小区和谐从改进业委会工作理念开始
业委会成立后，我们认真学习《物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规，并搜集大量佛山其它小区的相关素材，分析研究小区在物业管理中存在的问题和探讨业委会工作的思路。
一、“一手托两家”工作理念
个别业主因种种原因拒缴物业费，用这种方式发泄对物业服务公司工作的不满，在这中间部分业委会成员素质低、有私心、乱作为也是小区乱的原因之一。针对上述种种现状，我们在业委会第一次全体会议上提出“一手托两家”的工作理念，既对业主的合法权益坚决维护，也对物业服务公司的合法权益加以维护，建立和谐美好家园。业委会开始履行对小区的日常管理工作，因上届业委会负责人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小区已无法召集起业主坐在一起开会，怎么办？
我们新一届业委会提出向小区广大业主用邀请信的方式召开业主座谈会，态度诚恳地请业主参加，传达愿为业主服务的信息。业主座谈会有50人参加，我们向业主讲业委会的工作理念，对业主和物业服务公司的合法权益我们都全力支持，争取维护，最终目的是把小区建设的更好。
业委会内部执行集体领导，任何决议必须经多数委员同意，有事大家商议，允许保留自己的意见，但通过的决议必须执行，做到政务公开、财务公开、办事透明，接受全体业主的监督。业主对我们的表态感到振奋，特别是对业委会也要维护物业服务公司的合法权益的提法有疑虑，我们认为业主有疑虑好，我们应用实际行动打消业主疑虑，我们努力工作，用事实让业主接受我们的工作理念。
二、全力维护业主合法权益
根据业主座谈会上大家提出属于业委会的问题，我们认真分析、研究，积极解决。大伙齐心协力在广大业主的热情帮助下，在短时间内解决了六件广大业主看得见的实事。我们在小区公示栏、小区网站上公布自己的家庭地址、电话号码、个人信息，欢迎业主有事找我们。由于我们态度诚恳、干实事，业主对我们的工作给予了认可。我们认为只要实实在在的为业主办事，大家得到了实惠、方便，看到了希望，就争得了人心，业主就会有话对我们讲，把我们当作自己人。只要多沟通、多联系、多协调、多干实事，业主就会支持我们。业主看到我们工作繁忙，起早贪黑，主动提出希望我们注意休息，对小区存在的各种问题不要着急。
特别是20**年1月初，小区业主提出反对在小区旁边建医院，因医院离小区只有一墙之隔，若建成肯定影响业主的日常生活，业委会按程序积极向北京市政府、禅城区政府反映，及时向街道办事处、居委会汇报，主动和业主沟通、协商，听取意见。业委会成员头脑清醒，认真分析形势，正确引导，及时向广大业主提出：理智、克制、合理合法维权。由于广大业主对我们信任，我们也实事求是向广大业主汇报事态进展，消除各种传言，及时召开业主大会，要求禅城区卫生局等政府部门领导和业主直接对话，最终禅城区卫生局根据广大业主的意愿批复该医院重新选址，我们用实际行动维护了广大业主的权益。广大业主团结、配合，未有任何违规现象发生，始终团结在业委会周围。我们的行动得到禅城区卫生局和上级机关的认可。
三、勇于面对各种问题
对小区运行管理中遇到的问题，业委会认为：既有历史遗留问题，也有小区日常管理建设过程中遇到的新问题，例如：前期物业服务公司因种种原因向业委会提出恢复20**年前物业费原价的申请，业委会提出是否同意恢复物业费原价决定权在业主，并开展征求业主意见的工作。业委会发现因部分业主对物业服务公司的工作不满意，小区存在问题较多，恢复物业费原价的时机不成熟，我们在分析同意恢复物业费原价的判断上有偏差，针对这些发生的新问题，我们及时开会，提出暂缓恢复物业费原价的工作，并向物业服务公司诚恳阐述暂缓执行的理由。
业委会和物业服务公司在日常共同管理建设小区的过程中发生矛盾是正常的，问题是产生矛盾问题后如何解决、处理、才是关键。我们认为首先要正确对待产生的矛盾和问题，其次勇于面对，只要双方都能替对方着想，想问题办事情出于公心，心平气和的商量，就没有解决不了的矛盾，就有解决问题的办法。20**年初小区整顿停车秩序工作，物业服务公司出于小区机动车无序增长，小区停车场已满，要不治理就会影响小区正常生活秩序，准备用市场经济手段给予解决，业委会也同意该解决方案。但在整顿中业委会发现效果不好，引发业主不满，而且也不好操作。我们及时向物业服务公司提出，要求纠正此项工作中发生的问题，物业服务公司不同意，认为我们的整顿应该让业主认可方可成功，反之将无法执行。我们用事实说明此整顿办法缺陷多，特别指出业主和物业服务公司的矛盾会增多，不利于小区的日常管理。物业服务公司认真听取了业委会的意见，最终问题也得以圆满解决。
四、维护物业服务公司的合法权益
业委会敢于提出维护物业服务公司合法权益为自己工作的理念，在自己的各种文件中明确表述，并能贯彻于日常工作中，用实际行动维护物业服务公司的合法权益。我们小区有一位年轻业主，因未在规定时间缴纳停车费，物业服务公司多次催缴也不交。物业服务公司将其车位转租给别人，该业主以车位问题为由不交物业费，并找到业委会反映，我们明确告诉他：不缴纳物业费是错误的，也不是解决问题的办法。你在小区内接受了物业服务，就应该缴费，有问题谈问题，解决问题，两者不可混为一起。表面上你对物业服务公司的利益造成损害，实际上你是伤害了全体业主的合法权益。同时也向物业服务公司提出处理问题不当，希望能再次帮这位年轻业主找个车位，因处理得当，这位业主也满意，表示不再拖欠物业费，并及时补交齐。
小区20**年变更过一次物业服务公司，前物业服务公司各项工作缺陷较多，部分业主不满意，小区有30多万物业费、水费未收上来，对于这一难题怎么办？根据《物业管理条例》和佛山市有关规定，业委会有权催缴物业费，业委会向物业服务公司提出将多次催缴仍不缴纳物业费的业主名单转给业委会，我们客观的分析各种欠费原因，采用电话催缴、上门详谈、办公室接洽，对事不对人，对业主受到的损害要求物业服务公司适当补偿，对物业服务公司的合理要求给予支持。用不到一个月的时间解决了一半的欠费问题，对恶意拖欠经多次催缴仍不缴费的业主，我们同意物业服务公司动用司法程序予以解决。业委会用自己的实际行动对物业服务公司的合法权益给予支持、维护，我们的工作也得到广大业主的理解、肯定。
目前小区存在的问题还很多，对于这些问题回避是没有出路的，只有勇敢的面对、迎接挑战，我们将全力维护小区业主的合法权益，维护物业服务公司的合法利益这一工作理念贯彻始终，才能带领广大业主把小区建设的更加和谐。业委会只有积极为小区业主服务，监督物业服务公司工作，说真话、办实事，才能得到小区业主的认可，我们相信有耕耘就会有收获。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：物业公司与业委会合作一波三折的启示
物业公司与业委会合作一波三折的启示
以诚相待，发展再上一台阶
---重庆小康物业有限公司与洋河花园业委会一波三折合作的启示
重庆小康物业有限责任公司（以下简称小康物业）成立于1995年，是重庆市最早的物业公司之一，早期主要管理洋河花园住宅小区。洋河花园住宅小区是1994年3月由李嘉诚先生属下的和记黄埔地产集团与重庆市房地产管理局合作成立的重庆康居物业发展有限公司所建设的重庆市第一个安居工程，是知名优秀小区。然而就是这样的小区，在20**年9月1日前，历经6年，直至第三届业主委员会才同物业管理公司完善了物业管理委托合同。在此，我就其变化谈谈个人的看法：
一、对立阶段（1995年-1999年）
这一阶段物业管理的法律法规不健全，物业管理水平较低，业主接受物业管理的意识淡薄。特别是享受惯了福利房的业主，他们提出为什么我自己拿钱买的房子还要交管理费？也难怪，小康物业1995年成立的时候，好多政府职能部门都还不知道什么是物业管理？物业管理是干什么的？老百姓也很少听说过物业管理。当时的重庆市，物业管理服务大多是参照广州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套适应自己的管理办法，比如说，当时喊得最多的口号就是“业主的需要就是我们的服务”，“业主是上帝”等。
其实这些提法都是不合实际的。首先，物业公司的管理服务是依法的，是有一定范畴的；其次，物业公司是企业，员工也是人，只是工作的分工不同，没有高低贵贱之分，而作为物业管理企业为了表示自己对业主的尊重，人为的把业主和物业管理企业形成了主仆关系，这样在无形中助长了部分业主的霸气，他们对物业公司的管理和服务不是提出合理的意见或建议，而是提出了苛刻的、脱离实际的、背离法规的要求。很多业主都认为交了管理费，物业公司就应该提供一切免费服务；一小部分业主，无理取闹，不遵守小区的管理规定，一不如意，就恶意侮辱物业管理公司的工作人员......
在物业管理意识淡薄的当时，洋河花园第一届业主委员会没有通过合法的程序由全体业主选举产生，而是谁跳得高，谁闹得凶就选谁，所以委员会的部分成员各有私心，目的就是要同物业公司争权争利。动机的不纯，使业主委员会及部分业主与物业管理公司产生了一种对立情绪，双方互不买账，物业公司该怎么管就怎么管、该提供什么服务就提供什么服务、该创品牌就创品牌；业主委员会和业主该唱什么调就什么调。这一阶段洋河花园虽然获得了国家建设部授予的全国物业管理优秀住宅小区，重庆市十佳住宅小区、安全小区、园林式小区等称号，但双方的矛盾没有消除，所以我把这一时期称为对立期。
二、互相磨合阶段（1999年-20**年）
这一时期国家及重庆市相继出台了一些物业管理的相关法律、法规和指导性文件。这些法规文件对重庆市的物业管理起到了较好的指导和规范的作用，基本明确了物业管理企业、业主、业主委员会的权利和义务，重庆市的物业管理也逐步走向正规化、专业化、市场化，物业公司逐步同开发商脱钩，小康物业的各项管理制度基本完善，服务观念有了较大的转变，服务意识基本建立，业主满意率有了较大的提高。而大部分业主从不了解、不认识、不接受物业管理逐渐转变到接受并参与，业主的满意率达到90%以上，收费率达到97%以上。这期间洋河花园保持并荣获了国家及重庆市的多项殊荣，成为重庆市物业管理的品牌之一。
这些成绩与业主委员会及业主的支持分不开，但物业管理公司同业主委员会的不和谐关系依然存在。究其原因，一是业主委员会的选举没有反映广大业主的民意，没有按业主委员会的要求选举出能代表广大业主的、有责任心的，遵守物业管理法律、法规的人到业主委员会里来。而部分业主委员会委员既不懂法，私心又重，只要权利，不尽义务。在业主委员会中就有30%-40%的人长期享受物业管理服务，但又长期不交物业管理费，这不但侵害了物业公司的利益，同时侵害了广大业主的利益。二是物业管理企业、业主委员会双方都没有摆正自己的位置。业主委员会的部分人觉得自己是上帝，不按法律、法规办事，对物业管理公司的工作不仅没有给予支持，反而在背后做一些不该做的事情。由于部分业主委员存在这样那样的问题，而物业管理公司在与业主委员会沟通时，方法比较简单，不够耐心，这个时期双方的合作虽然比上一时期有了很大的改善，但从长远的发展看并不非常理想，所以称之为磨合期。
三、以诚相待，协调发展阶段（20**年至今）
此阶段洋河花园第三届业主委员会成立。
随着时间的推移，物业管理已逐步走向了成熟，不论是物业公司，还是业主及业主委员会，对物业管理都有了较新的、较成熟的、较完善的认识，特别是20**年11月1日和20**年9月1日，国家及重庆市都相继出台了物业管理条例，明确了物业管理企业和业主的责任、权利和义务，明确了业主委员会的法律地位以及其与物业管理公司的关系，明确了业主委员会委员的任职条件，明确了业主委员会的议事规则，这样不论是物业管理公司，还是业主委员会都做到了有法可依。物业管理公司的主要职责就是抓好内部管理，提高服务水平和服务质量，管理好小区（大厦）的设备、设施，为业主提供质价相等的服务，为广大业主营造一个安全、温馨的生活、工作环境，使业主的物业得到保值增值。
其实物业管理企业的目的同业主和业委会的目的是一致的，都希望把物业小区（大厦）管好。既然目标一致，那为什么双方不能走到一起呢？针对这个问题，小康物业作了详细的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改进办法：首先物业管理企业的每一位职工必须转变观念，提高服务意识，向广大业主提供质价相等的服务；第二要以诚相待，将心比心，摆正自己的位置，与业主、业主委员会交朋友，加强同业委会的沟通、协调，以便得到他们的帮助与支持；第三，要做好对广大业主的宣传引导工作，使之了解物业管理的法律法规，明确自己的权利和义务，明确业主委员的议事规则和标准、条件，合理地充分地行使自己的权利，按照条例要求选举有责任心、公益心，有奉献精神、懂法律法规、遵守物业管理条例的业主加入到业主委员会中。
而第三届洋河花园业主委员会的委员素质明显高于第一、二届，多数人担任过厂长、书记、经理等职务，他们知道自己的职责所在，重要的是他们都有一颗平常心，能放下架子和物业管理公司的人交朋友，给物业管理公司提合理化建议，共同商讨小区的一些管理方案，完善业主公约，规范业主（使用人）的行为，协助物业管理公司做业主的工作等，这样的业主委员会在重庆的同行中应该说是出类拔萃的，也是我们重庆物业管理企业所希望的合作伙伴。
事实说明，物业管理公司同业委会并不是一对矛盾体，或者说不应该是一对长期的矛盾体。随着法律法规的建立健全，以及重庆物业管理的进一步成熟规范，很多事情是可以通过协商解决的。只要双方以诚相待，将心比心，没有什么坎是过不去。
作者系重庆小康物业有限责任公司副总经理文/严乃祥
篇3：物管案例：欠缴物业服务费的业主能不能当业委会委员
物管案例：欠缴物业服务费的业主能不能当业委会委员
某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。但物业管理公司以该业主半年来拒交物业服务费为由，认为该业主不具备当选资格。在未交物业服务费用的业主能否当选业主委员会委员的问题上，部分业主和物业管理公司争执不下......
[案例分析]
业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。
从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。
至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。业主仍不交纳，就要承担违约责任。
[解决方法]
物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。
[相关法规制度]
1．《业主大会规程》（节选）
第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
......
第九条业主大会履行以下职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
......
第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十三条业主委员会履行以下职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十五条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十九条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
......