法为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。
四、相关的对策及建议
(一)行政部门加强行业管理
行政主管部门要加强对物业服务行业的规范化管理。首先对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范，要使之适应开 放的市场要求，满足多元化的社会需求，形成梯层档次，尽可能实行规模化管理。其次创造维护公平竞争的市场环境，以公开招标形式保证业主自主选择物业公司，尽量避免房产商自己设立物业公司自己管理的垄断情况。再次，通过行政手段督促房产商及时召开首届业主大会。对房产商故意拖延不设立的情形，以事先设立保证金制度的方式予以制裁。此外。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业服务的服务层次。
(二)完善立法
国务院《物业服务条例》出台后，建议有关部门继续加强调研，应当尽快制定相应的实施细则，并对各地方现有的规定进行补充和修改，使《物业服务条例》真正适用于全国不同地域内物业服务的实际情况。把物业服务纳入民法的基本理论范畴，尽快完善物权法理论体系，条件成熟时可由全国人大制定法律。在立法中应当明确:建筑物区分所有制度及地下车库等设施的权属；物业服务的法律性质；业主大会与业委会的关系及其诉讼主体地位:物业服务责、权、利的范围和标准；物业服务纠纷的民事救济手段等。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题，以利于司法统一。
(三)修改和完善示范合同条款
物业服务合同不是一个单一的合同，而是由一系列合同构成的一个合同链。这些合同前后相继，互相配合，共同调整着物业服务不同阶段中各方的权利义务关系。因此，明确物业公司的管理服务职责，就需要将物业服务合同具体化，在示范合同文本的基础上细化、量化，避免发生纠纷时缺乏合同依据。《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》实施后，原先的《上海市居住物业服务条例》已废止，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动，以不断适应新情况。此外，还可通过《业主公约》和相关的租赁合同确立业主和物业使用人的义务，使其与物业服务合同共同调整各类主体的权利义务关系。
(四)物业服务企业强化自律意识
物业服务企业要通过加强宣传和教育，转变物业服务人员的服务意识，树立市场意识和服务理念。要从完善收费标准，具体服务内容，提高管理水平三方面加以改善，增强物业服务队伍的整体素质，提高服务质量。
(五)业主转变消费观念、强化契约意识
一方面，应当通过宣传等手段在业主中普及市场经济时代的消费观念，消除其头脑中的计划经济因素，树立起权利和义务对等、接受服务就应付费的意识。另一方面，业主应强化契约意识，将完善合同条款作为保障其权利的首要方式。依照物业服务合同，业主有交纳物业服务费和遵守业主公约等公共契约的义务，同时业主作为物业服务的最终受益人。也有权依照合同约定参与物业服务，有权对业委会和物业服务企业的不当行为行使监督权，并可以提议召开业主会议或临时业主会议。
(六)建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等
关于物业服务费和维修基金的管理和使用应遵循以下原则:
1、出售人和买受人按法定比例提取，所有权属全体业主共同所有；
2、资金及增值部分专款专用，严禁挪作他用；
3、资金的使用严格依照规定的笋进行，并经相关部门审核
4、业主转让房屋所有权时，结余的维修资金随房屋所有权。此外，还可以设立专项
5、监查管理团体的运行情况、财产状况；将物业服务费与物业服务费与物业公司的财务分离。以避免二者混淆；完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。
(七)正确树立审理物业服务纠纷案件的价值取向
物业服务方面的相关常识缺乏，因此，法院在现阶段审理此类案件应树立一定的价值取向。诸如:保护业主的合法权益；维护物业服务合同的严肃性；权利义务的对价意识；所有权与管理权相分离；具体业主与抽象业主利益的有机整合等等。只有在遵循正确价值理念的前提下，才能正确认定事实和适用法律，妥善处理各类物业服务纠纷案件。
(八)简化物业收费案件诉讼程序
物业服务实践中，经常出现业主拒交管理费的情况，我国目前对业主无合法理由欠交物业费用的行为尚无及时有效的措施。因此，是否可借鉴国外立法及实践经验，增加一些有效的手段，对这类纠纷的诉讼采取更为简便的程序。如将这类案件交专门法庭审理。这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：破解物业服务纠纷四大法律难点
破解物业服务纠纷四大法律难点
难点一: 业委会“无名分”处境尴尬
业主委员会是由物业服务区域内全体业主组成的业主大会选举产生的，执行业主大会决议的机构。因此，业主委员会没有独立的法律地位，不能以自己的名义单独行使法律行为，在诉讼法上也不具备诉讼主体资格。
现实生活中，却因业主委员会没有独立的法律地位而造成很多问题难于解决。在广州市某小区，业主委员会经建设住宅主管部门审核备案成为合法社区社团组织，并经公安部门批准刻制了公章，运作规范，但当地民政部门却不同意其办理登记手续。
业主委员会法律地位的模糊不仅使业主身份尴尬，给物业服务公司的操作也出了道难题。在广州海运集团物业发展公司管理的一个楼盘，业主委员会要求实行酬金制，由业主委员会管理账务，但“因它什么都不是”，在银行也开不了户，最后还是要归由物业服务公司开户，但业主要求花费要由业主委员会批准，这让物业公司很难操作，因为拿到的钱还必须扣除税金。
对此，海运集团物业发展公司副总经理叶亮呼吁“给业主委员会一个法律地位”，另一物管公司代表银奥集团总裁汤皓也说:“建议业主委员会作为一个社团具有一定的法律地位，便于物业服务过程中出现纠纷时，业主委员会具备诉讼主体的资格能够提出诉讼。”
但法律界人士却持反对意见，中山大学法学院副教授张民安提出:
“业主委员会与业主大会的关系，类似于公司法上董事会与股东会的关系，董事会不可能单独注册成立，业主委员会同样只是附属于业主大会的内部机构，没有独立的法人资格，也不能成为诉讼主体或仲裁主体。裁定业主委员会具有诉讼主体资格则明显与现行法律相悖，尽管《民事诉讼法》有公民、法人以外的其他组织可以作为诉讼当事人的规定。但是，根据最高法院的意见，民诉法中的‘其他组织’仅指合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织。而业主委员会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，并不具备组织的特征，真正属于组织的，是全体业主组成的业主大会。”
难点二: 管理合同“姓什么”待确定
对物业服务合同的性质，有人认为是委托合同，有人认为是服务合同，还有人认为是混合合同，合同法律性质不同，物业公司与业主、业主委员会的权利义务关系也就不同，目前很多物业服务纠纷也就是因为合同性质争议产生的。
认为物业服务合同是委托合同的，很大原因是由于国务院《物业服务条例》出台前，物业服务合同是被称为“物业服务委托合同”的。但与会的大多数法律界人士均不站在委托合同的一方。
在广东广大律师事务所凌云志看来，“《物业服务服务合同》的性质是平等民事主体---物业服务公司与业主之间签订的关于就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务合同。物业服务公司的职能不是管理业主，管理只是服务的一种形式”。
广州粤华物业公司办公室主任温必潜则将物业服务合同定位为一种“复合性合同”，“业主群体把其共用部位、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业服务企业完成，具有委托代理的性质;物业服务企业把部分事务交付给专业服务公司承担，具有承揽的性质;物业服务企业在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的，因而，具有劳务性质和服务性质。对于这一无名合同，应加强立法研究，使其成为《合同法》上的有名合同，以利于规范此类合同行为。”
广东警官学院经济法教研室主任谭玲教授同样认为，物业服务合同是种比较新型的形式，不同的是，在她看来:“物业服务合同是委托合同与行纪合同的综合体，但名称就有待确定。”
难点三: 停车场“归谁用”谁说了算
在广州某大厦，业主张先生入住时没有汽车，1年后他买了新车，到大厦地下停车场租位停车时却被告知，停车场车位已经售罄，而占去张先生车位的，居然是为数不少的大厦外附近居民。这让张先生觉得不解，地下停车场属于大厦的一部分，不是应该属于大厦全体业主共有的吗?
像“地下停车场的使用权如何合理分配”这类合同中没有约定的事项，往往成为业主和开发商长期拉锯战的导火线。业主代表、广东翔信律师事务所的庞艳表示:“解决地下停车场使用分配及出租问题，首先要明确物权的问题。地下室为共用设施，设计为停车场时其使用功能并未独立于地上建筑以外，应看成是地上建筑的配套设施，物权当然属于该建筑的全体业主所有，所以不能单独出售。”
“但现在普遍的是，在开发商取得预售许可证进行销售的情况下，业主对其出售或出租的行为难以限制，即使业主与发展商达成共识只能销售给业主，业主再次转让时，也没有法律依据限制其处分自己所有的财产。所以根本问题在于，房屋主管部门批注销售的行为是否恰当。
对此，广州大学法学院副教授武中俐认为:“地下停车场的所有和使用制度的本质是业主自治管理”。
如何限制发展商出售或出租地下停车场?武中俐副教授认为“需要政府设立共有部分持份权的限制制度，一是对售出要有明确的规定，限制出租、出售的机会，二是明确契约，约定开发商的‘止步、莫伸手’尺度。这方面国外的经验可供参照，日本以共同部分专有权解决这个问题，美国把停车场视为共同部分，业主享有停车的权利，在业主购房时便明确告知配备有充足停车场，法国则把‘为每个业主提供能够满足停车的车位’列为开发商的义务”。
难点四: 物管“不收费”是否算违约
物业公司对部分业主不收费或少收费，现阶段比较普遍，特别是在一些尚未售罄的新楼盘，经常听到物业公司对发展商尚未出售的房屋不收费或少收费，此外，对产权属发展商的会所以及其它一些经营性用房等，物业公司也经常是睁一只眼闭一只眼;还有，对小部分长期与发展商或物业公司有矛盾的业主，物业公司也懒得追收欠交的服务费等。
部分业主不交费的行为是否损害了其他业主的权利?广东翔信律师事务所的庞艳肯定地说:“就一个小区或一栋大厦来说，共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础，要在单个业主利益的分散性和众多业主利益的协调性之间实现均衡，需要一个有效的机制来实现，那就是共同契约，包括业主公约和物业服务服务合同，业主一旦共同决定委托物业公司进行物业服务，就等于所有业主的权利、义务都是共同的，只有大家都遵守，权利义务才能实现。”
“如果任由物业公司对部分业主不收费或少收费，势必造成服务质素或水准降低，破坏了业主共同利益的平衡和自我管理、自我约束的机制，物业服务公司纵容或容许部分业主不交或少交物业服务费，使该业主不履行义务而享受权利，实质上加重了其他业主的义务，损害了该部分业主的权利，构成侵权。”
但原广州市中级法院谢英燕副庭长则认为:“物业公司对部分业主不收费或少收费，是对自身权利的处分，不构成违约，业主无权干涉。但现实中，物业公司往往是把这部分经济损失转嫁到小业主身上，或降低服务标准，这就损害了小业主的利益，小业主可以索赔，但物业公司承担的就不是违约责任。另一种情况下，如果业主委托物业公司收取管理费，然后给予一定酬金，那么物业公司不收或少收费就是没尽到业务，这才需要承担违约责任。”
篇3：浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决
浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决
谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决
物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。
近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。
一、物业服务合同的风险类别及防范
物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。由于订立物业服务合同时双方缺乏充分的调查研究，所以往往容易给今后留下隐患。
前期物业服务合同风险大致有如下几类需要重点注意。
风险一：物业承接查验引起的风险
物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。
风险二：在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险
现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。
风险三：物业服务合同期限方面所引起的风险
物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。
风险四：在专项维修资金方面约定不清引起的风险
专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。
风险五：物业管理用房在合同中约定不清引起的风险
物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。
风险六：前期物业管理质量、费用引起的风险
在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。
风险七：违约责任约定不当引起的风险
违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。所以在订立合同时应当认真清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。
除了上述所说的前期物业服务合同风险，物业服务企业在日常物业管理活动中，还存在着两种风险：订立合同时约定不清引起的风险和合同履行过程中引起的风险。这里重点提一下第二种风险。在合同履行过程中引起合同风险的因素是多方面的，这种风险主要在于合同内容履行以及合同续订和解除方面。作为物业管理的专业机构，与业主发生此类纠纷责任一般来说主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同中加强与业主的沟通是必不可少的。
二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决
物业服务合同纠纷具有如下一些特点：
1）纠纷的群体性
随着我国城市化进程的发展，大量的人口聚集到城市里，城市市区人口居住密集。物业管理的纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，利益的共同性会使业主很自然地联合起来，形成群体性纠纷，因而规模会很大，且矛盾激烈。
2）法律关系错综复杂
物业服务合同纠纷，包括物业服务企业与业主之间、与业委会之间，物业服务企业与物业使用人之间，物业服务企业与开发商之间，物业服务企业之间，业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和成因更显多样化。例如，在前期物业管理中业主、物业服务企业以及开发商之间的关系交织在一起。再例如，物业管理法律关系区分所有建筑物相邻关系的交叉。
3）物业服务收费纠纷占比例最大
物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。此类案件诉讼标的较小，法律关系相对要简单，但实际处理过程中，却有很多问题难以解决。
4）业主与前期物业服务企业之间的矛盾成为焦点
前期物业服务企业由开发商来确定，会出现开发商与物业服务企业一体化的情况。尤其是父子关系的房地产开发企业和下属的物业服务企业，是导致业主和前期物业服务企业矛盾的焦点。
5）侵犯物业共用部位和设施的纠纷成为热点
物业管理主要是针对物业的共有部分或者设施设备所进行的维修养护，此类业务也构成了物业服务的基本业务。我国虽然出台了物权法，但是在法律层面上，我国的法律体系仍未完善，比如停车场的归属问题仍未明确。法律的不足必然导致此类纠纷的出现。
6）物业的专项维修基金的纠纷也开始显现
物业的专项维修资金属于全体业主所有，但是法律的缺失、执法不到位，以及业主不能及时了解到专项维修资金的使用情况，增加了此类纠纷产生的几率。
物业服务合同纠纷产生的原因多种多样，比如说法律规范、规章制度不健全，行政管理不力，业主或者使用人对物业服务质量的过高期望，纠纷当事人缺乏法律意识以及受到不良意识的影响等。针对产生的原因不同，我们在实践中可以选择不同的纠纷解决方式。目前主要有：协商、调解、经济仲裁、经济诉讼等。
对于因服务质量引起的纠纷，解决时首先是通过协商、调解的方式，不到必要时尽量不选择诉讼方式。经济仲裁应该是解决纠纷的较好的方式。为增强业主或物业使用人关于物业管理方面的法律意识，物业服务企业在平时的工作中，就应当在社区内宣传物业管理的法律法规，还可通过社区文化活动的开展，有意识地加强对不良意识和风气的纠正。
篇4：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[20**]8号，20**年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于20**年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自20**年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自20**年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。