物业企业员工队伍的管理
一支优秀的员工队伍是形成团队集体力量,在市场竞争中立于不败之地的最重要的、永不枯竭的资源。"员工首先是企业的顾客","员工是企业的金矿"
等等说法,是企业与员工关系的形象的、生动的比喻。我们认为,要管理好物业必须首先"管理"好员工,要员工为用户提供一流的服务,必须在企业内部为广大员工提供到位"服务",从人性化的管理理念出发关心员工,一方面力所能及地帮助他们解决工作、生活中的实际问题和困难,另一方面引导他们制定个人的职业生涯规划,在公司发展的同时提升个人的能力和才干。
(一)严格标准、慎重选人
在重品德修养,要求员工热爱物业管理行业讲奉献、能吃苦的同时,重工作能力和实际工作经验,要求员工一专多能,具体而言,在选人用人方面我们将从以下几方面把关:
1、知识层次:为了符合新天地华庭高品质物业管理的要求,管理层人员一般要求具有大专以上文化程度;操作层员工全部要求高中以上文化,安管人员要求是退伍军人、党员,以保证队伍素质;维修岗位要求全部持证上岗。
2、录用考核:所有员工,应聘时除经过正常的笔试、面试等考核外,管理层员工必须通过电脑使用技能的考核,成绩合格者方可录用;操作层人员要通过实际操作技能考核。
3、人员配备比例:适当加大管理人员的配备比例,以符合商住物业服务和管理的要求,提高物业管理队伍的知识含量。
4、年龄结构:管理处部门主管以上管理人员为30-40岁、管理层员工为25-35岁、安管员为22-25岁、其他操作层员工工可放宽到20-40岁左右。
5、工作经验:所有管理层员工均必须具有一定年限的相关管理和专业工作经验。
(二)量才使用、合理配置
为最太限度地发挥人的主观能动性,充分挖掘员工的潜能,我们将从人力资源开发的角度,合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围,目的是使人适合于职位,职位适合于人。新员工进入公司后,须由有经验的管理人员带领,到基层进行试用、学习,并在学习过程中,全面测试和验证新员工的知识水平和工作能力,对不合乎某一岗位要求但却有其它专长的,酌情调换岗位,另行安排使用。
(三)绩效考核、提升素质
1、通过量化考核,客观评价员工工作绩效。人力资源管理中的绩效考核是充分发挥人员素质和潜能的一条重要途径。对员工的"德、能、勤、绩"进行全面客观的考核和评定,制订科学合理的工作标准和量化考核标准十分重要和必要。各级管理人员和操作层员工均应有详细的绩效考核指标,业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化反映出来。从而使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用,同时也使员工更有责任感和紧迫感。
2、实施末位淘汰制以吐故纳新。为使管理处物业管理队伍更有凝聚力和战斗力,在保持队伍相对稳定的同时,我们将根据情况不断优化员工队伍结构,结合年度考核,实行竞争性的末位淘汰制,年均淘汰率控制在10%左右。这样做,相信既能留住企业所需要的人才,又可以吸纳新生力量。
采编:www.pmceo.cOm篇2:浅谈物业管理工作中的感悟
浅谈物业管理工作中的感悟
物业管理,本人的理解,就是对小区物业管理和对小区业主服务的综合管理服务。要能得到广大业主的认同,必须依靠物业服务中心全体员工的辛勤努力。从我做起、从身边的小事做起,做个有自信的人、有集体感的人、做个勤劳务实的人、做个正直的人。我们在物业管理的日常工作中经常会碰到这样或那样问题,要如何处理好这些问题、克服这些问题,就必须仔细的分析问题,才能解决这些问题。解决这些问题,不是三言两语就能完成的。总会碰到话不投机,并且矛盾重重。要顺利的解决问题,我们必须平常在工作与生活中一定要扬长避短虚心学习,积累知识,总结经验,给业主一个信任感和依赖感,这样才能取得良好的社会效益和经济效益,同时给企业的不断发展也带来机遇。
以下是本人在物业管理工作中的几点感悟:
一、抓好队伍建设,是做好物业服务的基础。要想做好服务工作关键的因素在于有一个好的服务团队。而要打造一个好的服务团队,就必须要有严格的管理制度。只有通过不断完善制度,不断总结管理经验,在队伍建设上狠下功夫,才能使我们队伍的物业服务水平不断提高。在对内的管理上严格按规章制度办,对员工的工作绩效进行定期的严格考核。该奖的奖,该罚的罚,充分调动了员工的工作积极性。在员工招聘中,通过严把招聘、试用期新员工入职后必须进行严格的岗前培训,才能上岗。长期坚持进行专业技能的培训,和如何给业主做好服务工作的教育培训。尤其是对秩序维护队员从个人卫生、到仪容仪表、到队列动作在执勤中必备的技能,遇到突发事件应对方法及处理能力。
二、严把小区安全关,是业主住得安心的关键环节。安全工作是小区管理工作的重中之中只要做好了安全工作,小区的物业服务工作就做好了一半。由于物业服务工作人员没有权力行使行政和治安处罚权。因此给物业管理的日常工作带来了很大难度,建立一支责任心强的秩序维护队伍对重点部位、薄弱环节、对进入小区的陌生人员和车辆进行严格的盘查。加强秩序维护员(保安)的监督管理,定期夜间进行查岗使秩序维护员时刻绷紧安全这根弦。对岗位违章人员进行纠正并处罚,以此来保证夜间各岗不失控。时刻提醒秩序维护员遵守和履行岗位职责。积极的于社区、街道和派出所保持紧密联系,及时向他们反映和汇报小区治安情况,取得他们对我们工作的支持。也是做好小区安全防范工作的重要环节。
三、创造小区良好的卫生环境,是业主住得舒心的重要保证。清洁卫生都是我们日常工作的重要环节。我们除配备足够和专业的保洁员,并对工作进行科学合理的安排。保洁员早上七点上班后的第一件事就是将所有的垃圾桶清空,将地面可视垃圾捡干净,然后再进行精细保洁。下午的主要任务就是进行循环保洁,下午下班前要再次将垃圾捡干净,将垃圾桶清空并定期清洗垃圾桶,每天安排管理人员检查卫生情况。我们还在所有员工中倡导”大家都来做清洁卫生员”的行为习惯,使小区能保持良好的生活居住环境。
四、争取广泛的社会支持,是做好物业服务工作必不可少的环节。物业服务是一个综合性的服务行业涉及到千家万户,涉及到业主生活的方方面面。要想做好物业服务工作,共建和谐社区。就必须与政府职能部门及众多的公共事务部门保持密切的联系,在工作中取得他们的支持。
以上是本人的一点浅见。可以说,做人能反应做事,做事也能反应做人。“人非圣贤,孰能无过”,人怎能无瑕疵,怎可无遗憾,要想面面俱到,实不可能。因此,虚心学习,积累知识,总结经验,不断进取。世间只有想不到的事,没有做不到的事。我们如何做人?如何干事?我们必须时刻问问自己,叮嘱自己,磨砺自己,这样才能把人做好,把事做好,把物业服务工作做好。
篇3:加强住宅小区停车管理的若干建议
关于加强住宅小区停车管理的若干建议
中国业主大会研究会
近年来,城乡住宅小区停车管理矛盾越来越突出,主要表现是:规划停车位普遍不足,远远不能满足业主与使用人的需求;停车管理混乱,大量存在车辆堵塞消防安全通道,破坏绿化,占据人行通道,残疾人通道;地下车库失修失养,人防设施设备普遍瘫痪,有的甚至出现地下基础渗水透水进水;部分小区由于停车矛盾,邻里纠纷,业主与保安矛盾层出不穷,有的甚至出现破坏车辆,大打出手。停车管理矛盾已经成为影响小区和谐稳定的重要因素。经研究,我们提出如下建议,供有关部门参考:
一、尽快开展全市、全国机动车停车位,特别是住宅小区停车位的普查统计工作,并向社会公布结果,以便作为城市停车位规划的参考依据。
二、住宅小区停车位权属与使用情况应当向小区业主全面公开,并按季度更新。
三、住宅小区停车位收入、支出应当按照小区专项维修资金管理规定每季度向业主公开,并按期结转维修资金账户,接受业委会和业主监督。
四、理顺人防车库的权属,地下车库收支独立核算,确保人防车库收入主要用于车库维护保养。
五、住宅小区车辆停放必须停放在规划停车位,或者临时停车位。小区临时停车位的设置应当经过业主大会、物业企业和当地消防部门批准备案。
六、住宅小区的消防安全通道、人行通道应当设置禁停标志,业委会、物业公司应当严格禁止车辆在禁停区域停放。
七、加强住宅小区绿化管理,严格禁止车辆破坏绿化。
八、住宅小区车辆停放实行固定车位,定量停放。具备实时公布停车位数量、适合流动停放的,方可不固定车位。
九、小区车位不足的,每户停放车辆数不超过一辆(小区规划多于一辆的除外),超出的车辆由业主自行市场化在小区外租赁停车位。
十、小区停车位不足的,业主可以通过抽签、竞价等方式每年或每两年确定小区车位使用人。未获得车位使用权业主,由业主委员会、居委会和物业公司会同街镇等有关部门就近统筹解决。业主大会可以对不在小区停放车辆和无车业主实施补贴和补偿。
十一、业主大会应当在管理规约明确停车管理办法,物业公司应当严格实施。
十二、对于违反法规或管理规约的,消防、交通、公安、绿化等部门应当执法进社区,依法处罚。业委会、物业公司可以依管理规约委托拖车公司实施拖车,并由违法违规业主承担拖车等管理费。阻碍停车管理,触犯治安管理处罚法或刑法的,依法处罚。
篇4:英美香港物业管理
19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。
自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府的重视和业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。
英美的物业管理模式:
(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
(2)物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短, 也可按次计费。
(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统 一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
(5)管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。
香港的物业管理模式:
(1)公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。
(2)从1987年开始,房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理,受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作,接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督,房委地不再监督物业公司的日常管理工作。
(3)为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作,如果管理公司的服务水准太低,业主立案法团可以在合约期满后,选择其他管理公司代替。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竞争激烈。
(4)物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。
国外物业管理特点:
(1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
(2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
(3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价 决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等
篇5:香港物业管理现状未来发展
香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。
一、香港物业管理的现状
在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:
(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止20**碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。
(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。
(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止20**年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000