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物业企业与相关部门关系的剖析

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物业企业与相关部门关系的剖析

  物业企业与相关部门关系的剖析

  物业管理企业可以拒绝代收代缴水电费

  针对目前物业管理区域内,供水、供电、供气、供热由物业管理公司代收代缴费用的不合理混乱现象,《条例》按照国际惯例和商品的市场规律做出了调整,规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托,代收有关费用;但是,不得向业主收取手续费等额外费用。”

  从供水、供电、供气、供热的性质看,自来水、电力、煤气液化气、热力都是自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司的商品,作为商品的提供者,应该按照商品的市场规律直接提供服务与收费。但是,长期以来由于这些市政公用事业单位的垄断地位,往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理公司,造成了由物业管理公司来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中,又存在着总表与分表的误差,供电还存在着基本电费、变压器损耗以及利率调整所形成的费用负担。这些负担按照“谁受益,谁承担”的原则,自然就由物业管理公司通过提高收费标准的方法,让用户承担。但物业管理公司的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定,属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有办法落实,最终本应该由商品提供者承担得费用,就成为物业管理公司的额外负担。

  代收代缴对物业管理的另外一个重大隐患就是存在着收不到费给物业管理企业带来的风险问题。现在物业管理公司收到,收不到水、电、气、暖费,都应该交给自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司。业主用户欠费,收不齐就由物业管理公司垫交,一些物业管理公司因此直接受到牵连,甚至导致破产。收费难,收取水电费更难,以致于收取水电费、物业管理费成为当前物业管理行业健康发展的瓶颈。

  因此《条例》明确规定,所有这些自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司应该向最终用户收取费用,如果委托物业管理公司代收,双方应签订有偿服务协议。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个平等的企业关系了。

  行政部门如何监管物业管理行为

  根据《条例》的规定,物业管理行政管理部门的监督管理职责如下:

  1. (第九条)政府制定物业管理区域划分办法及按划分办法进行划分的管理。2. (第十条)业主大会的成立指导管理。3. (第十六条)业主委员会成立的备案管理。4. (第二十四条)物业管理招投标的指导管理。 5. (第二十四条)住宅物业选聘相应资质等级物业管理企业的审批。6. (第三十二条)审核物业管理企业资质等级。7. (第三十三条)对物业管理专业人员职业资格的管理。8. (第四十一条)普通住宅物业服务收费办法的制定。(由国家计划主管部门会同国务院建设行政主管部门)9. (第四十三条)对物业服务收费的监督核查。10. (第四十六条)对物业管理区域内有关违法行为的制止或依法处理。11. (第四十七条)物业管理区域内安全事故报告的备案及处理。12. (第四十九条)物业管理活动中的有关投诉的处理。13. (第五十条)业主改变物业原设计用途的审批。14. (第五十条)改变公共建筑和共用设施使用性质的审批。15. (第五十四条)基金管理办法的制定。(国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定)16. (第六章)违反本行政法规规定的行政处罚。

  政府监管的几种方式:

  1、依法处罚(处罚的几种方式)--警告;罚款;没收违法所得,没收非法财产;责令停产停业;暂扣或吊销许可证、执照;行政拘留;其他行政处罚。2、备案登记--对物业管理企业、业主委员会的成立备案登记,管辖内的重大事项记录在案。3、口头或文件方式告诫(特定的和普通的)--口头表扬或警告;上发文件或书面通报、警告。4、准入制度(对企业、对人员)--加强企业的资质管理和专业人员的资格考核。5、日常工作的审查、指引--组织招标、投标,将物业管理引入市场竞争机制,创造公开、公平、公正的市场竞争环境;组织观摩学习。6、考证活动--组织创优达标和企业资质等级考评。7、培训--各层次的岗位培训、职业经理资格培训,物业管理实操培训。8、投诉的处理(被动式)--按法定权限与程序,认真处理各种投诉,减缓化解物业管理的纠纷。

  政府监管的手段:

  1、教育手段--教导、规劝、告诫、警告或表彰先进、推广经验。2、经济手段--奖励和罚款、没收财产和违法所得。3、限制手段--吊销资质证书、营业执照、降低资质等级。

  政府监管的层次:

  县(区)级及其派属机构、地市级、省级、国家级;

  政府监管的特点:

  1、以国家政权为基础(双方当事人地位是不平等的,具有国家强制力);

  2、监管的依据不是合同,而是行政法规的明文规定,并且须依法定程序;

  3、对双方当事人而言均无利益可图,罚没的收入上交国库;

  4、社会效益的直接性,国家保障社会的公益性、让社会得利;

  5、监管的复杂性(主体广泛性、与房地产开发有关、有历史的原因、过错的复杂性、处理的复杂性);

  6、监管的公平、公正性(招投标、业主公约、示范文本)。

  (深圳市物业管理进修学院 李钊)

采编:www.pmceo.cOm

篇2:物业知识教材:与相关部门的关系

  物业知识教材:与相关部门的关系

  物业管理公司所开展的各类服务工作都离不开政府的各个主管部门的领导和帮助,也离不开各专业管理企业的大力支持,否则将一事无成,必须正确处理好各类关系。

  一、与政府行政主管部门的关系

  行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。其主要任务是贯彻执行政府的政策、法令和各种法规,包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等项工作,公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作,规划城建部门的城市规划管理和工程质量管理,工商税务部门对经济活动的管理工作,等等,其权力来源于政府的行政权。

  受小区代表机构(如小区管委会或业主委员会)委托和授权对小区内产权人共同拥有产权(或使用权)的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理,同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务。物业管理公司的管理权力来源于产权人、住户和单位的授予。

  虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念,但物业管理公司作为企业法人,在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中,应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。总之,物业所在地人民政府对物业管理有监督和指导的职责。物业管理公司应接受其指导,但人民政府不直接介入物业管理过程中具体的业务工作,是一种间接管理。

  二、与属地街道办事处(或居委会)的关系

  街道办事处作为人民政府的派出机构,在物业所在地行使政府的管理职能。这主要包括:统筹规划、掌握政策、信息引导、组织协调、提供服务、检查监督,但不替代物业管理企业实施具体的管理和为社区全体住户提供生活服务。广州东华实业股份有限公司所管理的五羊小区为全国作出了表率。在五羊村,行政管理与物业管理职责分明,相得益彰。行政管理部门与物业管理机构保持密切的联系,互相配合,互相支持,构成了高效、优质的社区管理服务系统。例如,街道和居委会派人员参加管理处的例会,及时了解物业管理的情况,通过宣传和教育使居民、单位支持物业管理工作;公安派出所根据小区管理处开出产权人、住户签妥的物业管理协议的证明,给予办理户口迁入手续,并负责小区保安队伍的业务指导,使得小区内的治安稳定。

  三、与专业管理企业(公司)的关系

  一个适应现代生活的物业管理公司通常是人员少,队伍精干,社会化、专业性强。一般是由公司主要领导、各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业管理企业。具体的管理操作,如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担,一切按经济合同办事。专业公司就是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立,可以使劳动资源和自然资源共享,是物业管理发展的方向。此时,物业管理公司是业主(使用人)的总管家。因此在选择这些专业管理企业、签订合同时,一定要代表广大业主(使用人)的利益。要符合住宅小区管委会所制定的各项规章制度,并在合同执行期内,代表业主(使用人)根据合同中所规定的内容、要求进行对照、检查,从而保证各项工作能真正落到实处。

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