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当前物业管理企业激励机制浅谈

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当前物业管理企业激励机制浅谈

  当前物业管理企业激励机制浅谈

  美国以管理优异闻名的大企业IBM公司有一句名言:“员工能力与责任的提高,是企业成功之源。”当前,许多企业不能形成有效的激励机制来激发生产者和管理者的积极性,致使员工的工作效率低下,甚至导致企业优秀人才严重流失,降低了企业的核心竞争力。

  因此,如何能够有效地运用激励手段,完善和加强企业的激励机制,有效地吸引人才、留住人才及更好地调动人才的积极性,从而提高企业的管理效益也就成为各个企业面临的一个十分重要的问题。

  作为物业管理企业的管理者,都希望自己的员工勤奋工作,服务好业主,为企业创造更多的效益,而员工创造效益的多少,取决于员工的工作能力和工作态度。工作能力可以通过培训来提高,而工作态度只能靠管理者对员工进行有效的激励,把员工的潜能焕发出来。GEC公司的韦尔奇用一个形象的比喻道出了激励的真谛:“你要勤于给花草施肥浇水,如果他们茁壮成长,你会有一个美丽的花园。”

  物业公司的战略是以客户为导向,倡导服务到最小细节,持续超越客户需求。目前,我们苏房物业公司的员工总数已达到400多人,从人员的结构上看,保洁、保安、维修等基层员工占了80%左右,且分布在市区及郊县的二十多个项目中,具有人数多、分布广、员工素质参差不齐等特点。如何使“快乐服务,创造价值”的企业精神成为每名员工的信念及源动力,将战略转化为每一天的工作,是提升员工服务水平的核心,也是我们苏房物业区别于其它物业公司的关键所在。

  激励的实质就是要满足不同员工的不同需要,从而创造更有利的价值。美国心理学家马斯洛“需要层次论”认为人的五种需要从低到高分别是生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要,近日看了《让现代企业管理中的激励成为激素》这本书,深有感触,现根据需求层次就当前物业公司的各个不同工种浅谈一下我对激励的看法。

  一、保安

  现在的很多物业公司,保安的流失率是个不容忽视的社会问题。怎样才能在保证保安员工素质的前提下降低流失率呢?首先要明确,保安的需要属于生理和安全需要。

  (1)大多数保安偏青年,思想还不稳定,难免有些年轻气盛,需要公司对保安知识和能力的有效培训,以及思想再教育,明确能尽忠职守的做好本职工作,就会有提高工资和职位升迁的机会,而且要灌输脚踏实地的作风,做事不能浮夸,要保持积极良好的平和心态;

  (2)保安的工作需要团体协作,根据亚当斯的公平理论,人的不公平感(或公平感)是由客观剌激作用于主体而在主体心理上产生的一种主观判断,因此,管理处也不能因为个人的偏见而对个别保安持歧视态度,应平等相待,避免出现小团体现象;

  (3)保安的劳保福利是个比较现实的问题,奖励应与个人绩效挂钩,而且物质奖励和精神奖励应并重,充分调动保安的工作积极性和主观能动性。

  二、保洁

  大多保洁员工是上了年纪的老阿姨,承受着一定的生活压力,工资现状普遍较低。

  (1)我在这半年多保洁的管理中发现,其实她们虽然年纪很大,却又单纯如孩子。有时候适时的表扬,哪怕是每天卫生检查表上很简单的“合格”两字,也会成为她们彼此攀比的目标和工作的动力,所以激励的方式尽量是多表扬少批评;

  (2)由于保洁的工资低,有时候公司偶尔的生活用品发放都会让她们兴奋好几天,所以我觉得要提高保洁的工作积极性,要满足她们的生理需要,适当的物质和精神奖励是必要的.

  三、管理员

  物业公司的管理员的学历层次较高,需求层次高于保安和保洁。

  (1)对他们的激励,要善于运用目标。无论是收取物业费,还是达到管理所需要的各项指标,目标是一种努力的方向,明确、合适的目标可以给员工很大的激励作用;

  (2)由于每位员工的需要不同,因此对某人有效的强化措施,可能并不适合于其他人,公司应当根据员工的差异对他们进行个性化的奖励,包括加薪、晋升、授权、提供参与目标设定和决策的机会,实施差异化奖励;

  (3)在一定程度上说,人像动物一样具有喜新厌旧的本能,任何工作干的时间一长,就可能感到厌倦无聊。因此,需要公司有意识的创造条件让员工有机会跨岗位、跨部门工作和发展,实施岗位轮换,,例如可以将保洁部的员工轮换到客服部,这样会给员工带来工作的新鲜感,增进员工认识新工作和学习新知识的机会和兴趣,从而提高工作的满意度;同时可以有效地打破部门间的壁垒,增进企业或团队内部的沟通与交流,有利于实现员工的多元化,增进团队合作,提高管理水平;

  (4)要建立公平透明的竞争机制。就客观原因而言,如果公司的奖励分配制度不完善、管理者对员工的付出与奖励出现了认知误差等,都会导致员工产生不公平感,从而导致工作积极性的降低;

  (5)管理大师彼得·德鲁克曾说,员工的培训与教育是使员工不断成长的动力与源泉。很多管理员的物业管理经验并不是很丰富,所以还需要公司通过有效的培训,例如利用座谈会、学习培训、内刊等建立畅通的沟通渠道,创造足够的沟通机会,以创造一种良好的人际关系,使员工能在一种轻松、和谐、向上的环境下工作,培养对本职工作的兴趣,提高其工作的各项能力,丰富物业知识,努力提高业主的满意度。

  四、中、高级管理层

  根据美国心理学家马斯洛的需要层次论,人的最高层次需要是自我价值实现,即通过努力,实现自己对生活的期望,从而对生活和工作真正感到很有意义。通常,具有相应的专业特长和较高的个人素质的人,具有强烈的实现自我价值愿望,物业管理企业中高级管理层的需求就是属于这种高层次的需求。一个人在职业生涯中的自我实现,就是其知识、技能在组织中得到充分发挥并得到组织的认可,最终获得合理的物质与精神酬报。

  (1)要设制合理的薪酬体系,实施全面薪酬战略,给高层管理员工以充分的激励。由于此类员工对企业的期望和需求是全面的,既包括物质需求,更包括高度的精神需求,因而实施“全面薪酬战略”,是实现对管理层员工全面激励的有效模式。

  (2)充分授权,委以重任,提高参与感。根据管理层员工从事创造性工作,注重独立性、自主性的特点,企业一方面要根据任务要求进行充分的授权,允许员工自主制定他们自己认为是最好的工作方法;另一方面,要为他们独立承担的创造性工作提供所需的资金、物资及人力支持,保证其创新活动的顺利进行,这样可以充分表达企业对他们的信任和尊重。

  (3)开展教育培训,加强人才培养和选拔,使其随企业的发展不断成长。因此,结合员工自身的特点,适当给予其出国进修深造,职务晋升、专业技术研究等方面的机会,以调动他们把握知识和技术能力的积极性和主动性,从而成为企业最稳定可靠的人才资源。

  世界上的成功企业,都是靠人奋斗出来的,员工的素质和活力是企业前进的根本推动力,只有良好地结合企业与员工个人目标,用激励的方式激发出员工的工作热情和内在潜力,使之奉献出自己的才能去努力创造,企业才能生存、发展、辉煌。

  当然,实施全员激励、多元化发展,应当注意的是绝不能为激励而激励,为员工发展而单纯地提职加薪,不能回到过去那种因人员设岗、论资历计酬的普惠做法,否则,就会导致人工成本非正常上涨,人员的合理流动受阻等情况出现,使第三通道成为一条死路。激励的根本目的就是要通过建立多元化的激励机制和职业发展路径,使那些有能力、技术强,为企业做出突出贡献的员工有较大的发展空间,得到相应的酬报,激励员工在任何岗位上都有所作为,使那些企业真正需要的员工不流失,最终实现企业的发展战略目标。

  总之,透过《让现代企业管理中的激励成为激素》这本书可以知道,物业企业激励的每一环节,都要体现以人为本的原则,把合适的人放在合适的位置上,使每个人都有自己的发展平台和成长空间。让激励成为企业发展的激素,只有让员工满意,才能让业主满意,最终提升企业的形象,双赢共进,共创佳绩!

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篇2:物业公司财务管理特点及运行机制

  物业公司财务管理特点及运行机制

  尊敬的各位领导、各位同仁大家好:

  根据河南物业商会的安排,河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业,我作为万厦物业公司财务负责人,谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会,下面有五个问题与大家共同分享。

  第一个问题:物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?

  物业管理企业是高度统一的管理,全方位、多层次的服务,市场经营为一体,寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业,属于第三产业,我国的物业管理起步较晚,目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度,由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善,是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式,物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》,并执行《物业管理企业财务管理规定》,但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业,物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求,而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动,是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作,是企业管理活动的基础和中心。我本人认为,物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点:

  特点一:综合性强

  财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。

  随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,物业管理的行业特性之一,物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法,加强预算控制,参与企业经营管理决策等;在管理方法上,采用会计电算化,普及

  计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

  特点二:覆盖面广

  物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务,这种服务的确定和选择又是一种市场行为,市场经济离不开资金运用,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资,对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

  特点三:敏感性强

  在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化,企业外部的经济环境的复杂多变,都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

  随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进,物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场,财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分,报价也是个敏感的话题,由于服务费用各有千秋,各企业测算角度不同,费用测算没有一个统一的平台,企业能否中标,在费用的测算上,关键不在于费用具体值的高低,而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的,而非刚性或半刚性,其所提供的产品定量容易,定值难,因此,要真正做到质价相符,优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济,通过激烈的市场竞争,才能促使物业管理企业有一种紧迫感,感到搞不好工作就难以使企业得到发展,有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新,通过企业间相互的竞争交流,最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,

  才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节,以适应外部经济环境的变化,不断提高企业防范风险的能力,增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题:财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

  目前物业管理企业财务管理中的核算体系,我个人认为主要包括三个方面:财务预算、财务核算及成本控制。

  1、财务预算的运行和控制

  由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务,既管物又服务于人,就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式:包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式,此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用,物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业,收入的基本确定,企业就需要精打细算,以收定支,科学的进行年度预算。

  财务预算是一项比较复杂的工作,需要考虑的因素很多,作出准确的预测是非常困难的,但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心,包括详细的预期收支估算,允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具,即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

  当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时,企业能就未来一年的经营计划,做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化,充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析,并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计,从而作出年度财务预测。

  物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面:

  (1)收入来源的预算

  由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准,根据郑州市物价局核定的政府指导价,按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月,高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月,在收入预算时,就要求财务人员精打细算

  ,收集详细的物业管理基础资料,在允许的空置率水平下,按照建筑面积和规定的收费标准,预算主营业务收入。

  虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定,但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程,由于受入住率的影响,并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回,这就会出现物业服务费不足的现象,在不增加业主和使用人的经济负担的情况下,鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点,开展多种经营,如对空置物业开展租赁服务,收取代租服务手续费收入,开展家政服务,提供有偿特约服务,多方位、多渠道创造经济效益,以业养业,补充物业管理经费的不足。

  ⑵ 成本和费用的预算

  收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征,它不受季节的影响,也无淡旺季之分,成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容,企业能否盈利、能否持续发展,关键在于能否有效的控制成本费用,故成本费用的预算是年度预算的重点。

  物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出,包括人工成本,直接材料和间接费用等。

  财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算,进一步细化各种现金收支预算,使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

  2、物业管理企业财务核算及成本控制

  在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中,最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况,年初经过调研,确定年度预算目标,由管理处负责人签订目标责任书,各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作,实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算,做到事前有预算,事中有控制,事后有监督,各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法,进行成本控制,是典型的预算结合目标成本管理模式。

  就收入核算而言,河南万厦物业公司采用的是双月收费制,即每两个月收一次物业服务

  费,随着入住业主或使用人的相对稳定,根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴,杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待,物业管理企业的应收账款有别于商业企业,它不会给企业带来信用销售,也不会使企业利润增加,相反,物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少,现金流短缺, 对物业企业而言业主欠费越多,数额越大,物业企业的风险就越大,企业的生存将会举步维艰,甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理,调查分析应收账款形成的原因,及时反馈到项目管理部门,在最短的时间里解决问题,将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成,加快收入的回笼,物业企业才能持续发展。

  成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容,成本和费用核算是否准确、真实、合理,关系到经营成果的计算是否正确,直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

  就营业成本而言,河南万厦物业公司根据年初预算,将营业成本分为多费用项目,对其中由管理处可控成本项目制定考核制度,定期进行经营管理日常考核,并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核,以查明预算计划完成或未完成的原因,制定预警机制,以便采取措施,改进工作,及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员,公司允许主动缺员,所谓主动缺员,是针对某些岗位人员素质低,服务意识差,不能给企业带来经济效益和社会效益,对于这样的岗位人员,宁缺勿滥,其他费用项目实行年初预算,严格按预算目标进行双月考核,日常考核制度与员工工资挂钩,核定预算额度标准,实行年度总额控制。

  财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中,财务预算是手段,财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区:一是把财务管理简单化,仿佛财务管理只是财务部门的事,而财务部门只是会计核算部门,忽视其整体管理职能,忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”,忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国改革开放后,伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式,在目前激烈的市场竞争中,不少物业管理企业连年亏损,濒临破产,而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环,蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新,创立了一套“成本控制”的管理模式,并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面,当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点:一是成本控制指标分解,纵向到底,横向到边;二是全员参与成本控制,每项成本、费用控制指标都有账可查,有人控制。

  第三个问题:日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出,管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

  由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象,以人为核心开展专业管理与服务,如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护,物业环境的治安保卫,消防管理,清洁保洁,污染防治,绿化管理,停车场管理等,每一项业务的开展均需耗费物料用品。

  为了加强和规范物料用品采购的管理,严格控制和节约各类物品的支出成本,河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》,河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理,分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式,对大宗、常用、易损物品由公司统一采购,各管理处根据年初预算的需求,到公司仓库领用,对单位价值较低,非常用物品由各管理处自行采买。

  年度预算时公司从多方面考虑,根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量,根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小,来配置不同的保洁工具用具,预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额,日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式,通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞,降低成本。

  河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的,是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

  第四个问题:资金管理

  在资金管理方面,为加强公司系统内资金使用的监督和管理,加速资金周转,提高资金利润率,保证资金安全,公司制定了严格的资金管理规定。

  公司财务管理部是公司资金管理部门,办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作,财务管理部具有管理和服务的双重职能,与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督,管理与接受管理的关系,在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

  由于我公司管理项目分散,公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍,财务人员分散办公,统一管理,各管理处财务人员全部采用电算化,统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账,单独核算到管理处,各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

  在存款管理方面,公司内各管理处在附近银行保留一个存款户,办理小额零星结算,以点带面,全方位控制收入来源,所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行,由公司统一管理和控制。在资金支出方面,公司根据各管理处实际情况,酌情核定备用金,严禁坐支现金。

  在资金管理和检查方面:公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心,定期开展以下资金检查和管理工作,并根据检查情况,定期向总经理、董事长专题报告。

  a)定期检查各管理处的现金库存状况。

  b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

  第五个问题:关于物业管理企业纳税管理的具体做法

  物业管理企业属服务业,是一个微利企业,历属地税管辖,应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加,如果企业经营范围包括租赁业务,则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小,都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税,以20**年为界,20**年前成立的企业

  向地税局交纳企业所得税,20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税,企业所得税是以企业应纳税所得额为基数,平常有利润预交,年终汇算清缴。

  由于税务部门的分立,自20**年取销代理业发票后,物业管理企业重要的业务:代收水电气暖等代理事项的发票无法解决,虽然物业管理企业归属地税局管理,但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种,代理发票的问题,地税推国税,国税又暂无法解决,虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映,但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势,我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务,将税费转嫁给所服务的客户,这样做既多交了冤枉税,增加了客户负担,同时也违犯了发票管理暂行规范,超经营范围使用发票。

  在税务部门没有解决这个问题之前,物业行业应有统一的核算口径,我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定,一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分,开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式,开展代收业务,以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对,直接影响企业的经济效益。

  物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行,物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业,但还没有独立的行业财务制度,财务管理工作基础还很薄弱,许多问题有待实践和探索。

  以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会,大家有什么不同见解,还请多提宝贵意见。

篇3:关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)

  关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)

  各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:

  市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意,现转发给你们,请照此执行。

  天津市人民政府办公厅

  20**年4月21日

  关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

  市民政局:

  为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》(津政发〔20**〕30号)和我市社区物业管理工作相关规定,

  进一步加强我市社区物业管理机制建设工作,现提出如下实施意见。

  一、总体要求

  深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署,进一步健全社区物业管理机制,扎实做好社区物业管理工作,

  切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益,保障社区物业管理在阳光下运行,全面提升我市社区治理工作水平。

  二、主要任务

  (一)落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

  1. 在业主入住前,社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制,确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组,并提前进驻小区依法开展工作,为做好后续服务和管理奠定基础。

  2. 在业主委员会成立前,街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作,并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选(已成立业主委员会的,应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举),实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

  3. 在选聘物业服务企业前,社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘(续聘)物业服务企业工作,监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况,及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

  (二)建立健全"三个公开"工作制度。

  1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议,研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题;对涉及居民切身利益的,要形成会议纪要和通报,及时予以公开。

  2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门,指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项,落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区,其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位,对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

  3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门,指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

  (三)实行"三个上账"管理措施。

  1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用,督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核,并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管,确保补贴资金专款专用。

  2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统,加强对物业服务企业诚信情况的动态监管,定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评,指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查,为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

  3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制,落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度,并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用;会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果,定期开展居民满意度调查,并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

  (四)健全"五个到位"保障机制。

  1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员,提供必要的办公条件,加强队伍管理和人员培训,建立完善淘汰和补录机制,保障社区物业管理队伍专人专岗。

  2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路,制定社区办公服务设施达标建设规划方案,加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度,发挥区县人民政府主体作用,采取补建、插建、购买、租赁等方式,提升改造社区办公服务设施,满足社区服务管理的基本需求。

  3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策,逐个小区制定工作方案,确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案,推动我市社区物业管理水平全面提升。

  4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度,分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道(乡镇)和社区三级社区物业管理纠纷调解机制,确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道(乡镇)、重大问题不出区县。

  5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则,认真总结和推广街道(乡镇)行政执法授权试点经验,加强执法队伍建设,缩短执法半径、提高管理效率,将各项执法职能落实到社区,确保不留盲点。

  三、工作要求

  (一)加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制,落实责任,制定措施,统筹协调推进,实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责,制定工作方案,共同推进社区物业管理工作。

  (二)严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目,认真组织对本实施意见落实情况的监督检查,确保社区物业管理工作落到实处。

  (三)强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展,落实财税、用工等扶持政策,加强物业管理人员培训,积极引导物业服务企业延伸服务链条,创新盈利模式,实现特色发展,培育壮大一批品牌物业服务企业,为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

  (四)动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式,大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义,积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念,主动支持、参与社区物业管理,自觉维护社区环境,形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。

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