物业经理人

蓟县物业管理现状专题调研

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蓟县物业管理现状专题调研

  

  蓟县物业管理现状专题调研

  物业管理作为城市管理的重要组成部分,它的管理是否到位,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的和谐与发展。市委书记张高丽同志在市九次党代会报告中强调:共建共享社会主义和谐社会首先要着力改善民计民生,保障群众安居乐业,要大力发展物业服务,努力提高物业管理水平。结合县委、县政府提出的构建和谐蓟县,创建国家卫生城市的总体部署,就我县物业管理现状,如何发挥职能部门作用, 规范物业行业管理,构建和谐社区的问题,我结合本单位职责进行了专题调研。

  一、我县物业管理现状

  近几年,我县房地产业得到了突飞猛进的发展,小区越建越大,楼越建越高,房屋越建越宽敞,居住环境越来越美,小区物业管理工作在规范化、法制化道路上取得了长足的进展,居民群众消费观念有了巨大转变,法规意识有了明显增强,业主权利得以享受。但我们也要正视我县物业管理现状距离中等旅游城市和创建全国卫生城市的要求还存在着一定的差距。

  物业管理表现在以下几个方面:一是我县居民小区物业管理体制不尽相同,经费来源不同,运营形势不容乐观。全县现有29个物业企业,管辖面积213.31万平米。其中花园新村、安裕新村、翠湖新村、棉纺新村、康宏新村等合作住宅小区由于前期投入不足,公建设施标准不一,物业由政府部门代管,居民与物业企业没有签定《物业管理服务合同》,物业企业没有经费来源,负债经营;鑫海苑、中昌新村等小区的物业管理,部分经费要靠开发单位售房利润贴补来维持运行;富裕家园、乐园公寓、阳光小区、山谰乡韵、青山溪语等小区,由于配套设施完善,管理较规范,实施物业有偿服务,经费略有亏欠或基本持平;五十八间、庆丰、花园里、东风里等老居区根本就没有物业管理。二是物业行业化管理还不到位,存在无资质经营现象;三是物业企业服务质量参差不齐,服务面窄,从业人员没有经过专业培训,服务意识不强。四是物业企业缺乏市场竞争意识,对先进地区的管理经验还没做到“拿来主义”。五是物业管理方面的政策法规宣传还不到位,物业管理知识知晓率低。六是旧区、老区脏、乱、差问题没有得到有效治理。

  小区居民(业主)存在以下六个方面问题:一是缺乏整体意识。个别居民只顾自己利益,在社区公共部位私搭滥建,致使部分公共设施不能正常使用,不能发挥其应有的功能。二是缺乏安全意识。少数居民认为房子是自己的,属私有财产,便无所顾及在自己的小天地里,私拆乱改,凿窗扒门,埋下了不安全隐患。三是缺乏法制意识。一些居民侵犯他人物权,私占绿地,或种菜或做停车位,不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了其它居民的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾杂物乱堆乱放,墙壁上乱贴乱画,私养大型宠物,猫狗粪便随处可见,威胁居民的卫生健康和人身安全。五是缺乏公德意识。个别居民未经批准擅自改变房屋使用用途,如民宅商用(舞厅、餐饮、小百货店),严重影响了左邻右舍的正常生活,产生邻里矛盾,甚至引起法律纠纷。六是缺乏责任意识。一些居民群众享受物业服务,不履行相应义务。少数业主连最起码的垃圾费、水费、电费、供暖费都不交或推迟交费。一些业主就物业费更是能托就托,该交也不交,致使物业企业不能正常开展业务。这些现象虽不是主流,但影响极大,如不及时给予治理和整顿,对于构建和谐蓟县将产生负面影响。

  二、问题的成因

  这些现象的存在既有历史的原因,又有经济发展阶段的原因;既有作为新兴产业,行业管理有待加强的因素,又有个别居民自身素质、公德意识、消费观念等方面的因素。主要原因:一是在行为主体上,物业管理企业与业主、业主会没有真正形成合同关系,业主只强调权利,消极履行义务。二是对物业管理企业来说,没有一个成型的管理模式,没有一个高效的服务流程,服务还不到位,缺乏物业管理方面的专业人才,从业人员的能力和素质亟待提高。三是物业管理政策法规的宣传有待改进,急需加强。四是职能部门对行为主体的监督管理作用没有充分发挥。

  三、规范的物业管理意义与作用

  物业管理,是指全体业主对物业共同利益的维护和管理,由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定,为业主提供服务,对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。它的意义和作用在于:

  1、规范的物业管理能促进经济增长,提高经济效益 。规范的物业管理可促进房地产开发、经营、服务的配套和有机结合,顺应房地产综合开发和房地产商品经济发展的要求,推动城市房地产业运行体系的确立与完善,为房地产业的持续发展起到支撑作用,带动国民经济的持续增长。主要原因,规范的物业管理可以使物业处于完好的状态,保持正常运行,给人以良好的居住、工作或经营环境,并能改善物业的功能,增强物业的适应性,延长物业的使用寿命,提高其市场价值。

  2、规范的物业管理有利于提高人民群众生活质量。经济发展的根本目的是满足人民日益增长的物质和文化生活需要,提高居住质量是全面建设小康社会的重要内容。提高居住质量,既要靠住宅建设的科技进步,也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促进人们安居乐业,促进人际关系融洽、社会和谐。众多物业小环境的改善,将会有力地促进城市生态环境的良性循环。

  3、规范的物业管理有利于增加就业 。就业是民生之本。

  

  我县当前就业形势严峻,扩大就业是我县当前和今后一段时期重大而艰巨的任务。物业管理属劳动密集型产业,就业容量大,发展完善物业对缓解我县就业难问题具有重要作用。目前,我县从事物业管理服务一线人员就有近1000人。

  4、规范的物业管理有利于维护社区和谐。物业管理是社区服务的重要组成部分,业主、业主会的活动与社区建设和管理密切相关。规范物业管理各主体之间的关系,可以推进物业管理与社区建设的协调发展,既有利于为居民创造良好的居住环境,又有利于促进社区和谐和精神文明建设。物业管理企业通过对社区环境和秩序的管理与服务可以起到社会矛盾减压器作用。

  5、规范的物业管理有利于促进城市管理和环境的改善。每个物业区域是构成城市的基本单元。国际城市、花园城市、旅游城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善,只有每一个物业管理区域配套完善,环境优美,秩序井然,人际和谐,城市整体的面貌和秩序才能得以提升。

  四、规范物业管理的几点意见

  要想解决物业管理中存在的问题,需要政府职能部门、物业企业和广大业主的共同努力,携手培育成熟、规范的社区。共建共享和谐社区,才是物业发展主方向,我认为应从以下几方面入手。

  一是加强体制和制度建设,培养一批能够适应市场环境变化的优秀物业管理企业。在体制方面,要通过学习其他地区的成功经验,走捷径,抄近路,摸索出一套适合蓟县物业管理发展的模式;在制度方面,房地产开发企业要对业主明示《业主公约》、《前期物业管理服务合同》,维护广大购房者的知情权、选择权;物业企业要推行公务公开、财务公开,物业管理企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制;要全力做好公共部位维修基金的收缴工作,为小区的长远发展提供资金保障。

  二是物业企业要依据《物业服务管理合同》,为居民提供优质服务。一要选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍;二要加强从业人员的岗位培训,提高其依法履行职责能力;三要搞好素质教育,物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理知识,开拓工作思路,在实践中提高综合知识的运用能力。

  三是各职能部门充分发挥自身作用,齐抓共管。抓住县委、县政府建设社会主义新农村整治村容村貌和创建全国卫生城市的有利时机,市容、工商、公安、街道、房管和物业企业大力配合,对欺街占道,私搭滥建等违反《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》的行为,进行严肃查处。要运用法律手段解决一些棘手问题。

  四是加大宣传力度,加强舆论导向。利用报纸、电视、广播、橱窗、广告牌等各种媒介进行《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》等法规的宣传,通过宣传提高广大居民的房屋安全使用意识、物业服务消费意识。要使居民广大认识到房屋安全使用是一种责任,物业管理服务是一种商品,维护社区公共环境是一种义务;要使居民认识到市场经济条件下,享受服务而花钱是天经地义,理所必然;要使居民认识到一个设施完善、交通便利、绿化整洁、环境卫生的社区既宜居,又可使自己的房屋保值、增值。

  五是建立长效管理机制,扩大监督覆盖面。作为物业行政主管部门,应努力协调好物业企业与业主之间的关系,加强对业主委员会的监督和指导,组织好各居民区业主委员会的换届工作。加强与街道办、居委会、派出所的联系,相互配合,相互支持,保障社区的和谐稳定。同时,积极倡导文明居住,争做文明业主的风气,定期为居民开展有关房屋权属、物业管理等方面的知识讲座,以利于居民维权、履行义务和参与管理,推动我县物业管理工作健康发展。

  六是着手老区改造,提升物业管理整体水平。为解决干部职工住房难问题,我县自1994年先后建设了花园新村、安裕新村、武定苑、康宏新村、棉纺新区等合作住宅小区,由于前期投入不足,公共部位维修基金交缴不到位,运行多年来道路破损,绿地褪化,电力设施容量不足,严重影响了居民的正常生活。这些合作住宅小区和上世纪七、八十年代所建五十八间、庆风、花园里等老居民区,成为我县物业管理的难点,脏乱差问题一直是县人大代表、政协委员提案的重点。今年房管局本着“公共设施功能不变、绿化面积不减、小区内部挖潜、不增加业主负担”的原则,已着手对安裕新村小区进行改造。截止到目前,已铺设草坪砖1080平方米,扩路1250平方米,更换井盖124个,安装太阳能路灯14盏,拆除违章建筑5处。改造后的安裕新村道路宽了、路灯亮了,草皮绿了、干净卫生了,和谐的居住环境使居民得到了实惠。安裕新村的改造成功可为我县旧、老区改造探索出一条新的途径。在改造中,我们也深有体会:一是改造工程需要政府给予政策倾斜和一定的资金支持。二是老区改造是一项复杂的系统工程,涉及面广,政策性强,因利益的驱使,个别人从中挑拨闹事,蒙蔽一些居民*,除加大改造宣传,满足居民合理合法要求外,对少数无理取闹者,本着弘扬正气、争取社会支持、推进工作的原则,态度明确,决不姑息。

  我们相信随着我县社会经济的快速发展,小区配套设施的日益完善,广大居民群众维权意识的增强、消费理念的转变,物业管理工作的进一步规范,一个个环境优美、秩序良好、人际和谐的社区必将逐步形成,为和谐蓟县的建设打造支撑平台。

采编:www.pmceo.cOm

篇2:香港物业管理现状未来发展


香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。

一、香港物业管理的现状

在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:

(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止20**碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。

(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。

(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止20**年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000

篇3:项目物业管理现状

  项目物业管理现状

  1、人员工资设定

  根据青岛市物业公司人员的薪资以及zz国际的物业管理标准,从业人员素质的需求、公司经营成本等方面考虑,确定了zz国际物业人员工资待遇为中偏上。

  2、人员配备方面

  物业公司人员在20**年9月份开始进行人员招聘,前后共参加4批次招聘大会。因青岛众多物业公司管理理念等原因,具备一定从业经验的人员应聘较少。但为保证物业运行的正常工作需要,决定从应聘人员中选择一定数量有培养价值的人员到物业公司工作,计划通过培训等多种方式尽快提高其业务能力,为物业公司培养自己的后备人才。

  A、保洁方面

  为达到物业管理工作的标准,真正实现“专业的事情专业来做”的标准,以及保洁工作的重要性。物业公司自20**年9月份开始对青岛市内各大保洁公司进行专业考察,初步选定7家保洁公司。

  20**年10月中旬开始对7家保洁公司进行公开招投标,根据各家公司的业绩、报价分为三个标段,分别选择了“永鑫达”保洁公司、“永洁美”保洁公司、“亮洁”保洁公司三家分别负责A、B、C三个标段。

  B、综合部

  除财务主管会计、出纳为地产公司内部调剂外,其他人员分别来自公开招聘,均具备相应管理及业务经验。

  C、客服部

  考虑到目前青岛从事物业管理的人员较为匮乏,而且思维意识已经固化,为能够实现既定的物业管理标准,在主要管理岗位招聘具备一定管理经验及业务能力的人员,其他的则选择一部分有培养潜力的工作人员加入到客服部。

  D、工程部

  目前全国各地工程技术工人断档均较为严重,青岛作为一个以轻工业为主的城市,其技术工人断档则更为严重,故在人员配备上只能选择老、中、青相结合的方式:以一名老工程师担任技术总监的工作,负责工程部的业务监督、培训、设备交接、后期隐蔽工程图纸绘制的工作;招聘一部分熟练工人为主要班底,配备4至5名刚毕业年轻学生组成工程部的基本架构。

  E、保安部

  自20**年9月下旬根据项目工地现场成品保护的需要,物业保安部正式组建。为保证保安从业人员的基本素质,物业公司对保安人员的招聘进行了严格控制。首批人员从应聘的近60名人员中选聘出12人,经过培训后正式上岗,但后期因工地工作条件较为艰苦,其中有6人提出辞职离开公司。

  在随后的时间里,因保安人员招聘面临淡季(非部队复员期、外地人员回归期)保安部人员始终处于招聘的过程中,其中部分较为优秀的外地保安人员(含部队复员人员),因需要公司提供住宿,公司目前无法解决而失之交臂。但随着项目的交付使用,又需要保安人员迅速到位,物业公司不得不降低标准选择保安人员,即使如,目前保安部人员尚有6人的岗位空缺。

  地下停车场车位引导员、收银员考虑到岗位性质及人工成本(不负责任何福利)选择年龄较大的人员。通过他们的责任心来保证停车场内车辆的安全。

  3、人员培训方面

  为保证交房工作的顺利以及物业理念的提升,戴德梁行顾问公司顾问组针对物业运作中的行政管理、财务管理、客服管理、投诉解决技巧、工程交接、日常管理等进行了40个小时的培训工作。物业公司内部分别进行了交房流程、二次装修、员工手册、物业管理概念等方面的培训。

  4、工程设备方面

  因工期的原因,整个zz国际项目在交付前一日,即10月30晚仍在进行施工整改,物业公司在项目交楼前没有进行任何交接,只能在交房的过程当中分派出一部分人员逐步进行设备交接,工程部的主要精力目前集中在交房的工作上。随着交房量的减少,工作重点从配合地产公司逐步转移到设备设施交接、运行的工作状态中。

  5、当前工作重点

  自9月31日保洁公司正式进驻,因工期较紧,项目公共区域卫生状况较差,保洁公司开荒时间较短,工程整改量较大、施工人员进出频繁、外广场未完工产生污染源,对项目整体保洁工作增加很大压力及难度。但经过各种努力在短短13天内整个项目保洁卫生状况,虽然与标准相比有一定差距,但已经有很大改观。随着时间的推移,保洁的工作重点将转移到提高保洁标准上。

  物业公司各部门人员工作重点集中在项目交付、设备交接上。因工作精力牵扯比较大,整体工作还没有走上轨道,工作上有很大欠缺。

篇4:中航物业(CPM)在物业管理行业所处现状优势

  中航物业(CPM)在物业管理行业所处的现状及优势

  1.现状

  CPM 是随着特区的建立,改革开放和市场经济体制不断完善及深圳中航集团的发展壮大,逐步从一个不起眼的小公司发展成为深圳市最具规模的“经营型”物业管理名牌企业。年经营收入已近亿元,这是深圳市物业管理行业企业绝无仅有的,纵观近五年 CPM 的发展,首先是在思想上和观念上进行大的转变,把创建文明大厦、文明小区作为整个物业管理工作的动力,把规范化管理作为这个动力的联动器,把市场开发、对外承接物业管理项目作为这个动力的添加剂,采取稳扎稳打,逐步推进的经营方式,以实现质量方针中提出的“创建中国物业管理行业的名牌企业”的宏伟目标。其次是在经营发展过程中,始终坚持以人才管理为核心,同时在质量管理、目标管理、信息管理、成本管理等方面下功夫,一靠人才,二靠科技,多管齐下,走出了一条专业化、社会化、经营型的发展道路。

  2. 优势

  在深圳最有名气的物业管理公司如万科物业,他是以接管政府开发和万科自己开发的物业为主,并以精品意识和超前创新见长,号称中国物业管理“领路人”,他们一般不接其他企业开发的物业,其主要原因是不想加大投入,影响自身的发展;中海物业对接管物业要求规模要大能赚钱,他们是以规模管理、规模效应取胜,并号称“全国规模第一”;万厦物业是在莲花北村社区文化搞得有声有色而出名,后来又接管了梅林一村,相对来说规模也比我们大一些。但也各有其弱点,我们完全有能力赶上或超过他们。

  目前CPM 在深圳物业管理行业中正处于高速发展时期,而且有我们的独到之处,主要优势表现在:

  (1) 依托中航技深圳公司和中航物业(总)公司作后盾,招牌响亮,信誉卓著,技术实力雄厚,人才阵营强大,这是CPM 对外发展经营的重要保证。

  (2) 拥有一支富有经验的、稳定的员工队伍,凝聚着一批以董事长,总经理为龙头的物业管理经理人,并抱有创建中国物业管理行业名牌企业的雄心壮志,积累了对各类物业开发建设、经营管理、租赁代理、业务开拓、市场竞争等物业管理相关业务的丰富经验。

  (3) 具有一套符合物业管理运作的ISO9002 质量保证体系,并拥有国际国内双重认证,每年四次(各两次)跟踪复审,确保该系统运作的完整、持续、有效,自我约束和外部监督相结合。

  (4) 公司有近 20 年的物业管理工作经验,对楼宇设备管理,如电梯、楼宇控制、消防、空调、水、电设施等均有专长所在,设备管理的技术优势都强于同行业其他公司。

  (5) 公司先后五次(深圳市鹿丹村、桃源村、梅林一村、工商银行、天津津都花园)参与市场公开竞争,就曾获得两次(工商银行、天津津  都花园)成功,这充分说明 CPM 完全有能力参与市场竞争,特别是工商银行的成功接管和管理所产生的满意结果,为今后对外承接管理项目提供了经验保证。

  (6)“经营型”物业管理模式是 CPM 最大优势所在,她比任何一家单纯物业管理公司更有发展前途和机遇。目前 CPM 在深圳物业管理行业排名已逐步靠前,在社会上或主管部门都有“两中”(中航、中海),“两万”(万科、万厦)之称,这已说明 CPM 正朝名牌公司迈进。只要我们执着追求,坚定信心,迎接挑战,真正行业名牌离我们不远矣。

  3. 主要制约因素

  (1) 员工整体素质偏低。由于过去对人才素质要求不高,安排人员时没有把个人综合素质考虑进去,培训力度又不强,造成专业人才的短缺,随着技术进步和科技含量越来越高,对员工综合素质要求也随之提高,但因为人员的更新换代周期长,不能立竿见影,只能逐步进行,有计划地调整。

  (2) 机制陈旧,思想老化,长期国有企业的大锅饭,干好、干坏,只要不犯错误均一个样的分配机制,不思进步,只求稳定的老思想仍然存在;懒惰、混日子、思想老化是国有企业长期大锅饭的集中体现,养加强思想教育并充分调动员工积极性,才能彻底转变这种被动局面,一流的企业必须要有一流的思想意识和工作作风。

  (3) 对CPM 来说,最为束缚和难以扭转的是所管理的物业没有一个象样的小区,就中航苑来说,它虽然是一个大型的综合小区,但它的多头管理、老式建筑、条块分割,形成不了整体规模,真正象模象样的只有几栋高楼,每次遇到客户实地考察时都是难以应付,最终导致业务的失败。这种局面只能靠今后通过市场来扭转。

篇5:物业管理顾问的现状及出路

  物业管理顾问(咨询)是通过现场参与提供物业管理方面的技术服务和技术咨询性的工作。物业管理顾问在上世纪90年代已经在一些国内大城市里零星出现,当时基本上是一些高端楼盘聘请国外的知名顾问公司来做顾问。随着中国物业管理行业市场化的进程,物业管理顾问也得到了飞速发展,从本世纪初开始已经遍地开花,国内稍有名气的物管企业基本上都开展了这项业务,并出现了如公元、之平管理、诚则成等这样的专业物业管理顾问企业。以长城物业为例,自2000年7月正式担纲东莞新世纪豪园的顾问开始,截至20**年底,共在国内22个城市承接顾问项目50余个,顾问面积超过800万平方米。

  近一两年来,物业管理顾问的热度有所下降,一些企业如金地也开始紧缩战线,舍弃了顾问业务。一些顾问项目合同中止、收不到钱的消息也时有耳闻。物业管理顾问行业到底怎么了?出路在何方?这已经成为每一个物业管理顾问工作者必须要思考和面对的问题。

  观察近年来物业管理顾问行业的发展状况,存在如下的问题:

  一、合格咨询师难觅,廖化充当先锋

  一般顾问合同里约定的咨询师数量为1-3名,而要负责的工作内容却几乎涵盖了物业管理的方方面面,因此对咨询师尤其是驻场咨询师的素质要求非常高,不但要具备物业管理的专业知识,还要一专多能,有良好的沟通能力、培训能力和敬业精神。一些企业由于发展过快,人才缺乏,或是合同金额过低,出于成本考虑,派出的咨询师素质不高,甚至只是保安队长就单独掌管项目,所谓“蜀中无大将,廖化做先锋”,这也为以后合同的履行埋下了失败的种子。

  二、人才流失严重,顾问变成甲方

  由于我国物业管理发展水平呈现南高北低的地域差异,大部分的咨询师都要在异地工作,而且咨询师的职业生涯前景不明朗,公司提供的补贴又不具备吸引力, 因此很多高素质的人才不愿意做咨询师,或者做了一两个项目后又回到了管理处重操就业,很少有咨询师能做到三年以上的,入行两年的已经算是资深顾问了。而一些出色的咨询师被甲方(开发商)看中,重金挖角,一跃变成了甲方高层,这种事情也屡见不鲜。人才流失已成为限制顾问行业发展的瓶颈。

  三、市场竞争激烈,五千元也可请顾问

  物业管理越来越受重视,本该不断提升的物业管理顾问费却在不断下滑,从前几年的平均100万/年已降至现在最低5000元/月。原本只在全委项目出现的招投标方式,近年来也频频在顾问项目的选择中使用,为了中标,只得忍痛压价。顾问项目的收益率越来越小,形同鸡肋,物业公司老总们也越来越不重视。

  四、顾问形式化,顾而不问

  一些开发商请顾问只是为了买一个金字招牌,成为项目的一个卖点,而不是为了提高项目的物业管理水平。有些售楼广告上没有物业管理公司的名称,打出的却是“物业管理顾问--**公司”。目标的偏差导致了行为的缺失,一些顾问公司也乐得顺水推舟,坐收渔利。某公司物业顾问按合同规定,本该保证每月一定工作日常驻项目,可却与被顾问物业协商,干脆不去了,顾问方可以省去机票钱与食宿费,被顾问方也买下一副金牌匾与一身轻松。

  五、顾问无实权,难以见成效

  顾问一般有两种形式,指导式顾问:咨询师只负责指导,不直接参与项目的管理;操盘式顾问:咨询师在指导的同时,还兼任项目的管理职务。绝大部分项目采用的是第一种形式。在这种形式下,顾问提出的意见和建议能否采纳的主动权就掌握在甲方手里了。有时候,咨询师提出的建议非常好,但可能触动甲方的经济利益,甲方往往就不予采纳.

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