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物业费打折支付是多方俱损的诉讼判决

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物业费打折支付是多方俱损的诉讼判决

  物业费打折支付是多方俱损的诉讼判决

  物业费纠纷是物业服务当中的常见问题,当业主与物业服务企业矛盾升级时,个别业主往往把拒付物业费当成自己的尚方宝剑。物业费纠纷案件通常事实清楚,法院也往往采用简易程序进行审理。

  但近期,个别法院审此类案件时,以物业服务企业的服务存在瑕疵为由判决业主打折支付物业费,从而引发争议。本人认为,法院判决机械适用了《合同法》的一般规定,并没有深入理解物业服务的属性以及物业费的构成和性质,业主打折支付物业费的判决,不仅仅是触动了物业服务企业的利益,同时也侵害了全体业主(包括诉讼涉及到的业主)的权益。

  一、物业费的构成和性质

  业主和物业服务企业是按照《物业服务合同》的约定建立起的一种平等的民事法律关系,其中业主享受物业服务并按期交纳物业费,物业服务企业取得报酬并提供物业服务是合同双方最主要的权利和义务。

  物业费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分。物业服务的支出包括物业服务企业员工的工资与社会保险和福利费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、用于物业管理的固定资产的折旧和办公费用、业主大会与业主委员会的工作费用等等。物业服务企业的酬金在预收的物业费中按约定比例或约定数额来提取,一般占物业费总额的10%左右。

  根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定,实行物业费酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有。物业费扣除物业服务企业的酬金后,其余部分全部用于《物业服务合同》中约定的支出,结余或者不足均有全体业主享有或者承担。

  二、打折支付物业费判决评析

  法院仅依据物业服务企业的服务存在瑕疵就判决欠费业主打折支付物业费有违物业管理的基本常识,也不利于维护物业安全和社区的和谐稳定,最终会伤害到全体业主的切身利益。

  1.判决侵害了其他业主的利益。

  根据《物权法》,建筑物作为一个整体物是由各彼此独立又相互毗连的部分(单元)构成,各部分(单元)归属于不同的所有权人所有。正是基于建筑物在构造、权属上的特殊性以及使用上的不可分离性产生了区分所有权中的成员权(共同管理的权利)。建立成员权的目的就是为实现业主对专用部分之外的共有部分实施共同管理,防止个别区分所有权人在行使权利时侵害其他区分所有权人的利益。

  从物业管理费的构成上看,物业费除物业服务企业提取的酬金外,其余绝大部分还是用在物业服务支出上。所以判决物业费打折支付,物业服务企业实际上只损失了酬金、企业员工收入等相对应的部分,而大部分损失是由全体业主来承担的。同时往往因为欠交、拒交物业费现象严重,造成物业服务企业难以经营,物业服务质量大幅度下滑,物业服务区域内的物业质量、清洁卫生、秩序维护,甚至物业安全出现严重问题,最终受到伤害的是全体业主。因此拒交、少交物业费实际上侵犯了全体业主的合法权益,《物权法》第八十三条也把拒付物业费规定为损害他人合法权益的行为。

  2.判决影响法律的权威性。

  物业费标准的确定是以实际支出为测算依据的,是一个概括标准,一般在《物业服务合同》中不会细化规定每一项具体服务的收费标准。比如说,物业服务企业的清洁卫生服务达不到合同约定,那么清洁卫生费用支出数额或占总物业费的比例在合同中一般是未作规定的。那么法院在审理案件时,客观科学的方法应该是:首先按照物业服务的实际支出,测算出用于清洁卫生的费用数额或在整个物业服务支出中所占的比例;然后再根据《物业服务合同》或者物业服务标准,判断物业服务企业在清洁卫生服务中违约的程度;最后才能判定物业服务企业所应赔偿的金额或比例。

  物业费的打折判决显然缺乏明确的计算依据,法官的自由裁量权没有任何限定,让人感觉主观色彩太浓、随意性太大,从而使法律失去严肃性和权威性。

  3.判决会使物业服务质量持续恶化。

  物业服务的内容在一个物业管理区域内对全体业主来说基本是一致的。法院做出的生效判决、裁定,在诉讼时效期间对其他业主也是适用的。因此,既然法院可以判决一个业主打折支付物业费,那么其他业主也可以基于同样的理由拒付或者要求打折支付物业费。物业费的确定以实际支出为测算依据的,一般不会有很大的盈余。如果一个物业管理区域内发生大面积打折支付物业费的情况,那么,物业费的支出如何弥补、物业服务质量如何提高将会是一个更为现实的难题。物业费的不足会导致物业服务质量的进一步下滑,进而导致广大业主要求更多的物业费折扣,以此循环往复,最终的结果是物业的维修、养护、管理质量持续恶化,而物业服务企业也因无力承受巨大的亏损而被迫退出。

  法院的任何一个生效判决,对公民的行为都有示范效应。按照如此判决,每个业主都可根据自己的判断,来认定物业服务企业服务质量是否达到标准,从而依据自己的判断来拒交或少交物业费。这是一个错误的导向,这对本来就存在物业费难收现象的物业管理行业无疑是一个致命的打击。

  4.打折支付物业费不是一种最佳的选择。

  以上分析并不是支持物业服务企业的违约行为,如果物业服务企业不按《物业服务合同》的约定履行义务,给业主造成了损失理应承担违约责任。但是判决应该充分应考虑到物业服务是一项持续性的工作,对物业的维修养护不能因为物业费的不足而降低服务标准,否则就会影响到物业的增值保值,影响到物业的安全甚至使用寿命。既然法院可以判决业主因物业服务瑕疵打折支付物业费,那么,物业服务企业是否可以因为业主欠交或拒交物业费而打折提供物业服务呢?显然,这是行不通的。因此,物业服务费支出必须得到充分的保证,而部分业主拒付、少付物业费将导致物业服务企业无法按照约定对物业进行维护和修缮,导致物业服务质量降低,从而损害全体业主的利益。

  所以法院在审理物业费纠纷时不应机械适用《合同法》第111条减少价款(即打折支付物业费)的违约责任规定,这样会导致物业服务支出的不足。法院应该根据《合同法》规定优先选择由物业服务企业按合同约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确又不能确定的,可以同样根据《合同法》第111条,要求物业服务企业根据《物业服务合同》对违约内容采取修理、更换、重作等补救措施,这样既可以充分保障物业的维修养护质量,又能使物业服务企业承担违约责任,从而维护全体业主的合法权益。

  物业管理行业的对策

  1.加强行业引导。

  物业服务企业在处理物业费纠纷时往往采取两种极端方式,一种是面对欠费业主,尤其是长期欠费业主,为息事宁人通常采取打折的方式收取物业费;一种是面对欠费业主,不深入沟通,不问明原因,一味地通过司法途径解决纠纷。这两种方式都不是解决问题的理智做法。对前者,在没有合同约定情况下,物业服务企业没有权利打折收取物业费,此举也助长了拒付、少付物业费的不良风气。对后者,物业服务企业应该首先与业主积极沟通,认真听取业主的意见和建议,深入检讨自己的服务质量是否确实达到了约定标准,确实有问题的要采取有效措施纠正,从而化解矛盾。

  作为政府主管部门和物业管理行业自治组织,也应当积极引导物业服务企业规范经营行为,在模范履行《物业服务合同》的基础上,以合理的方式催交物业费,维护自己的合法权益。

  2.支持业主大会、业主委员会积极履行管理职责。

  按时缴纳物业费是业主应当履行的最基本义务,也是维持物业服务正常运行的最基本保障。欠交物业费,不仅仅是违反《物业服务合同》的行为,同时也是违反管理规约(临时管理规约)的行为。物业服务企业应当加强宣传,使业主认识到自己在物业管理中的主体地位,动员业主积极参与物业管理。《物权法》也赋予了业主大会、业主委员会对拒付物业费等行为依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、赔偿损失的管理权能。因此业主大会、业主委员会有权利也有义务引导业主履行义务,物业服务企业也应当积极支持业主大会、业主委员会依法履行管理职责。

  3.加强业务素质,提高服务质量。

  绝大多数物业服务企业都能依法经营、依约经营,但也有少数物业服务企业不能规范经营,不能正确认识自己在物业服务中的法律地位。物业服务企业应当从服务的角度,努力提高业主的满意度,加强自身建设,改善服务、提高物业服务质量。同时建立与业主的沟通机制,充分吸取业主的建议,与业主建立和谐的关系,有效化解矛盾纠纷,在物业服务中与业主达到共赢。

  物业费的打折支付判决,不仅仅影响到物业服务企业的利益,还影响到物业管理区域的全体业主利益,因此在此类判决中没有绝对的赢家,一损俱损。此类判决也让我们也清醒地认识到,物业服务仍然是一个需要不断发展、不断完善的行业,物业服务的各方主体以及法律群体对物业服务的认识还有待深化,物业服务从业者仍然任重而道远。(正文完)

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(20**年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)相关规定:

  第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

  第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

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篇2:业主欠缴物业费原因及对策

  业主欠缴物业费原因及对策

  一、物业管理按约服务是现代商品经济发展的必然要求

  (一)物业管理服务收费制度是物业管理的价值尺度。

  物业管理企业实行按约服务是现代商品经济发展的需要,它具有商品经济的非凡属性,也是现代商品经济发展的必然要求。物业管理企业与业主具有商品(服务)交换关系,也是服务与被服务的关系。双方应确定和遵循一种价值尺度,这种价值尺度就是物业管理服务收费制度。

  (二)物业收费必须依据服务合同。

  物业管理企业收取的管理服务费,是依据物业管理服务合同的约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养,维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取,关系到业主和使用人的切身利益,关系到相关服务的质量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用;物业管理区域内清洁卫生费用;物业管理区域内绿化养护费用;物业管理区域内秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用;经业主大会同意的其它费用等。

  (三)规范物业管理服务行为。

  物业管理企业在实施管理和服务的过程中,必须有一定资金作保证,它是企业正常运作和开展各种特色服务的必要条件。因此,规范物业管理服务行为,业主及时交纳物业费,对于维护企业和业主的合法权益,改善业主的生活质量和居住环境,促进物业管理市场的良性、健康、有序发展,起着重要的作用。

  二、目前业主不交物业费的主要原因

  (一)部分业主对物业管理的实际内涵缺乏了解。

  解放后,我国一直普遍实行着低廉价格的租房居住制度,几十年来,人们已经习惯了在这种制度下的生活方式。实行住房商品化和房改后,对私有产权物业实行有偿管理服务,从普遍意义上来讲还属于一个新兴的事物,大多数人还有一个适应的过程。另外,部分业主对物业管理服务了解甚少,不能从全局理解物业管理是有偿服务行为,对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外,自己的房屋(物业)存在的一切问题,包括建筑的质量问题,也全部应由物业管理企业负责。所以,一旦房屋出现建筑质量问题,就将责任全部推到物业管理企业身上,并以此作为有力的“借口”,进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的 ; 居住过程中,出现类似的问题,其责任的主体不是物业管理企业,也不属于物业管理企业实际工作职责范围。

  (二)一些业主对物业管理服务不甚满足。

  物业管理企业在实际工作中,没有统一的规定和检查标准,国家、省、市对物业管理出台的政策较少,《物权法》到目前为止还没有出台,对私有物权如何管理服务等等,还处于探索和完善阶段。业主支付多少物业管理费,物业管理企业做到什么样的物业服务标准,如何做到质、价相符也没有统一的要求。因此,造成了业主和物业管理企业对物业服务标准和服务范围的熟悉偏差较大。部分业主按照自己的想象,事无巨细地要求提供各项服务;而物业管理企业只能按照双方的合同约定、兼顾双方的利益,根据物业管理费的收缴情况,提供相应的物业服务,无法提供无偿的超值服务。对此,部分业主不予认可。

  (三)一些业主以房屋质量问题为由而不交物业费。

  由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工,使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题,非凡是屋面、阳台、飘窗、水管等处,存在的问题和缺陷相对较多,业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题,业主们不知道解决问题的程序和途径,不知道应该同开发商、施工单位(在维保期内)进行交涉和维权,而是把一切矛盾、意见和问题统统推向物业管理企业,让他们一揽子给予解决,让物业管理企业代为受过。

  (四)个别业主存在侥幸心理,刻意不交物业费。

  物业管理企业承担的物业服务具有社会性、整体性,服务的对象是广大业主而不是个别业主,不能因为个别业主不交物业费就不进行物业管理和服务。个别业主在交物业费上存在侥幸心理,贪图小利,躲避、逃避或刻意不交纳物业费。

  三、解决物业管理收费难的对策

  (一)加强物业管理有关政策知识的宣传。

  物业管理服务是一个系统工程,它贯穿于一项物业的生产、销售和售后服务等每一个环节。为使业主和物业管理企业建立良好的、相互依存的和谐关系,从根本上解决物业管理收费难的问题,应对业主加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传。物业费收取的标准、物业管理服务的标准,应经业主大会、物业管理企业、上级主管部门共同研究,并公布于众。同时,媒体也要从企业和业主的不同角度,全面正确地进行舆论引导,提高广大业主对物业管理服务工作的认知度,让业主在享受物业管理服务成果的同时,明确树立依据物业管理服务合同交纳物业管理费是全体业主的法定义务的意识。

  (二)加强物业管理企业自身建设,提高服务质量。

  物业管理企业在现阶段应依据国家颁发的《物业管理条例》加强自身建设,在提高管理服务质量上下功夫。首先,从以人为本的角度出发,以满足市场需求为前提,认真做好调查研究,制定出一套符合市场要求的管理机制,使企业的行为标准化、规范化。其次,在内部管理的细节上、机制上、服务行为准则上等各方面,切实落实好工作标准;要勇于挑战自我,按照市场需求不断创新,向业户提供高效、优质、贴心的服务。引领健康丰富的生活方式,营造文化内涵丰富的和谐家园,把细致的工作做到人们的心里去,从而赢得广大业主的满足和认可。同时,加强对物业管理企业工作人员的培训教育,不断提高思想道德水平,全心全意为业主服务。

  (三)用法律手段维护企业的合法权益。

  物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定,对个别业主少交、欠交物业管理费的行为提起法律诉讼,但此项工作要有理有据。首先,要做必要的交流、沟通 ; 其次,可以发律师函 ; 再次,还可以通过业主委员会做工作。对经过做各方面工作仍无效果的业主,只能通过法律诉讼程序,用法律的武器维护广大业主的权益,维护企业自身的尊严和合法权益。

  (四)同开发单位一起做好房屋验收、交接工作。

  为防止业主入住后房屋出现质量问题,在与开发商办理房屋交接验收的过程中,物业管理企业应当严格按照规章制度办事,认真细致不漏项,对有问题的房屋,要在开发商处理完毕后再接管。业主也应增强相应的维权意识,认真参与验房工作,把问题尽可能解决在入住之前。

  (五)加强同业主委员会的工作联系,加强沟通,交流感情。

  在业主委员会的配合下,共同做好物业管理服务收费工作。

  参考资料:

  1.王青兰,《物业管理导论》,中国建筑工业出版社,2000.6

  2.张海潮,《试论如何解决物业管理收费难》,陕西物业管理信息网,20**.4

  3.阎祖兴,《物业管理法律实务》,中国建筑工业出版社,20**.4

篇3:物管案例:转让商铺忘了公约 原业主照付物业费

  物管案例:转让商铺忘了公约 原业主照付物业费

  余女士系本市亮都商场某商铺的原业主。几个月前,顺利将该商铺转手。不过让她没想到的是,7月份,她突然收到法院的一纸传票,原商铺的物业管理公司居然要求她继续支付物业管理费。余女士万万没想到自家商铺都转手好几个月了,自己居然还得为新业主照付物业费。

  [案例提示]

  业主转让物业应注意相关手续的办理,尤其应注意是入住时与物业管理公司签订的公约合同等中的相关条款。

  [案例分析]

  庭审中,物业管理公司拿出了一份余女士当初与物业管理公司曾签订的一份“公约”,约定一旦业主转让其拥有的单元时,须将转让情况书面通知物业公司,否则,前业主仍对该单元的管理费用及一切相关事项负有责任。但余女士未履约,应按规定继续承担物业管理费。日前,法院判定,该管理公约对双方的确具有法律约束力,余女士须继续承担物业管理费1568.8元。

篇4:物管案例:以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

  物管案例:以自行车丢失为由业主拒交物业费怎么办

  20**年初,李某所在的小区物业管理公司催收20**年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,造成自己在小区内丢失三辆自行车,因此拒绝交纳物业管理费。物业管理公司反复说明保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。但李某仍不听解释劝说,坚决拒绝交纳20**年度的物业管理费。

  [案例提示]

  交纳物业管理费是业主应尽的义务,但物业管理公司在收缴中总能遇到一些以各种原因为理由拒绝交纳物业管理费的业主,对此物业管理公司应按实际情况,采取一般性追缴和区别性追缴的不同追缴方式进行催缴,必要时可利用法律手段保护企业利益。

  [案例分析]

  物业公司无奈诉至法院,要求被告李某给付404元物业管理费。法院经审理判决李某全额交纳20**年度物业管理费404元。法院认为,物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。

篇5:律师说法:业主该怎样合理缴纳物业费

  律师说法:业主该怎样合理缴纳物业费

  问:有些业主不交物业费的情况,作为物业公司是否就只有状告业主?有些业主总是将问题与合理交费的义务混淆,我认为业主这样做是不对的,您说呢?

  李玲律师答:物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。

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