物业经理人

如何成立小区业主委员会

4739

如何成立小区业主委员会

  如何成立小区业主委员会

  为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益,成立业主委员会是非常必要的。

  一、成立业主委员会的条件:

  业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。

  一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。

  1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;

  2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

  3、住宅出售已满两年。

  二、成立业主委员会后要办理登记手续

  业主委员会自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记:

  1、成立业主委员会登记申请书;

  2、业主委员会委员名单;

  3、业主委员会章程。

  区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并用书面通知申请人。

  三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益,主要履行下列职责:

  1、召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理的实施情况;

  2、选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;

  3、依照本条例设立物业维修基金的,负责该基金的筹集、使用和管理;

  4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

  5、听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

  6、监督公共建筑、公共设施的合理使用;

  7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

  8、业主委员会应当定期召开会议,会议必须有过半数委员出席有效,作出决定应当经全体委员过半数通过。

  四、业主公约的效力

  1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范,对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

  2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

  3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内,将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;

  4、业主大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

  5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。来源自 物业经理人

采编:www.pmceo.cOm

篇2:如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答

  如何成立业主委员会及业主委员会如何运作问与答

  问:为什么要成立业主大会?

  答:有了业主大会之后,才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平,监督规范物业管理公司的行为;获得小区物业规划资料,了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会,上述权利均无法实现。(详见《物业管 理条例》第11条)

  问:业主委员会和业主大会的关系?

  答:业主大会是一个决策权力机构,业主委员会是其执行机构,执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权,业委会无权独立作出重大决策,这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中,而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)

  问:小区业主在业主大会上享有那些权利?

  答:下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效:(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。

  也就是说,小区内的重大事项决定权在全体业主手中,业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)

  问:业主大会和物业管理公司的关系?

  答:业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)

  问:如何选聘物业管理公司?

  答:业主大会授权业主委员会组织招标,通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司,但有下列情形的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:投标人少于3个或者住宅规模较小的。

  根据粤建房字[20**]117号《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》的规定,“住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。

  有关招标投标的具体操作,可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。

  问:业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬?

  答:业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。

  工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定,一般有2种情况:1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担,具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时,约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》第35条)

  问:法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?

  答:1、《物业管理条例》第30条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定,建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房,最低不得少于50平方米。

  2、根据《物业管理条例》第38条规定,发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋,而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。

  发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。

  问:小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?

  答:按照规定,如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话,那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话,那么产权应该属于全体业主共有。

  通常没有成立业委会之前,业主们无法获得小区的详细规划资料,所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会,这个问题就会有答案了。

  问:为什么要成立业主大会?

  答:有了业主大会之后,才可以选择、解聘物业管理公司;才可以选举、更换业主委员会委员;决定物业管理费水平,监督规范物业管理公司的行为;获得 小区物业规划资料,了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案;等等。如果没有业主大会,上述权利均无法实现。(详见《物业管 理条例》第11条)

  问:业主委员会和业主大会的关系?

  答:业主大会是一个决策权力机构,业主委员会是其执行机构,执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权,业委会无权独立作出重大决策,这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中,而不会被部分人所控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)

  问:小区业主在业主大会上享有那些权利?

  答:下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2/3以上投票份额同意才有效:(1)制定修改业主公约、业主大会议事规则;(2)解聘和选聘物业管理企业;(3)物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。

  也就是说,小区内的重大事项决定权在全体业主手中,业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)

  问:业主大会和物业管理公司的关系?

  答:业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的,而是平等、互利、共赢的一种合同关系。(详见《物业管理条例》第35条)

  问:如何选聘物业管理公司?

  答:业主大会授权业主委员会组织招标,通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司,但有下列情形的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业:投标人少于3个或者住宅规模较小的。

  “住宅规模较小”是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目(包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积)。

  有关招标投标的具体操作,可以参见《招标法》等法律及当地房管部门的知道资料。

  问:业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来? 业主委员会委员是否有报酬?

  答:业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用(如办公桌、档案柜等)、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴(如交通、手机)。

  工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定,一般有2种情况:1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担,具体的凑集方法在业主公 约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时,约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。(详见《业主大会规程》 第35条)

  问:法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求?

  答:1、《物业管理条例》第30条规定,建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第32条规定,建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房,最低不得少于50平方米。

  2、根据《物业管理条例》第38条规定,发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋,而临时的房屋、没有规划依据的房屋(如在架空层临时搭建的房屋)均不属于法定的物业管理用房。

  发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。

  问:小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主?

  答:按照规定,如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积(即业主进行了分摊)的话,那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话,那么产权应该属于全体业主共有。

  通常没有成立业委会之前,业主们无法获得小区的详细规划资料,所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会,这个问题就会有答案了。

  问:业主委员会主要有什么职责?

  答:业主委员会的主要职责有:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同;及时了解业 主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约的实施:业主大会赋予的其他职责;执行业主大会的所有决定。(详见 《物业管理条例》第15条)

  问:业主在首次业主大会会议上的投票权如何确定?

  答:业主在首次业主大会会议上的投票权,每一平方米建筑面积为一投票权,不足一平方米的,按四舍五入处理。

  问:业主工作繁忙,没有时间参加业主大会怎么办?

  答:召开业主大会的时候,业主可以直接到会场参与大会讨论,也可以委托代理人参加业主大会,还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见,进行表决。(详见《物业管理条例》第12条

  业主委员会实际上是为了平衡物业管理公司与单个业主相比处于强势地位而成立的一种类似工会的组织,其主要的功能是维护业主的权利。但是跟工会比,其缺乏了应有的维权的法律支持。比如,完善的工会组织在维护工人利益的时候,可以依法组织工人罢工,以取得和资方/政府谈判的权利,但是法律缺乏支持业主委员会组织大家拒交物业费以取得和物业管理公司谈判的权利。这就造成了业主在与物业管理公司产生纠纷,业主委员会出面解决的途径只有去法院起诉,但是法院只能判决谁对谁错,法院无法监督物业管理公司的服务是否到位,而对于业主因为物业管理不到位而拒绝缴纳物业管理费的做法,一般很难得到法院的支持,因为业主大部分是签订了物业管理协议的。实际上法院在解决此类问题的时候是有着很多的不适合之处的,因为法院只能照章办事,就是按照法律条文来判决。而法院在判决的时候的依据是证据,而且往往判决的结果是支持一方,不支持另一方。实际上业主和物业的关系在很多时候并不能够简单的用谁是谁非的方式解决,物业和业主之间是一种合同关系,大家可以想想自己公司在与其他公司签订合同后,如果执行中间出了一些问题,大家一般是先行进行协商,最后再上法院。为什么在很多的商业活动中很常见的问题解决方式在物业管理这方面并不适用呢,我个人感觉有这么两个问题。

  首先是业主缺乏有效制约物业管理公司的办法,就如上文所提到的,现在法律并不 支持你不交物业管理费来惩罚物业管理公司。而平常的商务活动中对于提供的服务和产品达不到要求的,购买方完全有理由拒绝支付全部或者部分费用,而造成损失了还要求提供服务和产品的一方给予赔偿。这个在商务活动中常见的手段到了物业纠纷中往往不适用了。这主要是因为物业管理服务很多问题根本没有签订在服务合同中,造成双方对于提供的服务是否达到标准各执一词。例如物业管理公司对于小区的保安责任,现在根本没有相应的条文和规范规定,即便规定了,如何认定物业是否提供了其合同中规定的服务也很难确定。

  其次是业主委员会的权限问题。业主委员会是全体业主投票选举代表全体业主形式权利的组织,但是业主委员会缺乏一个应有的或者说很难具有一个很严密的结构,这个结构造成了业主委员会的决策成本非常高,当业主内部意见不统一的时候,实际上绝大部分时候业主的意见也不可能统一,如何最终决策业主不同意见是一个重要的问题。在企业或者政府部门,由于有行政的级别划分,可以由领导层决策,但是业主委员会不具备类似的权利,你的决策就会遭到置疑,同时也会遭到不同意见的业主的抵制和拒不执行。业主委员会是不具备对其作出决策不具备强制执行的能力,同时也不可能让业主委员会具备这种权利。

  举个简单的例子,一个社区决定起诉其物业管理公司,业主委员会需要运作费用。最后经过大部分业主的表决,社区每户出500元聘请律师。由于费用是平均分摊到每个业主身上,部分业主如果不缴纳费用,但是将来可能享受起诉后的好处,对于这样的决意业主委员会又不能够采用强制手段执行,这就很容易造成费用缴纳不齐的现象。如果我们赋予业主委员会这样的权利,又会造成另外一种隐患,就是业主委员会被物业管理公司买通,制定出损害业主利益的决定。

  业主委员会的决策问题以及法律地位问题不解决,以及不赋予业主能够类似工人罢工以取得合理的谈判条件的权利,中国的物业管理纠纷就很难得到彻底的解决。在此,不得不说业主委员会的成立尽管对于改变业主与物业管理纠纷中产生了一些积极作用,但是,还没有从根本上解决业主与物业管理公司在纠纷中的弱势地位。

篇3:把手教您成立小区业主委员会

  把手教您成立小区业主委员会

  第一步:

  几个志愿者业主过晨练或晚练或主动找上门等机会,了解一下家园的专业人士,如在职或退休领导、律师、法官、警察、记者、教师、能提 供大量复印打印的业主,特别是已经退休或快退休的业主或物业使用人中,有没有这些专业人才。由一到几个业主自行开会制定工作计划。如果某个家园就是出现不了几个志愿者,没人愿意贴钱、时间和身体的话,那么这个楼盘将永远成立不了业主委员会

  第二步:

  1、最大限度地开展全楼盘业主的联合签名,即同意成立业主委员会法定人数签名。

  2、同时,召集文笔或法律方面专业人士起草最关键的两个文件:《业主大会议事规则》(草案,)和《业主公约》(草案,)。

  委员 5-7个即可,

  3、同时每个单元选出一个楼长(整理出楼长联系录),从楼长中选出,或另外找人,或张贴公告让业主自由报名,物色首次业主大会筹备组的组长、副组长和成员,人数根据实际而定。

  4、如果有可能,可以在每个参与的业主中搞个募捐,为业主委员会成立获得启动资金。

  第三步:

  向县(区)房地产管理局物业科、街道居委会发出成立首次业主大会的申请报告。

  同时,向开发商、辖区派出所片警等发出邀请函,也可以等物业科和居委会批准后(很多时候是口头批准即可)。

  备注:邀请函一定要指定几个专人负责,一定要拿回对方已经签收的证据,可以事先设计好,或便条也可。有的楼盘还用挂号信邮寄,把存根留为证据

  第四步:

  如果顺利,没有开发商和物业的干扰,现在就可以召开会议,成立首次业主大会的筹备组了(筹备组成立会议,需要有一份会议纪要,供备案使用,需要事 先准备好,格式见附件7)。筹备组成员主要包括:业主代表若干,开发商代表、物业科代表、居委会主任、片警等。对筹备组人员和外围帮助的业主进行有效分 工,成立材料组或议事规则公约起草组、宣传组或张贴组、外联组和内联组等。

  第五步:

  从筹备组成立到召开首次业主大会大约需要一个月左右时间,在这段时间内,除了前面讲到的文件,特别是起草议事规则和公约外,大量的工作是起草各种文件,整理候选人简历,张贴各种通告、候选人照片,印刷发放回收统计选票、确认书、通知等。

  具体清单如下:

  01关于筹备组成立及其组成人员名单的公告

  02首次业主大会业主代表推荐表

  03关于业主代表名单的公告

  04首次业主大会业主授权委托书

  05确 认 书

  06关于征求草案书面意见的公告

  07首次业主大会业主委员会委员选票

  08关于召开首次业主大会的通知

  09首次业主大会与会代表签到表

  10关于首次业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告

  11首次业主大会筹备组业主成员候选人自荐与推荐表

  12园首次业主大会筹备组业主成员及业委会候选人自荐与推荐一览表(供筹备组组成员使用,不公布)

  第六步:

  召开首次业主大会,通过议事规则和公约,选举委员。从产生的委员中选出主任和副主任。我们当时还编写了一本《业主大会工作手册》,目录如下:

  (1)大会议程..................4

  (2)筹备组成立及其组成人员名单的公告...5

  (3)首次业主大会业主代表名单的公告 ...5

  (4)征求《业主公约》(草案)《业主大会议事规则》(

  (5)业主公约(草案)..................7

  (6)业主大会议事规则(草案)......9

  (7)确定次业主大会业主委员会委员候选人产生办法及名单的公告 ...14

  (8)附件:《首次业主大会业主委员会委员候选人名单、照片和简历》 14

  (9)召开首次业主大会的通知.........18

  备注:手册最好不好发给物业公司

  第七步:

  根据业主委员会的备案要求,准备备案文件(详见《业主委员会备案程序》和《业主委员会备案需要提供的材料及其准 备情况一览》(到房地产管理局物业科备案,拿回备案回执,并自行刻回业主委员会的公章,整个业主 委员会的成立才算结束,可以开始运转了。

  立业主委员会的八个步骤

  了解了业主委员会成立的相关规定后,就要按规定进行具体操作了。

  第一步,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,然后联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

  第二步,组建成立业主大会的筹备组,筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐,最好的方法是由开始的发起人张榜通告,请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

  第三步,筹备组开始工作(人数不多的话,愿参加的业主都可参加),起草业主委员会章程,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主 委员会工作的业主名单和参选业主的资料,并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会,开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

  第四步,将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

  第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见,如果收条超过业主所持投票权1/2以 上,反馈意见中的反对意见少于1/2,业主大会成立,业主委员会章程通过,在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

  第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、付主任,并可以开展工作。

  第七步,将业主大会成立简要过程,业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。

  第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出。

篇4:小区申请成立业主委员会的申请书

  小区申请成立业主委员会的申请书

  ****街道办事处、****房地办:

  zz小区是由***开发建设的住宅小区,位于*****,由******进行前期物业管理,现小区入住率已经达到50%以上。

  为了加强小区物业管理工作,维护全体业主的共同利益,根据《北京市住宅物业管理规定》等一系列法律法规及政府规定,我们要求小区办指导、****物业管理有限公司及******依法组织成立业主大会及业主委员会。

  特此申请。

  申请人:zz小区部分业主

  申请日期: 20**年12月24日

  物业收到时,需要打一个收条:

  回执:

  本部门确认于____年____月____日收到zz居民代表递交《关于成立zz小区业主大会的申请》。

  签名:

  日期:

篇5:关于项目成立业主委员会的申请报告

  关于zz项目成立业主委员会的申请报告

  尊敬的**街道办领导:

  我司是zz项目房产项目的开发商,该项目自20**年7月办理交房手续迄今,项目入住率已超过90%。目前,应zz项目全体业主的要求,该项目正在进行业主委员会的筹备工作,应zz项目全体业主的申请,我司协助办理业主委员会的申请工作。

  1、zz房产项目及其物业管理的基本现状

  本项目地处 ,为单幢 层带电梯商住小楼,由底层 间店面、 个车库、2-7层户住宅及楼前绿地、楼后一小型停车场组成。项目交房后,底层店面已开张营业,业主已全部入住。

  该项目原由厦门市 物业有限公司进行物业管理,原物业管理合同现已到期,该项目业主已于 年月自行更换物业管理公司,暂由厦门 公司龙华大厦物业管理服务处管理,物业管理费按元/平方米缴收,公共维修基金按 元/平方米缴收。

  2、成立业主委员会的必要性

  (1)该项目虽与小区的其它住宅同属一个大社区,但该项目为单独的商品房项目,就项目业主权益而言,本楼业主与小区内其它住户为不同的权益主体,所执行的物业管理标准也不同。为区别与小区内其他项目业主的权益,维护该项目业主的权益,完全有必要单独成立业主委员会。

  (2)鉴于物业管理服务曾经出现的一些问题,该项目有必要成立业主委员会,由业主自行管理及监督,进一步加强物业管理服务,确保该项目业主权益。

  此致!

  厦门**地产公司

  年 月 日

相关文章