**花园小区前期物业服务合同
甲方：重庆**物业管理有限公司
乙方：身份证号码：
房号：栋楼号
根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市.新建住宅小区管理办法》、《中国物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规，为维护**花园各业主之权益及促进**花园的物业管理，经充分协商，共同遵守以下各项条款、享受相关权利、承担相关责任义务。
甲方同意提供，乙方同意接受甲方对**花园提供物业管理服务。
第一条 本协议双方权利、义务有约定的适用本协议。本协议无约定的，适用《**花园业主临时公约》。
第二条 甲方（物业管理公司）的权利、义务和责任
**花园的物业管理、组织和维护工作。主要包括以下事项：
1、管理工作：
（1）根据本管理协议制订和适时修改必要的规章制度，督促小区人员和外来人员守规约。
（2）雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。
（3）甲方办公场所、职员制服、工具、器具、材料或其他必要的设备的采购和管理。
（4）物业管理费用包含的服务内容：对小区安全管理的投诉及各项维修，积极协助业主委员会或居民委员会调解本小区引起各项纠纷与争执。
（5）与小区有关的政府职能部门、新闻媒体等相关单位接洽工作。
（6）与业主委员会的协调工作。
（7）对小区配套设施停车场、娱乐健身场所进行管理。制止占用公共区域的行为。
（8）负责物业和业主等资料的收集、整理及维护工作。
（9）按规定向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况。受开发商委托对开发商保留地方进行管理。
2、保安工作
（1）建立预防性安全防范体系并设立应急机制配合公安机关作好群防、群治的宣传工作。
特别指明：根据物业管理相关法律法规的规定，物管公司提供的保安服务工作，是指对本物业公共区域的治安防范服务和秩序维护服务，不含乙方室内的人身、财产保险、保证和保管责任。
（2）对来访客人依照安全事务相关管理办法进行询问或登记。
（3）地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作。
（4）定期或不定期巡视、检查小区安全防患工作。
（5）可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更损害公共服务设施。
3、设备维护与工程维修工作
（1）检查、巡视小区。
（2）如乙方需要对房屋进行装修，则业主应严格按照设计及建设部110号令《住宅室内装修管理办法》以及甲方制订的装修管理规定，完成其所属房屋的装修工程。如甲方发现乙方聘用的装饰单位及工人违反装修规定或有其它违反小区相关物业管理规定的行为，甲方有权制止或向业主提出相应的赔偿，或在认为有必要情况下将其请出小区。装修期间，甲方及其授权的工作人员有权进入正在装修的房屋，以检查并确定装修规定是否得到遵守。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔要求及费用完全由乙方负责。在装修期间擅自改造房屋结构，甲方有权加以制止。
（3）建立小区内公共建筑设备及乙方所属单位、房屋基本档案。
（4）保持公共区域内水、电、气、闭路电视、通讯、宽带网、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、公共排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复，或积极协助协调相关专业部门进行修复。上述区域及系统涉及大修或更新应在业主委员
会授权下进行，并动用大修基金。（5）建筑及其设施保修期内协调开发、承建商进行乙方所有单元内发生的建筑、水、电、气、通讯、闭路电视、宽带网、排污等建筑系统保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维修。
（6）对配套系统设备进行日常维修维护。
4、环境工作
（1）保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好。
（2）按照政府有关部门的要求对公共绿化区域予以养护。
5、监督工作
督促各业主遵守及履行本协议条款，有权利采取必要措施（包括提醒、劝告、收取滞纳金、违约金、收取额外服务费用，张榜公告、限制或终止服务、委托发律师函及提起诉讼等）以保证本协议的履行。由此而造成的损失由违约人承担。
6、财务工作
（1）每月定期向乙方收取管理费及其他应缴纳的费用，有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金。
（2）定期复查收费情况以确保所有业主／使用人履行其缴纳费用的责任，定期复查欠款，并发布公告。
7、其他工作
甲方有权征求业委会同意的基础上，在不违背业主整体权基础上制定、修改相关管理规定，并公布于小区告示栏，对各业主及使用人均有约束力。
8、特约服务工作
适时设立以下服务项目，合理收费，并可根据需要设立新的服务项目：房屋代管、代租、代办电话安装；钟点服务；代购商品；搬家；代送鲜花；代叫出租车；叫起床；代购机船票；洗车；医疗护理以及乙方商议的其他服务内容。
第三条乙方（业主）权利、义务和责任
除由本小区业主委员会决定外，乙方无权在甲方任期内提出解约。乙方在享受并行使下述权利和使用其所拥有的单元时，须同时承担并履行本协议约定的责任和义务：
1、乙方对其产权所属的单位具有安全的所有权，可以出售、转让、赠与、抵押、出租、批准享用或以其它方式处理，而无须其他业主同意，只是所有上述异动须在一个月前书面通知甲方，如产权发生转移，乙方督促业主在产权转移15天内与甲方完善相关物业管理方面的书面手续并重新签订物业管理服务协议和公约，结清所有乙方应承担的款项，否则，甲方仍视同乙方为本协议履行的主体。房产出让后，新业主亦应受本协议约束和保障，若乙方出租其所拥有的单元，须保证该承租人遵守并履行本协议所制定的条款，并承担连带责任，乙方亦有义务为其拥有的单元购买有关保险，并保持其连续有效性；
2、乙方可根据本协议及公约维护自身的合法权益，并通过业主委员会行使对小区管理的决策权；
3、乙方根据本协议监督甲方安全保卫工作，对甲方及其员工的工作有监督建议权及投诉权；
4、乙方需按期付清因其拥有完全产权的单元房号和使用该单元而产生的与甲方相关的各项税收、费用。费用的计算面积标准为：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定的前后甲方收取费用的差额不作退补；
5、乙方应于每月10日前缴纳物管费及其它应缴费用，乙方可用现金缴纳各项费用。
特别指明：物业管理费收取起始时间是以售房合同约定的交房日期为准。业主提前接房，物管费自业主接房之日起计（开发建设单位未按时交房的除外）；业主延后接房，物管费按接房通知书约定的最后一个工作日开始计算。乙方应按交房合同的约定交房时间办理接房手续，并开始向甲方支付物业管理费等相关费用。
6、乙方有告知其雇员、亲属、朋友、进入小区时，遵守小区管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。
7、乙方有协助甲方维护小区公共安全的义务，当发现异常情况或安全隐患时，应及时处理并告知甲方。
第四条乙方承当的费用及缴纳
乙方应根据本协议和《**花园业主公约》及其附件的有关条款向甲方按时缴纳管理费用，并承担逾期未付的责任。
1、公共性物业管理服务收费的构成
（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用（不含外墙清洗费）；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
2、物业维修基金
物业维修基金应保持一定的数额，不足部分由业主续缴，专项用于物业公用部分的大、中维修、更新、改造。
3、费用及其计算标准的核定
（1）**花园的物业管理工作费收费标准为：（建筑面积）
住宅：0.75元／平方米／月
电梯费：30元/户/月
门面物业：2.5元／平方米／月
( 2 ) 大修基金按国家建设部和重庆市政府有关的管理规定及小区实际情况计收；
( 3 ) 特约服务实行明码实价、双方自愿的原则，阶段性的价目由甲方提供，甲方工作人员应在服务前向被服务方明示价格；
( 4 )二次供水价格按照市政供水每吨价格加二次供水用电总价加线损执行；
( 5 )公用水电费按国家收费标准据实摊销；
4、缴费办法
（1）物业管理费a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；
b、物业管理费按月缴纳。乙方应在当月15日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴纳金额的3‰缴纳滞纳金；
c、物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定交房时间为准。
d、交房后，若发生水电气任何一项费用或已装修入住，则当月起物管费按收费标准全额执行；在此之前，物管费按收取标准一半执行。
（2）特约服务费
特约服务采取自愿、协商的原则进行，物管将以通知、公告等形式预先公布特约服务价格。
第五条 甲方服务期限
**花园由甲方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自**花园竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算）。
第六条 甲方对物业管理费的收取标准可以根据国家相关政策规定和货币价值，经业主委员会同意后变更。如遇国家政策作重大调整或货币严重贬值，维持原收费标准显失公平时，任何一方均有权要求变更；
第七条 若本协议任何条文因国家或地方政府法律的变更而无效、非法或不能执行，则按新的法规要求执行，但本协议其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而受损；
第八条 甲、乙双方一致同意在履行本协议时，若发生任何争议应首先进行协商解决，协商不成的，向小区所在地人民法院提起诉讼；
第九条 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议及附件一经甲、乙双方签署即生效。
甲方：重庆**物业管理有限公司乙方（业主）：＿＿＿＿
**花园管理处
（签章）委托代理人：＿＿＿＿
＿＿年＿月＿＿日＿＿年＿＿月＿＿日
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：前期物业合同霸王条款是否有效
专家点评:发展商剥夺买方对前期物业管理协议条款提出异议的权利属霸王条款
条款十:“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方,买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容。”
【典型案例】
黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房,在签订购房合同时,眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容:“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方,买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”,于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议,每平方米收2.8元管理费,黄先生听了,也没要求详细看两个文件就签了合同。
入住半年后,黄先生收到物业公司通知,要他去补签物业管理协议,并缴纳半年管理费,签物业协议时,黄先生发现管理费高达4.8元/平方米,于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的,并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款,现在只是补签。黄先生感到受骗了,投诉到市消委会。
【点评意见】
一个新的小区交房时,业主还不能成立业主大会来制订业主公约,只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约,业主照单签字,而等到小区业主大会成立,有个较长过渡期,而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。
附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款,剥夺了买方对条款提出异议的权利,属于霸王条款。(深圳大学法学院专家学者点评)
【市工商局、市消委会提示】
《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的,消费者要仔细阅读,对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉,对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。
篇3：前期物业管理合同有效期限
[案情]
20**年11月2日,王某与K房地产公司签订预售合同一份,购买某小区A89栋物业。该房屋交付后,王某同意将该房屋交该房地产公司选聘的某物业管理企业H统一管理。K房地产公司与H物业管理企业于20**年10月12日签订前期物业服务合同一份,约定由H物业管理企业管理某小区,约定管理费为每月每平方米1.80元,该收费标准经过所在区物价管理部门审批。20**年10月,该小区的业主委员会成立,因与H物业管理企业在收费标准等事项上不能达成共识,而未能签订新的物业服务合同。王某从20**年4月份开始,拒绝交纳物业服务费。20**年5月28日,H物业管理企业将王某诉至法院,请求判令王某支付拖欠的物业服务费。
[判决]
一审法院判决王某于判决生效10日内偿付所拖欠的物业服务费用。王某不服判决,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。
[评析]
前期物业管理,是指在业主委员会成立之前,建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同,由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”本案中,K房地产公司与H物业管理企业签订的前期物业服务合同合法有效,该合同的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订物业服务合同之时,并且效力及于小区全体业主。因此,王某负有向H物业管理企业履行交纳物业服务费用的义务。
篇4：热论前期物业合同引发法律缺失
纠纷层出不穷,物权法及物管条例应完善前期物业服务条款
前期物业管理合同随着形势的发展,现有物业法律已不能完全提供相关的服务。如物业管理条例对于前期物业服务协议的签订规定就相当粗疏,由此引发了诸多法律问题,此现象也已引起业界广泛重视。近日,北京市律师协会物业管理专业委员会召开物业管理法律研讨会,针对前期物业合同存在的相关问题以案说法,就目前前期物业合同遭遇法律缺失的现象进行了剖析。
案例1 10年前的前期物管合同已难满足业主要求
案例:顺义区某别墅区1994年预售,1996年进入现房期,之后3年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工,但业主是分批入住。所以从1996年到现在,小区一直没有成立业主委员会,现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10年中,开发商更换了三任物业管理企业,但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。
由于是10年约定的合同,一些标准,如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题,如社区维修基金没在前期物业合同体现出来等问题,现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降,物管公司利用和会所开展经营活动创收益时,也直接影响到了社区服务质量,故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主,因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为,依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。
分析:北京市天矛律师事务所律师包华认为,该纠纷发生的第一个原因是社区前期物业管理时间过长,前期物业管理委托合同中的一些重要内容已无法满足现在业主的要求。而当物管公司和业主之间存在意见不一致时,由于没有业委会从中协调,彼此之间沟通不畅,导致矛盾无法及时解决而久积成疾。
此外,引发该纠纷的第二个原因是物管公司与业主对物权归属、经营收益及其分配的理解不同。虽然各自的主张听上去都有一定道理,但由于缺乏客观法律依据,使争议无法调和。
案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款
案例:朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住,在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字,并交纳1年的物业服务费后,才能拿到钥匙。张某因急于收房,没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少,空地都是黄土,没有草坪,绿化率极低,门口很少见到保安,外人可以随意出入,装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理,要求物业公司改进。物业公司经理称,小区属分期开发,要等后期工程全部建成后,才能整体绿化,目前出入小区人员较多,不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费,但物业公司不答应。
回家后,张先生仔细查看前期物业服务协议,发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第2年物业费时,张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。
分析:北京雄志律师事务所律师余国飞认为,这实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题,即前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容,有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。
此外,张先生并没有与物业公司按照合同
篇5：前期物业服务合同示范文本八大新意
物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同,任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同,必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(20**年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究,认为合同有以下八大新意。
新意一:明确合同性质,强化"公众服务"核心
最为醒目的是合同的名称,由"物业管理委托合同"改为"前期物业服务合同","委托合同"改为"服务合同"这不是简单的遣词用语的差别,而是对合同的性质予以了明确的界定。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,它是一种比较古老的合同类型,古巴比伦"汉谟拉比法典"对委托合同就有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些"近似",但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的,实质的差别,这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。《合同法》第四百一十条明确规定:"委托人或者受托人可以随时解除委托合同。"这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征,因而被列为十五种有名合同中的一员。而在实践中,物业服务合同的任何一方都不能随时任意地单方解除合同,
否则势必造成物业管理企业短期行为,小区管理极度不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,并造成社会资源浪费,激化各种社会矛盾。物业服务合同只是《合同法》中的普通的无名合同。
这次改名为前期物业服务合同,主要是明确界定好合同双方之间的关系,既不是委托与被委托的关系,也不是管理与被管理的关系,双方之间的法律关系是一种平等的关系,是服务与被服务的关系。与此同时,突出了物业管理企业提供公众服务是核心这样一个主题。
新意二:引进市场准入机制,设立企业资质门槛
在前期物业服务合同主体的乙方一类,赫然增加了资质等级和证书编号两个条目,其根本目的是在合同中充分体现和实施物业管理企业的资质管理制度。
物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制止违章搭建及违章装修,制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长期保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》第三十二条第二款规定:"国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。"在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监督的有效手段。
新意三:依据《物业管理条例》订立,认真贯彻《条例》强制性规定
"平等、自愿"原则是合同法的重要的基本原则.合同当事人通过协