试论经济转型期物业服务发展趋势方向
物业服务行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业服务行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。
一、转型时期经济发展的特点
当今世界经济的发展模式大致有两类:一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度(价格机制)，使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。
面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革:一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业服务行业应运而生。
二、我国物业服务市场的形成条件
物业服务最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业服务公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业服务行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业服务单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业服务市场。物业服务市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果:
1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。1980年，*同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业服务行业的产生和发展奠定了基础。
2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业服务模式的出现。
3、公共产品的特性决定了物业服务机构存在的必要性。对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品(公共部位)。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业服务公司。这是物业服务行业存在的法理基础。
4、物业投资的保值增值要求专业化的物业服务。市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。
5、房地产开发商售后服务承诺的要求。市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业服务的要求。推动和促进物业服务的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。
三、我国物业服务行业的发展趋势和方向
物业服务行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业服务行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。
1、物业服务市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大
中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业服务。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。
另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业服务市场的发展前景也是十分令人乐观的。
2、物业服务企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态
到目前为止，我国物业服务单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业服务的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业服务公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业服务机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业服务的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业服务公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业服务公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业服务行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业服务龙头企业，并成为行业发展的标志。
3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强
如果说目前和今后一段时期，物业服务市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业服务方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业服务市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业服务协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。
4、物业服务服力的内容将向两头延伸
传统的物业服务服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业服务已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业服务企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业服务服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业服务企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业服务公司的意见，充分利用物业服务公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业服务企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。
我国的物业服务行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：以开发商角度看物业服务企业发展趋势
以开发商角度看物业服务企业发展趋势
物业服务作为一个新兴行业，正被越来越多的开发商所重视；它不仅是房产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房产营销的主要卖点之一，因此，从开发商的角度谈物业服务发展就显得十分必要。
一、21世纪物业服务必须倡导康居生活新概念
新世纪里，不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步，而且人们的生活水平也将迅速提高，这必然带动人们生活质量标准的急速上升。在安居这一重要问题上，人们的居住理念再也不会停留在过去“分得开、住得下”这一层次。一个完整的物业不仅仅具有固定居信场所功能，同时也是学习和娱乐场所，同时也对小区的文化品位提出了更高的要求，这也是历史发展的必然趋势。我们的物业服务，必须及时适应这一变化要求，这样才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世纪的人们对居住环境的要求大大提高
随着物质生活的不断改善，人们精神方面的需要将越来越强烈。现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的室内封闭生活概念，而是追求进一步扩展生活空间，将自已的居家生活与小区环境乃至整个大自然融为一体。在不久前南京市所作的一项调查中，82%以上的人把公共绿地作为公共设施建设的四项需求要素之首，充分反映了当今市民强烈的环境意识。目前的南京房地产市场已出现了“生态化”概念和“全生命周期绿色环保”住宅，并受到了市民的普遍关注。
诚然，新形势下的物业服务必须关注市民的这一需要，力争通过自身的努力，让小区内的居民都能尽情享受到阳光、空气和绿色大自然的抚慰，使其在喧嚣的城市里体验到一份回归大自然的惬意。
2、21世纪的人们对居住文化、艺术的要求将越发强烈
不久前日本的一个学者出了一本书，他用了这样一个题目“20世纪企业的最后一张王牌--CIS”，不管这一说法能否被人接受，但企业和社会对企业形象的重视已是不争的事实。
在过去很长一段时期内，技术和艺术被日渐分开，直到英国文艺复兴时期才又提出艺术和技术融合的问题。实际上，亚里士多德曾经指出，艺术是存在于制造中的，艺术应当在我们每个人的生活中。目前，我们已经把住宅建设和小区管理提高到了一个非常艺术化的程度，通过环境整合艺术，真正使艺术直接介入到技术应用中。实践表明，艺术在建筑中的合理运用确实能起到画龙点晴的作用，并体现尚住宅的要求。我们对每个小区都进行了CIS设计，小区内的建筑符号、雕塑小品，甚至信纸信封、手提袋、垃圾箱均经过精心设计，小区有自已的会所，有们喜爱的文化体育活动。开发商开发的楼盘是否畅销，与小区内浓郁的艺术氛围和深厚的文化底蕴有十分重要的关系。营造社区评论经将是物业公司的一项重要工作内容，物业服务打“文化牌”、“艺术牌”，这是竞争中的必然选择。
3、21世纪的们对居住的舒适度要求更高
这里所说的“舒适度”内容很宽泛，除了前面已经提到的环境文化的高品质给小区居民提供相应的舒适外，还要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娱乐、休闲等配套设施完善，服务及时等等。总之，人们期望21世纪的居所能最大程度地满足自已对舒适度和自我实现的需求。
因此，在房地产开发过程中，就要考虑到今后的物业服务能够实现最优化，避免因建、管脱节而给物业服务造成障碍。我们的物业公司，也应尽量地适应这些变化，并在变化中寻求生存和发展。
二、21世纪的物业服务必须建立“网络管理大平台”
传统的物业服务，由于技术含量不高，只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业服务行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流，并实现物业服务行业的科技转型，是摆在所有业内人士面前的一道“难题”，有效破译这一“难题”的“密码”便是建立“网络大平台”，实现网络管理现代化。
1、一个居住区就是一个小社会，实现各社会成员之间的协调运转，必须借助网络化手段
住宅是一个产品群，不是单一的产品，它包含了环境、配套和日常生活的方方面面。物业服务要做好对这个产品群的服务，必须遵循一定的规律。建立小区物业服务的“大平台”，让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活，物业公司也需要利用这个“平台”，把大家联系起来，实现人与人之间的交流、沟通、理解，使物业服务人性化。
2、网络化管理可以提高物业服务的附加值
网络化社区突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业服务可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业服务公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业服务价格。
3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段
网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的的建筑物(主要是住宅小区)按照统筹的方法对其功能进行智能化，实现资源共享和统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于管理和控制。通过研究开发一种集小区安保、交通管理、收费和各种服务管理于一体的信息大平台，提高物业服务的水平和效率。三、21世纪的物业服务企业发展要走专业化、规模化并举的道路
根据国外物业服务企业发展的历程。物业服务行业将走向专业化道路，即物业服务公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护均由专业化公司去实施，中国物业服务也正向着这一趋势发展。可以预测，在21世纪，一个成功的物业企业更趋向虚拟化，物业公司的理想状态就如同一个网络中枢，或者更形象一点，就是个总协调官或一个乐队的总指挥，能够把社会上方方面面的资源、各种各样的服务整合起来，形成和谐共同体，更好地为客户服务。
当然，物业公司要想在激烈的竞争中形成自已的核心竞争能力，需要有规模化的经营作为坚强后盾。大家都知道，物业服务被政府确定为微利行业，形不成规模化经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业公司一定要兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积，形成规模经营。物业服务在21世纪充满了新的生活力，但是又任重而道远。因为，随着中国加入WTO进程的加快，我国房地产业的竞争将越来越激烈，作为一个服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现，优质的服务可以提高物业的附加值。
篇3：浅议商场物业服务
浅议商场物业服务
商场是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式可分为以商品零售为主的单一性能的购物中心、百货商场及专营商店等和以集购物、办公、娱乐、饮食或金融服务等不同性质的机构于一体的综合性功能的购物商厦或商城，有的还以旅游为主导； 购物、娱乐、饮食等一体化的购物城，如上海的豫园商城等。
一、商场物业的类型和管理特点
(一)商场物业的类型
1.从经营方式分
可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元，顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上，顾客可直接挑选，这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。
2.从楼宇功能分
可分为单一经营性商店和综合多功能经营商店。
3.从商业物业档次来分
可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的，所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇，其设施、设备齐全、先进，如电视监控、消防系统都由计算机系统控制，以及先进的管理设施，豪华、高雅的购物环境，可谓现代的商业楼字。
(二)商场的物业服务的特点、建筑特点
从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；外观设计讲究宏伟、富丽，有的还有广畅喷泉或小瀑布；在装饰上追求典雅、奇特，在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨，造成感观上的刺激或和谐。据此，在管理上要求创造和维持环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返，增强购物的信心和欲望。
1.设施齐全
现代商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。
2.客流量大
商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理非常重要，有些零售商品易燃易爆，消防安全不得有半点松懈。
二、商场物业的管理内容
(一)楼宇及附属设施，设备的养护及维修管理
商业楼字的日常养护标准高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业楼字的重点在于各种设施，设备上，因为这些都能直接影响经营环境。高档次的商业楼宇设施、设备多而复杂，电脑化程度高，如供电、监控、安全管理、消防、给排水、交通管理等各系统大多互联网络，由计算机控制维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，保证其正常运行也靠平时养护。
(二)环境卫生及绿化管理
环境卫生是管理的重点，主要是外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室、餐厅等一切公用场所，以及承租户和业主的铺内、办公室等非公用部位。绿化是指内外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。
环境卫生管理方面应注意以下几点:
(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业服务公司统一安装在合理位置；
(2)柜台内陈列架上商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；
(3)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；
(4)楼宇内外的主要卫生清洁时间应安排在非营业时间，营业期间必要的清洁应由清洁人员用抹布擦拭，而不用长柄拖布擦拭；
(5)雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
(三)安全保卫管理
安全保卫管理是商场物业服务的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
(1)商场楼宇一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；
(2)运用电视监控系统对商场进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商场中铺面多，柜台多，人流密集，易造成电视监控死角，人防必不可少。门岗的保安员主要责任是发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告。
篇4：谈高校物业服务价值
谈高校物业服务价值
随着高校后勤社会化改革的不断深化，作为后勤重要组成部分的物业服务也得到了前所未有的发展。高校物业是一个独立核算的经济实体，不仅要通过为师生提供服务，创造一个优美和谐的校园环境，还要以企业的名义参与竞争，为社会提供服务，创造安全方便的人居环境。高校物业价值实现是按市场经济规律运作，实行有偿服务，在为学校和市场创造环境效益的同时实现经济效益，体现物业价值。浙江师范大学物业服务体制改革六年来实现了自身价值，企业被评为浙江省示范单位，为社会解决了近200个就业岗位，实现了社会效益和经济效益双丰收。
一、高校物业姓“教”决定了把社会效益放在首位
高校物业服务是指对学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目进行管理维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
浙师大物业公司认为:高校物业与社会物业相比，有自身的特点。首先，高校物业是国有资产，学校具有浓厚的人文环境和学术氛围，物业服务应以“三服务二育人”为宗旨，紧紧依托高校这一母体，和学校同呼吸、共命运，为更好地培养人才服务。其次，高校物业体现姓“教”，要遵循教育规律。学校是学习的场所，物业服务的目标是创造安静、舒适、和谐的环境，营造校园的育人氛围，创造稳定的局面。物业服务体系必须适应学校要求，并始终把社会效益放在首位。
二、高校物业要在服务高校的基础上，参与社会物业，争取经济效益
高校物业成为独立的法人实体是社会发展的必然趋势。高校物业要生存发展，要在守住学校这块“根据地”的基础上，发挥自身的优势，参与市场竞争，对外拓展。浙师大物业公司接管社会物业十二个项目，有楼盘50万平方米，实现了规模效益。物业企业改制成现代企业，在体制上要从学校母体中剥离，在机制上要从行政化的管理转变为市场化管理。在市场导向面前，评价高校物业业绩，是市场占有率和利润率；在服务导向面前，物业企业不仅要使业主满意，还要让员工满意。高校物业参与市场竞争，必须跳出传统管理的套路，建立具有高校特色的物业服务模式，向市场提供全方位、高质量、综合性服务。物业企业走社会化、专业化、企业化的经营之路，最终实现社会、经济、环境、效益的同步发展。
三、高校物业价值的实现
实现高校的物业价值，必须搞好培训，提高员工素质；建立现代企业制度，科学管理；塑造自己的企业文化，提高竞争力。
1、搞好培训，提高员工的整体素质
高素质人才是实现物业服务现代化的基本条件。浙师大物业公司一方面引进专门人才，另一方面狠抓人才的培养和教育，鼓励员工掌握创新技能和现代管理方法， 物业公司将员工培训作为重要工作来抓， 形成一个自我培训， 自我开发的人才机制，做到持证上岗。物业企业作为物业服务专业学生的实习基础和实践基地， 选派自身的管理人才进行专业培训。公司加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等途径，使管理工作、服务工作、经营工作水平不断提升，实现科学规范的管理，提供高效优质的服务。
2、建立现代企业制度
浙师大物业公司本着"产权明晰、责权明确、政企分开、管理科学"的原则，在人事、分配、经营、财务等方面，建立现代企业运行机制。理顺与学校职能部门的关系，精简管理环节，提高工作效率。企业内部建立健全各种规章制度，强化员工的企业意识、服务意识、法制意识，全面提升企业的管理水平。公司严格实行全成本核算，使每个员工都有危机感和竞争意识，进而降低管理成本， 提高服务质量， 多方面经营， 想方设法提高收益，20**年，实现税利超百万元，同比增加10%。公司不断地探索和改进，建立和完善各种物业服务法规，发挥自身资源和人才的优势， 采用先进技术，实现管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化。
3、创建自己的企业文化。
企业文化是企业的信仰，企业的价值主体，具有整体性和唯一性。浙师大物业公司创建了自己的企业文化，提升了竞争力。
首先，人企合一，树立职工是企业主人翁的思想。每位员工都应该把物业公司当成自己的家，发扬“精诚团结、务实创新”的团队精神，以“为业主提供服务始终是我们的起点，使业主满意永远没终点。”为公司的服务宗旨和理念，共同为“创高校一流物管企业”的发展目标而奋斗。
其次，学用合一，树立学习、提高、赢得市场认可的观念。坚持立足本职、学用合一是构建高素质员工队伍的关键。每位员工不仅要懂得教育规律，靠优质服务去占领学校的后勤市场，赢得广大师生的信誉，还必须不断学习，掌握本行业的前沿知识，靠知识型职工队伍去增强企业的竞争力，赢得市场的认可。物业公司提出立足本职，学以致用的要求，鼓励员工参加自学考试和业余学习，为职工打造各种学习成材的平台。
再次，行知合一，树立工作学习化、学习工作化的目标。公司以创建一个学习型组织为目标，使员工之间相互学习、互相指导，形成一个良好的学习氛围，在实践中建立导师，向有能力、解决问题有实战经验的老员工学习，提高新员工各方面的能力。
4、树立质量管理体系检查与监督的品牌意识。
制度的有效实施有赖于建立严格的检查、监督体系。任何管理制度，就其本质而言，必须具有硬约束的特征。ISO9001:2000质量管理检查监督体系包含:逐级监督的职责设计；针对每个岗位的监督检查标准、细则；检查的时间、频次；检查结果的记录与报告；不合格项目的纠正、改进与验证；每一次检查结果的分析与评价。只有树立监督检查职能的权威性，以保证制度的硬化。监督检查必须覆盖所有工作过程的控制环节和要素。应该说明的是，监督职责的确立不是必须单设立一套专职的组织和人员系统，而是要将每个层次的监督职责落实到相应的管理人员岗位职责中，明确规定其检查工作的操作流程和检查规范。检查监督工作必须成为管理人员的日常作业，才能保证监督的连续性。连续不断的监督检查是治理制度不落实、走形式、应付突击检查等一类顽疾的有效措施。也是及时发现管理漏洞，采取改进措施的必要手段。浙师大物业公司的实践证明，保持质量体系监督检查的连续性和针对性，是推进制度实施，保证制度硬化的必要手段。检查监督过程的标准化和一致性，保证对干部、员工完成职责的绩效，进行优劣评价的客观与公正，以调动广大干部职工的积极性，是真正成为有效激励机制的基础。
总之，高校物业企业只有树立现代的管理理念，遵循教育规律和市场规律，在理顺体制、激活机制的基础上，巩固校内和拓展社会两大市场，明确业务发展方向，形成支柱产业，真正把高校物业做活、做大、做精、做强，以诚信服务赢得市场，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，才能尽最大程度发挥自身的价值。
浙江师范大学物业服务有限公司 周敏芬
篇5：参加高校后勤物业服务研讨会有感
参加高校后勤物业服务研讨会有感
物业服务是社会进步和经济发展的产物，在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业，也逐步成为高校后勤服务保障工作的重要领域。高校物业服务兴起虽然时间不长，但发展十分迅速，特别是高校后勤社会化改革以来，大多数高校都非常重视物业服务工作，在一些经济发达地区和一些基础较好的高校，物业服务工作取得了很大的成效，一些高校的物业服务不仅初具规模，而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力，为全国高校物业服务工作起到了示范和表率作用。
经过几天的学习与交流，本人发现要搞好高校物业服务，应遵循以下思路:
首先，要找准高校物业服务的定位。就是应秉承以人为本的服务理念，凭借现化的管理模式和方法，始终坚持“三服务，两育人”的根本宗旨，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意。
其次，建立一种面向社会，适应市场规律，能够有效满足学校发展需要，更好的为教学科研和师生服务的优质高效的新型后勤保障体系。高校物业服务既是高校管理的有机组成部分，也是反映高校管理水平的重要窗口。高校物业服务工作要始终围绕高校育人的中心工作和高校建设、发展的需要，不断提高理论研究水平和实际管理工作水平，努力把握高校物业服务工作的规律性，充分体现高校物业服务工作的时代性，真正富于高校物业服务工作的创造性。高等教育的改革，特别是高校后勤社会化的改革，要求我们建立一种适应学校改革发展的社会化的新型高校后勤服务保障体系。
第三，只有实现物业服务的专业化和规范化，才能真正提高核心竞争力，才可能实现可持续发展。
①细分物业对象，加强专业队伍建设。
②配备专业化物业服务人才。一靠自己培养，有计划的培训，加快技术及管理水平的提高；二靠招聘引进，注重员工结构的调整。
③装备专业化的工具设备。使用专业化的劳动生产工具有利于劳动生产率的提高，也有利于减轻劳动工作量和劳动强度。
④推行规范化的物业服务。因此物业服务引进IS09001有很重要的现实意义，通过贯标的长期过程，学习、理解、贯彻“八项质量管理原则"的精神，严格按行业标准，制订物业服务项目的服务规范，提升物业服务水准。
第四，提升高校物业服务人文品位，营造良好的文化氛围。高校物业服务作为新生行业与社会物业相比除了有物业服务的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。高校物业服务处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此，高校物业服务要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营思路，树立“服务、严谨、亲和、友善”的良好形象，用优质的服务提升高校物业服务的科学内涵和人文品位，营造良好的有文化特色的高校物业服务氛围。
第五，服务第一，管理第二。现在很多高校的物业服务都是重管理轻服务。造成这种现象的原因之一是体制问题，后勤物业服务部门名义上与学校是甲乙方经营关系，
但实际上，学校委托物业部门对学校的资产代为管理，经费由学校核定拨付，而不是完全的权利下放；其二是运行机制问题，学校将部分行政管理权限交由物业部门，客观上造成了管理职能大于服务功能；其三，校内物业服务市场的环境没有形成，就我们学校来说，也只是几栋教学楼实施物业服务，而且还不是真正意义上的物业服务。所以，必须在理顺管理体制和运行机制方面加大改革力度。在积极培育高校物业市场环境的基础上，找准切入点，最终实现管理服务化，服务商品化、市场化。
第六，应该理顺各种关系。高校物业要发展，需要广大教职工和学生的理解，更需要学校和广大师生员工的大力支持和配合，为此要理顺各种关系，妥善处理职工与职工之间、物业服务部门与学生之间、物业服务部门与学校之间的关系，充分发挥学校和学生对物业服务的积极性和主动性，加强沟通和双向交流，形成吸引力和向心力，物业服务效率和水平就会持续提高。为此，要加强物业服务宣传的力度、广度和深度，要使教职工和学生明显感到实施物业服务和没实施物业服务的区别。
最后，尽快实施IS09001
质量体系认证，打造品牌。高校物业服务要在竞争中求
生存、谋发展，就要有良好的质量保证，实施IS09001质量体系认证，是遵循国际惯例与国际接轨的需要，通过引进IS09001质量体系，在员工中树立质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，以服务求生存，以质量求发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。
高校物业服务不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。所以，高校物业服务公司要生存，就必须以业主需求为导向，不断调整服务内容，不断提高服务水平和能力，向服务要效益。特别是随着高校的快速发展，高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业服务作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视，实施市场化、社会化、专业化、规范化管理的方向也将成为高校物业服务的发展趋势。
中国地质大学(武汉)物业服务服务公司于学家