篇2：长春住宅区物业管理服务合同范本

　　长春住宅区物业管理服务合同范本

　　20**年版

　　长春市工商行政管理局 监制

　　长春市房地产管理局

　　使用说明

　　1、本合同为示范文本，适用于住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容，尤其充分注意服务标准、合同的解除和终止条件及违约责任的约定。

　　2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。譬如，服务事项应与成本测算相适应，合同双方可结合各物业管理区域的具体情况协商确定。

　　3、本示范文本所称的甲方为业主委员会，乙方为物业管理企业。业主委员会在签订本合同前，必须在区级物业行政主管部门的监督、指导下，将拟签合同文本经业主大会通过，以得到业主大会的合法授权，同时取得区级物业行政主管部门的书面确认意见。没有上述书面确认意见，物业管理企业不得与业主委员会签订物业管理服务合同。

　　4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明、签约主体的资格证书及有关证明文件。

　　5、合同签订、解除、终止后，业主委员会应将已签订的合同文本报送区级物业行政主管部门备案。

　　6、争议解决方式建议通过仲裁途径，以发挥专家办案优势，缩短争议解决时间，降低成本。

　　长春市住宅区物业管理服务合同备案登记表

　　合同备案登记编号：______

　　委托方：______

　　主要负责人：______

　　住所地：______

　　联系电话：______

　　受委托方：______

　　法定代表人：______

　　住所地：______

　　联系电话：______

　　物业名称：______

　　住宅区所属行政区域：______

　　物业建筑总面积：____________平方米

　　签约时间：__________年__月___日

　　合同期限：自____年__月__日始至____年_月_日止

　　合同解除时间：______年__月__日

　　区级物业行政主管部门备案意见：__________________________________

　　公章

　　___年__月___日

　　长春市住宅区物业管理服务合同（示范文本）

　　委托方（以下简称甲方）:________________业主委员会

　　主要负责人:_________职务：______

　　住所地:______

　　邮编：______

　　联系电话：______

　　受委托方（以下简称乙方）：______

　　物业管理资质等级：__________证书编号：

　　法定代表人：______

　　住所地：______

　　邮编：______

　　联系电话：______

　　根据《物业管理条例》及有关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘（或续聘）乙方对___________________（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。

　　第一章 物业基本情况与合同期限

　　第一条 物业基本情况

　　物业名称：

　　物业类型：

　　座落位置：_______市______区_____路（街）___________号_____四至：东至________________，南至________________，

　　西至________________，北至________________。

　　占地面积：__________平方米。

　　房屋栋数：_____栋，建筑面积：_________平方米。其中，住宅_____________平方米，商业用房__________平方米，办公楼________平方米，会所________平方米，其他_________平方米。

　　第二条 本合同委托管理期限为___年，自_____年___月__日起至_____年___月__日止。

　　第二章 管理服务事项与服务标准

　　第三条 管理服务事项：

　　1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护和管理。（共用部位、共用设施设备构成明细见附件一）

　　2、物业管理区域内公共秩序的维护。

　　3、物业管理区域内的清洁卫生。

　　4、物业管理区域内的绿化养护。

　　5、物业管理区域内的客户服务及会所的经营管理。（居家项目服务表见附件二）

　　6、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

　　7、按照政府有关规定和《业主公约》约定进行装饰装修管理。

　　8、物业档案资料管理。

　　第四条 甲乙双方选择执行以下第___项服务标准：

　　1、执行吉林省发展和改革委员会《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》（吉发改管联字[20**]982号）规定的_____级标准或政府其他规定_________________________________。

　　2、执行本合同第五条约定的服务标准。

　　第五条 物业管理服务标准

　　1、共用部位、共用设施设备的维护和管理

　　（1）共用部位、共用设施设备使用状态良好，出现问题及时维修，有维修记录；

　　（2）按规定进行保养、检修，记录完整；

　　实行_____小时保养维修值班制度，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修：______小时内完成；急修：_______分钟内赶到现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到______%；

　　（3）消防设施、设备完好率达____%，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案；

　　（4）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率_____%以上，按规定时间开关；

　　（5）接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户；

　　（6）二次供水水箱清洗___次/年，蓄水池消毒____次/年，水质合格；

　　（7）设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

　　2、交通秩序与车辆停放

　　（1）机动车辆进出实行________（登记、刷卡）管理，未经许可车辆不得进入本物业管理服务区域；

　　（2）_机动车停放管理有序，停放在地下停车场、车库或指定的地面临时车位，不得停放在路边、草坪等非指定处；

　　（3）非机动车停放在家中或乙方指定位置，摆放整齐，不得停放在路边、草坪、楼道等非指定处；

　　（4）交通标识清晰齐全。

　　3、公共秩序维护

　　（1）公共秩序维护人员工作规范，作风严谨；

　　（2）公共秩序维护人员着装整齐，戴牌上岗;

　　（3）门岗实行___小时值班，建立监控、巡视和门岗执勤制度;

　　（4）对突发事件有相应预案;

　　（5）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

　　4、环境卫生

　　（1）小区内环卫设施齐全，设垃圾房、果皮箱等；

　　（2）公共场所、楼道、楼梯主次干道___天进行___次清扫；

　　（3）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、楼道玻璃每月擦拭____次；

　　（4）及时清扫公共区域内积水、积雪；

　　（5）清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；

　　（6）垃圾每日收集____次，做到日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象；

　　（7）建立消杀工作管理制度，定期对各类病虫害进行预防控制，根据制度规定和实际需要对垃圾中转站消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生，垃圾桶、果皮箱____日清理、定期清洗、保持洁净；

　　（8）小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少疏通__次，保证排放管道的畅通；

　　（9）小区内的雨水、污水排放井每月检查___次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅；

　　（10）小区公共场所内禁止放养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。

　　5、绿化维护

　　公共绿地、花卉、树木养护及时，及时防治病虫害，绿化季节木本及草坪完好率达_____%，对破坏、践踏、随意占用现象及时劝止，并根据情节及时报告政府有关部门。

　　6、客户服务

　　（1）向业主公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话；

　　（2）适应业主需求，开展有偿代办服务，公示服务项目及价格；

　　（3）设立客户意见箱，每___年召开___次客户恳谈会，每年进行___次客户满意度调查，每半年公布一次管理服务费用收支情况；

　　（4）客户投诉：收到投诉___个工作日内反馈处理意见；

　　（5）社区文化活动：每季度（年）__次。

　　7、装饰装修管理

　　（1）按照《业主公约》的要求进行装饰装修管理，建立装饰装修管理制度。

　　（2）空调安装位置统一有序，无安全隐患。封闭阳台统一有序，色调一致。除建筑设计有要求外，不得安装外凸防盗网和屋顶平台护栏等；

　　（3）加强日常巡查，对违反装饰装修管理制度、危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时发现和劝止，及时报告政府有关部门，并协助有关部门处理。

　　8、物业档案资料管理

　　对甲方和开发建设单位移交的物业档案要有移交记录，日常管理、维护及时建立档案，并妥善保管。

　　第三章 管理服务费用及报酬

　　第六条 本物业采取以下第_____种方式收取物业管理服务费用。

　　1、实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：

　　住宅：多层_____元/月平方米，高层_____元/月平方米，___别墅______元/月平方米；

　　非住宅：

　　办公楼：_____元/月平方米；

　　商业：_____元/月平方米；

　　幼儿园：______元/月平方米；

　　会所：_____元/月平方米（属全体业主共有的除外）；

　　车库：______元/月平方米（属全体业主共有的除外）；

　　车位：______元/月平方米（属全体业主共有的除外）；

　　游泳馆：________元/月平方米（属全体业主共有的除外）；

　　其他：___________________________________________。

　　电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常费用）据实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。

　　2、实行酬金制收取物业管理服务费用，乙方根据物业管理服务收入（物业服务费、停车费、会所等其他收入）总额的_____%__________________计提当年佣金，每_____（月、季、半年）计提一次，节余与不足按以下方式处理：

　　（1）、物业管理服务费年终不足的，由全体业主按建筑面积分摊并在下年1月收取物业管理服务费的同时补足。

　　（2）、本年度物业管理服务费用节余的，转入下年继续使用。

　　乙方不得将节余部分作为收入利润或以此缴纳所得税。

　　第七条 物业管理服务费，业主或物业使用人应于每季（半年、一年）_____前10日内到乙方指定地点交纳。

　　第八条 停车场费用

　　物业管理区域内车位所有权属依照法定或业主与开发商签订的房屋买卖合同约定。

　　乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。

　　车位数量：露天车位：_____个，车库车位：___个。

　　1、停车场属于全体业主共有的，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费：

　　（1）露天车位：___元/次;___元/小时；___元/日；___元/月。

　　（2）车库车位：___元/次;___元/小时；___元/日；___元/月。

　　收益分配方式：

　　停车场收入的____%计入管理费开支，_____%作为甲方办公经费，____%纳入物业专项维修资金，并存入行政主管部门指定的专项维修资金帐户。

　　2、停车场属于建设单位所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据建筑面积，按照下列标准向乙方交纳车位服务费用：

　　（1）车库车位：_____元/月平方米；

　　（2）________________________________。

　　第九条 会所及相关设施经营管理服务费用

　　本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：

　　（一）健身房：

　　（二）棋牌室：

　　（三）网球场：

　　（四）游泳馆：

　　（五）车库：

　　（六）车位：

　　（七）其他

　　收益分配方式：

　　上述经营管理收入_____%纳入管理费开支，_____%作为甲方办公经费，_____%纳入物业专项维修资金，并存入物业行政主管部门指定的专项维修资金帐户。

　　本物业管理区域内的建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位与乙方或者业主、物业使用人另行约定。

　　第十条 物业管理服务费用主要用于以下开支：

　　1、乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会经费、教育经费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、乙方办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、社区文化活动经费；

　　10、法定税费；

　　11、物业管理企业的利润。

　　第十一条 物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置房屋的物业管理服务费，由开发商全额交纳；业主已办入住手续未入住的空置房屋的物业管理服务费由空置房屋业主全额交纳。

　　第十二条 业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与业主和物业使用人另行约定。

　　第四章 双方权利义务

　　第十三条 甲方权利义务

　　1、本合同签订前，在区级物业行政主管部门监督指导下，将合同文本经业主大会通过，并取得区级物业行政主管部门书面确认意见书，合同签订、解除和终止后，甲方应到区级物业行政主管部门备案；

　　2、在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会监督和协助乙方履行物业服务合同，行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务并如实向业主大会报告（按照有关法规和政策的规定必须由业主大会决议的除外）；

　　3、监督检查乙方物业管理服务工作方案、计划的制定和实施；

　　4、可以与乙方约定共同聘请专业机构对本合同期内物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用由全体业主承担；

　　5、在合同生效之日起____日内向乙方移交以下资料：

　　（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（4）房屋和配套设施的产权归属资料；

　　（5）物业管理所必需的其它资料。

　　6、合同生效之日起____日内向乙方无偿提供建筑面积_______平方米物业管理用房，管理用房位置：________；

　　7、组织物业的交接验收；

　　8、督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；

　　9、督促违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用，协助乙方按有关规定处理乙方与业主之间的纠纷；

　　10、甲方收到乙方文件应签收，对乙方的意见和建议需___日内答复，不答复则视为同意；

　　11、协调、处理本合同生效前发生的与全体业主相关的遗留问题：

　　（1）______________________________________________；

　　（2）______________________________________________。

　　12、其他：_________________________________________。

　　第十四条 乙方权利义务

　　1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；

　　2．有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务；

　　3．根据有关法律法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业管理服务费用，对于拖欠物业管理服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴，也可以通过法律途径解决；

　　4．对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权采取劝阻、制止、在小区公示等措施，并要求赔偿经济损失；

　　5．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；

　　6．每年度向甲方报告物业管理服务实施情况，建立物业管理档案，及时记载变更情况；

　　7．向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每半年公布一次物业服务资金的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复；

　　8．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议并负责监督；

　　9．本合同终止时，应于______日内移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目、____________________________________________；

　　10．其他：__________________________________________。

　　第五章 合同的解除、终止及违约责任

　　第十五条 本合同期满，甲方决定不再继续委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，亦应提前三个月书面通知甲方。

　　第十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。

　　第十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳符合本合同约定标准的物业管理服务费用。乙方拒绝继续提供服务的，应向甲方返还合同期满前最后一个月的物业管理服务费用。

　　第十八条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内（一般不超过30日）履行合同，逾期仍未履行合同的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第十九条 乙方未能按照约定事项和标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不符合要求的，甲方在区级物业行政主管部门的监督、指导下，经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方双倍赔偿；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十一条 业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用______‰加收滞纳金。

　　第二十二条 任何一方违反本合同约定或法律、法规规定提前解除合同的，应向对方支付违约金_________元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第二十三条 合同终止后，乙方不移交物业管理权，不撤出本物业和不移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理服务年度费用_________‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第二十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，由当事双方协商解决或按有关法律规定处理。

　　第二十五条 物业使用人违反本合同约定内容，业主承担连带责任。

　　第二十六条 双方约定因为下列事由所导致损害，不论其行为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

　　1、因地震等不可抗力或政策法规变动等非乙方能够控制的事由所造成的损害；

　　2、在本物业内发生的盗窃、抢劫、破坏、爆炸、火灾等治安或刑事案件所造成的损害，但因乙方故意或过失造成的除外；

　　3、因开发建设遗留问题（如保修期内的建设工程质量问题）或物业内设备设施本身固有的其他瑕疵所造成的相关损害；

　　4、非因乙方违反本合同义务，业主专有、约定专用部分及车辆因火灾、盗窃等治安、刑事案件所造成的损害；

　　5、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所造成的损害；

　　6、非乙方责任因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

　　第二十七条 甲方因履行本合同产生的经济责任，由全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。甲方或甲方成员有故意或重大过失行为的，应承担相应法律责任。

　　第六章 附则

　　第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。

　　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均按照有关法律、法规和规章执行。

　　第二十九条 本合同正本连同附件___页，一式三份，具有同等法律效力。甲乙双方各执一份，报区级物业行政主管部门备案一份。

　　第三十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十一条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

　　第三十二条 本合同在履行中发生争议，双方可以协商解决或向区级物业行政主管部门申请调解；协商或调解不成的，应按下列第___种方式解决：

　　1、向长春仲裁委员会申请仲裁。

　　2、向人民法院提起诉讼。

　　第三十三条 本合同自区级物业行政主管部门备案之日起生效。

　　甲方签章 __________乙方签章_________

　　主要负责人：_________法定代表人：_________

　　___年__月__日____年____月__日

　　附件一 物业共用部位、共用设施设备构成明细

　　一、共用部位构成明细

　　1、房屋承重结构；

　　2、房屋主体结构；

　　3、公共门厅；

　　4、公共走廊；

　　5、公共楼梯间；

　　6、大堂;

　　7、户外墙面；

　　8、屋面；

　　9、电梯机房；

　　10、水泵房；

　　11、消防设施控制室；

　　12、监控室；

　　13、楼道窗；

　　14、单元门；

　　15、围墙；

　　16、共用设施设备用房______平方米；

　　17、物业管理用房_______平方米；

　　18、绿地__________平方米；

　　19、道路__________平方米；

　　20、垃圾中转站______个；

　　21、门卫用房_______平方米；

　　二、共用设施设备明细

　　一、电气设备

　　1、箱变______台；

　　2、变压器______台；

　　3、配电柜______台；

　　4、_________

　　5、_________

　　二、供水系统

　　1、普通水泵______台；

　　2、变频水泵______台；

　　3、水箱（水窖）______立方米；

　　4、供水管网______延长米；

　　5、供水阀门井______个；

　　6、深水井______口；

　　7、控制柜______台；

　　8、供水阀门______个；

　　9、_________

　　10、_________

　　三、排水系统

　　1、污水泵______台；

　　2、提升泵______台；

　　3、控制柜______台；

　　4、污水排水管网______延长米；

　　5、雨水排水管网______延长米；

　　6、化粪池______个；

　　7、污水井______个；

　　8、雨水井______个；

　　9、潜水泵______台；

　　10、_________

　　11、_________

　　四、公共照明系统

　　1、路灯______个；

　　2、围墙灯______个；

　　3、庭院灯______个；

　　4、射灯______个；

　　5、楼道灯______个；

　　6、单元门灯______个；

　　7、草坪灯______个；

　　8、应急灯______个；

　　9、事故灯______个；

　　10、其他灯______个；

　　11、_________

　　12、_________

　　五、消防系统

　　1、消防水泵______台；

　　2、喷淋系统______套；

　　3、通风排风系统______套；

　　4、烟感系统______套；

　　5、温感系统______套；

　　6、消防栓（消防带）______套；

　　7、消防送风阀______个；

　　8、_________

　　9、_________

　　六、避雷系统

　　1、避雷系统______套；

　　七、弱电系统

　　（一）门禁系统

　　1、道闸______个；

　　2、读卡器______个；

　　3、显示屏______个；

　　4、电脑______台；

　　5、对讲系统______套；

　　6、卡式门锁______套；

　　7、_________

　　8、_________

　　（二）监控系统

　　1、摄像机______台；

　　2、监视屏______台；

　　3、电脑______台；

　　9、_________

　　10、_________

　　（三）周界防范系统

　　1、红外线对射探测器______套；

　　（四）电子巡更系统

　　1、巡更棒______个；

　　2、巡更信息钮______个；

　　（五）数据远传系统

　　1、数据采集器______套；

　　2、数据处理系统______套；

　　（六）背景音乐系统

　　1、音箱______个；

　　2、播放系统______套；

　　3、_________

　　八、升降系统

　　1、电梯______部；

　　九、景观

　　1、喷泉______处；

　　2、喷泉水泵______台；

　　3、人工景观______处；

　　4、控制柜______台；

　　十、供暖设施

　　1、锅炉______个；

　　2、供暖管线______延长米；

　　3、供暖井______个；

　　4、供暖泵______个；

　　5、_________

　　6、_________

　　十一、其他

　　1、信报箱______个；

　　2、自行车棚______处；

　　3、保安亭______个；

　　4、固定警示牌______个；

　　5、垃圾桶______个；

　　6、果皮箱______个；

　　7、休闲座椅______把；

　　8、健身设施______套；

　　附件二__居家服务项目表

　　（一）供电设施维修类

　　序号服务项目收费标准备注

　　1更换明敷线元/米

　　2更换暗敷线元/米

　　3更换空气开关元/次

　　4更换电源插座元/只

　　5更换电话插座元/只

　　6更换灯泡元/只

　　7更换灯罩元/支

　　8更换灯管元/只

　　9更换镇流器元/只

　　10安装吊灯元/盏

　　11安装吸顶灯元/盏

　　12安装壁灯元/盏

　　13安装床头灯元/盏

　　14安装射灯（有轨道）元/盏

　　15安装射灯（无轨道）元/盏

　　16安装镜前灯元/盏

　　（二）供水设施维修类

　　序号服务项目收费标准备注

　　17疏通洗手盆元/次

　　18疏通洗菜盆元/次

　　19疏通马桶元/次

　　20疏通浴缸下水管元/次

　　21疏通地漏元/次

　　22马桶、洗手盆、洗菜盆漏水修理元/次

　　23更换普通水龙头元/只

　　24更换混合水龙头元/只

　　25更换软管元/条

　　（三）家庭物品维修类

　　序号服务项目收费标准备注

　　26安装排气扇

　　27安装抽油烟机

　　28维修抽油烟机

　　29拆卸抽油烟机

　　30壁扇

　　31普通煤气热水器

　　32电热水器

　　33普通电热水器

　　34抽油烟机

　　35卸载热水器

　　36洗衣机

　　37消毒碗柜（挂墙）

　　38空调过滤网（分体机）

　　39安装室内普通玻璃

　　40挂装镜框

　　41安装门铃

　　42窗帘

　　43毛巾架、刀架、纸筒

　　44凉衣绳

　　45换户门把手

　　46安装球形锁

　　47撬球形锁

　　48修理阳台推拉门

　　49换推拉门锁

　　50焊接花园门

　　51换户门锁

　　52换窗户拉手元/个

　　53打孔、打穿墙孔元/个、___元/个

　　54安装自来水管现场定价

　　55清洁水龙头、热水器过滤网最高____元/次

　　56维修办公椅元/把

　　57安装敷设电话线元/米

　　58挂装镜框元/块

　　69检修文件柜合叶元/个

　　（四）家政服务类

　　序号服务项目收费标准备注

　　60钟点家庭服务（日常服务）元/小时/人

　　61定点长期服务（5小时/周）元/月

　　62定点长期服务（10小时/周）元/月

　　63定点长期服务（15小时/周）_元/月

　　64定点长期服务（25小时/_元/月

　　65木地板打蜡元/平方米

　　66清洗地毯元/平方米

　　67清洗窗帘元/平方米

　　68室内绿化施肥、修剪元/次/盆

　　69搬运服务元/小时/人

　　（五）居家报警服务类

　　序号服务项目收费标准备注

　　70居家报警设施改为1项元/项

　　71报警用专用线元/米

　　72报警线铺设元/米

　　73更换键盘元/个

　　74更换主机主板元/只

　　75更换红外探头元/个

　　76更换紧急按钮元/个

　　77更换门磁元/个

　　78更换主机电池12v元/个

　　79更换主机变压器元/个

　　80更换煤气报警器元/个

　　（六）商务维修类

　　序号服务项目收费标准备注

　　81市内传真元/页

　　82中、英文打字元/100字

　　（七）免费服务类

　　序号服务项目收费标准备注

　　83调解电视节目免费

　　84代办收订报刊杂志、特别专递、送邮件上门服务免费

　　85代叫出租车免费

　　86提供灭蟑螂老鼠药品免费

篇3：综合住宅区物业管理模式

　　综合住宅区物业管理模式

　　一、定位分析

　　小区获得物业管理行业内所有荣誉，小区获得社区范围的所有奖项，属于成熟稳定的小区。小区的客户对象开始有业主集中型向租户/业主共存模式过度。物业管理的重点工作是社区服务的开展。

　　二、服务模式

　　“社区家园建设，物业服务先行”--这是我司对雅豪轩制定服务年的主题。

　　1、服务中心的设立。

　　与客户的接触界面由办公室向服务中心过度，在20**年5月已经投入使用。亮丽的、醒目的服务中心给客户的视觉方面给予强烈的冲击。预示着公司的系列服务活动的开展将以此作为序幕揭开。

　　2、社区活动的开展。

　　利用社区活动来营造家的概念，让社区家园意识的不断形成。针对该项，品质管理部的服务组将雅豪轩作为社区活动的重点单位进行研究和分析，于20**年7月成立的“夕阳之家”主要会员就是在雅豪轩。后续的活动开展由公司转移到分公司进行，符合营造社区家园的指导思想。

　　3、管理资源的优化。

　　日常管理的投入已经趋于稳定，作为管理资源的优化试点是分公司管理上目前面临的课题。对分包控制和内部管理成本的压缩的进展如何，直接影响企业竞争力，是市场开拓和企业影响力增加的关键步骤。

　　管理出成绩、管理出效益、管理出市场、管理出资源。对管理的理解深度将决定我司的管理资源的优化程度。

　　4、人力资源的开发。

　　成熟的社区和稳定的环境将给人才的储备和开发提供优厚的土壤。人员锻炼和服务意识的灌输是目前分公司承担公司的人才培养任务。人员的补充使得业主增加对物业公司的信心。

　　5、服务拓展的尝试

　　增加物业服务内涵，拓展物业服务外延，实现增值性服务。不断推出和更新的服务内容将使得社区人员的生活更加方便，通过代办、引进和合作的性质，在生活便利性和生活素质提高方面进行服务的研究和尝试。

　　6、经营活动的孕育

　　经营活动的开展是物业公司维持企业利润的方式之一，经营活动的开展也是服务性行业引进社区的方式，这种协议式合作的开展，对增加分公司的多种经营有积极的促进作用。经营活动的开展能够降低物业公司对管理费的依赖，不断优化企业收入结构，符合国家法律法规政策，也符合广大业主的利益。

篇4：城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

　　城市老住宅区推行物业管理面临的问题及对策建议

　　--打开被物业管理遗忘的历史角落

　　眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老社区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷，得到全社会的普遍认同和赞许，并被百姓众口皆碑称为一项系统工程。

　　在城市新建住宅小区引入物业管理，曾经谱写了中国物业管理不朽的精彩开篇。今天，物业管理在经历了大规模的全国性推广和高速发展后，老旧住宅区也要引入物业管理，这是城市文明的一大进步。这是在昨天物业管理成功基础上的继承和弘扬，创新和突破，必将作为物业管理行业发展的一个重要的高昂续篇，载入史册。

　　中国物业管理发展的初期，选择新建住宅小区既是一个明智的选择，又是一个无奈的选择。因为中国物业管理的起端与其它发达国家有所不同，它不是随着自发资本主义的市场经济发展而逐步成长起来的，而是根据中国的国情，随着社会主义的计划经济向市场经济的转型，住房体制改革，由行政性政策催发的人造市场，这就有一个主观的选择和决策。而选择城市新建住宅小区，可以规避一些现实的困难，部分割断历史遗留的问题，能够比较顺利地推行住房管理制度的变革，事实已经证明这一选择的成功。

　　然而，我们并不应该忘记，物业管理并不是“富裕一族”的专利品，物业管理只有面向广大民众，低下它高贵的头，才能有强劲的生成力和不息的生命力，才能享有更加广阔的天地。今天，老旧住宅小区引入物业管理这是符合历史潮流的选择，是物业管理持续发展的需要，是建设和谐社区、和谐社会的需要，不管面前有多少困难，需要经过多少曲折，终究要荡涤一切，勇往直前，奔向未来。

　　一、老旧住宅区物业管理面临的六大问题

　　从各地情况看，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

　　1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件

　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。

　　一般情况下，物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如深圳红桂物业公司20**年1月进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，该公司还宣布对小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己实现该小区“零投入”成功引进正规物业管理公司的同时，物业公司却因此背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！

　　由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如深圳红桂红桂物业公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。

　　老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径主要有两条：一是由物管企业租赁，二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用。员工宿舍基本上是由企业自己出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。

　　2、老住宅区引入物业管理必须面对一定的主观障碍

　　老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。从近年来各地政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。

　　如深圳部分老住宅区业主在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，60%的被调查对象选择“有需要”，24%的选择“无所谓”，只有16%的选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。

　　另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户态度消极。根据深圳市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。

　　3、业主“主体缺位”制约着老住宅区物业管理工作的正常开展

　　在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小区共有392栋住宅楼，出租率高达95%以上；另外一个小区总户数562户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。

　　业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位”对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。

　　4、由于多种原因接管老住宅区的物业管理企业普遍效益不良

　　老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。

　　由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，而且在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题，使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。

　　形成老住宅区“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。老住宅小区普遍存在着贫困化和老龄化的问题。如常州市白云新村的居民有40％为老年退休家庭；30％为自行车厂、压缩机厂等大中型企业的下岗职工家庭；机械一村共2295户，其中老年人占居民总数的70％；北环新村居民4166户，下岗人员1666人，下岗人员的家庭占总户数40％，贫困化特征明显。要这些人按照物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。

　　5、缺乏“两金”积累制约老旧住宅区维修工作的开展

　　老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。

　　已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。

　　6、现有法规不够完善，不利于老住宅区引入规范物业管理工作的开展。

　　按照现行的国家《物业管理条例》规定，引入物业管理公司接管现有的老住宅区，需要事先在老住宅区内成立业主大会和产生业主委员会。但目前老住宅区普遍出租率很高，许多业主长期不在老住宅区居住生活，因此成立业主大会和业主委员会的面临着严重的主体缺位问题。而这个问题如果长期得不到解决，势必会影响老住宅区其他业主正当权利的行使，因此必须从政策和法规层面加以保护和明确。另外，按照目前的《深圳市物业管理服务收费指导标准》，老住宅区收费标准处于最低档次，而现实状况是老住宅区管理费用收缴率低，而管理成本又高，物业管理企业难以保证获得正常的经营收益，这也需要从政策层面上加以解决。相关还有目前物业管理招投标不规范，缺乏健康有序透明的有形物业管理招投标市场，这也不利于老住宅区物业管理工作的推进。

　　二、政策建议

　　1、加强地方立法，健全法制，从制度上保证顺利开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作。

　　对于老住宅区数量较多，面积较大的城市，开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，是一项事关全局的复杂性、艰巨性的系统工程，牵涉面广，工作量大，必须要尽快建立和完善严格的法规制度，才能保证此项工作的顺利开展。各地方城市政府应该制定出台《整治老住宅区并引入规范物业管理工作的指导意见》等规范性文件及相关配套措施，明确领导机构、部门分工及协作、工作内容和程序，整治范围、明确相关支持和优惠政策，如财政支持政策、改造资金银行优惠贷款、改造工程税费减免、物业管理和活动用房增建、参与管理老住宅区的物业管理企业所享受的政策优惠，等等。同时可以考虑针对老住宅区整治并引入规范物业管理之中出现的特殊情况，在各地出台的物业管理条例和办法中增加相应规定条款，并在各地物业管理收费指导标准中增加老住宅区物业管理服务收费指导标准及调整补充其他有关政策规定。

　　2、广泛开展整治老住宅区并引入规范物业管理加大物业管理宣传力度，增强物业服务消费意识。

　　市、区、街道等各级政府要组织力量，通过开展实施各种形式多样、生动活泼的物业管理宣传活动，如新闻媒体宣传、物业管理法律知识培训、组织参观实施物业管理的优秀小区，等等，把物业服务的理念通过潜移默化的方式灌输到老住宅区居民的思想中，增强这些居民的物业管理消费意识、民主管理意识、契约意识和法制意识，使这些居民能够真正意识到，物业管理服务能够有力地维护物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护社区的安定，提高文明程度，同时保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累；物业管理服务明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。同时，物业管理的实施，能够为老住宅区下岗居民提供很多新的就业机会和岗位。

　　3、政府出资大力开展整治老住宅区并引入规范物业管理试点工作，发挥示范带动作用。

　　一项新生事物的诞生总会引起许许多多的好奇和争议，总有一个循序渐进的认识乃至接受的过程。对于老住宅区的城市居民，长久以来他们一直生活在没有正式物业管理服务的区域，要认识和接受物业管理这种新的生活服务方式也因此需要一个转变思想从而逐步接纳的过程。通过政府出资，在城市老住宅区中选择若干个试点区进行整治并引进和推行物业管理服务，使试点区出现新的变化，产生积极的效果，使得试点区的卫生状况、治安状况、文明程度等各方面较之以前的生活状况都有很大的改善。通过他们身边的活生生的例子和给他们带来实实在在的积极变化，能够切实增加老住宅区居民对物业管理服务的认识和了解，转变他们的生活观念，促使他们主动接受现代物业管理服务。这些试点区建立起的新型社区邻里关系及行为模式，能够产生强大的生命力和倡导示范效应。

　　4、拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，铺设引入物业管理的基础条件。

　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是考虑按照物业管理的要求进行规划和建设的，基本没有物业管理活动用房等引入规范物业管理必备设施。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，这也亟需投入相当数额的整修资金。因此，要保证在老住宅区顺利引入物业管理，必须首先要创造一个良好的引入物业管理的硬件条件，需要先期投入一定数量资金对老住宅区进行整治和改造。当然，考虑到老住宅区问题的产生和形成主要是由于传统住房体制造成的“历史欠帐”，各城市政府应该负担其中的较大部分，但不妨创新思路，拓宽老住宅区整治改造资金筹集渠道，研究由政府、业主、物业管理企业多方共同负担的整治改造资金筹集机制，特别是通过一定政策优惠，吸引有兴趣参与老住宅区物业管理的企业出资，实行政府补贴一部分，业主自筹一部分，企业有偿资助一部分的“三三制”整治改造资金筹集方式，这样既可以保证资金及时筹集到位，也能缓解政府财政资金压力。

　　5、加快推进老住宅区房屋确权工作，建立物业管理的权利基础。

　　在物业管理活动中，明确、清晰的房屋产权和产权人至关重要，直接关系并影响着物业管理活动的正常开展，如物业管理服务费的是依照经过房产管理部门确权的合法建筑面积收取的，如果产权不清，物业管理服务费的收取势必会面临很大的难题。目前老住宅区的房屋权属关系比较复杂，历史遗留问题多，并且构成也相对多元化，这样的房屋产权现状显然不利于物业管理这种天然需要清晰产权基础和产权法律保护效力的活动在老住宅区的正常开展。如果老住宅区的房屋产权不能尽快登记确权，赋予法律保护效力，必然会影响到业主在物业管理活动中权利的有效行使。这些因为房屋产权不清而产生的问题都将不利于物业管理在老住宅区的顺利推进。必须加快推进该区域的房屋产权的确权工作，为物业管理活动的开展建立清晰、稳固、有法律保障的权利基础。

　　6、努力创造良好市场环境，鼓励物业管理企业积极参与。

　　要想顺利推进在老住宅区物业管理工作，还必须努力创造良好的外部氛围和环境，充分调动物业管理企业的积极性，减少他们在这些区域提供物业管理服务的种种顾虑，如城市政府加大对老住宅区的基础设施和配套设施的建设力度，改造房屋，改善和提高这些地区物业的质量，降低物业服务管理难度，实行“边改造边推行”物业管理活动；政府主管部门可以考虑结合服务对象特性，制定出台相关实施细则，保障物业管理在这些区域的顺利推广实施；政府主管部门可以制定相关措施，如在物业管理企业资质评定、税费缴纳上给予适当的倾斜、给予适当的补贴，鼓励物业管理企业积极参与这些地区的物业管理。

　　7、尽快全面启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制。

　　目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。1998年，在国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，首次对此做出规定。同年，建设部和财政部据此制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对住宅专项维修资金的收取、管理、使用做出规定：

　　(1)买卖商品房时，购房者按房款2%-3%的比例向售房者缴交此款；

　　(2)此款在当地银行专户存储，严禁挪作他用；

　　(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将此款交给物业公司代管，物业公司定期接受业主委员会检查监督；

　　(4)业主委员会成立前，此款的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨；

　　(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督此款的管理和使用；应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

　　20**年由国务院公布实施的《物业管理条例》明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。应该说，房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，但目前不少地方房屋维修基金已经缺失严重，社会关注度越来越高，老旧房屋的维修压力也日益增大。为了防止不断出现大批老化严重的老住宅区，形成新的整治和改造压力，必须树立“防火胜于救火”、“未雨绸缪”的观念，各地应该尽快制定和完善房屋维修基金的法律法规，尽早启动和加强房屋维修基金追缴、收取和管理工作，建立长效预防机制。

　　8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。

　　各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小区。

　　为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行动起来，“因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。

　　深圳物业管理研究所 赵向标 吴正红 吴春兴

篇5：新加坡住宅区物业管理

　　新加坡住宅区物业管理

　　新加坡公共住宅建设和管理的主管机关是国家住宅发展局，该局下设36个区办事处，每个办事处一般管理2至3个住宅小区，约有1万至1.5万户居民。各区办事处通常设立财务组、市场组、园艺组、清洁组、维护组和文书组等业务小组。

　　区办事处管理住宅小区的业务范围包括：商业中心的租赁管理；出租住宅的租金缴纳和售房期款的收取；公共场所的出租服务和管理；小区内停车场的管理；小区的环境卫生、园艺及绿化管理。除了这些以外，区办事处还负责介绍居民劳动就业、配合保安部门搞好治安工作等。

　　一、 住宅区公共住宅的转售规定

　　在新加坡，政府建造的公共住宅80%是出售给私人，房主可以转手售给他人。政府为此制定了公共住宅的转售规定：

　　1、房主购买住房后必须住满5年以上才能将房屋出售；

　　2、出售住房后原房主租住私房的，两年半内不得重新申请购买政府的公共住宅；

　　3、出售住房后原房主又购买私房居住，必须在该私房出售两年半后才能第二次申请购买政府的公共住宅；

　　4、出售住房时申请购买新房的，除了必须在原住房内住满5年，还必须保证在拟购新房内居住5年以上。

　　二、 对出售、出租的公共住宅内装修的管理规定

　　在新加坡，政府出售的公共住宅，室内一般不装修。购房者可以根据自己的经济状况和要求自行装修，但必须在领到房屋钥匙之日起3个月之内完成，且此后3年内不得再进行第二次装修。装修住宅必须向住宅发展局申请准许证，并由领有住宅发展局施工执照的承包商负责施工，装修工程完毕后由办事处进行检查验证，并向办事处缴纳一笔装修材料搬运费和废物处理费。

　　为了保证安全，政府部门对装修住宅时安装或改装电线及电源开关等项目有严格的规定，要求必须符合电气操作规范和电器设备使用安全标准。此外还规定了不准装修或改装的一些项目，如不准改变住宅的主体结构；厨房和卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖在头3年内不准更换；不准改变窗户外型；阳台上不准安装窗户等。之所以这样规定，是为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性。

　　三、 住宅区公共设施（设备）的管理与提供的服务

　　新加坡国家住宅发展局规定了住宅区公共设施（设备）的管理制度以及应提供的服务，主要有以下内容：

　　1、住宅楼的维修。区办事处每5年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　2、电梯的保养和维修。所有住宅楼的电梯均由区办事处进行例行检查和维修。一旦电梯发生故障，乘客只要按动报警装置，5分钟内电梯救援组人员就会赶到现场。

　　3、水电卫生设备的维修服务。谁家的此类设备出了故障和问题，只要给区办事处打个电话，办事处的维修人员便会及时前来进行修理。

　　4、住宅楼下空间的管理。住宅楼的底层是敞开的空间，它平常作为居民们的休闲活动场所。遇到居民需要举行结婚、生日和其他庆祝活动时，可以租用，但必须向区办事处申请准用证。

　　5、停车场的管理。凡是拥有车辆的住房，必须向区办事处申请“停车位”，每户只允许申请一个停车位。公共住宅的房主和租户可以优先获得停车位。

　　6、住宅区垃圾的管理。住宅区各户都设有垃圾槽，要求将垃圾装在塑料袋内再投入槽中，以确保卫生。

　　7、提供聚会场所。区办事处的办公楼内都设有为居民服务的活动场所，可以举行社交*，结婚或生日宴会以及开展文体活动等。