物业经理人

对物业服务费的思考

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对物业服务费的思考

  对物业服务费的思考

  在我国的物业服务理论与实践中,管理费问题一直是备受争议和各方矛盾的焦点,业界同仁以及社会各界就此展开过多方面的深入讨论。为抛砖引玉,笔者拟从管理费分摊的角度进行透视和分析,以达拾遗补缺之目的。

  一、当前物业服务费的计算与分摊

  目前的管理费计算分摊,我国各地情况不尽相同。以沿海等发达地区为代表的主流做法是,物业服务方按照业主的要求和共有物业运行、维护和管理的需要测算出管理费,然后再按业主拥有物业面积(包括分摊的公共面积)进行分摊。其他还有“以项核定、按项收取”、“以户定额、按户收取”以及“费用分摊”等方式。“以项核定、按项收取”,是将管理费划分为“项”,如治安费、清洁费、绿化费等,事先确定收费标准,然后由业主依时按项交纳;“以户定额、按户收取”,是先按业主拥有物业面积大小将物业分为大中小户,分别确定管理费标准,然后由业主定时、定额交纳;“费用分摊”,是按照物业服务需要,先由管理方垫付费用,然后按照一定的方法和标准(如按户或室内面积)分摊给全体业主。这些方式主要运用在物业服务水平相对比较低的地区或管理要求不高的物业。

  剥除表面的差异,去粗取精、去异求同,目前的各种物业服务费计算与分摊形不同而实质内容是一致的。管理费计算主要是根据业主要求、共有物业服务成本以及相关政策等因素,经测算综合确定。管理费的分摊则直接或间接地以业主所拥有物业面积核定,与业主居住使用物业面积或专有物业面积成正比例关系,面积越大,分摊的管理费越高,反之则低。

  二、管理费分摊存在的问题

  管理费的实质,是业主对物业服务方围绕共有物业的运行、维护、管理而发生的物化劳动、活劳动以及相应管理收益的补偿。这里蕴涵着两层意思:其一,物业服务的对象是共有物业,管理费是共有物业服务的货币形态和价值体现;其二,管理费是由管理费支出成本和管理者佣金两者构成。前者是确保物业正常使用而发生的费用支出,后者则是支付给物业服务企业的报酬。目前管理费测算方式以及管理费由业主承担,与物业服务操作的对象、内容是相吻合的,也是清晰、科学的。问题在于管理费的承担方式,即管理费如何进行分摊?物业包括专有物业和共有物业,两者产权集合构成了完整的物业产权。

  排除个别物业产权单一情况,多数物业是由多个业主共同拥有的。这种多业主产权共存局面,使得物业中的共有物业产权必然呈现按份共有状态,即各业主在共有物业中均占有一定份额或比例。物业中,业主的权利义务是对等的,业主拥有共有物业所有权,自然应按照共有物业权利份额或产权比例,承担相应的义务。以理推之,业主共同承担的管理费也应按照业主共有物业产权份额比例,在各业主之间进行分摊。共有物业面积或份额比例越大,承担的管理费就越高。反之,则低。这与我国目前管理费主要按业主专有物业面积分摊方式相比是谬以千里的。目前的管理费分摊不按共有物业分摊,而采用专有物业面积分摊方法,既不符合物业服务对象、内容要求,也不符合前述之权益费用匹配原则,是管理费计算与分摊依据的背离,也是对物业产权分摊理论的否定。

  三、管理费分摊思考

  我国物业服务实践中管理费分摊这种背离,主要是香港模式的沿袭和长期形成的习惯。我国物业服务基本是从香港移植,由于政治、经济和环境因素的不同,物业服务理念、模式,包括管理费分摊方式不可避免地会存在许多问题。

  香港市场经济发达、法制环境健全,业主的物业服务消费观念成熟、物业服务交换双方沟通平等充分。管理费按专有物业面积分摊,简便、直观和易于使用推广。即使出现上述“背离与否定”而引起管理费分摊的不合理,也可以通过市场运作得到必要的矫正和化解。如香港管理费是交换双方充分沟通基础上的科学核算,管理费测算结果出来后,引入第三者对管理费进行验证性复核,确保客观公正,然后再进行分摊。经过这种多次反复的管理费计算与分摊已为业主理解和认同,业主对分摊方式已将其置于次要的位置,即使存在一定不合理因素,也因多次反复得到化解而并不给予更多的关注。

  我国由于市场经济尚处于发育中,物业服务的内外因素与香港不同,简单套用香港模式,则有可能出现一定的问题。

  由于经济发展和体制改革因素,我国目前实质还处于计划经济向市场经济的转换过程中。物业服务外在的消费环境和交换市场并未真正形成,市场经济内在的有效调节机制正在建立中,公众和社会对物业服务还缺乏了解和认识,物业服务发展尚处在积极推广中。此阶段的物业服务迫切需要易于理解、理论清晰和符合逻辑的包括管理费分摊主式在内的运作模式,以降低推广难度,减少操作中的矛盾,顺利推进物业服务的发展。否则,管理费分摊中的不合理成分不仅得不到市场机制的自发调节,还会在物业服务实践中被进一步放大,引发更多的矛盾和问题。

  业主的物业服务消费观念滞后,有些还停留在政府福利分房、单位后勤管理等计划经济时代。同时,物业服务交换双方由于专业知识不对等、信息量不对称,必然会对物业服务的对象、内容,对物业使用和业主权利义务产生认识上的差异。管理费按专有物业面积分摊,不仅与弥合这种“差异”无补,甚至还加大了物业服务的认识混乱。

  管理费分摊方式与物业服务对象、内容的背离,是香港模式先天存在的“内在缺陷”,移植到内地后管理费分摊出现了“南橘北枳”。但这并不能掩盖分配方式的先天和内在缺陷及物业服务理念的不清,如不加以纠正,必然导致物业服务运作和管理费分摊出现种种问题。如业主认为,管理费是按共有物业计算的,而共有物业自己没有使用,因此无须承担管理费。管理费按我们家面积计收,物业服务公司理应对我们家提供物业服务服务等等。

  自上个世纪80年代迄今,我国的物业服务呈现不平衡的迅猛发展态势,以两个三角洲和沿海为代表的物业服务正在席卷全国。由于物业服务是新兴行业,政府和立法部门也需要时间去认识和研究,理清物业服务的脉络和规律,总结经验,解决不断出现的问题。正确和科学的法律行为、行政行为,对矫正和约束物业服务的发展,有着深远的意义。管理费分摊经过20余年的实践操作,暴露出许多问题,甚而引发物业服务不必要的矛盾和问题。从理论和合理角度对其进行重新审视和研究,为行政和立法的调整管理费分摊方式进行积极的探讨和铺垫是十分必要的。

  四、管理费分摊的理论探讨

  管理费分摊方式的调整问题,涉及两个方面。一是物业服务的外部环境,包括消费环境、市场机制、立法制度以及行政管理等的建立健全;二是对现行管理费的分摊方式进行调整,使之既简单易行又行之有理。这两者互为关联、互为表里。前者有赖于社会经济的发展,以及政府、社会和物业服务各主体的共同努力,后者则需在充分研究的基础上,从规范房地产市场入手,理顺物业服务费分摊的理论与操作,逐步调整、纠正偏差。随着《中国物业服务条例》的出台和推行,物业服务的生存、发展环境将进一步向好,物业服务亦将逐步进入有序化、规范化发展阶段。

  管理费分摊方式的调整,理论上可以回归到物业价值或产权比例角度进行测算和分摊。基本思路是,先计算各业主共有物业价值或产权占总的共有物业价值或产权的份额和比例,再按照这一比例将管理费在各业主之间进行分配,即各业主按共有物业产权比例分摊管理费。

  目前的房地产市场由于无统一要求,物业共有部分产权标注不明确,难以准确界定共有物业面积和其在物业中的比例,按上述思路进行管理费分摊缺乏前提和条件。针对此情况,目前管理费分摊可变通采用下列方式进行尝试和过渡:一是按业主物业面积(包括专有物业和分摊的公共面积)占物业总面积比例计算分摊;二是按业主专有物业价值占物业总价值份额比例计算分摊;三是共有物业面积或价值的标注明确且数额较大的,则可按业主共有物业价值(或面积)占共有物业总价值(或面积)比例计算分摊。以后条件逐步成熟后,管理费分摊方式逐步调整为按共有物业面积或产权比例分摊。

  中国有个成语典故叫“朝三暮四”,说的是“猴子分栗子”的故事。它给人们的启示不仅仅是改变了分配方式,重要的是转换了思维,顺应了认知规律,并以极为简单的方法解决了本就不该有的矛盾和问题。管理费分摊方式,与此事不同理则相通。

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篇2:物业服务费收取及催缴程序

  物业服务费收取及催缴程序

  有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业服务合同》为准)业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日

  1.1预缴半年管理费

  1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。

  1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

  1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

  1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

  1.1.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

  1.2预缴三个月管理费

  1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。

  1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

  1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。

  1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

  1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

  1.3预缴一个月管理费

  1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。

  1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

  1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。

  1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

  1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

篇3:小区物业服务费收取规定

  小区物业服务费收取规定

  对物业服务服务费用收取过程进行控制,规范物业服务服务费的收取和使用,保证物业服务工作的正常运作。

  1.0管理处财务人员负责参照有关规定制订物业服务及服务的各项收费标准和各项费用的收取工作。

  2.0管理处主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

  3.0总经理负责审批各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

  4.0客户服务部负责各项收费单据的投放和催缴工作。

  5.0工作程序

  5.1收费标准的制定

  5.1.1管理费、房屋本体维修基金、有偿服务费等的收取标准由管理处财务组参照深圳市政府有关职能部门及业主委员会规定的标准制订,经管理处主任审核、总经理批准,如有必要报政府部门、物价局批准后执行。

  5.1.2财务人员在业户入伙时即建立《物业服务费用收费一览表》,明确每个业户的物业服务费用和房屋本体维修基金收费标准。

  5.2管理费的收取和水、电费的代收代缴

  5.2.1管理处从业户办理入伙之日起计收管理费。

  5.2.2每月底由财务人员核算业户的物业服务费用并录入电脑。

  5.2.3管理处工程部每月底抄录水、电表读数,交由财务人员将上述数据输入电脑,按照收费标准核算打单。

  5.2.4每月的收费通知由财务人员于每月5日之前打出,交客户服务部发放到业户的信箱中。

  5.2.5每月管理费和水电费均通过银行划款,存款金额不足无法托收时,由客户服务部负责通知业户补足存款余额再行划款,特殊情况下可现金或支票交纳。

  5.3房屋本体维修基金的收取

  5.3.1管理处从房屋竣工保修期完成后开始向业户收取房屋本体维修基金,收取标准按深圳市政府职能部门的有关标准执行。

  5.3.2房屋本体维修基金按月收缴,委托银行扣款代收。

  5.4有偿服务收费

  5.4.1管理处工程部向业户提供有偿服务时,如实填写《有偿服务单》,写明人工服务费、材料费及总金额等,签名确认,并请业户对有偿服务进行验收及在《有偿服务单》上签名确认。

  5.4.2管理处财务人员根据《有偿服务单》相关栏目中的金额数收取费用。

  5.5监督管理

  5.5.1一切收款票据均由财务人员专人负责保管,发票必须由会计保管.

  5.5.2收费需领取收款票据时,根据有关财务制度进行登记.

  5.5.3票据使用完毕后,领出人要把存根联及时交财务票据保管人,并即时清结。

  5.6违章处理

  5.6.1业户逾期未交纳管理费的,超过规定时间后,由财务人员发出《催款通知书》,限时缴交。

  5.6.2《催款通知书》发出后,过期拒不缴交又无正当理由的,客户服务部报管理处主任处理。

  6.0支持性文件及质量记录

  6.1《有偿服务单》此单由管理处制作

  6.2《物业服务服务收费通知单》此单由财务部制作

  6.3《催款通知书》此单由财务部制作

  6.4《物业服务费用收费一览表》此单由财务部制作

  6.5《安装维修及有偿服务收费标准》此单由管理处制作

篇4:物业服务费收取管理规定

  物业服务费收取管理规定

  一、目的

  本管理规程规范服务收费管理,确保业主(住户)满意。

  二、适用范围

  本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。

  三、职责

  1.财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。

  2.保安员协助财务人员向业主(住户)派发收费凭据或催款通知单。

  四、工作要求和内容

  1.收费方法,可分为两种:

  a)现金收费:车位使用费(临时停车)、装修管理有关费用、物业服务服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费;

  b)委托银行收费:住宅物业服务服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费;

  2.委托银行收费的开户手续:在业主办理入住手续时,凭物业公司开的帐户,到指定银行存入一定金额,以便每月结算划帐。

  3.对小区内业主(住户)的收费

  (1)住宅物业服务服务费的收取

  a)兴业新邨两个月收一次管理服务费,逢单月收费。逢双月30日前,财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除住宅物业服务服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后,应在5天

  内把收费凭据交管理处服务中心,由服务中心组织分发给业主(住户)。

  b)若业主(住户)帐户中金额不足以支付当期费用时,由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主(住户)催缴。

  c)若连续三个月欠缴,由财务人员发出限期缴款通知单,限其3天内缴清欠款及滞纳金,否则按有关规定处理。

  d)住宅物业服务服务费计算公式:

  服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准+购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%

  (2)住宅水费的收取

  a)每双月25日前,由管理处工程组人员读取水表值,并计算每户应交水费(包括公共分摊)。住宅水费同住宅管理费一起收取,收取程序跟住宅管理费一样。

  b)水费计算公式:

  业主(住户)的每月水费=该户水表读数(吨)×住宅水费单价+公共分摊水费摊R:

  (3)小区内住宅公共分摊电费的收取

  a)每双月22日前,由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值,并计算每户应分摊值;每双月30日前,财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。

  b)公共分摊电费和管理费一起收取。

  c)公共电费分摊原则:

  Ⅰ)每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费,由该座业主(住户)分摊;

  Ⅱ)小区道路、中心公园等小区公共区域的路灯、草坪灯的电费,由小区业主(住户)及区内商铺租户分摊。

篇5:物业服务理论研究成果:物业服务费

  物业服务理论研究成果:物业服务费

  曹阳

  物业服务费是指物业服务人为了实现其职能,凭借有关法律法规的规定,根据对物业服务的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和劳动消耗)所需的成本,通过科学测算编制出来的费用标准。由业主或非业主使用人定期向物业服务企业交纳并由物业服务企业按物业服务活动的构成内容使用的费用。

  物业服务费概述

  一、物业服务费的发展沿革及现状

  由于地区间经济发展和物业服务发展的不平衡,各地现行的物业服务费政策和标准亦有所不同,就全国总体而言,物业服务费的编制和政策管理的历史发展大体分为三个阶段,即摸索参照阶段、总结探讨阶段、理性发展阶段。

  摸索参照阶段始于20世纪80年代初。当时以深圳及珠江三角洲等沿海地区率先由香港、新加坡引进了新型的物业服务,面对如何收费,物业服务费标准怎样确定的问题,深圳依据当时特区开办初期政府在价格管理及工资标准方面“低于香港,高于内地”的原则性规定,在内地没有物业服务费标准的情况下,比照了原来福利分房政策时期的租金标准。其它沿海地区亦使用了类似的参照办法,从而使我国的物业服务费标准从一开始就以一个较低的标准产生。同时在具体的小区、楼盘的项目上亦形成了在低标准基础上的参照和借鉴,使得这种较低的起点和标准比较普遍地固定下来。这对后来物业服务的发展带来了一定的消极影响。

  20世纪90年代前半期为总结探讨阶段。这一阶段由于各类物业服务的收费标准存在着很大的差异,有的同类型的物业的管理费标准亦相差很大,甚至由于管理费方面的问题,给业主和物业服务企业带来了矛盾,以至于对行业的发展所带来的影响也越来越明显。因此,这一阶段从企业自身到政府主管部门,对如何确定物业服务费的标准的讨论比较多,有的对管理费标准的现状做了较全面的调查,有的对如何确定管理费标准提出了自己的见解。最后形成了以全成本核算为主要内容的物业服务费编制思路。

  20世纪90年代中期以来物业服务费的发展进入了理性发展阶段,这一阶段对物业服务费进行了较为深入而广泛的研究,一些地区的房地产和价格管理主管部门开展了相应的调查研究。国家计委、建设部于1996年2月9日颁发了《城市住宅小区物业服务服务收费暂行办法》,对全国的物业服务收费的基本原则做出了指导性规定。深圳在物业服务费测算方法的研究上做了大量的工作,其政府房地产和价格主管部门在1994、1996、1997年连续三次组织了较大规模的、系统的物业服务费的调研、测算活动,最后以低于社会平均成本的取费思路,以全成本核算为主要内容,以分类管理为主要手段,于1997年11月份出台了国内第一个物业服务服务费分类指导标准。从此,物业服务费的编制,测算及价格管理进入了比较理性和有序的阶段。

  物业服务服务费分类指导政策的确立和实施,在物业服务费价格管理方面起到了关键性的推动作用,也使物业服务收费向更为理性的发展和市场化价格管理阶段迈出了重要的一步。

  二、研究物业服务费编制的意义和作用

  物业服务费的编制方法及其管理问题,不仅牵涉着广大业主的根本利益,也关系着物业服务企业的切身利益,它还是制约物业服务行业正常运作和物业服务这一新生事物健康发展的关键性问题。

  物业服务发展的前期,在物业服务费问题上,由于业主、物业服务企业、政府主管部门等各自的角色不同,其考虑问题的侧重也有所不同,同时由于各方对物业服务的期望亦不尽相同,反映在物业服务费上的问题就出现了不同的认识,以至在管理费标准上出现了差异较大、标准混乱和各方利益都有不同损害的问题。因此,如何科学、规范、准确地确定物业服务费标准,统一编制和测算物业服务费的思路和方法,就显得非常必要。

  (一)明确了物业服务费的性质

  明确物业服务费性质是物业服务费标准确定以及物业服务收费管理的重要前提,其属性的确定,不仅对物业服务费本身,而且也对物业服务的一些行为性质的确定起到了重要作用。所以,研究物业服务费,首先应弄清其属性特征,这对于理解物业服务费的实质和编制物业服务费的行为都具有重要的意义。

  (二)统一了物业服务费所包含的内容

  物业服务都管什么?物业服务费都包括哪些服务范围?这是经常困扰业主甚至连一些物业服务从业人员都搞不清楚的问题,同时它不仅是个认识问题,而且还是个服务标准的依据性问题,所以,只有统一了物业服务费所包含的服务项目和内容,才能使物业服务的操作行为有了真正意义上的标准,也才能使物业服务费的测算有了标准依据。

  (三)规范了物业服务费编制的基本原则

  物业服务费的编制需要依据什么?是否存在必然的内在规律?这是物业服务费编制研究中的一个重要问题,只有挖掘出其中的规律,找寻出可供依据的必然联系,提炼成规则或原则,才能使物业服务费的编制在一个标准尺度和必然条件下规范编制行为,从而得出规范的结果。

  (四)理顺了物业服务费编制方法

  物业服务费编制方法的不统一、不明确是物业服务费标准混乱的主要原因之一,在物业服务发展的初期,由于没有物业服务费编制的统一思路和办法,使得其收费行为和标准只能参照香港或相互参照确定标准,必然形成标准不一、悬殊较大,以至影响相关方面利益的情况。所以,统一物业服务费的编制方法,理顺物业服务费编制思路,对于规范物业服务费和解决业主与物业服务企业之间由于物业服务费引发的矛盾,都有着重要作用。

  三、物业服务费标准确定的政策模式和途径

  物业服务费标准确定的政策模式和途径是物业服务费标准及其收取是否合理、合法和规范的根本,十分重要,从目前政府价格管理政策看,主要有以下三种方式。

  (一)政府订价,即由政府价格主管部门在业务主管部门的配合下,针对某类物业制定的 强制性执行标准,在深圳这种方式仅限于政府开发的福利商品房、微利商品房的物业服务及其车辆管理的收费标准等。从全国来看,有的地区政府订价管理的范围要宽一些。这种政府订价方式在一定的时期内在管理的项目、内容和程度上是会发生变化的,总体趋势是政府订价范围会越来越小。

  (二)政府指导价,即由政府价格管理部门会同业务主管部门根据行业社会平均成本核算理论,确定出某类物业的管理费标准指导范围。这种方式在内地尚不多见,在深圳1997年底开始实行,主要有两个途径,其一,在没有成立业主大会的小区或大厦,根据分类指导价相应标准报政府批准,其二,成立了业主大会的小区或大厦由业主大会通过。这种方式实际上也是向市场订价方式过渡的一种方式。

  (三)市场订价,也称为企业订价或企业与业主协商订价,即由企业根据市场行情确定价格,目前主要的形式是在开发商售楼时即确定了物业服务费价格,业主在购楼合同或在购楼的同时签订了业主公约并明确了管理费标准,这种方式确定的管理费标准是具有法律效力的。这种方式必须用全成本核算的办法认真测算,得出能让市场接受的合理的标准。

  四、物业服务费认识上的误区及民众物业服务消费意识的提高

  购买房屋作为投资和消费已被人们普遍认可,但购买房屋后的物业服务作为必然性消费则尚未被人们认识。一般都认为,花钱买房无非有两种意义,一是投资,二是消费。总之,我的钱已花完,房子已经归我.这种认识是把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。在这种认识的基础上,很多人表现为对物业服务的不理解,他们认为“房子都是我的了,还给你交什么管理费”?甚至在一些物业服务发育比较成熟的地区也存在一些业主动不动就找些(很多是开发商的问题)理由来拒交物业服务费,更有很多人不知道就算物业服务公司有某些问题,你不交纳管理费,物业公司拿什么来给你服务?同时,部分业主不交管理费,实际上是在享受其他业主所交管理费的利益,是对其他业主的侵权。

  事实上,房屋被购买后,其消费过程并没有结束,它不像一般消费商品在购买后很快被消费掉,也不像一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐被消费。房屋作为耐用不动产,其使用周期长,且在长期的使用过程中需要不断对其进行维修保养,其主人即业主或非业主使用人又有不断接受服务的必然需求,同时它还具有美化环境和装点城市的功能,这都需要进行长期不间断的再投入即长期的消费过程,这个过程构成了一种特殊的不动产消费形式--物业服务消费。

  那么,物业服务消费意识为什么在全民消费意识中被忽略甚至不被理解呢?造成其消费意识的障碍是什么呢?归纳起来,主要有如下三种原因:

  (一)我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障制度,大部分住房的产权是国家或单位的,称为公产房,形成了住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势,使物业服务消费这一随产权制度的变化而产生的新型的房屋管理和消费形式被大家所接受需要有一个认识和理解的过程。

  (二)在计划体制下,我国实行的是低收入、多就业的低工资政策,同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分房制度,工资结构中没有住房消费的部分。虽然实行房改以来,工资结构中有了住房补贴,但它主要用于房改中的购房、提租和建立住房公积金等,也没有用于物业服务消费的结构。所以,人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业服务的消费费用,形成了物业服务收费难的情况。

  (三)部分市场经济基础较好的地区从计划经济体制的大环境中脱胎出来以后,政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直在进行政府行为的补贴的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式,使得这部分住房消费者感受不到政府的补贴,错误地认为这种低标准管理费是应该的,对物业服务消费观念仍然十分模糊。

  从以上情况可以看出,提高民众物业服务消费意识既是社会发展进步的需要,也是社会主义市场经济体系建立的必然要求,它关系到物业服务行业能否得到健康有序的发展。那么,如何才能提高民众物业服务消费意识呢?

  第一,从政府方面看,要进一步加强培育物业服务行业和市场的力度,从国民经济和社会发展的角度,制订出发展物业服务的中长期规划,特别要制订出随着住房制度改革而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施,使物业服务走上快速发展的轨道。此外,还应采取下列措施:

  1、完善物业服务法规。目前从物业服务行业的角度已建立了一些法规制度,但从消费者的角度还没有充足的法规文件,所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。

  2、改变政府对物业服务采取的补贴方式,将物业服务费纳入工资结构变暗补为明补,使人们的物业服务消费意识逐渐由不自觉变为自觉。

  3、企业应按其经营状况,将员工的物业服务补贴纳入企业经营成本,对购买商品房的消费者和企业(机构)消费者,把交纳物业服务费纳入企业成本和消费成本。

  4、充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度、使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时,使全社会人人都认识到物业服务不仅是管好家园,更是城市管理的重要组成部分。

  第二,从社会方面看,物业服务行业的发展对社会经济的发展有着不可低估的积极作用,物业服务行业的整体发展可以解决大量社会劳动力就业,同时,物业服务行业的发展对国民经济总量和总收入有着积极的贡献,是不容忽视的经济增长点。再者,物业服务的健康发展,将在很大程度上推动城市的整体管理水平。

  第三,从物业服务企业方面看,加强物业服务企业的服务质量,建立市场竞争和优胜劣汰机制,保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的服务,同时,物业服务企业要在市场上不断发展自己,形成规模化、集团化的发展格局,并逐渐淘汰那些管理面积少、管理能力差、服务水平低的小企业,以保证物业服务消费者有一个好的服务群。

  第四,从民众方面看,居民要不断提高物业服务的商品意识。物业服务公司在为居民提供整洁、优美、舒适生活空间的同时,也付出了艰辛的劳动,实质上是一种服务型的商品交换。因此,居民的思想观念要由物业服务的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。只有居民物业服务的商品观念形成了,才能提高居民对物业服务的消费意识,增加居民对物业服务的消费,从而促进物业服务行业的发展。

  物业服务费的性质

  物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的,物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业服务费作为服务产品价值的货币表现,主要是用来进行对物业服务服务的市场交换,所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品,物业服务服务人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务,所以物业服务费又具有所有权和监督权归物业所有人,使用权和管理权归物业服务服务人的权属分离性质。再者由于物业服务费具有取之于民,用之于民的特点,就必然要求其单独核算,专款专用,使其形成了物业服务费用途单一的性质。

  物业服务费的编制原则

  1、成本核算原则:

  物业服务服务人提供的是对业主的物业和附属设施的管理,以及对物业所有人和使用人的服务,与此相对应,物业服务的成本就是提供这些管理服务所必须的开支,包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以,物业所有人或使用人该出多少钱才合理?所收的物业服务费该支付于哪些方面......等等,就只能通过对所管理物业进行合理剖析,对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。

  2、折旧补偿原则:

  折旧是指固定资产的补偿方式,这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。

  现代物业,其附属设施、设备越来越多,越来越复杂,不论是由一个业主拥有,还是众多业主共同拥有,其所属产权的表现形式一般都只是物业面积,它虽然包括了附属设备的产权价值份额,但设备实物一般都交由物业服务公司统一管理,成为代业主管理的固定资产。所以,对于它的折旧补偿的储备金(包括大修理基金)就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算,分类纳入物业服务费或单独建立专项基金,交由物业服务公司管理并按法定程序使用。

  3、保本微利原则:

  在我国物业服务发展过程中,对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则,它在物业服务发展的初期确实起到了一定的积极作用,但随着物业服务的发展,它的不完全性就暴露出来了。首先物业服务费的收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡,其次,“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业服务,是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的,作为经营性企业的物业服务公司,其利润的产生是必然的。因此,以保本微利编制物业服务费应是物业服务费用编制的原则。

  4、分级管理原则:

  作为高附加值的不动产,物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因,存在一定的可变性,这个可变性使物业出现了自然的档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本,而不考虑其它因素,就必然使管理费标准的准确性受到影响,甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多,又失去了成本核算的意义,容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产特有的市场价值规律,照顾优良物业真正体现价值,完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上,依据物业类别和管理公司资质等级确定若干个等级的加权系数指标,得出比较合理的全成本管理费结果。

  5、商业特性原则:

  现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房,比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等,对这部分物业的管理费订价,如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为,一、它的使用功能是直接牟利的,本身就存在着商品交换的特性;二、这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点;三、这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价时可用市场机制和价值规律来调节,即在主体房屋管理费核算标准的基础上,根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例,从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。

  物业服务费核算成本构成及核算

  一、成本构成:

  物业服务费的构成包括物化成本、活劳动成本、管理者酬金、固定税费和特殊权重五个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重,活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。另外四项成本内容部分具体由以下项目构成:

  1、人工费:包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

  2、办公费:包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费,低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费,办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包等项目。

  3、公共设备、设施维修保养费:包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

  4、清洁、绿化、保安费:包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

  5、不可预见费:对以上1-4项内容设置一定比例的不可预见费用,以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

  6、保险费:包括房屋保险、设备保险和公众责任险等项目。

  7、维修基金:包括房屋本体及所有附属设备、设施的更新改造所需的储备金和大、中修理基金。

  8、公共用水、电费:包括所有公共设备、公共设施的运作和变、线、管损耗的水、电费。

  9、企业管理费:按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理成本费用,由政府按管理公司的资质等级确定不同比例,对管理公司直接履行管理处职责的,对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

  10、税前利润:按以上项目之和的一定比例计算合法利润,也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

  11、税收:关于税种和收税内容,一般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。

  12、部分特殊性服务和设备,其费用可单独核算。如中央空调,由于季节性使用,则可单独核算,单独订立标准,按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外,还有些属于有偿服务范围的,应另行订立标准,单独计收。

  二、核算要点:

  1、确定管理费成本构成的注意事项:

  前面已经对物业服务费的构成做了具体罗列,但不能说就一成不变,具体到核算某一个特定物业的管理费时,由于各大厦的具体情况不同,就要根据该物业的实际情况,在上述构成内容中进行必要的增减,同时要注意以下几点:一是要求尽量详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实;二是尽量全面,不要漏项,比如测算大型固定资产更新储备金时,往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时,往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目;三是测算依据尽量准确,比如固定资产和大型设备的折旧年限,有些项目费用的市场单价标准等尽量准确,不用或少用估值,对于有些无法或不好确定明确的数据,需运用模糊数学原理确定时,其随机采集资料的点、面、布局要合理,要有充分代表性。

  2、收集原始数据:

  管理费的核算要做到合理、准确,对原始数据和资料的收集至关重要,在测算各系统大型设备更新储备金时,要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值,设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时,要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查,如计算公共照明系统时,要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价;三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等,均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

  3、计算公式:

  管理费的计算和编制核算表则较简单,计算的公式为p=∑Fi/S,其中P代表所求物业服务费;S代表计算物业的总面积;F代表单项费用;I代表费用项数,∑代表所有单项费用之和。以上管理费标准等于物业的各单项费用之和除以总建筑面积。核算表的内容一般可设计为:序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例、备注八个栏目。在计算结束后要写出核算说明,将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来,以便在提交业主委员会和为业主大会或者报政府主管部门审批时,能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。

  (作者单位:深圳市物业服务进修学院)

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