（三）在事实认定上注重运用经验法则
对于物业管理纠纷案件中物业服务企业提供的服务是否符合相关标准的判断，要求法官在审理该类案件时不但要综合运用法律知识和社会经验做出判断，更要立足于物业纠纷案件的特殊性，平衡当事人双方的利益。
司法实践中经常发生物业服务企业已经完成了服务内容，但是缺少证据支持；而欠费业主对物业服务的质量存在疑义，也苦于缺乏充分、足够的证据来支持其理由，导致此类案件双方的矛盾容易激化，并呈现群发势态。所以在案件审理中，应当严格审查合同对于服务标准的约定是否准确、明晰，然后根据双方约定审查物业服务企业是否按照约定履行了合同义务。如果业主与物业服务企业之间没有直接签订物业服务合同，或者在认定物业服务标准问题上存在意见分歧，法官需兼顾两组标准：一是行业标准和合同标准。行业标准体现在相应的规范性文件中，如果双方当事人没有签订合同或虽有合同却没有约定相应收费标准，法院可以参照行业标准。但是不能机械地理解行业标准，因为物业标准的好坏更多的应以合同标准来确定。二是过程标准与结果标准。对物业企业来讲，进行物业管理工作本身就是过程的体现，所以在衡量标准上物业公司愿意以过程标准作为依据。而业主则更愿意以实际享受到的结果标准作为判断的依据。如何协调两者的关系是法官不能忽视的一个问题。审判实践中，对于以下几种情况可以分别进行处理：
1、物业企业服务“轻微不达标”的认定
所谓“轻微不达标”自然没有精确的标准，如上所述，这种情况需要法官根据实际情况进行综合判断。我们认为，如果物业企业履行了合同的主要义务，如基本保证了小区的秩序有序和清洁，安全保卫工作基本到位等，但有证据证明物业服务企业在一些项目上没有达到服务标准，比如在接到业主报修后比约定的时间迟到，但也对业主的问题进行了修理等，尚没有达到对物业服务合同构成违约的程度，可以认为是“轻微不达标”。在追缴物业费的案件中，对于业主因此行使的抗辩权，法院应遵循抗辩权对等行使原则。不但要考虑业主希望拥有良好居住环境愿望的合理性，还要认识到物业企业已经履行了主要合同义务，支出了相应成本。在判决时可以认定业主不构成违约，对物业企业主张的违约金或滞纳金要求可以考虑降低或不予支持。
2、物业企业服务严重不达标的认定
所谓“严重不达标”是物业企业在一些服务项目上没有履行合同主要义务，如小区秩序混乱、小区绿地裸土严重超标、消防设施管理严重失当。如果可以确认上述事实，法院可以在一些具体项目上进行核减。但必须是在有充足的证据情况下，最好咨询相关的专业机构，进行必要的成本核算甚至组织价格评估，慎重确定核减的幅度，否则容易造成新的不公平，可能会造成影响整个小区的正常生活秩序的不良后果。
3物业服务企业严重侵害业主权益的认定
物业企业存在侵占小区公用空间进行经营、将专有用途的房屋出租营利等侵害业主公共权益的行为，业主要求法院核减物业费的，我们认为，对于上述抗辩法院审查情况属实的，可判决免除物业合同约定的违约金，但如果没有给全体业主造成损失的，不宜核减物业服务费；如果确实给物业小区全体业主造成重大损失的，可以再核减物业费，或是通过将物业服务企业占用小区公用部分的收益折抵物业管理费用的方法。对于物业服务企业诉讼业主交纳物业服务费，而业主能否反诉主张物业服务企业违约的问题则需要从程序上予以研究。对于物业企业侵害业主共同权益的行为，我们赞同业主大会会议经一定程序的表决后，由业主进行集团诉讼，如果小区公共利益受到侵害的同时，个别业主的权利也受到侵害，则业主也可以自己的名义另行诉讼。因为即便物业企业存在上述行为，也是对全体业主权利的侵害，物业合同的主体也不是业主个人。物业企业侵害业主共同利益时应由业主委员会或全体业主共同主张权利，否则业主大会、业主委员会存在的价值将无从体现。
（四）尊重当事人之间的合同约定，确定权利义务、责任的划分
随着小区业主对汽车持有量的增加，关于业主诉讼物业服务企业承担保管责任的案件也越来越多，物业服务合同并非是一个单一的合同，而是一个合同组。审理此类案件的一个基本问题是物业服务企业是否有保管义务，如业主在小区内停车与物业服务企业形成的合同的性质，它事关物业服务企业赔偿责任的认定。如果二者之间的合同是有偿保管性质，且物业服务企业存在过错，则物业服务企业需承担全部赔偿责任；而如果二者不形成保管合同关系，则物业服务企业仅在其未尽保安职责时，承担违约责任。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第32条规定，物业服务合同约定有财物保管义务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任，物业服务合同没有约定财物保管义务，但物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或为配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务企业承担与其过错相适应的责任。第33条规定，物业服务企业在其有物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在车辆发生丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任，没有签订停车管理服务协议，物业服务企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业服务企业应承担的赔偿责任。上述规定为此类型物业管理纠纷的处理提供了较为明确的法律依据。物业服务企业是否负有保管责任、是否有过错、是否构成违约责任，是认定这类案件中物业服务企业是否承担赔偿责任、补充赔偿责任的依据。物业服务企业一般不会与业主在物业服务合同中明确约定保管财物的合同性质，在此种情况下，法院一般也不宜认定二者构成保管合同关系。对因保管发生的纠纷中物业服务企业的过错应由谁来承担举证责任？我们认为，物业服务企业此时应承担的责任是违反物业管理合同的违约责任，因而应采过错推定原则，由物业服务企业对其尽到了安全防范义务承担举证责任。此外，在审理此类案件中，在根据物业服务企业的过错程度、收费高低确定物业服务企业的赔偿责任时，法官的随意性太大，应该再规定较细的条款对物业服务企业是否有责任予以确定。
（五）规范业主行为，维护小区全体业主的利益
“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论。在审判实践中，物业服务企业存在违约行为的同时，业主履行合同或维护权利不适当，甚至为了自己维权侵害其他业主合法权益的情况也大量存在。例如，有的业主因停车收费争议，把车辆停在小区通行路口，堵塞交通。目前，因业主搭建行为引发的物业管理纠纷在案件中也占了相当大的比重，此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的共用部位搭建雨篷、观景台，也有的因为业主为了扩展自己的使用空间而封闭阳台，物业服务企业认为妨碍了小区的整体美观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。此类案件中，双方争议的焦点主要集中在如何理解私搭乱建问题上。在物业共用部位（如屋面）搭建雨篷、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等，既给物业服务企业维修、管理工作造成了妨碍，也侵害了其他业主的公共利益，有的物业管理合同及管理规约等也明确规定业主不得从事上述行为，因而应判令业主进行拆除，恢复原状。对于业主在自己物业的空间范围内进行封闭阳台、设置辅助设施的行为，应当视具体情况分别处理：如果业主签订的物业管理合同、业主公约中明确约定禁止此种搭建、封闭行为，或者虽未做约定，但其封闭、搭建行为已经损害到公共利益，违反了相应法律、法规的禁止性规定，则应当判令拆除、恢复原状；如果业主的行为属于正当行使物业所有权的行为，并未违反约定或违反法律法规的禁止性规定，则对要求拆除的请求应当不予支持。另外也要考虑到物业服务企业在物业管理合同订立中的优势地位，注意以衡平原则界定物业服务企业与业主间的权利义务，防止物业服务企业以格式条款过度限制业主行为自由，侵犯业主利益。
（六）慎重认定物业服务企业的违约，适当酌减物业服务费
对于业主要求酌减物业服务费，或者要求物业服务企业承担违约金的，应当重点审查物业服务企业提供的服务是否符合合同约定的标准。就物业服务企业的违约而言，常见的违约行为表现为未实施物业管理行为、未提供物业管理服务；或虽实施了物业管理行为、提供了物业管理服务，但其物业管理与服务的目标与质量未达到法律或合同中的规定的要求。一般来说，前者较好判断，而后者则具有模糊性，因为物业服务企业的服务项目大多是行为义务，在完成后有时无法分辨。这项工作理论上法官也无法做到案件事实的真实性与法律的真实性的统一，因为法官不能每日莅临物业小区进行实地考察，所以要想查清物业服务企业提供的服务是否到位也不现实。但实践中，对于物业服务企业是否履行了约定还是应当从细审理，认定物业服务企业是否构成违约时应按服务项目具体确定，物业管理合同是一个合同群，依据具体服务项目的不同，通常包括若干个具体服务合同，比如清运垃圾的合同、修理公共设施的合同。每个具体合同的服务内容、服务标准、收费标准均不相同，因此在审理过程中，应该区分业主提出的抗辩理由是针对合同的哪个项目，其目的不在于个案的解决，而是提醒物业服务企业在工作中不断提高服务意识和质量，不仅要起到帮助教育当事人的作用，也为今后减少纠纷和诉讼奠定基础。对于物业服务企业服务存在不合格情况的，物业费的酌减数额要适当。既要防止酌减数额过少造成物业服务质价不符，又要防止酌减数额过高导致业主将法院判决在小区内当“喜报”进行张贴，导致其他大批业主拒绝交纳物业费，等待被诉后降低收费标准。关于物业费数额的酌减，可采取分项酌减与总体酌减相结合的方法。如果业主的抗辩成立，应在该合同项下对该项收费进行减免，而不能笼统地减免物业费，要针对不同小区不同案情灵活掌握酌减方法，确保物业服务质价相符，酌减幅度适中。