篇2：浅论技术型设施设备在物业管理中应用

　　浅论技术型设施设备在物业管理中的应用

　　蔡晓强/《中国物业管理》/20**年第5期

　　近年来，随着物业服务人员工资、劳保和维修材料价格等刚性成本的不断攀升，导致越来越多的物业服务企业正面临着越来越大的生存挑战。在目前的形势下，多数物业服务企业将希望寄予在提高物业服务收费标准。但是，在当前国内物价不断上涨，老百姓生活成本不断升高的形势下，无疑给提高物业收费标准又加上了一层严霜，让许多物业服务企业对提高收费标准的想法只能是望而兴叹。如此情形下，只有物业服务企业不断改革创新，开源节流，自寻出路才有希望打破僵局，只有不断摸索，大胆尝试，引进科学技术，才会开辟出新的经营管理模式。

　　LED节能灯的应用

　　目前LED节能灯技术在我国已相对成熟，LED节能灯在各类物业中的应用也逐步受到重视，市面上生产的LED灯，在满足相同亮度和照度的情况下，节能效果普遍可以达到60%-75%之间的节能率，而智能型的节能灯节能率甚至可以高达83%-90%。

　　智能双亮度LED节能灯无人时处于暗亮状态满足监控照明，有人走动时处于亮状态

　　一个物业项目中设施设备的运行费用通常会占物业服务费约10%左右的比例，然而照明费用通常会占设施设备运行费5%至8%以上的费用，这笔高额的费用往往成为包干制物业服务企业的巨大包袱，其中大多数物业服务企业曾在照明灯的瓦数、照度、亮度以及节能灯的选择方面苦下功夫，但节能的效果往往收效甚微。随着LED节能灯的面市，给照明节能的市场可谓又添一翼。经过我们测试：通常一支5W的LED节能灯管就可以达到40W日光灯所能达到的照度和亮度，一支40W的日光灯一个月消耗约29度电左右，而一支5W的LED节能灯管一个月仅消耗4度电左右。从节能的角度来看，如果一度电按1元钱计算，一支灯管一个月可节省费用约为25元，1000支灯管一月即可节省费用约为25000元，而且LED节能灯的寿命约在30000小时以上，几乎是日光灯寿命的5至8倍。再从价格方面来看，一支普通40W日光灯的价格约为25元，而一支LED节能灯的市场价格约为160元至190元，智能型的LED灯价格约在200元至260元之间。如此测算一支LED灯使用8至10个月节省下来的费用足以抵消其产生的费用，所以，从长远角度来看，更换节能灯所带来效益非常可观。

　　另外，目前LED灯市面上存在多种推广合作模式，其中一种由LED节能灯供货方一次性投入改造费用，由物业服务企业从节省的费用中逐期支付的合作模式适合绝大多数物业服务企业。如此，对于物业服务企业来讲，无疑是一宏大利好，前期不用投资任何费用即可节支收益，物业服务企业可以在停车场照明、楼层照明甚至路灯照明方面进行改造。此外，实行共用设施设备运行费分摊的物业服务企业也可以通过意见征询的方式争取让业主同意进行改造，一方面可以促进环保节能，另一方面也着实可为业主节省一笔可观费用，同时又可为物业服务企业赚取部分收益。

　　无负压供水设备的应用

　　此外，根据经验分析：采用传统供水设备的物业一般多见于20**年以前的传统的供水设备通常是由市政供水→水箱→供水泵→给水池→用户管网的，中间环节过多，且传统的供水设备通常需要在地下室占用两到三个停车位的面积停车位设置蓄水池，不仅水泵的维护和运行费用较高，而且一旦水箱、供水泵、给水池管理不善，极易产生二次污染，引发管理风险。而改造无负压供水设备的投入费用一般在十五万元至二十万元左右，且无负压供水设备不需要水池、水箱，是与自来水管网直接串接，充分利用了自来水管网的原有压力，差多少，补多少，当自来水压力满足要求时设备会自动停止运行。因此，无负压供水设备不仅减少了二次污染的主要环节，有效保证了水质，而且其安装便利、操作简单、节能率较高，比传统的给水设备节能约50%-90%的能耗。

　　传统的供水设备致无负压供水设备

　　住宅项目，通常此类住宅项目的停车位配比比率较低，一般情况下停车位均比较紧张。所以，在后期的物业管理中物业服务企业可以通过业主委员会或业主大会的支持，申请动用专项维修资金或是利用公共收益支出进行投资改造。改造后将原有蓄水池拆除，划定停车位进行出租或出售，日后停车位出售或出租所得收益足以抵消设备改造所产生的费用。如此一来，既可以做好供水设备的改造，又可以节省运行费用，免去水池清洗、水质检测等一系列的费用，同时还可以增加2到3个停车位，一举多得。

　　地埋式压缩垃圾中转站的应用

　　地埋式压缩垃圾中转站的应用从2000年起步，到如今逐步得到了众多企业的认可。地埋式压缩垃圾中转站无需设置垃圾房和垃圾装卸桶，直接采用地埋式的垃圾压缩箱对生活垃圾进行现场密封式压缩，在垃圾压缩的同时还可以对垃圾喷洒药物进行消毒，不仅很大程度上减少了垃圾体积，有效降低垃圾清运费用，同时也有效杜绝了生活垃圾处理不当所造成的二次污染，彻底解决了传统垃圾房（场）产生的蚊虫鼠蚁问题，并从后期管理上减少了垃圾装卸方面人员的投入，有效降低垃圾处理费用。

　　目前，国内垃圾压缩处理设备的生产厂商及产品种类繁多，价格从十几万元至几十万元不等，产品质量及使用效能亦参差不齐，各有所长。譬如，我们在佛山南海颐景园的项目中就因为垃圾站的选址、大小及环境保护等方面的问题难以解决，最终选用了地埋式垃圾压缩处理设备。最初使用的时候因为市政的垃圾运送车宽度不够而出现无法平行对接问题，后来通过降低车位改平行对接为高低对接方式后，经过几周的磨合使用方才步入正轨。自从地埋式垃圾压缩处理设备正式使用后，原本恶臭熏天、散乱无章的垃圾场变得干净整洁，原本需要三至四车才能运走的垃圾因为体积减少一车就可以运走，不仅美化了物业环境，而且大大降低了垃圾处理费用。因此，物业服务企业应当在早期介入工作中，结合实际情况选择合适的产品与开发商尽早沟通，不仅可以改善物业整体形象而且可以提升物业档次。在老旧项目的物业管理工作中，物业服务企业可以通过与业主委员会、业主大会的支持，申请动用专项维修资金对原有的垃圾房（场）进行投资改造。如此一来，不仅可以改善物业本身的环境卫生，也可为物业服务企业减少垃圾处理成本，减轻物业服务企业负担，并且在垃圾站改造过程中物业服务企业可以从中赚取适当利润，增加公司收益。

　　小型清扫车的应用

　　清扫车相信大家已经不陌生，一般在城市道路的清洁作业中应用较为广泛。目前小型的清扫车主要应用于大型住宅物业和工业物业中的园区道路清洁工作。一台小型清洁车，清洁一公里的路段通常只需要十五分钟左右，然而一名清洁工正常清洁一公里路段的时间大约需要一个小时至一个半小时之间，可见一台小型清洁车的作业量是人工清洁作业的5倍左右。如果一名清洁工的工资按1500元/月计算，社保、服装、物料消耗等其它费用的投入按700元/月计算，一名清洁工的每月的成本投入约为2200元，假设五名清洁工当中设置一名替休人员，那一台小型清洁作业车的作业量相当于是六名清洁工的作业量。市面上一台小型清洁车的报价大致在4万元至8万元不等，平均寿命约六至八年左右。在不考虑其它因素的情况下，如果按6万元一台，寿命按六年计算，一台清洁作业车每月折合费用约为833元，如果清洁车维修、物料及能源消耗按1000元/月计算，一台清洁作业车每月的成本投入约为1833元，而六名清洁工每月的费用约为13200元，相比之下投入一台小型清扫车一月可节省费用约11000多元。

　　因此，物业项目较大，园区路面较宽的物业服务企业可以结合自身情况考虑采用小型清洁作业，一方面可以降低管理成本，另一方面可以减少清洁人员用工荒问题。

　　立体车库和车位锁的应用

　　车多位少、车位被占、堵车、堵通道，是物业管理工作中常见现象。尤其是在一些车位紧张的项目，高密度住宅区、街铺，常因车位的使用引发纠纷，然而管理好停车位，处理停车位纠纷，一般需要投入大量的人力和物力。物业管理早期介入期间，物业服务企业可以结合项目实际情况，就立体停车库和车位锁的应用与开发商做好早期沟通。立体车库的前期投入成本较高，但对于开发商投资的占地面积小，容积率高的项目来说，立体车库就是一个不错的解决方案。如果考虑建设立体车库，停车场的高度是一个必要的前期条件，开发商可以根据实际情况建设两层或三层的立体车库，像佛山南海颐景园的项目，就采用了三层的立体停车库，将原本仅能规划1:0.5的车位配比率，提升到了1:1.1的配比率，在前期建设时仅仅是增加了

停车场的高度和投入了立体车库设备，就为小区增加了近1000个停车位。

　　此外，车位锁技术的应用，目前在房地产市场当中逐步得到推广，同样在物业管理早期介入的期间，物业服务企业就要与开发商做好充分沟通，目前车位锁的产品种类繁多，价格从一百几十元到上千元不等，产品本身质量与使用便利度亦参差不齐，物业服务企业在选用时要做好市场考察与使用测试工作。在合格模式方面可以与车位锁供货单位进行磋商，由其全额出资，在后期的车位出租或出售中支付车位锁费用，以解决物业服务企业或开发商前期投资费用问题。同样在后期的管理当中，物业服务企业也可以根据实际情况，引进车位锁项目向客户进行推广，一方面可以解决车位管理方面投入在人力、物力，另一方面也可以从中获取适当收益，但最主要的是可以有效避免停车位纠纷，提升物业品质和档次。

　　以上一些先进技术与设备，是目前我们在管项目中已经逐渐应用到的，从整个行业的发展来看，科学技术的应用仅仅占到了的很小的一部分，更多的方面还需要同行业之间相互学习与交流，共同摸索与探讨，大胆尝试与实践，积极采用先进的科技来实现行业的转型升级。

篇3：物业管理高成本问诊

　　物业管理高成本的问诊

　　张晓云 /《城市开发》/20**年03期

　　中国物业管理行业的发展正在追随着社会的跨越发展而迅速升温，可这样振奋人心的消息却并没有让所有物业服务企业的负责人都感到心头温暖。因为随着行业的发展，客户的要求开始不断提高，外资物业服务公司也逐步渗透进来，使得物业管理行业的市场竞争愈加激烈。与此同时物价上升、劳动力成本上，都进一步提高了物业管理的服务成本，唯一下降的却是业主对于服务价格的预期。在这样一个关键节点，哪家物业服务企业能够有效地控制自身成本，不仅意味着提升了盈利空间，更意味着企业能够在激烈的竞争中占得先机。

　　谁在拉高成本?

　　物业管理服务成本是指物业管理企业在经营过程中的各项支出，它可以被分为以下两部分：有形成本和无形成本。有形成本是指物业管理工作中耗费的物质资料、劳动和行政管理费、教育费、科研费等费用。无形成本是指为消除或减少管理劳动或为发展本行业给社会和环境带来的消极影响所支付的费用。通常，导致物业管理企业服务成本高的原因主要是因为以下几点：

　　人员配置不合理?

　　在我国，物业管理仍是劳动密集型行业，科技化、智能化手段在物业服务中的运用不多，这在劳动力成本较低的时期能起到缩减成本的作用。但随着经济社会的发展，业主对物业服务的要求更高，这时物业服务人员配置问题凸显出来。一方面，目前国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业服务人员素质参差不齐。另一方面，从薪酬福利看，物业管理行业相对处在一个比较低的市场水平，难以吸引优秀的人才参与到经营管理中来。

　　配套设施不齐全?

　　一些早期建筑在规划、设计时忽略了日后的物业管理，使物业过于分散，配套设施不齐全，从而给管理带来了一定的难度，造成了物业管理成本高。如建成的年代已比较久远，再加上建筑设计上的落后，物业硬件条件很简陋，如绿化面积小、机动车位少，房屋破坏严重等情况，造成对其进行了管理的物业服务公司的管理成本很高。

　　管理手段粗放?

　　我国现阶段大多数物业服务公司所进行的物业管理仍是一种粗放型的管理服务，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要消耗大量的人力和物力。随着近年劳动力成本逐年上升，人工劳动力成本在物业管理成本所占幅度已提高到相当高的水平。

　　管理规模过小?

　　物业管理规模小，导致分摊在单位面积上的固定成本过高，不具备规模效益是影响物业管理盈利水平的重要因素。一方面，政府和企事业单位房管部门转制的物业管理公司对原管辖的物业进行垄断管理，房地产公司属下的物业管理公司对其母公司开发的房地产进行垄断管理；另一方面，物业管理权流动困难，市场化运作的专业管理公司难以涉足前两类物业管理公司的领地，因此难以拓展他们的物业管理规模，从而形成规模经营。

　　怎样降低成本?

　　从西方发达国家成熟的物业管理经验来看，成本控制是物业服务公司的一项关键任务。对于企业来说，成本控制的关键表现在对管理成本的有效控制。管理成本控制主要涉及两主面：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。

　　人工成本的控制?

　　降低物业服务公司的人工成本，主要通过优化人员配置，减少员工数量，同时对人工薪酬进行合理的设置。

　　我国的物业管理仍然是一个劳动密集型产业，呈粗放式运作状态，组织机构庞大复杂，员工多且素质参差不齐。这与目前多数物来管理公司普遍采取直线职能组织架构不无关系。这一组织结构对人员素质要求相对不高，但不利的结果是公司总裁人员臃肿，经营管理活动难以把控，管理服诱因成本难以降低。因此，物业管理公司要降低人工成本首先必须优化人员配置，严格控制员工数量。这一目标可以通过以下步骤实现：

　　（1）再造企业组织结构。通过职能分析，整合职能管理部门，压缩组织机构，实现企业组织结构的优化，改直线型组织结构为扁平式组织结构。这样一方面避免了对管理处的“多头”领导，组织内的沟通费用；另一方面，减少了公司高层管理者与具体实施物业管理的物业管理处之间的层次，有利于他们对管理处的成本支出进行监控。

　　（2）对各管理部门及基层进行了定编定员，分流编制外人员。对操作层的服务人员的聘用由物业管理处根据物业实际需求情况具体确定，保留必要常备管理服务人员，而非常备人员可临时聘请，以达到缩减物业服务公司员工数量的目的。

　　（3）通过加强物业管理硬件设施建设，使用机械化设备，运用智能化管理，达到减少劳动用工总量的要求。近年来，人工成本不断上升，尤其是新的劳动法颁布，对物业服务企业，尤其是中小企业，成本压力明显。在此背景下合理增加设备设施的投入以减少劳动力成本支出不失为好的选择。

　　（4）设计合理的薪酬结构。公司的薪酬制度设计的思路应该是工资分层控制，奖金与部门业绩挂钩。采用分层控制，公司只需把握总额度，并由财务部门按月分解后，对额度执行情况进行监控。同时，公司

通过确定各部门、各管理处的年度利润指标，将年度利润指标完成情况与各部门、各管理处个人的奖金收入挂钩。这样做有利于管理处根据员工的实际工作表现确定其收入差距，形成薪酬激励。并且有利于培养员工成本控制意识，有利于激发员工工作的积极性和团队意识。

　　日常消耗品的控制?

　　从实际运作情况来看，我国大多数物业服务公司对管理处物料的管理通常是收支集中、层层审批控制的方式。从成本控制角度来看控制流程本身是非常清晰的，并且体现了层层把关的精神。但不利方面在于影响了公司运作效率，并且不能从根本上实现公司经济效益最大化。由于各管理部门基本没有支出控制的压力，在物料使用方面必然处于粗放的管理状况，其结果导致了管理成本的不可控性。

　　在日常消耗项目中有一些支出是相对稳定的。公司可能从以下三方面对这些支出进行控制：

　　（1）管理处基本配置方面，由于已对管理处人员核编，可在管理处组建时，由公司根据人员确定基本配置后，一次性配备到位，同时根据小区的实际需要确定作业的设施、配备。对这些相对固定的物料配备，由公司确定使用限制后，只对更新的需求进行监控。

　　（2）对支出相对稳定的项目，由公司根据管理处实际情况确定支出限额后，将限额内的支出控制权下放到管理处主任，并与管理处的业绩挂钩，同时财务部根据月度分解额对管理处实际消耗情况进行月度监控。

　　（3）对那些不可控成本支出或突发性成本支出，建立严格的报告制度，即由管理处负责人申报，由分管管理处上级管理者审批监控，或者在这方面设立指导性限额。值得一提的是，美国的物业经理人不仅具有很高的文化及专业修养，而有很强的职业道德素质，因此在美国成本控制行之有效。以美国的物业管理经验为借鉴，我国的物业服务企业应在相应层级引入专业知识和财务经验丰富，职业道德素质高的物业管理职业经理，这也是实现物业服务公司成本有效控制的重要一环。

篇4：物业管理逻辑研讨

　　物业管理的逻辑研讨

　　物业管理已成为人民生活、政府决策和新闻报道的高频词。20**年《物业管理条例》的颁布，在大大提高物管行业规范水准的同时，也大大提高了全社会对物管行业的关注程度。物业管理作为朝阳产业，既具有中国经济持续强劲增长所支撑的无比光明的发展预期，也面临行业成长初级阶段难以回避的严峻问题：客户的消费心态不理性，企业的服务流程不规范，政府的角色定位不准确，法制的市场导向不坚定。

　　开放地研讨物管行业特性、问题与对策，有助于尽快建立起遵从市场经济法则的行业法制框架，实现行业成长的代价和时间极小化。

　　一、物业管理：整体提供-集体消费的准公共品特性

　　1、物业管理属于服务行业而不是房地产行业。物管行业并非房地产行业的末端或末道工序。房地产行业生产有形建筑物，物业管理提供无形服务；房地产开发结束之日，才是物业管理开始之时；管理费的支出与建筑物产权无直接关系。把物业管理归于房地产行业，犹如把交通管理归于汽车制造业。

　　物业管理作为服务业的三个基本认识点：物业管理产生于住户的服务需求，而非住户房屋产权；物管企业和住户关系，是服务买卖关系，而非委托代理关系（物业管理合同应是服务买卖合同，而不应是委托代理合同）；物管服务买卖的原则是：服务消费者必须付费。

　　2、物业管理是准公共品性质的服务：不可分割的整体提供-集体消费的服务。例如，在住宅小区内，安全秩序服务具备（1）效用不可分割性--安全秩序只能整体提供和消费，不能对个别住户买卖；（2）消费非竞争性---增加一个住户并不减少其他住户的安全秩序消费；（3）过程非排斥性--无法排斥某个特定住户享受小区安全秩序。同理，建筑物与设施设备维护、清洁、绿化都具有准公共品性质，而入户维修、家政服务、社区文化活动、会所服务则不具有。只有准公共品服务才应由管理费支付。

　　3、物管服务的整体提供－集体消费，要求对称的统一购买。向住户分别收管理费，则是不对称的个别购买，由此产生了收费难问题：对拒缴管理费住户，无法停止物管服务（准公共品特性），更不能停水停电，诉讼催费时间长、成本高、执行难度大、多反复。政府目前设定的游戏规则不具有操作性。出路在于建立统一购买模式。

　　4、建立物管服务统一买卖的三角模式：物管企业卖服务、律师行买服务、住户用服务。具体构想为：（1）住户同律师行（或物管顾问公司或会计师行）签物管服务购买委托书。（2）律师行根据住户投票决定的物管服务种类、档次，向物管企业统一购买物管服务；物管企业向律师行整体报价，而不介入住户管理费分摊和缴费规定。（3）住户向律师行按月缴纳管理费；律师行向物管企业按月支付小区管理费。（4）除月缴费外，住户在律师行专用账户存入等同于三个月管理费的缴费保证金；同时，授权律师行根据不同欠费水平可处置不同价值财产。（5）租房时，住户权利义务转移租户。（6）物管企业负责保质按量提供服务，律师行则负责按时足额支付管理费。（7）根据合同约定评估服务、付款情况并依法追究违约责任。（8）住户视尽职程度决定是否更换律师行。在此模式下，管理费拖欠问题可得到根治。

　　二、政府要以市场有效运转为行业管理目标

　　物管行业能够拥有今天越来越高的市场覆盖率和对人民生活品质的贡献度、一定基础的行业管理规范、职业化水准稳步提高的优秀企业、不断壮大的人才队伍和社会舆论的积极关注，都离不开政府各级主管部门以高度的历史责任感，多年来呕心沥血、不遗余力的推动。但比歌功颂德更有价值的，是帮助政府认识当前行业管理中存在的严重问题。物管行业的明天，取决于今天对有关问题的认识和解决。

　　下面列举几个当前存在的主要行业管理问题：

　　1、没有建立起管理费拖欠的有效处理程序。按时交纳管理费在《条例》规定的住户义务中仅排在第五位。低收缴率是物管行业成长最大障碍之一。如前所述，诉讼作为唯一合法解决管理费拖欠的手段，不具备可操作性。应尽快立法规定：使拖欠管理费罚款与欠税罚款同等严厉；拖欠管理费作为不良信用行为记入住户信用档案；建立管理费拖欠简便执法程序：企业起诉即裁决、冻结、划款；如企业谎报误报管理费拖欠，则处以巨额罚款。

　　2、以指导价控制管理费，违背了供求决定价格、价格调节供求原则。管理费的指导价管理，是对住户主权的侵犯。消费什么档次、什么价位的物管服务，应由住户自主决定。物管行业并非需要特殊政策的特殊行业，买得起商品房的住户也不是需要政府保护的弱势群体。管理费指导价无一例外压低了管理费价格区间，限制了优秀物管企业进入，限制了住户购买更好服务的选择机会。

　　20**年中国物管行业整体亏损10亿，政府指导价政策难辞其咎；同年住户人均收入增加10％以上、物管员工收入增加9.9％、物品采购成本增加2.8％，但管

理费只降不升，导致物业管理效益水平持续恶化，服务品质日益缺乏保障，这与政府保护住户利益的初衷背道而驰。现实表明：管理费只能升不能降；如果某个地区政府突然将管理费指导价标准大幅下调，则无疑会引发一场物业管理的灾难。符合住户和物管企业双方利益的管理费合理水平，只有在住户的自由选择和物管企业的充分竞争中才能确定。

　　3、无视酬金制阻碍进步的固有弊病。酬金制目前得到了政府主管部门事实上的追捧。把自治性质的酬金制——而不是诚信和专业化服务——作为港式先进物业管理象征，是令人遗憾的误解。物管企业按管理费总收入的约定比例或数额提取报酬的酬金制，其利益动机本能反对任何节省成本费用的积极变化，本能拒绝服务流程的改进、物耗降低和采用任何提高效率、节省资源的新技术新设备。同时，酬金制误导住户关注物管企业拿走多少，引发了许多毫无价值、费时费力、两败俱伤的纠纷。配套的收支公布还可能泄露企业的商业机密。

　　4、不应通过资质等级管理，限制物管企业市场准入和住户选择。资质等级主要取决于管理面积。企业现有管理面积可说明一些事实，但得不出结论：企业管理面积大的比面积小的更有资格承接某个面积的项目。谁敢说养过三个孩子的父母比只养过一个孩子的父母更有培育子女的资格？

　　资质管理带来若干问题：住户选择物管企业的权利被部分剥夺，不能享受更大范围竞争产生的利益；低资质企业参与竞争的空间被大大压缩，违背了竞争机会平等原则；企业异地子公司资质从零开始的规定，实质是地区壁垒；违背WTO规定的国民待遇，目前在华管理面积为零的国际著名物管企业无法进入中国；政府评定资质的权力带来了寻租的空间。

　　政府应当逐步放宽并最终废止资质管理制度，而将管理重心放在保证物管企业信息诚实、真实和完整地向住户公开。让住户在掌握参与竞争的候选企业的信息后自主做出选择，并为自己的选择承担责任。至于住户的错误选择，要相信住户自己会通过新的选择加以改正。

　　5、政府越位进行物管资格培训和认证。政府的物管职业资格培训认证机构多年来为行业培养了大量人才，功不可没。但同时也要看到，政府培训的合格发证率极高与课程设置不合理、缺乏岗位实用性知识并存，导致了巨大的时间和其它资源浪费；政府垄断的认证权力，窒息了市场上竞争性的商业培训机构的发育成长。

　　解决问题的出路，不是把培训与认证权力分开交给不同的政府机构，也不是政府保留资格认证的权力而让培训企业化。真正的出路是政府彻底退出培训认证市场，从运动场退回到裁判席，通过让出空间、鼓励竞争，催生越来越多的以培养物管各岗位实用型人才为目标的明星培训企业。

　　6、不重视前期物管服务合同的法律严肃性。《条例》第二十六条赋予新小区业委会成立后随时终止前期合同的权力，是缺乏法律基础的，因为住户购房时已对前期服务安排给予合法认可。同时，物管企业对小区的管理，需要相对稳定的时间安排。如果明天永远都可能是管理终止的一天，企业如何去制订服务计划、支出预算、培训方案和正常提供服务？所以，业委会终止前期服务合同，应该以物管企业违背前期服务合同约定为合法条件。

　　7、把物业管理协会准政府化。各地物业管理协会实质多是政府直属机构或准政府部门。这种戴面具的协会，挤占了行业组织的生存空间，不利于协会真正扮演好自己的四大角色：同行业企业交流的平台、企业集体利益的代言人、行业法制建设的推动者、企业同政府沟通的桥梁。官归官、民归民，才可能做到各司其职、各得其所。所以，有必要去掉物业管理协会的官形官气，恢复民间同业组织性质。

　　综上所述，物管行业只是普通的服务行业。物管行业的政府管理是为市场有效运转创造条件，其核心在建立市场化的游戏规则：即确保物管企业和住户通过平等、诚信和透明协商去决定服务内容和价格；确保双方按合同约定提供服务和付款。并不需要政府像超级教练一样，手把手去指挥物管企业该怎么做、住户该怎么做，或者住宅小区怎样才算优秀和先进。物管企业和住户自有在市场经济中生存和学习的智慧。

　　三、要做劳动密集型行业中的管理密集型企业

　　物管企业的生存与发展，不依靠巨额资金的投入，不依靠尖端技术的研发，依靠的是不断升级的管理体系；管理体系的基础打得越宽越深越牢，物管企业的发展大厦就能够建得越高；物管企业竞争，是企业管理体系各个方面的综合竞争。

　　1、管理密集型＝管理人才密集型。当前矛盾的现实：物业管理极度依赖人才，但行业内人才素质普遍偏低。究其原因有：人才的择业偏见，认为物管行业没有才能施展的空间；待遇低，既受制于偏低人均效益，也同平均主义分配有关；领导不重视人才，甚至认为素质差的人更适合做物管；没有岗位实用型人才导向的全面职业化培训计划。

　　只有对症下药地解决这些问题，物管企业的人才队伍建设才有希望。其中，拉大企业内收入差距使之同贡献差距成比例，是引进激励人才的非常重要且具有操作性的一步。

　　2、与住户群体的良好沟通是物管企业立身之本。物管企业同住户保持制度化沟通的不多。原因一是物管企业新项目大多是与房地产开发商签约；二是目前与住户沟通中碰到的麻烦令企业知难而退。这种现况有违物管行业发展趋势。

　　与住户制度化的充分沟通，首先有利于掌握住户需求、服务评估和改进意见，提升管理服务水平；其次有利于物管企业的长远发展：每年签订的物管合同中，与房地产开发商签订的比重会越来越小，而与住户签订的比重则会越来越大。物管项目竞争主战场，正在从新项目逐步转移到在管小区。而要保住自己在管项目，同时还要去参与竞争别人合同到期的项目，都离不开同住户有效的沟通、职业化的服务和由此形成的良好口碑。

　　3、物管企业职业化水准，体现为服务流程规范及性价比。物管服务流程的规范程度，需要进行四维全息评估：（1）品质可靠性，看能否达到设定的服务品质目标。（2）成本有效性，看在达到服务品质目标的同时，能否实现成本控制目标。这是性价比的基础。（3）时间稳定性，看同样的品质和成本效果能否长时间保持。（4）空间稳定性，看能否在跨空间的多个管理项目中长时间保持品质和成本的控制效果。企业服务流程的职业化和经理人的职

业化，其需求源自市场并只能由市场来检验，政府颁发的证书绝非可行的合格证。

　　4、物管企业要追求规模与规范的良性循环。目前物管行业企业多达2万8千家，平均规模却不足100人，就连自我认定为第一的那些企业，市场份额也不超过千分之二。但规模效益是诱人的：分享经验教训的更多机会；服务管理流程研发的更多资源；更高的企业知名度；降低的采购配送成本；对人才更大的吸引力。

　　规模增大的过程，必须同时是效益水平提高和规范管理体系升级的过程。否则，规模越大，问题越多。至于企业规模发展过程中，应该同步扩大自己各项物管服务以满足需要，还是通过外购部分物管服务来满足需要，则是八仙过海、适者生存。

　　企业规模的发展，除了靠自身积累外，还可以考虑通过收购、合并等方式以更快的速度扩大规模，并在购并过程中补强自己物业类型和业务能力的弱项。如能实现股票上市，将有助于提高企业的管理规范、知名度和融资能力，使企业规模的持续扩张更有底气。

　　5、以品牌宣传培育潜在客户群体。企业对发展的追求，离不开对潜在客户群体的培育。品牌宣传就是培育潜在客户群体的营养品：通过有目标有设计有计划地传播本企业物管服务的特色、优势信息，让潜在客户群体依序经历从不了解到了解、从了解到理解、从理解到肯定、从肯定到选择的四个发育阶段，最终成为企业真正的客户。

　　从物业管理行业的发展现况及趋势看，品牌宣传的目标受众，近期是开发商为主、住户为辅，中期是开发商和住户并重，远期是住户为主、开发商为辅。随着物管企业规模的发展和竞争的加剧，品牌宣传支出的绝对额和比重都将稳步提高。而物业管理品牌宣传的目标受众和传播手法，将越来越像日用品。物管企业的竞争，最终会成为知名品牌的竞争。

　　6、用高技术信息平台提高物业管理效率。物管终端服务基本上是没有技术含量的简单劳动，但物管企业的管理流程却可以而且应该建立高技术信息平台之上。企业的规模越大，同时管理的项目越多，对管理信息平台的需求就越迫切。

　　运用电脑网络技术搭建的管理信息平台，可以及时、大容量和按照设定的路径传送各种业务信息；可以将有关信息数据的计算、统计、分析按设定的处理程序高速完成；可以在线进行服务流程管理和业务知识管理。物管人员将用越来越多的工作时间面对显示屏处理工作问题和交流业务信息。信息技术在不可逆地改变着物管工作方式。

　　四、守法理性住户的物业管理消费

　　物业管理消费，对住户生活品质至关重要。提倡守法和理性，是因为守法就不会损害他人利益，理性则不会损害自己利益。尊重他人利益、明白自己的利益的住户越多，中国物业管理行业进步的条件就越充分。

　　1、物管服务的消费者，应该称住户而不是称业主。物管行业的经典名称—业主，代表了错误的思维角度。业主，指房屋所有权人，是房地产行业叫法，让人把物业管理同住户的产权联系起来。而改称住户，强调的是在小区居住并接受物管服务的事实，而与其居住的房屋是买是租无关。真正的业主完全可以不介入物管服务关系；无偿分配没有产权的住宅小区也可实行物业管理。

　　2、按管理费金额决定住户投票权权重。现行住户的投票规则代表产权型物管思维，即投票的权重按照住户的住宅面积或套数确定。如同一小区有豪华别墅和普通住宅，管理费相差以倍论，如果面积或套数相同就要求以同样权重参与决策，明显不合理。

　　应该用服务型物管思维来代替产权型物管思维。小区住户群体，是共同出资购买物管服务的股份制消费团体。股份大小，应该由出资额多少决定，即住户投票权权重应当用其缴纳的管理费金额多少来决定。这种新的投票方式操作简便，难的是政府观念的转变。

　　3、用受托律师行，取代业主委员会。业委会是一个勇敢但失败的民主代议制探索：像选模范一样选举产生的委员，对物管法规和服务流程不熟悉；业委会无法人地位，签约资格可疑；有权签约、无能履约；某些委员变成超级特权住户，充分利用手中不多的权力寻租。

　　业委会的问题不能靠改良如属地管理来解决，而只能如前所述，用专门处理物业管理问题的律师行（或物管顾问或会计师行）取代。取消了业委会后，管理费水平和物管企业的选择等重大事项由住户大会决定，而律师行则根据法律法规和合同监督物管企业的服务品质并处理相关纠纷。

　　4、住户应该增加物管服务的消费支出。住户每月管理费支出仅相当于四口之家餐厅用餐一次费用，堪称“一顿餐费时代”。不容置疑，在餐厅普通用餐一次对住户生活品质的贡献，远远赶不上一个月的小区安全秩序、设施设备维护、清洁和绿化的贡献。物管服务的边际效用高于其它支出。

　　适当增加管理费支出以提高物管服务档次，做到“管理费＝二顿餐费”，综合管理费达到正常房价水平的0.5‰-1‰，符合住户真正利益，并有利于物管行业健康成长。从这个角度看，某些住户以种种理由要求降低管理费的做法，实属自残自虐行为，并令物管企业同受其害。

　　5、住户处理物业管理纠纷要理性、守法。现实生活中，某些住户自认是弱势群体，言必称维权；让物管企业代人受过，任何问题都成了拒交管理费的理由；恶意利用媒体，小事闹大，逼政府出面施压；以违法、破坏行为来迫使物管企业让步就范。其结果往往是导致小区秩序混乱，无法正常服务，住户生活质量下降、物管企业绝望，损人不利己、两败俱伤。

　　物管服务双方关系，要立足服务合同确立的法律框架。住户应按合同评估物管服务，同时也要按合同按时足额交管理费。当产生纠纷时，要理性对待分歧，合法解决争端，只有这样才能实现互利双赢，保证住户生活环境的祥和安定。

　　结束语：中国物管行业拥有无穷的发展潜力。而这种发展潜力要逐步变成现实，依赖经济改革政治改革进一步深入创造的条件：

　　（1）政府尊重市场主体权利，以市场有效运转为管理目标；

　　（2）法律法规能保障物管企业和住户双向选择和诚信履约；

　　（3）物管服务流程规范、企业管理和行业职业水准不断提高；

　　（4）住户群体更理性成熟，物管企业与住户和谐双赢相处；

　　（5）管理费随人均收入增长，收缴率随法治进步提高；

　　（6）物管覆盖率越来越高，人民生活品质因物管服务而提升；

　　（7）投资者和人才认同物管行业价值和发展潜力；

　　（8）媒体关注物管行业发展，客观报道，不偏袒不误导。

　　《住宅与房地产》杂志20**年5月号

篇5：浅论物业管理企业可持续发展七要素

　　浅论物业管理企业可持续发展七要素

　　地球绕着太阳，画着永恒的椭圆，没有起点也没有终点。然而北半球农业社会却在农闲时节为自己设计了一个辞旧迎新的狂欢。属于现代社会代表产业——第三产业的物业管理，其实同农业的距离并没有人们想象得那么遥远。当面对旧日历留下的不多几页时，历史基因便驱使我们不由自主地眺望时间飞梭送来的新日历，和新日历上启示的物业管理企业新希望。

　　一、改制确保持续发展

　　希望是生命的扩张。物业管理企业并非个个都有健全的生命，事实上绝大部分都处于亚健康态：没有追求发展与效益的原动力，没有稳定持续的经营发展战略。战略调整时有发生，企业的竞争优势无法积累强化，难成大业。产权所有者的虚置，视物业管理为边角余料的大股东，使得物业管理企业成长的路曲折而漫长。

　　有恒业者方有恒心。希望有更多的物业管理企业，通过改制成为真正的企业，进入追求持续发展的新天地。明晰的产权，发展和效益导向的产权机制，是物业管理企业成功的基础。不论是管理层控股，还是外部投资者的收购，只要新的股东们以物业管理的发展和效益为共同目标，物业管理企业就会有真正的生命冲动，就会持续稳定地致力于实现自己的发展蓝图。

　　二、专业化打造生存空间

　　然而，正如许多反对产权机制改革的人所言，产权改革不是万能的。物业管理企业改制的完成，并不等同于获得企业走向成功的通行证。西方国家每天倒闭的企业，产权机制都很健全。成功的生存和发展，依赖于企业提供物业管理服务的专业化。二十多年的成长，还没有让物业管理行业变得专业。今天我们还只是处于物业管理专业化的山脚，对身边的欠缺、山顶追求的目标和攀登的改进路径，都还缺乏清晰的把握。有的满足于整洁的环境和英俊礼貌的保安，而将流程贴上ISO标签后束之高阁；有的则鄙夷物业管理的标准服务，不屑于日积月累的细微改进，却痴情于物业管理之外的所谓创新。

　　我们需要更客观、规范和及时地把握项目客户的物业管理服务需求及其变化，需要在有限预算约束下更有针对性地设置服务的种类、品质目标和服务方案，需要对各类服务工作总量更完整、科学的估算和相关投入产出更准确的分析，需要对服务流程进行更具操作性的设计以确保服务品质和成本目标的实现，需要对各类供应商的技术、经济、合作诸方面的优劣进行更透彻的研究并在物业管理平台上进行性价比更加优化的服务资源组合集成。

　　三、规模化是成功必要条件

　　专业化必然要求规模化。很多企业追求小而精，把规模化发展看作企业经营的陷阱，其中有着部分道理，但总体而言这种经营思路是没有未来的。固然，缺乏专业化基础的规模化发展，很快就会碰到管理能力的极限边界，四面起火冒烟的项目问题会迫使企业放慢发展速度甚至停止发展来进行整改。但与此同时，也要看清小而精的做法也是不可持续的，拒绝市场化规模发展的自我配套模式，时间越长劣势越明显。追求规模不一定能够成功，但没有规模却一定不能成功。

　　业务规模小，限制了服务改进研发资源的投入量，使得其专业化优势的保持和强化缺乏后劲，优势最终会沦落为劣势。同时也无法获得在市场、采购、人才、协作等方面的规模效益。在物业管理这种管理密集型行业中，大鱼吃小鱼或饿死小鱼的市场竞争规律不会失效。只有专业化和规模化相互促进、良性循环的企业，才有可能在物业管理行业的竞争中走在前面。何日能够涌现出物业管理行业的沃尔玛、麦当劳？需要指出的是，从专业化到规模化，绝不是简单的克隆复制、量的扩张，而必须伴随着企业跨区域、多项目的规模控制体系的能力同步提升。

　　四、用品牌传递竞争优势

　　规模化离不开品牌化。业务规模的发展，需要越来越多的项目，而品牌是项目成功拓展的基础。同时，规模的不断增大，也有利于提升企业品牌的影响力，扩展着品牌的影响范围。今天来看，品牌建设被大多数物业管理企业置于次要地位，这是相比其它行业的一大不足。认真、系统的品牌规划很少，持续投入的资源很少，针对性的品牌推广方案很少。相反，毫无技术含量地大着嗓门嚷嚷自己是行业第一或第几的做法倒是很多。

　　做得好还要说得好，对此人们在认识上已经没有问题，问题在实际说得还不够好。对谁说？说什么？怎么说？什么时间说？要说出什么效果？这些品牌建设的基本问题，都需要物业管理企业去思考和回答。有效的品牌推广，取决于我们对品牌推广目标受众的辨认能否更准确，取决于我们能否高保真且具艺术感染力地向受众传递本企业物业管理服务的价值信息，取决于我们能否拥有一个切合实际的品牌推广预算，取决于我们能否对品牌推广投入与业务发展产出之间的相关度进行更客观的数量化把握。相信物业管理企业的品牌建设在未来几年里会有跨越性的进步，物业管理企业的身影会越来越多地出现在各类广告媒体中。

　　五、竞争一半靠人才

　　专业化、规模化、品牌化的执行，靠的是人才团队。物业管理企业的竞争，一半是人才团队的竞争。优秀管理人才匮乏，是许多企业难以做大做强的瓶颈。没有一流的人才团队，哪来一流的物业管理企业？企业之间在竞争有限的人才，流动的人才之河已成一景。除了收入待遇外，职位的平台大小、企业发展速度及创造的事业空间、任用与激励机制、内部人文环境，都在发力于人才拔河比赛。优秀的人才向优秀的企业集聚将会加速，让优秀的企业更优秀，让我们看到物业管理版的马太效应。

　　就整个行业来说，优秀人才的总量也远远不能满足行业发展的需求。我们不仅需要物业管理专业毕业的学生，更需要来自其它行业的有丰富管理经验的骨干人才。希望随着物业管理行业形象的逐步优化，随着物业管理企业规模效益日趋明显而有能力提供同其他行业相竞争的收入福利，我们整个行业面临的严重人才短缺能够渐趋缓和，使行业规模的增长和企业物业管理服务的改进都有人才的保障。

　　六、信息网络搭建现代管理平台

　　好马配好鞍，优秀的人才还需要先进的工作条件来配合。其中最为重要的就是信息化的物业管理平台。一个追求持续发展的企业，离开有效运转的管理平台，其所能达到的规模必定是有限的。这种平台远不限于简单的办公自动化，主体是基于互联网的企业

运行组织管理系统。许多物业管理企业对信息化时代的反应是迟缓的，有时甚至是自暴自弃的，服务组织方式仅相当于手工作坊时代。

　　我们需要透过劳动密集的表面现象，抓住物业管理行业管理密集的本质，理解电脑加网络搭建的信息平台在跨区域、多项目、多类型物业管理中的基础性技术支撑作用。只有在平台上，才可能实现客户需求、服务模式、操作规范、预算标准、人员调配和过程控制的立体贯通，从而把项目的物业管理方案转换成各类服务子系统组成的可执行文件。没有信息化网络平台的支撑，所有物业管理企业发展的梦想都将永远停留于梦想。

　　七、规则要让游戏更精彩

　　技术从来抢不去制度的风头。物业管理行业的发展，依赖于相关行业法规的不断升级完善。物业管理行业的市场化改革目标，要求法规的设计应该有更多的市场经济导向而更少计划经济的残留；面对各类判断标准不明、难以了断的纠纷，法规建设要加速，要更及时到位，尽力减少法规的盲区；法规要对物业管理企业和业户的权益提供更为平等的保护，明确合同违约认定的客观标准并有双方平衡的权利义务安排，不要让企业单方面承担社会稳定的代价；在物业管理服务内容具体化和业户交纳物业管理费时限方面，法规需要提供强制性规范，促进物业管理服务交易过程的健康化；各地的物业管理法规应有基本原则的统一性，而更少矛盾抵触之处，为国家物业管理法奠定基础。

　　《住宅与房地产杂志》20**年1月号