物业经理人

大厦管理委员会各委员之消极资格

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大厦管理委员会各委员之消极资格

  大厦管理主任委员、副主任委员、监察委员、财务委员之消极资格

  一、有下列情事之一者不得充任主任委员、副主任委员、监察委员、财务委员、安全委员其巳充任者,即当然解任:

  曾犯诈欺、背信、侵占罪或违反工商管理法令、经受有期徒刑一年以上刑期之宣告、服刑期满尚未逾二年者:其巳担任者即当然解任。

  二、曾服公职亏空公款经判决确定,服刑期满尚未逾二年者:其巳担任者即当然解任。三、受破产之宣告尚未复权者:其巳担任者即当然解任。

  四、有重大丧失债信情事尚末了结或了结后,尚未逾二年者:其巳担任者即当然解任。

  五、无行为能力或限制行为能力者:其巳担任者即当然解任。

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篇2:公寓大厦管理委员会之职责

  公寓大厦管理委员会之职责

  一、对内应以服务住户、推行公益事务为主、对外则代表全体住户争取权利及维护公众权益。

  二、依公寓大厦管理条例或本规约执行大楼共有及共用部份之管理、清洁、维护、修缮、增设、改良、联谊等事务。

  三、住户违反公寓大厦管理条例第六条第一项规定之协调及处理。

  四、对住户建议共同事务应兴革事项之执行。

  五、有关住户违规情事之制止及相关资料之搜证并依公寓大厦管理条例或住户规约约定办理。

  六、对本大楼及其周围之安全防护及环境维护事宜之执行。

  七、对各区分所有权人或住户收取管理费、公共基金及其他经费,并负保管责任及支出运用之权限。

  八、依区分所有权人会议之决议事项执行工作。

  九、负责规约、会议记录、使用执照誊本、竣工图说及有关大楼文件之保管责任。

  十、对大楼管理服务人员、保养、维护厂商及一切有益大楼事务推展之雇佣之委任事宜,并负督导责任。

  十一、定期公告财务报表、年度结算报告及其他管理事项之进行及公告。

  十二、定期为住户举办正当娱乐之联谊活动,以促进邻里之情谊。

  十三、制定公共设备之使用管理办法及负管理费用收取运用之评估责任,如须调整,须提交区分所有权人大会决议之。

  十四、研订及修正规约并提报区分所有权人会议决议之。

  十五、执行其他规约所授权之事项。

篇3:大厦管理委员会委员之职掌及权限

  大厦管理委员会各委员之职掌及权限

  主任委员:

  〔一〕承区分所有权人会议之决议及住户规约及法令办理社区各项管理维护工作。

  〔二〕对外代表社区住户行使有利于各项管理维护之执行工作。

  〔三〕代表全体住户及管理委员会过半数以上同意聘任执行社区各项管理维护厂商之签约事宜。

  〔四〕对外争取有关全体住户之权益及福利。

  〔五〕定期主持管理委员会每月例行及临时会议,并于任期届满前召开住户大会,进行委员改选、公共事务移交及印监变更等手续。

  〔六〕分配各委员之职务及敦促其所负责设备保养维护之成效及职掌范围工作督导及住户联谊之成效。

  〔七〕对社区设备损坏紧急抢修之发布处理、并负通知当职委员及相关委员知悉。

  〔八〕代表管理委员会担负其任内一年执行之成效,并对所有权人负其托付之责任。

  〔九〕严律查核各费用之支出金额及杜绝收取回扣或浮报之情事产生。

  副主任委员:

  〔一〕承主任委员之指令,协助处理对内一切攸关社区管理维护工作之推行。

  〔二〕承主任委员之授权对外代表主任委员接洽有利社区住户或管理维护之事务。

  〔三〕协助主任委员执行区分所有权人决议及住户规约及法令事项之办理。

  〔四〕协助主任委员执行管理委员会过半数以上之决议、非属各职委员职掌范围之事务。

  〔五〕为主任委员请假、定期、临时会议之职务代理人《主任委员辞职亦同、除非住户规约有规定或各职委员有异议时、则依住户规约及各职委员决议为主》。

  〔六〕协助主任委员处理社区紧急状况之处理工作。

  〔七〕协助主任委员进行各项设备维修器材新设之访价工作《非属各职委员职掌范围之事务》。

  监察委员:

  〔一〕审查大楼财务报表及核阅各项凭证之督导责任,对委员甄选新厂商及委员选举均有投票权。

  〔二〕监察委员二人遴选一人盖章、审核财务报表。对各项事务之决议无表决权但有监督权。

  〔三〕督导管理委员会执行之成效、如有逾越法令规定时、应提出纠正直至改善为止。

  〔四〕如监察委员意见不一即两人无法达成共识时、则交由管理委员会全体委员表决。

  财务委员:

  〔一〕审核社区依区分所有权人会议及住户规约及法令授权管理委员执行管理维护所需之综合安全、行政事务、定期保养、法律诉讼、维修、新设活动等费用之支付。

  〔二〕依区分所有权人会议决议之收取管理费之标准、授权管理单位向各住户收取管理费及督导其收费成效及核对未缴住户之资料、并依公寓大厦管理条例或住户规约之规定、将积欠户提报

  管理委员会决议及依法诉请缴付之执行成效。

  〔三〕核对管理单位每月所呈送之支付报表审核工作、并转呈监察委员及主任委员稽查用印后嘱管理单位派员提领及支付、并公告其收支报表供住户知悉。

  〔四〕负责每月收支凭证、财务报表正本之保管责任。

  〔五〕负责社区定期存款单之保管、并随时注意其到期日及换单之手续。

  〔六〕督导管理单位对管理费收取之成效、并制存款、登帐、请拨作业之程序。

  安全委员:

  〔一〕对大楼警卫勤务及出入门禁管制之督导及负修定管制办法之提报。

  〔二〕对大楼出入管制器材、监视系统及外围安全防护设备之改良评估及督导其使用成效。

  〔三〕提报不良警卫人员于管理委员会要求撤换及提报危及大楼安全之住户进行强制驱离。

  〔四〕与大楼所在地之管辖警政单位及管区警务人员保持连系、以利请求支援紧急事件之处理。

  行政委员:

  〔一〕统筹保管大楼管理委员会成立建商所移交及历届管理委员会执行之文书资料、所有权人建物腾本、全栋使用执照、住户名册、通信电话资料、第一届成立区分所有权人会议开会通知单、出席签到册、委托书、会议记录、核备证照、核备文件、免税卡及历届区分所有权人会议资料及各届管理委员会例行会议记录、公告、投标资料、厂商合约书影本等资料。

  〔二〕管理委员会会议资料及大楼一切管理维护所需公告之用印及存查。

  〔三〕掌管大楼管理委员会行政专用章之印监、用于准予公告之辨识。

  〔四〕督导管理单位在执行社区事务推展之一切文书作业成效。

  总务委员:

  〔一〕掌管社区零用金支付之审查工作、并提报支付之签认。

  〔二〕承管理委员会决议事项、协助办理或敦促、非各委员职掌外之一切事务《包舍评估、访价、场地布置、采购》等事宜。

  〔三〕承主任委员指示、支援各职委员同时执行多项任务之分担工作。

  文化环保委员:

  〔一〕统筹大楼年节布置、住户联谊、旅游、社团等活动之企划及估价、并提交管理委员会审查通过后、执行并负其成效。

  〔二〕掌握辖区各文艺单位之主办活动、并将其资讯提供各住户知悉、以利参与。

  〔三〕督导环境维护人员执行之成效,并负大楼水塔清洗、环境消毒、中庭园艺维护执行之时效。

  水电消防委员:

  〔一〕保管大楼

  所有水电、消防设施之图册及督导保养厂商维护之成效。   〔二〕督导保养厂商对大楼水电、消防设备器材、依图进行核对及造册列管、并将其缺失损坏之设备器材敦请厂商进行报价及进行比价、提报管理委员会审查、如准修复、须附验收及请厂商出具保固书发票请款《如为未税、则以请款单为之》。

  〔三〕造册列管大楼所有扬、污水马达规格、数量及更换费用、使用年限、损坏原因之管制事宜。

  〔四〕随时测试大楼消防设备状况《受讯总机、消防水箱、洒水系统、灭火器、紧急照明等》。并将其损坏缺失呈报管理委员会决议执行维修事宜。

  〔五〕督导保养厂商于每年十月底完成消防申报之总检报告《含缺失改善之提报》及于次年一月十五日完成防火救灾之任务编组之申报工作。

  〔六〕负责大楼消防讲习演练之排定《每年一至二次》及连络消防单位及厂商协助等事宜。

  机电设备委员:

  〔一〕保管大楼发电机、电梯、机械车位及非各职委员职掌设备之使用说明、操作手册及督导保养厂商执行之成效。

  〔二〕对所负责之设备缺失、督导保养厂商限期改善如因零件损坏时须更换、则提报管理委员会决议后执行其修复事宜。

  〔三〕随时注意发电机于停电之启动状况、并于供电后检查其油料存量、不足三分之一时、须立即通知厂商进行补足、并通知财、监、主任委员知悉、以利支付此战备所需之费用。

  〔四〕随时测试其所负责之设备使用状况及油料供给情形、如有异状、须立即通知进行勘验、并将其结果列管、要求改善或提报管理委员会审议。

  〔五〕对大楼非属各职委员管辖之设备使用状况之掌控,如须维修或有新设事宜、须负评估、访价之责任、并将其评定结果提交管理委员会审查通过后、方能发包进行施作。

  各职委员权限:如因紧急故障排除所需《如录影机、监视器、大门、车道卷门、污秽水池马违、扬水马达等设备》须立即进行修后复排除之动用权限,主任委员新台币参万元正、副主任委员新台币壹万元、各职委员新台币伍仟元正、余一般修缮增设事宜须组管理委员会二分之一以上同意方可执之。

篇4:物业管理的瓶颈--业主委员会

  《国家物业管理条例》第二条:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

  本条是物业管理的定义:首先物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动;其次是物业管理活动的基础是物业管理服务合同;再次是物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

  一、物业管理的内容和物业管理的基础,决定了业主大会、业主委员会的职能作用

  物业管理服务的内容特点是无法排他和不可分割性。如保安、保洁、绿化,房屋公共设施设备的维修养护都具有公共物品的性质,一旦提供,全体业主都可以享用。同样,挤占公用面积、私搭乱建、违章装修、恶意欠费等行为都将损害所有业主的利益。物业管理企业所提供的除特约服务以外全部是为全体业主的公共服务,业主大会、业主委员会作为全体业主集体利益的代表,要监督物业管理企业所提供的公共服务。同时,也通过《业主公约》等自律机制,制约作为个体的业主侵害集体利益的行为。简言之,业主大会、业主委员会的职责是监督物业管理企业,制约个体业主,维护全体业主在物业管理方面的公共利益。

  物业管理活动的基础是物业管理服务合同。作为物业管理活动的法律主体的是业主(前期是开发商)和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主,维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外,业主大会、业主委员会没有其他权利,业主大会是物业管理活动中的权利机构,业主委员会只是业主大会执行机构,它只有执行业主大会的决定职责。据此,《条例》凡六章六十九条,业主及业主大会专章十五条。其中明确了业主的概念,规定了业主的权利与义务,业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则,业主委员会的性质、职责与组成,业主公约的内容、法律效力,业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。为了规范业大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,建设部又颁发了《业主大会规程》。可见,国家从立法上对此审慎与重视的程度。

  业主大会、业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,它应当也只能代表物业管理区域内全体业主维护全体业主在物业管理方面的权益。

  二、业主大会、业主委员会在在物业管理活动中的职能作用

  业主大会是通过业主民主选举产生的,《条例》第十一条:“业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

篇5:住宅区业主管理委员会章程

  第一条____住宅区业主管委会(以下简称本管委会)是根据《深圳经济物区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)和深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》(以下简称住宅区细则)的有关规定成立的代表本住宅区全体业主合法权益的社会团体,经市政府社团登记部门贪污核准登记后,取得社会团体法人资格。本管委会的一发合法权益受国家法律保护。

  第二条 本管委会接受审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理部门的领导,执行国家,省,市有关物业管理的法律政策规定。

  第三条 本管委会代表本住宅区全体业主的合法权益,以科学、发主、合法的管理手段,保障住宅区物业的合理使和,维护信宅区的公共秩序,创造整洁、优美、安全舒适、文明的居住环境。

第二章 管委会的产生及职权

  第四条 本管委会由本住宅区业主大会选举起产生,向业主大会负责并报告工作,接受业主大会和市、区住宅管理部门的监督。

  第一届管委会的产生:由区住宅管理部门会同开发建设单位或期委托物业管理公司组成筹委会,提出管委会候选人名单,提交第一次业主大会选举通过。

  第五条 本管委会设委员__名,其中主任一名,副主任__名,执行秘书__名。执行秘书负责处理管委会日常事务。

  管委会主任、副主任由管委会在其委员中先举产生。

  管委会执行秘书由管委会聘任,如聘任非本住宅区业主提任执行秘书的,须由本人在本住宅区的直系亲属业主为其经济担保人。

  管委会主任,执行秘书为专职或兼职。

  第六条 本管委会委使下列职权:

  1. 按照有关规定召集和主持业主大会;

  2. 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;

  3. 采用公开招标或其他方式,聘请物业管理公司对住宅区进行牧业管理并与其签订委托管理合同;

  4. 审查物业管理公司上年对本住宅区的管理计划完成情况及其费用决算报告;

  5. 审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划,住宅区配套工程和重大的维修工程项目;

  6. 审查并决定住宅区物业管理服务费的收费标准;

  7. 监督物业管理公司对本住宅区的牧业管理工作;

  8. 执行业主大会通过的各项决议。

  前款的第3、5、6项规定的事项,必须经业主大会批准。

  第七条 本住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目,管委会应每三个月到少公布一次,接受业主的监督。

  第八条 下列人员经管委会决定产经业主大会批准后要获得适当津贴;

  1. 管委会主任;

  2. 管委会执行秘书;

  3. 业主选举的楼长;

  4. 管委会同意的其他人士。

第三章 管委会会议

  第九条 管委会会议每两个月至少如开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时,可召开管委会特别会议。

  第十条 管委会会议的如开提前七天将会议通知及有关材料送达每们委员。委员因事不能参加会议的,可以书面委托代表参加。

  第十一条 管委会会议由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任主持。

  第十二条 管委会召开会议时,可以邀请政府有关部门,居民委员会,物业管理公司等单位的人员和承

  租人代表、其他非业主使用人代表参加会议,但上述人员没有表决权。

  第十三条 管委会会议决定问题,采取少数服从多数的原则。会议进行表决时,每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权,但必须出具授权委托书,若表决中出现赞成票与反对票相同时,由主任或会议主持人投决定性一票。

  第十四条 管委会执行秘书必须作好每次开会的会议记录,并由会议主持人签署后存档。

第四章 管委会委员

  第十五条 本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生,委员人数为单数。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员以及承租人代表或本住宅区的非业主居民担任管委会委员(以下简称聘请委员),其名额不得超过最终委员总数的三分之一。聘请委员担任管委会主任,应由为本住宅区业主的直系亲属作其经济担保人并经业主大会批准。

  第十六条 本管委会委员则热心公益事业。责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人来担任。

  第十七条 本管委会委员每届任期三年,可以连选连任。

  第十八条 本管委会委员的撤换,减增由管委会会议通过后,提交业主大会投票决定。

  第十九条 有下列情形的人士不得担任管委会委员,已经担任的须停任委员并由下次业主大会追认:

  1. 已宣告破产;

  2. 因身体或精神上的疾病已丧失履行职责的能力;

  3. 未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上;

  4. 以业主身份当选为委员,但已不再是业主;

  5. 以书面形式向管委会提出辞呈;

  6. 有违法犯罪行为的;

  7. 业主大会已将其罢免的。

  第二十条 任何委员停任或退任而不寻求连任时,必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本管委会的文件、资料、帐簿以及属于本管委会的任何财产(动产、不动产)移交给本管委会。

  第二十一条 本管委会委员的权利:

  1. 选举权,被选举权和监督权;

  2. 对本管委会的建议和批评权;

  3. 参与本管委会有关事项的决策;

  4. 参加本管委会组织的有关活动,

  第二十二条 本管委会委员的义务:

  1. 遵守本管委会章程;

  2. 执行本管委会的决议,努力完成本管委会的工作;

  3. 积极参加本管委会组织的仁义和活动;

  4. 向本管委会的工作提供有关资料和建议。

第五章 管委会日常经费收支与只公用房

  第二十三条 本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。

  第二十四条 本管委会的经费开支包括:业主大会和管委会会议;购置设备;编印资料。购买书刊资料;国内外交往;有关人员的津贴;日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目(不包括现金)由执行秘书管理,每月台票向管委会会议汇报,每年度向业主大会汇报。

  第二十五条 本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房中划出。

第六章 附 则

  第二十六条 业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。

  第二十七条 管委会的终止与解散:本管委会依照业主大会的决定或市社团登记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。

  第二十八条 本章程的解释权属管委会。

  第二十九条 本章程与有关法规不符时,按有关法规执行。

  第三十条 本章程经业主大会通过后生效。

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