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我国若干物业服务发展中问题的思考

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我国若干物业服务发展中问题的思考

  我国若干物业服务发展中问题的思考

  物业服务在我国的发展已20几个春秋,如何看待这个发展中的新兴行业,本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题:

  一、房地产行业的发展对物业服务影响重大

  房地产开发和物业服务存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业服务产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业服务在房地产开发中的重要性,但十分关注物业服务的发展,而在物业服务行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业服务的发展极不适应。

  1、物业服务的水平直接受制于房地产开发。

  物业服务是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业服务的认识和对物业服务的重视程度,直接影响和决定了后续的物业服务水平。从事物业服务的人员都知道,如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业服务去解决,那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业服务早期介入就是要弥补规划设计对物业服务认识不足的缺陷,完善房地产开发环节中与物业服务相关的内容。

  2、房地产业政策的变化为物业服务创造了良好的外部环境,同时也提出了更高的要求。

  随着我国住房政策的调整和变化,房改步伐的加快,我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自已的物业。一个家庭面对最大的“资产”,其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下,一方面居民为了自已的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理,另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下,物业服务公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系,但同时也因产权明晰后带来了对物业服务要求更高的压力。

  3、房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业服务的现行做法和规定随着房地产政策的完善,方地产开发也从无序走进了规范,尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争,更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展,房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的“三包”、“无理由退房”、“质量保证”措施,以及政府出台的相关管理措施,售楼书等书面文件将是合同的组成部分,这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下,物业服务的现行做法将作出调整,比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金,就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。

  二、物业服务企业的经营能力不足

  长期以来对于物业服务强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业服务概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业服务企业经营能力不足的问题。

  1、对行业的特点认识不足,缺乏对企业的经营认识,实际上经营才是物业服务企业自身积累和发展的源泉。物业服务由于其行业特点和发展过程的限制,在实施过程中,无论是提供服务的物业服务企业还是享受物业服务服务的业主都仅把服务看作是主要的内容。随着市场化进程的加快,物业服务企业单纯地强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。在市场供给的过程中,物业服务企业把自已的产品--服务推向市场,被市场所接受,必须遵循市场运作规律。物业服务企业要提高自身产品的价值含量,必须塑造自身的品牌,不断提高其附加值,这就涉及到企业的经营策略,企业的经营理念和提高企业参与市场的竞争能力。物业服务企业要形成积累和良性向前发展,就不能仅仅停留在“保本、微利”甚至“补贴”的阶段,只有企业有了效益才可能有企业发展的后劲。因此企业的经营是企业发展的源泉。

  2、与国际上的中介策划、代理和物业服务企业相比,缺乏竞争能力。随着我国房地产市场和物业服务市场的开放,以及房地产市场存量增加,单纯的买卖市场已部分转变为租凭市场,国外及香港地区的房地产中介和物业服务逐步渗透到国内市场,对比国际上这类公司和我国物业服务什业的现状来看,在经营能力、经营水平上我们明显存在着差别。房地产开发企业为了盘活自已的资产、或提高自身产品的附加值,愿意借助于这些中介的力量。现在进客店国内市场的中介机构如戴维斯、戴德梁行和国外的品牌企业,他们和名牌产品的经销商保持着非常紧密的联系,可以方便地招租和招商,一旦这些企业进入市场,他们更具备这些经营能力,如北京、上海、广州、深圳等地的大型综合商厦被这些机构承接去了很大一部分。

  三、物业服务的推进任重而道远

  1、国家的地区差异造成了发展的不平衡,要使物业服务在全国各地平衡发展,困难重重。

  由于我国地区差别较大,物业服务的推广情况并不平衡,物业服务的履盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看,沿海地区、发达地区物业服务发展较快,运作也比较正常,而在边远落后地区,物业服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有物业服务的概念。要使得物业服务成为一个行业并在全国广泛推进,除了经济发展因素的限制之外,还有人的观念、物业服务的意识、体制的变革等问题,因此要在全国各地平衡推进物业服务难度较大。

  2、政府的不恰当干预影响了物业服务的发展

  作为物业服务这个新兴的行业,要想健康良性的发展,政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看,国家主管部门所进行的物业服务考评,物业服务企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业服务的发展,如对住宅区物业服务实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作;我们的舆论导向还存在着误导,对正面报道的少,抓“热点”问题多,实际上对于一个新兴的行业,导向是非常关键;另外还有政府职能部分地转移到了物业服务企业身上,使得物业服务企业承担了不应有功能,这些都限制了行业的发展。

  3、物业服务企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。

  物业服务企业这些年来象雨后春笋般出现,实际上很多物业服务企业是由原业的房管所或后勤管理部门转制过来的。这些物业服务企业转制以后带来了原有企业的沉重包袱,沉淀了大量的所谓国家职工,名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变,而这些人员的素质不高,进入市场后并不能按照市场机制来运作,因此这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到了限制。

  4、纠纷和投诉将不断加大。

  物业服务应该说经过多方面的努力总体发展是健康的,并朝着越来越好的方向发展,但是在发展的过程中由于我国的法律法规没能及时跟上,法律关系没能得以及时调整,业主的物业服务意识不够全面,物业服务企业的运作还不够规范,因此必然会出现各种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计,这几年物业服务的投诉呈上升趋势,这也是发展过程中的一些必然现象。

  四、物业服务企业的运作模式必须变革

  1、谁开发谁管理的模式将被打破,市场化的物业服务将成为趋势。

  在房地产市场刚刚启动时,物业服务的概念未被广大业主接受,为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理,政府制定了“谁开发建设建设、谁负责管理”的政策,这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业服务认识的提高和物业服务法规的健全,以及物业服务市场的完善,一大批专业物业服务公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的依赖,为开发商承担了管理服务的环节。时至今日,“谁开发、谁管理”的观念已明显落伍。

  实际上作为房地产开发的延续或广义房地产产品的组成部分,物业服务无论是对于消费者的吸引力,还是房地产附加值的提高都具有较大的作用,房地产开发商也都认识到这一点,所以他们从项目规划开始就邀请物业服务参加,依靠物业服务来促进房地产开发,这是发展中的一种必然,也是物业服务市场成熟的一种标志。

  2、企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势,品牌企业的特许经营、联锁经营模工将出现。

  在物业服务迅猛发展的同时也出现了不少问题,一是管理公司良莠不齐,鱼龙混杂;二是管理规模过小,管理资源浪费,管理成本加大;三是社会化程度较低]发展商和物业服务存在着“母子”关系,这些方面直接阻碍了物业服务的发展。这几年人们已充分认识到这一点,所以很多物业服务公司朝着规模化、品牌化的方向迈进,再加上我国主管部门的政策引导,未来几年大的物业服务公司将得以成长,管理水平低、业主投诉多的物业服务企业将会逐步淘汰,物业服务企业间的兼并、重组必不可免,而各大品牌公司将占有越来越多的市场份额,在这种情况下国外已经成熟的管理模式包括特许经营、联锁经营的模式将会出现。

  3、单一服务型的物业服务将向多元化和专业化方向发展。

  经过近20年的发展,物业服务从单一服务型向多元化经营和专来化趋势发展。首先很多物业服务企业在做好物业服务和服务的同时,向和物业服务相关的行业延伸,有的物业服务企业办起了中介、代理、租赁业务,有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营,利用这些收入来弥补物业服务企业的资金不足、增强企业发展的后劲;第二,有些物业服务企业尤其是具有一定规模的物业服务企业开始走向专业化发展的道路,自已成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务,或把自已物业服务中的专项工作委托给社会上专业公司进行管理。这种方式会大大节约物业服务成本,提高服务质量。

  五、物业服务的发展将迫切需要更多的专业人才

  1、物业服务是新兴行业,从业人员大多是转行过来的人员,缺乏专业知识。

  物业服务行业发展时间较短,物业服务人才大多是从别的专业转行过来的人员,这中间有搞建筑的,有搞设备的,有搞管理的,有其他各行各业的,这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业服务的实践中大家越来越深刻地认识到物业服务除了专业技术知识之外,还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科,为了能使得行业的高质量发展,人才的培训和培养是必不可少的。

  2、行业要发展,理论要引导,高层次研究人才短缺

  由于对物业服务的认识不足,目前还没有象房地产等行业引起人们的关注,很多高层研究人员对物业服务还没有充分重视。实际上物业服务发展到一定阶段后,越来越迫切需要系统的理论加以引导,而这方面我国目前仍缺乏,而缺乏这种理论的原因又在于缺高层次的研究人才。

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篇2:我国物业服务发展思路初探

  我国物业服务发展思路初探

  我国物业服务企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业服务企业本身而言,它永远都是始端服务部门。

  作为一个新兴行业,物业服务诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自已楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业服务行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引入注目的聚焦点。

  进入21世纪,我国物业服务行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并象所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业服务企业必然向着规模化、区域化、专业化的方向发展。

  一、新世纪物业服务将向规模化方向发展

  (一)规模化经营的必然性

  物业服务的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。我认为新世纪的规模化经营,就是物业服务企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。

  当然,物业服务企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。

  由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。

  (二)规模化经营的途径

  扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业服务企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业服务企业如何实现规模化经营呢?

  1、兼并重组,充分利用小企业资源。

  目前,无资质等级、小而全的物业服务企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自已成立物业服务公司管理共开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业服务行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业服务企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。

  2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业服务面积。

  新世纪民伊始,物业服务市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业服务市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业服务企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业服务市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业服务企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业服务消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业服务企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业服务企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。

  我们还可以看到,物业服务企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本化磨合的关键时期,也是传播自已品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业服务经验。内地物业服务市场起步较晚,对沿海等地先进的物业服务经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业服务的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业服务面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业服务金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。

  二、新世纪物业服务将向区域化方向发展

  所谓区域化物业服务就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业服务的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。

  随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业服务初见端倪。

  区域化物业服务同单一的物业服务有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业服务是区域综合型物业服务的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业服务企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业服务最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。

  区域化物业服务的企业会根据区域(片区)物业服务的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业服务要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业服务中将表现的更为突出。

  由此可见,区域化物业服务具有比分物业服务更多的优势。首先,区域化物业服务有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管量单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业服务还有利于社区的治安管理。物业服务企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业服务还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业服务还可大大降低管理公司的管旦成本。区域化物业服务的规模、容量都大大高于单一的物业服务,可以做到资源共享,为物业服务公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业服务为物业服务的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业服务品牌声誉,增加公众对物业服务的信心,促进物业服务总体目标的实现。

  三、新世比物业服务将向专业化方向发展

  随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。

  如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。

  专业化管理必然导致物业服务人员职业化水平的提高。就目前的物业服务人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业服务的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业服务专业化时代的到来,物业服务从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业服务岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业服务真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。

篇3:试论经济转型期物业服务发展趋势方向

  试论经济转型期物业服务发展趋势方向

  物业服务行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物,它既反映了社会生产力发展的阶段水平,也反映了社会分工细化的协作程度,同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此,分析研究转型时期经济发展的特点,把握物业服务行业的发展趋势和方向,具有重要的理论和实践意义。

  一、转型时期经济发展的特点

  当今世界经济的发展模式大致有两类:一是传统的计划经济模式,资源的配置以中央集权、统一配置为特征;二是市场经济模式,资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期,世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”,试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃,然而,实践已经证明,这种改革的成本和代价是巨大的,它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路,其主要做法是,从改进微观经营机制上入手,强化对劳动者和企业的激励作用,发挥劳动力资源富裕的比较优势,促进新增资源创造,借助于资源配置制度(价格机制),使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门,达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

  面对全球经济格局的变化,美国著名经济学家斯蒂格利茨认为,中国面临两个挑战,一是转型,二是发展。其实二者相辅相成,转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路,而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革:一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变;二是经济增长方式的转变,即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说,我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中,这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下,物业服务行业应运而生。

  二、我国物业服务市场的形成条件

  物业服务最早起源于18世纪年代的英国,历经一百多年的发展,已经形成了一个特定的行业。在我国,1981年3月深圳成立了第一家物业服务公司,直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,物业服务行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业服务单位10万多家,从业人员达150万人,初步形成了一个巨大的物业服务市场。物业服务市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果:

  1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。1980年,*同志就住宅问题发表了重要讲话,肯定了建筑业在国民经济中的重要作用,并为住宅改革指明了方向。后来,国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革,其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度,建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件,也为物业服务行业的产生和发展奠定了基础。

  2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求,也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的,产权人不是政府就是国有企业,物业产权的不可划分的性质,导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟,大多数产权转移到个人和企业手中,于是形成了产权多元化的格局。这样,旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题,多元化的产权主体期盼着新型的物业服务模式的出现。

  3、公共产品的特性决定了物业服务机构存在的必要性。对于一幢物业而言,产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品(公共部位)。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品,它与购房合同中的房屋产权有本质区别,取得房屋产权便具有排它性,但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”,要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益,这个组织便是物业服务公司。这是物业服务行业存在的法理基础。

  4、物业投资的保值增值要求专业化的物业服务。市场经济的高度发达,已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为,而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明,很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲,业主购置房屋或者从事置业投资,除了要获得资金的时间收益外,更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益,它是不动产增值的重要方面。也就是说,业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

  5、房地产开发商售后服务承诺的要求。市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境,而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此,为了树立品牌,获取长远利益,越来越多的开发商注重提供优良的售后服务,他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业服务的要求。推动和促进物业服务的发展,成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。

  三、我国物业服务行业的发展趋势和方向

  物业服务行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关,因此,我们可以从物业服务行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。

  1、物业服务市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

  中国经济转型的过程,要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革,为此创造了有利条件。80年代以前,住房从建造、分配到管理基本上是统分统包,几乎不存在真正意义上的物业服务。到1999年,全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看,1985年个人购买的比例仅占14%,到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破,以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

  另外,根据统计资料,2000年我国房地产业在国内生产总值(GDP)中的比例为6%,而同期日本为11%、香港为19%,正因为存在这方面的差距,国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见,房地产业在我国有着巨大的发展空间,同样物业服务市场的发展前景也是十分令人乐观的。

  2、物业服务企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

  到目前为止,我国物业服务单位已有10万多家,全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米,平均每家管理的面积不到10万平方米。物业服务的低收入、低利润的行业特点,要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则,必然导致众多的物业服务公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例,全市共有各类物业服务机构1200余家,其中正式注册的公司有470多家,管理面积超过100万平方米的只有30多家,仅占公司总数的7%,但却管理着全市住宅建筑面积的60%,有40%的物业服务的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源,深圳市政府对物业服务公司的注册予以限制,以抑制绝对数量的增加,同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明,多数物业服务公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业服务行业将进入群雄并起的战国时代,最终将形成若干家实力雄厚的物业服务龙头企业,并成为行业发展的标志。

  3、政府行政职能日益弱化,行业自律逐渐增强

  如果说目前和今后一段时期,物业服务市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话,那么可以断定,随着改革的不断深化,市场竞争机制作用的日益强大和有效,政府在物业服务方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规,并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度,一个高度发达的物业服务市场,必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业服务协会,虽然它仍然有其官方背景,但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

  4、物业服务服力的内容将向两头延伸

  传统的物业服务服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等,其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业服务已将这种服务指向了物业的所有者和使用人,物业服务企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而,物业服务服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举,实际上是物业服务企业的内在需求。一方面,开发商希望在事前多听取物业服务公司的意见,充分利用物业服务公司在与业主和住户联系中获取的信息资源,以保证其后续服务的质量,达到树品牌的目标;另一方面,物业服务企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况,以保证住户入伙期的平稳过渡。

  我国的物业服务行业方兴未艾,它在改革开放中诞生,又在经济转型时期接受洗礼和冲击,虽然会有一些艰难,但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。

篇4:以开发商角度看物业服务企业发展趋势

  以开发商角度看物业服务企业发展趋势

  物业服务作为一个新兴行业,正被越来越多的开发商所重视;它不仅是房产项目开发售后服务的重要环节,也逐渐成为房产营销的主要卖点之一,因此,从开发商的角度谈物业服务发展就显得十分必要。

  一、21世纪物业服务必须倡导康居生活新概念

  新世纪里,不仅国家的经济、政治、文化都将快速地进步,而且人们的生活水平也将迅速提高,这必然带动人们生活质量标准的急速上升。在安居这一重要问题上,人们的居住理念再也不会停留在过去“分得开、住得下”这一层次。一个完整的物业不仅仅具有固定居信场所功能,同时也是学习和娱乐场所,同时也对小区的文化品位提出了更高的要求,这也是历史发展的必然趋势。我们的物业服务,必须及时适应这一变化要求,这样才不致于因落伍而遭淘汰。

  1、21世纪的人们对居住环境的要求大大提高

  随着物质生活的不断改善,人们精神方面的需要将越来越强烈。现代家居生活已突破了以往“躲进小楼成一统”的室内封闭生活概念,而是追求进一步扩展生活空间,将自已的居家生活与小区环境乃至整个大自然融为一体。在不久前南京市所作的一项调查中,82%以上的人把公共绿地作为公共设施建设的四项需求要素之首,充分反映了当今市民强烈的环境意识。目前的南京房地产市场已出现了“生态化”概念和“全生命周期绿色环保”住宅,并受到了市民的普遍关注。

  诚然,新形势下的物业服务必须关注市民的这一需要,力争通过自身的努力,让小区内的居民都能尽情享受到阳光、空气和绿色大自然的抚慰,使其在喧嚣的城市里体验到一份回归大自然的惬意。

  2、21世纪的人们对居住文化、艺术的要求将越发强烈

  不久前日本的一个学者出了一本书,他用了这样一个题目“20世纪企业的最后一张王牌--CIS”,不管这一说法能否被人接受,但企业和社会对企业形象的重视已是不争的事实。

  在过去很长一段时期内,技术和艺术被日渐分开,直到英国文艺复兴时期才又提出艺术和技术融合的问题。实际上,亚里士多德曾经指出,艺术是存在于制造中的,艺术应当在我们每个人的生活中。目前,我们已经把住宅建设和小区管理提高到了一个非常艺术化的程度,通过环境整合艺术,真正使艺术直接介入到技术应用中。实践表明,艺术在建筑中的合理运用确实能起到画龙点晴的作用,并体现尚住宅的要求。我们对每个小区都进行了CIS设计,小区内的建筑符号、雕塑小品,甚至信纸信封、手提袋、垃圾箱均经过精心设计,小区有自已的会所,有们喜爱的文化体育活动。开发商开发的楼盘是否畅销,与小区内浓郁的艺术氛围和深厚的文化底蕴有十分重要的关系。营造社区评论经将是物业公司的一项重要工作内容,物业服务打“文化牌”、“艺术牌”,这是竞争中的必然选择。

  3、21世纪的们对居住的舒适度要求更高

  这里所说的“舒适度”内容很宽泛,除了前面已经提到的环境文化的高品质给小区居民提供相应的舒适外,还要求住宅的科技含量高,管理高效,健身、娱乐、休闲等配套设施完善,服务及时等等。总之,人们期望21世纪的居所能最大程度地满足自已对舒适度和自我实现的需求。

  因此,在房地产开发过程中,就要考虑到今后的物业服务能够实现最优化,避免因建、管脱节而给物业服务造成障碍。我们的物业公司,也应尽量地适应这些变化,并在变化中寻求生存和发展。

  二、21世纪的物业服务必须建立“网络管理大平台”

  传统的物业服务,由于技术含量不高,只能是一个劳动密集型的行业。面对现代科技的迅猛发展,以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用,物业服务行业赖以生存和发展的各种物业“硬件”发生了前所未有的变化。如何适应这一发展潮流,并实现物业服务行业的科技转型,是摆在所有业内人士面前的一道“难题”,有效破译这一“难题”的“密码”便是建立“网络大平台”,实现网络管理现代化。

  1、一个居住区就是一个小社会,实现各社会成员之间的协调运转,必须借助网络化手段

  住宅是一个产品群,不是单一的产品,它包含了环境、配套和日常生活的方方面面。物业服务要做好对这个产品群的服务,必须遵循一定的规律。建立小区物业服务的“大平台”,让不同文化背景、不同层次的人们都在“大平台”管理下和谐地工作、生活,物业公司也需要利用这个“平台”,把大家联系起来,实现人与人之间的交流、沟通、理解,使物业服务人性化。

  2、网络化管理可以提高物业服务的附加值

  网络化社区突破了所有的门坎,可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知,组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等,物业服务可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务,同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动,营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报,物业服务公司在提升服务档次的同时,也可以相应提高物业服务价格。

  3、网络化管理是满足居民对服务高效化及时化需要的有效手段

  网络化管理是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的的建筑物(主要是住宅小区)按照统筹的方法对其功能进行智能化,实现资源共享和统一管理,在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时,便于管理和控制。通过研究开发一种集小区安保、交通管理、收费和各种服务管理于一体的信息大平台,提高物业服务的水平和效率。三、21世纪的物业服务企业发展要走专业化、规模化并举的道路

  根据国外物业服务企业发展的历程。物业服务行业将走向专业化道路,即物业服务公司仅仅是一个管理机构,其他如清洁、绿化、设备维护均由专业化公司去实施,中国物业服务也正向着这一趋势发展。可以预测,在21世纪,一个成功的物业企业更趋向虚拟化,物业公司的理想状态就如同一个网络中枢,或者更形象一点,就是个总协调官或一个乐队的总指挥,能够把社会上方方面面的资源、各种各样的服务整合起来,形成和谐共同体,更好地为客户服务。

  当然,物业公司要想在激烈的竞争中形成自已的核心竞争能力,需要有规模化的经营作为坚强后盾。大家都知道,物业服务被政府确定为微利行业,形不成规模化经营,就不可能赢得可观的利润,而没有经济作基础,一切都将会是空谈。因此,在这个新的世纪里,物业公司一定要兼并重组之路,扩大企业的规模和托管的物业面积,形成规模经营。物业服务在21世纪充满了新的生活力,但是又任重而道远。因为,随着中国加入WTO进程的加快,我国房地产业的竞争将越来越激烈,作为一个服务贸易型企业,房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的,物业的价值也将通过服务来体现,优质的服务可以提高物业的附加值。

篇5:物业服务行业向外经营发展分析

  物业服务行业向外经营发展分析

  物业服务行业从全国各地区的发展水平和知名物业服务品牌的现状看来,总体上我国物业服务虽然还处于两极分化的状况,所谓的两极分化就是经济发达和经济落后的地方,但也就同时证明我国的物业服务行业有着巨大的发展潜力,即使是这样,以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区,已经步入了市场化、专业化和规模化发展的轨道,其目标是寻求更大的发展空间,无论在经营、人才储备还是在发展模式都能够表现我国物业服务的优越之处。

  然而至今我国加入了WTO已经有一段时间,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业服务企业集团将成为物业服务行业的主体。这时正是我国物业服务最发达的时候,那就意味着我国物业服务让其他国家认识的最佳时机。

  一、向外经营发展问题的提出

  我国的物业服务经过20多年的发展,目前已经进入了快速发展的新时期,全国物业服务企业近3万家,从业人员200余万人,物 业管理面积逾20亿平方米。这一新兴行业巨大的社会效益、经济效益和环境效益日 趋显著。九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济发展第十个五年计划纲要》中,明确提出了“规范发展物业服务业”,指明了物业服务的发展方向。我国加入世贸组织,为物业服务提供了新的发展机遇。物业服务区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路,成为21世纪我国物业服务发展的趋势。

  规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式,成为物业服务的发展方向;市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争,将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业服务项目的主流;集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业服务企业集团将成为物业服务行业的主体;法制化运作,将推进物业服务行业走上规范化发展的轨道;科技化变革将是大势所趋,大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。

  从以上情况可以看出,物业服务的发展空间和潜力巨大。 物业服务行业实施向外经营是行业发展的大势所趋,是物业服务企业实行规模化经营、市场化运作、集团化发展的必然要求。

  二、向外经营发展的优势分析

  1、向外经营发展有利于集中企业的优势,提高物业服务服务的整体水平

  我国的物业服务已经进入了快速发展时期,随着物业服务市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点突出表现为管理水平与服务质量。实施向外经营要求企业必须首先提高管理水平,改进服务质量,这必然要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业,在走向向外经营的过程中,使企业的管理水平和服务质量实现优势互补。

  2、向外经营发展有利于改变物业服务企业经营规模小,经济效益差的局面,实现规模效益

  目前,由于不少物业服务企业普遍存在管理规小,规模效益差的问题,使之不得不依靠主管部门或开发企业来维持生存。而走区域化、市场化、集团化发展的道路,不仅企业规模大,而且人才、资金集中,技术力量雄厚,往往可以通过其整体实力,在市场上获得更多的份额,进而改变单独物业服务企业仅管少数物业项目的状况,实现规模效益。

  3、向外经营发展有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环

  实行向外经营发展,企业可以集中资金、人才、技术力量等优势,在重点搞好物业服务服务的同时,企业可以根据自身的优势,扩大经营范围,开展多种经营,组建若干分公司等经济实体,壮大企业的经济实力,弥补物业服务服务收费的不足,进而实现企业发展的良性循环。

  总的说来,向外经营发展有助于企业走集团化发展道路,发挥企业的群体优势,优化产业结构,克服目前物业服务企业经营规模小,经济效益差,发展后劲不足的问题,实现规模经济,提高整体经济效益,增强企业市场竞争力,提高物业服务服务水平,促进物业服务行业的发展。

  三、向外经营发展须注意的几个问题

  1、“规模效益”与“经验曲线”问题

  规模效益一般是指一个企业在超出盈亏平衡点后,其生产规模越大越经济,效益也越好,规模经济绝对不能等同于简单扩大再生产,即规模扩大以后利润总额按算术级数等比递增。规模经济的根本原因在于:由于企业原有资源的共享,随着规模的扩大,产量的提高,分摊到每个产品上的固定成本相对减少,导致总体成本下降,从而取得经济效益。因此,对于物业服务企业来说,扩大管理面积能否取得更好的经济效益,关键应该看投入产出率与资源共享度。它同时提醒我们:规模效益是资源的充分共享而决非人员、机构等简单增加。

  那么什么是经验曲线呢?经验曲线是指当某一产品的累计生产量增加时,产品的单位成本趋于下降。经验曲线的根本原因在于劳动效率的提高,工艺的改进和产品的改善,亦即由于企业在管理上取得了明显的效果,促使产品单位成本下降。如果管理不善,不能有效地激励员工并保持合理的定员,成本还有可能回升。因此,经验曲线告诉我们一个简单而深刻的道理:管理出效益。这是每一个向外经营的物业服务企业必须注意的问题。

  2、“地域文化差异”问题

  时下,实行向外经营管理的物业服务企业日益增多。然而,物业服务的对象是房地产这一不动产,沟通的对象是具有不同文化差异或背景的人,每个城市、每个地区及那里的人们,都有自己不同的地域风格和文化,因此,必须要充分重视这种“地域文化差异”现象。

  物业服务的“地域文化差异”分为三个方面:一是自然条件的差异,二是经济发展水平的差异,三是文化的差异。这三方面对物业服务的影响不尽相同。自然环境的差异会由于科技的发展而逐步缩小;而经济规律的重复性也能让人对未来的发展有一定的预见;但文化差异就不同了,文化是一个城市存在的方式,一种价值观念。形象地说,社区就好象是城市的一个个细胞,应被整个城市的气氛所笼罩。因此,人文生态与自然生态同等重要。 人文生态包括人与自然的关系、人与人的关系及人与文化的关系,这些关系在处理上必须结合当地实际。比如绿地私有化可以很好地解决人于自然的关系,不同特点的社区文化可以解决人与人的关系、人与文化的关系等。作为向外经营发展的物业服务企业,要想使其管理模式实现真正意义上的成功移植,就必须对当地的文化充分了解,注重人文生态的研究。

  同时,对于当地市场的经济基础、政府支持程度、业主物业服务消费意识等问题,也必须做到心中有数。也就是说,向外经营发展,应首先建立在对目标市场的全面客观分析、准确定位、正确把握的基础之上。

  3、“本地化”与“特色化”问题

  虽然规模化的过程是“本地化”的过程,但作为外地物业服务企业来说,坚持标准、保持品牌特色仍然至关重要。因为正是由于你的品牌、你的管理标准,才取得了宝贵的市场份额。优秀企业的共同特点是在经营实践中形成了统一的品牌、统一的经营发展方向和理念,它是企业在生产经营过程中形成的共同价值观、目标、文化、个性的统一体,它是强化企业凝聚力的重要手段之一,更是企业传播形象形成良好口碑的重要载体。如果你丢掉了它,降低了管理标准,那你就形同本地企业一样失去了你的优势。如果你在“同化”中“退化”,那么,在如今双向选择的市场竞争中,你就将被淘汰出局,要不就是本地企业超过你、取代你,要不就是被另一家外地企业所取代。因此,作为向外经营的物业服务企业,应始终牢记的一条宗旨即是:“没有特色不开店。”

  总言之意,通过市场化、专业化、规模化经营,是万达集团的物业服务公司发展开创的先河,也是万达集团向国际化迈进的先决条件,在未来成为国际上知名品牌跨出了坚实重要的一步。

  而我的见解,我觉得,我国物业服务行业已经经历了20多年的风雨,已经是成熟阶段,此时正是把国内最好最先进的物业服务公司推向国际的好时机。

  而物业服务要在国际上推展业务,与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业,要使这一行业得到健康、快速发展,就必须沿着既定的目标去探索,去努力、去实践,去发展。并且带来更多新的机遇和挑战,即使去到哪里,物业服务公司都是对物业的管理,对人民的服务,为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境,发挥物业的最大经济效益和使用价值,为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境,满足人民物质和精神生活的需要,实现专业化、社会化、现代化水平的物业服务服务。

  陈志刚

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