篇2：中国物业管理发展存在问题对策研究

　　中国物业管理发展存在的问题及对策的研究

　　物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 20** 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

　　1.现阶段我国物业管理存在的问题

　　１.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

　　目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

　　１.2业主的物业知识缺乏

　　一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　１.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

　　《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

　　１.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

　　据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 20** 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 20** 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

　　１.5物业管理法制建设仍需进一步完善

　　随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 20** 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中华人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

　　１.6地区间发展不平衡

　　从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，20** 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

　　2.解决物业管理所存在问题的对策

　　２.1走专业化发展之路

　　物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的

，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

　　２.2走法制化发展之路

　　实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

　　２.3走集团化发展之路

　　在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

　　２.4走品牌化发展之路

　　品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

　　２.5走智能化发展之路

　　随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

　　２.6走“以人为本”的发展之路

　　物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的***，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

　　3.结束语

　　当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。

篇3：当前我国高校物业管理存在不足对策

本文提要：物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容,大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,但大多数高校还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代物业管理,基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平,加强专业化、规范化、制度化、科技化建设,增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足
1、专业化水平不高。
目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门,并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍,初步形成了专业化的队伍,但专业技术水平亟待提高。
2、规范化的管理和服务欠缺。
大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,加之,物业管理兴起的时间也不是很长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强。
3、制度不够健全。
规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。(来自:www.pmceo.com)辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格。
4、员工亟待技术培训。
物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,员工的培训极为必要。
5、投入不足。
一方面,由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备,包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善,专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。
6、教职工住宅区的管理亟待规范。
很多高校的教职工住宅原来都是福利分房,一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上,有的还具有一定的供给制和福利性的特点,物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来,许多高校经过合并、划转等重组改制,有关福利房的遗留问题多,使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下,高校的物业管理投入产出严重失衡,成为学校很重的包袱。此外,在一些高校物业管理的对象复杂,除学生、在职教职工外,在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员,增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。
7、物业管理的内容和范围相对狭窄。
高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低,为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。
8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。
高校物业管理作为新兴行业,除了有物业管理的共性,还有其特殊性,它作为高校工作的一部分,同样肩负着“管理育人,服务育人”的责任和义务。目前的高

高校物业管理是保证教学,优化育人环境,提升校园文化品位,构建和谐校园,延长物业使用寿命的一项极为重要工作。当前,急需做的工作是按照国家政策和行业标准,结合高校特点和实际,从整体上进行规范和改革,形成正规化、全方位管理服务格局。
主要应该做好以下几方面的工作:
1、提升专业化管理和服务的水平。
重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的
物业管理标准,结合实际,加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。
2、实现规范化的管理和服务。
首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育,每项管理和服务都有标准,让每一个员工对工作内容、流程,对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚,对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。其次,严格按规程标准运作,包括最基本的员工工作时仪态端正,穿工作服,佩戴工号牌;在服务态度方面要做到有礼貌,微笑服务等。第三,要根据服务对象的要求持续改进服务规范,注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程,达到规范的行为、优质的服务、科学的管理、良好的信誉,不断提升物业管理水准。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,确保管理和服务质量。
3、加强制度建设。目前高校主管部门应制定高校系统的物业管理条例法规。为保证各项制度得到有效执行,还需建立严格的检查、监督体系。建议引入ISO9001:2000质量管理检查监督体系。
4、加强对员工的技术培训,提高人员素质。
要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划,制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。如对护卫员可进行准军事化训练、应急预案演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准和服务技巧的培训;对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对教室服务人员进行计算机多媒体的培训等等,形成一个自我培训, 自我开发人才机制, 并逐步实现持证上岗, 不断提高技术、技能及管理水平。
5、加强投入,实现科技化。
加快自动化、智能化建设,逐步完善自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等,安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统)等。装备专业化工具设备,如保洁方面的保洁车、清洗机、擦窗器等。同时要科学管理、精打细算、严格控制成本。
6、做好教工住宅区的管理服务。
高校住宅区的物业管理不能照搬社会上的物业管理模式,应按照专业标准,结合高校自身的特点和实际情况,精心运作。要积极创造条件尽力实行教学区与住宅区分开,自成系统,分别管理的模式,依靠学校的支持, 住户的配合,实施规范化的管理与服务。
根据大多数高校原住宅不具备规范的商品房基本条件的情况,对住宅区进行必要的改造,完善相应的设施。在物业管理模式上,根据各高校特点可采取自身管理队伍、招投标方式引进社会专业物业管理公司两种模式。前者比较适合历史悠久的老校区,后者适合原后勤职工队伍员工少,但管理又较薄弱的学校,或者是新的校区。
7、进一步拓展管理服务的内容和范围。
不仅要做好常规的环境卫生、秩序维护、设备维养等物业服务,还应做好具有高校特色的服务项目,如教学后勤保障和服务、学生特约服务、教育宣传活动等等,并随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断调整和优化。教学后勤保障如协调教室的分配使用、课桌椅的配备和调整、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。为师生服务方面,如为教师布置好教员休息室,准备好老师饮用水,准备好老师课后的洗手用品等;为学生提供专门饮水处等等。
在住宅区可拓展如装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务项目,开设服装加工店、粮油销售店等商业网点。通过拓展这些服务,广开资金来源,从而促进良性循环。
8、提升高校物业管理人文品位,营造良好的文化氛围。
高校物业管理处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此,高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念,努力实现物业服务与学校育人环境营造有机统一,先进的物业管理理念与现代教育理论的完美结合,用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位,营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。
总之,高校的物业管理,是一个综合性的管理,各高校情况千差万别,很难用统一的管理模式。但高校的物业一定要针对高校的特点进行管理,这是毋庸置疑的。它的目标应是同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨。

篇4：物业管理收费难原因分析对策

在物业管理服务中,物业管理费的收缴率通常可以作为衡量一个物业管理企业服务质量是否达标的一个标准。收缴率的高低将直接影响企业的现金流量、管理运作和企业形象,它是物业管理公司正常运作的基础。
为提高物业管理费的收缴率,许多企业制定了相应的管理体系、服务措施和激励机制。那么影响物业管理费收缴的因素到底有哪些呢?笔者认为主要有下面几个因素:开发商售楼承诺及房屋质量; 业主对物业管理服务的认识政府职能部门对物业管理企业投诉的响应度; 物业管理公司的服务意识。

一、开发商售楼承诺及房屋质量问题
1.开发商在售楼过程中,对业主的不适宜承诺
房产开发商为了回笼投资资金,加速房产销售,在售房过程中明知顾客提出不合理的要求,或明示或默许顾客愿望,随之而产生的管理问题全部落到了物业管理公司,为物业前期管理带来困难。
物业管理公司在前期介入时,获知类似信息应及时向开发商指出轻易承诺的危害性;在物业管理过程中发生类似问题,物业管理公司应要求相关业主在不侵害其他业主权利的基础上,处理好“三废”和“违章建筑”问题。否则应向有关部门投诉或举报,责令整改,甚至上诉法院裁决。
2.房屋质量问题引起物业费欠交现象
在物业管理中存在这样一种现象,当房屋发生质量问题时,业主第一想到的是寻求物业管理公司解决,否则以拒交物业管理费为要挟。[[于这种现象应如何处理?作为物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同,向业主收取物管费用,有义务对小区进行综合管理。
首先,物业管理公司应会同开发商或施工单位到现场踏勘,分析问题出现的原因,要求相关单位制定整改措施,确定整改日期,并向业主告知具体实施方案。
其次,作为物业管理公司在进行(协调)解决问题的同时应注意引导业主客观看待房屋质量问题。
另外,如在质量保修期外出现房屋质量问题,开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务,维修需交纳一定的维修费用,根据问题出现的位置予以分别处理。

二、业主对物业管理服务的认识问题
1.业主对物业管理服务的范围认识不足
业主对物业管理的认识,通常停留在“不管什么问题,均由物业管理公司(协调)解决”,而一旦其额外需求得不到满足时,则以种种理由拒交物业管理费。物业管理公司是根据开发商或业主大会的委托合同进行专业管理服务的单位。
如何处理好业主额外的服务,对管理费的收缴有直接的影响。物业管理公司应善意听取业主提出的要求,及时分析、反馈,直接或间接地(协调)解决问题,实行“全方位”的服务。
2.业主对物业管理服务的内容认识不足
业主对物业管理服务内容的认识不足主要体现在以下几个方

篇5：物业管理体制存在问题对策

物业管理体制存在的问题及对策 陈士哲
物业管理在我国作为一种新兴产业,是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。自从1994年以来,新建小区普遍实行物业管理新体制,迄今,物业管理在推进住房商品化、优化居住环境、改善城市社区管理等方面发挥了重要作用。然而,随着物业管理服务范围的扩大,物业纠纷日益突出,特别是从中暴露出的物业管理体制的深层次问题日趋明显,影响了业主的正常生活,妨碍了和谐社会的建设。
从目前的情况看,物业纠纷主要来自两个方面:一方面,因业主不交物业费,而被物业起诉的。思明区法院立案庭统计数据表明,该院20**年上半年受理的物业纠纷案高达184起,其中大部分都是因物业费问题被成批当作被告的情况。::另一方面,因物业服务的质量等问题,业主普遍存在对物业公司不满意的情况。20**年中央电视台曾对北京的上百个小区共5000位业主做过问卷调查,高达73%的业主对物业公司表示不满意。物业公司或保安与业主发生口角、冲突的例子更是屡见不鲜。

物业管理体制存在的问题
1、物业管理体制混乱
不同住宅区的管理机构虽然都叫"物业管理",但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式:
(1)以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司,与开发商有着或多或少的联系,这类"谁建设、谁管理"的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。
(2)以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善,日前,这种情况已较少出现。
(3)原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理,这种模式更多的是采取行政手段进行管理。
(4)以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区,仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理,有的则直接由居民委员会进行管理。
(5)专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体,成立业主委员会,由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。

2、物业管理部门权责不明
由于物业管理体制混乱,导致了不同的职能部门权责不明,出现了多头管理或是管理真空的局面。
(1)业主委员会组建困难,未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作,由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中,部分业主委员会运作不