篇2：物业服务费测算及其误区浅议

　　物业服务费测算及其误区浅议

　　一、物业与物业管理

　　“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。它可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区，也可以是单体建筑，如独栋高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。

　　社会化、专业化、企业化、经营化是物业管理的4个基本特征。1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。随后从南北，从沿海到内地，众多物业管理公司像雨后春笋般涌现。1996年2月，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。20**年9月1日施行的《物业管理条例》，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

　　二、物业服务费的来源

　　国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

　　物业服务费是物业管理得以进行和实现的资金保证,是提高物业管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

　　物业服务费是物业管理的“价格”,是人们享受物业管理所带来的好处的付出。但因不同的物业、业主和管理单位,这一价格是不同的。尤其是作为新兴行业,其价格的制定不能完全依靠市场,必须由政府有效地控制与规范,以保证行业健康、有序的发展。

　　物业服务费的来源主要包括以下两个方面：

　　一是物业管理企业定期向业主收取一定数量的物业服务费。

　　二是一业为主，多种经营。在征得业主大会同意后，利用小区的资源开展多种经营，弥补物业费用的不足。

　　三、物业服务费的构成与测算

　　物业服务费可采取包干制和酬金制两种方式。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务方式。政府定价或政府指导价是典型的包干制的收费办法。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业计费方式。实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　(一)物业服务成本或者物业服务支出的构成一般包括:

　　1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

　　3、物业管理区域内绿化养护费用。

　　4、物业管理区域内清洁卫生费用。

　　5、物业管理区域内秩序维护费用。

　　6、办公费用。

　　7、物业管理企业固定资产折旧。

　　8、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。

　　9、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　(二)物业服务收费标准测算原则

　　物业服务收费标准由物业服务的项目，劳动付出状况、物价指数变化和业主的经济承受能力，以及物业的具体情况制定。

　　(三)物业服务收费的测算方法物业服务收费的测算可用公式来表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物业服务收费标准，单位为元/月.平方米；

　　*i：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米；

　　i：分项项数；

　　∑：表示对各分项费用算术求和。

　　1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。

　　该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定应该交纳的社会保险，按规定提取的福利费、加班费和服装费。

　　各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。社会保险包括住房公积金、养老金、失业金、医疗险、生育险。按规定提取的福利费包括福利基金(按工资总额的14%计算)、工会经费(按工资总额的2%计算)、教育经费(按工资总额的1.5%计算)和社会保险费(按有关规定计算)组成。

　　该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标准，再加上相应的社会保险，计算出基本工资总额，再按基本工资总额计算上述各项的金额，汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。其测算公式为：

　　工资、社会保险、福利费=(月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费)/总建筑面积(元/月.平方米)

　　2）共用场地、共用设施、设备日常运行、维护费用。

　　该项费用包括物业内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费；各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用；公共设施、设备的大、中修费用。

　　电梯的运行、保养与维修费用和高压水泵的运行、维修费用单独计算。

　　该项费用可按成本法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本支出，然后求和。

　　3）绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

　　4）漏交率及不可预见问题。

　　由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%，这就产生了漏交的问题。在进行物业管理经费财务预算时应考虑一些不可预见因素，如材料费用的上涨、突发事件的发生等等，因此在测算当中还要考虑不可预见费用。

　　四、目前在物业服务费测算中存在的几个误区

　　误区之一：将住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施的能源费用纳入费用测算之中。

　　不应将该费用计入费用测算的原因有两点，一是住宅楼内公共部位、公共设备设施以及园区内公共设备设施所消耗的能源费用，其使用者是业主及使用人，他们才是最终用户；二是有重复交税的弊端。如果从能源费用的角度来看，例如电费，应该是由供电部门向最终用户收费，如果委托物业公司收费，则属于代收费用，如果将此项费用纳入物业服务费用成本，应该由物业公司交纳营业税，则变相增加了业主的费用。

　　误区之二：物业服务费用越低越好。

　　这种想法存在于相当多业主的思想里，许多业主在交费的过程当中是以自己的心理承受能力或者说是主观意识来判断物业费用的高低。大多数业主的目标是少缴费多获得服务，于是同物业公司产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。殊不知较低的物业服务费用往往造成以下几种后果：一是物业公司降低服务标准，只做表面文章；二是物业保值增值的目标无法实现；三是对于物业公司来讲，难以吸引优秀的、高素质的人才从事这一行业，为业主提供服务。以上三种结果最终会导致物业品质的下降和物业行业发展的瓶颈。

　　误区之三：物业公司之间拼抢市场。

　　在投标的过程当中，少数物业公司为了占领市场，扩大规模，采取低价格等恶性竞争的策略，干扰了物业行业市场化发展的进程。单纯的价格战只能短期获得市场份额，伴随着服务问题的不断增加，难免进入恶性价格竞争的泥潭，这也为物业行业的发展蒙上了阴影。

篇3：对物业档案管理工作的思考

　　对物业档案管理工作的思考

　　作为迄今为止最大的中美合资企业，成立于1997年6月12日的上海通用汽车有限公司凭借着其高水平的信息化建设，已跻身"中国信息化500强"。可以说信息化是上海通用制胜的法宝之一，早在20**年，上海通用在进行多轮竞投标之后，与北京量子伟业软件时代信息技术有限公司签订了档案管理系统项目合作项目。这一项目的开展，推动了我国合资企业档案信息化实践的发展。

　　相对来说，物业管理从事的是服务性的工作，服务质量是核心竞争力，在如何提高服务质量的比拼中，物业档案管理发挥着至关重要的作用。可以说，物业档案管理状况基本可以反映物业管理服务水平，评价物业管理质量并综合反映物业管理基本状况。

　　物业档案的分类

　　在对物业档案进行分类时，往往存在一个误区，将物业服务企业的所有档案都包括在物业档案中，这其实是因为没有弄清物业档案外延造成的。物业档案主要是指物业管理过程中的业务档案，其中会包括部分物业管理企业的文件，比如物业管理企业致业主的公告，又比如物业管理企业关于管理费定价的相关文件等等。这部分文件既属于物业档案的范畴，也包括在物业管理企业本身的档案里，但不能说物业管理企业的档案就是物业档案的组成部分。

　　《大连市物业档案管理办法（暂行）》规定：物业档案由物业管理档案、物业产权人委员会档案两部分组成。物业产权人委员会档案是物业产权人大会及其委员会在行使权力、义务等自我管理活动中形成的各种文字、图表、声像等文件材料。该办法是按照物业档案的所有人不同对物业档案进行分类的，包括物业管理企业所有和业主委员会所有的档案。《北京市居住小区物业管理服务基本要求》规定：物业档案包括房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业经营管理资料。该办法是按照物业档案的自身属性不同进行分类的。

　　物业档案管理原则

　　1）安全至上原则。

　　物业档案管理和传统档案管理一样，注重安全问题。保存物业档案的场所必须符合档案管理相关要求，配备必要的防火防盗设施，温湿度环境根据载体的不同控制在合适的范围。物业档案需要配备专人负责，建立必要的安全管理制度，制定紧急情况下的应急预案，确保物业档案的实体安全和信息安全。

　　2）集中分散原则。

　　目前有很多大型物业服务企业，物业管理项目众多，下属机构数量庞大，业务千差万别，在这种情况下，应做好集中与分散兼顾。物业管理企业总公司（集团公司）层面，应设立专门的物业档案管理机构，负责管理和指导物业档案管理工作。制定统一的物业管理规范办法和制度，整合各部门资源，根据国家法律法规和相关标准规范，集中负责物业档案管理的政策制定和规范管理工作。各项目部门具体负责本地物业档案的管理工作，接受监督指导。

　　3）业务对应原则。

　　如今的物业管理已经突破了传统的设备维修、设施养护以及清洁安保等范畴，向着更新、附加值更高的方向发展。物业档案管理工作应该根据物业管理内容的增加，做出适当调整，完善收集归档范围。凡是物业管理过程中产生的，具有保存价值的文件资料，都应归档保存。根据业务门类的不同，适当调整档案分类方法，做到更方便、更高效的实现物业档案的科学管理。

　　4）规范管理原则。

　　物业档案应该遵循现有的法律法规和部门行业规章，严格按照相关技术标准规范进行管理。物业档案管理要遵循档案管理的普遍规律，采用科学的方式方法，确保档案完整保存，发挥应有的效用，避免特立独行、标新立异、自搞一套。

　　5）评价指标原则。

　　物业档案管理作为物业管理工作的重要组成部分，直接影响到物业管理工作的质量和成效，物业档案管理应该成为物业管理考评的重要指标。物业服务企业应该将物业档案管理工作列入部门工作目标考核内容，完善管理制度和评价制度，切实有效推进物业档案管理工作。业主单位或业主委员会在选择物业服务企业时，应将物业档案管理水平作为重要指标，择优选用。在物业服务企业进场后，对其进行的年度考评中，也要将物业档案管理工作纳入指标，严肃对待。

　　物业档案管理发展思考

　　国内知名企业大唐国际现已实现了集中分级管理，构建起了立体式企业数字档案馆。据了解，其支持集中式存储、分布式共享的集团型档案管理模式，采用集团总部集中建设模式，集团总部配务高容量的存储设备对所有数据实行定期备份，保证数据的长期安全。同时，集团总部档案部门可以根据授权通过系统中的“转向”功能，进入各下属档案部门的系统，查看相关的统计信息、工作进展情况，实现网络上的业务指导。通过网络实现下属分支机构之间、集团总部与各下属分支机构之间的档案信息共享、汇总、移交和传递。通过通用的WEB查询平台和统一的权限管理，在任何分支机构都可以进行跨部门、跨单位、跨地域的档案检索、浏览和下载利用，形成集团总部和下属分支机构之间的虚拟档案信息中心。

　　对物业管理来讲，还远远达不到这样的层面和水准。就物业档案管理目前的现状来说，首要的是通过制定相关的物业管理规范，明确物业档案的移交程序和范围。如根据《重庆市物业管理条例》第四十四条的规定，前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　但是，由于物业档案存在多头管理和移交不规范的情况，加之有关法律规范缺失，物业档案管理工作存在不规范、不权威的现实问题。档案本身具有法律凭证效力，被认定为真实有效的档案可以作为有力的证据，证明当事方的诉求合法有效。

　　但在现实生活中，由于技术手段的不断发展，也有仿冒和篡改档案的事情发生，因此档案作为凭证的法律效力受到了前所未有的挑战。在当事双方发生法律纠纷时，物业档案可以作为有力证据支持某方的法律诉求，但物业服务企业作为物业档案的保管方，在提供档案佐证方面具有先天优势，处于强势地位。业主单位或业主委员会处于弱势地位。对有利于物业管理方的证据，业主方往往以对方有机会篡改为由不予采信，对有利于业主方的证据，物业管理方不愿意主动提供甚至销毁篡改，造成了物业档案凭证危机。

　　解决该问题的最好手段，就是引入物业档案的登记备份机制。研究分析物业档案的结构形态，选择具有凭证价值的档案，如物业费明细、水电费缴交单、物业配套用房租赁合同等等，适时备份到第三方机构（档案馆、建设局等单位），在发生纠纷时，调出原有备份的档案信息，确保物业档案的真实性和有效性，化解矛盾，促进物业服务行业科学健康发展。

　　当然，物业档案的管理始终要从探索自身规律入手，着眼于提高物业管理水平，这样才更具有现实意义。

篇4：物业公司与业主委员会法律关系论述

　　物业公司与业主委员会法律关系论述

　　众所周知，物业管理公司与业主委员会的法律关系是近年来在物业管理行业中大家所共同关注的一个热点、难点以及焦点问题。本文试图从物业管理权利来源的源头出发，针对物业管理委托、委托代理以及代理概念的误区和对物业管理健康发展的危害，运用建筑物区分所有权理论，来论述物业管理公司与业主委员会的法律关系，期望给大家一个满意和明确的解答。

　　物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范，就在于它授予人们一定权利，告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的，会受到法律的保护；或者给人们设定某种义务，指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的，在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。

　　物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

　　物业管理法律关系包含七个方面的内容：一是业主、住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务；六是政府相关部门的基本权利与义务；七是物业管理协会的基本权利义务。

　　物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人（住户）与物业管理公司，两者之间是平等的民事主体关系，是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。

　　目前，在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱，有着许许多多各种各样的不同解释，其中大多数解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”的字样，甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律规定，望文生义地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理生硬地堆砌在一起，错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系，对物业管理的健康发展是一种误导。

　　“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

　　委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。

　　一、委托合同与物业管理在形式上的区别

　　1）委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式；而物业管理合同则是要式合同、格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同的，并且一般要求要采用物业管理示范文本。

　　2）委托合同的受托人是以自然人为主，有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人；而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定，只能是独立法人资格的物业管理公司来承接，不能是自然人，在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言，物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务，个人往往根本无法承担。

　　3）委托合同处理的事务往往是一件事，或者是相关事务，时间比较短；而物业管理则不同，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年，不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，只收钱，少服务，甚至采取过负荷疲劳使用共用设备，不利于物业管理的长期保养。

　　4）支付报酬的方式不同，物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

　　二、委托合同与物业管理在程序上的区别

　　1）委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的；而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。

　　2）委托合同是由双方自愿签订的，在委托的过程中可签，也可不签委托合同；物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的，同时在签署过程中尽管个别业主不想签署，也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同，除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外，还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。

　　3）依据《中华人民共和国合同法》第四百条：“经委托人同意，受托人可以转委托。”以及第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以将委托合同转委托，同时也可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。

　　4）《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

　　三、委托合同与物业管理在本质上的区别

　　1）委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业管理合同必须是有偿的。

　　2）委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。

　　3）《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

　　4）受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《中华人民共和国合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”而物业管理则不同，无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。

　　从上述探讨可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

　　四、把物业管理法律关系划归代理弊端多

　　首先我们必须澄清的一个基本概念，就是代理是一种法律制度，是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别，仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离，这是代理的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了代理的本质，《民法通则》第63条明确规定：所谓代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”即代理是代理人依照代理权，以被代理人名义向相对人实施意思表示，而意思表示的效果归属于被代理人的民事法律行为。

　　代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达，交换规模小，世界各国奉行“非其本人不得缔结契约”的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，随着商品经济的发达，科技发展、交易扩大，特别是航海贸易的发展，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此，在民法中明确规定了代理的核心是实施“法律行为”，而非法律行为则不能成为代理。

　　代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。代理行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”

　　在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来函盖物业管理的概念。

　　委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于“委托-代理”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

　　物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢？依物业管理的基本内容来看，从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮，到绿化、卫生的管理；从消防、治安的防范，到道路、车辆秩序的维护；以及公众服务，这些都只是一种事实行为，而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此，按照民法关于代理的标的仅限于民事法律行为的明确规定，显然易见，物业管理不归属于代理行为，当然也不可能成为代理形式中的委托代理了。

　　简单地将物业管理归属于法律上的代理行为，其危害是人们始料不及的：

　　其一，我国民法明确规定代理人必须以代理人名义进行。

　　这表明代理是以被代理人的信誉为前提的，否则，相对人就不能安全地进行交易。何况代理的最终效果只能是提高被代理人的信誉。如果将物业管理归属于代理行为，那么，物业管理企业所进行的ISO9000或ISO14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动，最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉，物业管理企业所付出的这些艰辛努力，也只能是为他人作嫁衣而已。在这种代理结果之下，物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动，因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉，与物业管理企业提升自己的声誉无关。显然，代理的这种效果不符合物业管理的实际。

　　其二，我国民法明确规定代理行为是要受到限制的，包括法律限制与授权人的意思限制。

　　如果物业管理归属于代理行为，无论哪种限制，最终要求作为代理人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示，只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转，物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督，物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了，统统被拒之于代理行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗？

　　其三，我国民法明确规定被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任（法律效果）。

　　即代理人对代理行为并不享有利益。即使代理人因代理行为而获得有报酬，这也与代理行为本身无关。这说明代理人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的区别，就在于物业管理是用经济手段（而不是用行政手段）进行社会化、专业化的有偿服务（而不是代理行为的无偿劳动）。假如把物业管理归属于代理行为。那么，代理的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性，这自然不是什么通向市场经济的“必由之路”，而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难！

　　五、物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范

　　依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动，而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理（即物业管理）的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，因此，物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。

　　在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

　　我们应该将物业管理行为与委托相区分，剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点，认定物业管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范，我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同，物业管理合同遵循合同法总则的法律规定，并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。

　　我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

　　1）依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；

　　2）依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

　　3）依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

　　4）依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

　　总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

篇5：物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

　　物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

　　国务院于20**年9月1日颁布实施《物业管理条例》，经过四年的施行，为配合20**年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订，但是从审判实践来看，其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。下面笔者结合司法实践，以河南省洛阳市涧西区人民法院近几年审结的物管纠纷案件为例，就办理此类案件过程中所遇到的问题，进行粗浅的统计和分析。

　　一、物管纠纷案件存在的特点及问题

　　物业管理合同在我国合同法中并无明文规定，它属于合同法中的无名合同，具有一般合同的共性，但它还有其自身的特点。

　　（一）从案件数量上看，涧西法院自20**年至20**年共受理物管纠纷案件134件，其中20**年受理22件，20**年受理32件，20**年受理38件，20**年42件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。

　　目前，我国已经基本实现了住房商品化，物管纠纷是伴随着住房商品化和住房管理市场化的出现而产生的一种新类型案件。近几年来，人们对居住条件和生活环境的要求越来越高，带动房地产开发业不断升温，各地房源出现供不应求的局面，房价也不断翻新，随之而来的是购买房屋后引起的物管纠纷案件逐年增多。这种趋势在各地法院都已普遍地表现了出来。

　　（二）从诉讼主体上看，这四年间审结的134起案件中，由物业服务企业作为原告提起诉讼的有107件，占总数的79.9％，且胜诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有27件，占总数的20.1％，而业主提起诉讼的案件，胜诉率往往较低。

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物管纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

　　（三）就案由来分析，由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一，107起案件的案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的27起案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　在物业服务企业和业主委员会签订的物业管理合同中，收取物业管理费用是物业公司的一项重要权利，这与其企业自身的营利性相一致，而物业公司的义务却是为业主提供多项服务项目。诉讼主体通常是在权利受到侵犯时才会作为原告提起诉讼，物业公司这种权利的单一性和义务的多样性，对于业主来说则是权利的多样性和义务的单一性，因此，决定了物业服务企业诉因的单一性和业主诉因的多样性。

　　（四）在这134起案件中，与案件相关的物业服务企业几乎全部为开发商的下属机构，或者与开发商存在一定关系，没有一家属于真正法律意义上的独立物业服务企业。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业，而洛阳这个数字远远高于全国的平均水平。

　　在物业管理行业中为什么会出现这种尴尬的格局呢，归根结底还是利益的驱动。物业管理行业作为房地产业所衍生出来的一种新兴行业，其所蕴含的巨大利益早已被开发商视作自己房地产开发行为的附带利益，面对这有利可图的物业管理行业，开发商岂容他人分得一羹半杯？法律不允许开发商自己管理，那他就依法再成立一家专门进行物业管理的子公司，于是就形成开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”。目前，在北京、上海等大城市中比较知名的物业服务企业大都在成立早期和开发商在渊源上具有一定的密切关系。

　　（五）物管纠纷最为显著的特点就是，群体性诉讼较多，群众影响较大。在涧西法院受理的107起物业服务企业为原告的物管纠纷案件中，集体诉讼为89起，占总数的83%。

　　因为在一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其所要面对的则是全体业主，因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。

　　二、解决问题的相关建议

　　针对司法审判中所遇到的诸多问题，笔者经过归纳总结，认为主要是开发商、物业公司、业主和管理部门几方面的原因造成的。现根据实践中的具体做法及相关的法律理论，提出以下建议：

　　（一）提高开发商的履约意识

　　在法院审理的物管纠纷中，60%以上的案件是因为开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全，甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病，也是房地产业高利润的原因之一，因此，房地产开发商依照约定履行合同，这一最基本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。

　　为此，应从以下几方面做起：一是政府部门的监督政府相关部门对开发商不仅具有管理权利，而且还有专业知识，因此，其必须履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施项目的验收。二是业主的监督开发商违约的直接受害者是业主，因此，业主更应该严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为，可向政府管理部门进行举报或通过协商解决，协商不成，则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到，当前的行业不规范行为，如夸大宣传、虚假承诺等而获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

　　（二）物业服务企业明确自身定位

　　物业服务企业是物管纠纷案件中的主要当事人，但由于物业服务企业和开发商之间特殊的父子关系，或者是从房管所、后勤单位等改制而来的原因，使其不能对其自身性质进行正确的定位。一直以来物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。

　　要从根本上解决问题，物业服务企业就要摒弃自身的渊源和历史原因，转变为真正法律意义上的独立物业服务企业。一、10月1日新修订的《条例》已将原条例中的“管理”变为“服务”，明确了物业公司与业主之间是一种服务与被服务的关系，这是对二者关系更加合理而明确的定位，对于欠交物业费的业主，其无权采取断水、断电等措施，否则构成侵权。二、物业服务企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免一本糊涂帐，为物管纠纷的产生埋下隐患。三、物业公司应尽快与开发商脱离，这不仅是《条例》的要求，同时对物业服务企业的发展也是有百利无一害的，而且《条例》规定物业服务企业进入小区均要通过招标而不是开发商决定，否则，物管公司将永远是为开发商收拾残局的善后角色。

　　（三）业主应加强自身素质，理性维权

　　业主的素质和开发商、物业服务企业以及管理部门的素质有很大的关系，开发商的擅自违约、物管公司的先天不足，以及管理部门的软弱不作为等原因的结合，再加上我们的住房商品化还刚刚起步，最终造成的是业主到政府门前**、上街堵路、越级*，甚至流血冲突等事件的发生。

　　为此，建议业主从以下几方面加强自身素质，进行维权：一、提高业主公德意识和物业观念一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，不服从物业管理。业主也要改变以前单位免费管理的观念，树立物业消费意识。二、提高业主法律素质物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识、证据收集等方面的不足，往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常被驳回或判决败诉。三、业主应当认识到采取的*、堵路、越级*等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

　　（四）政府管理部门应加强管理

　　目前物管纠纷案件猛增这种现象，不仅仅反映了我国物业管理行业的不成熟，从另一方侧面也暴露了政府行政职能部门在管理上的缺陷。新《条例》将街道办事处、乡镇等地方人民政府也纳入了房地产行政主管部门的范围，《条例》还赋予行政主管部门对有关主体违规行为的限期改正、警告以及罚款等不同程度的行政处罚，但是管理部门并没有完全担当起其监督、管理和指导的责任。

　　建议政府管理部门加强以下方面的工作:

　　一、尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法规，如操作性较强的小区内配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则，以及物业管理条例实施细则、收费项目及标准等。正是这些法律规定的不可操作或不易操作，才使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞，而不去履行义务或者不将权利交还业主。

　　二、规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，对不具备相应资质、丧失诚信的开发商和物业服务企业取消其资质。

　　三、《条例》实施以来，政府主管部门很少对开发商进行行政处罚。由于对开发商违规行为的执法力度较弱，则从另一方面纵容了开发商对业主的侵权，所以应鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对违规行为的处罚力度。

　　四、新《条例》将街道办事处、乡镇人民政府这一最贴近业主的政府组织规定为成立业主大会的指导部门，这对改变当前业主委员会成立比例较低的问题将会有所改观，并使物管纠纷的解决朝着更为理性的方向发展。