篇2：物业管理四个关键问题

　　浅述物业管理四个关键问题

　　一、专业物管不专业行业生存受质疑

　　从全国层面上讲，笔者认为中国的物业管理，从诞生之日起，就带有自己的陋习胎记。它是按大包大揽的“政府化”运作模式演变而来的。物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，但这些项目实际上是货真价实、科技含量高、专业性强的独立行业。而中国物业管理行业的现状是，绝大多数物管企业由于规模偏小，不可能花很高的成本配置高级专业人才，这就出现了尴尬的局面：号称专业的中国物业管理其实不专业。

　　在一些规模较大的物管企业，目前已有尝试通过成立各种专业中心的形式，加强机电维修、园林绿化，但这些所谓的专业中心基本上仅是在原有的基础上变换一种形式而已，准确的说只能算是物管企业内部组织结构的改革，实际上仅是企业内部成立了一个与下属小区管理处相对应的部门而已，即物管企业机电维修中心对应下属各小区管理处机电维修部，以此类推。而社会上正规的专业机电维修、清洁卫生、园林绿化，其专业人才素质之扎实、技术力量之雄厚、行业的专业化程度之高，是大多数物管企业难以望其项背的。因此，物管企业有必要也必须按市场化的模式与要求，加快提升企业专业化程度的步伐。

　　二、服务观念僵化管理模式陈旧

　　业主到单位上班去，物业管理人员到小区上班来；业主下班回到小区，物管人也下班离开小区回到家里，业主真正需要服务的时候却见不到物业管理人员，有的也只是保安人员和维修工这些操作层员工。纵观整个行业，物管企业大多还是没有跳出“朝八晚五”，政府化、机关式的落后观念，使得物管企业及服务人员的服务不到位。

　　物管企业的产品实际上就是提供给业主的服务，这种物管与服务产品的构成，主要由企业的管理服务模式、技能与方法组合而成。但我们可以发现一个奇怪的现象，绝大多数物管企业并没有设置会对产品品质进行创新与升级的研发部门。虽然，有一些物管企业设置有类似机构，但大多没有研发创新的职能，从而使得物管与服务的模式、技能和方法年复一年，远不能做到与时俱进。

　　我们可以想见，由模式、技能与方法组合起来的物管与服务的产品，在落后于社会和时代的发展，在不能持续满足业主日益增长的需求与期望，在广大业主维权意识、自治意识等与日俱增的情况下，如果没有成为投诉热点，那才是侥幸。

　　三、新步伐迟缓认证步入误区

　　纵观我国甲乙丙三级物管企业，其公司本部机构设置普遍显得臃肿而不科学。如前所述，几乎没有一家物管企业设有专职机构，配备专业人才对物业管理与服务进行产品研发创新，无从对企业的管理服务模式、技能与方法进行持续的提升。虽然物管行业中不少企业大多设有品质部，但这些部门没有针对管理服务模式、技能、方法进行研发创新的职能，大多数是照本宣科以国家、省、市的物管服务标准对下属社区管理处进行检查考评，已异化为官僚化、形式化和传统政府化的“专职检查机构”。ISO9001国际质量认证近年来广受物管企业追捧，但毫不夸张地说，目前看来ISO9001国际质量认证害了这个行业。当然，这不是ISO9001国际质量认证体系的错，因为作为新兴行业的物业管理，至今其管理与服务的模式、技能、方法还处于动态创新的探索期。而导入ISO9001国际质量认证体系，却把需要不断探索创新的管理服务模式、技能、方法“法制化”、“程序化”。由于ISO9001国际质量认证体系的引入，还给物管企业造成一种错觉认为企业的管理与服务行为已纳入ISO9001国际质量认证体系，已经“科学化”、“规范化”、“国际化”、“程序化”……但结果是扼杀了物管企业探索创新的激情和通道。

　　四、理论探索滞后基础研究虚浮

　　纵观物管行业的理论研究，表现出滞后与虚浮的多，扎实的少；表面文章多，真正研究到内质的少，整个行业理论研究大多华而不实。业界人士普遍热衷于不着边际的宏观论，热衷于企业产权结构调整，在全国数名物管企业老总的变动也曾被炒得沸沸扬扬，居然一段时期成为行业内主流话题，而关系到行业长足发展乃至生死存亡的物业管理与服务的理论研究，特别是物业基础理论，如物业管理与服务的模式、技能和方法的研究，却几乎是一片空白，鲜有人提及。准确地说，物管企业改制及产权结构的调整，是所有其他行业共同而临的体制困惑，而绝不是行业困惑。对于物管行业，最紧迫的是要重点关注行业产品品质的创新，关注行业本身的生存与发展。

篇3：物业管理工作中存在问题其思考

　　浅述物业管理工作中存在的问题及其思考

　　随着房地产业的不断发展，物业管理成为一项新兴行业。物业管理通过合同约定的方式，以经济手段来管理物业，并依靠服务使物业发挥最大的使用效益和经济效益。但是，在近几年的发展中，物业管理也出现了诸多带有普遍性的问题。

　　一、服务不到位。一些物业公司企业专业化水平低，收取管理费后，仅仅提供简单的保安、保洁、绿化等服务，其服务质量、服务态度与业主的实际要求存在一定距离。

　　二、职责不清、标准不一。由于立法的滞后和业主认识上的误区，很多居民认为，我既然是业主，那“物业”就是“仆人”，只要我交了钱，什么事你都应该给我干。这种认识忽略了业主和物管之间权利与义务对等的关系，从而导致各自的职责不清，最终引发许多矛盾。

　　三、建管衔接不好。由于历史原因，一些城市的居民小区规划不合理，公用设施不配套、设施损害严重……这些问题往往在居民入住后陆续显露出来，进而给物业管理造成一定难度。

　　四、维修资金不落实。一些居民小区的住房出售后不建立维修基金，有的即便建立了维修基金也被挪作他用，如此以来，必然给房屋的维修、改造带来很大困难，对房屋的安全管理产生诸多隐患，最终影响物业管理的健康发展。

　　鉴于以上原因，如今，有部分物业公司正结合自身实际，进行着一系列有益的探索与尝试，其成功经验值得借鉴———首先，加快改革，建立物业管理新机制。物业公司作为市场经济实体，应按照“提前介入、监督质量、确保入住”的要求，严把房屋及配套设施质量关，完善规章制度，制定服务契约，强化职工培训，并积极宣传、引导居民树立“有偿服务，有偿使用，出资受益”意识，以保证物业经营管理正常运行。

　　其次，完善物业管理法规，依法开展物业管理工作。小区管理应按有关政策规定，与公安、工商、市政、环保、交通、供水、供电等部门互相配合，各负其责，各尽其职。同时，对物业管理的主体和市场行为进行有效规范，把物业管理工作纳入法制化、规范化轨道。

　　其三，强化物业管理维修基金的建立。物业管理经费依据“取之于民，用之于民”的原则，采取“一业为主，多种经营”的方针，促进物业管理经费达到“以区养区，略有积余”的良性循环路子。

　　其四，及时成立合法的业主委员会，对物业公司的工作依法进行监督，切实维护业主的合法权益，促进物业公司依法开展物业管理工作，使物管公司以优质服务回报业主的理解和支持，而业主也应对物管公司主动配合，积极监督，热情帮助，共建安全和谐的美好家园。

篇4：广东省保障性住房物业管理费收费问题探讨

　　广东省保障性住房物业管理费收费问题的探讨

　　甘力文 / 《市场经济与价格》/ 20**年2期

　　引言

　　近年来，围绕着保障性住房物业管理费收费问题，社会各界争论不休，给社会的稳定带来了不利影响。为此，本文从广东省市、县政府物价部门定价权限的角度出发，探讨保障性住房物业管理费收费标准的制定与调整，以期对广东省保障性住房物业管理费收费问题的解决有所裨益。

　　随着经济的快速发展，保障性住房的类型日趋多样化，不仅有传统的经济适用房、廉租房，还有新近出现的限价房、回迁房等等。囿于法律法规的滞后性，对于新近出现的保障性住房，尤其是现在较为普遍的限价房的物业管理费收费标准的制定与调整应该如何确定，现行的法律法规未能给予明确的指示，这不仅造成了相关执法部门在价格执法上无所适从，也给一定范围内限价房业主的维权造成了障碍，因此，本文将就“限价房”的法律性质定位、广东省市县人民政府物价管理部门制定限价房物业管理费收费标准及浮动幅度的权限、广东省市县人民政府物价管理部门可否对限价房的物业管理费收费标准及浮动幅度进行适时调整这三个问题进行探讨研究。

　　一．关于新近出现的保障性住房——“限价房”的法律性质定位问题

　　“限价房”是近年来新出现的一种保障性住房，由于法律的滞后性，对于这种新出现的保障性住房形式应该适用何种法律法规进行调整并无明确规定。笔者认为，“限价房”即为法律法规中出现的“经济适用住房”，在法律法规未另行作出规定的情况下，理应适用“经济适用住房”的相关规定对“限价房”进行规范调整。

　　其一，“限价房”的性质与“经济适用房”一样，是政府的保障性住房，是政府为了解决中低收入家庭的住房困难，限制目前高房价的一种保障性安居工程举措，其目的是为了解决中低收入家庭的住房困难。与“经济适用房”一样，政府对“限价房”的户型面积、申购对象等都有严格的要求。“限价房”与“经济适用房”的目的、性质相同，根据立法精神，理应适用相同的法律法规进行规范调整。

　　其二，“限价房”符合了《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》中对“经济适用住房”的定义内涵。从某种程度上说，“限价房”是广义上的“经济适用住房”。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第三条规定，经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。根据此“经济适用住房”的定义标准，现行的许多被称为“限价房”的住房实也为“经济适用住房”。以广州市萝岗区的龙光峰景华庭为例，其虽被称为限价房，但与经济适用住房一样，由当地人民政府批准立项建设，享受国家优惠政策，在价格、户型、销售对象上均有严格限制，并主要向广州中低收入家庭出售，符合了“经济适用住房”的定义要件。因此，从上述“经济适用住房”的定义上看，只要符合了这一定义要件的即为法律法规中提及的“经济适用住房”，而不管这一住房是被称为“限价房”或“经济适用房”，除非法律法规另行就“限价房”作出明确规定。

　　因此，笔者认为，相关法律法规中提及的“经济适用住房”是一个相对广义的范畴，不仅包括了传统意义上的“经济适用房”，也包括了符合这一“经济适用住房”定义的“限价房”等其他保障性住房形式。按照立法精神和法律法规对“经济适用住房”的定义，“限价房”即为广义上的“经济适用住房”，应该适用“经济适用住房”的相关规定对其进行相应的规范调整。

　　二，关于广东省市，县人民政府物价部门是否有权制定保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度问题

　　在确定了“限价房”这一新兴保障性住房应该适用“经济适用住房”的相关规定这一前提下，笔者将进一步探讨广东省市、县政府物价部门是否有权力制定保障性住房物业管理费收费标准及浮动幅度问题。笔者认为，由《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）、《广东省政府定价目录》、《政府制定价格行为规则》、《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的相关法律条文层层推导论证可知，广东省市、县政府物价部门依法有权制定保障性住房物业管理费的收费标准和浮动幅度。

　　首先，《价格法》第十九、二十条规定授予了省级人民政府价格主管部门依法按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本省定价目录的权力，省级政府价格主管部门依法有权按照其制定的定价目录自行制定或授权市、县人民政府制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。《价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条规定，国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

　　其次，在《价格法》的授权范围内，广东省物价主管部门通过《广东省政府定价目录》授予了市、县人民政府在广东省的规定范同内制定具体价格或收费标准的权力。《广东省政府定价目录》（粤府办[20**]100号）第十三项规定，对于经济适用住房销售价格、物业管理服务收费的定价，采用政府指导价的定价形式，由广东省物价局制定全省作价原则、作价办法以及全省指导价，并授权市、县人民政府在省规定的范围内制定具体价格或收费标准。

　　再次，在《价格法》、《广东省政府定价目录》授予市、县人民政府市、县人民政府制定经济适用住房的物业管理服务收费价格的基础上，国家发展与改革委员会进一步通过《政府制定价格行为规则》明确了市、县人民政府制定价格的具体职能部门是市、县政府所属的价格主管部门。《政府制定价格行为规则》（中华人民共

和国国家发展和改革委员会令第44号）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。政府制定价格的范围依据《价格法》第十八条确定，具体以中央和地方定价目录为定准。定价目录应当根据经济社会发展情况适时调整，并及时向社会公布。经省级人民政府授权的市、县人民政府制定价格，具体工作由其所属价格主管部门负责。定价机关应当按照法定的权限制定价格，不得越权定价。

　　最后，广东省物价局今年最新出台的《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》再次辅证了市、县（市、区）物价部门有权会同同级房地产行政部门根据相应的物业服务类型和内容制定基准及浮动幅度。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第八条规定，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。

　　经过上述层层剖析推导可知，广东省市、县人民政府依法有权制定和调整经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度，其具体工作由市、县人民政府物价部门负责，即广东省市、县人民政府物价部门依法有权制定经济适用住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。又根据第一部分的论证，这些法律法规中提及的“经济适用住房”是一个广义的范畴，“经济适用住房”包括了符合其定义要求的“限价房”等其他保障性住房，因而，广东省市、县政府物价部门依法有权制定相关保障性住房物业管理费的收费标准及浮动幅度。

　　三，关于广东省市，县人民政府物价管理部门对保障性住房物业管理费依据服务成本，经济发展等因素适时调整的问题

　　依据我国法律、法规、规章的相关规定，广东省市、县人民政府物价管理部门不仅依法有权制定经济适用住房物业管理费收费标准及浮动幅度，而且有权对实行政府指导价的经济适用住房物业管理费收费标准根据相应服务的成本、社会承受能力、经济运行情况等因素进行适时调整，而且为扶持经济适用住房建设，对于实行政府指导价的经营服务性收费应该按照收费标准的低限予以减收。

　　首先，我国《价格法》规定了政府的定价行为应当有一定的依据，而且应该根据经济运行情况适时调整。《价格法》第二十一条规定，制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。第二十五条规定，政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价、政府定价提出调整建议。

　　其次，国家发展和改革委员会的部门规章也对政府定价的适时调整作出了相应规定。《政府制定价格行为规则》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第44号）第六条规定，定价机关应当根据经济社会发展情况以及社会各方面的反映适时制定价格。第十条规定，定价机关制定价格时，应当对市场供求、社会承受能力进行调查，分析对相关行业、消费者的影响。

　　最后，广东省物价管理部门及相关管理部门也出台了相应的规章制度对实行政府指导价的物业服务收费的适时调整问题作出了说明。《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条规定，为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。凡属行政事业性收费一律减半征收；凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。

　　同理，由于“经济适用住房”在立法意义上等同于“限价房”等保障性住房，因此笔者认为，广东省市、县人民政府物价管理部门依法有权对实行政府指导价的物业管理收费进行适时调整，并可以为扶持“限价房”等保障性住房的发展，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。

　　就学术探讨的层面，综合上述内容，笔者认为对于“限价房”等新兴的保障性住房，如龙光峰景华庭物业等可以适用《价格法》、《政府制定价格行为规则》、《广东省政府定价目录》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》的上述有规定，依法由市、县政府物价管理部门会同同级房地产 行政管理部门根据其物业的性质（经济适用住房）、物业服务成本、业主承受能力、社会经济运行情况等因素制定和适时调整物业服务收费的具体收费标准及浮动幅度，同时为扶持经济适用住房建设，市、县物价部门可以根据《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》第六条的规定，对属于政府指导价的物业服务收费，按收费标准的低限予以减收。

　　但就现行立法框架的层面，笔者完全认同相关物价部门对“限价房”等保障性住房物业管理收费问题的处理。在上级物价部门已经对保障性住房的物业管理收费制定了基准价及浮动幅度，且该基准价及浮动幅度的规定仍然有效的情况下，下级物价部门依据上级的标准予以执行，这是符合法律的规定的，也是依法行政、维护法律权威的必然要求。同时，需要指出的是，囿于立法的滞后性，直至现在仍未见任何法律法规对“限价房”等新兴保障性住房的物业管理费收费问题作出明确而清晰的规定，因此，本文的上述论述纯粹只是学术探讨，还停留在学术推论的阶段。笔者谨以此拙文抛砖引玉，以期物价工作者、法律工作者、保障房业主和各方人士等批评赐教。

篇5：影响前期物业管理问题刍议

　　影响前期物业管理的问题刍议

　　前期物业管理是整个物业管理活动中非常重要的环节，一个物业从其诞生到消失，业主所能享受到的物业服务多寡好坏，在某种程度上，起决定作用的是前期物业管理。然而，在当前物业管理中，尽管比过去几年有所规范，但在前期物业管理中还是存在如下诸多问题：

　　一、前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，未按规范签订，合同的核心内容模糊，责权利不明确，往往造成矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。

　　二、物业承接验收制度不完善，移交不完整

　　物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法按正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。即便专业物业管理企业在承接验收时，往往也是受制于开发建设单位的，移交什么，不移交什么，什么时候移交等都由开发建设单位左右。很多开发建设单位往往到了合同交房期，施工还未完全结束，根本不具备移交条件，但为了不违约只好仓促交房，而承接验收往往放在向业主交房以后，物业管理企业为了顾及开发建设单位的关系，不得不配合开发商进行交房，而等到进行物业移交时，开发商不再履行移交义务，造成事实上的接管，致使物业管理企业处于两难境地。

　　三、共用设施设备不明确

　　物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生矛盾和纠纷。

　　四、前期物业管理招投标不规范

　　一些地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业并不严谨。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发，“儿子”管，在这种情况下，前期物业管理的方案、物业管理服务方式等往往是开发商与物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的开发商为了房屋销售，不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟，政府主管部门的监管方式和能力还有限等也是前期物业管理招投标不规范的原因。

　　五、业主临时管理规约未建立或未约定

　　按照《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时管理规约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时管理规约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症；还有些开发商本已建立了比较完整的业主临时管理规约，但也不在签订售房合同时让业主知晓。

　　六、物业服务和收费"质价不符"

　　国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价相符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价相符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。

　　七、物业管理用房未能有效配置

　　按照《物业管理条例》第三十条的规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”确保相当数量有效的物业管理用房是物业管理活动能否顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是物业管理企业搞好物业管理工作的需要。有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃或降低了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于有效开展正常的物业管理工作。

　　八、物业

维修资金使用管理制度不完善

　　在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方不明确、不具体，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳和使用物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳和使用专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难、使用也困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的维修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。

　　上述问题，在不同地区不同物业中或多或少存在，甚至于在个别地方普遍存在，只有解决了这些问题，前期物业管理的整体质量才会得到提高，业主的合法权益才能有保障，产权人资产的保值增值才有可能具有实际意义。