物业管理的特点、难点及其对策的探讨
物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。21世纪物业管理是如何模样，将会从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以及物业管理这一产业的结构。从当前的现代化科学技术发展的趋势看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破20世纪建筑的局限，从而将会彻底改变人类的生活方式与管理模式。因此，物业管理在21世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。
90年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑。今天，在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。因为，智能建筑的物业管理，它的基础是物业的智能化，从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。
一、智能建筑物业管理的特点探讨
智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋收；而智能建筑的物业管理像是对联合播种机的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收获，要求主人的决策行为是智慧的，要以结果的形式来充分表现出通过知识管理促进服务优质高效的特点。
智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。近20年里，智能建筑的发展速度是迅速的，高新技术不断推出、应用，智能控制水平越来越高。据有关部门的初步调查统计，我国已建与在建的楼宇中，带有“智能建筑”色彩的约有数千幢，上海地区约有400幢，这些工程在智能化设备上的费用一般占总投资的4%-8%。从智能建筑物用户分布的行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建筑（医院、图书馆、博物馆、体育场馆等）、高级住宅、交通枢纽等。
由此可见，智能建筑的建设规模是相当惊人的。所以说，智能建筑在不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高、推进管理标准的建立和规范的速度，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。建设智能建筑的目的是运用现代高新技术把有限的资源和有限的建筑空间进行综合开发利用，为人们提供舒适、安全、便捷的工作与生活环境，并且有效地节省建筑运行费用，保护环境和降低资源消耗。正因为智能建筑是现代多种先进技术的综合应用，其建设工作涉及多个专业领域，建设过程是一个大系统的综合过程，所以，物业管理要做好前期的交接过程显得尤为重要，包括人力资源。针对智能建筑含有的高新技术所需的特点进行合理配置而赋予的重要性，通常我们在传统的物业管理实施中，对人力资源的特需性就不那么苛求。
二、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点 我国建设智能建筑，应该说至今也不过十年左右的时间。
由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作，上亿元的项目无法竣工，导致工期延误，投资浪费，有的建筑物虽然已投入使用，但智能化设备名存实亡。 通过对已建成与正建的智能建筑项目的调查与分析，目前智能建筑在建设以物业管理中主要存在5个问题。
1． 设计质量低 许多建设单位对智能建筑的期望过高，都号称要“跨世纪”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超过建筑物功能与规模实际的智能化要求。加之有些设计人员因不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法，而不能完备地完成智能建筑的设计，所谓竣工的智能化系统出现集成性差，监控点配置不合理，控制精度低等一系列智能系统应用效果差的突出问题，致使物业管理遇到无法适从的难点。
2．施工规范、验收标准不全 智能建筑中的BA系统、PAM系统、SA系统、OA系统等都与计算机、通信等新技术有关，由于这些技术的发展很快，有关的设备与系统的规范和标准在国内外都尚不齐全，不少工程的智能化设备是在无测试、无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能化设备不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作为今后操作、维护、使用的物业管理公司便成了使用状况不良、维护精力牵扯过大的受害者。
3．系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐 智能建筑中的智能化系统，目前主要还是采用进口设备，应该说大部分进口设备的技术与质量的水平是高的，在国外运行的业绩也是好的，但是，同样的设备安装到国内却不能正常工作。例如，BA系统要是按设计或定货时的监控点数的80%以上在正常运行为合格的话，那么目前在上海属合格的BA系统不足六成。又如综合布线系统的五类（100Mbps）施工安装后的数据传输速率只能达到三类（10Mbps）的标准。上海技术监督局与浦东新区城建局在1996年对10幢自称智能大楼布线系统测试结果表明，较好的仅占20%。系统集成商所遗留给物业管理公司的问题，有的可能是致命的，管理公司承承受过程中已完全受到硬件技术的更新费用和软件技术的提供渠道的双重限制。
4．重建设轻管理 大多数业主对智能建筑的物业管理意识落后，有的根本不清楚智能建筑与物业管理两者间所存在的共性问题，即物业的高新技术含量高，所要求的同样是高含量的知识型管理。有的业主自身对智能建筑的含义模糊，只认为对建筑物配置了一些单位独立的自动化设备就算是智能建筑了，故对选择物业管理公司时无法提供具体的管理目标，也无法在今后的管理中评定物业管理公司管理智能建筑的实际水平。有的业主还站在短期纯商业行为的平台上，建立智能化系统只是为了租售的需要，尤其是智能化设备通常每年需要占设备投资总额的1%-3%的维修保养不能落实，不能认真对待管理公司如何使用这些设备系统发挥其应用的功能，确实为提高管理服务质量，降低能源消耗，减少运行成本起到积极的作用。这种重建设轻管理的不良运作，很难使智能建筑的物业管理走上良性发展的轨道，其结果是智能建筑的物业管理在无标准、无规范的无竞争市场中畸形发展，使一些没有管理过智能建筑，甚至不具备管理智能建筑所必需的技术力量的公司有机可乘，以传统管理模式为主导就组成队伍来管理，最终使智能化系统不能真正发挥作用，无法在管理中提升智能化系统的功能，随着时间的流逝，发展商花大量资金投入的智能化系统成为展品，变得名存实亡。
5．专业技术人员配置
欠缺，管理队伍的整体技能不高 物业管理人员的技术水平低，管理不善，造成设备故障率高，从目前管理智能建筑的现状分析，确是突出的问题。因为智能建筑的物业管理，强调的是在传统物业管理服务的内容基础上的提升，是以知识管理为主导的先进管理体系。 由于物业管理是一个薄利甚至微利企业，多数业主还不易接受智能建筑的物业管理是知识管理的体现这一观念，坚持智能建筑的物业管理与传统的物业管理的服务内容无根本上的区别这一不正确的断论，以致物业公司的运行成本合理支出受到影响，不得不在人力资源的配置上动手术，把减少专业工程技术人员的配置人数和降低管理人员的知识层次来弥补开支上的不足，便令整个管理体系不能适应全面有效地管理具有高新技术含量的智能建筑。人力资源上的配置不合理造成了管理层次断层，专业技术人员欠缺，最终使智能化系统不能有效地正常工作，从而也就无法谈及智能建筑给投资者带来的好处。三、政府参与和指导是规范智能建筑物业管理的关键 智能建筑物业管理中所遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了物业管理市场的健康发展。当然，这些问题的出现有多方面的原因，既有来自建设中所存在的隐患，也有来自物业公司自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道，政府的参与和指导是至关重要的。政府要加大管理力度，从智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能化物业作为物业管理的物质依托。
在智能建筑工程建设中，迫切需要的是完整的标准与规范，尤其是设备验收的标准以及智能化系统施工的规范与智能化系统验收的标准。从智能建筑工程中通常参照国内外标准与示范来看，有些规范与标准的内容起着补充的作用，有些反映了近年来的科学技术新成果，但有不少还是80年代制订的，内容陈旧落后，由于智能化系统涉及自动控制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，技术覆盖面广，涉及的行业多，在工程建设中，业主、设计师、承包商、供应商在工程实施中自然感到缺乏统一的语言进行交流，无法从一大堆标准与规范中正确地选用有效指导建设行为的法规。因此，建议政府主管部门应根据智能建筑的特点，系统地整理、修改及补充现行的标准与法规，使之有效地规范智能建筑的设计、智能化系统的功能定位和验收等阶段的运作。智能建筑的工程建设如能按照合理的程序与规范化的方式进行运作，可以有效地控制工程的建设质量、进度与投资，并便利建成后的建筑智能化系统得到充分有效地应用，反之则可能花费巨资而收效甚微。由此可见，要规范智能建筑建设的市场和建设质量，政府的参与是必要的。
同样，智能建筑的物业管理市场也存在不规范运作的问题。从物业管理公司自身来分析，突出的问题是停留在收支平衡测算表上做文章，有的公司由于管理智能建筑的经验不足，往往发生减员、一员多岗以及延长智能化系统的维护周期等措施来填补空洞。
智能建筑的物业管理是较居住小区物业的管理收入要高，但是，它的支出相对也高。尤其在目前整个租售市场全面滑坡的形势下，管理智能建筑的物业公司将面临更为严峻的考验。如何使公司的经济利益不受影响或少受影响，物业公司只有自身挖潜力，对于物业公司来说，此时此刻最能体现出自身的管理水平和管理技能，充分显示出知识管理的实质内涵。久事复兴大厦是一幢60000平方米的综合性涉外商办楼宇，1998年5月由上海市建委科技委和卢湾区政府联合对久事复兴大厦进行智能建筑评估，最终获得甲级智能大楼的称号。久事复兴大厦建成较早，就设备的先进性而言，在当今并不属于顶尖水平，但久事复兴大厦在管理中针对智能建筑的管理特点制订了详全的制度，人员配置的层次合理，确保了智能化系统的良好开通。物业管理费从1996年30元/平方米一路下调到现在的26元/平方米，辅楼25元/平方米，还免租户自来水、电费的现实下，物业公司的对策是提出了向智能化系统要补贴的目标。接管一年后，对BA系统、通信系统进行了功能提升，积极发挥技术力量的优势，花少量的投资就获得了每年几十万元的回报。既保持了优质高效的服务质量，又为企业的经营收入受到影响的部分得到了宽裕的补充。可以说，在智能建筑的物业管理市场尚未健全的形势下，物业公司要想获得对智能建筑的物业管理份额，塑造自身的良好形象是最好的对策，其内涵包括良好的人力资源和管理机制，员工的全面文化素质修养及提高技能水平的培训计划。
如今，对于智能建筑的物业管理已经迫切地需要我们作为一门课题来讨论，如何规范和建立有关智能建筑物业管理的标准和法规，则是规范物业管理和提高物业管理水平的需要，也是适应时代发展的需要。智能建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能建筑的物业管理也应随智能建筑的发展而建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，因此，十分迫切地需要在政府的参与和指导下，在总结提高具有中国物业管理模式的基础上，有机地结合当前智能建筑的管理特点，使我国的物业管理水准朝着国际化、特色化的方向发展。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：中国物业管理存在问题对策分析
中国物业管理存在的问题及对策分析
中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。本文分析了中国物业管理中存在的问题，并提出了相应的对策。
中国物业管理作为一种朝阳产业，提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中，享受到的便利和效用；同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施，物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。
1体制问题
从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从中国物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。
2法律法规滞后，体系不完善。
中国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。
3政府职能的问题
（1）政企没有完全分开，企业无法独立运作。
（2）政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。
（3）管理层、管理部门过多，中国物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。
4市场化程度不高。
（1）中国物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。
（2）市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。
5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。
6、物管企业经营的风险问题
7、中国物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。
原因：
1政府方面
（1）由于以前中国物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。
（2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。
（3）对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强（4）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。
2企业方面
（1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。
（2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。
（3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
（4）由于中国物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
3社会方面
（1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。
（2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
（3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司
（4）行业协会还没有完全发挥其应有的作用。
对策：
（一）政府方面
1、物业管理重在立法
（1）从物业管理业务来看：
一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。
二是建立设备设施管理法律、法规及规章。
三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。
四是建立
保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。（2）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使中国物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
2、政府职能的转变
（1）政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。
（2）减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。
（3）要建立物业管理市场准入制度。
3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。
（1）限制开发商盲目组建自己的物业管理公司。
（2）鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的中国物业管理公司来进行专业化的管理。
（3）鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
（二）企业方面
中国物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。
（三）社会方面
1中国物业管理协会应积极有效的发挥作用。
2要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
3社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。
4新闻媒体应了解中国物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
5广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。
篇3：中国物业管理发展存在问题对策研究
中国物业管理发展存在的问题及对策的研究
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 20** 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
1.现阶段我国物业管理存在的问题
１.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平
目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
１.2业主的物业知识缺乏
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
１.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊
《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
１.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力
据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 20** 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 20** 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。
１.5物业管理法制建设仍需进一步完善
随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 20** 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中华人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。
１.6地区间发展不平衡
从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，20** 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
2.解决物业管理所存在问题的对策
２.1走专业化发展之路
物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的
，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。２.2走法制化发展之路
实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。
２.3走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
２.4走品牌化发展之路
品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。
２.5走智能化发展之路
随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。
２.6走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的***，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
3.结束语
当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
篇4：当前我国高校物业管理存在不足对策
本文提要：物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容,大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。
物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,但大多数高校还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代物业管理,基础建设普遍较弱。当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平,加强专业化、规范化、制度化、科技化建设,增强发展活力。
一、当前高校物业管理的主要不足
1、专业化水平不高。
目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门,并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍,初步形成了专业化的队伍,但专业技术水平亟待提高。
2、规范化的管理和服务欠缺。
大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,加之,物业管理兴起的时间也不是很长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强。
3、制度不够健全。
规范的物业管理制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。(来自:www.pmceo.com)辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格。
4、员工亟待技术培训。
物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,员工的培训极为必要。
5、投入不足。
一方面,由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备,包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善,专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。
6、教职工住宅区的管理亟待规范。
很多高校的教职工住宅原来都是福利分房,一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上,有的还具有一定的供给制和福利性的特点,物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来,许多高校经过合并、划转等重组改制,有关福利房的遗留问题多,使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下,高校的物业管理投入产出严重失衡,成为学校很重的包袱。此外,在一些高校物业管理的对象复杂,除学生、在职教职工外,在住宅区还有退休职工、外来人员及其他人员,增大了管理服务的难度。由于没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能差。
7、物业管理的内容和范围相对狭窄。
高校教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低,为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。
8、物业管理的人文品位、文化氛围需进一步提升。
高校物业管理作为新兴行业,除了有物业管理的共性,还有其特殊性,它作为高校工作的一部分,同样肩负着“管理育人,服务育人”的责任和义务。目前的高
主要应该做好以下几方面的工作:
1、提升专业化管理和服务的水平。
重点是对高校物业管理队伍按照国家规定的
物业管理标准,结合实际,加强专业化建设。还可适当引进一些社会上的专业化管理企业到校区管理。
2、实现规范化的管理和服务。
首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育,每项管理和服务都有标准,让每一个员工对工作内容、流程,对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚,对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。其次,严格按规程标准运作,包括最基本的员工工作时仪态端正,穿工作服,佩戴工号牌;在服务态度方面要做到有礼貌,微笑服务等。第三,要根据服务对象的要求持续改进服务规范,注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程,达到规范的行为、优质的服务、科学的管理、良好的信誉,不断提升物业管理水准。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,确保管理和服务质量。
3、加强制度建设。目前高校主管部门应制定高校系统的物业管理条例法规。为保证各项制度得到有效执行,还需建立严格的检查、监督体系。建议引入ISO9001:2000质量管理检查监督体系。
4、加强对员工的技术培训,提高人员素质。
要依据职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。制定计划,制定培训大纲、组织编写教材、进行专业讲授、示范训练、进行实践考试。如对护卫员可进行准军事化训练、应急预案演练、考核标准的培训;对保洁员进行服务程序、服务标准和服务技巧的培训;对维修人员进行安全操作规程、礼仪服务和回访规范的培训;对教室服务人员进行计算机多媒体的培训等等,形成一个自我培训, 自我开发人才机制, 并逐步实现持证上岗, 不断提高技术、技能及管理水平。
5、加强投入,实现科技化。
加快自动化、智能化建设,逐步完善自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等,安装监控系统和公寓出入刷卡系统(或指模识别系统)等。装备专业化工具设备,如保洁方面的保洁车、清洗机、擦窗器等。同时要科学管理、精打细算、严格控制成本。
6、做好教工住宅区的管理服务。
高校住宅区的物业管理不能照搬社会上的物业管理模式,应按照专业标准,结合高校自身的特点和实际情况,精心运作。要积极创造条件尽力实行教学区与住宅区分开,自成系统,分别管理的模式,依靠学校的支持, 住户的配合,实施规范化的管理与服务。
根据大多数高校原住宅不具备规范的商品房基本条件的情况,对住宅区进行必要的改造,完善相应的设施。在物业管理模式上,根据各高校特点可采取自身管理队伍、招投标方式引进社会专业物业管理公司两种模式。前者比较适合历史悠久的老校区,后者适合原后勤职工队伍员工少,但管理又较薄弱的学校,或者是新的校区。
7、进一步拓展管理服务的内容和范围。
不仅要做好常规的环境卫生、秩序维护、设备维养等物业服务,还应做好具有高校特色的服务项目,如教学后勤保障和服务、学生特约服务、教育宣传活动等等,并随着学校发展的要求及师生的需求对这些项目进行不断调整和优化。教学后勤保障如协调教室的分配使用、课桌椅的配备和调整、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、运动场馆的管理等等。为师生服务方面,如为教师布置好教员休息室,准备好老师饮用水,准备好老师课后的洗手用品等;为学生提供专门饮水处等等。
在住宅区可拓展如装修、搬家、维修、家政、老幼托管等服务项目,开设服装加工店、粮油销售店等商业网点。通过拓展这些服务,广开资金来源,从而促进良性循环。
8、提升高校物业管理人文品位,营造良好的文化氛围。
高校物业管理处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此,高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念,努力实现物业服务与学校育人环境营造有机统一,先进的物业管理理念与现代教育理论的完美结合,用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位,营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。
总之,高校的物业管理,是一个综合性的管理,各高校情况千差万别,很难用统一的管理模式。但高校的物业一定要针对高校的特点进行管理,这是毋庸置疑的。它的目标应是同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨。
篇5：物业管理收费难原因分析对策
在物业管理服务中,物业管理费的收缴率通常可以作为衡量一个物业管理企业服务质量是否达标的一个标准。收缴率的高低将直接影响企业的现金流量、管理运作和企业形象,它是物业管理公司正常运作的基础。
为提高物业管理费的收缴率,许多企业制定了相应的管理体系、服务措施和激励机制。那么影响物业管理费收缴的因素到底有哪些呢?笔者认为主要有下面几个因素:开发商售楼承诺及房屋质量; 业主对物业管理服务的认识政府职能部门对物业管理企业投诉的响应度; 物业管理公司的服务意识。
一、开发商售楼承诺及房屋质量问题
1.开发商在售楼过程中,对业主的不适宜承诺
房产开发商为了回笼投资资金,加速房产销售,在售房过程中明知顾客提出不合理的要求,或明示或默许顾客愿望,随之而产生的管理问题全部落到了物业管理公司,为物业前期管理带来困难。
物业管理公司在前期介入时,获知类似信息应及时向开发商指出轻易承诺的危害性;在物业管理过程中发生类似问题,物业管理公司应要求相关业主在不侵害其他业主权利的基础上,处理好“三废”和“违章建筑”问题。否则应向有关部门投诉或举报,责令整改,甚至上诉法院裁决。
2.房屋质量问题引起物业费欠交现象
在物业管理中存在这样一种现象,当房屋发生质量问题时,业主第一想到的是寻求物业管理公司解决,否则以拒交物业管理费为要挟。[[于这种现象应如何处理?作为物业管理公司基于与业主签订的物业管理合同,向业主收取物管费用,有义务对小区进行综合管理。
首先,物业管理公司应会同开发商或施工单位到现场踏勘,分析问题出现的原因,要求相关单位制定整改措施,确定整改日期,并向业主告知具体实施方案。
其次,作为物业管理公司在进行(协调)解决问题的同时应注意引导业主客观看待房屋质量问题。
另外,如在质量保修期外出现房屋质量问题,开发商与物业管理公司都没有法定的维修义务,维修需交纳一定的维修费用,根据问题出现的位置予以分别处理。
二、业主对物业管理服务的认识问题
1.业主对物业管理服务的范围认识不足
业主对物业管理的认识,通常停留在“不管什么问题,均由物业管理公司(协调)解决”,而一旦其额外需求得不到满足时,则以种种理由拒交物业管理费。物业管理公司是根据开发商或业主大会的委托合同进行专业管理服务的单位。
如何处理好业主额外的服务,对管理费的收缴有直接的影响。物业管理公司应善意听取业主提出的要求,及时分析、反馈,直接或间接地(协调)解决问题,实行“全方位”的服务。
2.业主对物业管理服务的内容认识不足
业主对物业管理服务内容的认识不足主要体现在以下几个方