篇2：物业管理工作中存在问题其思考

　　浅述物业管理工作中存在的问题及其思考

　　随着房地产业的不断发展，物业管理成为一项新兴行业。物业管理通过合同约定的方式，以经济手段来管理物业，并依靠服务使物业发挥最大的使用效益和经济效益。但是，在近几年的发展中，物业管理也出现了诸多带有普遍性的问题。

　　一、服务不到位。一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务，其服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离。

　　二、职责不清、标准不一。由于立法的滞后和业主认识上的误区，很多居民认为，我既然是业主，那“物业”就是“仆人”，只要我交了钱，什么事你都应该给我干。这种认识忽略了业主和物管之间权利与义务对等的关系，从而导致各自的职责不清，最终引发许多矛盾。

　　三、建管衔接不好。由于历史原因，一些城市的居民小区规划不合理，公用设施不配套、设施损害严重……这些问题往往在居民入住后陆续显露出来，进而给物业管理造成一定难度。

　　四、维修资金不落实。一些居民小区的住房出售后不建立维修基金，有的即便建立了维修基金也被挪作他用，如此以来，必然给房屋的维修、改造带来很大困难，对房屋的安全管理产生诸多隐患，最终影响物业管理的健康发展。

　　鉴于以上原因，如今，有部分物业公司正结合自身实际，进行着一系列有益的探索与尝试，其成功经验值得借鉴———首先，加快改革，建立物业管理新机制。物业公司作为市场经济实体，应按照“提前介入、监督质量、确保入住”的要求，严把房屋及配套设施质量关，完善规章制度，制定服务契约，强化职工培训，并积极宣传、引导居民树立“有偿服务，有偿使用，出资受益”意识，以保证物业经营管理正常运行。

　　其次，完善物业管理法规，依法开展物业管理工作。小区管理应按有关政策规定，与公安、工商、市政、环保、交通、供水、供电等部门互相配合，各负其责，各尽其职。同时，对物业管理的主体和市场行为进行有效规范，把物业管理工作纳入法制化、规范化轨道。

　　其三，强化物业管理维修基金的建立。物业管理经费依据“取之于民，用之于民”的原则，采取“一业为主，多种经营”的方针，促进物业管理经费达到“以区养区，略有积余”的良性循环路子。

　　其四，及时成立合法的业主委员会，对物业公司的工作依法进行监督，切实维护业主的合法权益，促进物业公司依法开展物业管理工作，使物管公司以优质服务回报业主的理解和支持，而业主也应对物管公司主动配合，积极监督，热情帮助，共建安全和谐的美好家园。

篇3：广东省保障性住房物业管理费收费问题探讨

　　广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

　　甘力文 / 《市场经济与价格》/ 20**年2期

　　引言

　　近年来，围绕着保障性住房物业管理费收费问题，社会各界争论不休，给社会的稳定带来了不利影响。为此，本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发，探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整，以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。

　　随着经济的快速发展，保障性住房的类型日趋多样化，不仅有传统的经济适用房、廉租房，还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性，对于新近出现的保障性住房，尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定，现行的法律法规未能给予明确的指示，这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从，也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍，因此，本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。

　　一．关于新近出现的保障性住房——“限价房”的法律性质定位问题

　　“限价房”是近年来新出现的一种保障性住房，由于法律的滞后性，对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为，“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”，在法律法规未另行作出规定的情况下，理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。

　　其一，“限价房”的性质与“经济适用房”一样，是政府的保障性住房，是政府为了解决中低收入家庭的住房困难，限制目前高房价的一种保障性安居工程举措，其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样，政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同，根据立法精神，理应适用相同的法律法规进行规范调整。

　　其二，“限价房”符合了《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说，“限价房”是广义上的“经济适用住房”。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第三条规定，经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准，现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例，其虽被称为限价房，但与经济适用住房一样，由当地人民政府批准立项建设，享受国家优惠政策，在价格、户型、销售对象上均有严格限制，并主要向广州中低收入家庭出售，符合了“经济适用住房”的定义要件。因此，从上述“经济适用住房”的定义上看，只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”，而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”，除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。

　　因此，笔者认为，相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴，不仅包括了传统意义上的“经济适用房”，也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义，“限价房”即为广义上的“经济适用住房”，应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。

　　二，关于广东省市，县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题

　　在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下，笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为，由《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）、《广东省政府定价目录》、《政府制定价格行为规则》、《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的相关法律条文层层推导论证可知，广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。

　　首先，《价格法》第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力，省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。《价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定，国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

　　其次，在《价格法》的授权范围内，广东省物价主管部门通过《广东省政府定价目录》授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。《广东省政府定价目录》（粤府办[20**]100号）第十三项规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。

　　再次，在《价格法》、《广东省政府定价目录》授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上，国家发展与改革委员会进一步通过《政府制定价格行为规则》明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。《政府制定价格行为规则》（中华人民共

和国国家发展和改革委员会令第44号）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据《价格法》第十八条确定，具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整，并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格，具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格，不得越权定价。

　　最后，广东省物价局今年最新出台的《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》再次辅证了市、县（市、区）物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　经过上述层层剖析推导可知，广东省市、县人民政府依法有权制定和调整经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度，其具体工作由市、县人民政府物价部门负责，即广东省市、县人民政府物价部门依法有权制定经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。又根据第一部分的论证，这些法律法规中提及的“经济适用住房”是一个广义的范畴，“经济适用住房”包括了符合其定义要求的“限价房”等其他保障性住房，因而，广东省市、县政府物价部门依法有权制定相关保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。

　　三，关于广东省市，县人民政府物价管理部门对保障性住房物业管理费依据服务成本，经济发展等因素适时调整的问题

　　依据我国法律、法规、规章的相关规定，广东省市、县人民政府物价管理部门不仅依法有权制定经济适用住房物业管理费收费标准及浮动幅度，而且有权对实行政府指导价的经济适用住房物业管理费收费标准根据相应服务的成本、社会承受能力、经济运行情况等因素进行适时调整，而且为扶持经济适用住房建设，对于实行政府指导价的经营服务性收费应该按照收费标准的低限予以减收。

　　首先，我国《价格法》规定了政府的定价行为应当有一定的依据，而且应该根据经济运行情况适时调整。《价格法》第二十一条规定，制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。第二十五条规定，政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。

　　其次，国家发展和改革委员会的部门规章也对政府定价的适时调整作出了相应规定。《政府制定价格行为规则》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号）第六条规定，定价机关应当根据经济社会发展情况以及社会各方面的反映适时制定价格。第十条规定，定价机关制定价格时，应当对市场供求、社会承受能力进行调查，分析对相关行业、消费者的影响。

　　最后，广东省物价管理部门及相关管理部门也出台了相应的规章制度对实行政府指导价的物业服务收费的适时调整问题作出了说明。《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条规定，为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。凡属行政事业性收费一律减半征收；凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。

　　同理，由于“经济适用住房”在立法意义上等同于“限价房”等保障性住房，因此笔者认为，广东省市、县人民政府物价管理部门依法有权对实行政府指导价的物业管理收费进行适时调整，并可以为扶持“限价房”等保障性住房的发展，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。

　　就学术探讨的层面，综合上述内容，笔者认为对于“限价房”等新兴的保障性住房，如龙光峰景华庭物业等可以适用《价格法》、《政府制定价格行为规则》、《广东省政府定价目录》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》的上述有规定，依法由市、县政府物价管理部门会同同级房地产 行政管理部门根据其物业的性质（经济适用住房）、物业服务成本、业主承受能力、社会经济运行情况等因素制定和适时调整物业服务收费的具体收费标准及浮动幅度，同时为扶持经济适用住房建设，市、县物价部门可以根据《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条的规定，对属于政府指导价的物业服务收费，按收费标准的低限予以减收。

　　但就现行立法框架的层面，笔者完全认同相关物价部门对“限价房”等保障性住房物业管理收费问题的处理。在上级物价部门已经对保障性住房的物业管理收费制定了基准价及浮动幅度，且该基准价及浮动幅度的规定仍然有效的情况下，下级物价部门依据上级的标准予以执行，这是符合法律的规定的，也是依法行政、维护法律权威的必然要求。同时，需要指出的是，囿于立法的滞后性，直至现在仍未见任何法律法规对“限价房”等新兴保障性住房的物业管理费收费问题作出明确而清晰的规定，因此，本文的上述论述纯粹只是学术探讨，还停留在学术推论的阶段。笔者谨以此拙文抛砖引玉，以期物价工作者、法律工作者、保障房业主和各方人士等批评赐教。

篇4：影响前期物业管理问题刍议

　　影响前期物业管理的问题刍议

　　前期物业管理是整个物业管理活动中非常重要的环节，一个物业从其诞生到消失，业主所能享受到的物业服务多寡好坏，在某种程度上，起决定作用的是前期物业管理。然而，在当前物业管理中，尽管比过去几年有所规范，但在前期物业管理中还是存在如下诸多问题：

　　一、前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，未按规范签订，合同的核心内容模糊，责权利不明确，往往造成矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。

　　二、物业承接验收制度不完善，移交不完整

　　物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。即便专业物业管理企业在承接验收时，往往也是受制于开发建设单位的，移交什么，不移交什么，什么时候移交等都由开发建设单位左右。很多开发建设单位往往到了合同交房期，施工还未完全结束，根本不具备移交条件，但为了不违约只好仓促交房，而承接验收往往放在向业主交房以后，物业管理企业为了顾及开发建设单位的关系，不得不配合开发商进行交房，而等到进行物业移交时，开发商不再履行移交义务，造成事实上的接管，致使物业管理企业处于两难境地。

　　三、共用设施设备不明确

　　物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生矛盾和纠纷。

　　四、前期物业管理招投标不规范

　　一些地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业并不严谨。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发，“儿子”管，在这种情况下，前期物业管理的方案、物业管理服务方式等往往是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的开发商为了房屋销售，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟，政府主管部门的监管方式和能力还有限等也是前期物业管理招投标不规范的原因。

　　五、业主临时管理规约未建立或未约定

　　按照《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时管理规约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时管理规约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症；还有些开发商本已建立了比较完整的业主临时管理规约，但也不在签订售房合同时让业主知晓。

　　六、物业服务和收费"质价不符"

　　国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价相符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。

　　七、物业管理用房未能有效配置

　　按照《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”确保相当数量有效的物业管理用房是物业管理活动能否顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是物业管理企业搞好物业管理工作的需要。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃或降低了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于有效开展正常的物业管理工作。

　　八、物业

维修资金使用管理制度不完善

　　在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方不明确、不具体，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳和使用物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳和使用专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难、使用也困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的维修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。

　　上述问题，在不同地区不同物业中或多或少存在，甚至于在个别地方普遍存在，只有解决了这些问题，前期物业管理的整体质量才会得到提高，业主的合法权益才能有保障，产权人资产的保值增值才有可能具有实际意义。

篇5：物业管理中车辆被盗赔偿责任问题

　　浅述物业管理中车辆被盗的赔偿责任问题

　　日益增多的停车场机动车辆被盗赔偿责任问题，使众多的物业管理公司陷入了索赔纠纷之中，阻碍了物业管理行业健康发展。机动车辆的委托占有的寄托关系(保管关系)与停车位的租用关系(有偿使用关系)是截然不同的两种法律关系，形成了两种不同的法律责任，如何界定这两种关系，对确定停车场的机动车辆被盗赔偿责任意义重大。

　　一、国外保管(寄托)关系的法律释义

　　所谓保管合同，又称为寄托合同、寄存合同或委托占有。前苏联民法典中称“寄托”为“保管”，我国亦沿用了保管的称呼。

　　在英美法系中，“寄托”这个词义在英语中与“委托占有”相同，是指动产的所有人或有权占有人(通常称为寄托人)将动产交付给受寄托人，而受寄托人接受该动产并根据明示或默示的协议将该动产归还给寄托人或寄托人指定的人的行为。交付给受寄托人的该动产只是临时转移了动产的占有权，因此也称为委托占有。所谓委托占有，是指非财产所有者受财产所有者之委托对财产所实行的合法占有。占有者不是财产的真正主人，而只是受财产所有者的委托而代行保管，受托人有义务照管该财产并如约将其送交财产的所有者。

　　在英美法中，寄托有三个构成要件：

　　1.寄托人必须对所寄托的财物拥有所有权或占有权。

　　2.寄托人必须将对所寄托的财物的排他占有和实际控制权交付与受寄托人。

　　3.受寄托人必须自愿接受和控制所寄托的财物，并且知道他有按寄托人的指令归还该财物的义务，愿意承担对该财物的保管和控制的责任。

　　机动车辆的委托占有的寄托关系与停车位的租用关系是截然不同的两种法律关系，判断和区分这两种不同的法律关系的关键就在于：车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。若交付给停车场实际控制，则委托占有的寄托关系就成立；否则没有交付给停车场实际控制，那么就只能构成停车位的租用关系。这两种泾渭分明的法律关系，不仅在英美法系国家和地区有着明确的法律规范和区别，而且在德国、法国等大陆法系国家的民法典中以成文法的形式区分得一清二楚。目前在上述这些国家普遍推行的“咪表停车收费”，就按照车主没有实际交付车辆的排他性占有和实际控制权的原则，确认了市政管理部门不承担车辆丢失损坏的赔偿责任，认定了车主与市政管理部门之间的占用市政道路的停车位有偿使用性质。

　　如果车主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，在停车场所停放汽车的实际控制权就没有交付给受寄托人的停车场，那么，法院就应该认为这是停车场的一个停车位的场地租赁关系，双方之间就不具备委托占有的寄托关系。自然该车的保管合同关系就不成立，法院就不可能判决要这个没有该车的实际控制权的停车场，承担该车丢失或损坏赔偿责任。

　　如果车主将车开到某停车场停放，由停车场管理员或自动售票机给车主取车凭证，车主只有持此凭证方可将该车从停车场取出，这就表明了停车场作为受寄托人接受了该车的交付并实际控制了该车的占有。既然所寄托的汽车在停车场的实际控制下，停车场就对该车有责任和义务保管，并按要求的时间和地点将该车归还给寄托人，收回取车凭证。那么，法院就可以认定，对该车的委托占有的寄托关系就被车主与停车场双方所创立，自然就构成了保管合同关系。因此，法院就应该判决有实际控制权的停车场承担车辆丢失的赔偿责任。

　　二、国内有关认识

　　由于长期受到全民公有制的计划经济体制的影响，我国至今都没有从法律上确立停车位租用关系，只承认机动车辆停放的保管关系。在全民公有制的计划经济体制下，土地的所有权和使用权都是国家所有，停车场不用交付土地使用费用，建设费用由国家承担，机动车辆为国家所有，因此机动车辆的停放就根本不存在要租用车位交费的问题。所以，一直到现在我国的法律制度中没有停车位租用的法律关系，保管关系与停车位租用关系混为一体，唯有用保管关系来同意调整。

　　目前在深圳物业管理行业中，一般都是从市场交换的平等性、公平性和合理性来理解认识保管关系与有偿使用关系问题。从管理成本上，每次收取机动车辆停放费的5元，至多只能保管价值10万元的人货车，如果加上保管责任，最多只能保管三轮摩托车。因此，认为这5元钱来保管价值100多万元的奔驰或宝马车，显然不符合市场经济的价值规律，只能是停车位有偿使用关系。

　　三、国内地方法规、条例的有关规定

　　1.《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(1999年6月30日)。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第30条中有：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”的规定。但是，工商行政管理部门不承认《深圳经济特区住宅区物业管理条例》确立的停车位有偿使用关系，只核发停车场车辆保管的工商营业执照；税务部门所印制的发票，也只有车辆保管发票，没有停车位有偿占用发票。法院也不承认停车位有偿使用关系。

　　2.广东省高级人民法院有关规定。广东省高级人民法院1998年3月13日“粤高法发〔1998〕7号”以《转发〈广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理损害赔偿纠纷案件研讨会纪要〉的通知》中就明确规定：“凡提供停车场地让车辆停放，收

取所谓的‘场地出租费’、‘停车服务费’等费用的，收费人虽自定不负保管责任，仍应视为保管关系成立，不能认定是场地租赁关系，如停放车辆丢失，收费人应承担赔偿责任。”因此，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中关于“明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”的规定，目前其实只是一纸空文，并没有发挥法律约束的效力。

　　四、深圳在车辆保管方面的法律实践

　　《中华人民共和国合同法》第367条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”从合同法立法的原意来看，保管物的交付实际上就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人，但法律条文没有明确这一点，同时，如何界定区分车辆保管关系或车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只要机动车辆停放在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法律关系混淆在一起，仍然判定成为车辆的保管关系。

　　针对这种情况，深圳的物业管理专家在2000年起草《深圳经济特区物业管理条例(草案)》中，进行了专题研究，依据《中华人民共和国合同法》第10条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，在《深圳经济特区物业管理条例(草案)》第70条中以授权立法的形式明确规定：“物业管理区域内的机动车辆的保管责任由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订保管合同，未以书面形式签订保管合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规定公安、工商、税务等相关部门要按照这个规定的原则，分别给停车场出具车辆保管或停车位有偿使用的许可证、营业执照和税务登记手续，出具不同的发票和报销票据供停车场使用。

　　目前，为了避免败诉赔偿，深圳许多物业管理公司停车场取消了车辆进出停车场的车辆停放证，换成为出入凭条或者进出记时牌，在出入凭条和进出记时牌上注明“依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任”。事实上，无论是车辆停放证，还是出入凭条、进出记时牌，都是获得车辆控制权的一种有效凭证，是保管合同关系成立的有效证据。因为车辆没有这些凭证，停车场是不会放行的。至于所注明的不承担保管责任，按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，这只是一种无效的格式合同条款，没有法律的约束力。深圳已经有过这样的典型案例，在法庭上法官就凭车主所持有的这类凭证，当庭判决车主缴纳5元钱“保管费”(其实车主也可不缴纳这5元钱)，停车场所属的物业管理公司赔偿65万元的车辆丢失损失费。

　　物业管理行业的承担车辆保管的条件早已具备，但收费没有体现出质价相符的服务原则，仍由政府制定统一的车辆保管费的价格标准约束。因此，为满足车辆保管市场的需要，必须按照契约自由的原则和质价相符的服务原则，通过车主与物业管理公司订立书面的车辆保管合同来明确双方的权利与义务，明确车辆保管费用的收取数额和方法，明确车辆丢失的赔偿责任。

　　综上所述，停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定，关键就在于车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。只有明确停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定标准，公平合理地解决机动车辆管理上的立法滞后问题，物业管理行业才能走向健康发展的正确轨道。