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业主开发商物业公司共赢的载体:业委会

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业主开发商物业公司共赢的载体:业委会

  业主开发商物业公司共赢的载体:业委会

  现在,越来越多的业主体会到了“团结就是力量”的价值,不少购房人士自发组织与开发商进行谈判,于是就出现了“准业主委员会”。实际上,这样的“准业主委员会”实质上就是购房人士的集合体,其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变,但实质内容并不改变,一位购房人士享有什么样的权利,则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利,并不因为是组织或团体就有所增加。并且,组织也好,团体也好,其作用与范围是有限的,其只能影响到该组织范围内的购房人士,而并不是全部购房人士的民意代表,因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判,也可以将这些业主的意愿反映给开发商,但不能确定涉及非本团体的其他业主利益的事宜。

  但是,作为业主委员会,它所享有的权利和承担的义务则具有更广大的代表性以及更深刻的意义。

  实现广大业主权利

  业主依据购房合同取得相应物业的所有权后,同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利:

  1.核验权,即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对,或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。

  2.知情权,即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有权了解、掌握。

  3.选择权,即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

  4.监督检查权,即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评建议。

  5.收益权,即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利,只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

  6.要求组建业主委员会,指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。

  上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的,比如:某个业主想先到有关部门了解一下本物业的相关资料,有关部门一般不接待。所以,业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利,而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

  需要说明的是,业主委员会是广大业主权利实现的载体,它不是个别人进行商业性交易的媒介,也不是业主有什么问题都要找的“出气筒”,它是一个组织,一个没有私心,只有公开、公正维护业主共同利益的组织,一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成实现个人目的的媒介,那么就错了,如果业主委员会中这样的人多了,业主委员会也就没有资格作业主的代表了。

  协调业主与各方关系

  业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一种通过尊重各自合法权益,相互配合,相互制约而共同发展的关系。

  对于业主,从居住的角度说,希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境,从置业的角度说,希望物业能保值、升值;对于开发商来说,也希望所投资的项目能够成为同业中的精品,并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例;对于物业管理公司来说,通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可,进而赢得可观的利润是其追求的目标。

  综上,从根本上讲,业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的,因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起,共同的利益才能实现,反之,则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合,就必须符合下列三个条件:

  1.尊重各自的合法权益。

  业主、开发商与物业管理公司作为市场经济中独立的民事主体,各自拥有各自不同的利益,若单纯只说利益,也许就会像现实生活中有人产生的错误认识一样:各利益之间存在着对立。其实,我们所处的是一个有秩序的市场经济,是法制化的市场经济,因此,在这样的条件下,我们所说的各方的利益应是指它们的合法权益,而那些没有依据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓“利益”是不被法律认可的,甚至是非法的。具体讲,业主(购房者)、开发商(售房者)和物业管理公司之间的利益是通过合同的方式联结在一起的,那么,各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内容有关的相应政策、法规。只有尊重彼此法定和合同约定的权益,履行相应的法定和约定义务,三者的利益才能得到维护,才能正常实现。因为,合法权益不存在对立。

  2.相互配合。

  一个物业价值要成功实现,业主、开发商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件,很难想象如果三方谁都跟谁过不去,结果会是什么样子,在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象。从接触的实例看,笔者认为形成这种局面有业主的原因,有物业管理公司的原因,也有开发商的原因。首先,有的开发商没有严格兑现对业主的承诺,在交付房屋时问题很多(房屋质量、面积、产权证、配套设施等),在业主的要求下又不积极解决,导致问题淤积,最终激化;其次,有的物业管理公司在服务过程中没有搞清楚自己的身份,财务收支透明度不高,收费与服务的标准既不与广大业主协商也不告知业主,从而形成纠纷;最后是有的业主在上述两种情况下不能正确对待,或是把与开发商的合同争议转嫁给物业管理公司而拒付物业管理费,或是因不满物业管理公司的种种做法而与之对簿公堂,有时干脆就是业主、开发商、物业管理公司三方各种矛盾搅在了一起(比如物业公司与开发商是一家的时候),真所谓“剪不断,理还乱”。

  出现这种局面,小区会变成什么样子是不言而喻的。那么,这种情况能不能避免呢?笔者认为是可以的,那就是需要各方的相互配合。在配合过程中又怎样才能限制各方的无理要求呢?还必须得有一个相互制约的机制。

  3.相互制约。

  一个没有制约的环境是混乱的。业主、开发商与物业管理公司三者之间如果没有一个合理的制约机制,各自的利益就会没有限制,冲突也就在所难免。建立一个对三方都有效的制约机制,这一点应是大家的共识。在实际操作中,这种制约体现在两个方面,一方面是各小区签署的《物业使用、管理、维修公约》和《业主公约》及《物业委托管理合同》。在这些公约或合同里,开发商、物业管理公司和业主的权利义务都有较为明确的约定;另一方面,就是业主委员会的组建和运作。当然,还有相应的法律、法规、政策和道德规范,所有这些,为三方相互制约提供了保障。

  而更重要的就是业主委员会的组建和运作。由于业主委员会是个组织,它能够以理智、专业的态度对待业主与物业管理公司及开发商之间的问题,能按照法律规定和章程约定的程序和内容处理三者之间的矛盾,能够把三者的合法权益放在一个公平的前提下加以维护,所以,它又是一个平衡点。围绕着这个平衡点而建立起来的机制才是趋于完善的机制。同时,笔者也注意到:现在有的小区业主委员会在开会时允许业主旁听,会后还可以提出建议或咨询,而且将此做法作为一重要条款写进了业主委员会的章程。这种形式将业主委员会的活动置于广大业主的监督之下,确保业主委员会公开、公正议事,增加了工作的透明度,也使业主委员会的公平性得到了进一步的体现。

  促使小区物业保值升值

  每一个业主都希望自己所在的小区物业能够保值、升值。那么,这个目标靠什么来实现呢?笔者认为应该靠开发商的承诺完全兑现,靠三方的鼎力配合,靠业主委员会的科学运作。

  业主委员会的成立不仅是为了解决一些具体问题(不管这些问题是过去遗留的还是眼前要处理的),更重要的是要制定出一个长远规划,这个规划的前景就是提高小区的知名度,树立良好的公众形象而使它成为精品;规划的目的是使小区物业保值、升值。而要实现这一目标,可以说要有一个长远且不凡的历程,这就需要业主委员会不断地努力。任何与此目标不和谐的认识和行为都将最终被摒弃。

  随着房地产市场的逐渐完善,业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此,越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象=,它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强,说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心。

  业主委员会的发展已是大势所趋。因此,创造一个有利、宽松的法制环境应是当务之急,而这其中,鼓励、支持业主自己筹建业主委员会则是重中之重。因为,业主委员会是业主主张权利和实现权利的载体,它首先维护的是业主的利益,从这个意义上讲,广大业主积极筹建业主委员会的要求和行动都是正当的,应该给予支持和保护;此外,从目前的形势看,很多小区(花园、公寓)的业主委员会都是在业主们的督促和参与下开始筹建或成立的。既然业主们有这样的热情和权利自我保护意识,作为政府有关主管部门,就可以顺应形势的要求,制定出相应的政策、法规,鼓励和支持业主的权利自治行动。那时,我们就可以说:厦门的房地产市场又向前迈了一大步!

  相关链接

  《物业管理条例》

  (20**年9月1日起施行)

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十一条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

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篇2:中山市物业服务合同示范文本(与业委会)

  中山市物业服务合同示范文本(与业委会)

  (由物业管理公司与业委会签定)

  注:本合同参照中山市房地产行政主管部门设定格式文本制定。

  说明

  1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会或经全体业主同意,决定不成立业主大会而履行业主大会职责的机构与物业管理公司签订。签约之前,双方应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地主管部门咨询。

  2、签订合同时,双方可在本示范文本内容以外增加双方认为需要约定的其他内容。

  3、为体现合同双方平等、自愿的原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方协商约定或补充约定。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。

  4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

  5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。

  6、本合同条款参照《广东省物业服务合同》制定,由中山市建设局负责解释。

  物业服务合同

  第一章 总则

  合同双方当事人

  甲方:______居业主委员会

  地址:中山市西区______居

  乙方(物业管理公司):中山市____物业管理服务有限公司

  注册地址:中山市西区______居9幢第1卡

  营业执照注册号:_____;企业资质证书号:中建物字第[2000]____号

  法定代表人:_______;联系电话:________

  根据法律、法规和有关规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,双方就__居物业(以下简称“本物业”)实行物业管理的有关问题达成一致意见,特订立本合同,双方共同遵守。

  第一条 本物业基本情况

  物业类型:住宅、商铺

  坐落位置:中山市西区______居

  占地面积:47658平方米,其中绿地面积12359平方米。建筑面积78743.35平方米(含车库及人防面积),总建筑面积82394.47平方米;总户数1037户(其中住宅956户,商铺81户)。

  第二条 甲方代表本物业业主大会签订本合同,本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同;乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。

  第三条 本合同中涉及的币值,均指人民币。

  第二章 物业服务事项

  第四条 乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量

  (一)日常服务

  1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理,包括:【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、。

  服务质量:外墙完好,外观整洁,完好率达98%,零修及时率、合格率100%。

  2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理,包括:【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】【外墙排水管】、。

  服务质量:设备良好,运行正常、畅顺,无重大管理责任事故。

  3、按国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十五条的规定,物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定,来行使合同权利和履行合同义务。

  4、生活服务设施的维修养护和管理,包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】、。

  服务质量:设备良好,运行正常,无重大管理责任事故。

  5、绿化与建筑小品的维修养护和管理,包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】、【园林小品】。

  服务质量:完好、整洁,绿化长势良好。

  6、公共环境卫生,包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】、垃圾中转站的清洁冲洗等。

  服务质量:设施完好、整洁,公共场地保洁率95%,垃圾日产日清。

  7、交通与车辆停放秩序的管理。

  服务质量:交通畅顺,停放有序,行车线路标志明显。

  8、安全防范工作,包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】。

  服务质量:设备良好,运行正常,岗亭24小时值班。

  (二)定期服务

  1、 1 【日】用水清洗楼梯一次;

  2、 1 【日】清理生活垃圾一次;

  3、 15 【日】清洗水池一次;

  4、 6 【月】清疏化粪池一次;

  5、 6 【月】清疏排水系统一次;

  6、 24 【月】清洗建筑物外立面一次;

  7、 1 【月】检修水泵一次;

  8、 1 【月】检修电梯一次;

  9、 1 【月】检修发电机一次;

  10、 1 【月】检修中央空调一次;

  11、 1 【月】检修消防设施、设备一次;

  服务质量:设备良好,运行正常、畅顺,垃圾日产日清。

  (三)管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料。

  服务质量:收集整理,装订规范,妥善管理,合理使用。

  (四)其它服务事项

  1、________________;

  2、________________;

  服务质量:______________。

  第五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应符合法律、法规和有关规定,并经有关业主、业主大会及甲方的同意,其收益主要用作补贴物业管理费的不足。。

  第六条 业主或非业主使用人装饰装修物业时,应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金1000元。物业装饰装修完毕,如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,不存在安全隐患的,不违反“物业装饰装修协议”的,乙方应在业主入住60日后将物业装饰装修保证金【本金】退回给业主或非业主使用人。

  第七条 业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的,乙方认为有能力承担的可以接受,收费由双方协商确定。

  第三章 物业服务费用

  第八条 本物业服务总收入包括如下项目:

  1、物业服务费;

  2、露天汽车车位停放费;

  3、露天摩托车车位停放费;

  4、露天电动车车位停放费;

  5、各种有偿服务收费;

  6、________。

  第九条 本物业服务总支出包括如下项目:

  1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、服务区域内清洁卫生、绿化养护,秩序维护费用;

  4、办公费用、固定资产折旧费用、法定税费;

  5、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  6、经业主同意的其他费用;

  第十条 本物业采用以下第 3 种方式收取物业服务费和提取酬金:

  1、酬金制一:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出,总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案,甲方有异议的,可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。

  2、酬金制二:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】分摊。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出,总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______,属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案,甲方有异议的,可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。

  3、包干制一:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,包括共用水费、电费,梯灯费另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本,盈余或者亏损均由物业管理企业享有。

  4、包干制二:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本,盈余或者亏损均由物业管理企业享有。

  第十一条 乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务,按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费

  1、住宅按【建筑面积】、【套内建筑面积】一、二期每月每平方米0.5元收取;三期每月每平方米0.65元收取;四、五期每月每平方米0.8元收取;商铺按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方米按1.0元收取。

  2、业主物业出租时,物业管理费仍由业主交纳;业主若对物业转让、交换、馈赠、继承等转移行为时,业主须交清较移之前的物业管理服务费及其它应交的费用;否则,受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费(包括物业维修基金及其它相应费用等)的连带责任。二手房物业管理交费,按一手房的套内面积加公摊面积计算。

  3、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或未交付使用的物业,由乙方按本条本款第1点约定的标准向建设单位(业主)全额收取物业服务费。

  第十二条 乙方应在本合同生效后的20**年1月1日开始实施物业服务工作。并从20**年1月1日起计收物业服务费,以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时,可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同终止时,如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费,乙方应在一个月内将预收的物业服务费【本金】退回给业主或非业主使用人。

  第十三条 物业服务费的调整和违约责任

  1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】、________。

  2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的, 按以下第(2)项处理:

  (1)从逾期之日起按每天________元交纳滞纳金;

  (2)从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金;

  3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的,甲方应将欠缴的名单予以公布,并督促其缴交,乙方可采取合法途经进行追讨。当物业服务费收缴率低于80%时,乙方可在告知甲方15日后,有权单方中止物业服务合同,退出物业管理区域。

  非业主使用人不履行交费义务时,由业主承担连带交费责任。

  第十四条 车位使用服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取:

  (一)车位停放服务费

  1、露天汽车车位停放费90元/月;摩托车、电动车停放费一、二、三期13元/月;四、五期15元/月。

  2、自行车停放服务费5元/月。

  (二)停车保管费

  车主缴交停车保管费的,乙方与车主应另行约定保管责任,签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的,由责任双方按约定承担责任。

  (三)临时停车的,【每小时】、【每次】汽车超过1小时收取3元,超过零时收取5元;摩托车收取1元;自行车收取0.5元。

  第十五条 物业管理有关收费需报价格主管部门核准的,由乙方负责。

  第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担:

  1、保修期内的,由物业建设单位承担;

  2、保修期后由全体业主承担,或用专项维修资金支付;

  3、__________。

  第十七条 本物业按以下第2种方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。

  1、购房人按元/㎡或购房款的%的标准在收楼前直接向代办银行交纳,或物业管理公司代收,实行专户存储,专款专用,业主代表或业委会监督。资金按5年定期存款利率计息,利息按年度结算,其使用记帐到栋,分摊到户。

  2、物业维修基金的筹集和不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、区人民政府制定。

  3、________。

  专项维修资金的使用与管理,由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。

  物业需要使用专项维修资金时,如专项维修资金已筹集部分不足以支付的,经业主大会同意,按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集,业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下,甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金,以该工程预算为基数,业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集,因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的,应当免除乙方的责任。

  第十八条业主自用物业存在安全隐患,危及公共利益及他人利益的,应当及时维修养护,其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的,经业主大会同意可委托乙方负责维修养护,费用由该业主承担。

  第十九条本物业按以下第2种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:

  1、由乙方代办,保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;

  2、由乙方代办,保险费用从物业服务费总收入中支出,计入成本;

  3.__________。

  具体投保的保险险种为 物业管理责任保险,该险种基本险主要承保各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失而造成第三者的人身伤亡,依法应由物业管理公司承担的经济赔偿责任。

  附加险险种为:停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险。

  业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险,由业主或非业主使用人自行办理。

  第四章 双方责任

  第二十条 甲乙双方责任

  (一)甲方责任

  1、履行本合同约定的甲方责任,按照法律、法规和有关规定及本合同约定,协助乙方做好物业管理工作。

  2、向业主公布《业主公约》,督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的,由业主承担连带责任。

  3、审议乙方制定的各项物业管理制度,没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。

  4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题,双方应当以书面形式确认并按以下第2、3种方式处理:

  (1)由甲方负责返修;

  (2)委托乙方返修,由甲方支付全部返修费用;

  (3)属保修期内的质量问题由乙方与发展商协调维修。

  返修后由双方共同验收,并以书面形式确认。

  5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起60日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房,乙方无偿使用,2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经甲方同意可用作商业用房,由乙方出租,其租金收入主要用于补贴物业管理费不足、____________。即在合同生效之日起60日内向乙方提供__8.12平方米建筑面积物业管理用房,由乙方无偿使用;向乙方提供157.49平方米建筑面积的公共用房。

  6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料,并于合同生效之日起60日内向乙方移交;

  前款所述的资料包括:

  (1)竣工验收资料,包括物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;

  (2)技术资料,包括设施设备安装、使用和维护保养等资料;

  (3)物业质量保证书和物业使用说明书;

  (4)物业管理所必需的其他资料。

  由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的,乙方不承担违约责任。

  7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。

  (二)乙方责任

  1、履行本合同约定的乙方责任,按照法律、法规和有关规定及本合同的约定,制定物业管理制度,开展物业管理活动;

  2、将制定的物业管理制度送甲方审议,有异议的应当进行协商;

  3、编制物业年度维修养护计划,送甲方审定后组织实施;

  4、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定,业主或非业主使用人装饰装修物业时,告知有关禁止行为和注意事项;

  5、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担,但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;

  6、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目,应当经甲方同意并按规定报有关部门批准方可实施;

  7、本合同终止时,应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料,清理与业主或非业主使用人发生的债权债务,与新的物业管理公司妥善交接,按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的,乙方可依法追讨,甲方应当予以协助,但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域。

  第二十一条 乙方未能履行本合同的约定,导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的,业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼,由法院裁定乙方应承担的责任。

  第五章 违约责任

  第二十二条 甲方违反本合同第二十条第(一)项约定的,乙方有权要求甲方在合理的期限内整改,逾期未整改的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予经济赔偿。

  第二十三条 乙方违反本合同第四条和第二十条第(二)项约定,甲方有权要求乙方在合理的期限内整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。

  第二十四条 乙方违反本合同第三章约定,擅自增加收费项目或提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。

  第二十五条 甲方根据第二十三条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的,应当书面通知另一方,终止合同通知书在送达另一方时生效,双方应当对物业管理有关事项进行交接。

  第二十六条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付拾万元(100000元)的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应对超过部分给予赔偿。

  第二十七条 本合同在执行期间,如遇到不可抗力致使合同无法履行时,甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。

  第二十八条 业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的,甲方应当制止,乙方也可根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、法院裁决等措施。

  第二十九条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益,在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的,双方按有关法律、法规和有关规定处理。

  第三十条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因,使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能,由甲方承担责任并作善后处理。

  第六章 服务期限

  第三十一条 服务期限为3年。自______年1月1日起至______年1月1日止。

  第三十二条 合同期满,甲乙双方如有意向续签合同,应当在合同期满180日前向对方提出书面要求,协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见,另一方没有提出明确的书面答复的,合同继续有效。

  第七章 附则

  第三十三条 本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的,应当协商一致后以书面形式签定补充协议。

  第三十四条 小区综合楼、水中楼、架空层车库(车房)的产权属发展商所有,不属于共有物业。

  第三十五条 小区内的露天车位及其它共用部位、共用设施设备属全体业主共有,其经营和收益由物业公司支配,主要用于物业公司营运支出。

  第三十六条 本合同在履行中如发生争议,双方可以通过协商解决,协商不成的,双方同意向中山市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。

  第三十七条 本合同连同附件共12页,一式3份,具有同等法律效力。本合同由甲方存1份,乙方存1份,行政主管部门存1份。

  第三十八条 本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。

  甲方(盖章):______居业主委员会乙方(盖章):________物业管理服务有限公司

  代表人(签名):__________法定代表人(签名):______

  ____年____月____日 ____年____月____日

  附件一:物业管理区域范围示意图(总平面图)

  附件二:物业及共用设施设备明细表。

  物业构成明细表

  类型幢数 套(单元)数 建筑面积

  (平方米)

  高层住宅 0 0 0

  多层住宅 46 956 75201.17

  别墅 0 0 0

  商业用房 0 81 3542.18

  工业用房 0 0 0

  办公楼 0 0 0

  车库 0 0 0

  会所及公共配套 0 0 0

  学校 0 0 0

  幼儿园 0 0 0

  管理用房 0 0 管理用房:__8.12

  公共用房:157.49

  合计 46 1037 78743.35

  物业共用设施设备明细表

  1、绿化面积12359平方米,

  2、道路面积6195平方米,

  3、化粪池57座,

  4、污水检查井124座个

  5、雨水检查井237座,

  6、垃圾站 1 个,

  7、公用垃圾桶 56个,

  8、配电室 3 个,

  9、水泵房 0 个,

  10、空调冷却塔个,

  11、煤气调压站0个,

  12、机动车库 0个 0 平方米,

  13、露天停车位 个 平方米,

  14、非机动车位个平方米,

  15、道路灯98盏,

  16、庭院灯38盏,

  17、电梯0部,

  18、、信报房(箱)46个,

  19、中央监控系统 1 个,

  20、消防箱318个。

篇3:物业管理合同(业委会、地产公司通用)

  物业管理合同(业委会、地产公司通用)

  本合同双方当事人

  委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

  受委托方(以下简称乙方):物业管理公司

  根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部第33号令)、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》等国家、地方有关法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对______(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

  第一条 物业基本情况

  座落位置:______市_____区_____路(街道)____号;

  占地面积:_______平方米;建筑面积:_______平方米;其中住宅____平方米;

  物业类型: _________(住宅区或组团,写字楼,商住楼,工业区,其他/低层,高层,超高层或混合)。

  第二条 委托管理事项

  (一)房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理;

  (二)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务;

  (三)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理;

  (四)本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理;

  (五)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运;

  (六)车辆行驶及停泊;

  (七)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身,财产保险保管责任);

  (八)社区文化娱乐活动;

  (九)物业及物业管理档案、资料;

  (十)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

  第三条 合同期限

  本合同期限为____年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

  第四条 甲方的权利和义务

  (一)与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;

  (二)对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

  (三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施;

  (四)甲方在合同生效之日起___日内按规定向乙方提供经营性商业用房___平方米,由乙方按每月每平方米___元标

  准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用;

  (五)甲方在合同生效之日起___日内按政府规定向乙方提供管理用房___平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍____平方米,其它用房____平方米),由乙方按下列第项使用:

  1。无偿使用;

  2。按每月每平方米建筑面积___元的标准租用。

  (六)甲方在合同生效之日起____日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料等),并在乙方管理期满时予以收回;

  (七)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

  (八)负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

  (九)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育,文化活动;

  (十)法规政策规定由甲方承担的其他责任。

  第五条 乙方的权利和义务

  (一)根据有关法律,法规政策及本合同的规定,制订该物业的各项管理办法,规章制度,实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

  (二)遵照国家,地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目,服务内容。服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

  (三)负责编制房屋及附属设施,设备年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

  (四)有权依照法规政策,本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

  (五)有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

  (六)接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督,指导,并接受甲方和业主的监督;

  (七)至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。

  (八)对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

  (九)建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

  (十)开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

  (十一)本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案,财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费,公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

  (十二)不承担对业主及非业主使用人的人身,财产的保管保险义务(另有,专门合同规定除外)。

  第六条 管理目标

  乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业"管理分项标准"(各项维修,养护和管理的工作标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效___后年内达到_____的管理标准;____年内达到____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

  第七条 管理服务费用

  (一)本物业的管理服务费按下列第___项执行:

  1。按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积__元

  2。按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积__元;

  3。由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积__元;支付期限:_____方式:________。

  (二)管理服务费标准的调整按下列第___项执行:

  1。按政府规定的标准调整;

  2。按每年__%的幅度上调;

  3。按每年__%的幅度下调;

  4。按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

  5。按双方议定的标准调整;

  (三)乙方对物业产权人,使用人的房屋自用部位,自用设备的维修养护,及其他特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

  (四)房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修,养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

  (五)本物业的公用设施专用基金共计__元,由甲方负责在___时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

  (六)乙方在接管本物业中发生的前期管理费用___元,按下列第___项执行:

  1。由甲方在本合同生效之日起___日内向乙方支付;

  2。由乙方承担;

  3。在___费用中支付;

  (七)因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第___项执行:

  1。由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月___元;

  2。由甲方承担上述管理成本费用的___%;

  第八条 奖惩措施

  (一)乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励;

  (二)乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

  (三)合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

  第九条 违约责任

  (一)如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

  (二)如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

  (三)因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

  (四)甲,乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

  第十条 其他事项

  (一)双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

  (二)合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

  (三)本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

  (四)本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交仲裁委员会依法裁决。

  (五)本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

  本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律,法规和政策执行。

  (六)本合同正本连同附件共一页,一式三份,甲,乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

  (七)本合同自签订之日起生效。

  甲方签章:_________乙方签章:_________

  法人代表:_________法人代表:_________

篇4:小区和谐从改进业委会工作理念开始

  小区和谐从改进业委会工作理念开始

  业委会成立后,我们认真学习《物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规,并搜集大量佛山其它小区的相关素材,分析研究小区在物业管理中存在的问题和探讨业委会工作的思路。

  一、“一手托两家”工作理念

  个别业主因种种原因拒缴物业费,用这种方式发泄对物业服务公司工作的不满,在这中间部分业委会成员素质低、有私心、乱作为也是小区乱的原因之一。针对上述种种现状,我们在业委会第一次全体会议上提出“一手托两家”的工作理念,既对业主的合法权益坚决维护,也对物业服务公司的合法权益加以维护,建立和谐美好家园。业委会开始履行对小区的日常管理工作,因上届业委会负责人工作不透明,工作方式方法有欠缺,小区已无法召集起业主坐在一起开会,怎么办?

  我们新一届业委会提出向小区广大业主用邀请信的方式召开业主座谈会,态度诚恳地请业主参加,传达愿为业主服务的信息。业主座谈会有50人参加,我们向业主讲业委会的工作理念,对业主和物业服务公司的合法权益我们都全力支持,争取维护,最终目的是把小区建设的更好。

  业委会内部执行集体领导,任何决议必须经多数委员同意,有事大家商议,允许保留自己的意见,但通过的决议必须执行,做到政务公开、财务公开、办事透明,接受全体业主的监督。业主对我们的表态感到振奋,特别是对业委会也要维护物业服务公司的合法权益的提法有疑虑,我们认为业主有疑虑好,我们应用实际行动打消业主疑虑,我们努力工作,用事实让业主接受我们的工作理念。

  二、全力维护业主合法权益

  根据业主座谈会上大家提出属于业委会的问题,我们认真分析、研究,积极解决。大伙齐心协力在广大业主的热情帮助下,在短时间内解决了六件广大业主看得见的实事。我们在小区公示栏、小区网站上公布自己的家庭地址、电话号码、个人信息,欢迎业主有事找我们。由于我们态度诚恳、干实事,业主对我们的工作给予了认可。我们认为只要实实在在的为业主办事,大家得到了实惠、方便,看到了希望,就争得了人心,业主就会有话对我们讲,把我们当作自己人。只要多沟通、多联系、多协调、多干实事,业主就会支持我们。业主看到我们工作繁忙,起早贪黑,主动提出希望我们注意休息,对小区存在的各种问题不要着急。

  特别是20**年1月初,小区业主提出反对在小区旁边建医院,因医院离小区只有一墙之隔,若建成肯定影响业主的日常生活,业委会按程序积极向北京市政府、禅城区政府反映,及时向街道办事处、居委会汇报,主动和业主沟通、协商,听取意见。业委会成员头脑清醒,认真分析形势,正确引导,及时向广大业主提出:理智、克制、合理合法维权。由于广大业主对我们信任,我们也实事求是向广大业主汇报事态进展,消除各种传言,及时召开业主大会,要求禅城区卫生局等政府部门领导和业主直接对话,最终禅城区卫生局根据广大业主的意愿批复该医院重新选址,我们用实际行动维护了广大业主的权益。广大业主团结、配合,未有任何违规现象发生,始终团结在业委会周围。我们的行动得到禅城区卫生局和上级机关的认可。

  三、勇于面对各种问题

  对小区运行管理中遇到的问题,业委会认为:既有历史遗留问题,也有小区日常管理建设过程中遇到的新问题,例如:前期物业服务公司因种种原因向业委会提出恢复20**年前物业费原价的申请,业委会提出是否同意恢复物业费原价决定权在业主,并开展征求业主意见的工作。业委会发现因部分业主对物业服务公司的工作不满意,小区存在问题较多,恢复物业费原价的时机不成熟,我们在分析同意恢复物业费原价的判断上有偏差,针对这些发生的新问题,我们及时开会,提出暂缓恢复物业费原价的工作,并向物业服务公司诚恳阐述暂缓执行的理由。

  业委会和物业服务公司在日常共同管理建设小区的过程中发生矛盾是正常的,问题是产生矛盾问题后如何解决、处理、才是关键。我们认为首先要正确对待产生的矛盾和问题,其次勇于面对,只要双方都能替对方着想,想问题办事情出于公心,心平气和的商量,就没有解决不了的矛盾,就有解决问题的办法。20**年初小区整顿停车秩序工作,物业服务公司出于小区机动车无序增长,小区停车场已满,要不治理就会影响小区正常生活秩序,准备用市场经济手段给予解决,业委会也同意该解决方案。但在整顿中业委会发现效果不好,引发业主不满,而且也不好操作。我们及时向物业服务公司提出,要求纠正此项工作中发生的问题,物业服务公司不同意,认为我们的整顿应该让业主认可方可成功,反之将无法执行。我们用事实说明此整顿办法缺陷多,特别指出业主和物业服务公司的矛盾会增多,不利于小区的日常管理。物业服务公司认真听取了业委会的意见,最终问题也得以圆满解决。

  四、维护物业服务公司的合法权益

  业委会敢于提出维护物业服务公司合法权益为自己工作的理念,在自己的各种文件中明确表述,并能贯彻于日常工作中,用实际行动维护物业服务公司的合法权益。我们小区有一位年轻业主,因未在规定时间缴纳停车费,物业服务公司多次催缴也不交。物业服务公司将其车位转租给别人,该业主以车位问题为由不交物业费,并找到业委会反映,我们明确告诉他:不缴纳物业费是错误的,也不是解决问题的办法。你在小区内接受了物业服务,就应该缴费,有问题谈问题,解决问题,两者不可混为一起。表面上你对物业服务公司的利益造成损害,实际上你是伤害了全体业主的合法权益。同时也向物业服务公司提出处理问题不当,希望能再次帮这位年轻业主找个车位,因处理得当,这位业主也满意,表示不再拖欠物业费,并及时补交齐。

  小区20**年变更过一次物业服务公司,前物业服务公司各项工作缺陷较多,部分业主不满意,小区有30多万物业费、水费未收上来,对于这一难题怎么办?根据《物业管理条例》和佛山市有关规定,业委会有权催缴物业费,业委会向物业服务公司提出将多次催缴仍不缴纳物业费的业主名单转给业委会,我们客观的分析各种欠费原因,采用电话催缴、上门详谈、办公室接洽,对事不对人,对业主受到的损害要求物业服务公司适当补偿,对物业服务公司的合理要求给予支持。用不到一个月的时间解决了一半的欠费问题,对恶意拖欠经多次催缴仍不缴费的业主,我们同意物业服务公司动用司法程序予以解决。业委会用自己的实际行动对物业服务公司的合法权益给予支持、维护,我们的工作也得到广大业主的理解、肯定。

  目前小区存在的问题还很多,对于这些问题回避是没有出路的,只有勇敢的面对、迎接挑战,我们将全力维护小区业主的合法权益,维护物业服务公司的合法利益这一工作理念贯彻始终,才能带领广大业主把小区建设的更加和谐。业委会只有积极为小区业主服务,监督物业服务公司工作,说真话、办实事,才能得到小区业主的认可,我们相信有耕耘就会有收获。

篇5:物业公司与业委会合作一波三折的启示

  物业公司与业委会合作一波三折的启示

  以诚相待,发展再上一台阶

  ---重庆小康物业有限公司与洋河花园业委会一波三折合作的启示

  重庆小康物业有限责任公司(以下简称小康物业)成立于1995年,是重庆市最早的物业公司之一,早期主要管理洋河花园住宅小区。洋河花园住宅小区是1994年3月由李嘉诚先生属下的和记黄埔地产集团与重庆市房地产管理局合作成立的重庆康居物业发展有限公司所建设的重庆市第一个安居工程,是知名优秀小区。然而就是这样的小区,在20**年9月1日前,历经6年,直至第三届业主委员会才同物业管理公司完善了物业管理委托合同。在此,我就其变化谈谈个人的看法:

  一、对立阶段(1995年-1999年)

  这一阶段物业管理的法律法规不健全,物业管理水平较低,业主接受物业管理的意识淡薄。特别是享受惯了福利房的业主,他们提出为什么我自己拿钱买的房子还要交管理费?也难怪,小康物业1995年成立的时候,好多政府职能部门都还不知道什么是物业管理?物业管理是干什么的?老百姓也很少听说过物业管理。当时的重庆市,物业管理服务大多是参照广州、深圳的管理模式和理念,尚未建立一套适应自己的管理办法,比如说,当时喊得最多的口号就是“业主的需要就是我们的服务”,“业主是上帝”等。

  其实这些提法都是不合实际的。首先,物业公司的管理服务是依法的,是有一定范畴的;其次,物业公司是企业,员工也是人,只是工作的分工不同,没有高低贵贱之分,而作为物业管理企业为了表示自己对业主的尊重,人为的把业主和物业管理企业形成了主仆关系,这样在无形中助长了部分业主的霸气,他们对物业公司的管理和服务不是提出合理的意见或建议,而是提出了苛刻的、脱离实际的、背离法规的要求。很多业主都认为交了管理费,物业公司就应该提供一切免费服务;一小部分业主,无理取闹,不遵守小区的管理规定,一不如意,就恶意侮辱物业管理公司的工作人员......

  在物业管理意识淡薄的当时,洋河花园第一届业主委员会没有通过合法的程序由全体业主选举产生,而是谁跳得高,谁闹得凶就选谁,所以委员会的部分成员各有私心,目的就是要同物业公司争权争利。动机的不纯,使业主委员会及部分业主与物业管理公司产生了一种对立情绪,双方互不买账,物业公司该怎么管就怎么管、该提供什么服务就提供什么服务、该创品牌就创品牌;业主委员会和业主该唱什么调就什么调。这一阶段洋河花园虽然获得了国家建设部授予的全国物业管理优秀住宅小区,重庆市十佳住宅小区、安全小区、园林式小区等称号,但双方的矛盾没有消除,所以我把这一时期称为对立期。

  二、互相磨合阶段(1999年-20**年)

  这一时期国家及重庆市相继出台了一些物业管理的相关法律、法规和指导性文件。这些法规文件对重庆市的物业管理起到了较好的指导和规范的作用,基本明确了物业管理企业、业主、业主委员会的权利和义务,重庆市的物业管理也逐步走向正规化、专业化、市场化,物业公司逐步同开发商脱钩,小康物业的各项管理制度基本完善,服务观念有了较大的转变,服务意识基本建立,业主满意率有了较大的提高。而大部分业主从不了解、不认识、不接受物业管理逐渐转变到接受并参与,业主的满意率达到90%以上,收费率达到97%以上。这期间洋河花园保持并荣获了国家及重庆市的多项殊荣,成为重庆市物业管理的品牌之一。

  这些成绩与业主委员会及业主的支持分不开,但物业管理公司同业主委员会的不和谐关系依然存在。究其原因,一是业主委员会的选举没有反映广大业主的民意,没有按业主委员会的要求选举出能代表广大业主的、有责任心的,遵守物业管理法律、法规的人到业主委员会里来。而部分业主委员会委员既不懂法,私心又重,只要权利,不尽义务。在业主委员会中就有30%-40%的人长期享受物业管理服务,但又长期不交物业管理费,这不但侵害了物业公司的利益,同时侵害了广大业主的利益。二是物业管理企业、业主委员会双方都没有摆正自己的位置。业主委员会的部分人觉得自己是上帝,不按法律、法规办事,对物业管理公司的工作不仅没有给予支持,反而在背后做一些不该做的事情。由于部分业主委员存在这样那样的问题,而物业管理公司在与业主委员会沟通时,方法比较简单,不够耐心,这个时期双方的合作虽然比上一时期有了很大的改善,但从长远的发展看并不非常理想,所以称之为磨合期。

  三、以诚相待,协调发展阶段(20**年至今)

  此阶段洋河花园第三届业主委员会成立。

  随着时间的推移,物业管理已逐步走向了成熟,不论是物业公司,还是业主及业主委员会,对物业管理都有了较新的、较成熟的、较完善的认识,特别是20**年11月1日和20**年9月1日,国家及重庆市都相继出台了物业管理条例,明确了物业管理企业和业主的责任、权利和义务,明确了业主委员会的法律地位以及其与物业管理公司的关系,明确了业主委员会委员的任职条件,明确了业主委员会的议事规则,这样不论是物业管理公司,还是业主委员会都做到了有法可依。物业管理公司的主要职责就是抓好内部管理,提高服务水平和服务质量,管理好小区(大厦)的设备、设施,为业主提供质价相等的服务,为广大业主营造一个安全、温馨的生活、工作环境,使业主的物业得到保值增值。

  其实物业管理企业的目的同业主和业委会的目的是一致的,都希望把物业小区(大厦)管好。既然目标一致,那为什么双方不能走到一起呢?针对这个问题,小康物业作了详细的分析,找到了矛盾的原因所在,提出了改进办法:首先物业管理企业的每一位职工必须转变观念,提高服务意识,向广大业主提供质价相等的服务;第二要以诚相待,将心比心,摆正自己的位置,与业主、业主委员会交朋友,加强同业委会的沟通、协调,以便得到他们的帮助与支持;第三,要做好对广大业主的宣传引导工作,使之了解物业管理的法律法规,明确自己的权利和义务,明确业主委员的议事规则和标准、条件,合理地充分地行使自己的权利,按照条例要求选举有责任心、公益心,有奉献精神、懂法律法规、遵守物业管理条例的业主加入到业主委员会中。

  而第三届洋河花园业主委员会的委员素质明显高于第一、二届,多数人担任过厂长、书记、经理等职务,他们知道自己的职责所在,重要的是他们都有一颗平常心,能放下架子和物业管理公司的人交朋友,给物业管理公司提合理化建议,共同商讨小区的一些管理方案,完善业主公约,规范业主(使用人)的行为,协助物业管理公司做业主的工作等,这样的业主委员会在重庆的同行中应该说是出类拔萃的,也是我们重庆物业管理企业所希望的合作伙伴。

  事实说明,物业管理公司同业委会并不是一对矛盾体,或者说不应该是一对长期的矛盾体。随着法律法规的建立健全,以及重庆物业管理的进一步成熟规范,很多事情是可以通过协商解决的。只要双方以诚相待,将心比心,没有什么坎是过不去。

  作者系重庆小康物业有限责任公司副总经理文/严乃祥

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