篇2：物业管理和谐发展探讨

　　物业管理和谐发展的探讨

　　姜玉英/资源网/20**1015

　　摘要：随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视。本文就新时期物业管理发展问题做了探讨，认为：在构建和谐社会的背景下，物业管理应更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。

　　关键词：物业管理；和谐社会；和谐社区；和谐物管

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展以及城市化进程的加速推进，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。20**年，党中央在十六届四中全会上提出了“构建社会主义和谐社会”的伟大目标。“和谐社会”就是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的构建赋予了每个行业不同的历史使命。物业管理作为社区建设中的重要组成部分，其管理目标和职能也伴随着我国经济和社会的发展逐步发生了转变。但是，当前我国的物业管理水平与我国的社会经济发展速度相比，明显滞后。因此，在和谐社会背景下，如何转变观念，提高我国物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在广大物业管理从业者面前的一个重要课题。本文即在明晰物业管理与和谐社会关系的基础上，分析了目前物业管理发展中的诸多不和谐现象，并就打造“和谐物管”提出了粗浅的见解，期望能对新时期物业管理的发展提供参考。

　　1 和谐社会建设中物业管理具有重要作用

　　1.1 和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命

　　物业管理机构分布在各个社会基层社区，为广大业主面对面地服务，是促进城市社会经济发展、维护社区稳定、促进社会和谐的积极实践者。社区和谐是社会和谐的基础，物业管理成为社区和谐与社会和谐的重要保障，担负起重要的历史使命。

　　1.1.1 物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要

　　城市现代化主要是指城市服务的现代化，其对城市的服务功能和服务程度有十分高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中重要的一个行业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。因此，物业管理的健康、快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。

　　1.1.2 物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力量

　　社区是社会的“细胞”，社区业主及物业使用人不是独立存在的，总要受一定行政区域范围内街道办事处、派出所等政府机构的管理，相应地开展计划生育管理、治安管理等。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，物业管理企业作为社区业主的“管家”起到了相当大的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。另外，物业管理企业提供高品质的服务的同时，积极理顺了业主、开发商和自身的关系，将三者的权益关系明晰化，努力避免了种种矛盾，对维护业主权益起了较大的推动作用。

　　1.1.3 物业管理企业在和谐社区建设中不可或缺

　　构建社会主义和谐社会是一项系统工程，而社区作为社会的一个“缩影”，创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，物业管理也就逐渐成为一个十分重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。尤其是物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

　　1.2 构建和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战

　　构建和谐社会赋予了物业管理行业重要的历史使命，同时也给物业管理行业的发展提供了良好机遇，带来了一定的挑战。和谐社会背景下，物业管理行业需要进一步更新观念，抓住机遇。首先，要抓住《物权法》的颁布实施及《物业管理条例》修订的良好契机，大力推进物业管理的法制化进程。其次，要研究拓展物业管理的服务范围，根据广大社区群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。最后，要充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，抓住机遇，为构建和谐社区发挥应有的作用，为构建和谐社会作出应有的贡献。

　　2 物业管理中的“不和谐”现象

　　物业管理发展中的不和谐现象主要反映在物业管理纠纷上。物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。目前，物业纠纷呈现出类型的多样化、群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，成为物业管理中的主要不和谐现象。

　　2.1 业主与开发商之间的物业纠纷

　　业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，开发商之所以被卷入到主体双方为业主与物业公司的物业纠纷之中，主要是开发商在出售

房产过程中的违约行为导致的。比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理往往是由开发商投资设立的物业公司负责，业主一旦发现自己所购房产有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司——物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。

　　2.2 业主与物业公司之间的物业纠纷

　　业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式透明度不高，提供的服务与业主所交纳的物业费不符，收费不做事，甚至巧立名目乱收费等。比如，收取垃圾费后，小区很多地方依然垃圾成堆；一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等；一些公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时。另外，对于路灯不亮、下水管道堵塞、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，由于没有经济利益，其往往视而不见。而小区业主，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费。充分反映了主体双方重权利、轻义务的心理。

　　2.3 业主之间的物业纠纷

　　业主委员会的组成通常会引起一些物业纠纷。按规定，在业主大会选聘物业管理企业前，开发商应选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理，直至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理企业时常会终结开发商选聘的前期物业管理企业的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会与小区业主的利益发生冲突。另外，虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，业主与业主委员会之间也是矛盾重重。同时，业主之间往往因乱停放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。

　　3 新时期打造“和谐物管”的对策建议

　　3.1 建立道德与法制双重约束机制

　　尽管物业管理诸多利益主体的权利义务关系的维持与发展需要法律的约束，但单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管的问题。因为道德与法制是相辅相成的，需要道德与法制从不同的方面共同规范物业管理的健康发展。

　　加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。另外，道德约束对实现物业管理的和谐发展有至关重要的作用。物业管理需要业主与物业管理企业的共同努力，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德体系建设之中，相互配合。只有这样的“道”、“法”相辅相成，物业管理的和谐发展才会成为可能。

　　在道德与法制双重约束机制中，构建物业管理行业诚信体系，对改善服务环境、规范竞争秩序、防范管理风险、推动整体行业的发展有重要作用。在构建和谐物管时，各方主体要坚持诚实守信的原则，运用信息化手段，健全信用档案体系，形成市场各方主体诚信守约的管理机制，逐步形成覆盖全行业的诚信体系。

　　3.2 建立切实有效的长效监督机制

　　物业管理监督机制包含三个方面的内容：一是社会公众对物业管理行业的监督机制；二是物业管理行业协会对本行业的监督机制；三是政府相关部门对物业管理行业的行政监管机制。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导，充分发挥行业协会的服务、代表、协调职能，推动形成运转协调、和谐高效的物业管理体制。政府主管部门和街道办事处应当将物业管理企业的经营服务行为、业主大会及业主委员会的工作列为行政监管内容，并采取必要的管理措施，依法维护好物业管理市场的秩序。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考，使物业管理的公平、公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。

　　3.3 建立以“权利”为核心的行业共识

　　权利有人权和物权之分。尊重人权可以贯彻以人为本的理念，尊重物权可以减少纠纷，两者从不同侧面反映出和谐、科学发展的重要组成部分。物业管理服务中，把以人为本作为物业管理服务的核心和灵魂，是提高物业管理水平的根本保证。物业管理中要增强业主对物业管理的参与性，充分尊重人的需求，充分尊重人在服务过程中的平等地位。

　　目前，我国物业的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋、道路、场地等产权界定比较模糊。责、权、利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。因此，要实现物业管理的和谐发展必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主“私权”。

　　3.4 建立物业的科学化管理模式

　　物业的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化包含组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业的标准化是行业发展成熟的重要标志。应加大物业管理协会等行业组织对行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。

　　参考文献：

　　[1]贾华强等.构建社会主义和谐社会[M].北京:中国发展出版社,20**.

　　[2]练崇潮,王广兵.和谐社会视阈下的小区物业管理探索[J].理论观察,20**,06.

　　[3]高凯翔.物业管理在构建和谐社会中该如何发挥作用[J].北京房地产,20**,02.

　　[4]邓华.论衡阳物业管理在构建和谐社区中的问题及对策[J].现代物业,20**,02.

　　[5]曹雪彦,孙强.谈在构建和谐社

区过程中加强物业管理人员的素质培养[J].*石家庄市委党校学报,20**,09.

　　[6]刘云美.论物业管理服务的消费和谐[J].科技信息,20**,23.

　　[7]汪红岩.浅论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].江东论坛,20**,01.

　　[8]张理达.论和谐物业管理的新理念[J].边疆经济与文化,20**,03.

篇3：低收入物业管理小区面临困难发展思路探讨

　　低收入物业管理小区面临的困难及发展思路探讨

　　物业管理公司的支出费用主要有三大部分：一是维护成本费，如公共设施设备、公共部位的维护费等；二是劳动力成本费；三是物业管理企业的税费和管理开支。而收入主要来源于物业管理费，其次是车位费、商业配套用房经营收入及物业管理公司提供的有偿经营服务费。但人力成本的逐年提高；员工养老保险福利制度的规范；公共设施设备维护成本的增加；业主服务要求的日益提高等一系列的困难都在影响物业管理企业的正常运作。

　　随着人民生活水平的提高和消费理念的改变，业主对物业管理服务的要求也不断提升，物业管理费标准节节攀升，在一些大城市某些住宅楼的物业管理费甚至高于某些写字楼的租金，在杭州出现了12元每平方米的管理费标准。但在新建小区管理费逐渐上涨的同时，一些老旧小区的管理费还停留在0.2～0.4元每平方米左右，一定程度影响了物业管理企业的发展，也限制了消费者对物业服务更高层次的需求。

　　一、低收入物业管理企业面临的困难

　　1.定价与服务定位不对称。

　　九十年代初，杭州物业管理刚刚起步，物业管理市场不健全，物业管理概念还比较模糊，许多房产公司组建自己的物业管理公司，所以管理费定价普遍偏低，房产公司对物业管理公司在一定的程度上给予补贴，管理费的定价并没有真正体现物业管理的成本和发展空间。

　　物业管理企业经过多年的管理服务，小区内的设备设施维护费、办公设备的更换成本不断增大，同时为了满足人们的需求，服务标准也在不断提高。这些成本的不断增加，单靠低价管理费来维持物业管理公司的生存已远远不足，企业将走向亏损的边缘。

　　2.劳动力成本不断提高。

　　作为一个劳动力密集型的物业管理企业，劳动力成本的支出是物业管理企业最大的一笔费用支出。

　　①服务要求标准的提高，物业管理公司不得不增加劳动力和不断提高劳动力水平，物业管理发展到今天，企业的持续发展，必须投入一定的资金对员工从思想、技能等各方面进行培训，但这个过程不仅需要时间，更要投入大量的人力和物力，这就使得企业劳动力成本的增加。

　　②劳动力成本的支出占企业总成本支出的50%～60%。《劳动法》规定了劳动者在企事业单位享受的福利待遇，受到劳动法的保护，使职工下岗、退休后有一定的社会保障，如养老保险和退休金等。因此，各物业管理公司依据社保办法为已转正的员工办理养老保险金，但对于微利行业的物业管理企业，特别是原来未将福利支出列入经营成本的项目，无疑是个沉重的负担。

　　3.公共配套设施、设备维护成本的增加。

　　老旧小区公共配套的一些设施、设备，都已逐渐老化，如小区的道路、上下水管道、楼道、屋面等这些设施设备的维护到都需要物业管理公司大量人力、物力的投入。随着人们生活水平的提高，车辆停放成为老小区管理最头痛的问题。车位的紧张，造成了小区内道路的路面受损严重，增加了物业管理企业的维修成本支出。

　　4.业主权利和义务的失衡。

　　开发商为了能让自己的产品更受消费者欢迎，想出许多办法为小区业主提供公共配套，如儿童教育场所；医疗配套；生活、娱乐场所（超市、书店等）这些都给业主的日常生活提供很多方便。但对于十几年前房屋处于紧缺的时代，开发商根本不需要开动脑筋吸引顾客的眼球。所以老业主把只有0.4元每平方米的物业服务档次与90年代后期建造的新小区0.8元每平方米甚至1元每平方米的小区进行比较，造成有的老旧小区业主委员会与物业管理公司“唱反调”，甚至拒交物业管理费，给物业管理公司带来了很多压力和负担。

　　5.水、电成本的增加。

　　①公共能耗费的增加。水、电资源的短缺，导致水、电使用成本的增加，水、电管理部门同时也提高了水、电费用。小区内公用楼道灯、路面灯、花草灌溉的用水，都是物业管理公司从物业管理费中提取的，公摊能耗支出的增加，加重了物业管理企业负担。

　　②20**年9月出台的《物业管理条例》第四十五条明文规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可是一些老旧小区还进行原始操作，如水、电管理部门向总表收取费用，物业管理企业充当中间人的角色，挨家挨户收取水、电费，结果导致物业管理公司在没有得到任何代办服务报酬的同时还要承担其中产生的水、电损耗费用。

　　6.专项维修基金的续筹。

　　1997年杭州市房地产管理局第44号文件，已出台《杭州市住宅小区房屋维修专项基金缴交和使用管理暂行办法》。《物业管理条例》第五十四条也规定，专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造。可是对于此文件出台前交付的小区，都未曾交纳过专项维修基金，如共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用一直都由物业管理公司承担。如何筹集物业专项维修基金，是物业管理公司近几年面临的严峻问题之一。

　　二、健康发展的思路

　　1.政府的扶持，促进行业可持续发展。

　　物业管理企业是一个相当弱势的群体，尤其是管理老旧小区的物业管理企业，其发展离不开政府的支持。

　　①在税收上给予一定的优惠和减免；

　　②原开发配套不全的小区，由政府划出一定的城市维护费来完善配套设施等；

　　③媒体正确的宣传，要让业主改变“物业管理企业是个筐，什么东西都往里面装”，要让业主了解到物业管理企业在工作中确实存在的一定困难，低收费会导致一些小区管理无法正常运行等；

　　④物业专项维修基金的续筹工作，希望政府有关部门出台相应的操作办法；

　　⑤希望政府部门针对一些低收费小区，出台一些菜单式的有偿服务，明确服务标准。

　　2.水电部门的配合工作。

　　前面所提各老旧小区的水、电费收缴情况，各水电部门每月根据每小区设定总表显示的用量数向物业管理公司收取总费用，物业管理公司为了减少人力成本，每季向业主（一户一表）收取一次水电费，但同时物业管理公司也增加了资金风险（为业主垫负了前两个月的水、电费），管理费催缴工作的开展给物业管理公司带来很大的工作量，投入了大量人力资源。水、电表的差额由物业管理公司承担，如上所提，水、电供应部门应该向最终用户收取有关费用。

　　3.业主委员会的配合与支持。

　　未交纳物业维修基金的小区，道路的修补及公用设施设备维修、维护费都由物业管理公司承担，但是对于一个微利行业的物业管理企业，收入较低的物业管理费，却要承担如此大的费用支出，对于物业管理公司来说是是一个沉重的负担。因此需要业主委员会的支持与配合，对于拖欠物业管理费的业主进行沟通与劝解；对于物业管理小区内经营性收入（如车位费、商业配套用房的经营收入）按规定属全体业主所有，由业主委员会调配，建议给予物业管理公司相应的补助；对于需要筹集物业专项维修基金的小区，业主也做相应的配合工作，做好业主的思想工作。

篇4：广东省保障性住房物业管理费收费问题探讨

　　广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

　　甘力文 / 《市场经济与价格》/ 20**年2期

　　引言

　　近年来，围绕着保障性住房物业管理费收费问题，社会各界争论不休，给社会的稳定带来了不利影响。为此，本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发，探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整，以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。

　　随着经济的快速发展，保障性住房的类型日趋多样化，不仅有传统的经济适用房、廉租房，还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性，对于新近出现的保障性住房，尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定，现行的法律法规未能给予明确的指示，这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从，也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍，因此，本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。

　　一．关于新近出现的保障性住房——“限价房”的法律性质定位问题

　　“限价房”是近年来新出现的一种保障性住房，由于法律的滞后性，对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为，“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”，在法律法规未另行作出规定的情况下，理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。

　　其一，“限价房”的性质与“经济适用房”一样，是政府的保障性住房，是政府为了解决中低收入家庭的住房困难，限制目前高房价的一种保障性安居工程举措，其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样，政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同，根据立法精神，理应适用相同的法律法规进行规范调整。

　　其二，“限价房”符合了《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说，“限价房”是广义上的“经济适用住房”。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第三条规定，经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准，现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例，其虽被称为限价房，但与经济适用住房一样，由当地人民政府批准立项建设，享受国家优惠政策，在价格、户型、销售对象上均有严格限制，并主要向广州中低收入家庭出售，符合了“经济适用住房”的定义要件。因此，从上述“经济适用住房”的定义上看，只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”，而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”，除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。

　　因此，笔者认为，相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴，不仅包括了传统意义上的“经济适用房”，也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义，“限价房”即为广义上的“经济适用住房”，应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。

　　二，关于广东省市，县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题

　　在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下，笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为，由《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）、《广东省政府定价目录》、《政府制定价格行为规则》、《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的相关法律条文层层推导论证可知，广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。

　　首先，《价格法》第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力，省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。《价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定，国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

　　其次，在《价格法》的授权范围内，广东省物价主管部门通过《广东省政府定价目录》授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。《广东省政府定价目录》（粤府办[20**]100号）第十三项规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。

　　再次，在《价格法》、《广东省政府定价目录》授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上，国家发展与改革委员会进一步通过《政府制定价格行为规则》明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。《政府制定价格行为规则》（中华人民共

和国国家发展和改革委员会令第44号）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据《价格法》第十八条确定，具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整，并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格，具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格，不得越权定价。

　　最后，广东省物价局今年最新出台的《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》再次辅证了市、县（市、区）物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　经过上述层层剖析推导可知，广东省市、县人民政府依法有权制定和调整经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度，其具体工作由市、县人民政府物价部门负责，即广东省市、县人民政府物价部门依法有权制定经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。又根据第一部分的论证，这些法律法规中提及的“经济适用住房”是一个广义的范畴，“经济适用住房”包括了符合其定义要求的“限价房”等其他保障性住房，因而，广东省市、县政府物价部门依法有权制定相关保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。

　　三，关于广东省市，县人民政府物价管理部门对保障性住房物业管理费依据服务成本，经济发展等因素适时调整的问题

　　依据我国法律、法规、规章的相关规定，广东省市、县人民政府物价管理部门不仅依法有权制定经济适用住房物业管理费收费标准及浮动幅度，而且有权对实行政府指导价的经济适用住房物业管理费收费标准根据相应服务的成本、社会承受能力、经济运行情况等因素进行适时调整，而且为扶持经济适用住房建设，对于实行政府指导价的经营服务性收费应该按照收费标准的低限予以减收。

　　首先，我国《价格法》规定了政府的定价行为应当有一定的依据，而且应该根据经济运行情况适时调整。《价格法》第二十一条规定，制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。第二十五条规定，政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。

　　其次，国家发展和改革委员会的部门规章也对政府定价的适时调整作出了相应规定。《政府制定价格行为规则》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号）第六条规定，定价机关应当根据经济社会发展情况以及社会各方面的反映适时制定价格。第十条规定，定价机关制定价格时，应当对市场供求、社会承受能力进行调查，分析对相关行业、消费者的影响。

　　最后，广东省物价管理部门及相关管理部门也出台了相应的规章制度对实行政府指导价的物业服务收费的适时调整问题作出了说明。《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条规定，为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。凡属行政事业性收费一律减半征收；凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。

　　同理，由于“经济适用住房”在立法意义上等同于“限价房”等保障性住房，因此笔者认为，广东省市、县人民政府物价管理部门依法有权对实行政府指导价的物业管理收费进行适时调整，并可以为扶持“限价房”等保障性住房的发展，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。

　　就学术探讨的层面，综合上述内容，笔者认为对于“限价房”等新兴的保障性住房，如龙光峰景华庭物业等可以适用《价格法》、《政府制定价格行为规则》、《广东省政府定价目录》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》的上述有规定，依法由市、县政府物价管理部门会同同级房地产 行政管理部门根据其物业的性质（经济适用住房）、物业服务成本、业主承受能力、社会经济运行情况等因素制定和适时调整物业服务收费的具体收费标准及浮动幅度，同时为扶持经济适用住房建设，市、县物价部门可以根据《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条的规定，对属于政府指导价的物业服务收费，按收费标准的低限予以减收。

　　但就现行立法框架的层面，笔者完全认同相关物价部门对“限价房”等保障性住房物业管理收费问题的处理。在上级物价部门已经对保障性住房的物业管理收费制定了基准价及浮动幅度，且该基准价及浮动幅度的规定仍然有效的情况下，下级物价部门依据上级的标准予以执行，这是符合法律的规定的，也是依法行政、维护法律权威的必然要求。同时，需要指出的是，囿于立法的滞后性，直至现在仍未见任何法律法规对“限价房”等新兴保障性住房的物业管理费收费问题作出明确而清晰的规定，因此，本文的上述论述纯粹只是学术探讨，还停留在学术推论的阶段。笔者谨以此拙文抛砖引玉，以期物价工作者、法律工作者、保障房业主和各方人士等批评赐教。

篇5：于物业管理相关法律问题探讨

　　有关于物业管理相关法律问题的探讨

　　物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。但是，在它蓬勃发展的同时，也存在着管理难的重多问题。近年来，关于物业管理纠纷的各种报道屡屡见报，矛盾激烈者常有大打出手、集体*、诉诸法庭等现象。物业管理投诉年年大幅度上涨，与拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点。问题的根源应该从多种角度去观察，例如：立法角度、意识角度、管理者与被管理者之间的关系等等，都是管理难的体现。

　　一、在发展中的物业管理来看，完善立法也就变成了首要问题。用法律去配合管理，它们两者之间是相辅相成的，是统一的集合体。

　　目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，《物业管理条例》也仅是部门规章，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等的相关规定，《物权法》的出台则解决了这种状况，将很多详细的规定纳入法律的框架中，对物业管理起着推动的作用。从此，中国物业管理行业无法可依的局面将结束。

　　《物权法》草案于10月22日送交十届人大第12次会议二审，委员一致认为《物权法》非常重要，鼓励尽早出台。

　　物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物，既包括汽车这样的动产，也包括房屋这样的不动产。《物权法》对于解决小区内常见的各种纠纷的确有着重大的意义。

　　新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物通风、采光和日照。《物权法》草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　1、建筑物权利人应为邻居铺设电线、电缆、水管等提供便利。《物权法》草案规定：不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。草案规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

　　2、相邻的人居住行为不得损害到其他人的权利。草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　3、建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，业主和物业公司之间、业主与业主之间为楼梯、车库等空间的所有权发生纠纷的问题屡见不鲜。但是由于种种原因，建筑物区分所有权尚存难点。建筑物所有权的问题一直是物业纠纷中比较集中的问题，针对这一分体，《物权法》草案中对建筑物的所有权进行了区分。草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　4、还有，对窗前绿地、楼顶空间、停车位的权属等还存在争议。窗前绿地和楼顶空间的使用权属于全体业主，是建筑物的共有部分，能否卖给一户单独享有呢？而停车位纠纷的主要表现是权属不明。实践中，多数情况是开发商在业主整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给业主使用，等于是业主自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商占为己有。

　　二、应加强合同意识，推进依法治业。合同是约束物业管理关系中各方当事人行为的双刃剑。物业管理是物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关的附属设施进行维修养护，并对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务的一种活动。物业管理公司和业主各方的权责利不太清楚，同时他们签订的合同可能也不是非常健全，业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清，缺乏合同约束，所以出了问题很难处理，。

　　一直以来，在物业纠纷中，物业公司一向以被告的面目出现。可是，俗话说“一个巴掌拍不响”。新《物业管理条例》自20**年9月1日正式施行至今，虽然条例对物业与业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。发展商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主与开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业间的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子

质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，不采取正当的维权方式，而是采用消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费，甚至供暖费、水电费等其他费用。

　　现在物业公司必须通过招投标来选择，然后通过合同关系来明确约定服务的内容和方式，以及追究相关人的责任。当事人应当承担哪些责任，交了多少费用，该得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果互相之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可以通过法律途径去解决了。

　　最后，我们应该共同促进物业管理朝着更加健康、理性的方向发展，推进依法治业，让物业管理更好地行使其应有的职能，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。