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物业管理前期介入的作用及其立法意义

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物业管理前期介入的作用及其立法意义

  物业管理前期介入的作用及其立法意义

  现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

  一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

  物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

  同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

  在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。

  二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

  物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

  现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。

  此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。

  三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

  有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

  有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

  同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。

  此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。

  四、前期介入的立法意义

  实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

  1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

  如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

  2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。   当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

  3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

  随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

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篇2:物管案例:物业临时托管协议是否有效?

  物管案例:物业临时托管协议是否有效?

  朱明锳称临时托管未经足够业主同意,属强行服务;业委会称2/3的标准无法实现

  近日,有媒体报道因无故拖欠物业费朱明锳等明星被物业管理 公司告上法庭。11月21日,朱明锳告诉记者,不交这几个月的物业费是因为业主们并不承认新来的公司--建国物业管理有限公司的合法性。对此,该公司项目经理向记者表示,公司与小区业主委员会签有合同,属于合法进驻。

  只是临时托管协议

  建国物业管理有限公司项目经理赵彤岳向记者出示了合同。记者发现这是一份临时托管协议。根据该协议,物业管理委员会全权委托北京建国物业管理有限公司对清境明湖花园小区进行临时托管,维持小区物业管理正常运转。

  托管期限是从20**年5月21日至该小区依据相关规定正式招标到新物业管理公司为止。

  对此,朱明锳表示,对小区进行托管应该得到足够业主的同意,未经同意前来服务,是强行服务,因此不存在欠物业费之说。

  律师说法:临时托管也要2/3业主同意

  临时托管协议到底管不管用?对此,北京市隆安律师事务所陈旭律师认为到目前为止,北京市的物业管理还没有出现涉及临时托管纠纷的案例,更没有相关法律对临时托管进行界定。陈旭表示,按着现有物业管理条例来解释,临时托管也是对小区进行物业管理,那么小区的业主委员会就应该召开业主大会,经过三分之二的业主同意后方可与建国物业管理公司签属临时托管合同。

  业委会:2/3是个“死结”

  就业主和律师提出的临时托管必须经过三分之二业主同意的这说法,记者采访了该小区的业主委员会,委员会成员之一靳先生向记者表示,该小区的业主组成成分很特殊,开发商方面的产权占了三分之一,再加有一些业主在国外,三分之二这个标准对该小区来说是个“死结”,根本无法实现,但在当时小区原来的物业管理公司已经离开,难以及时进行招投标选新公司,小区处于无人管理的情况下,找一个临时托管的物业公司进驻小区是一种不得已的选择。

  据了解,下周一法院将开庭审理此案。届时临时托管合同是否具有法律效力将是双方争论焦点。

篇3:论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

  论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

  物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物,它既反映了社会生产力发展的阶段水平,也反映了社会分工细化的协作程度,同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此,分析研究转型时期经济发展的特点,把握物业管理行业的发展趋势和方向,具有重要的理论和实践意义。

  一、转型时期经济发展的特点

  当今世界经济的发展模式大致有两类:一是传统的计划经济模式,资源的配置以中央集权、统一配置为特征;二是市场经济模式,资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期,世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”,试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃,然而,实践已经证明,这种改革的成本和代价是巨大的,它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路,其主要做法是,从改进微观经营机制上入手,强化对劳动者和企业的激励作用,发挥劳动力资源富裕的比较优势,促进新增资源创造,借助于资源配置制度(价格机制),使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门,达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

  面对全球经济格局的变化,美国著名经济学家斯蒂格利茨认为,中国面临两个挑战,一是转型,二是发展。其实二者相辅相成,转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路,而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革:一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变;二是经济增长方式的转变,即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说,我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中,这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下,物业管理行业应运而生。

  二、我国物业管理市场的形成条件

  物业管理最早起源于18世纪年代的英国,历经一百多年的发展,已经形成了一个特定的行业。在我国,1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司,直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家,从业人员达150万人,初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果:

  1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。

  1980年,*同志就住宅问题发表了重要讲话,肯定了建筑业在国民经济中的重要作用,并为住宅改革指明了方向。后来,国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革,其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度,建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件,也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。

  2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。

  全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求,也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的,产权人不是政府就是国有企业,物业产权的不可划分的性质,导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟,大多数产权转移到个人和企业手中,于是形成了产权多元化的格局。这样,旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题,多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。

  3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。

  对于一幢物业而言,产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品(公共部位)。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品,它与购房合同中的房屋产权有本质区别,取得房屋产权便具有排它性,但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”,要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益,这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。

  4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。

  市场经济的高度发达,已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为,而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明,很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲,业主购置房屋或者从事置业投资,除了要获得资金的时间收益外,更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益,它是不动产增值的重要方面。也就是说,业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

  5、房地产开发商售后服务承诺的要求。

  市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境,而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此,为了树立品牌,获取长远利益,越来越多的开发商注重提供优良的售后服务,他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展,成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。

  三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

  物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关,因此,我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。

  1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

  中国经济转型的过程,要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革,为此创造了有利条件。80年代以前,住房从建造、分配到管理基本上是统分统包,几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年,全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看,1985年个人购买的比例仅占14%,到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破,以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

  另外,根据统计资料,2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这方面的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

  2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

  到目前为止,我国物业管理单位已有10万多家,全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米,平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例,全市共有各类物业管理机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却管理着全市住宅建筑面积的60%,有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源,深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制,以抑制绝对数量的增加,同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明,多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代,最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业,并成为行业发展的标志。

  3、政府行政职能日益弱化,行业自律逐渐增强

  如果说目前和今后一段时期,物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话,那么可以断定,随着改革的不断深化,市场竞争机制作用的日益强大和有效,政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规,并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度,一个高度发达的物业管理市场,必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会,虽然它仍然有其官方背景,但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

  4、物业管理服力的内容将向两头延伸

  传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等,其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人,物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而,物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举,实际上是物业管理企业的内在需求。一方面,开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见,充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源,以保证其后续服务的质量,达到树品牌的目标;另一方面,物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况,以保证住户入伙期的平稳过渡。

  我国的物业管理行业方兴未艾,它在改革开放中诞生,又在经济转型时期接受洗礼和冲击,虽然会有一些艰难,但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。

篇4:物业经理人的心智模式

  物业经理人的心智模式

  众所周知,物业管理经理人的决策和指挥正确与否,对于物业管理公司目标的实现影响巨大,有时往往决定了物业管理公司的成功或失败。而物业管理经理人的决策与指挥的科学与否以及正确与否,首先取决于他或她个人的心智模式。

  所谓心智模式是指由于过去的经历、习惯、知识素养、价值观念等形成的基本固定的思维认识方式和行为习惯。心智模式一旦形成,将使人自觉或不自觉地从某个固定的角度去认识和思考所发生的问题,并用习惯的方式予以解决。任何一个人都有自己特殊的心智模式,这既是教育的功劳也是个人在特定生活工作环境中逐步形成的。物业管理行业的特殊性当然也影响着物业管理经理人的心智模式的特征,而正是这种独特的心智模式才会产生创意,产生管理的冲动和行为,最终完成企业的目标。观察优秀的物业管理经理人,我们也许可以发现他们心智模式的共同特征。

  一、坚定的职业忠诚

  正如做人要有良好的个人品德一样,作为一个物业管理经理人必须具备良好的职业道德,这是经理人最基本的心智模式的要素。而职业忠诚则直接对应着职业道德,经理人必须在专业上、精力投入和责任感上,要与这个职务相匹配。当一个物业管理经理人投身于一个企业,很快他的职业忠诚就应该转化为企业忠诚。但是这并不妨碍他在不违反公司与之签订的职务协议的情况下,去寻觅下一个更加让他心动的职位。所以经理人对企业的忠诚是指协议期内阶段性地忠诚,即在岗位上工作一天就应该尽自己的全力履行好自己的职责,把维护公司利益、实现股东投资价值最大化作为自己的惟一目标,一切经营决策、管理行为都围绕这一目标进行,绝不做为了个人利益损害公司利益、为了短期利益损害长期利益的事,哪怕是明天就离开这个岗位。同时要严守企业的商业秘密,包括曾服务过的公司和正在服务的公司。对于曾服务过的公司,虽然现在已经离开,但过去在职时掌握的一些公司秘密仍不应透露给他人,特别是竞争对手;对于现在正在服务的公司,则更有义务保守公司的商业秘密。

  二、超群的远见卓识

  为企业确立方向,是经理人的首要职责,经理人的自身价值观取向,在建立企业愿景中扮演极其重要的角色。他们的价值观和信仰为企业文化奠定了基础,促进了战略的实施;他们规划的超前、创新、全面,是企业形成独特经营风格、领先竞争对手的前提。深圳物业管理创造的专业公司赢利模式:一拖N方法、管理报告制度等,都是很好的估证。

  远见卓识是心智模式中较重要的方面,它反映出物业管理经理人思维方式和价值观念,使管理主体通常对某个问题能有超越一般人的看法,而这恰恰是产生创意的基础。物业管理领域出现的诸多模式诸如一站式服务、酒店式服务、QC小组控制制度等无不是远见卓识的结果。

  三、善于快速学习

  与其他行业的经理人一样,物业管理经理人除具有经理人必备的管理素质外,还需具备良好的专业素质,而知识结构是经理人专业素质的重要组成部分。物业管理经理人需全面掌握管理学知识、建筑工程结构知识、机电设备知识、法律知识、心理学知识以及运筹学、统计学等方面的综合知识。由于物业管理理论的不断完善,新知识、新技术、新技能的不断运用,所以经理人要能够不断地掌握当代最新的管理理论知识,最新的科技动态,最新的文化发展,并且能够将这些在自己的脑海中加以融汇贯通,这是产生对某一问题有超越常人看法或认识的基础。因为这些新的知识和信息是对过去知识体系的一种冲击和发展,可以使人们过去久思不解的问题得到新的启迪。例如,倘若你不知道企业流程改造的基本知识,当然也就不会产生本企业流程变革的对策。你不了解顾客满意战略,就不可能在企业内部抢先运用顾客满意战略,不可能真正实现顾客满意导向。随时掌握新的知识和信息,并能够将其融汇贯通,这是保证经理人具备较高的思维起点的关键,也是形成一种良好心智模式的重要方面。

  四、积极的系统思考

  物业管理经理人的思维方式不同于普通员工的思维方式。大多数人的思维方式往往是一线性的思维方式,即通常用一种固定的模式来思考问题,如规定非业主出入需出示相关证件登记,但遇到业主要领客人进入是否登记就无所适从。在线性思维条件下,一般人的看法通常都是大同小异的,因为其思维方式大致相同。能够成为优秀的经理人,他们通常采取一种系统的全方位的思维方式,即从系统的具体构造到系统的综合,从局部到全局,从现象到原因的思考方式。系统思维方式也可以说是辨证的思维方式,看问题通常涉及两个不同的方面,不仅看到其现象还要看其原因。不仅如此,系统思维还是发散性思维,对任何思考对象的相关方面都可能去想一番,事实上许多管理上的创意就是这样诞生的。

  作为物业管理经理人不要将关注点仅停留在本行业上,同时要更多地关注与物业管理密切相连且有着关联特征的行业,如酒店服务、管家服务、饮食娱乐服务等,将这些行业的新理念、新方法等导入物业管理服务实践中,只有这样才能创新管理模式,保持企业的活力与生命力。

  五、向上的价值取向

  作为经理人,其价值取向虽说不至于与当时社会的价值观格格不入,但依然有其特殊的一面,这就是追求事业成功和永不满足的价值观。一般的人对事业也有追求,但他易于满足,而那些有所作为的人对事业的追求则决无止境。也正是在这样的价值取向和心智状态下,才使得他们去勇攀管理的高峰、企业成功的高峰,成为管理的真正主体。

  物业管理经理人作为企业的统领和中坚力量,在带领企业前进的过程中,必然会遇到各种困扰和阻力,物业管理服务在发展完善的过程中也会遇到许多曲折,经理人个人心态将直接影响企业的整体士气,如果经理人积极进取,有强烈的成功欲望,其所带领的团队也必然是蓬勃向上充满生机和活力的。反之,则必然是士气低落缺乏战斗力的,所以对经理人而言,重要的是要时刻保持一种旺盛的进取精神,用自己的积极情绪去感染团队,即使再困难,也不应流露恐惧、无奈、消沉。当遇到困难时,要积极面对,把困难看作是一种机遇和挑战。

  六、自知与自信的心态

  人贵有自知之明,善于自知是经理人的重要心理特征,因为只有时时能够自知、才能准确判断自己的长处和短处,才能准确地了解自己所处的地位,才能扬长避短,充分发挥自己的特长。没有自知的人即便有创意的产生,也不能将其有效地付诸实践。物业管理行业很多经理人不是科班出身,但是他们剖析自我,准确定位,取人之长,克己之短,在吸纳与释放的实践中成就自我,壮大企业。

  当然自知是建立在自信基础上的,光有自知没有自信不可能有创新,光有自信没有自知也不可能有成功的创新。所谓自信,就是始终对自己抱有充分的信心,保持足够的勇气。有些管理者不能创新,除了没有创意之外,便是缺乏应有的信心和勇气。一个优秀的经理人往往既有自知之明,又有十足的自信。自知使其能够把握自己,自信使其能够有持之以恒的动力,这些对经理人来说都是十分重要的。

  七、理智与道德的自律

  理智感就是经理人在智力活动和追求真理过程中所产生的情感体验,它与经理人的认知活动、求知欲望和兴趣,以及对真理的追求相联系。一个有理智感受的经理人,就会有一种锲而不舍追求真理的精神,而这是管理成功的重要因素。物业管理平凡琐碎、耗时费力,如果没有执着的精神,很难有所成就。深圳的物业管理之所以能够始终如一处于领先地位,与深圳物业经理人的理性追求不无关系。他们敢为人先,大胆探索,值得敬重。

  道德感可以理解为经理人根据一定的行为规范,在评价他人或自己的思想言行是否合乎道德标准时所产生的一种情感。道德感有社会的内容,也有伦理的内容。经理人通常对组织的发展、组织的员工有强烈的责任心,有约束自己行为的道德责任等等。

  当然美感对于经理人来说也很重要。这种情感是在审美活动中逐渐培养起来的,只有在审美过程中创造性才能提高。管理就是创新,创新本身是一种很有美感的事情,许多伟大的创新者常常把自己的创新工作看作是一种追求至善至美的工作,看作是一种最大的美的享受。

  八、意志和胆识的强化

  从心理学上讲,意识的调节方面,是个体自觉地确立目标,并根据目标来支配、调节行为,从而实现预定目标的心理过程。优秀经理人的意志具体表现为坚定性、果断性、顽强、自制、独立精神以及勇敢大胆、恪守纪律、坚持原则等。经理人的意志坚强首先表现在“非从众主义”的特征,有强烈的个性。在多元化的现代社会,面对竞争激烈的市场,不迷惘、不随波逐流,有自己坚定的目标,有知难而进的顽强精神,即使困难重重也始终不放弃目标,这样才能取得管理的成功。物业管理行业曾流传着物业招投标的动人佳话,其中屡败屡战的故事可歌可泣。

  所谓胆识是指作出决断时的胆略气魄。管理是一件具有较大风险的冒险型事业,其失败的可能性很大,如果经理人没有胆识,是很难胜任管理这一颇具挑战性的工作的。管理在未取得成功时,很可能不为大多数人所理解,甚至形成舆论,从而对管理主体产生非常大的压力;如果此时他没有胆识,不能顶住各种压力,管理工作就可能半途而废。因此,胆识和意志是保证一个经理人坚定自己的信念,坚持走自己的路,从而走向成功的重要条件。观照物业管理行业国企改革、市场拓展,无不感受到行业内一些领军人物的意志和胆识。

  九、宽容和忍耐的心理

  宽容和忍耐是物业经理人必备的心理素质。宽容不仅仅是一种美德,而且也是一种技巧,它体现了优秀经理人理智、自信的心理品质。宽容有两层意思,一是对有过失误的人或反对过自己的人要宽容,二是对比自己能力强的人不嫉妒,不搞“武大郎开店”,因为管理需要众多人员的配合和协调才可能取得成功。最初进入深圳物业管理行业的其出身往往是复退军人、维修技工,但是他们走上领导岗位后,注重吸纳和培养人才,知人善任,宽以待人。现在我们可以欣喜地看到博士、研究员也涉及物管领域,对行业的整体发展意义深远。

  宽容主要表现在对人方面,忍耐则更多地表现为经理人对组织事业、对管理工作、以及对条件、局势、时间等的心理承受。当一项管理必须花费较长时间的努力才可能成功时,当其屡次失败前途未卜时,当众多人给予批评不予支持时,当没有人理解你的工作性质时,经理人就应该表现出忍耐的心理素质,惟有忍耐才能持之以恒,才能获得最终的成功。所以,作为一个经理人没有良好健全的心理素质,是很难成功的,这反过来也证明管理成功的不易。

  十、勇于开拓的品质

  优秀的品质是形成一个良好行为习惯的重要因素和基础,这就是所谓“品行不端行为不轨”的道理。经理人的良好心智模式的形成离不开其优秀品质的养成。日本非常重视领导者的德行,曾提出一个优秀企业家应具有10项品质,即使命感、依赖感、责任感、积极性、进取性、诚实、忍耐、热情、公平、勇气。这虽然是对优秀企业家的品质要求,但对经理人的品质要求也很有启发。勇于开拓是经理人应具备的最基本品质。这种品质表现为不断进取的精神,胸怀大志的气质,敢于拼搏的勇气,不怕失败的韧劲。管理也是一种开拓性的工作,不能开拓的人是无法成为经理人的,因为即便他有创新意识,也会因缺乏勇气而无法下定行动的决心。勇于开拓意味着改革创新,也就意味着向风险挑战,不怕失败,善于在失败中探索,将失败转化为成功。

  十一、乐观热情的态度

  乐观是种超脱豁达的心态,为人乐观对人对事业必然热情,这种品质是优秀经理人所必需的品质。管理的过程决非一帆风顺的过程,困难、挫折和失败的可能性很大,不为人理解或遭到他人嘲笑的可能性也很大。在这种条件下,物业管理经理人如果没有乐观热情的品质,很可能丧失信心,从而使管理的工作中断。反之,乐观与热情可使经理人在创新过程中始终能做到干劲十足,充满信心,因而创新成功的可能性也就增大。

  十二、诚实与机敏的作风

  科学是诚实的,来不得半点虚假。管理也是企业组织的一项科学实验,它必然要求做实验的人实事求是,不能半点虚伪和作假。投机取巧者虽然有时可蒙混过关或能取巧,但最终不能取得正果。物业管理经理人一定要有诚实的品质,扎扎实实一步一个脚印地工作,才有可能取得成功。但诚实并不意味着木讷,诚实需要机敏,因为机敏可以帮助经理人敏锐地抓住机会,适时地采取有效行动,使成功可能性加大。

  以上述及的12个方面从远见、心理、品质3个方面有针对性地提出了物业管理经理人心智模式的共性特征。物业经理人队伍正在不断地发展壮大,相信他们的探索与尝试,还将为心智模式注入更多的内涵,相信经理人的成熟就是行业成熟的标志。

篇5:物管案例:以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

  物管案例:以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

  20**年初,李某所在的小区物业管理公司催收20**年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,造成自己在小区内丢失三辆自行车,因此拒绝交纳物业管理费。物业管理公司反复说明保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。但李某仍不听解释劝说,坚决拒绝交纳20**年度的物业管理费。

  [案例提示]

  交纳物业管理费是业主应尽的义务,但物业管理公司在收缴中总能遇到一些以各种原因为理由拒绝交纳物业管理费的业主,对此物业管理公司应按实际情况,采取一般性追缴和区别性追缴的不同追缴方式进行催缴,必要时可利用法律手段保护企业利益。

  [案例分析]

  物业公司无奈诉至法院,要求被告李某给付404元物业管理费。法院经审理判决李某全额交纳20**年度物业管理费404元。法院认为,物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。

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