篇2：论中国物业管理发展趋势

　　论中国物业管理发展趋势

　　面对新世纪，人们都有很多新的愿望。物业管理也希望能在新世纪蓬勃发展。谈及21世纪中国物业管理发展，让人不禁想起这样一件事:20世纪年代刚发明计算机时，人们预计到20世纪末世界用量也不会超过50台。可不到50年的时间，计算机已在世界范围基本普及，其用量也数以亿计。其发展之快令人“瞠目结舌”，可即便如此，谁又能预计到它在下个50年、下个100年的发展呢?而中国物业管理在新世纪的发展趋势，也很难用准确的语言来把握，在此，只能按照事物发展的基本规律和个人对物业管理的理解对21世纪中国物业管理的发展趋势作个简单的描述:

　　一、随着社会分工的进一步细化，地区经济的普遍发展，人们生活水平的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也将不断提升。物业管理将逐步在中国普及。

　　这个“普及”有几个层面的涵义:1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理;同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是自已身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在自已身边，每天为自已服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。

　　但这种普及会是个“渐进”的过程，将随着市场经济的进程逐步发展。照目常情况看，可能会是由南向北;由省会和大城市向中小城市直至乡、镇、村;由商品住房、写字楼向福利房、安居房、单位建房逐步发展，基本走的是“城市包围农村”的道路。也有可能在个别“工业化”程度较高或经济发展较快的乡镇率先突破、发展。普及的过程可能会比较慢，其间也会有许多的困难和挫折，但总的趋势是不会改变的。

　　二、物业管理立法工作将取得重大突破，全国性物业管理法规出台，地方性物业规章制度更加完善和细化，在实践中有更强的针对性和可操作性。

　　“依法管理”是物业管理生存和发展的基础。物业管理在中国发展20年了，急需一部全国性物业管理法规对整个行业的行为进行规范，在本世纪初应该会有这样一部全国性物业管理法规出台。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。全国性物业管理法规的出台，一方面国家以法律形式给物业管理提供了行业存在的保障，从国家立法的高度确立物业管理的法律地位;另一方面又以法律文本规范物业管理的行为，使其能“有法可依、依法办事”，保证整个行业的顺利、健康发展。从立法上看，很多内容与现行规定相比可能有很大改变;物业管理的涵盖范围空前扩大，从住宅、写字楼到工业区、厂房;从医院、学校到政会机关、军队营区，覆盖几乎氖的建筑物、场所及其相关附属物，物业管理的类型得到极大的扩展和丰富;物业管理的定位和有关概念将重新界定，物业管理中政府行为将逐步淡化，虽然在相当的一段时间里政府作为管理主体的地位不可取代，但预计从本世幻0年代开始，政府将逐步全面退出物业管理行业，真正实现完全的“市场化”运行。“物业管理”在管理的同时，作为“千家万户”联系的纽带、社区人文环境建设的桥梁的作用日益突出，其各项“服务”功能将不断强化;物业管理行业关系得到进一步协调;政府从物业管理行业的逐步退出，“物业管理企业协会”的规范和成熟，业主自治机构的完善，“物权法”等概念的引入，将进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之意的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。

　　三、物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，中国物业管理“超级航母”出现。

　　随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司(特别是深圳的物业管理公司)将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。

　　“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。

　　四、物业管理模式趋向多元化，在物业管理整体水平提高前提下，物业管理向“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向发展。

　　随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。

　　探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。

　　在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。

　　五、明确物业管理与房地产开发商关系的前提下，物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节。

　　新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

　　物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。

篇3：新世纪中国物业管理的服务趋势

　　新世纪中国物业管理的服务趋势

　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

　　面对日益激烈的市场竞争，物业管理企业如何求生存、求发展，这是我们的当务之急。笔者试图就新世纪的行业特点，谈谈个人的看法。

　　一、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量平台

　　新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

　　第一，建设“天人合一”的居住区。

　　市场的开放和经济的发展，必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件，向往的是“天人合一”的环境，关注的是居住质量，追求的是高品位的生活。因此，新世纪的居住区建设，应当把“以人为本”的服务理念，贯穿到房地产规划、建设的全过程中，人才能营造出中国“天人合一”的居住环境，满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论，既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会，又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要；其次是应用生态环境学理论，从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境，以保持原有地形的起伏与湖泊的走势，依自然环境来铺设道理等；再次是应用美学理论，即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置，使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时，应用智能化技术，以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制；自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数；水、电、煤气表出户计费；保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所，都让人感受到一种高雅文化环境的氛围，使居住者产生对居住环境的认同感。

　　第二，提供“以人为本”的人性化服务。

　　21世纪是质量的世纪，这是一种新趋势，更是一种新挑战。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求物业管理企业：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念，优化服务质量，市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时，注重如何进行对顾客提供优质的服务，从完善居住者的居住生活出发，提供高水准的服务；以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

　　第三，营造具有中国特钯的“人文”居住环境。

　　居住区的可持续发展，关键在于如何创造一个人性化的环境。物业管理在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调 物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园，增强居住者对居住区的归属感。

　　二、运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力

　　中国物业管理企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。

　　1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。

　　专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，要求物业管理企业首先要折好人力资源管理，提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。

　　2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。

　　没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，物业管理企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要，科学地分解、组合管理服务过程，最大限度地提高工作效率，从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。

　　3、科学化管理是创造企业高效率的保证。

　　科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业一要建立物业管理信息系统，落 实电脑化管理。利用物业管理信息系统 ，在记录、查询有关物业管理资料的基础上，参与物业管理决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。二要采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，物业管理应适应社会发展的需要，要突破传统的观念，引入网络科技手段，才能发挥智能建筑应有效果，最大限度地满足居住者的需求。

　　三、实施集团化、规模化经营和品牌战略，赢得市场份额

　　目前，企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略，扩大企业的竞争优势，形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加，能够形成立业的“航空母舰”，从而提高行业的竞争能力，才能与跨国公司相抗衡。

　　首先，品牌战略是企业发展的“助产士”。

　　品牌是企业的招牌，是企业的信誉，更是企业发展的“助产士”。物业管理企业要想保持其行业领先地位，一定要有自已的品牌，必须把产业发展汇入到这一潮流中，制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识，充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择，把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程，并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位，创造出与市场需求相适应的“产品”，体现自已的品牌特色，从而创造出企业的品牌效应，不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力，造成“慕名而来”的结果，从而有利于企业的发展。

　　其次，规模化经营给消费者提供信心。

　　随着科技的发展，物业配备的设备将越来越先进、复杂，物业公司为此建设一支庞大的技术队伍是不合实际的，那种分散型的人员多、成本大、“五脏俱全”的管理和经营方式，必然被规模化和连锁经营形式为特征的全国规模的物业公司所取代。规模效应的物业才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用，最终实现提高质量、降低成本的目标。物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场，健全科学的组织机构，各职能部门各司其职，既分工又合作，大型物业管理公司以其雄厚的实力，成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作，用其规模化与集约化相融合的经营优势，大大降低成本，获可观利润并赢得市场，甚至垄断市场。小型企业依赖专营公司，大型企业实现集团化经营。因此，只有充分发挥企业的规模优势，才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力，实现资源的共享和低成本的市场扩张。

　　再次，集团化发展增强企业的竞争力。

　　竞争投标机制的实施，地方保护主义的打破，为那些有能力、有实力的物业公司实施跨地区经营提供了新的机遇与可能。集团化的商化、金融业和保险业，给消费者住心的保证。物业管理和经营也一样离不开消费者，如果能给消费者充分地展示企业的实力，就自然而然地拥有了消费群。以集团方式管理和经营，大大扩展了企业的覆盖面，在为消费者展示了企业实力的同时，给消费者提供了信心的保主，更给企业参与竞争提供了“核动力”。这是因为集团化的发展有利于把有限的专业人才集中起来，形成强有力的“智囊团”来为企业的发展出谋划策，使企业能处处、事事都走在行业的前面，提高企业竞争能力；集团化管理与经营，有利于人力、财务、物力的集中，力量集中后不但可以发展物业的管理，也可以发展物业的经营，逐步走扩大规模和占领市场之路。

　　总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。