篇2：有效化解物业管理纠纷

　　有效化解物业管理纠纷

　　一、物业管理纠纷类型

　　物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样，概括起来主要有两类:一是合同纠纷；二是侵权纠纷。

　　1. 物业管理合同纠纷

　　物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有:物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；公共设施不到位；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用；单方面要求降低管理费用；在合同外要求履行管理义务等。

　　2. 物业管理侵权纠纷

　　物业管理侵权行为是指物业管理单位或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自改变小区内土地、房屋和公用设施的用途而引起，具体包括:物业管理单位乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失等。

　　上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼，则不能以另一诉因再提起诉讼。

　　二、物业管理纠纷产生的原因

　　1. 物业纠纷的根本原因在于:物业管理的相关法规不健全。

　　没有合理规范物业服务企业，明确业主委员会的合法地位，已制定的有关法规可操作性差，使业主不能结成合法有力的维权实体。政府对其派出机构(如居委会)针对物业管理的责任和权限没能准确界定，使其难作为或无作为。

　　物业管理公司把业主预交的物业费和办公用房当作获利载体，尤其是由开发商设立的物业管理公司，几乎都不是业主的选择。开发商从销售到服务，有意侵犯业主权益，将盈利的链条延伸到物业产权转移后的服务中。

　　分散个体业主相对开发商与物业管理公司在规则不健全的市场交易中，不可能平等对话，只有建立业主委员会才能改变这一弱势格局，在成立之前，业主有权难维。业主委员会即便成立，由于法律制度不配套，也难以实施权利。业主委员会的法律地位不明确，权利与义务未在相关法律中明确。物业管理公司功能与目标倒置。物业管理公司本是受雇于业主、为业主服务的机构，但物业管理公司认为自己是管理机构，一些物业管理公司越过业主委员会，与煤气公司电力公司等签订合同，从而强化自己的“管理力量”。

　　2. 相当一部分物业管理公司从属于房地产开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业。因此，在验收和接管过程中，物业管理公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。而物业管理纠纷中有近 70 %是开发商遗留问题引发的。不少开发商在售房期间进行欺骗性宣传，盲目承诺，结果业主入住后发现各方面配套不到位，或是原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业管理公司。

　　3. 物业管理公司角色错位，行为不规范。作为物业管理合同的一方，物业管理公司应按照业主的委托进行物业管理，代表并维护业主的利益，为业主提供服务，二者本是平等的主体关系。而现实的情况是，物业管理公司与业主的关系出现错位，物业管理公司往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，多收费少服务，甚至以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。

　　4. 业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。一些业主对物业费的性质、用途缺乏根本的了解；另一些人由于在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备，无能力交纳物业费。还有的业主只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的物业服务。

　　5. 物业管理企业缺乏有效监管，且本身的管理体制不健全，遇到纠纷时，有关部门之间相互推诿，扯皮，造成当事人投诉无门，只好到法院打官司。

　　6. 物业管理企业管理和服务水平较低。少数物业管理企业不具备物业管理条件或资质；物业管理企业工作不规范；有的物业管理企业规模小，成本高，经济效益差，只顾眼前利益而缺乏长远打算，服务观念不强，服务不到位。

　　三、物业管理纠纷的解决

　　物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助政府进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

　　首先，政府必须制定法律法规，解除房地产开发与管理之间的“父子关系”，打破物业管理行业的垄断性，为保护广大购房居民的切身利益，建立正常市场秩序，推动该行业走向市场化，强制性地实行物业管理的招投标制度。对拒不执行者要有惩罚措施，以及实施惩罚的专业部门。切忌法律定得太空泛，缺乏针对性，缺乏监督执行的具体措施和具体执行部门，使法律法规流于形式。

　　第二，要加强行业管理，将所有物业管理企业纳入正式的制度性组织管理渠道，比如北京市的物业管理商会。也许有人认为，这是有违市场自由竞争规律的。物业管理是牵涉千家万户根本利益、直接关系社会稳定的特殊公共服务领域，因此不宜完全任凭市场调节(何况真正的市场关系并未形成)，还必须加强本行业的自律性管理。其目的是尽早确立行业规范、制订奖惩制度、发展良性竞争、实行行业自律，并为各企业提供服务，帮助他们协调关系、解决纠纷、提供法律咨询等。

　　第三，提高业主的维权意识和维权能力。及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门办理登记，与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任加以明确规定。

　　第四，规范物业管理企业行为。有关部门有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；同时进行职业道德，提高物业管理人员的素质，使物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务。

　　参考文献:

　　1.中国改革报，《解决物业管理纠纷需破解法律瓶颈》

　　2.集团管理与发展网，《浅析物业管理纠纷》

　　3.王颖，中国社会科学院社会学研究所研究员，《如何化解物业管理引发的矛盾》

篇3：签好《物业管理公约》预防纠纷

　　签好《物业管理公约》预防纠纷

　　物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端，先是银枫家园，再是鹏润家园，接着又是天通苑、中创物业等等。谁对谁错暂且不论。如此多的物业管理纠纷确实反映出目前物业管理现状比较混乱，存在着许多亟待解决的问题。对某些处于纠纷漩涡的业主来说，本该方便生活的物业管理变成了困扰生活的烦心事，甚至担忧事。对那些准备买房的购房人来说，物业管理更是一片足以令人望而却步的是非之地。

　　为什么会产生这么多的物业管理纠纷?物业管理纠纷能不能防患于未然?笔者认为，物业管理纠纷产生的原因是多方面的，既有客观原因，也有主观原因。在国家法律、法规不够健全的情况下，物业管理各方应通过业主大会。在协商互利的基础上，完善《物业管理公约》的内容与条款，积极预防和减少物业管理纠纷，采取合法手段有效解决物业管理纠纷。

　　物业管理纠纷产生的原因是多方面的。从客观方面讲，现阶段我国关于物业管理方面的法律、法规还不健，全国还没有一部统一的物业管理条例，物业管理各方的关系及权利义务等都缺乏明确规定。这就使整个物业管理活动处于一种无序状态。法院等裁判机构在处理物业管理纠纷时缺乏法律依据，只能主要依据《物业管理公约》等合同的约定进行处理。物业管理各方如果想更好地保护自己的权益，只能通过完善合同条款等经济手段来达到目的。但由于物业管理各方在专业知识经济实力、实践经验等方面有较大差异，现实生活中，物业管理各方在签订《物业管理公约》等具有法律效力的文件时并不能完全表达自己的真实意愿，这就为物业管理纠纷的发生埋下了隐患。从主观方面讲，物业管理各方整体素质不高是发生物业管理纠纷的主要原因。

　　例如，有的产权人或使用人未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业少收费或不收费；有的产权人或使用人不重视《物业管理公约》等法律文件，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的产权人或使用人没有科学消费意识，不理解物业管理的职责范围、物业管理对物业保值、升值的重要性，觉得花钱请物业冤得慌；还有的认为只要花了钱，和房子有关的事，都可以找物业。有的物业管理企业缺乏市场竞争的意识，在物业管理活动中只讲权利、不讲义务；有的物业管理企业不求长远发展，在物业管理活动中投机取巧，收费高、服务差。以上种种均是物业管理各方整体素质不高的表现。在这种外部缺乏有效约束，内部缺乏有效自律的情况下。物业管理纠纷的发生有其必然性。

　　尽管物业管理纠纷的发生有其必然性，但并不是说物业管理纠纷不能预防、减少或有效解决。在法律、法规不够健全《物业管理公约》等合同性文件是物业管理各方主要行为准则与是非评判标准的情况下，签好《物业管理公约》等具有法律效力的合同性文件对于积极预防、减少、有效解决物业管理纠纷具有重要作用。《物业管理公约》是房屋产权人或使用人与物业管理公司签署的、承诺共同遵守的行为规则。一般包括物业基本情况、公约涉及各主体的基本情况、产权人权利及义务、产权人大会及业主委员会、开发商权利及义务、物业管理公司权利及义务、公共维修基金的使用、物业管理收费、违约责任、争议解决方式等条款。

　　《物业管理公约》是整个小区治理结构、管理规则的纲领性文件，规定了住宅小区组织结构、物业管理各方权利义务及行为规范等核心性问题，关系到开发商、单个产权人或使用人、业主委员会、物业管理公司的现实及长远切身利益。是物业管理法律关系中最重要的法律文件，因此，签好《物业管理公约》对物业管理各方意义深远。物业管理各方应在平等协商的基础上，根据互利原则确定各方的权利义务，明确小区管理机构、议事规则、议事程序，监督机构等条款。

　　众所周知，在新建住宅小区，最初的《物业管理公约》一般都是由开发商起草的，其他产权人在签订购房合同时，应当书面承诺遵守《物业管理公约》的相关规定。由于《物业管理公约》事先已由开发商拟定并经过政府有关主管部门审核，单个产权人即便对《物业管理公约》的某些条款及内容不满，也无法或无力对《物业管理公约》进行修改，只能违心或被迫承认《物业管理公约》的内容与条款。虽然单个产权人或使用人在购房初期无法修改《物业管理公约》的内容，没有机会在关系到切实利益的问题上与开发商或物业管理企业讨价还价，但并非永远没有机会。当住宅小区产权人入住率达到50%以上、具备召开第一次业主大会的条件时，单个产权人或使用人便有机会参与《物业管理公约》的通过与修改工作，有权提出自己的合理化建议，与其他产权人一起与开发商讨价还价。那么，在讨价还价时，产权人或使用人应当注意哪些问题呢?

　　首先，产权人或使用人应当理顺物业管理关系。物业管理通常有五方参与:开发商，产权人或使用人、业主大会、业主委员会、物业管理公司。在开发商拥有部分物业的住宅小区中，开发商、产权人是物业的主人，小区的最高权力机构--业主大会由开发商、产权人或使用人(房屋承租人)组成。在开发商不拥有物业的住宅小区中，业主大会由产权人或使用人组成。业主大会的常设机构是业主委员会，由住宅小区内产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内产权人和使用人的合法权益。物业管理企业是受业主委员会委托对小区进行管理的专业公司。从理论上讲，开发商、产权人、业主大会、业主委员会具有共同利益，对物业管理公司违法或违反《物业管理公约》、《物业管理委托合同》的行为应当采取一致立场。这是相对合理的物业管理关系。

　　其次，完善《物业管理公约》，消除不合理的物业管理关系产生原因，维护自身合法权益。维护自身权益在物业管理关系合理的住宅小区相对容易，但在物业管理关系陷入混乱的小区则不太容易。例如，在新建住宅小区中，开发商像其他产权人一样。应当缴纳物业管理费，监督物业管理企业履行职责。但某些开发商却利用前期委托物业管理的特权，与受托物业管理企业达成某种妥协或默契，即物业管理企业得到小区物业管理权，开发商少缴或不缴物业管理费。在这种物业管理关系下，产权人或使用人维护自身权益便相对艰难，开发商对物业管理企业侵害其他业主合法权益的行为可能采取放任自由或默许的态度，这便破坏了小区本应合理的物业管理关系。在这种情形下，产权人或使用人只有在正确判断不合理物业管理关系产生原因的基础上，通过完善《物业管理公约》条款及内容。约束、制裁破坏正常物业管理关系的行为，将纠纷消灭于萌芽。那么，如何完善《物业管理公约》的条款及内容呢?笔者认为，以下几个问题应引起物业管理各方重视:

　　一、明确业主委员会议事程序及监督问题

　　根据现有的物业管理方面的法律规定，业主委员会是住宅小区的最高权力机构--业主大会的常设机构，具有组织召开产权人大会、选聘或解聘物业管理企业、与物业管理企业签订或解除物业管理合同、监督公共维修基金的使用和管理、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划，执行产权人大会的决议、决定等权利和义务，是代表产权人利益的最重要的组织机构。在一定意义上，业主委员会对小区的物业管理具有举足轻重的作用。虽然从理论上讲，业主委员会应对业主大会负责，业主委员会成员由业主大会选举、撤换，但业主委员会到底应当怎样对业主大会负责，如何选举或撤换业主委员会成员，业主委员会如何行使权力，业主委员会选聘和撤换物业管理企业的条件、程序及标准等具体问题的规定更是比较原则，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很难落到实处。

　　比如，《物业管理公约》一般都规定小区业主委员会具有决定选聘和续聘物业管理公司的权力，但对业主委员会选聘和续聘物业管理企业的标准及程序却很少规定，这使得业主委员会选聘和续聘物业管理企业的行为缺乏客观依据与透明度。《物业管理公约》一般还规定小区业主委员会有检查、监督物业管理企业各项管理工作的实施及规章制度的执行的权力，但对业主委员会检查、监督工作的标准缺乏规定，这就使小区业主委员会自身的工作缺乏客观标准、没有有效监督，这样的权力有时可能成为滋生腐败的温床，小区物业管理亦是如此。因此，在签订《物业管理公约》时，物业管理各方就应详细约定业主委员会的组成、议事规则和工作程序、考核标准、工作准则、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题，这样才能更好地保障物业管理各方的合法权益。

　　二、物业管理经营与收费问题

　　物业管理的经营与收费一直是个比较敏感的问题。因为这直接关系到物业管理各方的经济利益，有媒体甚至称物业管理收费是业主与物业管理企业心中永远的"痛"。一方面，产权人希望缴费能降到最低，另一方面，物业管理企业希望利润达到最大化。要想在这种悖论里求得合作发展。物业管理双方就应当就物业管理经营与收费等问题进行协商，并在合同中进行详细约定，以避免纠纷的产生。在签订《物业管理合同》的经营与收费条款时，以下几个问题应当加以考虑:

　　1、物业管理企业在住宅小区内是否具有排他经营权，经营收益归谁所有，如何使用；

　　2、收取补充物业管理费的条件、标准及议事程序；

　　3、调整物业管理费的依据、条件及幅度；

　　4、物业管理企业服务未达标的违约赔偿责任，标准。

　　三、建立维修基金的使用、续筹的监督体制，降低维修基全移交、投资风险

　　维修基金是专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的，由全体业主按购房款2%-3%的比例缴纳的基金。由于维修基金数额比较大，对物业保值、增值具有重要作用，直接关系到产权人切身利益，因此在签订《物业管理公约》时，应重点关注维修基金的使用、续缴问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》虽然对维修基金的使用、续筹作了以下规定:业主委员会成立前，维修基金的使用由开发商或开发商委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施；维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹，但以上规定并不能保证维修基金使用、续筹的审批合理，也无法防止开发商或物业管理企业不合理使用维修基金。为维护自己的权益，在制定《物业管理公约》时。产权人应当建立维修基金使用、续筹的监督制度。

　　也许有些产权人还没有意识到维修基金存在着移交、投资风险。《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金先由开发商代收，在业主办理房屋权属证时，由房地产行政主管部门代管，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金交给物业管理企业代管。在此期间，维修基金可用于购买国债等证券类投资。维修基金的移交伴随着巨大的财务风险，利息的变动、国债收益的变动都可能导致维修基金减少，这些不可预测的风险只能由全体业主来承担。签订《物业管理公约》时应注意维修基金移交、投资风险问题，并制定有关条款，减少移交特别是投资风险，完善违法、违约移交、投资维修基金的违约、追偿制度。

　　四、完善物业管理企业服务标准条款，明确选聘、撤换物业管理企业的条件及程序

　　有些小区存在着这样的情况，产权人或使用人对物业管理企业的工作极不满意，想撤换物业管理公司，但却拿不出实质性的证据证明物业管理企业违反法律或合同约定，以至撤换物业管理企业的想法和行为不能实现。这主要是因为，这些小区的《物业管理公约》等合同性文件对物业管理企业的服务范围、服务标准，选聘、撤换物业管理企业的条件及程序等问题未作详细约定，以至诉讼或投诉时没有证据，达不到自己的目的。

　　一般情况下，物业管理工作比较复杂，订立《物业管理公约》等合同性文件时应尽量详细地约定物业管理企业的服务范围、服务标准、因物业管理企业怠于职守或不履行职守、服务未达标等原因给业主造成损害的违约赔偿条款。这样考核物业管理企业的工作好坏就有了依据与标准，决定是否续聘或撤换原有的物业管理企业时也有了实质性的证据及依据。即使诉诸法律也不会有败诉的危险。

篇4：常见物业管理纠纷与法理分析

　　常见物业管理纠纷与法理分析

　　一、前期物业管理

　　前期物业管理的纠纷一般集中在以下两种：

　　(1) 业主以其未签订前期物业管理合同为由而拒绝履行合同。

　　案例：某业主入住新购房产后，以前期物业管理合同是房产商而非其与物业管理企业签订，对其不发生效力为由，拒绝缴付物业管理费，物业管理企业在多次催讨不成情况下，向法院提出诉讼，法院判决该业主按照前期物业管理合同的约定缴付物业管理费。

　　法理分析：前期物业管理合同是指在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，房产开发企业委托物业管理企业实施物业管理而与其签订的合同。它不同于普通物业管理合同是由业主委员会与物业管理企业签订，而是由房产开发企业直接与其选聘的物业管理企业签订。这是因为，在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织(业主委员会)的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业为维护整个物业的正常运作，代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。在实务中，房产开发商在与业主签订购房合同时，往往将已经签订的前期物业管理合同作为购房合同的附件(《上海市居住物业管理条例》将其规定为“应当”)，这样，业主实际上已对前期物业管理合同作出了接受承诺。本案中，由于前期物业管理合同的特殊性，该业主拒付物业管理费的理由并不成立，在享受了物业管理服务后，应承担相应的缴纳物业管理费的义务。

　　(2)物业管理企业利用前期物业管理的特殊性侵犯业主的合法权益。

　　案例：某房产开发企业与某物业管理企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同，委托该物业管理企业对小区实施物业管理，委托期限为8年，每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比同等其它物业高出许多，业主因此不满，矛盾纠纷不断产生。

　　法理分析：根据现行有关物业管理的法规、条例，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止。本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业管理企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，与前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定也相违背，该约定当然无效。但必须指出的是，有些房产开发企业和物业管理企业利用了前期物业管理合同的期限应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定，阻扰业主委员会的成立，从而达到长期霸占物业管理，侵犯业主合法权益的目的。因此，有必要在今后的物业管理专项立法中，规定前期物业管理的最长期限(2-3年)，以堵塞漏洞。另外，由于业主没有实际参与前期物业管理合同的签订，不排除开发商与前期物业管理企业在合同其它事项中作出有损业主利益的约定，如上述案例中对物业管理费的约定。对此，笔者认为，可参照《合同法》中有关格式条款的规定，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对该些条款作出说明；其次，条款中有违反《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的，该条款当然无效；对条款的理解发生争议的，应作出对房产开发商和前期物业管理企业不利的解释，以维护作为弱势一方业主的权益。

　　二、物业管理企业是否有权停水、停电

　　案例：家住某某大厦的张女士因不满物业公司的物业服务而拒交管理费达半年之久，物业公司在多次催讨不成的情况下，将张女士家的水停了，若干天后，又将电停了。张女士遂向法院提出诉讼，要求物业公司停止侵权行为，并赔偿相应损失，物业公司提出反诉，要求张女士支付物业管理费。法院判决认为，物业公司是不恰当的行使了自己的抗辩权，由于其不是管理水、电的相应职能部门，无权停止向张女士家供水、电，故物业公司停止供水、供电的行为系对张女士的侵权，应停止侵害并赔偿相应损失。

　　法理分析：物业内的水、电供应是由相关的供水、供电部门负责的，作为物业管理服务单位的物业管理企业是无权擅自停止对业主日常生活至关重要的水、电供应，否则即是对业主的侵权。在实务中，物业管理企业往往受有关部门委托代其收取水、电费，但也只是代收费用而已，有关部门并未授权物业管理企业能停止对业主供水、供电。因此，物业管理企业停止对业主供水、供电，没有任何法定或约定的授权，如果造成业主损失，即构成侵权，应承担相应责任。

　　三、业主人身或财产受到损害，物业管理企业是否应当承担责任

　　案例：夏某某系上海市“康桥半岛”小区业主，“新独院”公司为该小区物业管理企业。20**年5月7日下午，杨冰等人因在夏某某处观看房屋装修而与夏某某及其家人产生纠纷。在小区保安闻讯赶来随同夏某某寻找杨冰等人时，一群打手冲来将夏父打成重伤，并将夏某某所有一辆轿车砸坏。夏某某等人遂提出诉讼，认为“新独院”公司违约，没有尽到保安责任，要求“新独院”公司赔偿医疗费用、伤残损害费及轿车损失费用。一审法院认为，双方签订的《维修管理公约》未明确“新独院”公司对夏某某等在小区内遭受的人身、财产损失承担赔偿责任，“新独院”公司也未曾承诺确保业主的人身、财产安全。故“新独院”公司只承担一般意义上的保安责任。综合现有证据，“新独院”公司的保安人员已完成了《维修管理公约》所约定的保安责任，未构成违约，故判决驳回夏某某等人的诉讼。夏某某等人不服，提出上诉。二审法院认为在双方没有就保安义务作特别约定的情况下，物业管理企业只承担保安注意义务，根据现有证据，可以证明“新独院”公司已尽到保安注意义务，故对夏某某等人要求“新独院”公司赔偿的请求难以支持，判决维持原判。

　　法理分析：由于我国尚无统一的关于物业管理企业保安职责的法律规定，从各地方法规、规章、政策性文件的规定来看，保安的职责主要是在物业管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施，其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。因此，在判断此类案件时，物业管理企业是否尽到了保安职责就是关键之处。

　　一般而言，如果在物业管理合同中明确约定了物业管理企业应尽到何种程度的保安责任，并对该种程度的标准及相关赔偿作出特别约定，在不违反法律、法规的前提下，纠纷的处理就以双方约定为准。但在实务中，物业管理合同往往并没有对物业管理企业应尽到的保安责任作出明确约定，对此，笔者认为，此时判断物业管理企业是否尽到保安职责的关键就在于其是否尽到了勤勉、谨慎的注意义务。因为安全、和平、宁静的小区生活环境是业主在入住物业时所首先考虑，而业主也往往是基于这种信赖而选择物业管理企业的，同时，业主在支付的物业管理费里也已包括了保安费用，因此，物业管理企业应尽到的就不仅仅是普通的一般注意义务，而应该是勤勉、谨慎的注意义务。

　　判断物业管理企业是否尽到勤勉、谨慎的注意义务，可以参考以下标准：

　　1、物业管理企业是否切实履行了物业管理合同约定的或者是与其收费标准相适应的保安措施；

　　2、物业管理企业的保安制度及保安人员的配备是否完备、合理，是否符合了有关法律、法规、规章及物业管理合同约定的要求；

　　3、物业管理企业雇佣的保安人员是否勤勉尽职，是否保障了安保设备的正常运作；

　　4、当有意外情况发生时，能否及时采取相应合理措施；

　　5、当业主提出合理怀疑或指出不足时，能及时加以改进。

　　上述案例中，夏某某等人认为“新独院”公司违约，没有尽到保安责任，要求该公司赔偿损失。因双方没有就保安责任作任何特殊约定，在此情况下，综合现有证据，“新独院”公司已经尽到了勤勉、谨慎的注意义务，故夏某某等人的请求无法得到法院的支持。

　　四、业主擅自搭建问题的处理

　　案例：徐某某系某市“汇景苑”小区的业主，在入住该小区时承诺遵守小区《管理公约》。该公约约定，“为保持小区整体美观，不得封装阳台”。嗣后，徐某某又签署《业主装修承诺书》，承诺遵守《装修管理规定》中关于禁止在屋外更改或加建设施，包括封闭阳台等的规定。但入住不久，徐某某就擅自在阳台外搭建无框玻璃以封闭阳台。该小区前期物业管理企业“宏腾公司”在多次劝阻不成的情况下，提出诉讼，要求徐某某拆除搭建，恢复原状。徐某某抗辩称，其与“宏腾公司”没有合同关系，“宏腾公司”不具有诉讼主体资格。法院判决认为，由于“汇景苑”小区尚未成立业主委员会，属前期物业管理，物业管理企业由开发商选聘，宏腾公司亦已充分告知其是该小区物业管理企业，徐某某也是向宏腾公司缴付物业管理费，故“宏腾公司”为小区的公共利益，根据徐某某签署的《管理公约》、《业主装修承诺书》有权提起诉讼，故判决支持宏腾公司的诉讼。

　　法理分析：根据建筑物区分所有理论，业主对自己购买的物业享有专有所有权，是一种排他的支配权。在积极方面表现为，可以自主占有、使用、收益、处分；在消极方面表现为，有权排除他人妨害、请求停止侵害、赔偿损失的权利，区分所有权人可以自主地行使这两方面的权利，无须征得他人同意。但是，这种专有所有权的行使是有限制的，这种限制不仅仅限于一般的相邻关系而施加的限制，还基于自用部分与其它部分不可分或建筑物的整体性而产生的限制。也就是说，区分所有权人在行使自己的专有所有权时，需考虑各自独立部分系一完整物业的组成部分，尽共同维护整体物业存在和良好的义务。因此，当业主不恰当的行使自己的专有所有权时，就应承担相应的责任。

　　当业主存有不恰当行为时，应由谁来主张何种救济呢?笔者认为，此类问题应对前期物业管理和一般物业管理加以区别处理。在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。而前期物业管理企业为了维护整个物业的正常运作，应与入住业主签订《临时业主公约》，约束业主在前期物业管理期间的行为。此时的前期物业管理企业实际已临时代行了业主自治组织的权责，其有权根据与业主签订的《临时业主公约》，甚至在没有签订任何约定的情况下，为了整个小区物业的公共利益及绝大多数业主的利益，对少数业主的不当行为加以劝阻，并督促改正，在业主拒不接受劝阻和改正的情况下，可以作为适格的主体提起诉讼。在一般物业管理期间，由于物业管理企业实际只是小区物业的管理服务企业，对业主的不当行为，只能加以劝阻，并督促改正，对拒不接受劝阻和改正的，应及时告知业主委员会，由作为小区全体业主权益代表的业主委员会提起诉讼。

　　五、业主权益的维护

　　案例：张先生入住某知名小区后，发现小区的物业管理很差，表现如下：物业公司对收费车辆乱停乱放的情况视而不见；小区保安形同虚设，经常发生失窃、偷盗现象；向物业报修经常如石沉大海没有回复；物业公司擅自将绿地改成临时房屋，对外出租牟利等等。但物业公司每次收取物业管理费却从不含糊，且收费昂贵。张先生对此深感不满，在与物业公司交涉无果的情况下，停止支付物业管理费。物业公司遂向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费。张先生抗辩称，物业公司收取高昂管理费用却没有提供相应服务，只要物业公司能加以改进，提供与其收费相符合的物业管理服务，自己愿意支付管理费，并提供照片、证人证言等证据欲证明物业公司提供的物业管理服务差，与其收费标准不相符合。法院经审理后认为，张先生提供的证据不能充分证明物业公司提供的物业管理服务没有达到与其收费标准相适应的程度，张先生在享受了物业管理服务后，应支付相应的对价，故判决支持物业公司的诉讼请求。

　　法理分析：在实务中，上述案例所反映的情况十分普遍，物业管理公司在收取高昂物业管理费的同时，却提供着低劣的服务。这一方面是由于物业管理公司自身角色定位错误，忽视了自己应是物业管理企业，是处于为广大业主提供优质物业管理服务的地位，而将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵犯业主权益，有的只收费不服务，有的多收费少服务。有些地方性物业管理法规、条例也往往出现偏差，强调保护物业管理企业的利益，对业主利益保护的规定不到位，使业主的弱者地位更突出，业主正当的权益难以得到切实的保护。另一方面，业主能提供的证据确实十分有限，一般多为证人证言或照片、录像等。其中证人证言多为小区其它业主的证词，因其与物业管理公司存在着利害关系，故该些证人证言在法院认证时多不为采用；照片、录像等证据材料一般只能证明某一特定时间段的情况，而不能反映连续状态的情况，且照片、录像等根据民事诉讼举证规则的有关规定，在对方存有异议的情况下，是不能单独作为定案证据的，但要处于弱势的业主再提供其它证据以形成证据链在事实上是十分困难的。

　　因此，处于弱势地位的业主往往因为现行举证规则所限，在物业管理纠纷中处于不利地位。有鉴于此，笔者认为：首先，作为全体业主利益代表的业主委员会在与物业管理企业签订物业管理合同时，应在合同中规定物业管理企业应提供的物业管理服务的标准，使物业管理企业在物业管理活动中应履行的义务得以明确；其次，在今后就物业管理单项立法时，可以参考在处理医疗纠纷时所采用的举证责任倒置的规定，由物业管理企业负责举证其提供的物业管理服务符合管理合同的约定，若不能提供，则承担举证不能的责任，由此判断其违约或业主的抗辩成立。因为与物业管理企业相比，业主在专业知识、信息来源、经济能力等方面皆处于弱势地位，但在举证一节上却要求其承担与对方相同的责任，显然是不利于保护作为弱势一方业主的权益。因此，由处于相对强势地位的物业管理企业承担举证责任，更符合公平及公正的原则。

篇5：物业管理纠纷若干法律问题

　　物业管理纠纷若干法律问题

　　物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。

　　一、物业管理纠纷的主要特点。

　　物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

　　1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

　　1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

　　2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

　　物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：

　　（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；

　　（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；

　　（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；

　　（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；

　　（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；

　　（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。

　　这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

　　3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

　　二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

　　（一）物业管理纠纷的管辖问题。

　　确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。

　　要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

　　（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

　　审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。

　　1.注意审查物业管理服务合同的效力。

　　在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。

　　因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。

　　在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效.

　　2.注意审查物业管理承包合同的效力。

　　由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

　　3.注意审查物业委托管理合同的效力。

　　在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

　　三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

　　随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。

　　（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

　　由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作.笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。

　　第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。

　　那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。

　　关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。

　　（二）关于管理委员会的主体资格问题。

　　管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。

　　对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。

　　（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

　　与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。

　　（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。

　　物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。一种看法认为，物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。

　　由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住宅小区物业管理规定》则规定对欠费的业主可以采取停止供水电等措施。笔者认为，在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定.物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。

　　物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业管理公司采取停水、电、气等权利。

　　综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。