小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲
今天，本人接受全体业主与业主委员会的重托，代表业主与西安**物业管理公司进行物业收费、物业管理等相关事宜磋商、谈判。
业主委员会于8月6日选举产生至今2个多月，物业公司的经理们没有任何与业主委员会接触，以及主动改善管理的举措，我们对此深表遗憾，希望今天能够坐在谈判桌上，对业主提出的一些主要问题进行磋商，我们一直期待物业公司有个良好的姿态与诚意，对我们提出的问题引起高度重视，在一周内提出可行的方案，并尽快实施。
今天业主方代表共计14人，对物业公司存在的主要问题陈述，具体如下：
一、物业收费问题
(1)高价水电费。西安居民市场电价0.49元/度，小区电价0.65元/度，高出市场电价的33%;市场水价2.99元/吨，小区水价3.26元/吨，高出市场电价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。
(2)高价停车费：20**年3月底在未取得新的政府价格批文，也未与业主协商的情况下，擅自大幅度提高汽车停车费，地面停车费由150元/月提高到350元/月，涨幅达133%;业主车辆同非业主车辆收费一样进入6元/次，尽管目前物业公司得到车辆收费价格批文，但我们认为需要与业主协商价格，必须说明提价的理由。
(3)对于收取公司2.5(元/平方米)的高额物业费，是普通住宅用户的2.08倍，应该拿出至少0.5元/平方米用作补充大修理基金，存入专户将作为大修、更换电梯的准备金。因为公司用房本身会降低电梯等设施的使用寿命，物业公司应主动提出一定的比例，用作设备加速折旧基金。
二、侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益
物业公司多年来占有小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费;一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费，每汽车进区收费6元/次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。
三、急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道
1.化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼、四号楼12层以下的住户经常出现恶臭，重则将卫生间的地漏盖子顶起，并有二楼住户家出现粪便溢出现象。严重影响业主的身心健康。
2.各楼均出现厨房烟道不畅情况，阻塞越来越严重，需要系统地拿出方案清理。此外，排污管道也需要清理疏通。
四、小区西院墙无端缩进一米，财产缺损。
将会导致消防救火车无法拐弯，将给三号楼构成巨大安全隐患，何时修复原状，必须做说明，并提供相关资料。
五、基础设施损坏严重，常年得不到修缮
小区大门口通道北边的地砖损坏并部分下陷，雨季积水严重，给业主的出行带来困难;小区一号楼门前的路灯三年不亮，至今没有找出原因修理;花园休闲亭四周的地砖松动或松裂严重，给老年同志休息带来行路安全隐患。门禁经常性故障，各楼单元门损坏严重，无法确保楼内业主安全;有些电梯经常运行故障，得不到根本上解决。
六、加强小区的安全管理，进行系统的消防整治。
小区消防设施过期、毁坏、缺失现象比较多，尽快维护、更新和补充(消防总控制柜等的问题)。炫蓝公司的小卖部兼餐厅存在重大安全隐患，小区安全通道不畅，北门长期锁死并被停滞车辆阻挡，给消防安全埋下隐患。
七、公布物业公司**雅苑小区的财务收支状况表，让业主有个明白账，获知收取和支出费用的来龙去脉。
八、**物业公司应建立相关规章制度，实现规范化管理。
九、四号楼一楼有开餐厅的，违反了建设部和环保部关于高层建筑底层不应设餐饮的规定，餐厅长期向下水管道排油污，将引起管道堵塞;
十、物业服务人员素质有待提高;要让业主感受到温馨的服务和管理;
急需解决的问题
由于小区多年来管理涣散，以收费代替管理现象严重，引起广大业主的强烈不满，物业公司的整改需要有计划、有步骤地进行。我们认为急需解决，也可以马上承诺的事情有以下项目：
一、提交相关资料;
二、维修、更新、填补消防设施(消防水龙带、灭火器、消防总控制柜);地下车库及各楼地下室入口顶棚属于易燃物质必须更换;小卖部(西安炫蓝商贸有限公司雁塔路分公司)厨房采用液化气做饭，存在可能爆炸的重大安全隐患，必须改为管道天然气;2号楼东侧堆积的杂物和建筑垃圾必须马上清除。提交小区消防隐患整治方案(按轻重缓急)
三、更换各楼的单元门，维修门禁系统;
四、维修小区夜间照明系统，让小区的路灯亮起来;
五、将化粪池、烟道、污水管道、雨水管道的疏通清理排入工作日程，化粪池清淤最为重要，是当务之急。
六、纠正无理的停车管理与收费方法:一是
禁止外部与小区住户无关车辆进入小区(措施是给住户发通行证牌)，并降低有牌车辆的单次入小区的费用;二地面停车费80%的比例属于业主权益(今年10月起先清缴)，物业公司属于代收项目，应予以清算并及时返还不当利益。
七、结算小区业主应得的电梯广告费、外墙广告费、小区餐馆的部分租赁费，除物业管理费外，这些为业主的共同收益应以返还，考虑到物业管理的投入，按照约定俗成，物业留存20%，业主80%。
八、提供西墙缺损说明及资料;
九、向业主公布20**年-20**年的财务收支报表
十、公示9月23日清洗消毒后二次供水设施卫生检验合格文件及生活饮用水水质检测合格报告
十一、建立健全小区生活饮用水二次供水管理制度，办理《二次供水设施合格证》、《卫生许可证》;从业人员《健康证》、《卫生知识培训证》;有“五病”调离的制度和记录;有定期水质检测报告，到西安市水务局二次供水管理办公室完成办理相关备案手续的工作。
十二、组成联合检查监督组，定期检查监督整改情况。
最后，我们需要重申的一点，就是物业公司的一言一行都是今后广大业主决策的重要依据。我们今天是本着要解决问题的思路要求上谈判桌的，希望物业公司三思而行，慎重行事，千万要重视业主的意见、主张与诉求。
**雅苑小区有业主委员会
20**年10月14日
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：小区业主委员会工作简报
小区业主委员会工作情况通报
小区全体业主：大家好!
业主大会召开已经一个多月了，广大业主都很关心我们业主委员会做了些什么工作，下面我们简单的汇报一下：
召开了6次业主委员会会议(今后我们会在博客上公布每次会议纪要);完成了业主委员会的备案工作;申请了碑林区公安消防大队对小区消防隐患的检查;申请了碑林区卫生监督所对小区二次供水卫生情况的检查;汇总和收集广大业主对小区物业服务存在的问题和今后小区管理的建议;多次当面、书面和西安**房地产开发有限责任公司和西安**物业管理有限公司的有关人员就小区全体业主合理合法的主张进行沟通和交涉;开通了小区公用信箱：;小区QQ群：;心晴雅苑业主委员会博客：;。
20**年9月14日上午业主委员会常务副主任和委员代表还就业主委员会办公用房和西安**房地产开发有限责任公司和西安**物业管理有限公司进行交涉，并陪同碑林区卫生监督所的同志检查了小区二次供水的卫生情况。
下午业主委员会主任、常务副主任和二位副主任共四人就小区整改问题与西安泓盛房地产开发有限责任公司和西安安捷物业管理有限公司的有关人员进行沟通。
20**年9月15日业主委员会的代表就小区有关问题前往西安市住房保障和房屋管理局和西安市碑林区政府建设局住房改革领导小组办公室等主管部门了解情况和咨询相关问题。
图一：西安市住房保障和房屋管理局大门
图二:我们去了市局执法监察队办公室
图三：我们去了市局物业管理办公室
图四：我们去了市局产权市场管理处
我们的很多工作大家也可以通过此博客及时了解，并请你们及时反馈有关信息给我们。
**雅苑小区业主委员会和监察委员会全体同志
20**年9月15日
篇3：业主大会和业主委员会的相关知识问答
业主大会和业主委员会的相关知识问答
1问：成立业主大会的目的是什么?
答：有两个目的：一是为了实现业主自治;二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。
2问：业主委员会有哪些类型?
答：一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。
3问：业主委员会和业主大会有何不同?
答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。
4问：启动首届业主大会的前提和法律依据是什么?
答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。
5问：业委会筹备组成员到底由哪些人组成?
答：发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。
发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知;同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。
居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。
特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。
6问：筹备组的业主代表如何产生?
答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。
7问：筹备组工作的公正性如何保证?
答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑;如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。
8问：筹备组的经费怎么筹集?
答：费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商;在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同;政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。
9问：召开首次业主大会需注意什么问题?
答：1.到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料;表明成员的产生程序;选举出筹备组组长、副组长;如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。3.制定《业主大会议事规则》。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的
决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。 6.财务问题。 特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。
10问：成立业主委员会需要确定哪些事项?
答：需要确定业主委员的名额;业主委员的工资待遇;业主大会和业主委员会的权限划分;业主委员会的选举程序。
11问：业主如何实现自治?
答：主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。
12问：业主的物业如何实现保值增值?
答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲置，不一定会实现赢利。所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。在法律上，信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人;委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。
篇4：成立业主委员会的申请书(范本)
成立业主委员会的申请书(范本)
关于要求指导 (项目名称)成立第 次业主大会选举产生第 届业主委员会的申请书(样本)
南宁市兴宁区住房和城乡建设局：
(或者 南宁市兴宁区 街道办事处：)
(或者 南宁市兴宁区社区居委会：)
已于 年 月交付使用。该项目建筑物总面积为 平方米，专有部分建筑总面积为 平方米，房屋总数为 套，业主总人数为 个。
已交付使用的专有部分建筑面积为 平方米，占建筑物总面积的 %;已经交付使用的房屋为 套，业主人数为 个。
现有个业主，专有部分建筑面积 平方米，占业主总人数的 %，占建筑物总面积的 %，(经专有部分建筑面积占建筑物总面积20%以上且占业主总人数20%以上的业主联名)，提出要求成立业主大会、选举产生第 届业主委员会，请贵单位派员指导。
物业地址：
联 系 人：
联系电话：
申请人(签名或盖章)
年 月 日
附件：
1、业主联名申请签名表
2、物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、申请人的身份证明和房产证明、其他有关的文件资料(如划分为一个物业管理区域的分期开发的小区的有关材料)。
篇5：关于召开首次业主大会暨成立业主委员会的申请报告
关于**小区召开首次业主大会暨成立业主委员会的申请报告
**区房管局、河东区人民政府：
**区**小区自20**年11月15日竣工交付使用至今销售面积达到50%以上，完全符合国务院《物业管理条例》[中华人民共和国国务院令第504号]、《天津市物业管理条例》[第58号]及《天津市业主会管理办法》[津房物〔20**〕184号]等法规规章所规定的召开首次业主大会并选举成立业主委员会的法定条件。现我们作为**小区的部分业主，根据《物业管理条例》第二章、《天津市物业管理条例》第二章及《天津市业主会管理办法》第二章，提议筹备召开**小区首次业主大会并选举成立业主委员会。根据《天津市业主会管理办法》第八条的规定，“筹备成立业主会，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成筹委会，负责业主会的筹备工作。”。
因此，请贵单位严格履行上述法定职责，对于**小区召开首次业主大会及选举成立业主委员会的工作予以指导及会同筹备组织。
此致
**小区部分业主
20**年4月12日
附：部分业主签名名单附在后页