浅谈物业管理“补位”意识
“补位”一词多用于体育行业，一般指在群体对抗较强的赛事，尤其是球类的竞赛中，为保证整体阵容的协调，防正在向对方进攻或防守的过程中，因运动员移动出现短暂的缺位而迅速有人替补的行为。及时的补位不仅弥补了竞赛中的漏洞，也常常为胜利争取了宝贵的机会。补位的运动员有着强烈的整体意识和主观能动性。
一、物业管理“补位”的定义
什么是物业管理“补位”的定义呢？笔者自定义为，在物业管理服务过程中，当物业管理的某个环节（岗位）发生短暂的脱离或缺位时，管理人员所进行的迅速填补行为就是服务中心的“。补位”。
二、物业管理“补位”的重要性
从竞技场上运动员的“补位”意识中可以看出运动员在充分地变现出一种无私，顾全大局的精神境界。服务是一种特殊的商品，其显著的特点就是自身质量的不稳定性，任何人都无法保证不出现失误，物业管理服务过程讲究的是流畅、和谐、自然。服务人员在遵守规章制度。服务流程、服务标准的同时，并非仅仅保证本职岗位的服务做到万无一失就是称职或是成功的。
因为对服务质量的评价是通过最终的整体效果体现出来，任何细节或局部的疏漏都可对全局服务质量造成影响，正如缺一块木板的木桶，是不可能盛满整桶水的。所以，为确保服务过程的流畅，达到服务效果，得到业主（使用人）的最终认可，任何从事物业管理服务的人员都必须具备强烈的“补位”意识。
当管理人员在物业区域内巡视时，发现区域内有纸屑，而本区域的保洁员又不在现场，作为一名合格的管理人员，就应该立即捡起地上的纸屑，以确保区内环境的整洁，维护对外形象，而不是等本区域的保洁人员到岗后才清理，或认为我是管理人员这不属于我的职责。这就是物业管理的“补位”意识。
但“补位”，并不是说某区域的保洁工作就成为这位管理人员的职责，并不是具有“补位”意识的人员每做完一件不属于他本职工作的同时，这项工作就成为他本职工作的部分，因此说“补位”意识是短暂性的，而不是长期性的。
三、怎样提高物业管理服务人员的“补位”意识
意识是人的一种主观能动性，是一种协作的心理状态。对某种时间产生的某种意念往往是一个综合素质的反映。
1、提高敬业精神，加强团队意识的锻炼，所谓敬业就是热爱本职工作，以本职工作为乐趣，并享受工作，物业管理企业的对外形象是靠本企业所有员工去进行维护的，如果在本企业中发生一起有损本公司的时间发生，那么本公司其他人员的辛劳就付诸东流，因此在具有敬业意识的同时，团队意识的培训还不可少。两者相辅相成，不可分割。
2、物业服务人员应提高对服务宗旨、服务标准、服务规范的理解，并上升为一种意识。作为物业公司的每一位员工，应对本公司的服务宗旨、服务标准、服务规范了如指掌后才能有的放矢，使本企业达到既定的宗旨、标准、规范。这就要求物业管理行业的每一位员工都应具备这样的意识。因此这种意识的培训就尤为重要。
3、进行“补位”意识的培训：“补位”意识的训练，要求物业管理企业的员工了解在什么情况下需要“补位”，而企业也看针对具体问题，采用案例分析，情景模拟等方式现场培训。
四、避免“补位”现象过于频繁
前面提到过，“补位”是短暂性的而不是永久性的，如果物业管理企业过于依赖“补位”的话，那么本企业的服务过程和服务质量就不能保证，整个服务系统就会出现混乱，因此当某一岗位“补位”的时间过于久时，“补位”的性质就会出现变化，不是“补位”而是缺岗，那么企业应及时招聘相应人员，对缺失的岗位进行补充，这才是解决问题的有效办法。[张义军]
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：物业管理法律意识
摘要:管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。这其中包括了明确私有财产与公共财产的界定,安全责任的界定,相邻权的应用,公平责任原则的法律运用,管理中的事实与默认等,需要管理者与业主共同掌握。
关键词:法制意识 责任界定 免责 警示 恪遵职守 新型合作
在物业管理企业大力提倡“服务当先”,“业主至上”,“顾客总是对的”等人性化服务理念下,使物业各级管理者在日常服务中,委曲求全、妥协、唯唯诺诺成为司空见惯的事情,长此以往,更不利于工作的开展,“以合同为依据,以法律为准绳,动之以情,晓之以理”,才是每一级管理者应有之举。这就要求管理者具有对法律和行业法规相当的理解和掌握程度,以形成物业服务中的法制意识,从而降低经营风险。物业管理中的法律关系,主要有以下几点,是管理者必须熟练掌握并运用的。
一、私有财产与公共财产
民法中的解释是以排他性作为界定原则的,故而物业公司必须明确物业管理服务范围中,私有财产与公共财产的详细划分,还有明确物业包括设施的产权归属,因为只有明确了所有权归属,才能区分权利与义务,这是物业管理工作开展的前提,目前好多小区都存在管理范围模糊的现状,只有在出现事故责任界定时才去明确,已是亡羊补牢。
二、安全责任的界定
根据《中国物业管理条例》规定,物业管理的保安责任仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,不具有对业主私有财产、人身的保全责任,除非另有专门合同规定。比如震惊全国的笔架山入室杀人案。就依据了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十条第二款的规定:“物业管理公司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。”
同样,在车辆管理方面,也存在看管费与车位费的理解误区,看管费是对车辆承担了保管义务,即对车辆的损毁承担一切义务,因此要求要约人双方必须履行一定的交付手续,使保管人具备对车辆停放后实际控制权。车位费是一种承租行为,出租人必须承担对车位的维修、清洁等场地管理工作。
当然,物业管理公司虽然不具备保全责任,但是,如果因物业管理企业的过错或重点工作失误造成的业主生命财产损失,物业管理企业必须承担相应的责任。比如小区浅水池导致的意外伤害,按照合同规定,物业公司不具有对业主人身安全的保全责任,但是如果因浅水池的深度设计及护栏高度设计和安装不符合有关标准,物业管理公司也未对业主进行诸如“严禁攀越,后果自负”的警示牌,即尽到了采取安全措施和设置明显警示标志的义务与责任。那么,物业管理企业同样不能免责。
这就要求物业管理企业,在接管物业管理区域之后,首先要对物业管理区域内进行全面认真的安全检查,将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状态。同时,物业管理公司应该在平时的日常物业管理服务工作中真正抓好安全防范工作,提高工作人员的责任心,制定值勤流程和查岗制度,完善各项登记、收据、录像等,并及时履行告知义务,这样,既提醒了住户强化安全意识,是物业企业免责的最有力手段。
三、相邻权的应用
在日常工作中,经常碰到诸如楼层跑水、空调外机位置、经营扰民等牵扯到相邻双方的纠纷,如果处理不当,不但会使当事人双方伤了和气,甚至会迁怒物业公司协调不力。下面这个楼上跑水案例具备综合性,值得借鉴:二楼住户在三楼外出期间发现天花板漏水。于是向物业管理公司反映情况,公司称:三楼住户不在家,不能入室检修,结果物品受损相当严重。后二楼打110求救巡警,物业管理公司砸开三楼
篇3：提高全民物业管理消费成本意识
一、物业管理消费意识上的问题
购买住房作为投资和消费已被人们普遍认可,但购买住房后的物业管理作为消费则尚未被人们认识。一般都认为。花钱买房无非有两种意义,一是投资,二是消费。总之,我的钱已花完了,房子已经归了我。这种认识把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。就连当前在政策理论中把住房建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点的两点论中也只是把住房消费归结到住房交易环节上。在这种认识的基础上,很多人表现为对物业管理的不理解,十之五六会说“房子都是我的了,还给你交什么管理费”。甚至在物业管理发育非常成熟的深圳,除了购买商品房的业主不管愿意不愿意,理解不理解都要交纳管理费外,所有政府开发的福利、微利商品房的管理费都没有能够达到最低的管理运作成木标准。
其实,房屋被购买后,其消费过程并没有结束,它不象一般消费商品在购买后很快被消费掉了,也不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。而住房作为耐用不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程申具有自身需要维护保养的特点,又有它的主人(物业所有权和物业使用权人)不断接受服务(特殊商品)的需求。同时它还具有美化环境和装点城市的功能。这都需要进行一种长期的、不间断的再投入即长期的消费过程。这个过程就构成了一种特殊的不动产消费形式——物业管理消费。
然而,这种看似简单的观点和道理,在从计划经济制下走过来的我国消费者的心理上和认识上都是较难于下转变的。所以,笔者认为有必要对此进行剖析,并力树立物业管理消费理论,提高全民物业管理消费成本意识。
二.物业管理消费意识障碍的原因
造成这一问题认识不清的原因主要有以下三点:第一我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障体。大部分住房的产权是国家或单位的,称为公产房。形威住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势。就使现在有些人自然存在“原来住公家的房我都不管,在住自己的房更没有理由给你交钱”的错误认识。第二、长期的计划体制下,我国实行的是低收入、多就业的低资政策,同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分制度,工资结构中没有住房消费结构。虽然实行房改以来,工资结构中有了住房补贴。但它主要是用于房改中的购J提租和建立住房公积金等,而仍然没有用于物业管理灌的结构。所以,人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工收入中计算或计划用于物业管理的消费费用,以至于无从口袋拿钱难的情况。第三,深圳(以物业管理发育比好的城市为例)虽然市场经济的基础要好上一些,但它必竟是从计划经济体制的大环境中脱胎出来的。所以,政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直是在进行哟行为的补贴(指提供商品经营用房、社区活动设施、半经营性停车场及纳税补贴措施等)的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式,使得这部分住房消费者既感受不到政府的补贴,还认为这种低标准管理费是应该的。于此,可以看出,即使在深圳这个物业管理发育比较成熟、市场经济比较发达、人们的商品意识比较强烈的地区,人们对物业管理的观念还是比较模糊,物业管理消费的意识也还不太明确。
三.对物业管理消费问题的分析
有观点认为:如果说农民最根本的保障是生产资料一一土地的话,城市居民最根本的保障就是生活资料和投资品——住房。住房作为生活资料和投资品存在两方面的含义。其一是说住房作为不动产既可以自用,又可以增值;其二是说自己不用,通过出租和自然保值实现增值的作用。它们的核心是体现价值和使用价值。那么,住房作为消费品,除了具有上述价值和使用价值外,作为耐用不动产在使用周期内还有个再投入的问题。这是因为在购买住房时所投入的资本是购买了该房屋使用前的包括卖方利润在内的总成本,而购买房屋后再投入的用途,除了对房屋进行二次装修外,基木上全部是物业管理方面的开支,主要包括:房屋保养、设备维护、环境美化、清洁卫生、维持秩序及对业主住户)的其它服务等。
在评价物业价值的各种因素中,除了地域、房屋质量、设计和结构等固有因素外,物业管理的好坏已成为现代物业决定其价格波动的最主要因素之一。不仅如此,产权理论还告诉我们,物业管理的长期投入性消费还应该是业主的一种责任和义务。根据权属和责任相一致、权利和义务相统一的法律责任关系,结合我国从传统的福利性实物分房到货币性购买住房的政策的关键就是产权关系的改变上看,不论是投资还是消费,凡购买房屋都是以权属关系的确立为唯一标志的,即凡购(租