物业经理人

物业停车收费与保管责任问题的探讨

1922

物业停车收费与保管责任问题的探讨

  物业停车收费与保管责任问题的探讨

  停车场收费的问题日益引起政府有关部门、消费者、停车场经营者的高度重视,因为停车场收费不仅是汽车消费者一项长期的负担,而且停车场收费带来的保管责任极易引发法律诉讼。合理地界定停车场经营者的权利和义务,降低停车场经营者的负担,规范停车场经营者的行为,有利于停车场行业的发展。其中有很多问题值得研究和探讨。

  一、停车服务收费的性质及服务内容。

  目前,停车场大致可以分为两大类,一类是专业性停车场,一类是物业管理小区内的停车场地。毫无疑问,停车场收费属于经营服务性收费,长期以来价格主管部门一直将汽车保管费列入政府价格管理目录,属于政府定价。除极少数停车场外,由政府价格主管部门对不同的停车场确定分等级的收费标准,而不是逐一核定经营费用。从理论上讲,经营服务性收费标准的最主要依据是经营费用,但实际上由于停车场的情况复杂,经营费用悬殊,停车场的规模、所处的地理位置、停放车辆的数量都直接影响停车场的收益。以物业管理小区的停车场为例,停车管理作为物业管理公司的经营业务,收益弥补物业管理收入的不足是物业管理企业的通常做法,不能因为停车管理独立核算有较高的收益而降低停车收费标准。

  目前深圳市的停车场中,专业性的停车场只占少数,大多数是物业管理小区的停车场。且收费标准均不与停车场经营费用有直接的联系。能否像其他经营性服务项目的政府定价一样,按实际经营费用核定停车场的收费标准,理论上与实践上都是不可行的。对实行政府定价停车场分等级确定收费标准是经过实践证明唯一可行的并被普遍接受的较理想的选择。

  伴随经济的发展,汽车消费高速增长,停车场收费管理与日益增长的停放需求不相适应的矛盾推动着改革的步伐。1994年通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第三十条规定,物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。首次在保管费外提出了车位使用费的规定,但由于缺少相应的配套规定,难以在实践中明确车位使用费与保管费之间的法律界限。车位使用费的性质如何,是否属于政府定价,停车场对车辆停放承担什么样的法律责任,一系列的问题都需要给出答案。从目前的实践看,仅仅提供车位使用权的停车场所并不存在。街道边咪表停车是车主占用公共道路交纳一定的费用作为对公共资源的补偿,已经超出经营服务性收费的范畴。

  2000年国家计委发布的《机动车停放服务管理办法》是目前国家价格主管部门对机动车停放收费管理最权威的规定。管理办法对机动车的停放服务收费作出了重大的改革,深圳价格主管部门依据国家计委的规定下发了《关于机动车停放服务收费问题的通知》,对深圳机动车停放服务的价格管理政策作了相应的调整。最核心的有三项,一是将机动车保管费更名为机动车停放服务费;二是将原有的机动车保管费全部实行政府定价改为区别不同情况分别实行市场调节价、政府指导价、政府定价3种不同的定价形式。具有自然垄断经营性质的机动车停放服务(机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务)收费实行政府指导价或政府定价。非自然垄断经营性质的机动车停放服务(商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务)收费实行市场调节价;三是机动车停放服务收费可实行按车辆占用面积大小分别计费的办法,也可实行按停放时段不同分别计费的办法。

  深圳价格主管部门是机动车停放服务内容的解释部门,但由于是依据国家计委的规定,最终解释权应属国家计委。

  机动车停放服务收费改革对停车行业的发展起了重要的影响。虽然《机动车停放服务管理办法》对机动车停放服务的内容未作出具体的规定,但仍可认为停放服务费与原有的保管费是有区别的,停放服务费不等同于保管服务。否则就很难理解为何国家计委将长期使用的保管费更名为停放服务费。并规定可实行按车辆占用停车面积大小分别计费,而通行的保管费标准均采用与保管标的金额、保管责任的大小相对应的原则。

  停放服务费比较准确地反映机动车停放的客观需要及当前的社会经济、治安环境。停放服务应包括提供机动车停放的场地、维护更新停车场必要的设施、维持停车场的公共秩序、卫生及公共照明、机动车进出停放办理必要的方便、简捷手续、承担有限额度的赔偿责任。停放服务费与车位使用费相比较,范围更广,除一些专用停车场经营者自身具有停车场使用权外,还包括了大量委托物业管理企业管理,利用业主公共场地停放车辆的物业管理小区。目前的停放服务费部分具有车位占用业主公共场地的补偿性,由于小区的道路及公共面积为业主共有,必然出现车主与无车业主及外来停放车辆之间的利益冲突,通过向车位使用人或公共场地占用者收取一定的补偿是合情合理的。保管则应包括提供停车服务并承担保证车辆保持原有状态的义务和赔偿责任,简而言之,保管=停放服务+承担赔偿责任。

  国家计委对停车服务收费管理的改革,是价格管理观念与时俱进的发展,更全面地反映了停车服务的本质特征,对停车行业发展的促进作用将会随时间的推移进一步被认识。

  二、确立停车场保管责任的若干条件

  近几年,停车场收费的争议不断,但大多数是集中在停车场保管责任上。停车场是否负有保管责任,应当从多方面进行分析。不能仅仅看其营业执照中注明为机动车保管,使用的票据为保管费。

  由于目前的机动车存量远远超过了城市规划的预期,大多数的停车场实际上并不具备承担机动车保管责任的条件。长期以来即使是专用停车场也不具备保管贵重物品所应有的封闭环境,不能有效地制止管理员以外的人未经同意进入停车场地,机动车车主一般均为自行入内停放车辆,且并未将车辆的实际控制权交给停车场管理人员,出门凭证的防伪性能与机动车价值不相符,而管理人员除出门凭证外也不具备其他的识别、核实措施;绝大多数停车场并不是规范的停车场,比较突出的是物业管理小区的停车很多是利用小区的道路、公共场地停放。即使如此,还难以符合日益增长的停车量的需要。车辆无法始终处于车辆管理人员的严密监控之下。

  保管服务作为一种经营服务性活动,除法律法规另有规定的除外,应视为企业依法自主经营权的一部分,任何机构和个人都无权强制性要求停车场提供保管服务。停车场开展停车保管服务的法定程序是以停车场经营者向有关审批部门提出申请为前提,经批准同意后向工商登记机关提出设立登记或增加经营范围的变更登记。未经经营者提出申请,行政管理机关不能要求其经营停车保管业务。

  目前,相当数量的停车场并不具备严格的提供机动车保管服务的客观条件,却在经营范围中核定为机动车保管,办理停车场保管费的收费许可证,并使用保管费的发票,承担保管的责任,与其经营停车场的本意并不完全相符有其历史的原因。根据国家计委的规定,停车服务作为一个独立合法的经营项目将会被停车场经营者广泛接受,停车场经营者可以依法提出将经营范围变更为停车服务的申请,并提出使用与经营范围相对应的票据。

  停车服务是否应承担赔偿责任,争议的前提是保管合同是否成立。首先,停车场应有从事保管业务的经营范围及从事保管服务的条件,其次还应经过相应的保管物品控制权移交程序。但从机动车的特点来分析,相当多的车主对机动车的停放服务并不存在保管服务的要求。这是由机动车自身的特殊性及保管的费用所决定的。机动车是一种贵重的物品,但不同的机动车价值悬殊,保管责任差别巨大;且是具有较高机动性及自锁防盗抢性能,因此对停放服务除要求有一定的安全性外,还要求停放服务具有存取便捷、简便的手续。

  要求车辆停放均采取保管的形式,对停车场的开办条件提出了相当高的标准,一般应有全封闭式的停放场所,给现代城市的发展规划提出了不切实际的要求。车辆的实际控制权必须经规定的程序移交到停车场管理人员,车辆实际控制权不仅仅应包括车辆的停放位置由管理人员决定,钥匙、证件移交外,停车场管理人员可以采取附加的车辆控制措施。车辆的价值决定了车辆保管手续应有极其严格的程序,与机动车的机动性矛盾突出。订立保管合同,对车辆的状况经过检查验收后,明确双方的权利、义务,明确保管的责任、费用及交纳的办法。通行的用于保管贵重物品的模式难以被广大的停车消费者所接受。因为车辆停放手续的便捷是机动车停车场经营的基础,离开便捷停车场难以维持下去。

  目前停车场采用的进入停车场时发出的停车出门凭证,不符合合同法规定的保管合同成立必须注明标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的办法等合同要件。合同法规定,寄存人寄存贵重物品时,应当向保管人声明,由保管人验收或者封存。机动车作为一种贵重物品,理应符合以上保管合同的规定。由双方按市场调节价确定收费标准,明确双方的权利、义务和责任,由于保管责任大于停放服务,根据收费标准与承担的保管责任成正比的基本原则,保管服务收费应高于停放服务。有多大的市场需求,还难以预料。

  强制性要求停车场提供机动车保管服务并承担保管责任还直接影响到机动车车主作为消费者的合法权利。消费者权益保护法第九条规定,消费者有自主选择商品和服务的权利。机动车车主作为一个庞大的消费群体,其消费需求必然是多样化、多层次的,不同的收费标准与不同的服务内容及标准相对应,在邮政服务中,平信与挂号信的承担责任不同,收费也不同就是一个例证。

  按照停放服务收费标准想得到保管服务的愿望与市场经济的要求相矛盾。不少机动车车主安装了先进的防盗抢装置,有效地提高了机动车防盗抢性能,有些在保险公司购买了盗抢险及其他险种,在发生损失时可以从保险公司得到相应的赔偿。强制性要求停车场提供保管服务,只能强制性地要求停车场加大停车场的投入,改善停车场装备,或购买停车场的车位保险,提高保管费用,最终通过停车场收费转嫁到消费者身上,对相当一部分车主形成的二次重复保险是额外的经济负担。

  从停车场的服务费用与机动车停放的安全性分析,二者之间的关系属于非线性的比例关系,呈现一种边际费用效率迅速递减的特征。以停车场通行的管理模式为例,停车场提供了基本的停放空间和停放设施,进场时领取出场凭证,出场交纳凭证。如果停车场管理人员能够严格的执行停车场管理的规范程序,尽职尽责,完全有可能将失窃率减少到相当低的水平,即可以较低的管理费用达到较高的机动车安全性和保管效率。据报载,莲花北物业管理处仅一年就消除了500多次由于车主未能锁住车门、车窗引起的安全隐患。更多地提高管理费用,要求其达到保管贵重物品的条件,对进一步提高机动车安全性的效率微不足道。不管停车场经营者或消费者,大多数选择停放服务是必然的。

  强制性要求停车场提供保管服务,将停放服务规定为保管服务与政府价格管理政策不符。根据价格法的有关规定,未列入政府定价目录的商品和服务均为市场调节价。机动车保管费作为市场调节价,可以由企业自行根据市场供求关系、经营费用状况决定收费标准,与目前的住宅小区具有垄断性的停放服务属于政府定价相冲突,最终可能会损害消费者的合法权益。

  三、解决停车场服务与保管责任矛盾的措施

  解决停车场停放服务与保管责任矛盾的主导思想不仅仅在于明确由谁承担赔偿责任,更重要的是在于维护公平、合法的市场经济秩序,促进汽车消费,推进机动车停放行业的健康发展。需要全社会各方面的共同努力。

  首先,充分发挥深圳经济特区享有立法权的优势,结合深圳特区的特点,尽快研究制定深圳机动车停放服务管理条例,以法规的形式规范机动车停放服务的名称、内容及性质,进一步明确各方的权利、责任和义务、赔偿的责任。建议对除负有特殊义务的停车场,如处理交通违章用于停放扣车的停车场外,统一使用停车服务费,与国家计委的规定相一致。

  其次,要进一步加大对盗抢机动车行为的打击力度,对盗抢机动车行为始终保持群防群治的高压态势,净化社会治安环境。机动车车主也要加强自身车辆的安全防范意识,有条件的可利用高科技手段增强防盗抢能力。进一步在机动车保险市场中引入竞争机制,不断开发适应社会需求的新的保险险种,规范保险服务收费行为,使消费者能真正享受到低收费、高质量的保险服务。

  第三,要规范停车行业的市场准入机制,年度审核制度。统一停车服务规范程序,加强停车场管理人员的培训,提高管理人员的素质,引导停车场建立规范、有效、可行的停放管理程序,对不按管理程序、玩忽职守给机动车停放造成损失的管理企业和人员给予相应的的处罚和经济制裁,包括取消其经营资格,取消其从业资格。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:某物业公司收费管理制度

  某物业公司收费管理制度

  1、认真贯彻落实公司的收费政策和管理方针,制度年度和月度收费计划并组织实施,业务上接受公司和管理处的管理和监督。

  2、负责物业费及各项费用的收缴、催交工作,检查、监督收费人员的收费执行情况。

  3、要求收费人员全面掌握收费方面的法律法规,积累收费措施和办法,提高责任区收费率。

  4、合理分配收费任务,及时检查、监督费用收缴情况。

  5、详细掌握业主的基本情况,建立收费管理档案,健全完善收费报表和管理规定,规范收费人员的行为,加强收费管理。

  6、礼貌服务、文明收费,注重与业主的沟通和了解,认真做好收费解释工作。

  7、加强收费人员的培训,讲求收费办法,重视与业主的沟通,避免引起收费纠纷。

  8、满足业主的合理要求,积极解答业主的疑问,根据业主需要提供上门收费服务,在预约时间内准时到达。

  9、协助公司会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算、核对工作,在业务上接受公司财务管理部的指导和监督,保证做到工作日清日结,账表相符,钱据相符。

  10、对拖欠费用及时催收,做到费用收缴率达95%。

  11、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收,并制定《欠费户监督监管制度》。

  12、积极拓展收费项目,帮助困难业主办理费用减免手续。

篇3:物业管理处收费管理制度

  物业管理处收费管理制度

  为实施有效监督,确保各项收费合理、准确无误码,保证资金的及时回笼,确保公司财产的安全完整,根据公司财务制度,特制定以下收费管理制度:

  一、管理费的收取应按照小区收费标准,管理处每月10日前将上月的水电费及当月综合管理费等各项应收款项的收费通知单发至住户信箱。

  二、日常现金收款均应开具正式收据或电脑打印收据(加盖公章),有收付款人签名确认(注明时间)。

  三、当日收款当日送存银行,如未能及时送存银行,现金须妥善保管,于次日送存银行。金额超过3000元的须送存夜间银行。不坐支现金,因特殊情况需要,应事先征得公司财务管理部同意。

  四、办理现金收付坚持当面点清,及时开具收据,每笔收付均加盖现金收、付讫印章,并当天入帐。

  五、收到支票后应开具回执,及时将支票送到公司,待公司到帐通知后,开具收据给客户。

  六、每月定期作好当月的财务核算、报帐、对帐、结帐工作,作好有关帐目的登帐工作,作到日结月清,帐目清楚。

  七、建立收据、发票的领用、发放、核销记录。

  八、建立清晰、准确的收款明细,每月编制拖欠款的清缴记录。

  九、每季度进行财务分析,向经理汇报本部门经营情况,以本部门帐本为依据,以财务部提供的经营明细表为参考,作好《管理报告》的公布。

篇4:物业收费应遵循市场规律

  物业收费应遵循市场规律

  物业管理费是由物业管理辖区内业主来承担的用于对物业进行管理所发生的费用和物业企业必要利润的总和。

  现在,物业管理费普遍实行的是按物业面积大小收取,而且这种办法似乎已经被人们所接受。这种办法表面上看起来公平,其实掩盖着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就大。相反,住房面积小,居住人口多的住户产生的垃圾要多一些 ,对环境和安保的影响要大一些。而物业管理只是管住户门口以外的公共部分,业主室内的面积大小与物业管理没有多大关系。实际上住宅面积的大小只与住户的维修有关。因为住房面积大,相应的屋顶等面积分摊就大,而维修费与通常收取的物业管理费无关。我认为影响物业管理价格有以下几个因素:

  住户人口的多少。从物业管理角度看,人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有、对保安的工作量有直接的关系,而这些方面直接关系到物业管理的工作量。

  住房及小区环境的新旧程度。对不同的物业来讲,物业越陈旧,小区共用设施、共用设备越陈旧,日常清扫维护工作量越大,因此,同一物业随着年代的增加,物业管理费应逐年增加(这里还不涉及房屋、共用设施设备维修基金的收缴),如绿化基础差、工作量大的收费应越高。

  物业管理的价格与共用设施设备的规模有关。不同的小区,共用设备品种多的,管理和维修工作量就大,费用就应越高。如有的小区是自备变压器,二次供水,物业公司要对这些设备进行管理、维修,付出的劳动量就大,收费就应该高。还有的小区有供热(煤气)等系统,维修工作量更大,这些付出都应该通过收取比其他小区高的物业管理费获得回报,并获

  得适当的利润。小区公共场地绿地比例大的,清扫养护工程量就大,物业公司在这方面开展的工作也应该通过收费标准的不同得以体现。

  严格地讲,物业管理收费应逐步到位,受市场承受能力的制约,在目前收入不高的情况下,每月物业管理费过多,居民特别是收入低的企业职工是难以承受的 。每月的三五百元工资,要交四五十元的物业管理费,所占比重太大。但是,物业管理企业又不是福利机构,而是企业,不可能承担救济义务,因此在物业管理价格不到位的情况下,小区业主给予物业

  企业一定面积的经营用房是业主应履行的义务,是保证物业管理企业合理收费的需要。

  在物业管理经营机制中通常存在的几个误区是:

  “一业为主,多种经营弥补物业管理经费不足”。这只是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之,是物业管理机制扭曲的表现,而不是物业管理正常的运行机制,不能作为物业管理经验来推介。

  任何一个行业都必须有正常的生存机制。作为市场行为,物业管理不仅自身的消耗应该得到补偿,而且还应该有盈利,有什么理由拿“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足?如果靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足,物业管理就成了负担,大家还有什么积极性去搞物业管理?结果必将削弱甚至放弃物业管理,受伤害的还是物业管理行业和广大业主自身。

  因此,过多地强调物业管理企业用多种经营收入弥补物业管理收入的不足,只会给业主形成误导,就会阻碍物业管理正常价格的形成和物业管理机制的建立。

  所谓“物业管理企业只应当微利”。这种观点只是一厢情愿。一百多年前马克思早就说过,利润必然趋向平均化,就是资本至少必须获取平均利润。凭什么物业管理投资就应该微利?公益事业和商业行为是两个不同的领域,如果作为公益事业,政府就应该给予补贴,如果是商业行为就应该遵循市场规律一一等价交换。一个游戏不能服从两种规划。

篇5:停车场职权监管制度

  停车场职权监管制度

  停车场主任

  职权:

  车场主任直接受总经理的领导,按上级指示对车场工作进行监管,处理客人投诉及车场一般事务,并负责做月票。根据管理处给予的授权,可使用电脑系统中的主管级功能处理电脑收银机之有关项目,监管收费报帐,处理日常管理事务。掌管收银机锁匙及出入口闸机锁匙。

  收银员职权:

  监管闭路电视系统,按要求向泊车客人收取停车费,按正常程序逐班交接,可使用收银机及电脑系统操作员功能。

  手动起闸的权限:

  手动起闸只能在应付突发事件时使用(详见车场应急措施),使用手动起闸后应在记录本上记录起闸事由及起闸时间,并须保安员与收银员签名确认。

  临时免费时钟票的监管:

  临时免费时钟票必须有副总经理级以上人员的书面明确指示方能执行。由收款员操作,主任级以上人员在记录本上记录免费时钟票的资料(如车票号、电脑编号、起始时间等),并将上级书面指示附在记事本上,待财务部核数人员核查。

  月票的监管:

  月票由管理处根据业主发出之通知,按要求由停车场主任负责制作,所有月票卡及时钟卡由财务部保管,按实用数量发出,用完后收回废票。

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