篇2：运用法律手段追缴物业费欠费应注意问题

　　浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的若干问题

　　物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定；国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定；但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。

　　欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。

　　随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。

　　笔者所在公司已准备通过诉讼追缴物业欠费，特通过对同行兄弟公司对欠费业户进行的起诉，了解到全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近 90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：

　　一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。

　　随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。

　　物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。

　　二、要加强基础管理工作，引入风险意识。

　　法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。

　　因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。

　　三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。

　　物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对

大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。

　　对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书 ; 假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费 ; 最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。

　　四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。

　　因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。

　　这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。

　　这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。[文/张义军]

篇3：阐述物业费包干制酬金制物业管理阳光财务

　　阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务

　　文/张义军

　　笔者结合陕西及西部地区物业服务收费现况，同时结合物业服务企业、业主、物业使用人消费观念、消费习惯等现况，就国家发展改革委、建设部联合颁发作为《物业管理条例》配套的规范性文件━━《物业服务收费管理办法》，来阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务此论题，该办法的颁布实施对于规范物业管理服务收费行为，改变物业服务企业普遍实行包干制促进实施酬金制的物业服务收费方式，推行物业管理的阳光财务，保障业主和物业服务企业的合法权益，以及促进物业管理服务行业的健康发展，具有积极的重要作用。

　　一直以来物业服务收费就是直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业服务公司利益的敏感问题。为了彻底解决这些问题，《物业服务收费管理办法》第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

　　物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。物业管理的财务从理财的角度看，可以从形式上分为两个部分，一个是物业服务企业的公司财务部理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业项目部财务部理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务部是为物业服务公司自己的经营行为理财；后者物业项目部财务部理财则是替业主在理财，收取的物业管理费、专项维修资金，这些费用都是业主的钱，是物业服务企业在替业主理财。在酬金制下，物业服务公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10％到15％的物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。因此，替业主理财与物业服务企业为自己理财是不一样，不能混为一体。

　　但是，采用包干制，业主只用按照合同约定的固定费用交费，收来的所有费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，也就是说全是物业服务公司自行支配。往往许多物业服务公司就为了节省费用，该维修的不维修，该保养不保养，使共用设备、设施得不到及时保养维修、疲劳使用，最后导致业主合法权益受到侵害。为了彻底打破这个不合理的现象，应该在物业服务行业中实行酬金制，收来的物业管理费用，物业服务企业拿了酬金以外，剩下钱全是业主的，必须将之用在物业的正常运作和维修保养上。到年底最好费用零节余。如果有结余应该转到下年使用，或者放到专项维修资金中；如果有亏损可以暂时用专项维修资金贴补亏损，贴补了以后把亏损这部分在下一年度通过物业管理费再补回专项维修资金。当然，也可以直接把亏损划到下一年帐上处理，从而对下一年物业管理费进行调整。或者由业主大会决议提高物业服务收费标准、或利用共用部分创造的共有收益弥补解决。

　　酬金制表明了物业管理公司收取的费用只是酬金，酬金包括物业管理公司的成本，包括物业管理公司的利润，除此之外，物业管理公司不能再从物业服务收费中提取费用，这就从根本上保证了全体业主作为物业服务费用所有者的合法权益。从这个角度看，减免物业管理费的权力在于全体业主的，因为物业管理费所有权是全体业主的，物业服务企业只提酬金，物业服务企业应当把物业服务收费真正用在物业的正常维修保养上，而不能为了获得利润，把这部分节余当成物业管理企业的利润装到物业管理企业自己的口袋里。

　　实行酬金制还有一个作用就是合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业服务企业就直接将节余部分交纳企业所得税，交了企业所得税后，剩下就自然成为物业管理企业的利润装到物业服务公司口袋里了。这从客观上鼓励物业服务企业尽可能压低维修保养周期和费用，甚至使共用设备、设施恶性疲劳使用进行所谓的“节约”，以此得到较多的结余来获取不应该有的利润，在客观上就直接侵害了业主的合法权益。实行酬金制就不能用结余的物业服务费用交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业服务企业，只能纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。

　　由于物业类型、物业规模、物业服务企业运营方式、业主消费心理、消费观念、习惯等存在许多差异，应当允许业主根据具体情况选择酬金制或者包干制。

　　住宅类物业或者大、综合型物业应该着重考虑采用酬金制，这对保护业主合法权益有积极作用。酬金制规定了业主交的是预交资金，交多交少都是业主自己的钱，物业管理企业只是代管这笔资金，业主们心里踏实。

　　单一业主或少数业主物业应该可以允许采用包干制，只要物业服务企业能按照“质价相符”的目标完成物业服务合同约定的管理服务目标即可。

　　所以，国家改革发展委员会、建设部出台的《物业服务收费管理办法》，就充分考虑了我国地域辽阔，考虑了物业管理发展的不平衡性，考虑了许多地区物业管理发展比较落后的特殊性，将物业服务收费采用酬金制与包干制共存，并鼓励采用酬金制，通过物业管理市场行为逐步将包干制向酬金制过渡。这样不仅兼顾了各地物业管理市场发展

不平衡的客观事实，而且体现了价格改革的宏观政策取向，考虑了物业服务行业的特殊情况，从根本上维护了全体业主的合法权益，也符合物业管理可持续发展的战略，对较好地解决目前物业服务收费上存在的问题，处理物业服务收费中的纠纷提供了制度保证，对物业管理行业的健康发展具有积极的指导作用。

　　物业管理的阳光财务除了采用酬金制之外，最重要的就是向业主公布物业服务费的账目。采用酬金制，就必然要求物业服务费用实施阳光财务、透明财务。物业服务企业所收取的物业服务费用应当自觉地接受全体业主的监督，接受业主大会、业主委员会的监督，按照合同约定定期公布物业服务收费账目，按照物业服务合同的约定定期进行审计。

　　目前国内深圳及其他一线城市许多优秀的物业服务公司近年来就采用了酬金制，每三个月定期公布一次物业服务费用账目。有的物业服务企业公布账目也不是简单的只公布本期的物业服务费用账目，而是采用比较法将今年、去年、前年这三年同期的账目一起公布加以比较。物业服务公司在所公布的账目之后有一个详细的说明，今年费用比去年或前年多，多了一分钱，为什么多了？物业服务公司把原因讲清楚；少了一分钱，为什么少了？物业服务公司也把原因说清楚。这种把多一分少一分的原因说清楚的做法，自然物业服务公司就会赢得业主的信任，因为在账目公布中，业主会看的很清楚，一目了然，也便于业主非常清楚地明确物业服务费用的收入和支出的使用途径。

　　酬金制使物业服务费用充分透明，物业管理财务处于阳光状态，物业服务公司应收多少费用，实收多少费用，拿酬金，拿多少酬金，应该拿多少，实际拿多少，都清清楚楚。业主知道掏的钱花在哪里了，用在什么地方，业主心里明明白白，这样的话，也避免了业主不交费的这种情况，也避免了物业服务公司出现乱收费的现象。对于发现的欠费，哪些业主欠费，什么原因欠费，大家业主也非常清楚。用阳光财务赢得业主对物业服务公司的信赖，物业服务公司与业主之间关系也容易沟通，便于物业服务公司与业主真正建立起长期友好、共存互利的平等关系，对物业服务公司规范化服务，优质服务，品牌的建设都有好处。

　　实际上物业服务公司服务做好了，公布账目你怕什么，除非账目里面有假有鬼才不愿意公布。实际上物业服务费，每个月垃圾清运费用、每个月维修保养费用、每个月共用水电费用都是要开销的，既然都要开销就应该公布。采用阳光财务，业主对物业服务公司非常放心，所以物业服务公司实际上赢得了业主的信赖，赢得业主的满意。

　　总而言之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主大家交纳的物业服务费用使用在为业主大家服务的项目上，保障全体业主特别是广大小业主的合法权益，充分体现“取之于民、用之于民”的精神，同时也自然地保证了物业服务企业能君子取财、取之有道，明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。

篇4：聚焦物业费:维权之路

　　聚焦物业费·维权之路——

　　谁也不愿意把事儿闹大

　　市消协的一项调查显示，73％的业主对物业公司不满意。有关部门透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右，目前有一半的商品房小区物业管理举步维艰。部分业主不满意——不交费——服务质量下降——越来越多的业主不交费——小区贬值。那么，当越来越多的矛盾出现在物业与业主之间时，二者到底应该怎样化解矛盾，各自维权呢？记者就此采访了业内专家和法律界人士。

　　业主维权最好的办法还是协商

　　王伟，中咨律师事务所律师。以业主代表身份参加了北京市发改委、市建委召开的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。王伟认为，当业主与物业之间出现矛盾的时候，最好的解决方法还是协商。“虽然从表面上来看，物业公司行使管理职能，但归根结底，物业是为业主提供服务的，物业与业主之间实际上是一种消费行为，不应存在对立。”王伟律师认为，业主与物业之间存在矛盾的时候，最终的解决方法还是通过诉讼渠道。诉讼是比较理智也是最合法的解决方法，但是这种方法由于周期长、处理起来较繁琐，因此并不是目前解决物业与业主之间矛盾的最好办法。因为，在此期间，物业与业主还是要每天见面，每天面对这种对立关系，难免会使双方的矛盾越来越激化。王伟认为，解决业主与物业之间出现矛盾的最好办法还是协商。但在协商解决双方矛盾的时候，业主的权益能否得到维护往往取决于是否有一个有力的组织。据了解，目前3000多个新建小区，只有不到20％组建了业主管理委员会。在向物业主张权益时，很多小区往往是一个松散的组织，不能起到有力的作用。因此，王伟律师建议在小区内建立业主委员会。

　　别麻秆儿打狼两头害怕

　　中华人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、业内专家舒可心说，业主委员会实际上是业主领袖和物业管理公司、开发商沟通的桥梁，是很重要的。业主委员会没有什么实际权力，但权力又大得不得了。根据相关规定，如果业主不满意物业管理，业主委员会可以炒物业公司的鱿鱼。但业主委员会与物业公司也不是对立的，因为如果小区物业好，业主的生活环境就好，小区就可以保值。“但如果他怕你把他炒了，你怕他干不好，这就成了麻秆儿打狼，两头害怕。”所以，业主委员会与物业公司也要互惠互利，如果你天天想把他轰走，然后他想黑你的钱，那么就永无宁日了。

　　主管部门要起“当家”作用

　　“没有业主委员会的小区还是占多数，如果出现纠纷，还要强调主管机关的协调作用。”王伟说。比如，有关价格的问题，发改委可以出面协调解决；关于小区管理的问题，建委要给予解决。这样，在业主与物业出现矛盾的时候，总有一个组织可以平衡业主与物业之间的矛盾，可能会减少过激行为的出现。据记者了解，最近，先后有两个“物业革命”在京城的小区内出现。6月28日，作为北京首个由业主出任物业管理公司股东、自己当家作主的尝试，东直门内的Ｎａｇａ上院项目正式对外宣布，启动京城首例“物业革命”试点。在Ｎａｇａ上院项目中，开发商前期将出资200万元成立物业管理公司，在项目出售的同时将物业公司以股权的形式配送给小区99户业主，让业主自己做物业公司的老板。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是物业公司的股东。物业公司的股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。物业公司的股权将按照业主购买商品房数额的比例进行分配，每年由作为股东的业主成立董事会，领导物业公司发展。同时财务透明公开，业主具有监督物业公司的权利。6月29日，北京首个社区物业纠纷调解委员会在朝阳区香河园街道办事处成立。同时，在各社区调委会中增设物业纠纷调解小组，吸收物业公司负责人或房管干部为小组成员，专门调解社区内发生的各类物业纠纷。“不论是业主自管还是政府出面，希望物业与业主的纠纷能通过一个平衡点得到缓解。”王伟这样评价。物业维权物业、业主要按合同办事汇源律师事务所的魏晓东认为，在人们惯有的意识中，业主相对于物业而言是所谓的“弱势群体”，因此，在双方出现矛盾的时候，感情的天平往往不自觉地偏向于业主一方。“实际上，物业与业主是平等的法律主体，出现矛盾的时候只要按照当初签订的合约进行处理就行了，不必弄得那么复杂。”魏晓东说，现在房子在入住之前，业主与物业之间会签订一份合约，上面约定了双方的权利和义务，出现矛盾只要按照合约上约定的来衡量，是物业的承诺没有履行，物业就要承担责任。同样的，如果是业主不按规定交纳物业费，也要接受处罚。“其实很简单，只要双方都能履行诺言，违约处罚，任何矛盾都是可以解决的。”业内专家舒可心也表示，通过法制化途径，能找到普遍解决纠纷的办法。“其实谁也不想闹，业主也希望有法制，但是怎么实现法制，我觉得这个特重要。”舒可心说：“以前，我们也搞过一些‘活动’，但要在律师的指导下，标语怎么写，怎么安排人员，谁负责后勤保障，这都是要想好的。不能违反了法律，这是基本的一点。”

　　开发商的问题不能算在物业头上

　　“但有些矛盾纯粹是误会。”魏晓东说，在其处理过的物业与业主纠纷的案件中，发现很多业主分不清物业与开发商之间的关系，认为二者就是一个主体，结果把开发商的问题也算在了物业头上，以此不交物业费，造成了双方不必要的麻烦。因此，魏晓东说，业主在主张自己权利的时候首先要“扫盲”，要弄清哪些是开发商的问题，哪些是物业公司的责任。魏晓东给记者举了一个例子。一个老业主曾与开发商有约，只要他介绍人买房子，买一套开发商给他一定的介绍费。结果，老业主果真联系了3家买了房子，但开发商赖账不给他钱。在入住后，老业主拒交物业费，并将物业公司告上法庭，要求物业公司给他介绍费。结果，官司白打不说，还生了一场闷气。类似的情况还有很多，比如一小区受地铁噪声影响，售楼的时候开发商答应给装隔音设备，入住后很久也没有装，业主们就以此为由拒交物业费。然而物业公司不是售楼的，这些问题应该找地产公司解决。魏晓东律师说，业主首

先要弄清，开发商与物业公司实际上是两个不同的法律主体，开发商主要负责房屋的质量、销售问题，而物业公司负责入住后的公共设施、安全、卫生等问题，实际上是为业主的生活提供服务的。魏晓东说，明确物业与开发商之间的关系和区别，出现什么问题找哪个责任人，这样业主的权益才能得到更好的保障，业主与物业之间不必要的矛盾也能有所减少。

　　怕上贼船也不能把它砸沉

　　据了解，北京市居住小区管理办公室曾对28个商品房小区进行过调查，物业收费率能达到80％以上的只有14个。有关人士透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右。市消协的一项调查则显示，73％的业主对物业公司不满意。于是出现了这样一个恶性循环：部分业主不满意——不交费——服务质量下降——越来越多的业主不交费——小区贬值。一位业内专家曾形容，业主和物业之间好比乘船，要同舟共济。业主就是怕上了贼船也不能把这船砸沉了，贼船你也得想办法靠岸。有人大代表建议，政府应建立业主、物业和开发商之间的沟通渠道，消除误解。另外，有关部门要尽快出台相关物业管理更加具体、详细的法律法规。魏晓东律师说，国务院发布《物业管理条例》已两年，北京应尽快出台北京市物业管理条例实施细则及相关配套文件，真正做到有法可依。另外，不仅物业管理执法要进社区，城管、交通等部门执法也要进社区，以便形成合力。本报记者孙金凤声音用沟通化解恩怨业主维权是好事，一方面说明业主的法律意识觉醒了，对法律所赋予的权利可以很好地利用。另一方面，在保障业主利益的同时，也会对地产开发的进一步完善提供帮助。业主和物业也不想把事情闹大。有些事情实际上是很小的一件事，完全可以通过协商解决的。在维权事件发生的时候，政府应及时监控研究，通过各种渠道提出问题，协调各方利益关系，使游戏规则不断完善、合理、人性化。作为房地产商应该注意建立“信息的对称”，把业主应该知道的楼盘信息百分之百告知业主。只要沟通及时，楼市恩怨是可以化解的。迟国维

篇5：回归对物业费本质认识

　　浅述回归对物业费的本质认识

　　陈全/《中国物业管理》/20**年第5期

　　最近，沈阳市物业管理协会就广大会员普遍关注的物业费“涨价难”问题，开展了“建立科学合理的物业费调价机制”征文活动。有感于广大企业面临的调价困境，谈谈个人看法，参与大家的讨论。

　　怎一个“难”字了得

　　近年来，大家经常抱怨现在什么都涨，只有物业费不涨。物业费“涨价难”不仅影响到个别企业的生存，甚至严重制约了物业管理行业的健康发展。当然，我们这里所说的“涨价难”主要是指住宅物业这一块。在沈阳市住宅物业收费中，虽然不乏调价成功的案例，但不具有普遍性。

　　在CPI节节攀升的市场条件下，为什么其他商品的价格说涨就涨，唯独物业费想涨却涨不了？我认为，根本原因在于物业管理发展时至今日，还没有真正进入市场，尤其是在住宅物业费定价这一关键环节上，行政指令性色彩占了主导地位。比如，长期以来沈阳市绝大多数普通住宅的物业费价格实行的是政府指导价。这一价格管理体制的好处是，在物业管理市场形成之初，可以保证业主和企业在服务与收费标准上有所遵循。但其负效应是，促使物业管理行业形成了稳固的价格同盟。而市场一旦形成价格同盟，企业就会失去竞争动力，进而失去创新能力和市场活力，结果出现了老实人吃亏和坏人占便宜的现象。这也是长期以来物业服务水平很难得以提高的一个重要原因。

　　依照“路径依赖”理论，一个制度一旦形成，人们便会在惯性思维的支配下，不断地强化这一制度。因此，当多数企业面对“涨价难”问题时，首先想到的是求救于政府，希望政府统一调价。

　　但必须看到，依靠政府解决调价问题，有两个难以克服的局限：一个是定价偏低，政府指导价反映的是某个时期内行业的平均成本价，为了保守起见，主管部门有时还会打一定的折扣，所以按照政府指导价收费，总有一部分高于行业平均成本的企业入不敷出；再一个就是调价不及时，政府对市场变化做出的反应常常“慢半拍”，同时调价涉及公共利益，政府决策过程比较繁琐，因此政府调价往往“千呼万唤始出来”。

　　于是，有的企业呼吁政府应当出台扶持政策。但政府出台的扶持政策真能解决企业的困境吗？最近，浙江省人民政府办公厅出台了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，给予企业降低税基、减免税费、财政补贴、共用水电气享受民用价等优惠政策。一些企业认为浙江的这个政策好。但我认为，浙江政策属于行业利好，而不是企业利好（这里仅指提高企业盈利而言），是政府让利于民，而不是让利于企业。这一点，可以从其“以便民、利民、惠民为宗旨”得以印证。比如，对于实行酬金制收费的物业项目而言，政府给予的税收、补贴等优惠，实际上是进不了企业腰包的，政府减免多少，业主就可以少分摊多少，受益的终端是老百姓。但对于实行包干制收费的企业而言，浙江政策的确可以让企业得到实惠，增加利润。但这些政策不是无限期的，更何况在物业费不涨的条件下，政府派发的红利用不了多久就会被上涨的成本“吞噬”殆尽。

　　因此，如果不是从根本上解决“让业主愿意为涨价买单”的话，任何扶持政策都难以持久地改善企业的生存状况。

　　困局的出路

　　那么，如何破解“收费难”？我认为出路在于，必须回归到对物业管理和物业费的本质认识上来。

　　物业管理的本质是业主对建筑物共有部分的共同管理。业主是物业管理的主人和责任人，而不是物业服务企业。同时，物业费的本质是应当由业主共同分摊的费用。基于这样的认识，从沈阳市实际看，我认为解决物业费“涨价难”问题应当做好以下几方面工作：

　　首先，物业服务企业应当公开物业费收支账目。既然物业费的本质是应当由全体业主共同分摊的费用，那么全体业主就有权知道物业费的收支情况，否则如何分摊呢？这好比几个人去饭店吃饭，大家说好了AA制，那么到买单的时候，必须知道消费了多少才能分摊费用。但有的企业不是这么想问题，他们一方面希望业主分摊物业费，另一方面却不想告诉业主为什么分摊这些费用。这种想法是站不住脚的。我们仍以几个人去饭店吃饭为例，如果其中一个人总是预先向其他人每人收一笔钱，饭后由他负责买单，但他给自己赋予了这样的权利：第一，消费金额保密；第二，从不多退少补。在这种情况下，他还经常跟大家诉苦，说饭很贵，大家交的钱根本不够用，他每次都加不少钱。那么生活中，谁还愿意再和这种人一起吃饭呢？现在，有很多实行包干制收费的企业就很像这种人，所以越来越多的业主认识到，这种“游戏规则”不公平，不愿意和你玩下去了。客观地讲，在物业管理发展初期，允许包干制收费模式的存在是必要的，便于企业在服务和收费中有所遵循，对于保护企业利益和促进行业发展是有利的。但是随着时间的推移，特别是20**年新《劳动合同法》出台以来，物业服务成本上涨已成不可逆转的趋势，包干制收费模式非但不能成为企业利益的“保护伞”，反而成了制约物业费涨价的枷锁。所以，20**年《沈阳市物业管理条例》明确规定“物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。”我认为，切实落实好这一规定，弥补包干制收费制度缺陷，抓紧建立物业费公开制度，为推行酬金制收费创造条件，应当是解决企业“收费难”、“涨价难”问题的根本出路。

　　其次，建立行业协会定期公布物业费价格行情制度。《辽宁省物业管理条例》第六条规定“鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。”目前，市物业协会正在积极组织研究和调研，准备在年底前推出沈阳市20**年物业服务收费的价格行情。我认为，由行业协会定期选择一批新项目以及调价成功的项目，向社会公布其服务内容、服务标准及物业收费价格，不但比政府出台调价政策更有效率，而且更能反映行业真实成本，从而使物业费价格涨跌跟上市场变化的节拍。同时，由行业协会定期公布物业费价格行情，还有助于广大业主及时了解物业费价格的市场信息，提高对涨价的心理承受能力，从而推动全行业走出“涨价难”的困境。

　　第三，加大对物业费本质的宣传力度。长期以来，物业费“收费难”、