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前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析

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前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析

  前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析

  从上世纪九十年代起至今,由于房地产业的崛起,新建商品房如雨后春笋般的一座座拔地而起。然而伴随着一片片新建小区的交付,一系列相应矛盾也随之产生,房屋质量缺陷问题、虚假广告问题等成了房地产市场的通病。

  近几年来在前期物业管理期间,这些旧的矛盾不仅没有得到根本解决,而且随着业主维权意识及维权行为的增强,业主与开发商之间的矛盾日益突出。而对物业管理企业来讲:一方面,物业公司收取业主的物业管理费,理应为业主服务,维护业主的利益;另一方面,在前期管理阶段物业服务合同是与开发商签定的,还有很多物业公司又是开发商的子公司,说白了,要遵照开发商的意图办事。

  一旦出现矛盾,物业管理企业还真不知该如何处理。有时在处理这些矛盾时往往是出力不讨好,两头都得罪。那么物业管理企业该如何扮演好这个角色?该如何真正起到一个润滑剂和桥梁作用?以致更好的解开开发商与业主之间的这些心结,从而构建一个和谐的居住社区,应从以下几个方面入手:

  一、物业企业要了解引起开发商、业主之间矛盾的焦点,大致分为以下几个方面:

  (一)房屋质量缺陷问题。

  可以说由于房屋质量缺陷问题而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些开发商为了追求最大利润空间,提倡只要满足规范即可;为了避免延期交房,刻意加快施工进度,从而放弃了对施工工艺的管理要求;施工现场管理混乱,对施工环节缺少监督等。比如:房屋裂缝的产生问题,我们就发现一些开发商要求设计单位,对于搭配钢筋的设计在一定的允许范围内尽量减少对钢筋的配置,以节约成本;为了加快建房速度,减少了如混凝土浇灌后的保护工序等,这些房屋质量缺陷问题会直接激化业主与开发商的矛盾。

  (二)广告中所宣传的与实际不符,夸大承诺。

  由于近几年商品房销售形势十分火爆,许多楼盘开盘甚至出现了业主排队现象,导致业主在买好房子后对于房屋具体位置、小区的具体配套设施等缺少细致的了解,开发商也存在改变原来设计和承诺的现象,到交房时业主才发现与现场模型、广告的宣传或销售人员的介绍有很大距离,比如:小区配套设施不到位等,从而引发了业主与开发商的纠纷。

  (三)不合理的市政建设。

  不合理的市政建设给小区业主带来了噪音、采光通风不佳、环境污染等影响。当然,这些问题不是开发商所造成的。但是,当业主在投诉无门的情况下,必然会要求开发商出面与政府协调,解决上述问题;而一旦协调不成无法满足业主要求时,业主就往往会把怨气出在开发商身上。

  二、物业管理企业要主动协调

  我国宪法第十三条明确规定:公民合法的私有财产不受侵犯。也就是说,物业管理企业是物业管理的执行人,必须尊重和保护业主的不动产(房屋),认清物业管理的职责。对于开发商与业主之间的一些矛盾,虽说与物业公司无直接关系,但是不能简单地推脱了事,应积极主动协调开发商和业主的关系,对业主还是开发商都应给予耐心说服,争取早点解决双方的一些争议。这样做不仅可以避免业主把矛盾转嫁给物业(以此拒交物业管理费),而且开发商也需要这么一座桥梁,给他们与业主之间牵线搭桥,建立沟通协调的平台。

  三、物业管理企业要切实提高自身素质,积极寻求化解方案。

  古人云:凡事预则立,不预则废。以往物业管理企业在前期管理中面对业主与开发商之间的矛盾采用回避、推脱了事的态度,总摆出一付很无辜很无奈的样子,来换取业主对物业公司的同情。但是,几年来的工作经验告诉我们,凡是与业主相关的事,物业管理企业是脱离不了的,还不如先练好自己的内功,对今后可能会产生争议的事事先尽量考虑的周全些。这样做的目的,一是尽量避免发生纠纷;二是即使发生矛盾后又有解决协调的方案。对于上述前期管理中开发商与业主的一些矛盾,谈一些工作经验。

  (一)对于房屋质量缺陷问题、物业管理企业必须要非常重视这个问题,因为对大多数业主来讲,居住的房屋是他们价值最大的私人财产,是他们通过自己的劳动和克俭积攒乃至一生的财产。所以在前期首先要建立一套完善的接管验收制度。如建立由开发商、物业公司、施工队、监理公司组建的验房小组;利用一系列表单对整个验收、维修整改、房屋移交等过程有一个控制,特别提醒的是,在接管验收之前,必须与开发商达成以下协议:

  l.物业管理企业必须获得对施工队质保金的控制签字权;

  2.获得保修期内维修的主动权;

  3.规定报修、修复的时间。

  如报修后必须在3天内完成,一旦超过这个时间就由物业公司派自己的维修队伍进行修理,修理所产生的一切费用从工程余款及质保金中扣除。其次严把验收接管关。物业公司工程人员在接管验收中必须仔细认真,一方面按照国家建筑规范的标准来检查房屋是否存在质量缺陷问题(如裂缝等),另一方面以业主的眼光来观察,看那些容易会引起业主投诉的(如箱变位置影响底楼采光等),上述问题必须在交房前整改完毕。最后在交房前建立一套房修制度,用来对今后保修期内维修的控制。

  之所以在交房前考虑建立接管验收制度、维修协议、房修制度等,目的就一个,在交房前尽量避免出现房屋质量缺陷问题,健全各类制度也是便于今后对施工队维修质量、维修时间的控制,以减少业主的投诉。如在交房后出现质量缺陷问题,物业公司也要积极地帮助业主与开发商协调好修理、赔偿事宜。

  (二)对于虚假广告以及不合理的市政建设而引起的一系列问题,物业公司应积极派人从事协调工作,如出面组织业主与开发商、相关部门对话。必要时聘请律师、咨询师等专业人士,为业主进行必要的知识培训,指导业主使用法律的武器来维护自己的利益。

  (三)对于某些持有不良目的的业主,物业管理企业除了劝阻、制止他们的一些偏激行为外,还要做好小区的宣传工作,弘扬正气。

  总而言之,物业管理企业在处理开发商、业主、相关部门之间产生矛盾时,要以积极的态度去面对,尽可能把矛盾化解。

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篇2:信息化管理改善物业管理效率

  信息化管理改善物业管理效率

  物业服务水平和业主所缴纳物业费用是否相匹配?物业服务的成本到底是多少?物业公司如果降低成本,提升服务质量?这是不少小区业主和物业在对物业费产生矛盾时,经常会遇到的问题。

  据了解,北京物业管理行业协会日前通过对北京市城八区78个商品房项目抽取样本,按照小区面积规模、服务、档次等分为9大类,经过加权平均得出20**年一季度北京城区普通商品住宅的物业服务成本信息。这次公布的成本项目为五个大项15个小项,包括保安、保洁工资等物业服务过程中所涉及的人员费用;电梯等日常设备设施的运行、维护费;物业管理区域绿化养护费;物业管理区域清洁卫生费;物业管理区域秩序维护费等。其中,物业办公费用、秩序维护费用等内容不包括在内。

  从公布的成本信息中不难看出,保安、保洁、客服等人员的工资开支,在物业成本中占了大头,此外电梯相关费用也不低。可见,物业管理企业最大的支出在于人力支出与能耗支出。随着物业管理的市场化、规模化、集约化进程,使得物业管理公司的管理结构日益庞大。同时,物业管理工作涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大,通过传统人工管理方式,将大大增加管理成本。李先生和宋佳瑜的“不幸福”也源自于此。

  更加规范、及时、有效地管理物业日常的工作是业主对物业服务的最基本要求,而通过信息化的手段不仅可以有效地节省了人力,同时,依靠信息化平台的力量,提升物业管理资源的共享利用率,提高物业管理效率,能在第一时间为客户提供更好、更全面的服务。

  目前中小型物业公司面临的管理难题主要体现在内外两部分的管理支持上。在公司内部的管理系统中,比较突出的是公司财务信息系统,以及OA办公自动化系统、HR系统、档案管理系统、楼宇数控系统、PDA无线系统等。对外管理主要体现在维修、投诉、家政服务等方面,目标是服务于业主、政府、各物业管理公司等。客户服务中心包括呼叫中心、服务数据中心、资源配置中心和电子信息网络。

  信息服务平台的功能主要体现在:业主通过呼叫中心、把需要服务内容的信息传递给相关专业服务队伍及部门;居民通过网络平台查询服务信息、服务标准、收费标准;通过网络平台填写各类需要的服务表单等等事项;小区管理处通过客户服务中心把关于事件的情况反馈给平台,以便客户服务中心进行回访和服务信息的集中管理;政府相关部门可以通过信息中心向各小区及相关物业管理公司传输文件,便于对小区、行业进行规范管理。物业应实现对公司OA系统、财务系统、HR系统、楼宇数控系统、PDA无线系统、短信系统、门户网站及数字化社区等有效整合,从而真正达到管理对人、财、物三者的真正有效管控。

  除此之外,大型的物业公司在信息化管理的需求上更为复杂。除了中小型物业公司所面临的单一社区管理问题,大型物业公司还面临如何更好的将现有多级组织架构信息进行统一管理。举例来讲,这类公司的报表通常需要按总公司、区域公司和管理处进行分级汇总。组织机构和人员关系可能需要根据业务需求进行调整,重要的业务操作。

  例如合同签批、物资采购等可能需要跨部门进行流程化处理,这些都是单一物业管理模式无法解决的问题。因此,大型物业企业如果要使用一套能够真正反映管理个性化的物业管理信息系统软件,首先应该构建在一个包括良好的网络、数据库、程序语言和兼容操作系统的平台上,这是物业管理公司成功运用管理信息系统的第一步。

  物业公司要在市场上长稳立足,就必须站在市场的前沿,研究市场、适应市场、内强管理,外树形象,一方面要不断加强项目经理与业务技术人员的培训工作,另一方面就是要引入科学的管理模式,加强物业管理的专业技术力量,完善物业管理的各项流程。

  物业管理企业最大的支出在于人力支出与能耗支出,而通过信息化的手段有效地节省了人力,与此同时,依靠信息化平台的力量,能在第一时间为客户提供更好、更全面的服务,这对企业来说才是双赢的。

  物业管理行业发展的时间较短,物业管理企业的信息化发展较其他行业也相对较晚,但是其管理的高档写字楼的配套设备设施技术含量高,其必然要求企业的管理水平高,物业管理企业充分意识到了这些问题,在不断扩大业务的同时,更是加大对于信息化方面的投入。一家小型物业管理公司负责人告诉记者,目前公司使用了一套功能相对简单的管理软件。这套软件涵盖了公司的基本业务管理项目。

  房产管理,可以对楼宇和房间分别进行了设置,对于楼宇可定义楼宇编号、名称、房屋结构、层高、房屋数量等信息,对房屋设置可定义门牌编号、户型、单元号、所属楼层、面积等信息。费用管理,包括基本物业费和仪表类物业费两大类,各自又可定义多种不同的费项。

  基本物业费主要是定义那些按户或按房屋面积收取的费用,比如卫生费、治安费等,逾期交费可设置滞纳金;而水费、电费等,可设置定额价和超额价,逾期交费可设置滞纳金。对于仪表类物业费又可分为自用表和公摊表两大类,并在此项设置中为每户分配仪表编号,并为住户分配要分摊的公摊表。这种设置在一定程度上减轻了工作人员的工作强度,同时也大大提高了工作效率。

篇3:物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

  物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

  国务院于20**年9月1日颁布实施《物业管理条例》,经过四年的施行,为配合20**年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订,但是从审判实践来看,其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。下面笔者结合司法实践,以河南省洛阳市涧西区人民法院近几年审结的物管纠纷案件为例,就办理此类案件过程中所遇到的问题,进行粗浅的统计和分析。

  一、物管纠纷案件存在的特点及问题

  物业管理合同在我国合同法中并无明文规定,它属于合同法中的无名合同,具有一般合同的共性,但它还有其自身的特点。

  (一)从案件数量上看,涧西法院自20**年至20**年共受理物管纠纷案件134件,其中20**年受理22件,20**年受理32件,20**年受理38件,20**年42件,在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。

  目前,我国已经基本实现了住房商品化,物管纠纷是伴随着住房商品化和住房管理市场化的出现而产生的一种新类型案件。近几年来,人们对居住条件和生活环境的要求越来越高,带动房地产开发业不断升温,各地房源出现供不应求的局面,房价也不断翻新,随之而来的是购买房屋后引起的物管纠纷案件逐年增多。这种趋势在各地法院都已普遍地表现了出来。

  (二)从诉讼主体上看,这四年间审结的134起案件中,由物业服务企业作为原告提起诉讼的有107件,占总数的79.9%,且胜诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有27件,占总数的20.1%,而业主提起诉讼的案件,胜诉率往往较低。

  相对于业主个人来讲,物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体,其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面,甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此,对于物管纠纷这种新类型案件,由于其在我国产生的时间并不长,无论是审理案件的法官,还是物业服务从业人员,都还仅仅是处于不断地探索阶段,那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

  (三)就案由来分析,由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一,107起案件的案由几乎全部为拖欠物业管理费,而由业主作为原告提起诉讼的27起案件则在案由上呈现出多样化趋势,包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域,以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

  在物业服务企业和业主委员会签订的物业管理合同中,收取物业管理费用是物业公司的一项重要权利,这与其企业自身的营利性相一致,而物业公司的义务却是为业主提供多项服务项目。诉讼主体通常是在权利受到侵犯时才会作为原告提起诉讼,物业公司这种权利的单一性和义务的多样性,对于业主来说则是权利的多样性和义务的单一性,因此,决定了物业服务企业诉因的单一性和业主诉因的多样性。

  (四)在这134起案件中,与案件相关的物业服务企业几乎全部为开发商的下属机构,或者与开发商存在一定关系,没有一家属于真正法律意义上的独立物业服务企业。据统计,目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构,大约20%属于房管所改制或后勤单位改制,仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业,而洛阳这个数字远远高于全国的平均水平。

  在物业管理行业中为什么会出现这种尴尬的格局呢,归根结底还是利益的驱动。物业管理行业作为房地产业所衍生出来的一种新兴行业,其所蕴含的巨大利益早已被开发商视作自己房地产开发行为的附带利益,面对这有利可图的物业管理行业,开发商岂容他人分得一羹半杯?法律不允许开发商自己管理,那他就依法再成立一家专门进行物业管理的子公司,于是就形成开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”。目前,在北京、上海等大城市中比较知名的物业服务企业大都在成立早期和开发商在渊源上具有一定的密切关系。

  (五)物管纠纷最为显著的特点就是,群体性诉讼较多,群众影响较大。在涧西法院受理的107起物业服务企业为原告的物管纠纷案件中,集体诉讼为89起,占总数的83%。

  因为在一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理,而其所要面对的则是全体业主,因此,物业公司遇到的问题往往具有同一性质,特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面,极易引发群体性诉讼。

  二、解决问题的相关建议

  针对司法审判中所遇到的诸多问题,笔者经过归纳总结,认为主要是开发商、物业公司、业主和管理部门几方面的原因造成的。现根据实践中的具体做法及相关的法律理论,提出以下建议:

  (一)提高开发商的履约意识

  在法院审理的物管纠纷中,60%以上的案件是因为开发商的遗留问题引发的,主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全,甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病,也是房地产业高利润的原因之一,因此,房地产开发商依照约定履行合同,这一最基本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。

  为此,应从以下几方面做起:一是政府部门的监督政府相关部门对开发商不仅具有管理权利,而且还有专业知识,因此,其必须履行职责把好验收关,严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收,包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施项目的验收。二是业主的监督开发商违约的直接受害者是业主,因此,业主更应该严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为,可向政府管理部门进行举报或通过协商解决,协商不成,则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到,当前的行业不规范行为,如夸大宣传、虚假承诺等而获取的仅仅是一时性的利益,还有可能官司负身,企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力,同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

  (二)物业服务企业明确自身定位

  物业服务企业是物管纠纷案件中的主要当事人,但由于物业服务企业和开发商之间特殊的父子关系,或者是从房管所、后勤单位等改制而来的原因,使其不能对其自身性质进行正确的定位。一直以来物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因,在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。

  要从根本上解决问题,物业服务企业就要摒弃自身的渊源和历史原因,转变为真正法律意义上的独立物业服务企业。一、10月1日新修订的《条例》已将原条例中的“管理”变为“服务”,明确了物业公司与业主之间是一种服务与被服务的关系,这是对二者关系更加合理而明确的定位,对于欠交物业费的业主,其无权采取断水、断电等措施,否则构成侵权。二、物业服务企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据,小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益,以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明,避免一本糊涂帐,为物管纠纷的产生埋下隐患。三、物业公司应尽快与开发商脱离,这不仅是《条例》的要求,同时对物业服务企业的发展也是有百利无一害的,而且《条例》规定物业服务企业进入小区均要通过招标而不是开发商决定,否则,物管公司将永远是为开发商收拾残局的善后角色。

  (三)业主应加强自身素质,理性维权

  业主的素质和开发商、物业服务企业以及管理部门的素质有很大的关系,开发商的擅自违约、物管公司的先天不足,以及管理部门的软弱不作为等原因的结合,再加上我们的住房商品化还刚刚起步,最终造成的是业主到政府门前**、上街堵路、越级*,甚至流血冲突等事件的发生。

  为此,建议业主从以下几方面加强自身素质,进行维权:一、提高业主公德意识和物业观念一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理,私搭乱建占用共有区域,不服从物业管理。业主也要改变以前单位免费管理的观念,树立物业消费意识。二、提高业主法律素质物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识、证据收集等方面的不足,往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司,以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常被驳回或判决败诉。三、业主应当认识到采取的*、堵路、越级*等不理性行为,不仅不能解决根本性问题,而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费,也给其他民众的生活和社会稳定造成影响,最终问题还要通过正当途径解决。因此,遇到物管纠纷时应冷静处理,可以要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。

  (四)政府管理部门应加强管理

  目前物管纠纷案件猛增这种现象,不仅仅反映了我国物业管理行业的不成熟,从另一方侧面也暴露了政府行政职能部门在管理上的缺陷。新《条例》将街道办事处、乡镇等地方人民政府也纳入了房地产行政主管部门的范围,《条例》还赋予行政主管部门对有关主体违规行为的限期改正、警告以及罚款等不同程度的行政处罚,但是管理部门并没有完全担当起其监督、管理和指导的责任。

  建议政府管理部门加强以下方面的工作:

  一、尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法规,如操作性较强的小区内配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则,以及物业管理条例实施细则、收费项目及标准等。正是这些法律规定的不可操作或不易操作,才使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞,而不去履行义务或者不将权利交还业主。

  二、规范开发商和物业服务企业的执业行为,严格执行市场准入制度,对不具备相应资质、丧失诚信的开发商和物业服务企业取消其资质。

  三、《条例》实施以来,政府主管部门很少对开发商进行行政处罚。由于对开发商违规行为的执法力度较弱,则从另一方面纵容了开发商对业主的侵权,所以应鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报,加大对违规行为的处罚力度。

  四、新《条例》将街道办事处、乡镇人民政府这一最贴近业主的政府组织规定为成立业主大会的指导部门,这对改变当前业主委员会成立比例较低的问题将会有所改观,并使物管纠纷的解决朝着更为理性的方向发展。

篇4:学校物业管理服务委托合同

  学校物业管理服务委托合同

  甲方:___________

  乙方:___________

  甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理,热情优质的服务为学校的教学、科研和生活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷,及时、可靠的环境,为此双方达成如下协议:

  一、甲方责任、权利、义务

  1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权,并有对国有资产的保护、使用和监督权。

  2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。

  3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。

  4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。

  5、负责了解掌握乙方经费运行情况,对违反财务规定的行为提出意见。

  6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。

  二、乙方责任、权利、义务

  1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。

  2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能,如需要改变应经甲方同意后方可实施。

  3、定期向甲方通报工作情况,对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。

  4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。

  5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。

  三、委托管理主要内容

  1、全院的绿化、美化工作。

  2、教室的卫生保洁服务和管理工作(不含专用教室)。

  3、公共环境、公共场所的保洁服务和管理工作。

  4、公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。

  5、公共建筑部分的维修保养工作。

  6、自管家属楼的维修和保养工作。

  7、水电暖的维修管理与服务工作。

  8、院内创收经营水电费和供暖费的收支工作。

  9、节能工作。

  10、家属水、电费的统计、收缴工作。

  11、饮用水供应和洗浴工作。

  12、院领导办公室的保洁和开水供应工作。

  13、家属门卫的管理工作。

  14、校内各商业网点的管理工作。

  15、学校人防工程的管理工作。

  16、其它甲方需要委托的工作。

  四、服务标准

  乙方应按以下标准实现物业管理目标。

  (一)校园绿化美化工作

  1、做到三季有花,四季常青。并承担甲方大型活动及重大节日的花卉摆放工作。

  2、按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护,并做到:树灌木完整,长势茂盛,无枯枝死杈,无病虫害,树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物,无堆物料。完好率应达到98%以上。

  3、校园绿化面积应达到应绿化面积的95%以上。

  4、绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护,防止损伤和坏死。

  5、院内的建筑物能进行立体绿化的,应进行立体绿化。

  6、绿地微喷面积应达到总面积的80%以上。树木浇水应有计量。

  (二)环境卫生工作

  1、道路环境应整洁。清扫要及时,做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。

  2、阴井、排水设施应通畅,无污水外溢,排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好,化粪池应定期清理,无粪便外溢。

  3、卫生间应保持干净整洁,无异味、无蚊蝇、无粪便、无污水外溢。

  4、垃圾楼应保持无蛆、无蝇,四壁清洁,地面和周围无堆放垃圾,应封闭集装箱上盖。应根据垃圾日产量及时调整集装箱数量。垃圾楼吊装设备应及时检修和保养,杜绝事故发生。

  5、院内垃圾应日产日清,无暴露垃圾,无卫生死角。垃圾箱及果皮箱应完好清洁,周围地面无杂物污渍。

  6、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴,无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅应定期擦拭,保持清洁。

  7、校园主要干道的地面卫生应在每日早7:30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫,保持清洁。上课期间不得有任何影响授课的清扫活动。

  8、道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆,建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运,对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。

  9、门前三包工作应符合门前三包的标准和要求。

  10、应及时清理院内主要干道的积雪,保证道路通畅和安全。如洒盐水除雪,不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。

  11、根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼;开关大门彩灯、射灯。

  (三)教室卫生工作

  1、教室卫生应在每日晚自习后清扫完毕,锁门。第二天早7:00应将各教室门打开(特殊情况除外)。

  2、应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、粉笔沫应及时清除;门牌完好、装订美观;门窗、玻璃、纱窗、窗帘、小五金齐全完好;桌椅完好、摆放整齐、桌内外无杂物灰尘。

  3、吊扇、黑板灯、照明灯、各种开关及各类设备应完好无损。维修要及时,保持良好状态。

  4、粉笔(白色、彩色)板擦应保证供给并摆放整齐。要保持讲台、讲台桌的完好整洁。

  5、制定教室服务制度化、规范化、科学化的管理制度,确保教学需要。

  以上要求的完好率应在98%以上,各阶梯教室和大教室的照明灯完好率应在90%以上。

  (四)公共场所维护工作

  1、各楼道(包括家属楼物业范围)地面清洁、门窗、玻璃、纱窗、小五金齐全完好,墙裙、楼道灯的照明完好率及满意率应在98%以上。

  2、电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证,两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养,不允许带病开梯,运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗,严格执行电梯交接班制度,认真做好运行记录。严禁脱岗,确保安全。

  3、要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖设备齐全,服务维修及时到位,设备完好率应在98%以上。

  4、水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。

  5、节能措施得力,杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。

  6、按规定做好饮用水箱的卫生防疫和日常管理工作,要定期进行检查、检测,确保饮用水安全。

  7、按要求供应全院饮用水和洗浴。对茶浴炉房要制定卫生安全工作制度,确保正常供水和安全。对浴室内卫生、各种设施应及时检修,杜绝发生事故。

  8、按要求每年应集中时间对外收取供暖费,并支付供暖费。

  9、按要求努力回收学校创收水电费。

  10、按要求统计、收缴、上报家属住户水电费。

  11、按要求对院内人防工程进行检查,防止发生意外事故。

  五、违约责任

  1、甲方违反合同规定,使乙方未能完成合同规定的服务和管理目标,乙方有权视不同情况限期向甲方提出解决意见(双方协商)。如逾期仍未解决,乙方有权中止合同,所造成乙方经济损失由甲方予以经济赔偿。

  2、乙方违反合同所规定的内容或未达到的服务标准,或师生员工反映强烈且不能及时解决的,甲方有权要求乙方限期改正(双方协商),如逾期不改,甲方有权终止本合同。另行安排其它物业管理机构替代。给甲方造成的经济损失,乙方应给予赔偿。

  3、乙方违约擅自提高收费标准和降低服务标准,甲方有权要求乙方改正并清退多收费用。

  六、其它

  1、本协议未尽事宜由双方协商解决,并以书面协议签定补充协议。补充协议与本协议有同等效力。本协议有效期为一年,自______年______月______日至______年______月______日止。

  2、本协议之委托协议书均为本协议的有效组成部分,具有同等法律效力。

  3、本协议共4份,甲、乙双方各执2份,具有同等法律效力。经双方签字盖章后生效。

  甲方(盖章):_________乙方(盖章):_________

  甲方代表(签字):________乙方代表(签字):________

  ____年___月___日____年___月___日

篇5:北京某项目物业管理顾问合同

  北京某项目物业管理顾问合同

  本合同甲方:

  本合同乙方:_________物业管理有限公司

  物业的基本情况

  1、物业名称:______

  2、座落位置:______

  3、占地面积:____万平方米

  4、建筑面积:____万平方米

  其中:住宅:____万平方米

  商业用房:_____万平方米

  其它:___万平方米

  5、总户数:_____户

  6、停车位:_____个

  7、绿化率:____%

  以上各项指标如有变更,甲方应于变更后一周内书面告知乙方。

  根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策的规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方经过认真协商,就甲方聘请乙方对___项目提供专业化物业管理顾问事宜订立本合同。

  第一条 合作方式

  (一)本项目发展商为:

  本项目管理者为:

  本项目物业管理顾问为:北京市__物业管理有限公司

  (二)本项目发展商与本项目管理者通过缔结物业管理委托合同,确定由本项目管理者负责____该项目的物业管理经营活动。同时,为提高本项目物业管理水平,甲方聘请乙方作为本项目的物业管理顾问,利用乙方在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为管理者提供顾问服务,指导本项目管理者的日常管理工作,协助建立高标准的物业管理队伍,在顾问期内,使本项目的物业管理步入正轨。

  第二条 顾问范围

  乙方对本项目如下物业管理事项进行顾问指导:

  (一) 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

  (二) 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等。

  (三) 规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等。

  (四) 规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。

  (五) 公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运,包括公共场地、房屋建筑共用部位。

  (六) 交通、车辆行驶及停泊。

  (七) 配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

  (八) 组织开展社区文化娱乐活动。

  (九) 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

  (十) 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。

  (十一)业主委员会的成立与运作。

  (十二)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

  第三条 顾问服务内容

  (一)工程前期和施工期间,根据本项目的设计方案,从物业管理的角度就规划设计、工程施工、机电设备、园林景观、公共设施、管理设施、便民服务设施等方面提供专业建议方案。

  (二)提供本项目机电设备选型、安装的咨询、建议,指导进行项目设备的档案建立、运行过程记录及设备清单设计等工作。

  (三)项目考察及其物业管理方案的制定:根据对项目的实地及相关情况的考察,以项目本身的特点设计物业管理方案,使其既符合__物业管理模式的(乙方)一般性又切合项目自身的特殊性,方案内容包含管理方式、项目组织架构、人员配备,各专业物业管理方案、目标及保证措施。

  (四)入伙方案:指导进行入伙期间管理处组织架构,人员编制,入伙交接验收标准及分项程序及入伙前各项准备工作包括拟定计划,制定收楼文件,入伙文件如《业主公约》、《住户手册》、《收楼须知》,制定《收费标准》、《物资配备计划》和各项采购计划等。

  (五)管理制度建设:乙方依据__物业管理制度体系指导甲方,充实、完善所顾问物业管理公司的管理制度,使甲方之物业管理公司在较短时间内达到__物业管理的高质素、高标准、科学性及实用性。

  (六)根据多年的物业管理行业财务管理经验,协助提高经济效益,进行财务分析指导。

  (七)创优评比指导:在甲方各方面条件具备的情况下指导甲方迅速而经济地通过省优和国优的评比。

  (八)常驻顾问阶段,每月向甲方提供一份顾问报告。

  (九)各阶段工作时间及内容须经甲、乙双方签字订可。

  第四条 甲方的权利

  (一)合同期内甲方有权对本合同所顾问的项目以“物管顾问:()北京市__物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传,未经乙方书面许可,甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

  (二)甲方对乙方的顾问管理实施监督检查,有权每六个月进行一次全面考核评定。

  (三)负责本项目物业管理经营的收益及风险。

  第五条 甲方的义务

  (一)甲方须尊重乙方顾问管理人员,积极配合乙方的顾问工作,并负责督促本项目管理者按照乙方指导的方式进行物业管理活动。

  (二)甲方须按时向乙方支付顾问费用,并免费提供乙方常驻顾问人员在本项目现场工作时间的住宿(常驻顾问人员住宿标准为一人一单间,并配备相应生活设施,具体细致化,如电视、电话等)。

  (三)本项目首期物业预计入伙日期(开发商通知业主)为____年__月__日,预计入伙时间如有变更,甲方应于变更后一周内书面通知乙方。

  (四)根据需要,甲方人员赴乙方北京总部培训期间所发生差旅食宿费由甲方自行负责,乙方提供便利及协助。

  (四)甲方应保证保守乙方的商业秘密,不得向任何第三方提供乙方所提供的管理资料和管理档案。

  (五)甲方不得向乙方提出违法要求

  (六)签收顾问乙方提供的报告等书面材料

  (七)甲方广告时违法连带乙方的问题

  第六条 乙方的权利

  (一)乙方顾问人员有权随时检查甲方工作人员对顾问意见的执行情况,发现执行偏差,有权要求甲方工作人员改正,同时乙方的顾问工作质量也接受甲方的监督。

  (二)当甲方拖欠顾问费时,乙方有权中止合同采取适当方式进行催缴。

  第七条 乙方的义务

  (一)乙方应严格履行本合同,并根据项目需要及时增派专业人员协助解决小区管理中的专项问题。

  (二)当甲方需要更换乙方派驻的顾问管理人员(须提出正当合理的更换理由)或乙方因特殊原因出现人事变动时,乙方须至少提前一周派出新任顾问管理人员跟随原顾问管理人员熟悉本项目情况及办理工作交接,保证本项目的物业管理正常运作不受影响(建议删除)。

  (三)应及时向管理者提供与物业管理有关的文件与资料。

  (四)在顾问期内对管理者的工作给予充分的配合协作,并及时与甲方沟通联系。对管理者因未及时采纳或拒绝乙方各种建议而产生的问题和影响不承担责任(不是义务);对甲方和管理者提出的合理化建议予以充分考虑,接受甲方的工作监督。

  (五)合作期结束前,乙方须作好与管理者的工作交接,以确保合作期结束后,本项目的物业管理的正常运作。

  第八条 合同期限、价格及付款方式

  (一)先提总年限,本顾问服务合同共分为三个阶段,即前期介入阶段、常驻顾问阶段、免费跟踪阶段。

  1)期介入阶段,从项目签约之日起至项目入伙之日前三个月止;

  2)常驻顾问阶段为 一年,从项目入伙之日前三个月起至项目入伙满九个月止,在此阶段,乙方派顾问经理1名、客户服务顾问1名、工程顾问1名、安全顾问1名、环境顾问1名(据工作需不同阶段派不同的人,根要工作需要,比如入伙时加派人员),共计5名顾问人员常驻本项目现场进行物业管理实操指导;

  3)免费跟踪阶段为常驻顾问阶段结束之日后首3个月。

  (二)顾问费总计为人民币____万元整。

  (三)付款方式:采用分期付款方式,全部款项分五期支付,即:

  1、签约五个工作日,甲方向乙方支付顾问费总额的30%,即人民币____万元整;

  2、本项目入伙之日前三个月,乙方所派常驻顾问人员进场前一周内,甲方向乙方支付顾问费总金额的25%,即人民币____万元整;

  3、乙方所派常驻顾问人员进场满叁个月的前一周内,甲方向乙方支付顾问费总金额的25%,即人民币____万元整;

  4、乙方所派常驻顾问人员进场满七个月的前一周内,甲方向乙方支付顾问费总金额的15%,即人民币____万元整;

  5、乙方所派常驻顾问人员进场满十二个月的前一周内,甲方向乙方支付顾问费总金额的5%,即人民币____万元整。

  注:节假日顺延以上付款阶段如在时间上重合,付款额亦作相应重合。

  (四)顾问费构成包括:

  1、顾问人员的人工费(含基本工资、奖金、各种福利待遇、交通等费用);

  2、税金;

  3、______物业管理的品牌在本项目及本合同期限内的使用费用;

  4、其它相关费用。

  第九条 管理目标及奖惩措施

  (一) 本项目一经入伙即按照ISO9001:2000版质量管理体系的标准进行管理,完全入伙一年内达到乙方物业管理标准。

  (二) 乙方承诺,在小区符合政府规定的考评条件的前提下,自本物业正式入伙一年左右达到省级物业管理优秀小区相应管理标准,两年左右达到国家级物业管理优秀小区相应管理标准。

  (三) 如该小区被评为国家、省级文明(优秀)小区,甲方分别奖励乙方人民币4万元(国家)、2万元(省)。

  第十条 违约责任

  (一) 除双方协商一致同意终止合同外,任何一方不得以任何理由擅自终止本合同,单方违约终止合同,违约方应向守约方支付顾问费总额的(未付部分的50%)30%(即人民币____万元)作为违约金。

  (二) 如甲方未能按合同约定按时支付顾问费,则每延期付款一日,相应加收万分之五的滞纳金,若延期付款超过30日,则视为因甲方原因,导致合同无法继续履行,构成甲方单方违约终止合同,甲方除应支付拖欠款、滞纳金外还应按本条第(一)款支付违约金。

  (三) 因甲方原因,造成乙方达不到预期顾问效果,责任由甲方承担。

  (四) 因乙方原因,造成达不到顾问效果,责任由乙方承担,甲方有权要求乙方限期整改。

  第十一条 其它事项

  (一) 经双方协商一致,双方可对本合同的条款进行修改并签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

  (二) 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使一方无法履行时,双方均不承担违约责任。

  (三) 因履行本合同而产生的一切争议,双方均应本着友好的态度协商解决,协商不成时,合同任何一方都可将争议提请本项目所在地物业管理行政主管部门调解,调解不成时,可提交项目所在地人民法院依法裁决。

  (四) 本合同及其附件均为合同的有效组成部分。

  (五) 本合同及其附件中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

  (六) 本合同一式肆份,甲、乙方各执两份。

  甲方签章:______乙方签章:______

  法人代表:______法人代表:______

  ______年___月___日

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