篇2：我国物业服务市场趋势的分析

　　我国物业服务市场趋势的分析

　　中国物业服务经过20年的发展，已取得了重大的成就。目前，全国物业服务企业已逾2万家，物业服务从业人员200多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积数百亿平方米。物业服务已形成了庞大的市场基础，物业服务的市场化也逐步在启动。那么，中国物业服务市场的现状如何?物业服务市场竞争的方式有哪些?物业服务市场未来的走势又怎样?本文对此作一些研究、分析。

　　中国物业服务市场的现状：

　　具备了规模庞大的市场基础

　　我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，整个物业服务的市场需求是巨大的。初步估计，目前在管物业面积应该突破100亿平方米。物业服务庞大的市场基础为物业服务的市场化奠定了基础。

　　卖方市场主体已基本形成

　　目前我国物业服务公司已逾2万家，虽然数目众多，良莠不齐，但其中一部分物业服务公司经过市场洗礼，其管理品质已达到了一定程度的提高，品牌效应已经逐步凸现出来，具有抢占市场的能力，其行为将推动物业服务的市场化进程。物业服务卖方市场的主体已基本形成，并具有一定的实力。

　　买方市场主体缺位

　　从物业服务的发展来看，物业服务最终的买方主体应是业主委员会。但是目前业主委员会的运作存在着诸多的问题，如业主委员会成立困难，缺乏相应的资金支持，业主委员会成员素质低下，并不能真正代表全体业主的心愿，业主委员会违规操作经常发生，等等。这使得业主委员会在物业服务市场中的买方市场主体地位经常缺位，物业服务的市场化缺乏最基本的形成要素，物业服务的市场化难以得到实质性的推进。

　　自建自管仍处于主导地位，市场化正在启动

　　目前，我国物业服务招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业服务市场仍处于自建自管的状态，管理规模较小，专业化能力较低，企业经济效益普遍低下。物业服务的招投标还存在诸多的问题，物业服务的市场化程度并不高。但目前物业服务的发展己显示出，物业服务的招投标数目在急剧增加，物业服务的市场化正在启动，并有一触即发的发展趋势。

　　专业化程度不高

　　由于物业服务企业规模普遍过小，因此，物业服务实施专业化就比较困难。此外，目前市场上物业服务的专业化公司也不太成熟，如物业服务安全管理方面的专业公司就很少或没有，清洁公司虽然很多，但由于人员工资过低，人员流动过快，也影响了物业服务的服务质量。这些因素制约了物业服务专业化的实施。

　　全国型的品牌格局没有形成

　　物业服务由于没有进行充分的竞争，导致目前物业服务公司多而杂、小而全。除个别城市外，全国型的物业服务公司的品牌格局并没有形成，大的品牌物业服务公司占据主要物管市场的局势也没有形成。这种状况为未来物业服务市场的重新洗牌提供了良好的条件。

　　地区间发展不平衡

　　中国物业服务在经济发达地区和不发达地区差异很大，经济落后地区的物业服务水平明显滞后，经济发达地区则相对规范和成熟。一般来说，南方地区的物业服务水平高于北方地区，沿海城市的物业服务水平高于内地城市，这种发展态势形成了中国物业服务市场发展格局的不平衡。

　　中国物业服务市场的竞争方式

　　(一)按物业服务的管理方式分类

　　通过委托管理占领市场

　　这种管理方式是物业服务企业通过全委托方式接管物业。主要表现为:一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。

　　通过顾问管理占领市场

　　这种管理方式就是一个物业服务企业不直接管理物业，而是为另外一个物业服务企业的物业服务活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在:一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。目前，全国物业服务市场仍以顾问方式为主。

　　通过合作管理占领市场

　　这种方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是:一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

　　(二)按获得物业服务权的方式分类通过公开招投标占领市场这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业服务权。这是物业服务市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业服务权的物业比较少，在整个物业服务市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。

　　通过协议招标方式占领市场

　　这种方式就是通过协议招标的方式获得物业服务权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业服务公司进行管理。目前，在物业服务市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。

　　通过自建自管方式拥有市场

　　这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业服务公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业服务的市场化进程。

　　企业兼并、重组，走强强联合之路

　　企业为了做大、做强，也可走兼并、重组之路。这是企业寻求自身发展，增加自身实力的一种途径，也是企业占领市场的一种方式。

　　中国物业服务市场走势

　　未来3-5年是中国物业服务化的“战国时代”

　　自建自管的发展模式造成整个物业服务行业公司数目多，平均每一个公司的管理规模小，管理质量差，市场化程度低，物业服务的品牌效应差等。由于物业服务行业的门槛较低，物业服务的市场化未能全面启动，全国城市，特别是中小城市，物业服务公司的数目仍在急剧上升。这种趋势在全国又加剧形成了众多的、区域性的、封闭性的物业服务市场。

　　但物业服务发展到今天，其发展状况已发生了明显的变化。虽然物业服务是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业服务企业之间的竞争，必然会推动物业服务的市场化进程，促进物业服务品牌化格局的尽快形成。一些物管企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数物业服务企业占据大部分物业服务市场的格局。

　　经过市场的洗礼，少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物管行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性减少。

　　目前，全国物业服务市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业服务市场的“战国时代”。到20**年末，全国性的物业服务品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。

　　写字楼市场化程度低，高档商品住宅市场化程度高

　　写字市场化程度低、高档住宅市场化程度高的状况预计在未来相当一段时间里仍会保持。从目前物业服务市场的分析来看，写字楼物业服务费定价标准较高，而且写字楼面向的是商业用户，收费反而容易。同时，又由于智能化设施、设备的运用，写字楼的管理反而容易，成本又较低。因此，写字楼的物业服务有很高的利润。目前，全国写字楼的物业服务全面飘红，在一定程度上就说明了这个问题。如果说，在物业服务中还有暴利的话，这就是写字楼的物业服务。

　　写字楼往往是出租型物业，是单一业主或业主数目较少。这种情况使业主的意愿较易实现或得到表达。由于写字楼的物业服务利润较高，驱使写字楼的业主自己成立物业服务公司进行管理，以免“肥水流入外人田”。在物业服务市场化方面，写字楼业主一般是聘请专业的顾问公司进行顾问管理，而不是聘请别的公司进行全委管理。

　　目前，高档住宅的物业服务尚有一定的利润空间，对物业服务企业有很大的吸引力。同时，由于高档住宅是一种完全市场化的物业，业主数目较多，业权分散。这种情况要使业主的意愿得到实现或表达，只有通过物业服务的招投标方式来实现。房地产开发商在前期物业服务中选聘优秀的物业服务公司主要是为了增加卖点，满足众多业主对物业服务的需求。业主委员会重新选聘物业服务公司是为了实现或表达全体业主的意愿。鉴于此种情况，未来高档住宅是市场化程度最高的物业。

　　此外，一些档次较低的物业，如低档住宅、工业厂房等，由于物业服务费定价较低，业主经济承受能力有限，管理难度大等，对市场化的物管企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不会太高。

　　社会公共型物业将全面推向市场

　　社会公共型物业主要是指学校、医院、机关事业单位的办公、住宅物业。这部分物业本来由单位统一管理，但由于管理不够专业等因素影响，致使管理成本高，管理档次低。随着政府后勤制度的改革，这部分物业最终会走向市场。社会公共型物业，由于是国有产权，业主单一，收费较易，且有一定的利润空间，未来这一块物业的市场化程度也会很高。在目前的物业服务市场中，这部分的物业已占了相当大的比例，未来社会型的物业将全面推向市场。

　　物业服务招投标方式和自建自管模式都将成为物业服务市场的主流

　　在自建自管的模式下，一部分物管企业在其发展商强有力的支持下，形成品牌物管企业。这部分物管企业一方面仍然通过自建自管模式承接上级开发商开发的物业；另一方面，通过物业服务市场承接其他开发商开发的物业。所以，整个物业服务市场会形成物业服务招投标的方式和自建自管模式两种主流方式。

　　企业走兼并、联合、重组之路，物业服务规模化和集团化形成

　　由于市场竞争的日益激烈，物业服务企业为了应对竞争，为了寻求规模效益和品牌效应，就会走企业兼并、联合、重组的道路。这种物管企业间的兼并、联合、重组既是物业服务市场竞争的一种方式，也是物业服务市场竞争的一种结果，最终会导致物业服务企业规模化和集团化的形成。

　　物业服务的专业化将逐步形成

　　专业化是生产力发展到一定水平，社会化分工到一定程度的产物，也是物业服务市场化的必然结果。未来的物业服务项目将由更多的专业性公司来完成，而不是由一个物业服务公司来统包统揽。物业服务的专业化可以实现社会资源的最优配置。

　　物业服务的产业化将形成

　　物业服务的产业化是指将物业服务作为主业，利用物业服务的上下游资源，通过物业服务的市场化、专业化和品牌化等方式，将物业服务作为一种产品来进行产业化生产和消费，从而实现物业服务资源的优化配置，提高整个产业的现代化管理水平。我国物业服务具有庞大的物业基础，人们对物业服务又有强烈的社会需求，加上房地产业生产力的发展，物业服务作为一种新兴产业形态已初具雏形。随着物业服务的发展，物业服务的产业化生产方式必将形成。

　　全面推行国际质量标准化管理

　　国际标准质量化管理是指物业服务企业按照国际质量标准体系的有关要求，对物业进行管理的一种方式。我国已加入了WTO组织，对此也有了更高的要求和更迫切的需求。物业服务的实践已经证明，引入国际质量标准化体系(包括ISO9000国际质量标准体系和ISO14001国际质量标准体系等)对物业服务的规范化运作，提高物业服务的服务质量，确实起到很大的作用。随着物业服务竞争越来越激烈，将会有越来越多的物业服务企业采用国际质量标准化管理。

　　物业服务业与房地产业分业经管

　　物业服务业与房地产业分业经营是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中对房地产业与物业服务业发展的要求和希望。随着房地产业社会生产力的发展，物业服务市场化进程的推进，物业服务产业化的形成，物业服务智能化和集约化的运用，政府对物业服务业和房地产业分业经营的推动，这一切必将推动物业服务作为一种独立的产业形态从房地产业中分离出来，即实现房地产业与物业服务业的分业经营。

篇3：物业服务市场困境和机遇

　　物业服务市场困境和机遇

　　最近，有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业服务进行了一次调查，被调查者中有38.1%的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月2元，希望得到的物管服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子等，可见北京人对物管企业的要求不低。此外物管企业实行资质等级评定、物管项目实行公开招投标制等使得“现在的市场不好做”便成了物业公司老总们的一个“共识”。

　　在不好做的情况下，北京物管市场竞争会呈何种态势?各家物管企业如何使自己的服务被业主认可?

　　市场需求增大为物管企业提供机遇

　　北京均豪物业公司总经理于庆新认为，目前北京物管市场呈现四大特点：首先是随着开发商品牌意识的提高和业务细化的需要将逐步丢弃“自建自管”的观念，把项目交给专业物管公司；其次是国企改制逐渐使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；第三是现在物管项目开始实行招标，不称职的物管企业会被业主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。

　　清华大学房地产研究所副所长季如进也认为，除现有住宅小区必须进行物业服务外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务已逐渐社会化，物业服务的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业服务和莲花物业负责国家计委生活区的物业服务已经说明了这一点。

　　物管市场目前存在哪些问题

　　物业服务在实际工作中，其市场现状难以令人满意，主要表现形式有四个方面：1.投诉率高，据有关资料统计，20**年全国物业服务和商品房投诉与20**年相比增加45.3%。2.缺乏规范，投诉的意见主要集中在对物业服务公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。3.有市无场，与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是，物业服务市场结构不全，交易体系不完善。4.运作困难，一方面有实力的物业服务企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；另一方面需求方想聘用自己满意的物业服务公司却无门路，更谈不上选择。

　　中海物业北京公司的总经理耿万岭认为物管具体政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题，他认为现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。而从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一，目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

　　明年的物管市场竞争如何体现

　　面对竞争物管公司开始各谋对策。北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度，但各家物管企业已明显感到了生存压力。一些物管公司已经开始调整自己的经营策略，表现出功能上互相补充、业务上相互渗透的趋势。

　　“有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则，但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。耿万岭认为，北京明年的市场竞争会更激烈，物管公司的分化组合也会逐步加大。随着几年来商品房的热销，物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现，谁能合理收费、优质优价，谁就可能占领市场。

　　企业发展的客观要求是走规模化道路。他预测，破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

　　“规范物业服务市场运作的《物业服务条例》已出台一段时间，随着执法力度的加强，物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序，明年的物业服务市场将是大发展前的调整期，不论是外资企业还是外地公司，要想真正立足北京物管市场，首先做的就是树立自己的品牌形象，拿出优秀的作品来。”耿万岭说。

　　现有的物业服务水平需要跨越式提高

　　北京房地产协会有关人士认为，现有的物业服务水平需要跨越式提高，提高水平的对策可注重以下三个方面：

　　首先应不断加强对市场主体的培育与建设。从供应来看，物业服务现在虽已逐渐从房地产开发环节中脱离出来，但在培育市场主体还有欠火候；而培育市场主体不但有利于市场行为的规范，而且有利于培育和发展大中型物业服务企业和公司。

　　从物业服务市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的目前仍然不太多。建议有关部门抓紧这一工作的实施

　　其次，应不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手：

　　成立为交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业服务市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面，成立交易所，由经纪公司集中挂牌交易。

　　成立自律性中介组织--物业服务行业协会。协会应对物业服务企业进行立法治市、依法操作的教育，规范企业市场行为，对企业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业正当权益。同时收集反映业主的看法，倾听企业的呼声，向政府提供牵涉社会发展与政策重大关系方面的专业意见。

　　成立规范服务监督的中介组织，例如价格审批机关和仲裁机构。物业服务服务费的价格是物业服务的一个敏感问题。如果物业服务服务费的价格不是由供需双方协商同意，并经政府价格部门审核认定，那么，由价格引发的纠纷将导致以后收费困难。

　　物业服务公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业服务公司对物业服务中的法律关系不清楚或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，设立仲裁机构，除了规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系外，还应对社区内的纠纷和矛盾进行仲裁决定。

　　最后，应不断扩大市场容量，积极引导消费升级。物业服务市场需求群体的构成单位是社区，而涵盖社区住户的所有消费需求构成了物业服务的服务体系。目前，我们比较注意一般家居、卫生医疗、生活(包括文化、娱乐)方面的服务，这还远远不够，还应关注发展信息、金融、社会保障、保险、科技等方面的特殊服务。一般来说，当人们购买了商品房后，消费目标已转向潜在的购买需求，这种潜在的需求将变为现实的购买力。因此，全面刺激社区消费经济增长，积极引导消费升级，将带动和促进物业服务的市场本身乃至更大区域的市场经济发展。

篇4：物业服务行业市场分析报告

　　物业服务行业市场分析报告

　　---对物业服务“低收费、零收费”的理性思考

　　一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

　　1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业服务是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业服务运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业服务常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

　　纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业服务费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。

　　退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业服务平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业服务正常运行就无法维持，则会引发业主和物业服务企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

　　如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业服务企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

　　因此，物业服务的“低收费、零收费”，既非物业服务模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业服务发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业服务市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

　　1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业服务服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业服务基本概念的认识，认为物业服务可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业服务服务的监管，造成消费者对物业服务服务的反应滞后，加上物业服务中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业服务成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业服务必不可少的维修和养护工作，削减物业服务成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

　　2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

　　“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业服务开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业服务交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

　　3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

　　当一个 “低收费、零收费”物业服务进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业服务收费的大幅下降，物业服务企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业服务行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业服务费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

　　在物业服务服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业服务行业经过多年努力所构筑的物业服务服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业服务服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

　　二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

　　1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

　　从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业服务“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利‘应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

　　合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业服务活动的基础，是建立业主与物业服务企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业服务活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业服务费的义务应与其享受到的物业服务服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业服务企业的违约责任。

　　但是在物业服务“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业服务费，就失去了要求物业服务企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业服务企业这一方面讲，物业服务低收费、零收费已经使物业服务部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业服务服务的质量是无法保证的。同时，由于物业服务企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

　　而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

　　2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

　　物业服务“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业服务“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业服务是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业服务是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业服务这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

　　3.“低收费、零收费”现象违背了《物业服务条例》的基本精神

　　《物业服务条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业服务收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业服务服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业服务收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业服务”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业服务质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业服务消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

　　“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业服务行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业服务企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业服务消费意识和服务意识都不到位，物业服务法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业服务市场竞争日益激烈，物业服务行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

　　三、“低收费、零收费”的对策思考

　　1.完善法制建设

　　法制建设是物业服务行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业服务不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业服务各主体在物业服务活动中的行为。

　　2.强化行业自律

　　行业自律是市场经济中企业 诚实信用原则的突出体现，物业服务协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业服务行业协会的社会地位和信誉。

　　3.加强理论研究

　　物业服务理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业服务科学发展的重要基石。

　　4.创新制度设计

　　创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业服务健康发展的必要保障。

　　在物业服务的外部，引入发达国家物业服务制度，如类似物业服务事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业服务内部，完善物业服务企业内部的管理制度，量化物业服务服务质量的标准，提升物业服务服务的水平和档次。

　　5.正确引导舆论

　　人是教育的产物，物业服务作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。

　　(执笔:陈蔼贫 吴春兴 方霞 刘雨)