篇2：许昌市物业管理行业发展调查(上篇)

　　关于许昌市物业管理行业发展的调查（上篇）

　　对于许多市民来说，能在环境幽雅的居民小区内拥有一套属于自己的住房，是最惬意不过的事儿了。但一旦入住小区，由物业管理引发的诸多矛盾常常随之而来，着实让人头痛不已。

　　许昌市物业管理尽管起步较晚，但作为一种新兴行业，物业管理队伍不断壮大，服务领域逐步拓宽，正一步步走进千家万户。可以说，物业管理行业发展健康与否，不仅关系到相关从业人员和企业的未来，也影响着所有享受物业服务人们生活的便捷和品质。

　　目前，许昌市共有物业服务企业233家，共管理服务项目270余个，管理面积2605.6万平方米，从业人员1万余人。虽然经过10多年的发展，许昌市物业管理覆盖面不断扩大，服务领域逐步扩展，服务内容逐步规范，服务质量逐步提高，但是我市物业在前行的道路上，面临着许许多多、形形色色的坎坷，有时矛盾激化到水火不容的地步。

　　小区管理不可少

　　不少居民小区存在物业与业主相互抱怨的“怪圈”：服务不到位→业主拒缴物业费→物业降服务标准→业主更加不满，继续不缴费……

　　许昌市区延中小区是一个老小区，而且是一个大小区，管理起来难度很大。以前，有关延中小区环境卫生差、垃圾无人清运的报道，大家经常看到。去年年初，魏都区七里店街道办事处吴庄社区成立的物业公司接手延中小区后，主干道都安装了监控设施，建立了出入证制度，环境也变得干净整洁了。

　　看着小区面貌发生的巨大变化，不到半年时间，80%以上的业主都按时缴物业管理费。当时业主李红军说：“居民不再像以前那样，经常聚在一起抱怨物业公司的服务了。”

　　实际上，物业管理对我们来说是个新生事物，是个舶来品，最早起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，原有的房屋空前紧张。一些开发商相继修建一批简易住宅，以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。

　　由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，首开物业管理之先河。

　　我国物业管理的诞生，是在20世纪80年代，雏形是住宅小区管理，最早在深圳推行。在当时的计划经济时代，人们住的都是公房或单位的福利房。在那种体制下，住户不缴物业管理费，也没有个人出费用的牵扯，所以比较和谐。

　　许昌市的物业管理起步于1999年，随着城市建设步伐的加快，物业管理行业的不断壮大，其管理服务已被大多数人所接受，但也存在一些不可忽视的问题，有些地方矛盾还比较突出。

　　20**年6月23日，在东城区一小区发生了这样的事情，业主谢女士把自家的车头朝南尾朝北，紧贴着物业公司一扇大门停放，造成该门不能开启。该小区物业公司10多名人员上下班只好靠一架梯子从一扇窗户出入。

　　造成堵门的原因很简单：物业公司的一名任姓经理辱骂了她，她要求该经理公开道歉。对此，任经理接受记者采访时，承认当时有人施工到后半夜，但施工不归物业管，只能向上反映。他说，由于是后半夜接到的电话，通话时间又较长，业主先说了“管理混乱咋不滚蛋”之类的话，他就“回敬”了业主。

　　实际上，业主和物业公司本该是平等的民事主体，是基于物业管理合同形成的服务和被服务的关系。但多年来的情况是，相当一部分物业公司是房地产公司的“附庸”，名义上是独立的法人，实际上却受控于房地产开发公司。物业公司若想取得突破性发展，必须弄清楚自己的“主人”是谁，是开发商，还是业主?如果仍过分依赖开发商的“补贴”，而不思考自身的生存之道，那么物业公司的路会越走越窄。

　　“各物业管理公司之间存在差距，内部管理上也有很多问题。”许昌市住建局物业管理科负责人说，“除我市正规的物业公司外，有相当一部分物业公司是开发商的子公司，因此，在验收和接管过程中，物业公司不敢为业主把关，为日后的纠纷埋下了隐患。而物业管理纠纷中大部分是由开发商遗留问题引发的。在找不到开发商的情况下，业主只能把矛头对准物业管理公司。”

　　物业问题面面观

　　“小区物业存在最大的问题就是被动管理。小区内公共设施损坏后，物业公司不会主动去修复，而要经业主报修才会解决，有时业主来回多次报修，还会姗姗来迟，让人等得心烦。”近日，家住许昌市区解放路的业主张家辉抱怨道。

　　他所住的小区是老式小区，管理模式落后，被动管理现象尤为突出，再加上设施陈旧，报修成了“家常便饭”。有一次，张家辉所住的楼层过道感应灯坏了，事隔半月未见物业来主动巡查和修理。他实在忍不住，去物业报修，没想到迎接他的是，“知道了，回去吧”。

　　过了半月不见维修人影，再去报修，以“忙”字让他哑口无言。终于盼来修理工时却没带梯子，让他提供椅子，不然的话就会无情面地“拜拜”。

　　像这样的问题小区还有不少。目前，许昌市的物业管理也同其他城市一样，受社会各方面因素的制约及行业自身原因的影响，存在一定的不足，尤其是居民住宅小区规划设计、

建筑质量、供水供暖、环境绿化、服务收费、小区停车难等一系列环节出现任何问题，最终都会通过物业管理这个环节暴露出来。

　　属地管理不到位。个别地方没有落实相关规定，没有配备专职的物业管理人员，对居民住宅小区管理的重要性认识不足，在指导小区成立业主委员会、处理居民矛盾纠纷工作上，力度不够。

　　人员素质有待提高。一些物业工作人员对小区居民反映的问题处理不及时，解决不彻底，企业账目不及时公布，透明度不高，造成业主不满意。个别物业服务企业服务意识不强，没有从过去“管理者”的角色转换过来，未能形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制。

　　房产开发留隐患。有些房地产开发企业重建设轻管理，不能按照前期物业管理招投标管理办法规定的程序招聘前期物业服务企业，给后期物业管理带来了难度，个别开发企业没有按规定配建物业管理用房。

　　自我管理意识差。市区绝大部分住宅小区没有成立业主委员会，导致小区一旦出现矛盾纠纷，无人出面协调解决的被动局面。目前，市区小区成立业主委员会的只有31家，占小区总数的4.37%。个别小区虽然成立了业主委员会，但不认真履行业主委员会的职责，忽视对业主的责任与应尽义务的引导。

　　市场运作不完善。由于种种原因，部分业主对物业收费表示不理解，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业费，只得被迫撤离所服务的小区。

　　利益纠纷难厘清

　　20**年2月，市区解放路三国昶源小区物业公司由于部分业主拒缴物业管理费，导致撤离，不仅垃圾堆积如山，无人清理，还发生了盗窃事件。

　　当时，这一小区门口有一间门卫室，门紧锁着，附近有3个垃圾桶，里面塞满了垃圾，地上还有一大堆垃圾。“这些垃圾堆了一个多月了。”该小区居民徐女士说。

　　其实，这次正式向业主通告离场决定，是小区物业管理公司无奈的抉择。而压倒他们的最后一根稻草，来自于长时间部分居民找各种理由不缴物业费，导致公司严重亏损，连给清洁和保安人员的工资都发不出来。

　　“物业公司说撤就撤，我们现在都不知道该怎么办了。”采访中，该小区业主王大爷说，“即便很多业主没有按时缴纳物业费，但物业公司就这么直接停止运作，给业主生活带来很大困扰，这种做法极为欠妥。”

　　同时，王大爷还表示，与其他拖欠物业费的业主不同，他家每年均按时缴清了物业费，“现在被殃及池鱼，我又该到哪儿说理去?”

　　据魏都区五一路街道办事处万里社区管理负责人介绍，该小区以前就发生过垃圾处理费收不齐、垃圾堆积如山的情况。最后，社区工作人员帮该小区清理了垃圾。后来，应一些住户的要求，社区工作人员帮他们联系了一家物业公司。物业公司进驻小区后，小区的环境改善很大，该小区曾被评为示范小区。可是，由于部分住户总是不缴物业费，造成物业公司赔钱，就撤走了。

　　而这一典型的物业纠纷事件并非孤例。许昌市住建局物业管理科负责人告诉记者，物业管理是个微利行业，相关物业管理政策法规明确，物业利润在10%以内。由于收费普遍较低，物业服务企业效益非常差，因此在经营的物业企业中，目前许昌市有40%的物业处于亏损状态。一物业公司姓贾的董事长坦诚地说：“前些年，物业这一行还有些盈利，现在保安工资涨了不少，可物业费不好收不说，还几乎原地踏步，我管的小区也由原来的6个减少到目前的2个。

　　此外，由于投诉纠纷众多、矛盾重重，一些业主对付物业的唯一“撒手锏”，便是拒缴物业费。因此，不少小区的物业费回款率相当低，有的甚至60%都达不到。在此情况下，如果物业要坚持下去，只有采取降低服务标准的做法来维持，而这又加剧了物业与业主之间的矛盾，于是更多业主拒缴物业费，然后物业再降低服务标准，形成恶性循环。

　　不过，一位业内人士告诉记者，当前，在许昌市那些看起来经营管理不错的小区，基本上都是与其管理的楼盘开发企业有从属关系，或是有机构联系。这样做的目的，主要是给其楼盘做品牌和售后服务。

　　探索双方支撑点

　　“如果不能解决我的停车位问题，那我也不打算缴物业费了。”近日，家住市区望田路某小区的胡先生这样对上门的物业收费员说。

　　他告诉记者，自己所在小区定位为中档社区，但由于建成时间较早，建设之初规划小区停车位较少。随着近几年来小区内住户购车数量激增，停车成为一件难事，每天都得花上很多时间停车，或者干脆只能停到小区外面。

　　“小区最初并没有为业主分配停车位，基本上大家都是随意停放。随着停车位越来越紧张，一些住户开始进行了‘圈地运动’，在自己楼旁的空地上自行安装了车位锁。这确实解决了部分人的停车问题，但对于同是小区业主的其他人来说是不公平的。”

　　实际上，物管和业主，谁也离不开谁，但双方总是有矛盾。一边是物业公司叹苦，一边是业主对物业服务不满，两者之间剪不断理还乱，被调侃“比婆媳关系还难处理”。

　　记者在探访市区小区发现，“家家有本难念的经”，每个小区遇到的状况各不相同，车位纷争、工程遗留问题、利益之争等成为引爆物管与业主之间矛盾的主要导火索。

　　玉秀新村位于市区望田路，有七八百户居民，于20**年成立了业主委员会。按照有关规定，物业公司应与业主委员会签订物业服务合同。但该小区的物业公

司并没有与业主委员会签订物业服务合同。到了20**年12月，业主委员会聘用的另一家物业管理公司在进驻小区时，却遭到原物业管理公司的抵制，最后双方诉诸法律。玉秀新村出现的问题，是物业公司与业主委员会长期矛盾的集中反映，结果受害的却是广大业主。

　　专家分析，目前，在业主拒缴物业费的原因中，认为自己需求没有得到满足是一种普遍的现象。比如上述对车位问题的抱怨，进而打算拒缴物业费就属于这一类型。此外，拒缴物业费的另一个重要原因是，由于开发商的遗留问题得不到解决，业主将矛头指向物业服务企业。

　　“确实已经挺长时间没缴物业费了。”当张先生这么说时，并不认为自己做得不对。原来，张先生入住的新房没多久房间内就出现了渗水的问题，多次交涉要求物业维修无果。“物业公司表示这属于开发商的责任，不属于他们的服务范围。但开发商不好找，我也只能采取这样的方式维权了。只要能尽快修好，物业费我可以补缴，毕竟这是我的房子，我还要住的。”

　　物业公司与业主之间的纠纷，大多都是来自双方的利益争夺。一边是物业公司追求利润最大化，一边是业主奢望使用较少费用，享受到优质的服务。因此，在这种矛盾的前提下，双方就难免发生博弈，最终陷入僵持局面。可以说，一边是物业公司的入不敷出，一边是业主对物业服务的不满，物管与业主之间的矛盾，似乎是永远的痛。

　　而其解决之道，就是需要物业公司与业主自行把握好利益的平衡点。“大家都互相退一步，多站在对方的立场考虑问题，才能最终实现互利共赢。”

篇3：文化建设助推物业管理行业科学发展

　　浅析文化建设助推物业管理行业科学发展

　　企业是社会的细胞，是社会经济发展的主力，企业的生存和发展需要社会提供良好环境，而构建和谐社会一个重要的组成部分就是构建和谐企业。因此，建设和谐企业，是企业树立和落实***、构建和谐社会的根本任务。

　　作为与广大人民群众生活息息相关的物业管理企业，由于其特殊的地位和突出的作用，在和谐社会体系的构建中，更应该切实承担好经济责任、政治责任和社会责任。

　　“和谐物业”应该是一个以人为本、活力迸发、全体员工各尽所能、各得其所的一个服务全面、协调、可持续发展的和谐大家庭。它不仅仅要求物业企业效益的快速增长、市场份额的不断扩大，而且应该凝聚力强、经济效益好、管理制度科学健全、机制合理顺畅，员工工作意愿较高，员工与企业之间、员工与员工之间协调融洽的企业。

　　融入生产提升物业管理水平

　　企业文化建设的根本是要把文化融入到生产经营中，渗透到管理环节中，用文化理念去引领企业管理。当年王石率万科高管造访龙湖样板间，脱鞋入房。当一行人行色匆匆参观完毕回到门口，发现皮鞋已被调转方向，鞋头由“朝内”变为“朝外”。这种“可怕”的“人为”服务细节让王石顿生寒意。此后，龙湖成为万科内部学习绕不过去的一个企业。龙湖物业董事长周鸿斌证实，这是真事。龙湖物业一共4600多人，除了400多个管理人员，其他全部是一线员工。在服务行业，对顾客来说，天堂与地狱之间只有一个微笑的距离，一线员工才是真正的“王者”。他们开心，才可能主动提供主动性和创造性的服务，顾客才可能获得超过预期的惊喜体验。

　　创新载体开展各类文娱活动

　　文化活动是企业文化建设的载体之一，物业通过丰富多彩的活动，向员工传播理念，让员工理解理念、创新理念、践行理念，即运用和谐发展的新理念引领员工和业主的精神文化生活。作为企业文化建设的形象化载体，应从不同类型、不同岗位、不同层面加强典型的培养和管理，加大典型的学习宣传力度，树立企业良好的品牌形象。

　　碧桂园凤凰城物业举办的“端午节包粽子大赛”，就很好地体现了这一点。五月初五是端午节，空气中弥散着粽香，业户们早早就准备起来，亲手为今年的端午节增添上一丝特别的色彩。精湛的手艺、澎湃的激情、热闹的气氛都让这个节日变得越发精彩和谐，真正体现了和谐社区，快乐生活。

　　倾听业主声音，尊重业主意见，扩大居民参与面。不但提升了物业管理水平，更有助于提升员工精湛出色的业务技能水平和积极向上的个人情操修养。

　　敢于担当履行物业社会责任

　　“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”物管人员付出了大量的劳动，比如日常工作中的巡查、保洁、绿化等工作，看似简单，实则非常重要，因为这些都是与和谐企业密不可分的，构建和谐，员工共享，人人有责。

　　保利物业一直坚持和倡导的“和谐文化”引起了保利社区广大业主的共鸣，从而吸引了众多业主积极参与。“和谐文化”解决了小区乱停车的问题，优化了大家的美好环境。“管理有序、服务完善、环境优美、文明祥和”的新型物业企业，为构建和谐社会增添新内涵，注入新活力。

　　塑造品牌的过程实际上是不断在市场上接受洗礼的过程，企业只有积极参与市场竞争，在市场中不断磨练，才能真正成长为品牌企业。如今，在各大媒体对物业管理行业的积极关注下，物管行业未来发展趋势会越来越好。

　　21世纪是我国物业管理品牌竞争的时代，是物管专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代，也是顾客服务的时代，愿我们秉承“至诚至信、创业创新、团结拼搏、振兴物业”的理念，借此机会扬帆起航，使得物管行业更加熠熠生辉。

篇4：房地产市场弱市下物业管理发展之道

　　浅谈房地产市场弱市下的物业管理发展之道

　　编者按：来自国际市场的金融危机波及到世界各个角落。发生在我国的“楼市风暴”打湿了物业服务企业的“双翼”,在这个受全球经济严峻形势的影响下，作为深受其害的房地产行业的下游产业，物业管理的出路在何方？又该如何面对如何解脱？本文几则案例可以为企业提供一些启示。

　　自从20**年，房地产市场低迷的现象成为困扰经济社会发展的一大问题。房地产市场交易价量齐跌，房地产行业正经受着“严冬”的考验，开发商面临着前所未有的严峻形势的考验。作为房地产行业的下游产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。可以说两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 楼市租赁与销售的困难，开发商开始放缓销售以及开发速度，继而影响下游的物业管理行业。有业内人士判断，若楼市整体低迷持续1年，或将直接导致物业管理的裁员或是削减成本。而另一些原本在意料之中的项目则有可能直接受限于工期的拖延，或是开发商计划的削减而不复存在。

　　“寒冬”里是行业内部调整的好时机

　　物业服务公司的人员配备和入住率和入租率直接挂钩，只有当物业管理费整体提升之后，才可能配备更多的管理人员。而目前很多地产公司已经将预期开发以及竣工项目的频率减少了很多。若建设工程没有结束，那么物业服务公司就直接失去一个项目的业务来源。据了解，有些物业服务公司受停滞不前楼市的影响，已经放缓了招聘员工的速度。以避免物业服务公司亏本运作，这直接导致整个物业管理行业市场的缩水，使企业收入相应减少。也有人认为，受金融危机的影响，大批企事业后勤单位受全球金融危机影响纷纷走上清算改革之路，首当其冲的就是将后勤物业管理中心做为独立核算的子公司剥离出去，从而更加致使后勤物业管理雪上加霜！但是，这并不是件坏事，迫使政府、企事业单位物业服务脱离后勤走向物业服务专业化道路，自主经营，自负盈亏这是企业不管在什么时候都必须具备的基本生存条件。如今现象都是这些性质物业服务挂靠在后勤的光环下，夹杂着诸多不利于物业服务的因素（公关费、关系人员工作安排等）。单从这个角度上说，还是有利于促进物业社会化竞争，优胜劣汰。

　　作为地产开发集团下属的企业，江苏君怡物业管理有限公司总经理李传江对记者说，楼市的低迷，对于物业服务公司的影响不可忽视。首先是对于新建楼盘项目来说，收房率低，物业管理的规模相应就减少了，因为房屋住宅的交付率低，物业服务企业这一部分的收入来源直接就被切断了，尤其是主要依靠物业费收入运行的企业更是如此。空置房的增多，使得开发商资金的短缺，对物业服务企业的补贴也减少，同时对项目的配套设施的投入减少，这样一来，配套不全，设备短缺，绿化等配套不全，更加影响了业主的满意度，加大了物业服务企业的工作难度。业主对住宅区的不满，很容易转嫁到物业服务公司身上，甚至发生拒缴物业费等行为。总之，房地产市场的疾风骤雨，使物业管理恶性循环形成了。

　　所以，金融风暴和房地产危机致使物业管理行业也经受着极大的考验。既然在外部

　　物业管理发挥功效，促进房地产销售

　　作为房地产售后服务，物业管理同样也是提升地产销售的重要因素。尤其在楼市萧条的情况下，项目的物业管理形象关系着楼盘的推销进展。在新的形势下，物业管理要担负起为物业“保值增值”的职责。康景物业集团天津地区公司的郭志强向记者介绍了其对公司的做法：物业管理要配合开发商营销工作，体现“***”职能，即物业服务代表、销售服务代表和客户服务代表，并提出五项要求：

　　1、提高小区物业服务质量，提升物业服务企业形象，增强客户、业主对开发商品牌认知度、满意度和忠诚度。

　　2、配合销售做好宣传活动以及其他营销方面的工作。积极宣传在管小区楼盘项目，通过客户“试住营销模式”发掘潜在的客户；通过与业主的沟通，达到老业主带新客户参观购房的目的。

　　3、物业服务企业要确保“两点一线”（即销售中心、小区样板间及相关道路）各项设施的工作到位，令销售满意。

　　4、加强小区物业服务人员与开发商销售中心人员之间的沟通与协调，及时发现所售房屋的问题，协调做好各项工作，以销售为中心确保售房合同顺利签订。

　　5、促进老业主与新业主的沟通，了解小区物业的基本状况，各种费用的支出情况，在营销中心支持下，通过开展新老业主座谈等方式，为开发商、物业提出改进意见，减少业主购房后新的问题发生。

　　同样，在杭州，一批高品质楼盘的兴起把杭州楼市拉入“4S”时代，就像品牌汽车的经销商一样，杭州众多品牌开发商也把“销售（Sale）、配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）等”列入整体营销和物业管理服务的范畴，而物业管理服务也成为了一批品牌开发商的最具潜力的利润源之一。

　　正如历来重视客户服务的之平管理为房地产销售特别推出的“体验式销售”服务产品，受到了诸多开发商的青睐。房地产市场的停滞，究其原因第一个是消费者的本身信心在持续降低。第二个原因是消费者没有动心，特别是降低了房价以后促使其购买，他本身思想上就不太想买，或者在犹豫。这个时候再没有让他兴奋的东西他就很难决定和购买这个产品。这时候，物业管理在开发商和购房者之间架起了一座沟通桥梁。把推出的服务跟开发商共同合作，能够让消费者更好地站在未来你购买的产品的本质的角度去考虑问题。因为一般来讲，消费者去购买一套物业，实际上是买两项部分，一个是房子的本身硬件和环境，还有一个是房子未来的服务。但是在更多的时候他去看这个房子的时候，他能够看到的是房子的本身和环境的部分，而看不到未来所享受到的服务，他看到那个服务跟实际的服务是有差别的，因为他看到的是售

楼中心的，服务的流程也没有体现出来。特别是物业管理方面，可以从产品售后服务方面给客户更多的感受，增加产品的卖点。

　　拓展产业链，增强企业盈利能力，积极应对经济“寒冬期”。

　　20**年12月，深圳金地物业下属的设备设施专业化管理公司——深圳市金地楼宇工程有限公司终于注册成立了。为了实现提升客户满意度和提升盈利能力这两项工作目标，金地物业在内部工程管理方面提出了设备设施专业化管理的迫切需求。

　　机电设备管理的专业与否直接关系到物业服务公司的成本，密切影响到企业的经济效益。那么，物业服务公司是将该部分直接外包给系统设备的专业维保公司，还是由各小区管理处自己来解决？经分析，金地物业认为：前者费用较高，毕竟物业管理是一个微利行业，过高的成本企业无法承受；后者虽然相对费用较少，但管理处的技术力量有限，设备设施无法得到有效的维护和保养，只能勉强维持运行，终究会造成系统设备设施使用寿命缩短，使后期的管理无法正常进行，导致客户满意度下降，最终还得花更大的代价去弥补。公司最终在两者之间取得合理平衡，成立金地楼宇工程有限公司。金地物业机电设备专业楼宇工程公司成立后，金地物业将对管理小区的工程设备设施实行集中化管理、规模化经营和专业化服务，这必将有效整合物业服务公司的人力资源，优化工程人员管理，并且使设备设施得到专业化的护理保养，提高效率，降低管理成本。

　　戴德梁行在去年下半年针对美国次贷危机等大事影响下，中国房地产市场的压力增大。提出物业管理不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链末端的服务，还要给客户提供更多的物业资产管理方面提供有效支持。

　　由此可以看出，在金融危机的环境下，物业管理还是大有可为，并且理应有所作为的。

篇5：解析我国物业管理现状和发展趋势

　　解析我国物业管理的现状和发展趋势

　　近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

　　随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

　　一、我国物业管理的现状及存在的问题

　　物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。

　　（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全

　　物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

　　（二）物业管理市场竞争机制尚未形成

　　物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

　　（三）物业管理收费难且不规范

　　物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：─是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

　　（四）物业管理发展的区域性不平衡

　　我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

　　（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才

　　目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

　　二、我国物业管理发展的若干对策

　　1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

　　2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

　　3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

　　4、提升人员素质，做好人才储备。物业管

理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

　　三、我国物业管理的发展趋势

　　针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

　　（一）物业管理的社会化

　　物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

　　（二）物业管理的专业化

　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

　　（三）物业管理的智能化与信息化

　　物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

　　总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

　　参考文献：

　　[1]胡伯龙，杨韬。物业管理理论与实务[M].北京：机械工业出版社，20**.

　　[2]郭世民，周建华。物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，20**.

　　[3]姜早龙，张涑贤。物业管理概论[M].武汉：武汉理工大学出版社，20**.

　　[4]张瑞敏，吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，20**，（5）：34-35.

　　[5]余东萍。我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技，20**，（1）：49-54.