篇2：物业服务纠纷成因与对策建议

　　物业服务纠纷成因与对策建议

　　本文就沪上某中级法院审理物业服务纠纷案件的基本情况和纠纷成因进行了具体地研究，并在此基础上提出了相应的建议和对策。

　　一、纠纷的总体态势

　　(一)案件数量分析

　　20**年，该院共受理物业服务纠纷案件150件。与20**全年受理的物业服务纠纷案件相比，上升了25%。与20**年全年受理的94件物业服务纠纷案件相比。上升了近60%，案件数量呈逐年递增的态势。同近年来住宅商品化进程迅速推进、物业服务活动的日益频繁和深化密切相关。

　　(二)案件主体分析

　　1、业主与物业公司的纠纷数占绝大多数

　　从涉案主体分析，20**年受理的150件物业服务纠纷案件中。业主与物业公司之间的纠纷约占71%，居首位。业主与物业公司作为物业服务法律关系中权利和义务的享有人和承受者，产生的纠纷往往是最为直接和突出的。其中又以因物业服务费的收取和交纳产生的纠纷最为突出。

　　2、房产商在某些情形下可成为诉讼主体

　　房产商作为住宅小区的开发商和建设单位。其主要目的是通过商品房的开发和销售获取利益。房产商并不是物业服务合同的当事人。但在特定情况下，其也可以成为物业服务纠纷的当事人。例如在为物业服务中的资料、物业用房移交出现的矛盾，或者为小区设施的权属发生争执等情况。

　　3、业委会作为诉讼主体现象普遍

　　在上述物业服务纠纷案件中，业委会作为诉讼主体的约占20%，居于业主与物业公司之后列第三位。除了上面提到的业委会与房产商之间的纠纷外，还表现为业委会与物业公司之间的纠纷，涉及物业资料和物业用房的移交、物业资金的使用和管理等方面；此外。业委会与业主之间的纠纷也时有发生，如业主与业委会间因选任、罢免代表。起诉、选聘物业公司等事项而产生纠纷。

　　(三)纠纷类型分析

　　1、物业服务费的收取与交纳

　　因物业服务费的收取与交纳引发的纠纷约占总数的70%，主要分为两类:

　　关于业主拖欠物业服务费用的纠纷数量一直居高不下，约占物业服务纠纷案件收案总数的67%。这类案件中，物业公司大多为一审原告。其通过起诉向业主主张物业服务费及滞纳金。业主通常以物业公司未履行职责或履行职责有瑕疵、滞纳金标准过高为由进行抗辩。以达到拒交或减交物业服务费的目的。

　　此外，因同一小区内不同性质房屋收费标准不一引发的纠纷也时有发生，其数量虽少，但矛盾较为突出，表现为在同一小区内既有商品住宅，又有售后产权住宅，物业公司要求业主按商品房标准支付物业服务费。由于二者的收费标准差异较大。触及的焦点较为敏感，该问题已经引起有关部门的高度重视。

　　2、业委会与业主的权责划分

　　主要表现为业主与业委会间对将物业交于何人管理意见不一，大多涉及选任、罢免业主代表，起诉、选聘物业公司等内部事项。此类案件集中体现了业主与业委会在行使小区自治管理权方面因权责、手续等不明确引发的矛盾。

　　3、物业公司的行为构成违约或侵权

　　主要表现为两方面:一方面是物业公司未履行义务，业主要求其应承担相应的违约责任，如业主以物业公司未履行社区安全管理等义务，致其人身或财产受损为由。要求认定物业公司构成违约并提出赔偿主张。另一方面是由于业主搭建或改变房屋结构时。物业公司超越范围行使职权。对业主的人身或财产造成了损害，业主据此起诉。认为物业公司的行为构成侵权，要求其承担侵权损害赔偿责任。

　　4、相关物业设施的归属与利用

　　第一类涉及物业用房的提供，是物业服务中产生的新问题。随着国务院《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》的实施，纠纷数量有上升趋势:如新规定实施前，法院经业委会诉讼已判令房产商交付物业用房。《物业服务条例》及上海市的实施意见出台后，业委会又以面积未达标准为由再次起诉，要求房产商按新规定的标准提供物业用房。

　　第二类涉及小区设施的权属。关于小区地下车库等设施的权属、性质及收益归属问题，因关系到附属设施结构功能、建筑物区分共有等多种经济因素和法律因素。已成为当前物业服务纠纷中的热点和难点问题。如业委会成立后与物业公司签订物业服务合同，物业公司依据合同对地下停车库进行管理并收取停车费，将收益划入业委会；，房产商起诉认为其系车库所有人，要求判令物业公司与业委会停止侵权并赔偿损失。

　　5、物业资金的使用和管理

　　该类案件所占比例较小。表现为业主与业委会因物业服务资金及维修基金的使用和管理存有分歧。如业主代表大会通过决议，认为原业委会成员以活动费和奖励费名义领取维修基金的行为未经业主代表大会决议通过，故应予退还，遂向原业委会成员要求退还该奖励费，据此产生纠纷。

　　二、裁判结果分析

　　法院20**年审结的二审物业服务纠纷案件中，维持原判的比例约占67%；当事人撤回上诉的比例占16%；二审改判的比例占1 3%；二审调解的比例占4%。物业服务纠纷案件虽然标的额不大，但由于涉及小区业主的切身利益，且个案的裁判对同一小区类似的情形有示范作用，故当事人大多要求法院作出明确的裁判结果，与其他类型案件相比较，其调解难度较大。

　　(一)案件覆盖面广，矛盾容易激化

　　物业服务涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化。如在审理小区业主拖欠物业服务费的案件中，物业公司在起诉的同时主张滞纳金，由于一些业主欠费时间较长，如按日干分之三计算，滞纳金数额较高，往往超过本金加之物业服务企业客观上存在一些服务上的瑕疵，简单下判极易引起众多业主的强烈不满。且有些案件虽为个案，但同一小区内欠费业主人数较多，其大多处于观望态势，极有可能因不满裁判结果上告*。并形成大规模的群体诉讼。

　　(二)法律关系众多，权责界定模糊

　　目前，物业服务纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业服务费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。如在房产商诉被告物业公司、第三人业委会一案中，房产商以建设了专门的物业用房为由，要求退还原先作为物业办公的房屋。该案涉及房产商与物业公司的前期物业服务关系，业委会与物业公司的物业合同关系，房产商与业委会之间、业委会与物业公司之间的物业用房配置和移交关系、房产商与物业公司的迁让关系等等，各法律关系之间具有明显的关联性和承继性。

　　(三)各类法规众多，帝有转型痕迹

　　从物业服务的成长发展和过程来看，其作为一项独立的行业，出现在20世纪80年代，与我国住房制度改革及地方政策关系密切，带有较为明显的历史转型特征。如关于同一小区内商品住宅和售后产权住宅的物业服务费收取标准不同，就涉及《物业服务条例》、《上海市住宅物业服务规定》、原《上海市居住物业服务条例》及上海市行政职能部门颁布的《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》等多个规定。又如上述法规中虽均对业委会的性质和职责作了规定，但前后规定的内容截然不同，使得法院对业委会能否成为诉讼主体的问题难以明确。

　　(四)区域分布不均，市区多于郊县

　　分析该院辖区内物业服务纠纷案件的遍布区域。依此由内环线周边区域、市中心区域向郊县区域递减。其原因是内环线周边地区经过近几年大规模的房地产开发建设，大批业主已入住。在物业服务中各类纠纷正处于高发期；市中心的楼盘开发较早，物业服务相对成熟；而郊县区域正处于房产开发阶段，物业服务矛盾尚未显现。据统计，20**年受理的物业服务纠纷案件中，中心城区的此类纠纷约占85%，而郊区和边远城区此类纠纷仅为15%。

　　(五)个案标的额小，均为二审案件

　　由于物业服务纠纷中涉及费用的交纳占了绝大多数，且物业服务大多涉及普通服务，因此个案涉及诉讼标的金额不大。此外，所受理的物业服务纠纷案件均为二审案件。

　　三、纠纷的成因分析

　　(一) 行业尚未完全市场化、规范化

　　从行业角度而言，物业服务在我国属于新兴行业，还未形成制度化、规范化。旧小区的物业公司主要由原来的房管所转变而来，新成立的小区大多由房产商自己成立物业公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于该行业发展速度较快，物业服务队伍迅速膨大，其中服务质量高低有别。从业人员素质参差不齐，又加之转型期中相应的行业标准不完善，致使服务和管理比较混乱。容易导致纠纷的形成。

　　(二)相关的民事立法仍不完善

　　随着国务院《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》的颁布，为规范物业服务活动提供了了相关依据。但毕竟行政立法难以对物业服务产生的民事纠纷提供直接的、操作性强的法律依据，且法规固有的滞后性决定了其难以解决新产生的矛盾，因此审判人员在审理案件中仍会感到有些纠纷的解决无章可循，难以驾驭。例如关于业主大会作为代表和维护物业服务区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益的代表，对外如何行使权利，与业委会的内外关系如何区分、界定，在理论界和审判实务中存在多种不同观点，难以统一。又如由物业服务衍生的地下车库权属及使用收益等问题，由于我国立法中缺乏建筑物区分所有规定，没有相应的理论体系支撑，使此类纠纷难以处理。由于上述原因，导致裁判结果的差异较大。该类纠纷的处理亦成为新闻媒介和社会广泛关注的热点。

　　(三)示范文本内容过于概括

　　现行的物业服务服务合同示范文本对物业公司的义务约定较为概括，同时因为示范文本的存在，使合同双方的订约自由受到较大限制，易发生纠纷。如原《上海市居住物业服务条例》规定。业主或使用人未缴纳物业服务服务费的，物业服务企业可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。而“示范文本“约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，物业公司可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。案件审理中有业主提出，因两者规定的滞纳金计算标准不一，其不愿按日千分之三的标准支付滞纳金。

　　(四)物业服务行为仍不规范

　　由于体制转型的原因，目前部分物业公司由原房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展需要。因此出现了大量不规范的管理方式，如收费标准和服务质价严重不符等，有些物业公司与业主的关系出现错位，无视甚至侵害业主的权益。如物业公司以公约规定阳台封闭应选用无框玻璃为由，未经业主同意，擅自闯入业主家中:将其装修使用的塑钢窗强行拆下取走。该行为明显超越了其职权范围。侵犯了业主合法权益，引起业主的强烈不满。

　　(五)业主缺乏；消费理念，业委会缺少相应制约

　　首先，业主的物业服务消费观念、消费意识还没有完全树立起来，其大多希望得到最好的物业服务，却只愿支付最少的物业服务费，小区内物业欠费现象严重，给物业服务带来困难。其次，业委会 权利过大，缺乏必要的监管，在重大事项的决定上，业委会往往未经业主大会合法表决自行作出决定。 再次，部分小区业委会成员素质不 高，财务制度和管理缺乏专业性，加之维修基金的使用管理存有漏洞，导致违规使用资金的现象屡见不鲜。

　　(六)房产商先期遗留问题未 能有效解决

　　在物业服务纠纷中，有70%是因房产商遗留问题引发的。房产商作为城市住宅小区的开发商和建设单位，就最初意义而言，是城市住 宅小区的第一产权人。也确立了其应履行一定的义务，如须留有相应的物业服务场所和物业服务设施，缴纳维修基金，不得将房屋共用部位、共用设备或共用设施的所有权、使用权单独转让，向业委会移交相关资料等。但有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之；且在前期物业服务中，物业公司多从属于房产商，决定了物业服务依附、受制于 房产商，故在验收和接管过程中，物业公司无法为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。

　　四、相关的对策及建议

　　(一)行政部门加强行业管理

　　行政主管部门要加强对物业服务行业的规范化管理。首先对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范，要使之适应开 放的市场要求，满足多元化的社会需求，形成梯层档次，尽可能实行规模化管理。其次创造维护公平竞争的市场环境，以公开招标形式保证业主自主选择物业公司，尽量避免房产商自己设立物业公司自己管理的垄断情况。再次，通过行政手段督促房产商及时召开首届业主大会。对房产商故意拖延不设立的情形，以事先设立保证金制度的方式予以制裁。此外。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业服务的服务层次。

　　(二)完善立法

　　国务院《物业服务条例》出台后，建议有关部门继续加强调研，应当尽快制定相应的实施细则，并对各地方现有的规定进行补充和修改，使《物业服务条例》真正适用于全国不同地域内物业服务的实际情况。把物业服务纳入民法的基本理论范畴，尽快完善物权法理论体系，条件成熟时可由全国人大制定法律。在立法中应当明确:建筑物区分所有制度及地下车库等设施的权属；物业服务的法律性质；业主大会与业委会的关系及其诉讼主体地位:物业服务责、权、利的范围和标准；物业服务纠纷的民事救济手段等。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题，以利于司法统一。

　　(三)修改和完善示范合同条款

　　物业服务合同不是一个单一的合同，而是由一系列合同构成的一个合同链。这些合同前后相继，互相配合，共同调整着物业服务不同阶段中各方的权利义务关系。因此，明确物业公司的管理服务职责，就需要将物业服务合同具体化，在示范合同文本的基础上细化、量化，避免发生纠纷时缺乏合同依据。《物业服务条例》和《上海市住宅物业服务规定》实施后，原先的《上海市居住物业服务条例》已废止，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动，以不断适应新情况。此外，还可通过《业主公约》和相关的租赁合同确立业主和物业使用人的义务，使其与物业服务合同共同调整各类主体的权利义务关系。

　　(四)物业服务企业强化自律意识

　　物业服务企业要通过加强宣传和教育，转变物业服务人员的服务意识，树立市场意识和服务理念。要从完善收费标准，具体服务内容，提高管理水平三方面加以改善，增强物业服务队伍的整体素质，提高服务质量。

　　(五)业主转变消费观念、强化契约意识

　　一方面，应当通过宣传等手段在业主中普及市场经济时代的消费观念，消除其头脑中的计划经济因素，树立起权利和义务对等、接受服务就应付费的意识。另一方面，业主应强化契约意识，将完善合同条款作为保障其权利的首要方式。依照物业服务合同，业主有交纳物业服务费和遵守业主公约等公共契约的义务，同时业主作为物业服务的最终受益人。也有权依照合同约定参与物业服务，有权对业委会和物业服务企业的不当行为行使监督权，并可以提议召开业主会议或临时业主会议。

　　(六)建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等

　　关于物业服务费和维修基金的管理和使用应遵循以下原则:

　　1、出售人和买受人按法定比例提取，所有权属全体业主共同所有；

　　2、资金及增值部分专款专用，严禁挪作他用；

　　3、资金的使用严格依照规定的笋进行，并经相关部门审核

　　4、业主转让房屋所有权时，结余的维修资金随房屋所有权。此外，还可以设立专项

　　5、监查管理团体的运行情况、财产状况；将物业服务费与物业服务费与物业公司的财务分离。以避免二者混淆；完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

　　(七)正确树立审理物业服务纠纷案件的价值取向

　　物业服务方面的相关常识缺乏，因此，法院在现阶段审理此类案件应树立一定的价值取向。诸如:保护业主的合法权益；维护物业服务合同的严肃性；权利义务的对价意识；所有权与管理权相分离；具体业主与抽象业主利益的有机整合等等。只有在遵循正确价值理念的前提下，才能正确认定事实和适用法律，妥善处理各类物业服务纠纷案件。

　　(八)简化物业收费案件诉讼程序

　　物业服务实践中，经常出现业主拒交管理费的情况，我国目前对业主无合法理由欠交物业费用的行为尚无及时有效的措施。因此，是否可借鉴国外立法及实践经验，增加一些有效的手段，对这类纠纷的诉讼采取更为简便的程序。如将这类案件交专门法庭审理。这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。

篇3：破解物业服务纠纷四大法律难点

　　破解物业服务纠纷四大法律难点

　　难点一: 业委会“无名分”处境尴尬

　　业主委员会是由物业服务区域内全体业主组成的业主大会选举产生的，执行业主大会决议的机构。因此，业主委员会没有独立的法律地位，不能以自己的名义单独行使法律行为，在诉讼法上也不具备诉讼主体资格。

　　现实生活中，却因业主委员会没有独立的法律地位而造成很多问题难于解决。在广州市某小区，业主委员会经建设住宅主管部门审核备案成为合法社区社团组织，并经公安部门批准刻制了公章，运作规范，但当地民政部门却不同意其办理登记手续。

　　业主委员会法律地位的模糊不仅使业主身份尴尬，给物业服务公司的操作也出了道难题。在广州海运集团物业发展公司管理的一个楼盘，业主委员会要求实行酬金制，由业主委员会管理账务，但“因它什么都不是”，在银行也开不了户，最后还是要归由物业服务公司开户，但业主要求花费要由业主委员会批准，这让物业公司很难操作，因为拿到的钱还必须扣除税金。

　　对此，海运集团物业发展公司副总经理叶亮呼吁“给业主委员会一个法律地位”，另一物管公司代表银奥集团总裁汤皓也说:“建议业主委员会作为一个社团具有一定的法律地位，便于物业服务过程中出现纠纷时，业主委员会具备诉讼主体的资格能够提出诉讼。”

　　但法律界人士却持反对意见，中山大学法学院副教授张民安提出:

　　“业主委员会与业主大会的关系，类似于公司法上董事会与股东会的关系，董事会不可能单独注册成立，业主委员会同样只是附属于业主大会的内部机构，没有独立的法人资格，也不能成为诉讼主体或仲裁主体。裁定业主委员会具有诉讼主体资格则明显与现行法律相悖，尽管《民事诉讼法》有公民、法人以外的其他组织可以作为诉讼当事人的规定。但是，根据最高法院的意见，民诉法中的‘其他组织’仅指合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织。而业主委员会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，并不具备组织的特征，真正属于组织的，是全体业主组成的业主大会。”

　　难点二: 管理合同“姓什么”待确定

　　对物业服务合同的性质，有人认为是委托合同，有人认为是服务合同，还有人认为是混合合同，合同法律性质不同，物业公司与业主、业主委员会的权利义务关系也就不同，目前很多物业服务纠纷也就是因为合同性质争议产生的。

　　认为物业服务合同是委托合同的，很大原因是由于国务院《物业服务条例》出台前，物业服务合同是被称为“物业服务委托合同”的。但与会的大多数法律界人士均不站在委托合同的一方。

　　在广东广大律师事务所凌云志看来，“《物业服务服务合同》的性质是平等民事主体---物业服务公司与业主之间签订的关于就房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务合同。物业服务公司的职能不是管理业主，管理只是服务的一种形式”。

　　广州粤华物业公司办公室主任温必潜则将物业服务合同定位为一种“复合性合同”，“业主群体把其共用部位、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业服务企业完成，具有委托代理的性质;物业服务企业把部分事务交付给专业服务公司承担，具有承揽的性质;物业服务企业在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的，因而，具有劳务性质和服务性质。对于这一无名合同，应加强立法研究，使其成为《合同法》上的有名合同，以利于规范此类合同行为。”

　　广东警官学院经济法教研室主任谭玲教授同样认为，物业服务合同是种比较新型的形式，不同的是，在她看来:“物业服务合同是委托合同与行纪合同的综合体，但名称就有待确定。”

　　难点三: 停车场“归谁用”谁说了算

　　在广州某大厦，业主张先生入住时没有汽车，1年后他买了新车，到大厦地下停车场租位停车时却被告知，停车场车位已经售罄，而占去张先生车位的，居然是为数不少的大厦外附近居民。这让张先生觉得不解，地下停车场属于大厦的一部分，不是应该属于大厦全体业主共有的吗?

　　像“地下停车场的使用权如何合理分配”这类合同中没有约定的事项，往往成为业主和开发商长期拉锯战的导火线。业主代表、广东翔信律师事务所的庞艳表示:“解决地下停车场使用分配及出租问题，首先要明确物权的问题。地下室为共用设施，设计为停车场时其使用功能并未独立于地上建筑以外，应看成是地上建筑的配套设施，物权当然属于该建筑的全体业主所有，所以不能单独出售。”

　　“但现在普遍的是，在开发商取得预售许可证进行销售的情况下，业主对其出售或出租的行为难以限制，即使业主与发展商达成共识只能销售给业主，业主再次转让时，也没有法律依据限制其处分自己所有的财产。所以根本问题在于，房屋主管部门批注销售的行为是否恰当。

　　对此，广州大学法学院副教授武中俐认为:“地下停车场的所有和使用制度的本质是业主自治管理”。

　　如何限制发展商出售或出租地下停车场?武中俐副教授认为“需要政府设立共有部分持份权的限制制度，一是对售出要有明确的规定，限制出租、出售的机会，二是明确契约，约定开发商的‘止步、莫伸手’尺度。这方面国外的经验可供参照，日本以共同部分专有权解决这个问题，美国把停车场视为共同部分，业主享有停车的权利，在业主购房时便明确告知配备有充足停车场，法国则把‘为每个业主提供能够满足停车的车位’列为开发商的义务”。

　　难点四: 物管“不收费”是否算违约

　　物业公司对部分业主不收费或少收费，现阶段比较普遍，特别是在一些尚未售罄的新楼盘，经常听到物业公司对发展商尚未出售的房屋不收费或少收费，此外，对产权属发展商的会所以及其它一些经营性用房等，物业公司也经常是睁一只眼闭一只眼;还有，对小部分长期与发展商或物业公司有矛盾的业主，物业公司也懒得追收欠交的服务费等。

　　部分业主不交费的行为是否损害了其他业主的权利?广东翔信律师事务所的庞艳肯定地说:“就一个小区或一栋大厦来说，共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础，要在单个业主利益的分散性和众多业主利益的协调性之间实现均衡，需要一个有效的机制来实现，那就是共同契约，包括业主公约和物业服务服务合同，业主一旦共同决定委托物业公司进行物业服务，就等于所有业主的权利、义务都是共同的，只有大家都遵守，权利义务才能实现。”

　　“如果任由物业公司对部分业主不收费或少收费，势必造成服务质素或水准降低，破坏了业主共同利益的平衡和自我管理、自我约束的机制，物业服务公司纵容或容许部分业主不交或少交物业服务费，使该业主不履行义务而享受权利，实质上加重了其他业主的义务，损害了该部分业主的权利，构成侵权。”

　　但原广州市中级法院谢英燕副庭长则认为:“物业公司对部分业主不收费或少收费，是对自身权利的处分，不构成违约，业主无权干涉。但现实中，物业公司往往是把这部分经济损失转嫁到小业主身上，或降低服务标准，这就损害了小业主的利益，小业主可以索赔，但物业公司承担的就不是违约责任。另一种情况下，如果业主委托物业公司收取管理费，然后给予一定酬金，那么物业公司不收或少收费就是没尽到业务，这才需要承担违约责任。”

篇4：透析物业接管纠纷问题

　　透析物业接管纠纷问题

　　近一段时间，物业管理领域的一种新型纠纷--物业管理接管纠纷渐趋激烈。北京的中海雅园、广州的翠湖山庄、深圳东方半岛花园、南宁市明秀二区等小区，业主委员会（以下简称“业委会”）、新聘物业管理公司与原来发展商委派的物业管理公司交接不畅、无法交接的纠纷案不断地见诸全国性媒体。广州翠湖山庄的“接管”更演变成近百名保安现场对峙，需公安部门出动大批防暴警察才能平息事态的地步，并且由于双方互不相让，最后形成了两班人马共同站岗值班、共管一区的“奇景”，为此还上了央视的3.15晚会。此类纠纷大量发生，不能不引起各方的高度关注和业内人士的思考。综合各地报道的情况，结合对广州几起案例的调查了解，笔者试对相关问题谈一些个人看法。

　　一、物业接管纠纷产生的原因与背景

　　物业接管纠纷可以看成是业主、业主组织与物业管理企业前期积累矛盾的总爆发。众所周知，由于从行政福利性的房屋管理转变为企业化、专业化、社会化的物业管理跨越太大，加之我国当前的市场经济中普遍存在缺乏诚信、法规不健全等问题，物业管理公司主、客观上均难以做到令业主满意（如服务差、收费不合理、挪用维修基金、不公布收支账目等），业主一方也难以形成市场化服务消费的正常观念与习惯，这就容易使双方产生、积累矛盾，在这种大背景下，随着业主组织的成立，业委会（尤其是《条例》生效前）行使解聘（老公司）、招聘（新公司）权，“新”、“旧”交接变得日益频繁，接管纠纷随之而来。除此以外，深挖物业接管纠纷产生的原因和背景，还可归结为以下几点：

　　1、物业管理服务的特殊性

　　物业管理服务与公用事业服务（供水、供电、电话通信、有线电视等）及纯商业化的一般第三产业服务（商业、交通、旅游业服务等）根本的不同在于不易区别和选择。单个业主不能对物业管理服务企业、服务项目、服务深度作出选择，物业管理公司也不能因个别业主欠费、违规进行针对性的终止服务，双方都难以对服务进程进行控制，加之物业管理服务的长期性和综合性，容易使双方产生、扩散、积累矛盾，导向解聘、反解聘的冲突。

　　2、建管不分的体制性弊端

　　从见报和广州发生的多起案例看，物业接管纠纷发生的导火索往往是物业管理企业为了保持收支平衡，欲提高收费标准，引起众业主的不满，经常是提高的收费标准尚未实施，物业管理公司就成了解聘对象。那么，为什么许多物业管理公司要“一意孤行”甚至不惜触犯众怒地提高收费标准呢？业内人士大多明晓，这表象的背后是物业建、管不分的体制性弊端。通常，发展商为售楼需要，多要求物业管理公司定下较低的物业管理服务收费标准（一般低于成本），交楼后的诸多问题（设计、配套、施工、装修等方面）由物业管理公司出面解决；作为补偿，物业管理公司的各项经费不足由发展商补贴。一旦售楼结束，业主便会感受到管理水平不如当初，服务质量下降。加之物业建设期间遗留的问题本来就易使业主对物业管理公司心生积怨，视物业管理公司为对立方。若此时物业管理公司还想通过提高收费维持管理服务水平、争取保本，便易激发“民变”，招来一纸“休书”。

　　3、业主委员会运作不规范

　　业主主体地位的加强，业主自治组织的成立和自治权利的行使，是实行业主自治与专业化管理相结合这一新型不动产管理体制的必然要求，是业主行使对物业（尤其是共用部分）管理权的的一种有效形式，也是促使物业管理走向规范成熟的有力外部约束。因此，各地不管是在立法还是从行政管理上都在朝着这一方向积极推行。但在这一过程中，业主组织的成立及其运作方面确实存在一些问题，尤其是《条例》出台以前，各地的地方性法规、部门规章赋予业委会的权利太大，且无相应的约束。如《广东省物业管理条例》（第十三条第三款）、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（第十九条第三款）等都规定业委会有直接选聘、解聘物业管理公司的权利，却无业委会的违规、违约责任，部分业委员成员或业主代表还会因认识片面、利益驱使和角色意识偏差而不公、不当地行使自己的权力，不能真正地履行其责任、代表大多数业主利益，引起物业管理公司的不满、不服与对立，终致接管纠纷。

　　二、老物业管理公司为何拒不退出？

　　综合各地的情况和笔者的调查，老物业管理公司拒不退出主要有以下原因：

　　1、认为合同没到期，自己是发展商所聘，业主组织无权解聘自己，所以不必退出

　　解聘即解除合同，解除合同一般有约定解除和法定解除两类。约定解除是在符合合同条款约定条件下或当事人双方协商一致的条件下解除合同；法定解除是指当事人一方行使法定的解除权而使合同的权利义务归于消灭的行为，依照现有法规，业主组织成立后有权解聘物业管理公司，终止前期物业管理合同。此时，物业管理公司以合同未到期、自己是发展商所聘为由，拒不退出是违法的。所欠缺的是，无论以前的地方性法规，还是刚出台的《条例》，对物业管理公司拒不退出都未做出处罚性规定，缺乏强有力的制约，因此物业管理公司在移交管理权时便会有能拖就拖的心理。

　　现实中的难题在于，物业管理公司未达违约条件或没有明显的违约行为甚至相当尽责，依然有可能被业主组织投票解聘。这种情况下，若是前期合同，由于存在发展商到业主组织的物业权利主体变换与错位，会使得物业管理公司变得投诉维权无门，转而走拒不退出的消极抵抗之路；若物业管理公司是业主组织所聘，无端解聘实质是业主一方违约，物业管理公司可以运用合同法（效力高于《条例》）维护自己的利益，至少可以要求违约赔偿。

　　2、物业管理公司认为业委会成立不合法、运作不规范，甚至以业主、业委会成员违约在先（不交费等）为由，拒不退出

　　这一点往往是物业管理公司面上拒不退出的主要理由，并且经常还伴随着物业管理公司状告业主或业委会的法律诉讼。笔者认为，业主组织合不合法的焦点在于其是否以法定程序，由大多数业主选举同意，与政府部门是否批复关系不大（《条例》只要求备案），不能也不必以主管部门批复同意与否判断业主组织的合法性。应该说，现在《条例》对业委会的定位和职责规定、对业主代表权利行使的方式、方法规定已趋于合理，若能得到切实执行，业主组织运作不规范的情况会大大减少。按《条例》第七条第五款的规定，业主有“按时交纳物业服务费用”的义务。所以显然，不交费用的业主，谈不上模范履行业主义务，所以也就没资格做业主代表或业委会委员。但问题在于，一旦发生此类争执，当事业主会以物业管理公司违约在先为由辩解，把问题导向“鸡生蛋，蛋生鸡”的循环。

　　3、物业管理公司不愿放弃既有利益，承担风险的能力低

　　按现时的行规，接管一个物业项目，一般会有一定的整改投入，若在短时间内遭到解聘，前期沉淀的成本将无法收回，更何况管理一个项目还可能存在一些经营性“额外”收益，退出的代价太高。不仅如此，更为严重的是，一旦撤离一个项目，马上就面临一大批员工“下岗”，对物业管理公司来说，这才是致命的。

　　笔者3年前在香港参观当地屋村管理，问及为什么多数屋村的物业管理专项工作（维修保养、保安、保洁、绿化、停车管理等）都是外判、外包模式，得到的回答主要就是为了规避解聘风险。因为这种模式下，业主对某项工作不满意，物业管理公司只需撤换专业公司工作人员，即便严重到要解除合同、失去一个项目，涉及的也只是几名管理层员工的工作变动安排问题。而我们现在的“自办统管”模式，所有员工均是企业直接招聘，所有服务事项均是物业管理公司自己派人提供，这种情况下，一旦遭到解聘，退出一个项目，众多员工无去处，企业就面临倒闭或巨额员工解聘赔偿的风险。而专业外包，除了节约成本、提高效率外，一大优势就是能防范解聘之类的风险，所以应受到大力提倡与推广。

　　三、物业接管纠纷的解决途径与对策

　　1、完善立法

　　刚出台的《条例》明确规定：建设单位以招投标方式选聘物业管理企业进行前期物业管理，实行建、管分离，并且规定像“解聘物业管理公司”一类重大事项，必须经由2/3以上投票权的业主同意等，正是针对前文所说的产生接管纠纷的深层原因而立，较以往有了较大的改善，若能得以切实执行，可以有效地从源头和操作上减少此类纠纷。但依然需在物业接管的程序、方式、设备资料移交、行政监管等方面做出具体规定，并对无理拒交或不按时移交的一方给出严厉的处罚性规定和强有力的制约。

　　2、加强政府监管与指导

　　要想使得后期的管理服务不存在隐患，消除产生接管纠纷的萌芽，需要对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，尤其是对前期物业管理招投标的监管、首次业主大会召开与业委会选举的监管与指导。现在《条例》赋予政府部门的各项监管职责已较为全面，关键是落实执行。物业管理事务涉及广大群众利益，并非完全的市场行为，政府不能以不干预市场为由不作为。尤其是当出现重大纠纷时，主管部门应切实采取行动，深入掌握情况，积极消除化解矛盾，否则很易导致矛盾的激化，演变为严重的社会问题，各地发生的事例，已敲响了这方面的警钟。同时，为解决政府监管薄弱的问题，应积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处和居委会，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立、物业管理招投标及对业主组织和物业管理公司实际运作的进行监管的具体职责，提高监管效率。另外应加大对违规行为的处罚力度，公开曝光，以起“震慑”作用。

　　3、改进司法，严格执法

　　主要是要进行司法审判的改革与创新，提高司法审判效率，尽快化解物业管理中一些小的纠纷，遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象与苗头，消除产生接管纠纷的诱因。这方面可以借鉴香港小额钱债审裁和新加坡对无理欠费与违约行为进行严厉处罚的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对每一方违约违规的处罚力度。

　　4、加快社会信用体系的建立，倡导守法重德的社会风尚

　　环境造人，报道中西方的一些国家和城市，人们自觉遵章守规，有良好的社会公德，主要是其有一套严密的社会信用体系。任何人违法违规，一经发现，记录在案，世人一查皆知，形成强有力的外部制约。久而久之，成为习惯，塑为本性，遵规守约就变成为一种自觉行动，社会经济生活自会井然有序。

　　反观我国，由于当前处于市场经济体系建立和转型期，人们的道德操守有弱化的倾向，对不良现象的社会谴责和制约严重缺乏，投机取巧、见利忘义、不讲诚信的行为得不到有效遏制。所以建立企业信用档案，建立针对社会每一个成员的社会信用评价体系，对任何不讲公德、不重诚信的举动和事例记录在案，形成社会制约、报应机制，树立全社会守法重德的风尚，只有这样才能从根本上减少物业管理接管纠纷一类的社会经济问题。

　　另外，加大正面宣传和新闻监督力度，设计合理的业主组织、物业管理企业激励机制，制定执行更加严格的行业标准，严格依法招标择优选聘物业管理企业，推行物业管理专业化，加强行业自律等，也是解决这一问题必要前提和有效方法。

　　广州大学经济与管理学院工程管理系 陈德豪

篇5：为何日本业主与物业公司之间纠纷少

　　为何日本业主与物业公司之间纠纷少

　　业主不得以物业管理不力为由拒交管理费，因为这将损害其他业主利益，同时，物业也不能停水断电制裁业主。

　　在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理，业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。

　　一、物业公司接受协会监督

　　根据有关法律，日本还设立了住宅管理协会、高层建筑管理协会以及促进物业规范化管理中心等机构，专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理，并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业管理公司作为协会的会员接受协会的指导、监督和管理。

　　二、管理物业不用那么多人

　　日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及环境和条件差异很大，很难用一种统一的模式来管理，所以日本物业的管理方式也多种多样，各有特色。其中，与中国情况近似的是被称之为“住宅团地”(相当于中国的住宅小区)的物业管理。

　　关于这类物业的管理，《关于拥有共用面积建筑物的法律》(这一法律通常被简称为《公寓法》)第25条规定，由业主组成的业主大会有权通过决议聘请或者解聘物业管理公司。这就决定了业主和物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系，物业公司的所作所为必须向业主负责，兢兢业业地为业主服务。业主大会选举产生业主委员会，业主委员会通常由三到七名委员组成，每届任期两年，业主委员会负责了解业主的意见、要求，并监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。

　　日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才具备相关管理资格，所以并不是随便找一个人就可以承担起物业管理的职责。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，因此，管理一所物业不像国内那样需要很多人员。

　　物业管理公司之间竞争十分激烈，大家都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。如何降低管理成本，提高服务水平已经成为日本物业管理公司生存和发展的关键。为了降低成本、提高工作效率，一般一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公共部分的清扫、安全和公用设备检查等工作只派一两个人负责。楼内没有物业人员或保安人员24小时值班，而且居民小区根本就不雇用保安人员，负责社区安全是警察的工作和任务。一般住宅楼的大门都采用密码开启或者无须按号码的专用钥匙。日本不动产经济研究所发表的调查研究结果显示，日本高档物业的平均年物业管理费相当于购房总款的0.5％左右。

　　三、物业无权对业主停水断电

　　在日本，有关法律还规定，业主不得以物业管理不力为由拒交物业管理费，因为拒交物业管理费将损害其他业主的利益，物业公司有权请求法院强制执行。当然，物业公司也不得采用停水断电的方式对业主实施制裁。

　　除了较大规模的“住宅团地”之外，日本还有许多共同住宅是单栋大楼。这类建筑物大部分只有50到100户左右住户，基本上是由住户组成自治会，同物业管理公司签订委托管理合同，由物业公司派人管理，管理所需的费用由住户按自己拥有的专有面积分摊。通常情况下，这类物业只有一名管理人员或者一对已经退休、接受过专业培训的夫妇负责管理，管理成本很低，业主或者住户的负担也不重。