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业委会主任之尴尬角色

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业委会主任之尴尬角色

  目前,业主委员会已成为物业管理市场的重要主体。然而,对于业主委员会应该行使哪些权利,应该怎样行使权利等却见仁见智。事实上,业主委员会运作过程中所出现的矛盾纠纷和混乱已成为目前物业管理中一个非常突出的问题。与此同时,作为业主委员会的负责人--业委会主任也成了一个令人尴尬的角色。

  尴尬一:象官不是官

  业主委员会主任从其名称上说大小是一个“主任”,是一个“官衔”,但其却不具备一个政府官员的职能。作为一个政府官员,有事可向下传达命令,强制要求下属执行。有事也可向上请示汇报,获得支持。业主委员会有事向下无法用下命令方式传达给业主,并要求业主强制执行。业主委员会向上不知向谁请示汇报。召开业主大会吧,业主大会又难以召开,即使召开了也难以形成决议。即使形成了业主大会决议,还会有业主不按业主大会的决议执行。向物业管理行政主管部门反映问题吧,一般情况下不会得到有效解决。物业管理行政主管部门一般把业主委员会反映问题称之为“*”,对*人员嘲笑,或拖延,或拒绝,或态度烦躁。大多数情况下,业主委员会主任满怀希望去物业管理行政主管部门反映问题,但一般都失意、失落而归。业主委员会遇到棘手问题时确实孤立无援。所以,业委会主任这个“官”做起来真是有点窝囊。

  尴尬二:到底能代表谁的利益

  大多数情况下,业委会主任说话的腔调总是“我代表全体业主的权益”、“我是全体业主的代言人”。其实不是。业委会主任在各种场合下,如果其未经全体业主授权或业主大会授权,业委会主任只能就他个人所占物业的权份表达其个人的观点,而不能代表全体业主的意愿。其实业委会主任的权限小得可怜。目前情况下,相当多数的业委会主任在未征得全体业主或业主大会授权的基础上,擅自以业主代言人的身份发表讲话、处理事务,对物业管理的日常运作已造成了相当大的不良影响。

  尴尬三:出力不讨好,自寻其辱

  物业管理在某种程度上是对小区业主关系的调整,也是小区业主利益再分配的一个过程。在这个过程中,个别业主为了自身的利益可能会损害全体业主或其他业主的利益。此时,业委会主任做工作时,可能会遭到其他业主的责骂。损害公共利益或其他业主利益的业主,可能会骂业委会主任多管闲事,其他受害业主可能责备业委会主任工作不得力。此外,现在人们习惯于不但把业委会主任当成物业管理事务中的主任,而且也当成了处理婆婆妈妈日常事务中的主任,一有家长理短,可能会找业委会主任评理。此时,如果业委会主任处理不好各种关系,结果就是出力不但不讨好,还可能受到各种污辱。

  尴尬四:骑马难下马,硬着头皮往前闯

  现实生活中,我们发现,有时业主委员会与物业公司之间并没有水火不容的矛盾,也许物业公司工作人员的一个言语、工作上的一个小误会就可能会导致业委会主任对物业公司不满。而物业公司又没有及时化解矛盾或没有能力化解,致使业委会主任与物业公司之间矛盾加深。此时,少部分业委会主任为了保住“面子”就会制造事端而号召业主炒掉物业公司。由于没有根本性的矛盾,大多数业主对炒掉物业公司其实并没有多大的兴趣。“要我出头露面我不干,但要是给我带来好处,如降低物业管理费,我则支持”,这成为大多数业主的心态。因此,业委会主任在前面拼命想赶走物业公司,但后面业主应者廖廖。此时,业委会主任处在骑马难下马的状态,但是为了赌一口气,争回“面子”,只有硬着头皮往前闯。由于业委会的不支持,甚至搞破坏,物业公司的工作越来越难做,物业管理服务质量会逐步下降,这样慢慢就会引起其他业主的反感,物业管理进入恶性循环状态。时间一长,物业公司最终还是避免不了被炒的结局。

  尴尬五:想要钱,没那么容易

  确实有部分业委会成员、业委会主任是主动站出来义务、热心为大家服务的。他们的初衷有一部分是想解决了小区的矛盾后,我就不做了。但是他们一旦做上了业委会主任,结果就不是他们所想象的了。在物业管理的日常管理工作中,业委会主任不但贴进了自己的时间,有时候还要贴钱,更重要的是,自己的辛勤工作并不能得到全体业主的支持和理解。如果长时间没有报酬,不少业委会主任就会心生怨气。他们期望能有一份津贴,这样才能持续、长久为业主服务,而且也是体现了自己的工作价值。

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篇2:业委会主任的廉洁

  近日,小区办召开“共建和谐社区”座谈会,会上,舒可心等业主委员会主任以及各大物业公司负责人认为,业主委员会一方面要经受各种物质诱惑,另一方面还要经受业主的质疑:你腐败了吗?对此,北京物业管理商会会长于庆新评论说,20**年业主向开发商维权,20**年业主与物业公司纠纷,20**年业主的斗争矛头指向了业委会主任。

  光大花园业主委员会主任陈兵说,刚当上一个月的主任,就有一些希望在社区内开展商业的公司找他谈,有的还暗示要给好处费。朝阳园业主委员会主任舒可心说,由于朝阳园物业费每年高达1400万元,有一家物业公司甚至给他出价六位数,要求他换掉现在的物业公司。

  建设部20**年9月出台的《物业管理条例》中,业主委员会有很多权利。第十五条规定,业主委员会有召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况的责任,有代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;有监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;有监督业主公约的实施等。

  尽管第十九条还规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。但是舒可心认为,业主大都对业委会不太关心,造成业委会主任有很大的职权行使空间,可以在关键环节上“放水”,这对于一个掌管上亿元共有资产的业委会主任来说并非好事。

  舒可心认为,只有业主们都关心业主委员会的运作,同时让司法进社区,行政执法进社区,对业委会监督形成体制,并完善立法,才能彻底消灭业委会主任腐败的机会。

篇3:业委会主任在规范业委会运作中的作用

  业委会主任在规范业委会运作中的作用

  秦光模、葛江艳

  《物业管理条例》和《业主大会规程》自颁布实施已有两年多,一方面物业管理的经营理念、运作模式、行为操守得到制度性的规范,一方面也成为业主和物业管理维权的利器,业主的权益随之得到相应的体现和保证。但目前业主参与物业管理的积极性不高,参与方式和途径有待正确和引导。此时如何规范业委会运作,如何规范业主自治组织建设,如何发挥业委会主任的作用至关重要。本文试从以下几个方面来分析业委会主任在规范业委会运作中所起的作用。

  一、业主委员会主任起着全体业主利益代言人的作用

  谈到利益,人们不难联想到业主对开发商的维权,当小区入住人数增多,各项配套设施完善,小区逐渐步入成熟,业主们的利益投诉点也将随之转移到业主间的矛盾冲突。业委会的工作重点也从对外争取合法权益转移到维持业主和业主间的利益平衡。例如说:小区公共道路明明是用来供业主通车之用,但总有业主图方便把车停在道路上,导致道路堵塞,行人、车辆都不安全,业主整体的利益受到伤害。这种小区内的很小的交通问题,交警既不会介入,物业人员也只能一次次劝阻,作为业委会主任就可以作为广大业主利益代言人的身份和这些违反公约的业主交涉沟通,采取有效措施,保障全体业主的利益不受伤害。笔者所在小区业委会处理占道停放、宠物扰邻、违章搭建、私占公用楼道类似事件时,由业委会主任牵头发动小区热心业主和物管员工组成小区环境纠察队,佩带红袖标、给违约业主发提示卡、上门宣传,经过一段时间的努力,小区整体环境上有更大的改观。

  二、业主委员会主任是业委会运作的“掌舵”人物

  业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主利益,向社会各方反应业主意愿和要求,并监督物管公司运作的一个业主自治组织。一个业委会运作的规范与否很大程度上取决于业主委员会主任的“领航”方向的正确与否。众所周知,业主委员会主任是一个纯公益性工作,因工作产生的费用,吃饭、乘车、电话费都要自己掏腰包。在今天这个过分现实、物欲横流的时代,只有业委会主任干着一份不拿一分钱、还要往里面搭钱、搭时间、搭精力的工作。如果业委会主任稍有私心“偏离航道”,那么小区就会陷入旷日持久的“盲目维权运动”中。

  在这里笔者举一个发生在身边的事例,20**年年初,市里有关部门曾组织业主参加关于渝价(20**)776号文件的听证会,物管费按等级收取的新闻发布后,由于物管费是业主们普遍关心也是较敏感的话题之一,小区有些业主不理解,有些在置疑、抵触现行的收费办法。业委会一班成员了解到这一情况之后,立即同业委会主任召开思想统一协调会,首先在业主委员会内部形成正确的统一的认识,一方面积极地、多方面地引导业主,让业主从日常感受到的物业管理服务来衡量物管费收取的是否质价相符,得出正确的评价;另一方面,物业管理公司在服务水准上拿出能让业主看见、摸得着的服务标准和规范,让业主的监督权得到实际的发挥,从而达到政策和实效的有机统一,让业主找到真正的感受。当有些地方还在为此事闹得沸沸扬扬,这里早已风平浪静。

  三、业委会主任起着“五方位”沟通的协调人作用

  在业主们居住的空间里,接触最多的就是“业主”、“物业管理企业”、“开发商”、“业主委员会”、“居委会”这些字眼。当这些字眼在没有一股力量把它连接到一起的时候,也只能是独立的不完整的名词。事实证明一个优秀的业主委员会主任应在业主和业主之间、业主和物业管理企业、业主和开发商、业主和业主委员会、业主委员会和物管公司之间起到纽带和桥梁作用。

  一个能为业主着想、处事公平公正的业委会主任是所有业主的福音,是物业管理工作人员的精神砥柱。一个规范的、能为业主真正办实事的业主委员会,以及业委会主任需要更多业主的支持、需要社会各方力量的支持。众人拾柴火焰高,我们坚信一个管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区如雨后春笋般不断涌现。

来源:《重庆物业》

篇4:物业公司法人是业委会主任物业管理合同是否有效


【专案简介】

某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月,新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来,被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金,亦拒付大楼电控门安装费,原告在多次催讨无效的情况下,诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金,支付维修基金和电控门安装费。对此,被告朱某辩称,物业管理合同签定时,DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任,故物业管理合同无效;维修基金未发生实际使用,故无权收取;电控门安装后始终开着,未达到安装目的,业主不应付费。

【分析解答】

本案经法院审理后,法院认为,原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥,但在当时并未违反禁止性规定,合同期满后,新选任的业主委员会认可该合同,故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系,原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋维修基金及电控门安装费,应由业主委员会自行主张,原告无权主张这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。

篇5:业委会主任将维修基金大挪窝

  案例:

  20**年2月,浦东某小区的业委会主任擅自主张,将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱,来了个“乾坤大挪移”,寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上,而且其利息大大低于以前的银行,结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。

  分析:

  根据《物业管理条例》的有关规定,小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的,应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。

  点评:

  对于新建商品房维修基金的管理与使用,目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金,吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此,在有些小区,业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。

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