篇2：作为一名物业管理师应具备素质和从业经验谈

中国第一部《物业管理条例》颁布实施后,物业管理行业风起云涌,迎来了快速的发展期,建设部、人事部为了进一步规范物业管理行业,提高物业管理专业人员素质,维护房屋所有人及使用人的利益,根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定,制定了《物业管理师制度暂行规定》(以下简称:《暂行规定》)。《暂行规定》的出台,又引起物业管理行业的震动,一方面,确定了行业人士的地位及物业管理专业管理师资格,因为物业管理职业化对于提升全行业的社会地位将产生不可估量的影响;另一方面,对于物业管理市场层出不穷的高技术含量物业,都需要物业管理企业有一批职业化的专业人才,并运用专业技术保障管理绩效。物业管理师应该具备的素质是什么呢?

一、熟悉物业管理专业知识、相关知识
(一)专业知识
今天,物业管理已从开始单纯的卫生打扫、设备维护、安全保卫等迅速发展成以物业为平台,多元化经营,全方位发展的综合性行业,涉及社会行业方方面面,物业管理师首先就要具备物业管理专业性知识,物业管理师的专业水平在业主、员工、[[外界中的影响力,是靠他在日常管理活动过程中内外处事和言行中表现出来,其应熟悉物业管理日常运作、建筑工程、房地产与经营等方面的专业知识,一个物业管理师不具备上述专业性知识或欠缺对此专业的了解,就不可能将管理过程中各种系统、办法和人员结合在一起,在规定时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作,就更不可能提出有关物业管理企业发展的新颖思想、建设性的意见和建议。再结合物业管理企业的发展方向,做到超前认知、把握方向、齐头并进,这是物业管理师具备的重要素质。可以这样认为,管理师拥有专业水平对物业管理企业的发展是举足轻重的,找对一个合适的物业管理师管理一个项目,就等于完成了该项目的一半管理指标。
(二)相关知识
物业管理的行业特点,决定了它涉及社会方方面面,作为一名物业管理师,他要与社会上形形色色的人打交道,除具备专业知识外,还应具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识,这有利于妥善化解社会上各种各样的矛盾,如物业管理师有一定经济学中的财务知识,这不仅是定期向上级汇报的需要,也是随时找出项目管理中潜在利润及潜在的风险;对于业主或业委会提出财务疑惑时,可以为他们及时解答,可能化解潜在的矛盾冲突。

二、熟悉并能运用物业管理相关法律法规
物业管理发展到今天,相关法律法规在不断完善,业主的维权意识也不断增强,在这样的法制社会里,物业管理师对物业管理法律法规不熟悉,就是缺乏对物业管理活动中风险防范的意识,只有对《物业管理条例》及其配套行政法规及规范性文件熟悉了,才能掌握其条款及其精髓,更重要的是在物业管理活动中,才能充分运用法律武器保护自身的合法权益。物业管理师要对物业管理企业经营管理负责,必然要对各项合同把关,如业主物品被盗,物业管理企业在什么情况下可以免责,在什么情况下应当承担责任;对停车场停车,物业管理企业和车主分别承担哪些责任和义务等。明确相关方的权利、义务和责任,是规避物业管理风险抵押有力保障。

三、良好的沟通、协调能力
沟通工作在物业管理日常工作中无时、无处不在,沟通工作主要包括:与业主(客户)的沟通、与上下级的沟通,与相关单位的沟通等等,对内通过有效的沟通,加强了团队成员的相互理解,避免产生不必要的误会、矛盾及摩擦,员工内部间不会有压抑的感觉,工作就容易出成绩出效率;对外通过有效沟通,达到业主理解物业管理企业的管理举措,让业主配合并支持企业的目的;对外沟通还反映在其它方面,如与政府相关职能部门、供电、供水、电信、相关合作单位等等。物业管理师,是物业管理企业的领头人,在实现目标的过程中出现问题必须及时解决,必然要善于利用各种机会进行沟通,然后根据了解的情况做出正确的判断和选择,完成物业管理企业所定的经营管理目标。

四、务实、敬业的精神
物业管理涉及社会的方方面面,行业内有句话:“物业管理是箩筐、什么东西都可往里装”,有事找“物业”。物业管理人从事的是一件繁杂琐碎的工作,不抱着务实、敬业的精神就很难成为称职的员工,更不能成为合适的物业管理师,其务实、敬业精神主要表现在以下两方面:
(一)对职业是否充满信心
物业管理在我国经过20多年的发展,但相应的物业管理法律法规尚在健全之中,受中国传统文化的影响,不少人认为物业管理技术含金量低、任何人都可以操作。由于当前市场经济尚不发达造成整个社会对于物业管理行业的评价不够客观和公正。可以说,物业管理行业现在是受委屈的事多,理解的事少,赞赏的事更少,在这种情况下,作为一名物业管理师,能否端正心态,务实、敬业地做好物业管理活动过程中的每项工作,能否对这一职业持续保持信心充分去认识到随着人们思想观念的不断转变,市场经济的不断深入,必将会让国人对物业管理这行业有新的认识——物业管理不仅只是最终为客户固定资产投资的保值和增值,还有更多可延伸的增值服务。对行业的信心是务实、敬业精神最基本的表现。
(二)对薪酬的理解态度
物业管理是靠收取业主的物业费来维持运作,物业费收入是有限的,费用支出是年年递增的,员工不可能有过高的薪酬待遇。在现实中,由于受薪酬多与少的影响为理由,物业人对本职工作表现出不积极,甚至推卸、应付了事的比比皆是,而作为一名物业管理师可以不满足于现有的薪酬待遇,但是一旦接受了这项工作和薪酬,就应不计个人得失,全力以赴地按照物业管理企业所定的经营管理目标,按质按量地完成。薪酬的理解态度是务实、敬业精神的重要具体表现。

五、与时俱进、自主创新观念
&

篇3：关注注册物业管理师

　　关注“注册物业管理师”

　　从“物业管理上岗证”到“注册物业管理师”，物业管理职业资格制度算是告一段落，但由之引发的争论远未平息，而“注册物业管理师”证书在业内引起的重视程度亦构成物业管理行业的一道奇特的景观。在这种背景下要讨论“注册物业管理师”自然难逃“跟风”之嫌，正是因为“注册物业管理师”证书对物业管理的影响如此之大，才有必要对之进行认真的思考。

　　由国家建设部、人事部共同负责实施的“注册物业管理师”我个人现已报考，对此进行的有限解读，不当之处请同行指正，对“注册物业管理师”的思考和疑问主要集中于三个方面：一是注册物业管理师究竟是个什么东西？二是我们为什么需要注册物业管理师？三是注册物业管理师的未来又会如何？

　　一、关于注册物业管理师究竟是个什么东西，妙笔生花的论证，其实都抵不过证书颁发者的姿态和参与者的期望更能说明问题。

　　物业管理在中国二十多年，其总体感觉是游离社会的边缘，虽然国家“建设和谐社会、和谐社区”的大政方针拔高了它的地位和处境，但物业管理仍作为房地产业飞速发展的一个附属产物。因此，物业管理要在这个经济飞速发展的黄金年代获得热情拥抱这个社会的机会，就必须让自己有质的改变。物业管理的主管部门，不可能不看到这一点，“注册物业管理师”于是成为一个很好的机会和理由。

　　而参与者的期望，在“注册物业管理师”一出台便显现无疑。经历过物业管理的“灰暗与无奈”的物业管理人，尽管具体经历各不相同，但大局的笼罩无人能够脱出。因此，也渴望逃脱“前世造了孽，今世做物业”流传口号的历史宿命。但“注册物业管理师”的出现，还是让他们眼前一亮。一轰而上的对“注册物业管理师”的攀附，亦在今天的大流之下。

　　此时，“注册物业管理师”究竟一个什么样的东西，可以有一个初步的决断：它是政府部门挽救物业管理的一剂良药，它是物业管理人拯救自己的一根稻草。倘若用正式的语言来表述，可能要冠冕堂皇得多：物业管理师制度是促使物业管理走向规范和健康发展的重要手段，是物业管理人提升自己的重要方式，这就是“注册物业管理师”。

　　这种决断或许有点武断，让一本小小的证书来承载物业管理发展的历史重任，显然有些矫枉过正了。赞同者可以“律师”“注册会计师”作一个横向比较，号称中国第一证的律师证不仅仅造就一个批批金领、粉领阶层，也整体提升了律师这个社会地位。在今天，律师证意味身份和金钱的代名词。以至于那部叫《律政佳人》的电视剧，着实让笔者感慨了半天。“注册会计师”差了些，但依然代表一份职业的荣耀。

　　但是稍作分析，这种比较显然毫无意义，对事实情境距离越远，观察角度也会越宽阔。“律师证”的荣耀，实际上是现代中国经济飞速发展之后社会矛盾丛生的提供的一个契机。从长远的看来，一个清明的社会也必然是一个法制的社会，“律师证”的高贵可谓发展趋势。一言以蔽之：历史必然。另一方面，律师这个行业的本身的内涵，也促成了这个机遇，律师入行门槛之高，证书之难考，世所公认。

　　比较“注册物业管理师”而言，机遇是没有的，机遇给了更能提升经济发展指数的房地产业；内涵和门槛也是没有的，一个阿猫阿狗都能从事的行业有何门槛和内涵而言？这是灵魂在自我拷问之下的彻悟。倘若这本证书实际上并不是挽救中国物业管理的良药，它会是什么东西，一本普通证书而已？假设如此的话，之前的“物业管理上岗证”就足矣，何况还有劳动部的那个叫“物业管理师”的东西。

千古，得失寸心，套用这本证书亦然。今天的中国物业管理及相关人士，都是从泥水里跌打而出，不论对这本证书寄予何望，都还在其真正的内容中。

　　二、关于我们为什么需要注册物业管理师，其实今天物业管理人的一种矛盾心态的显现.

　　在这个时代，从事物业管理的人，是之幸，也是之的不幸。谓之幸者，乃中国物业管理的起起浮浮，都可阅尽，丰富了人生阅历。谓之不幸者，所谓乱世命贱，比如物业管理有些过分，却也贴切。如果早生或晚生二十年，就不会遭遇这番尴尬。也不至于通过一本小小的证书来证明自己的崇高与不简单。

　　今天物业管理人对“注册物业管理师”需要，首先在于对自身的定位上。在这样一个物业管理时期，旧的价值观和理念正走向衰落，而新的观念尚未建设起来，而在社会文化发展进一步呈现“乱花渐欲迷人眼”之际，广大业主，甚至整个社会对物业管理的间离与冷落作用于物业管理人，就出现普通业主的要求即与今天物业管理的取向发生隔膜，而这种普遍现象的存在已经使得眼睛向上的物业管理阶层与业主阶层显出云泥之判。这越加让今天的物业管理人感到一种无助和无奈，亟需对自身作一个冠冕堂皇的证明和提升。

　　其次在于一种物业管理行业内部的攀比心态。抱有“委屈心态”的物业管理人，尤其是物业管理的高管们，在中国物业管理现状整体恶化的趋势之下，这些精英们的清高却无一例外的早已培埴，他们既无法从社会大众里得到一点努力、想象的理解和认可，也无法从业主那边得一点名义上的尊敬，非但如此，还不得不品尝这种冷漠背后无尽残酷现实。因此，这种委屈心态被转移到一种内部的竞争和倾轧中。从其它同行身上赢得一丝尊敬成为最后一个安慰。不过这种需要的理由很容易被颠覆。通过这本小小的证书来重新让自己在社会作一个定位，这实际上是物业管理人在当下环境下一种自我安慰。倘若一本小小的证书能承载如此厚任，今天多如牛毛证书早已让无数渴望改变自己的人实现了个人梦想。

　　物业管理人对这本证书的“适应性”，与对它的“不适应性”是同步随形的。当这本证书无法从真正意义上来达到个人的期望时，“不适应性”便显现了，表现为容易挑剔而难于接受，容易抑郁成性而难于就事论理，容易顾影自怜而难于反躬自问。

　　三、关于注册物业管理师的未来走向问题，其实触及的是“注册物业管理师”这本证书的核心问题所在

　　要回答这个问题，首先有二方面的内容需要理清，一方面是社会公众

对这本证书的看法；另一方面则是相关部门对这本证书的底气和信心。前者决定这本证书能在多大程度上具有它自身价值，进而吸引一批批物业管理人为之努力；后者则决定了这本证书具体操作的规范性和计划的长远性。

　　社会公众对证书的看法，并不仅仅取决于证书的本身内容，还有物业管理这个行业的发展趋向。证书的含金量可以提高这本证书的口碑，但并不能实际改变这本证书的前途和未来。当物业管理行业自身的存在受到普遍质疑时，在不平衡的心理之下，社会大众对物业管理提出的具体问题、具体是非都退居其次，而以“偏激”情绪作用于普遍的物业管理现实，他们的批判性远高于建设性，而且影响极大。这本证书也不能幸免。因此这本证书的未来实际系于物业管理的未来。

　　政府相关部门对这本证书的底气和信心，其实是无从猜测的，我们只能从表面来观察这本证书的运作流程，并由此来判断这本证书的命运。所以我必须要从现实的考察过程当中来校正错误。《物权法》的颁布、《物业管理条例》的重新修订，从今天看来，相关部门所表露的信心勿容置疑，但这种信心并不确切，含有鼓励之意。而长远说来，政府对这本证书的信心依然取决于对物业管理这个行业的信心。

　　一言概之，物业管理行业的发展决定这本证书的未来命运。公众和政府的苛求，并不构成对这本证书的真正威胁，而忽视了这个行业真正缺乏和亟需改变的东西，却可以造成自误。兹事体大，我们可以为一本证书寄予希望，却不能托付命运，惟有如此，才有可能为这本证书创造一片纯净的天空。

　　唉！虽然如此，还是考吧！[文/张义军]

篇4：物业管理师制度之缺位

在物业管理行业建立物业管理师制度是行业兴盛的标志,可喜可贺。然而自从二○○五年建立物业管理师制度以来,现状却不尽人意,与人们的期待相去甚远。可以说,三年来在物业管理行业至今还没有建立起真正意义上的物业管理师制度。主要问题有以下几个方面。

一、执业资格系列缺位
现在的物业管理师制度仅有物业管理师一档执业资格,没有形成一个执业资格系列体系,即没有高级物业管理师,也没有初级物业管理师。这就脱离了行业建立物业管理师制度的实际意义。一个行业或一个企业,是由一群人组成,是由一群具有不同技能的人组成的。可想而知,一个只有物业管理师一种执业资格的制度,在行业里是难以推行的,www.pmceo.com也是不现实的,而且对企业根本没有吸引力。现在,物业服务企业对有没有拥有一个物业管理师根本不感兴趣,因为现行的这个制度是不健全的,而一个不健全的制度对于企业来说又有什么实际意义呢?对于从业人员来说又有什么吸引力呢?

二、制度转换缺位
自二○○三年国务院《物业管理条例》颁布实施以后,物业管理行业开始独立运行,并以物业管理师制度代替了以前的上岗证制度。无疑,这是行业一种进步。然而令遗憾的是,时间过去五年了,由于物业管理师制度的不健全,使这种制度的转换也长期缺位。现在的情况是,以前的制度不实行了,新的制度又不完善,《物业管理条例》所规定的职业资格制度长期得不到落实,而且原有的上岗证制度仍在继续发挥作用,比如建设部的上岗证是否继续可用,原劳动和社会保障部发的职业资格证书是否得到认可,管理员这一岗位是否须要实行上岗证制度,好像一直悬而未决,造成上岗证制度管理的无序。这不能不说是我们行业的悲哀,制度的悲哀。

三、首批物业管理师认定不尽人意
由于在首批物业管理师资格认定的规定过于苛刻,特别是其中一条已具备中级职称的规定,使得一大批有真才实学,在长期从事物业管理中积累了大量宝贵经验的行业老总和精英们被挡在了门外。就拿我们温州市举例,首批物业管理师只有三名,其中没有一个是企业老总或高级专业技术人员。这能真实反映行业的实际情况吗?再说原来就具备中级职称资格,取得物业管理师资格仍是中级职称资格,其本人在企业的实际待遇不变,这又有何吸引力?
物业管理师制度在行业里已推行三年了,但实际效果并不好,企业对此渐渐失去了信心,到底应该建立起一种什么样的物业管理师制度,值得整个行业反思,深思。

篇5：物业管理师在企业中角色转变

物业管理师在企业中的角色转变

　　物业管理师制度的实施标志着我国物业管理行业向着职业化、专业化、规范化迈出了关键的一步。目前，我国首批物业管理师大多数都是企业老总以及项目经理，如何走出传统企业管理模式，转变在企业中的角色，是摆在首批物业管理师面前的一个新问题。

　　要正确认识自我，履行职责，找准定位

　　首先，应该客观评价自己，找准自己在企业中的定位，了解企业的整体发展趋势。同时，还要能够独当一面，带领团队去实现确定的经营管理目标。其次，客观评价企业，企业在市场中的定位取决于领导者的领导艺术。在其经营企业的同时，应时刻了解企业的发展方向、企业的人力资源储备情况、企业面对的客户群体以及企业在行业中准确的市场定位。物业管理对管理者的综合素质要求相对较高，它不仅涉及对企业经营管理的内容，还需要有人文、
经济、法律、心理、社会关系等各方面的综合素质，因此，知识更新、储备能力是其必备的素质。同时，物业管理师必须转变观念，改变过去那种认为物业管理是劳动密集型企业，不需要高素质人才的思想，应该把人力资源开发管理提升到企业发展战略的高度予以重视。现代企业之间的竞争，归根到底是人才的竞争，对此要有清醒的认识，并能辅以有效的举措，就能为企业留住人才，最大程度地激发员工的热情和干劲。要善于运用手中资源，采取各种方法，调动员工的积极性。实行企务公开，事关企业发展和员工利益的事情让员工知情、参与和讨论；建立企业长效人力资源管理机制，明确企业的理念和价值观。只要思路对头，方法得当，对企业改革和发展的良好愿望就能得到员工的共鸣和支持，并催生美好的结果，使物业管理企业做大做强，创建物业管理品牌。

　　要有全新的物业管理理念

　　物业管理虽是朝阳产业，但由于长期的传统房管操作模式至今还影响着相当一部分物业管理从业人员的思想和行为，致使许多问题长期存在，经常为社会舆论和居民业主所诟病。作为物业管理企业的管理者，必须更新观念，把以管为首转向以业主为先，以服务为中心，让业主满意，让社会满意。物业管理是兼有管理职能的服务行业，服务意识是每一个物业管理者都应具备的基本素质。在实际工作中，管理者的服务态度、服务质量和服务效率是业主实实在在能感受到的东西。笔者所在公司提倡为业主提供具有“家文化”概念的亲情服务，要求在服务过程中将真心、真情贯彻其中，以情动人、以情感人、以情服人。物业服务不仅给业主带来生活上的舒适与便利，同时还应创造出彼此的认可与信任，而维系这种信任最大的法宝就是以文化为底蕴、充满人性化的亲情服务 , 以真情和信任为纽带把小区的每一位成员维系在一起。例如，在小区开展的图书角、文艺画廊、文物鉴赏以及组织的广场晚会、夏季纳凉晚会、各种各样的趣味活动等，营造出社区、小区整体的大家庭文化氛围，不仅关注和满足了业主的情感需求和文化需求，在文化的张扬和传递中也提升了大家的文化兴趣，陶冶了文化性情，传递出一种新生活理念。在管理服务中，文化的张力也能发挥潜移默化的巨大作用。例如，实行设施设备定期巡检制度，并建立业主家庭设备档案，定期到业主家中进行易损配件的巡检，排除隐患；特殊天气或与住户息息相关的事件，张贴各类温馨提示，以示提醒；适逢节假日，主动提醒用户锁好门窗、提高警惕、加强安全防范等等。“细微之处显真情”，真正体现出“家”的温馨。

　　要有综合管理能力和依法办事的原则性

　　物业管理师在企业整个经营管理活动过程中，必须具备综合管理能力。综合管理能力可以表现为决策能力、表达能力、交流与合作能力、处理复杂事务的能力等等。在现代管理中，管理人员要面临的非程序性、非规范化问题越来越多，在没有先例可循的情况下，必须要求其具有较高的综合能力，才能有效处理、避重就轻、轻松驾驭。物业管理事无巨细，包罗万象，稍有疏忽就有可能招致被动，给企业的形象、声誉乃至经济效益带来损害。作为企业领军人物，要带头学法、知法、懂法、守法。要熟知宪法，也要熟知《民法》和《物权法》，即便看似很小事情，也要对照《物业管理条例》和相关的政策法规办事，来不得半点马虎。物业管理师个人自觉地遵纪守法、按章办事还不够，更要注重在企业内形成这样的传统和氛围。

　　要有精通的专业知识和市场经济知识

　　市场经济的优胜劣汰法则，为我们提出了更高的要求：必须精通业务，专能结合，熟练掌握市场经济所要求的各类知识，才能赢得先机，争取主动。随着知识经济时代的到来，技术发展日新月异，高科技产品换代迅速，物业管理行业涉及领域很多，要科学安排，循序渐进，做学习培训的鼓吹者和实践者。只有不断学习，不断充电，