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我国物业服务发展思路初探

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我国物业服务发展思路初探

  我国物业服务发展思路初探

  我国物业服务企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业服务企业本身而言,它永远都是始端服务部门。

  作为一个新兴行业,物业服务诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自已楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业服务行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引入注目的聚焦点。

  进入21世纪,我国物业服务行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业服务企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

  一、新世纪物业服务将向规模化方向发展

  (一)规模化经营的必然性

  物业服务的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。我认为新世纪的规模化经营,就是物业服务企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。

  当然,物业服务企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。

  由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。

  (二)规模化经营的途径

  扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业服务企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业服务企业如何实现规模化经营呢?

  1、兼并重组,充分利用小企业资源。

  目前,无资质等级、小而全的物业服务企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自已成立物业服务公司管理共开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业服务行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业服务企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。

  2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业服务面积。

  新世纪民伊始,物业服务市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业服务市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业服务企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业服务市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业服务企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业服务消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业服务企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业服务企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。

  我们还可以看到,物业服务企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本化磨合的关键时期,也是传播自已品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业服务经验。内地物业服务市场起步较晚,对沿海等地先进的物业服务经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业服务的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业服务面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业服务金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。

  二、新世纪物业服务将向区域化方向发展

  所谓区域化物业服务就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业服务的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。

  随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业服务初见端倪。

  区域化物业服务同单一的物业服务有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业服务是区域综合型物业服务的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业服务企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业服务最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。

  区域化物业服务的企业会根据区域(片区)物业服务的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业服务要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业服务中将表现的更为突出。

  由此可见,区域化物业服务具有比分物业服务更多的优势。首先,区域化物业服务有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管量单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业服务还有利于社区的治安管理。物业服务企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业服务还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业服务还可大大降低管理公司的管旦成本。区域化物业服务的规模、容量都大大高于单一的物业服务,可以做到资源共享,为物业服务公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业服务为物业服务的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业服务品牌声誉,增加公众对物业服务的信心,促进物业服务总体目标的实现。

  三、新世比物业服务将向专业化方向发展

  随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。

  如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。

  专业化管理必然导致物业服务人员职业化水平的提高。就目前的物业服务人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业服务的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业服务专业化时代的到来,物业服务从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业服务岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业服务真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。

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篇2:物业服务健康发展思路浅析

  物业服务健康发展思路浅析

  我国物业服务企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业服务企业本身而言,它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业,物业服务诞生伊始,便显示出了强大的生命力。

  广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自已楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业服务行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引入注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业服务行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业服务企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

  面对房地产开发商新建的累累成果,物业服务行业随之发展迅猛,如何使物业服务持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题。

  一、物业服务具有广阔的市场和强大的生命力

  (一)现状

  从1981年全国第一家物业服务公司深圳物业服务公司的出现,物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地,据不完全统计,目前全国有物业服务从业人员40余万人,每年以4万人递增,目前镇江就有120余家物业服务公司,60%小区施行了物业服务,物业服务逐渐被人们所接受。物业服务已成为21世纪发展最快行业。

  (二)作用

  随着物业市场的不断扩大,这种集高度统一管理、全方位多层次、市场化经营为一体充满生机和活力的物业服务的出现,就越来越显示出强大的生命力,因为它有以下作用:

  1. 满足人们不断增长对改善住房条件的需求;

  2. 配合社区管理,为政府解忧,有利于创建团结稳定的社会环境;

  3. 延长建筑物和公共设施的使用寿命,提高其经济效益,使之保值、增值;

  4. 有利于提高人们的精神文明意识和现代化城市意识;

  5. 为开发商树立良好的企业形象,促进了房屋的销售,提高了市场的竞争力。

  二、当前存在的主要问题

  总体上说,物业服务在我国是一个新生事物,它的发展总要一个过程,虽然它有广阔的市场和强大的生命力,但要健康有序地发展,尚有以下亟待解决的问题:

  (一)认识问题有很多误区。由于物业服务是一个新兴行业,其服务内容、政策法规未被大多数人所接受,许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上,替人受过,甚至受到莫名的指责,打击了从业人员的积极性,而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑,极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业服务的健康发展。

  (二)细部法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置,是否可以强拆?物业服务费的起算日,还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算,如应房屋质量问题,业主是否可以要求减免物业服务费?业主拒交物业服务费、公共部分的费用,法律法规对业主没有制约措施。

  (三)历史遗留问题影响到物业正常的服务。主要表现在开发商未按协议规定,改变原有的设计及使用功能,小区的配套设施不到位、设计不合理、房屋质量等问题,业主则认为物业服务不到位。

  (四)物业服务企业内部建设薄弱。职工队伍业务素质、职业道德都有待提高和规范。

  (五)物业服务费不能满足物业服务的正常运作。由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响,物业的收缴又不向水、电、气等单位有刚性的收费措施,致使微利行业更加微利,经营比较困难。

  三、抓住机遇,推进物业服务健康发展

  近年来,我们物业服务行业呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业政策、法规的颁布实施,物业服务市场日趋成熟,为物业服务的健康发展提供了良好的发展势头,但我们又要充分认识到存在的问题和推进工作的难度。我们要抓住机遇,树立***,推进物业服务健康地向广度、深度、高度发展,我们应做好以下工作:

  (一)要加强领导、提高认识,进一步更新观念。

  许多大城市、大公司的成功经验告诉我们,要全面推动物业服务使之健康有序地发展,首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业服务方面的政策、法规、好处等内容,让大家都参与到物业服务的过程中来,要让物业服务企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费,让业主感到他们是最大得收益者。

  (二)大力贯彻国务院《物业服务条例》,建立、健全相关法律、法规。

  20**年颁布实施的《全国物业服务条例》对物业服务的健康发展指明了前进的方向。《条例》阐述了业主、、业主大会、物业服务企业的权利、义务并对物业的使用、法律责任等作了明确的规定,维护了业主和物业服务企业的合法权益。大家必须认真学习《物业服务条例》,将条例真正地运用于物业服务的实际过程中去。但由于部分业主的素质问题,违章建筑在小区内滋生蔓延,影响了其他业主的利益及小区的整体形象,很多业主认为物业服务不到位,对物业公司的影响大打折扣,而政府有关部门对违章也无执法力度。所以必须加强违章的执法力度,并可以给物业公司适当地执法权,对推进物业服务的健康发展有着重要的意义。另外在物业服务费的收取上,物业公司只能通过催缴,最后也只能通过法律手段,但哪个物业公司愿意和业主打官司呢?对于业主无理拒交物业服务费的法律应给予物业公司一定的权利,如可以和水、电、气单位合作等。对于物业服务费的起收日、公共分摊费用等,地方政府也需用发文的形式健全起来。

  (三)理清思路,处理好各方关系。

  首先,必须处理好与行政主管部门的关系,行政主管部门是物业服务的归口部门,代表政府对物业服务行使管理权利,物业服务必须接受行政主管部门的指导和监督。第二,必须协调好与业主委员会的关系。业主委员会是由业主大会产生的业主自治管理的机构,代表着业主的根本利益,物业服务企业应按照《物业服务条例》的相关规定,尊重业主委员会的权利,履行好义务,处理好业主自治与专业化管理的关系,维护好业主的合法权益。第三必须协调好与开发商的关系,物业服务应从物业的保值、升值的目的出发,按照前期物业服务服务合同约定的内容,行使好权利、履行好义务,实行物业服务与开发商的良好合作,互利共赢,促使物业服务健康发展。

  (四)抓好队伍建设,提高物业服务水平。

  必须抓好内部建设和外部建设。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训,所有物业服务从业人员必须持证上岗,多学习、多取经,以不断提高业务水平和服务水平,提高物业公司的竞争力。外部方面,物业服务企业必须搞好资质,重视服务,打造品牌,并主动出击,开辟渠道,积极参与物业市场竞争,营造良好的物业服务氛围,为物业服务健康发展奠定扎实的基础。

  (五)做好物业经营,为物业服务企业增加收入。

  物业服务费是物业服务的物质基础,从目前物业服务的经营状况来看,仅依靠物业收费收入,大多数物业服务企业只能维持简单再生产,而不是实现扩大再生产。因此物业服务企业不能只依靠收缴物业服务费求生存,必须独立走向市场,利用自身资源,开辟新的创收渠道,靠开展多种经营弥补物业服务费的不足,同时还能使业主得到多层次、多项目、全面周到的服务。所以开展多种物业经营对物业服务的健康发展起到重要作用。

  (六)切实解决好历史遗留问题,有利于改善与业主之间的良好关系。

  面对开发商业遗留的问题,政府有关部门、业主委员会必须积极协调,把zzxxx所说,“群众利益无小事”这句实在话,真正运用到实际行动上,给广大业主一个满意的答复。

  物业服务在国外已发展了100多年,而在中国才20多年。物业服务既是朝阳行业,又是微利行业,这是不争的事实。物竞天择,适者生存。各级政府、全社会、全民应抓住机遇重视起来,学习***,把握其理论实质和思想内涵,联系物业服务,开拓创新,把物业服务工作推向一个新阶段,为提高城市的现代化建设、为人民创造美好生活空间共同努力,共同创造有中国特色的物业服务健康发展之路。

篇3:用城市物业服务的思路来管理城市

  用“城市物业服务”的思路来管理城市

  一、本文目的

  对城市的综合管理,政府都设有专门部门在行使着相应的职权,但在“小政府,大社会”的今天,更希望政府有一个部门能站在全景俯揽“整座城市”的高度上,完全系统化、专业化、职业化、高效地对这一城市沙盘进行管理,从而在原有城市管理理念上有突破或创新。为此,本人有些思考与建议,愿为我们所住的城市在城市治理和争创及保持魅力城市方面献一策。

  二、老百姓眼中的魅力城市

  笔者到过许多城市,对于一个城市是否有魅力,作为一名普通百姓,不外乎从以下几个方面来体会和评价:

  1、清洁与绿化程度,水源、空气、噪音、灯光的污染程度。

  2、安全感程度,室内及街道上的打杀盗抢情况。

  3、城市建筑配套设施完善程度和水源、电力供应充足程度。

  4、工程维修、房屋修缮,恢复其原色原貌的程度。

  5、购物消费被宰、强买强卖、以次充好的程度。

  6、投资环境优良程度。

  7、政府部门工作效率,被人抱怨“到某地或某机构办事难”的程度。

  如果在以上几个问题上,都得到了人们的认可和奖赏,无疑,这个城市在多种高级别的评优中,就会“中标”。

  三、一个概念、一种思路

  笔者有着十余年的物业服务经历,经过多年的职业性观察与分析总结,认为,要使一个城市因充满魅力而胜出,就是要有一个管理平台,在这个平台上,狠抓一项工作--城市物业服务!在此,笔者在物业服务行业内大胆提出一个新概念和一个新思路。概念就是“城市物业服务”,思路就是用“城市物业服务”的概念,通过“城市物业服务协调机构”这一管理平台来管理“整座城市”的市容市貌。这样我们所在城市就会较快进入并保持住全国魅力城市!

  四、对一个概念的解释

  城市物业服务概念的核心内容,就是要尽量减少或降低以下具体的、身边的事情的发生或出现:

  1、建筑物及墙面方面:街道、社区建筑物的墙体、墙面残缺、开裂、不完整且失效、年久失修;乱搭乱建严重;施工工地不按规定隔离围砌,严重影响市容。

  2、城市河沟及两岸:城市沟河成排污通道,被淤积成了臭水沟;两岸结构破烂不堪,堤坝护拦残缺不全。

  3、虫害消杀方面:老鼠、苍蝇、蟑螂,乱窜乱飞。

  4、绿化方面:绿化死角、空地太多;绿化带、花卉修剪无形、参差不齐,败枝枯叶,残株死株比比皆是,被垃圾填充或叶面、枝条被严重污染。

  5、清洁方面:建筑物本体、立面幕墙、街道马路、草坪空地、在建工地充满垃圾、积尘、污渍、色斑、脏水横流。

  6、污染控制方面:池、塘、沟、河异味扑鼻,餐饮业因没有安装空气净化装置而油烟乱冒,达不到排放标准。阳台上拖把、花盆污水飞流直下,城市空气污浊,到处尘土飞扬,机动车喇叭振耳。各类广告小报乱涂、乱挂、乱贴、乱扔。

  7、公路交通设施方面:垃圾箱、果皮箱少而间隔远;城市马路排水落水井太少,造成雨水、污废水滞留路面;马路挖了填,填了再挖;人车混流抢道;马路井盖常缺,伤人伤车。

  8、水电供应及动力设施的修缮方面:水电通讯管线像蜘蛛网,天上地面、墙面纵横交错,看的见摸的着;各种颜色弃管废线无人整理拆除;经常断水断电,维修周期太长。

  9、丰富物资、活跃市场方面:各类先进生产资料、前沿顶尖、高科技产品进不来买不到;由于地方保护主义的阻碍,市场没完全放开,外地品牌产品很难打入;一些“老大”行业垄断严重,缺乏市场竞争,致使投资者、消费者多花钱。

  10、公共事业方面:公交车破烂带病,公共电话厅(机)残缺或失效,被满身涂鸦;公园内设施景观贫乏而无视点、无逛点;沿街景坐凳靠椅缺腿少背。

  11、 城市规划方面:城市无主题中心,不知什么是市标建筑物,什么是代表城市文化的徽标性雕塑物;城市地域的行政管理功能布局划块不清,商业地域街道功能划分不出来,不知哪是“某某”相对集中地域,哪是“某某”相对集中的街道。

  12、 政府机关、事业机构的服务方面:对纳税人的服务不及时、不到位,态度蛮横粗暴,没有“一站式”服务意识,或把服务方向搞错。

  13、 社会治安方面:车窗宅门常被撬,人身财产损失犯案率高 。

  14、 投资及消费环境方面:不能理解和做到“你发财我发展”,雁过拔毛;投资环境差,致使投资者屡战屡败或者伤痕累累;消费环境差,致使消费者挨宰被骗,疑虑太多,口袋里的钱不能爽快掏出。

  五、对一种思路的解释

  就是把城市物业服务协调机构作为政府的一级组织(联动部门),并与关联性政府部门捆绑在一个平台上,对口接驳,采用下表所示模式:

  城市物业服务协调机构 关联性的政府职能部门

  城市清洁部 环卫局、爱卫会、

  城市绿化部园林局

  城市安全保卫部 公安局、消防局、交警队

  城市工程修缮部 城建局、水利局、供电局

  物业服务部 信访办、工商局、城管市容大队

  城市污染防控部 环保局

  城市投资市场部 计委、经贸局

  城市形象推广部 市委、政府办、宣传部、文化局

  报社、电台、电视台

  城市公共事业部 公共事业管理局

  城市发展战略部 市计委、政策研究室

  城市政府服务部 市政府、政府行政审批中心

  六、说明

  1、许多城市都有城市管理机构(城管委、城管办等),但它毕竟不是职业化、专业化,更不是社会化的物业服务机构,而这里说的是必须由市委或市政府主要领导亲自挂职的、具有全项物业服务专业的常设机构,这样,有职、有责、有权,就能充分联动上述关联性的政府职能部门,一起做好城市的物业服务工作,这样,何愁我们的城市不能成为全国的魅力城市

  2、本文仅代表个人观点,望能得到同行点拨与支持、引发讨论,是笔者的初衷。

  王琦

篇4:物业服务行业自律要有新思路

  物业服务行业自律要有新思路

  近年来,物业服务行业发展迅速,物业服务企业数量不断增加,作为政府与企业间桥梁与纽带的物业服务协会也在各地相继成立。物业服务协会的主要作用是贯彻执行国家的有关法律、法规和政策,建立行业自律机制,为企业提供信息咨询,促进企业间的交流与合作等等。目前,物业服务法制建设日趋完善。

  近日,深圳市出台了新的《深圳经济特区物业服务条例》,规定“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业服务协会”。“业必归会”制度是指一家企业成立并取得经营资质后需依法成为某一行业协会的成员,享受入会权利,履行相关义务。协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。物业服务协会可对违规企业采取警告、业内通报批评和公开谴责手段进行制裁。这些规定表明物业服务协会自律监管的权威性在不断增强。在新时期,为加强行业自律,物业服务协会应采取新的措施:

  1.制定本地的物业服务自律公约,在物业服务企业中开展提高服务质量,树立物业服务企业新形象的活动,不断规范物业服务企业的从业行为,使物业服务工作更加规范、有序,健康发展。

  2.为使物业服务企业合法经营,依法保障自身权益,协会可以组建由精通物业服务各项法律、法规的资深律师组成的法律顾问团,为企业日常工作提供法律咨询。协会可以积极做好监督管理工作,预防和减少物业服务纠纷的发生。

  3.定期组织物业服务从业人员进行培训,认真贯彻国家的各项法律、法规,组织专业技能、专业管理知识等方面的培训,不断提高物业服务从业人员的素质和服务水平。

  4.积极开展物业服务企业之间的交流活动。可定期组织座谈会、企业间的参观考察活动,互相学习先进的管理经验,增进企业之间的了解,加强沟通。

  5.建立物业服务企业诚信档案系统。在行业内开展物业服务企业诚信承诺活动,加强企业信用建设,惩治违法违规的企业。通过建立诚信档案系统,监督物业服务企业的管理情况,同时向社会提供物业服务企业资质情况、财务制度、管辖范围、管理物业的情况、企业管理人员情况等相关信息,便于企业查询和接受群众的监督。同时也可以将企业诚信档案作为企业晋升资质、考核评比、项目评优、参与招投标等的基础依据。

  当前,物业服务企业与业主之间的纠纷已经成为一个社会热点问题。国务院在20**年9月颁布了《物业服务条例》,对前期物业服务、物业交接、物业服务公司权利限制、业主委员会与业主大会的关系等方面做出了规定,进一步规范了物业服务活动,维护了业主和物业服务公司的合法权益。今年,《物权法》颁布施行,为了更好地规范物业服务活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,国务院根据《物权法》的有关规定,对《物业服务条例》进行了修改,并于20**年10月1日起施行。新《劳动合同法》也将于20**年实施。在不断健全、完善的物业服务法制环境下,作为物业服务企业必须要知法、懂法、守法,严格自律,才能从根本上避免违法、违规行为的发生:

  1.认真贯彻执行《物权法》、《物业服务条例》和国家、地方相关的各项法律、法规,加强在企业员工法律知识的宣传培训工作,企业要牢固树立物业服务法制观念,守法自律,诚信服务,合法经营,依法维护行业的共同声誉和利益。

  2.自觉遵守公开、公平、公正的社会主义市场经济的原则,树立诚实守信的职业道德,努力维护市场竞争机制的良性运行。按照合同约定的内容依法提供物业服务,以人为本、实现服务承诺,认真履行职责。

  3.自觉接受政府主管部门及相关部门对物业服务活动的指导、监督和检查。企业和从业人员都要按照国家规定,取得企业资质证、职业资格证书,持证进行管理服务工作。

  4.窗口服务规范化。企业各项管理服务制度和工作标准要公开并上墙标示。建立值班管理制度,设立服务电话,及时受理业主报修及投诉等事项,并做好信息反馈工作,与业主沟通做到经常化、制度化。

  5.管理行为规范化。企业各项管理制度完善,档案资料齐全,考核制度落实。

  6.管理服务岗位规范化。企业各类从业人员各司其职、各负其责,认真做好管理服务工作,为业主创造安全、温馨、整洁的工作和生活环境。

  7.自觉遵守合理、公开以及质价相符的物业服务收费原则,按照合同约定的服务内容以及收费标准收取物业服务费用,每年不少于一次公布物业服务服务费用的收支情况。收费实行明码标价、内容真实、标示醒目、字迹清晰。

  8.认真做好物业服务区域内的安全防范工作,车辆停放秩序良好,安全防范设施齐全,消防设施完好。发生安全事故时,应采取紧急措施,并及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  9.加强社区精神文明建设,因地制宜地组织开展形式多样的社区文化活动,丰富社区文化生活,从而增进企业与业主之间的交流与沟通,促进社区精神文明建设的开展,共创和谐社区。

  随着物业服务行业的不断发展,物业服务从业人员的数量也在不断增长。物业服务行业要求从业人员必须持证上岗,因此,从业人员都必须接受相应的培训,通过职业鉴定取得国家职业资格证书后方可就业上岗。目前,我国首批物业服务师资格认定考试合格名单已经公示,今后也将有更多的物业服务从业人员通过考试取得物业服务师资格。物业服务师的职业道德体现在职能之中,不但是责任,更是职业的行为规范、职业纪律、职业技能以及为塑造企业形象所需要的职业人格。

  为加强物业服务师职业道德和诚信自律工作,企业应建立物业服务师诚信档案系统,可以将物业服务师的诚信档案作为企业诚信档案的一部分,将其基本情况、工作业绩等登记记录,并及时更新,同时向社会公布信息,便于企业和群众的查询与监督。还要认真做好投诉处理工作,对违法违规行为进行严格查处,从而使物业服务师信用档案系统的建立和运行,真正起到规范从业人员行为、维护行业形象及市场秩序、促进行业诚信与和谐社会建设的作用。

  山东鲁能物业公司办公区物管处

篇5:住宅小区物业服务创新思路

  住宅小区物业服务创新思路

  住宅小区物业服务的创新必须基于物业服务主体、物业服务的客体,与外部环境之间建立积极的、规范的、完备的关系的条件下,在企业与外部之间形成对社会承诺和公众评估机制。

  1、建立物业服务行业的信誉评价机制。

  通过物业服务企业的承诺,对最基本的服务项目建立服务基本标准,形成具有地方特色的行业工作规范;通过行业考核,核定物业服务企业的服务等级;通过行业评价,使消费者有对物业服务公司横向比较和选择的条件。逐步建设有利于物业行业竞争的规则,改变不作为的物业企业不能被“清场”的情况。

  2、物业服务企业要实现承诺到户。

  对不兑现承诺、工作效率低下者,形成及时调换机制,把物业服务作为一种垄断的现象通过制度予以杜绝,实行承诺到户的基础是服务价格的公开化,公开的价格有利于公开的竞争,也有利于公开的接受公众评价。

  3、建立适合物业市场需要的虚拟组织。

  做到:功能特点专业化,存在形式离散化,运作方式合作化。突破企业有形界限,通过对外部资源整合实现企业发展目标。实行物业服务社会化,增加收入,提高工作效率,扩大企业影响,占领更大市场,形成企业优势。

  4、建立物业服务价格分离制度。

  对住宅小区的多数基本项目,实现低价统一收费,对个别服务项目,实行区域内业主自主买服务的新机制,而且要求基本项目不赢利,服务项目才盈利的价格形式,做到低费高效,专项服务专项收费。

  5、通过网络建设智能化管理。

  通过智能化的配套设施实现物业服务的零打扰服务、三表远程抄送、消防自动控制、自动巡逻系统,停车场IC管理系统,使社区越来越多的体会智能的技术。建立“健康生存”的生活理念,健康生存应当是物业服务人建立的为行业整体利益着想的理念。为居民建造良好的环境。

  总之,建设有利于行业发展的竞争机制、公开机制和评价机制,实施物业服务企业的不特定的企业规模、组织方式、服务类别以及服务质量监控,通过一系列的物业服务的变革和创新,就可以发挥物业服务的社会功能,创造物业服务的最佳业绩,实现物业服务行业的健康发展,提高人们生活居住水平。

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