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成立业主大会的必要条件及具体流程

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成立业主大会的必要条件及具体流程

  成立业主大会的必要条件及具体流程

  主讲人:孟宪生

  首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生?什么时候才可以设立业主大会?

  按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。

  在《物权法》生效后,业主的共同决定权需要“双过半”(业主人数和物业面积)才以生效。例如开发商卖了三分之一不到百分之五十,理论上小业主是无法行使共同管理权的,因为只有达到“双过半”之后才可以。所以只有小业主达到50%以上,才能按照业主的共同决定权来行使权利。

  那么入住率是什么?就是开发商把房屋交付给业主的比率。交付为等于入主,而是交付钥匙。原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会,现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议,可以设立业主大会选举业主委员会。当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题?

  根据新物权法规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。那么业主大会由谁建议发起?向谁提出申请?《北京市物业管理办法》规定,召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会,如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起,所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。此时的申请权是一个建议权,向全体业主的建议,建议申请成立业主大会。有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。

  那么这5%的业主谁来组织?小业主可以自己组织,开发商也可以委托一个业主来组织,或者公告招募5%的业主进行申请。只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。

  关于启动申请简单概括为双启动。开发商可以启动,业主也可以。双启动之后向街道办事处提出申请,由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长,为什么要筹备组组长?因为业主自己不了解筹备工作过程,不够专业,需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。所以《北京市物业管理办法》设立筹备组组长制度并不是限制业主,而是由具有专业知识的人来协助大家规范的把业主大会成立起来。目前《北京市物业管理办法》中强调公益律师或者其他社会专业人士可以成为筹备组组长,也鼓励街道办事处聘请律师,协助业主尽快设立业主大会。北京市幸福指针业主大会辅导中心就是专门辅导业主设立运行业主大会的非营利性专业组织。

  筹备组的组建?筹备组的组成是由筹备组组长向小区全体业主发布公告,公告有5%的业主申请成立业主大会,街道办事处同意并委托我作为组长,招募有时间有能力的业主报名参与。筹备组成立过程中如果参与的人不够,按照《北京市物业管理办法》还有住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》规定街道办事处和政府机构应当给予协助,发动业主参加。如果参加的业主过多,则首先由自愿参加者通过互相推荐方式组成筹备组,例如筹备组需要5个人,有10个人报名,那么大家协商,协商不成功时通过实名制投票形成筹备组。

  筹备组成员一般由5至13人构成。人数不宜太多,太多很难形成决议,筹备组成员人数应该是一个确定的单数。由有表决权的筹备组成员构成。比如有21个筹备组成员需要11个人以上到会参与投票才能形成有效决议,7个筹备组成员只需要4个人到会就可以形成有效决议,所以筹备组成员规模不宜太大。如果参与人很多,可以在正式筹备组之外成立工作组,做一些具体工作,但是有表决权的人不宜太多。工作组可以人多一些,例如在收发选票和表决时需要很多人的协助。筹备组正式成员和工作机构成员做一个适当的分离,便于工作组的工作。

  筹备组成员确定之后筹备组组长需要上报街道办事处备案,由街道办事处审核。审核内容一是审核业主身份,二是审核成员中小业主的占比,看是否达到筹备组成人数的三分之二以上。筹备组组长是一个组织协调者,组长不具有表决权。有表决权的成员三分之二应该是小业主。

  街道办事处将筹备组成员名单在小区内公示,加盖街道办事处公章。这时筹备权转移到筹备组身上,筹备组正式组成。按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会的指导规则》筹备期是三个月,我们简单称为90日,在90日内完成筹备工作。

  如何能够保证筹备工作按时完成?需要制定规范的筹备组工作规则和工作流程。除经常谈到的90日外,还需要了解另一个时间--60日。从筹备组成立开始60日内需把首次业主大会待表决的文件及业主委员会委员候选人初步确定。

  为什么要有60日的限定?原因在整个筹备过程共中有22天的公示期,当中有7天对小区《议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》征求意见进行公示,公示期内有修改意见的需要修改;另外法律规定在首次业主大会召开前15天进行公示,第75天时发布公告,这样67天和75天中间只有8天时间,所以60日内要完成初步的文件制定,才能保证90天内完成筹备工作。

  如果20**年10月1日之前销售的房屋,所谓的老楼盘,对于筹备时间要求不严格,筹备工作完成不了可以申请延长。但是20**年10月1日之后的楼盘如果不能在90天内完成筹备,则业主就产生一个交费的问题,新的制度是前期物业管理由开发商付费,成立筹备组之后不能完成筹备工作的业主就产生了付费义务。

  筹备组工作流程及原则。

  首先筹备组需要制定筹备组工作规则,筹备组的会议由筹备组组长召集主持,组长可以委托其他人召*议,但主持和确认会议效力只能由筹备组组长执行。会议由有表决权的筹备组成员半数以上参加才具备效力,作出的决议有效;会议决议需半数以上有表决权的筹备组成员同意才有效,不同意和弃权的筹备组成员可在会议决议上直接写明意见或态度,但不影响会议效力。筹备组组长要对于会议过程及决议进行书面确认,才能形成会议决议,并公示全体业主。

  因特殊原因筹备组不能继续工作时,筹备组组长需要把相应的文件移交街道办事处保存,从开发商处取得的文件需归还。

  筹备组的会议流程。

  需要开五次会。第一次会筹备组会议对业主投票权和业主委员会委员候选人的推选办法进行约定,因为投票需要确认规则,有了《投票权确认规则》才能确认谁是业主。

  成立业主大会就要选举业主委员会,那么什么样的人可以成为业主委员会委员候选人呢?这就需要有《业主委员会委员候选人推选办法》,这两个文件必不可少。第一次会议通过这两份文件之后筹备组可以进行业主委员会委员候选人的登记工作。

  第二次会议通过把《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议方案》等文件制定好,初步通过这些文件的草案,并公示给全体业主进行讨论,第二次会议原则上应在60日内完成。公示7日之后召开第三次会议。

  第三次会议根据业主对于这些文件的意见和建议进行修订,确认交业主大会表决的《管理规约(表决稿)》和《业主大会议事规则(表决稿)》及交付业主选举的业主委员会委员候选人,第三次会议要把文件、正式候选人人选确定好,随后开始组织首次业主大会。

  召开首次业主大会,通过唱票形成结果,确认会议结果。

  第四次会议根据首次业主大会结果确认会议是否有50%以上业主参加、相应的决议是否通过达到“双过半”、每一个业主委员会委员候选人是否“双过半”当选。当通过了《管理规约》、《议事规则》选出了业主委员会委员,此时宣布业主大会正式成立。

  第五次会议中形成筹备组组长工作报告。由于现在是双启动加筹备组组长制度,备案的时候需要一份筹备组组长工作报告,作为备案的必备文件进行提交,所以在第五次筹备组会议中要形成这份报告,将来由业主委员会进行备案,筹备组需要把相关文件转交给业主委员会。

  首次业主大会的法定议题。

  20**年10日1日之前的老楼盘法定议题是三个,包括《管理规约》、《议事规则》和业主委员会委员选举;新楼盘多一个《前期物业管理处置案》形成决定终结前期物业管理和本小区的物业管理方式。

  关于首次业主大会开会方式。

  一是传统的纸质投票,二是北京市建委推出公共决策平台。采用何种方式由业主自行选择。如果是新楼盘在交房的时候发了房屋的“一卡通”,一卡通的具体投票方式按照说明进行。纸质投票中最重要的是投票过程一定可追诉,因为选票的统计需要双过半,所以必需是实名制。

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篇2:ZS市住宅小区(大厦)成立业主大会及选举业主委员会程序指引

  中山市住宅小区(大厦)成立业主大会及选举业主委员会程序指引

  为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据《物权法》、新《物业管理条例》、《业主大会规程》、《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定内容辑录编写了这个指引,供筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作中作为参考。

  一、业主大会筹备组

  1、业主大会是一个物业管理区域内代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。成立业主大会应当由业主代表及建设单位共同组成业主大会筹备组,筹备组负责召开首届业主大会和选举业主委员会等活动,由市房地产业协会(市建设局委托)、区办事处、镇人民政府进行监督指导。

  2、倡议召开首届业主大会的人数不应少于10人, 建筑面积5万平方米以上的不少于20人。筹备组的业主代表应当是一个物业管理区域内热心公益事业、责任心强、处事公正、模范履行业主义务、具有一定组织能力的业主。筹备组中业主代表的产生由热心业主推荐为主或自荐的方式产生,人数不宜过多。

  3、建设单位应当依法积极配合、协助成立筹备组,并派出代表1至2人参加。

  4、筹备组成立后需将有关材料提交市房地产业协会存档并接受协会的工作指导。存档资料有:筹备组成立证明书;筹备组成员名册(姓名、性别、年龄、所拥有物业的栋房号、电话、简历等);身份证及产权证书复印件(原件核对)。资料存档后应在小区内及时公示筹备组成员名单,

  5、筹备组的工作任务和责任:(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。(2)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);(3)确认业主身份,确定业主人数及业主在首次业主大会会议上的投票权数;(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。其中(1)-(4)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。小区现有物业服务企业应积极协助筹备组开展各项工作。

  6、业主委员会候选人产生方式可采取业主推荐、自荐、分栋(区)推选等方式确定,并结合小区户数控制候选人名额,采用差额选举或等额选举的方式均可。

  二、业主大会

  1、筹备组应当自组成之日起30日内在市房地产业协会、区办事处、镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  3、选票的制作可考虑编号、回收等问题,保证投票的公正、公开及科学性。业主在业主大会会议上的投票权数按每平方米为一个投票权确定,不足一平方米的按四舍五入计,数额以产权证书或购房合同记载的面积为准。未售出房屋其投票权由建设单位行使,业主人数计为一人。

  4、通过业主大会会议选举或更换业主委员会成员及作出其他决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  5、首次业主大会会议应投票选举出业主委员会成员,投票确定《业主大会议事规则》、《业主公约》。

  6、业主大会履行以下职责:(一)制定、修改业主大会议事规则和管理公约;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业服务企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  三、业主委员会

  1、业主委员会候选委员应当是本物业管理区域内遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务,且无欠缴物业管理费及其他管理费用的具有完全民事行为能力的业主组成。

  2、业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会人数一般按5万平方米以下的设5人,5万平方米以上10万平方米以下的设7人,10万平方米以上的根据实际情况而定;业主委员会任期一般为

  2-3年。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。   3、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料提交至市房地产业协会备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照上述规定重新备案。

  4、业主委员会履行以下职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

  附件:简易程序表

  中山市住宅小区成立业主大会及组建业主委员会

  程序

  业主代表、建设单位共同组成业主大会筹备组

  市房协提供指导及监督,相关物业公司提供协助

  ↓

  筹备组提交资料至中山市房地产业协会存档

  ↓

  筹备组成立后,应在该物业管理区域公告至少15天,并自成立之日起30日内组织召开首届业主大会会议

  ↓

  召开首次业主大会会议选举产生业主委员会(人数为单数)投票表决《业主大会议事规则(草案)》、《业主公约》(草案)》

  ↓

  业主委员会应自选举产生之日起30日内报市房地产业协会备案

  四、业主委员会备案提交的材料包括:

  1、业主委员会备案申请书,由当选业主委员会成员签名;并加盖业主委员会,当地居委会、建设部门印章。

  2、首次业主大会会议记录,由主要参加人员签名;

  3、业主委员会成员名册,包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历、缴纳物业管理费的证明文件等;

  4、选举投票统计表,要求列明总票数、业主总人数、同意票数、否决票数、弃权票数及同意率;

  5、投票通过的《业主公约》、《业主大会议事规则》。

  6、首次业主大会会议现场相片若干。

  注:物业管理的其他项目,召开业主大会和选举业主委员会,可参照执行。

  中山市住宅小区 业主委员会换届选举备案程序

  上一届业主委员会组成筹备组

  市房协提供指导及监督,相关物业公司提供协助

  ↓

  筹备组成立后应告知指导部门,并在该物业管理区域公告至少15天

  ↓

  筹备组组成之日起30日内组织召开换届选举业主大会会议

  ↓

  业主大会会议选举产生业主委员会(人数为单数)

  ↓

  业主委员会应自选举产生之日起30日内报市房协备案

  ↓

  经市房协正式备案后,即完成整个程序

  备注:

  (一)筹备组告知方式:

  向市房协提交上一届业主委员会成立后的工作总结、筹备组成员名单、换届选举的情况说明、业主大会会议召开议程。

  (二)筹备组公告事项:

  1、筹备组成员名单;

  2、业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  3、《业主公约》草案及《业主大会议事规则》草案;

  4、确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的业主人数和投票权数;

  5、业主委员会委员候选人产生办法及名册。

  (三)业主委员会备案提交的材料包括:

  1、业主委员会备案申请书,加盖业主委员会、当地居委会、建设行政部门印章;

  2、上一届业主委员会备案通知书复印件;

  3、换届选举业主大会会议记录,必须由记录人、筹备组成员、监票人等主要参加人员签名;

  4、业主委员会成员名册,并提供业主委员会成员的业主身份证复印件(原件核对)和缴纳物业管理费的证明文件;

  5、选举投票统计表,要求列明总票数、业主总人数、否决票数、弃权票数及同意率;

  6、《业主公约》、《业主大会议事规则》(注:上一届业主委员会已备案、且无变更的无需提供);

  7、业主大会会议现场相片若干。

  注:物业管理的其他项目,召开业主大会和选举业主委员会,可参照执行。

  中山市房地产业协会

  二○○七年十一月二十一日

篇3:成立业主大会及选举业委会申请备案材料

  成立业主大会及选举业主委员会申请备案材料

  成立业主大会,选举业主委员会申请备案材料

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向区(县)房地产主管部门和街道办事处备案。备案时应提交以下材料:

  1、业主委员会备案登记表;

  2、备案申请书;

  3、经首次业主大会讨论通过的《业主大会议事规则》;

  4、经首次业主大会讨论通过的《管理规约》;

  5、 业主委员会选举和表决结果统计表;

  6、业主委员会组成人员基本情况(主任、委员简介)及委员分工情况;

  7、业主大会签到册、表决册、会议记要、选举结果公告资料(包括图片);

  8、选票样本、委托书样本;

  9、经首次业主大会讨论通过的各项管理制度。

篇4:关于花园成立业主大会筹备组申请

  关于石竹新花园成立业主大会筹备组的申请

  南城区街道办事处:

  我是南城区石竹新花园小区的业主,我花园小区现在所有的住宅、商铺均已交付使用,入住率达90%以上。根据《广东省物业管理条例》(20**年11月28日修订)第十二条及《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》的通知(东府办[20**]95号)文件精神:

  申请成立业主大会。20%以上业主可以联名向镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会筹备组的书面要求;或者已交付使用的物业建筑面积成50%以上的,业主可以向镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会筹备组的书面要求。 现我住宅小区已达到上述文件要求,特提出我花园住宅小区成立业主大会筹备组的申请。

  请批准并协助办理为盼!

  南城区石竹新花园业主代表:***

  20**年3月11日

篇5:小区业主大会成立路程回顾:与物业对话纲要

  小区业主大会成立路程回顾:四月十五号与**物业对话纲要

  一、有关所有权的问题

  根据物权法72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,权利包括占有、使用、收益处分,故要求**物业公开账目进行审核。

  二、聘用与被聘用的关系

  虽然**物业不是广大业主所聘用,由于历史原因,**物业已收取了业主的物业费,并收取了共有部分的广告费、车辆费、自行车费,包括食堂的效益部分。客观上已促成了**物业是**雅苑的物业服务单位,理应达到业主的满意。

  三、根据物权法73条规定,建筑区划内的其他公共场所和设施及物业用房也属于业主所有,所以请**物业于20**年5月1日前为业主提供房屋一间为业主活动室,包括办公家具及设备。

  四、长期以来,只收取费用,不注重投资,目前急需解决以下问题:

  1、按时、按规定维护消防设施,以达到能应急一切突发事件;

  2、定期清理水箱,以达到生活用水的安全;

  3、门禁现极不安全,亟待解决;

  4、有些电梯经常出现故障,应从根本上解决;

  5、1号楼、4号楼外墙面脱落、松动,过往人员极不安全,应尽快解决;

  6、儿童活动设施塑胶地面老化、滑梯破损;

  以上6条有关人身安全问题,应亟待解决。

  7、监控设备不完备,丢东西查不出来,例如:

  2-5-C业主汽车风挡玻璃被砸

  1-16-C业主家楼道内连丢两辆自行车

  2-4-C业主摩托车丢失

  2-6-A连续丢失4辆电动车,保安说查监控看不清楚

  还有一些车辆车胎被扎、严重被划等等

  五、有关服务质量

  业主提出很多有关修缮问题时物业搪塞太多,4-7-A业主提出自认费用都不给好好修。

  六、有关停车费暴涨问题

  特别是在地面,到底是谁说了算,是业主还是**物业?

  鉴于以上问题,广大业主不同程度的权益受到侵害,也无处讲理,所以**物业必须在20**年5月1日前解决业主活动室及设备的问题,并提供公示栏。如果不能解决,广大业主一致决定缓缴物业费及一切费用。

  此纲要征求了1至4号楼,推举出40多户业主的参与,我们认为基本代表了广大业主的心声。

  20**年4月15日

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