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物业管理费编制与会计核算特性及原则

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物业管理费编制与会计核算特性及原则

  物业管理费编制与会计核算特性及原则

  随着物业管理行业的不断发展和逐步规范,关系到物业管理企业和广大业主切身利益的物业管理费这一敏感话题越来越引起人们的关注。从目前物业管理行业来看,因管理费标准的确定、收取、使用及财务管理状况的不明朗引发的各种矛盾和纠纷已呈上升趋势,为规范行业行为,尽量避免一些矛盾的发生。进一步研究物业管理费的编制和管理费会计核算的一系列问题已显得十分必要。

  本文根据笔者原已发表的一些成果,结合目前行业发展过程中在管理费和管理费会计核算方面的一些隐性问题,对物业管理费的概念,成本构成,编制方法及会计核算中的特性和特殊原则进行探讨,以期与同行提供一些思路,希望起到抛砖引玉的作用。

  一、物业管理费的定义、性质和编制原则:

  (一)物业管理费的定义:

  物业管理人为了实现其职能,凭借有关法律规定的权限,根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗)所需的成本,通过科学测算,编制出来的费用标准并由物业所有人或使用人定期向物业管理人交纳的费用。

  (二)物业管理费的性质:

  物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的,物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性;而物业管理费作为服务产品价值的货币表现,主要是用来进行对物业管理服务的市场交换,所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品,物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务,所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人、使用管理权归物业管理人的权属分离性质。第三由于物业管理费具有取之于民,用之于民的特点,就必然要求其单独核算,专款专用,使其形成了物业管理费用途单一的性质。

  (三)物业管理费的编制原则:

  1、成本核算原则:

  物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理,以及对物业所有人和使用人的服务。与此相对应,物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支,包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以,物业所有人或使用人该出多少钱才算合理?所收的物业管理费该支付于哪些方面?......等等,就只能通过对所管理物业进行合理剖析,对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。

  2、折旧补偿原则:

  折旧是指固定资产的补偿方式,即按照固定资产价值转移程度而为它的更新提取准备金的经济行为。这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。

  现代物业,尤其是高层建筑,其附属设施、设备越来越多,越来越复杂,所面临的主要问题是一栋大厦不论是由一个业主,还是众多业主共有,其所属物业产权价值的表现形式一般都只是物业面积,它虽然包括了附属设备的产权价值份额,但不具有附属设备的实物,设备实物一般都交由物业管理公司统一管理,成为代业主管理的固定资产。所以,对于它的折旧补偿的储备金(包括大修理基金)就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算,分类纳入物业管理费,交由物业管理公司管理并按法定程序使用。

  3、保本微利原则:

  在我国物业管理发展过程中,对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则,它在物业管理发展的初期为防止管理费制定中的混乱和无序,引导消费者适应新型的物业管理模式确实起到了一定的作用,但随着物业管理业的不断发展,这个原则的不完全性就暴露出来了。首先收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡,而理解不出来对于发生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次:“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业管理,是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的,作为经营性企业的物业管理公司,其利润的产生是必然是。因此,以保本微利做为编制物业管理费的原则来取而代之,就应该是顺理成章的了。

  4、分级管理原则:

  作为高附加值的不动产,物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因,存在一定的可变性,这个可变性就自然使物业出现了档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本,而不考虑其它因素,就必然使管理费标准的准确性受到影响,甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多,又失去了成本核算的意义,容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产具有的市场价值规律,照顾优良物业真正体现价值,完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上,依据物业类别(另订分类标准)和管理公司资质等级(政府主持评定)确定若干个等级的加权系数指标,以物化成本、活劳动成本加上物业等级和管理公司资质等级权重,得出比较合理的全成本管理费结果。

  5、商业特性原则:?深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛,讨论物业管理的方方面面。

  现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房,比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等,对这部分物业的管理费订价,如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为一方面它的使用功能是直接牟利的,本身就存在着商品交换的特性,另方面这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点;再方面,这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价,可用市场机制和价值规律来调节,即在主体房屋管理费核算标准的基础上,根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例,从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。

  二、物业管理费的成本构成及编制方法

  (一)物业管理费核算成本构成

  物业管理费的构成应该包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重,活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可由如下项目构成。

  1、人工费:包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

  2、办公费:包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费,低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费,办公用房租金、管理费用、办公用水、电费、业务费用或单项对外承包等项目。

  3、公共设备、设施维修保养费:包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

  4、清洁、绿化、保安费:包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

  5、不可预见费:对以上几项内容设置一定比例的不可预见费用,以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

  6、保险费:包括房屋保险、设备保险和第三者责任险等项目。

  7、附属设备更新基金:包括大厦所有附属大型设备、设施的更新储备金和大修理基金两部分。

  8、公共用水、电费:包括所有公共设备、公共地方运作和变、线、管损耗的水、电费。

  9、企业管理费:按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理费用,由政府按管理公司的资质等级确定不同比例,对管理公司直接履行管理处职责的,及对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

  10、税前利润:按以上项目之和的一定比例计算合法利润,也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

  11、税收:关于税种和收税内容,一般应按税法执行,至于部分收税项合理与否,应通过政府部门协调后按地方法规执行。

  12、部分特殊性服务和设备,其费用可单独核算。如中央空调,由于季节性使用,则可单独核算,单独订立标准,按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外,有些属于有偿服务范围的,应另行订立标准,单独计收。

  (二)物业管理费核算要点及方法:

  1、确定管理费成本构成的注意事项:

  前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列,但不能说就一成不变,具体到核算某一个特定物业的管理费时,由于各大厦的具体情况不同,就要根据该物业的实际情况,在上述构成内容中进行增减,同时要注意以下几点:一是要求尽量详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实;二是尽量全面,不要漏项,比如测算大型固定资产更新储备金时,往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时,往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等等;三是测算依据尽量准确,比如固定资产和大型设备的折旧年限,有些项目费用的市场单价标准等尽量准确,不用或少用估值;对于有些无法或不好确定明确数据,需运用模糊数学原理确定时,其随机采集资料的点、面、布局要合理,要有充分代表性。

  2、收集原始数据:

  管理费的核算要做到合理、准确,对原始数据和资料的收集至关重要,比如:一是在测算各系统大型设备更新储备金时,要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值,设备功率参数和设备使用寿命等资料。二是在测算低值易耗材料时,要计算出各类材料的详细数量和调查清市场价格,如计算公共照明系统时,要查清所有公共部分的灯炮、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价。三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等,均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

  3、计算公式:

  管理费的计算和编制核算表则较简单,计算的公式为p=∑FI/Sy

  (P代表所求物业管理费的标准;S代表计算物业的总面积;F代表单项费用,I代表各小项目,∑代表所有单项费用乘积之和)。以上公式为:管理费标准等于计算物业的总建筑面积除以各单项费用乘积之和。核算表的内容一般可设计为:序号、核算项目、核算依据、计算式,加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例和备注等栏目。在计算结束后要写出核算说明,将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来,以便在提交业主委员会和业主大会或者报政府主管部门审批时,能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。

  三、物业管理费会计核算的特性分析和特定原则

  在物业管理企业的财务管理中,对于管理处一级的物业管理费的会计核算(以下简称管理费会计核算),人们总觉得有些方面与一般的财务管理原理不同,比如,一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润,其收益为资产所有者和经营者的,而管理费收入减去费用支出后称为结余,经营者又不能随意支配等等,如何理解这些不同,如何根据这些不同在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算,是解决在物业管理实践中怎样保证业主基本利益的重要问题之一。所以,我们通过对一般会计学中会计的基本要素结合物业管理的一些特殊性的分析,来确定管理费会计核算中的特定原则,以指导管理费会计核算工作。

  (一)物业管理费"所有者权益"是业主

  在会计基本要素中所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权,它构成企业资金筹集的一大部分,它在量上实际就是企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额,包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金,盈余公积金和未分配利润。

  由于物业管理费是以支订收,客观上管理处一般既无资本投入,又要求管理费除管理者佣金和固定税费外都要用回在对物业的管理和对业主的服务上。其本身并不具备资本公积金积累的要求和条件。同时,管理费本身是否能够产生盈余并非是一定的,既便是在一个会计年度中产生了盈余,也应把它看做是业主的钱没有花完而剩下的,应该把它保存好结转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大,则应降低管理费标准。所以,做为会计主体,管理处乃至物业管理公司对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益,而只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权,而所有者权益为全体业主共有。

  (二)物业管理费会计主体没有“利润”

  利润是指企业在一定期间生产经营活动的最终成果,也就是收入与费用配比相抵后的差额,包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额,如果收入小于费用,其净额表现为亏损。

  从物业管理费会计核算活动的表面看,它的结余和利润是很相似的,但由于管理费本身的所有者权益与一般企业的权益不同,其经营活动的正净额不能被经营者拿走,使得如果有了盈余,也不能成为利润归经营者支配,其经营者的利润在管理费成本中上缴给管理者佣金中产生和形成,所以,在管理处一级的会计核算活动中是没有利润的。但在特殊情况下结余是可以进行适当的二次分配的,但这种分配是与管理费如有缺口需要分摊为对应性前提的,是以管理费能否满足管理服务成本为基础的。总之结余只有在进行二次分配时才可变成利润。而不进行二次分配直接结转下年度的为结余,是与利润的性质有根本区别的。.

  (三)物业管理费会计核算与管理的特定原则

  从管理费的性质及其会计核算的特性来延伸,管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则:

  1、业主支付原则

  强调业主支付原则是因为:首先,交纳管理费既然已经成为物业管理需求与服务这个市场关系中的交易环节,本身就存在自然规律的因素。其次,我们在日常管理费收取工作中会经常碰到这样一些情况:一是有些业主以各种理由拒交管理费;二是有些租户存在着逃租和逃管理费的情况;三是有些开发商对空置房以无业主房为由不交管理费。

  实际上,物业管理运作是一个系统工程,从物业接管开始,甚至在接管前就已开始运作,尤其是在接管后的运作过程中,绝不会因为上述三种情况的任何一种的存在而停止部分运作,或减少一部分工作人员,而恰恰在接管后的入住初期,由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换一种说法,管理中不管出现任何问题都有相应的解决渠道和办法,甚至辞退物业管理公司,都是业主的权力,而不交管理费所造成的损失,受影响的只能是业主自己。所以,只有通过明确业主(用户)支付管理费的责任和义务,树立原则意识,才能更进一步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。

  2、独立核算原则

  会计主体成立的前提条件必须是拥有独立资金,进行独立的经济活动的企业和实行独立的会计报告的企业或企业化管理的事业单位,而多数管理处做为物业管理企业的下属部门,为什么也要实行独立核算?首先,是物业管理具有区域代管的性质决定的,管理处做为内部管理部门既是经营、管理、服务的独立体系,又有区域规模和形式的独立性,还有受托代管的性质。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次,是由管理费的全成本性决定的。管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润已做为成本在当期交付,其它除了税收外,基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上,也必然要求管理处成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次,是由管理费的所有者权益属性决定的。由于管理费的所有者权益属业主,如果不实行独立核算,而由物业管理公司甚至开发商统一核算,就不能保证资金的合理使用,而造成业主利益遭受侵害。

  3、多退少补原则

  从管理费的概念和性质中可以看到,管理费的所有权属于业主,管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说,基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准被确定(批准)后在一定的时间内是一个相对稳定的常数,而管理内容,服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主(用户)分摊和在另外某种情况下管理费出现了结余的情况,如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话,对于管理费的结余和亏损应采用周期性(一般以一个财务年度为限)多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式:LeW,SH

  (1)亏损:由于市场变化,物价上涨,自然灾害或管理失误以及计划外修补,更新项目等方面的原因使管理费出现亏损,应区分不同情况,按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损,则可考虑是否管理费标准过低而提请增加管理费标准。|

  (2)结余:在管理工作中由于管理得当,精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因,导致管理费出现结余的情况,其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理:一般的结余可转至下年度,数额较大时可根据情况适当进行二次分配,可拿出一部分返还给业主(当年用户);一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊;同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动,再可提取一部分做为管理处特殊奖励,以激励员工为开源节流不断努力;另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余,则可考虑下调管理费标准。

  4、监督报告原则

  也称为接受监督,财务公开原则,它包括了二个方面的含义,一是业主做为物业的主人,对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位,是有知情权的,其知情目的是要保证自己出的钱能够得到相应的回报,知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比,知情手段就是对物业管理服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者做为受聘于业主的服务方,对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意,也有告知的义务和责任,其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准,告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主委员会报告工作来实现。

  5、利益保全原则

  管理处作为会计主体除对管理费进行核算和开展正常管理服务活动外,还有权开展多种经营活动,但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的多种经营活动,前者是指属于业主共同和共有的利益,如共同的场地、场所及设施。后者是指物业公司利用自有资金和能力或属开发商的产权委托物业公司开展的经营活动,这类经营活动如属物业公司指派管理处开展,则应区分权属关系,在补偿管理处的经营成本的基础上,使其收益分别纳入管理费和上交权利人。所以,业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外,还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施及由此产生的收益,这些收益应为业主共同所有,不能随意转移或挪用。但按有关规定属开发商权益范围的或另有约定的除外。

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篇2:谈物业管理费测算

  谈物业管理费测算

  恰逢《物业服务收费管理办法》(下称“办法”)的出台,为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”,物业管理费的构成分三个部份:

  一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;

  二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;

  三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份,“办法”已做出明确的缴纳办法,设立专帐管理,专款专用。

  第三部份住宅区共性服务费,“办法”也明确了费用项目,可如何根据项目费用发生,确定这部份的物业管理费,笔者就此浅见,与诸位共同商讨。

  对于住宅、楼宇等物业的管理,现在尚存在不同组织形式的管理方式,不论哪种组织形式的管理,都须发生管理费用,费用的来源会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式,实行政府主管部门行业管理,业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制,因此管理费来源于为主。本着“取之于用户、用之于用户,收支平衡,略有结余”的原则,就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业,而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司,“公司是以营利为目的的社团法人”,这一定义包含着特征之一:“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中,势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理,协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理,保证物业管理有可靠足够的经费来源,维持物业管理良性循环发展。

  物业管理费的测算,在坚持以上原则和注意处理问题的基础上,如何测算,分以下几个步骤:

  一)根据住宅区的规模、档次和管理目标,设立岗位,配备相应能力的人力资源。

  二)估算住宅区进行统一管理,达到确定的管理目标,所发生的各类各种费用。

  三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。

  按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目,假设以年为核算周期,以下发生的各种费用分别设为:

  1、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费(A)

  2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费(B)

  3、绿化管理费(C)

  4、清洁卫生费(D)

  5、保安费(E)

  6、办公费(F)

  7、法定税费(G)。

  目前从事物业管理正常缴纳税费有两项,即营业税和城建教育附加费。 由于住宅区内不同类型建筑,建筑标准、规格、档次、配套设施不同,如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同,所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同,管理标准、档次的不同,划分不同单体发生费用所相应的经营额,分别*1 *2 *3...*K0 因此物业管理费分摊到各个单体之后,则:*= *1 +*2+ *3+...+*K

  由于公司核算成本费用一般以年为单位,可是落实到收取物业管理费,以年为限则太长了,一般认为以月为单位收取最佳,最为合理,所以总经营额落实到每月应为*/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按总面积分摊物业管理费,如总面积为S,各单体面积分别为S1、S2、S3、SK,S=S1+S2+S3......+SK0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数Y=*/12S(单位:元/米2·月)变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准(单位:元/米2·月)则为:

  Y1=*1/12S1,Y2=*2/12S2,Y3=*3/12S3,...,YK=*K/12SK,K指住宅区内物业管理K个独立单体建筑。

  从上述关系推论结果看出,标准综合平均指标数Y,只是反映物业管理服务收费的综合水平,反映物业统一管理,所应达到的综合管理水平,用于反映物业管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk说明公共性服务费分摊到单体,某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准,反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出,上述指标只是反映同一时空,相同条件物业管理的管理服务水平,但是两个住宅区不可能存在于同一时空,相同条件,因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平,要比较只是相对而言,还因为物业管理不是某一时间的,而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。

  还要指出,对住宅区进行统一管理,估算所发生的各类各种费用,还需一定的物业管理经验积累,才能比较准确的确定,或者物业管理成为一门行业,专业部门对各项工作及设备等发生的费用,依据管理档次,专门确定出行业的费用标准,这样就较为规范,如果由于通涨等原因,造成费用标准的变动,可以由行业部门公布调整系数加以调整,当然其最后体现的各种价格,还需有关部门审批,至此也有根有据,合情合理。

篇3:物业管理费构成及核算

  物业管理费构成及核算

  一、物业管理费的构成

  由于各地经济发展水平不同,所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算,是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前,物业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算,运行一年后,还要根据上年的运行情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定,并经物业管理公司总经理审阅后,提交业主管理委员会讨论通过,方可公布执行。

  物业管理费一般由以下一些项目构成:

  (1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

  (2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

  (3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。

  (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

  (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

  (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

  (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

  (8)公共区域植花、种草及其养护费用。

  (9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。

  (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

  (11)节日装饰的费用。

  (12)管理者酬金。

  (13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

  (14)公共电视接收系统及维护费用。

  (15)其他为管理而发生的合理支出。

  二、物业管理费的核算办法

  三、物业管理费的收费标准

  物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目,其收费标准是有所不同的,有些服务项目,其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目,其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时,有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。

  物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入就越高。但是,物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约,不能乱收费;另一方面,物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制,也要服从优质优价的原则,因此,物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则:

  第一,不违反国家和地方政府的有关规定。

  第二,与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不容易取得用户的支持,反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。

  第三,优质优价,兼顾各方利益。所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

  第四,微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。

  第五,公平原则。对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性,比如,对商业大厦内的不同用户收取的公用设施(如电梯、楼梯等)管理费应该有所区别,如在大厦底层,所用电梯及楼梯的机会几乎没有,因此,大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。

  按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述,物业管理公司测算出物业管理费的数额后,并不能把这一数额作为收费标准,而应对不同服务项目,分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三种不同的形式定价。

  (一)代办性服务收费实行政府定价

  (二)公共性服务收费实行政府指导价

  1.城市住宅及行政工商企业用房收费标准

  以北京市为例,北京市房地产管理局1994年印发《北京市委托管理房屋收费标准》规定,委托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格,在北京市签订委托合同时参照此标准商定管理费用。

  (1)房屋经营管理费

  ①物业管理公司的主要业务:组织接管房屋及设备;计算房屋租金;建立房屋管理账册、档案;办理房屋入住手续,订立房屋租赁合同;催收租金;办理更名、换房手续;组织房屋安全检查,制定房屋修缮计划;负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁;处理违约;办理房屋撤管手续。

  ②收费标准。

  以上收费标准中包括了公共区域的能源费,各业主或用户区域的能源费,需单独安装计量器具,每月按实际耗用量和政府有关部门制定的收费标准统一计收。采暖费在采暖期内按使用面积计算收费。

  出租写字楼可按定额统一计算收费,收费标准一般为每月每平方米18~23元。

  由于物业所处的地理位置不同,各地的物价水平有差异;同一地区物业的档次不一样,要求提供管理服务的广度和深度差别也很大,所以管理服务收费标准不可能完全统一。但管理服务收费必须以服务所发生的费用为基础,结合物业管理公司的服务内容、服务质量、服务深度核定,并应将服务项目和收费标准向当地物价部门备案,这是制定物业管理收费标准的基本原则。

篇4:物业管理费收费概述

  物业管理费收费概述

  一、物业管理费的确定

  根据物业管理中发生的费用,确定收费的项目,并明确其使用的范围,是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理,就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述,收费标准应对不同服务项目,分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式,在社会主义市场经济体制下,应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准,实行公平竞争,按质论价,这样,也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定,可采取以下几种途径:

  1.政府部门审定

  物业管理中的重要收费项目和标准,由房地产主管部门会同物价管理部门审定,通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目,由房地产主管部门提出标准,经物价管理部门核定后执行。

  2.会同业主商定

  物业管理是由业主委托的契约行为,因而有的收费标准不必由政府部门包揽,而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核,经表决通过之后,就是一个合理的收费标准。此时,物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议,一同印发给每位业主(用户),并且从通过之日起按这一标准执行。

  物业管理公司在每次新的费用标准通过之后,只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布,在以后每月发放收费通知单时,只需通知费用总额就行了。这样,不仅可以减少劳动耗费,也可节省纸张等材料费用。

  3.委托双方议定

  对于专项和特约服务的收费,诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶,清扫保洁等项目,可由委托人与物业管理公司双方议定,根据提供服务的要求,按不同的管理水平,确定不同的收费标准,由用户与物业管理公司单位自行商定。

  二、物业管理费的收缴和追讨

  收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中,并由业主(或用户)签收。为了节省人力,可由水电工在每月抄表时,发送上月的缴款单。

  当发生费用拖欠情况时,应采取措施加以追讨,主要的方法是:

  1.一般性追讨

  当上月费用被拖欠时,物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户),并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌,如果第二个月仍被拖欠,物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单,将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付,物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港,遇到这种情况时,管理商将立即通知房产交易部门,停止该房产的交易;然后联同有关清缴部门拍卖该房产,拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分,归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中,依照法律程序去执行。

  2.区别性追讨

  物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况,采取不同措施。对于费用大户,要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去),进行解释和劝导,争取其理解和支持;对于一些“钉子户”,则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的“难点户”,可以考虑适当予以优惠。

  三、高层楼宇的收费

  从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业,它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担,做到服务好,收费少,另一方面要努力开拓多种经营,广开财源,增加收益,以达到自我完善,自我运行,自我发展的良性循环。因此,物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。

  (一)属于营业收入的收费项目

  1.物业管理费

  物业管理费是物业管理者为了实现其职能,根据有关法律规定的权限,凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算,编制出费用标准,由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。它是物业管理公司营业收入的主要来源。

  高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上,我们是这样掌握的,凡是业主自用的房产,物业管理费向业主收取;凡是业主委托物业管理公司代出租的房产,物业管理费向客户收取。物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。管理合同一般一年签订一次。

  2.停车费

  高层楼宇一般都附设有停车场地。停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。

  高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场,但它只是提供泊车方便,不负保管责任。凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费,乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。

  停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入,其收费标准为:定额发票收入的收费标准,按当地政府明文规定执行,月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准,报当地物价部门备案后执行。

  3.租金收入

  这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。我公司的自有房产全部是投资取得的。按照现行制度规定,房地产发展商在将所开发房产交付使用时,应按照开发成本2%的比例提取专用基金,购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房,管理公司可以经营这部分商业用房,用租金收入弥补资金的不足。

  4.其他收入

  其他收入也称杂项收入或综合收入。包括单车和摩托车保管收入,代理室内绿化、花卉管理收入,代理室内清洁卫生收入(含洗地毯收入),代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。这部分收入,来源不稳定,是物业管理公司积极创收的渠道。

  (二)代收代支项目

  代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入,其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。

  1.水电费

  高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。高层楼宇有许多公用水电设施,主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用,然后,管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费,公摊水电费和中央空调用电费。

  2.通讯费

  一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统,为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。程控交换机配有收费系统可核算出各用户使用电话的次数和应付费用,物业管理公司据此向用户收取通讯费,并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。

  3.土地使用费

  国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。一般情况下,都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额,向国土局统一缴纳,然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。

  4.房产税

  房产税是以房产为征税对象,依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。也就是说房产税应由业主缴纳。物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。

  (三)其他收费项目

  1.各种押金

  物业管理公司为了保障自身权益不受侵害,或者为了加强管理,有必要对使用单位收取一定数量的保证金。如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金;为了加强地盘管理,向施工队收取的施工押金;为了加强治安管理,对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等,这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。

  2.业主大修改造资金

  高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等,产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上,物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权,却承担着维护和管理的职责。随着使用年限的增加,这部分设备需要大修,需要更新,其资金来源如何落实呢?在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定:“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出,住宅维修基金由业主按规定分摊,分期缴纳”。参照这个规定,我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹集的:每年初,由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。由业主分期预交给物业管理公司,物业管理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收;年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大修改造资金的决算情况,先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。这两个小组审核后,聘请审计人员审计,再报业主代表大会通过。财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整。

篇5:物管案例:物业管理费谁说了算

  物管案例:物业管理费谁说了算

  家住广州海珠区某花园的骆先生称,在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务,且写进了购房合同,但入住近1年了,非但管道煤气、24小时热水等没有落实,物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说:“开发商说的不算数”,收费是依据有关标准确定的,而开发商则称物业管理已移交,自己无权过问。

  [案例提示]

  注意区分购房合同与物业管理服务合同的不同。

  [案例分析]

  物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系,前者是买卖合同关系,后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合,比如购房客房往往就是住户,而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色,但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中,应当由物业管理公司直接与购房客房签订协议。但在售房前,开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议,售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己是受误导而签约的,客房可以要求撤销购房合同,双方退房退款;如果客户因此遭受损失,还可以提了索赔。

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