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花园小区业户手册:物业设备设施

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花园小区业户手册:物业设备设施

  花园小区业户手册:物业设备及设施

  4.1电力供应

  社区为双路供电,每户独立电表,暗线安装灯位,安全插座及开关,而每单位用电最大使用功率为_________。

  为了安全着想,业户不可超越每单位提供的电力供应或维修电力供应装置。

  4.2消防系统

  社区设有___________,每户装有烟感探头及燃气警报系统。

  4.3燃料供应

  设中央供应液化气系统,管线直达各用户,每户设独立燃气表。经业户收楼后即可使用。

  4.4 供暖

  社区配备中央供暖系统。

  4.5 供水

  社区设生活用水及中央热水供应系统。每户独立水表,均提供________小时热水,如发现供水系统出现问题,请尽快通知管理处。

  4.6 电视天线

  社区统一安装公共电视天线,并设碟型天线接收卫星节目;客厅,起居室及主人房均预留天线插座。每户均可接收电视节目,包括_____________________。

  4.7 电话 /通讯插座

  每户均配有IDD国际直拨电话插孔,并留有专门联接Internet网线路。

  4.8花园

  每幢别墅均有独立花园,铺种草木。

  4.9 车房

  每户均设有盖车房,并配以高级遥控电动车房门。

  4.10 信箱

  每户邮件将由管理处分发至个别的信箱中。

  4.11 交通

  设有业户专用空调小巴往返市中心。详情请与管理处联系。

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篇2:物业项目样板房设备设施开关规定

  物业项目样板房设备设施开关规定

  1.0 目的

  明确样板房设备设施的开关,规范样板房内设施设备的开关管理工作,在做到满足样板房开放的条件下尽量节能。

  2.0 适用范围

  样板房及配套地场的设施设备开关。

  3.0职责

  3.1 物业安管部当值人员负责设施设备的开启和关闭工作。

  3.2 物业工程人员负责指导安管人员如何正确、安全的开启设施设备。

  3.3 样板房管理人员负责制定样板房照明和设施设备的开关时间表。

  4.0 概念

  4.1需要开启与关闭的设备设施有:样板房所有照明、空调、生活供水、私家泳池循环水系统、私家花园水景、私家花园内的鱼池、样板房内的音乐、门窗、样板房电源开关等。

  5.0 操作规定

  5.1样板房管理员要对样板房内所有照明开关进行编号与标识,掌握照明开关的控制范围,根据照明效果和照明段时间拟定不同时段的开关灯时间表;在工程人员的协助下,根据样板房开放要求制定设备设施的开关时间表,经项目物业负责人审核批准后由物业安管部执行。

  5.2样板房管理员负责确定样板房内播放的音乐和负责申购,物业安管部当值人员负责播放和将音量控制在规定范围。

  5.3物业工程人员负责将生活供水、私家花园水景、鱼池开关、样板房电源箱各开关做好标识,对安管部班长进行操作培训合格后,由安管部班长指导和培训当值队员正确、安全的开关。。

  5.4样板房私家泳池的操作和开关由物业工程人员负责,其他人员未经批准禁止操作。

  5.5样板房当值人员根据设备设施的开关时间表检查开关情况,如天气有异常需增加照明,可根据实际情况自行调节,并做好记录。

  5.6早班当值人员在上班后负责开启该样板房生活供水总阀,样板房关闭前要检查供水总阀是否关闭。

  5.7房内的空调由当值安管员负责开启和关闭,禁止其他人员操作,空调温度设置到25℃,开启空调后如有异响的要立即关闭并通知工程人员前来检修。

  5.8私家花园水景和鱼池由当值人员负责开启和关闭,但水景的注水、补水等工作由工程人员完成。安管员在开启水景和鱼池后要检查运行是否正常,如有异常通知工程人员检查。

  5.9样板房内的音响由当值安管员负责播放和控制音量,禁止根据个人喜好播放音乐,只能播放指定的音乐光碟。

  5.10新装修好的标装及精装样板房,在投入使用后的半年内必须做到有人当值期间全程开启空调,抽湿防止家私受潮和墙壁发霉。

  5.11半年后,可根据环境温度和样板房所周边是否有污染源确定是否开关空调和门窗,在环境温度低过25℃、周边无施工工程和尘土、空气湿度在75%以下时,可关闭空调和开启门窗通风。

  5.12当值人员在开启照明期间,发现有不亮的灯具要做好登记,并及时报工程人员检修。

  5.13工程人员第半月对样板房室内机虑网清洗一次,室外机散热翅片每半年清洗一次,并做好虑网、散热翅片的清洗记录。

  5.14样板房关闭时,由工程人员检查生活供水总阀、电源开关的关闭情况,防止关闭期间发生水管渗水或电气火灾情况。如影响到鱼池内的鱼生长,通知环卫部将其打捞放到其他鱼池放养。

篇3:物业共用设备设施维修周期标准(推荐)

  物业共用设备设施维修周期标准(推荐)

  序号 类 别 项目 建议周期标准

  1 建筑本体

  屋面维修或更换 5年

  1.1 表层破损或顶层漏雨 5年

  1.2 外墙面破损、渗漏、剥落、陈旧 5年

  1.3 内墙面破损、渗漏、剥落、陈旧 5年

  1.4 墙体明显变形、龟裂、污损、剥落,阳台结构件明显变形、钢筋锈蚀 5年

  1.5 地面、梯步松动、破损、剥落、渗漏 2年

  1.6 地下室防水层老化、破损、渗漏、剥落 2年

  1.7 本体结构、堡坎、护坡、护墙、基础维修 5年

  1.8 除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜 5年

  2 装饰

  2.1 门窗、栏杆油漆老化、皮剥落、松动、脱榫、槽朽、开焊、锈蚀等 1年

  2.2 吊顶、墙面、地面变形、老化、破损、陈旧 2年

  2.3 照明灯饰锈蚀、陈旧、老化、破损 2年

  2.4 公共卫生洁具破损、功能不完好 2年

  2.5 除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜 1年

  3 景观绿化

  3.1 硬质景观

  3.1.1 地面、梯步松动、破损、剥落、陈旧 1年

  3.1.2 建筑小品、雕塑小品破损、陈旧老化 2年

  3.1.3 安全护栏、地面、梯步铺装破损、锈蚀、变形 2年

  3.1.4 栈道、平台、走廊明显变形、剥落、渗漏、破损 2年

  3.2 水景

  3.2.1 水池、水道、水沟、水篦子明显变形、剥落、渗漏、破损 2年

  3.2.2 水泵、循环水管网、水景灯饰系统 累计运行≥500小时

  3.3 园林绿化

  3.3.1 补种、更新乔木 死亡率10%以上

  3.3.2 补种、更新灌木 死亡率10%以上或种植达3年以上

  3.3.3 补种、更新地被植物 死亡率10%以上或种植达5年以上已老化

  3.4 灯饰 注:含灯饰配电系统

  3.4.1 建筑灯、庭院灯、草坪灯灯柱、灯座、灯罩更换 3年

  草坪灯、庭院灯除锈、刷漆 1年

  3.5 其它 除以上项目外影响使用功能和外观的其它维修事宜 1年

  4 供配电系统

  4.1 配电变压器、高压开关柜、高压电缆头、高压电缆、高压避雷器、低压组合进线、低压组合母线、低压电缆、负荷开关、断路器及辅助功能件、互感器等。 每1年(交付12个月或运行1年必须进行首次)

  4.2 配电变压器预防性试验、继电保护校验 1年

  4.3 高压开关设备、电力电缆预防性试验 3年

  4.4 除以上项目外影响使用功能的其它维修事宜 3年

  5 发电机组

  5.1 检查仪表完好性、查柴油、机油、冷却液浓度、冷却水量且畅通、空气滤清器清洁、蓄电池电压符合规定值等;更换发动机机油、机油滤清器、燃油滤清器;清洗或更换曲轴箱通风器、空气压缩机通风器、真空控制器通风器、空气滤清器的盘或滤网、更换冷却液滤芯等。 1年(安装6个月未投入使用或累计运行≥250小时应进行此项工作)

  5.2 重复5.1项工作内容,并清洗校准喷油嘴、燃油泵;检查、修理或更换总成、增压器、减震器、空气压缩机、风扇毂、水泵总成 3年(安装24个月未投入使用或累计运行≥4500小时应进行此项工作)

  5.3 以上项目以外影响使用功能和外观的其它维修事宜 1年

  6 接地保护系统

  6.1 避雷针断裂、锈蚀、松动,镀锌层脱落;避雷器安装不牢;瓷套管裂缝、绝缘不良;接线松动、烧痕、断股;避雷网、避雷带开裂、烧伤;接地装置焊处脱落,接地线断线、断股及严重锈蚀 1年

  6.2 综合接地装置电阻值检测 1年

  7 娱乐健身设施设备

  7.1 运动设施

  7.1.1 室内外游泳池的整修 2年

  7.1.2 室内外各类球类设施的整修 2年

  7.2 娱乐健身器材

  7.2.1 对具有活动性零(部)件的娱乐健身器材,进行维修、清洗、润滑或更新 2年

  7.2.2 无活动零(部)件的娱乐健身器材,进行维修、清洗、润滑或更换 3年

  7.3 室内外休闲设施

  7.3.1 各类休闲设施的整修 3年

  7.4 其它 以上未列的休闲设施项目维修 2年

  8 弱电系统

  8.1 消防系统

  8.1.1 消防报警系统

  8.1.1.1 公共部分感烟探测器、感温探测器、火焰探测器及气体探测器、编码模块、报警中心各功能模块、显示驱动模块、液晶显示器、系统打印机、消防广播系统、电话模块、传输线路等;供电系统变压器、整流板、UPS电源、备用电瓶 每年

  8.1.2 消防灭火系统 注:含水池、水幕、惰性气体。

  8.1.2.1 联动控制器和控制模块、水泵、电动机、轴承、叶轮、导叶、口环、平衡环、平衡盘、转轴、机械密封、管网中闸阀(DN50及以上)、止回阀、管道、压力表、湿式报警器、水流指示器、接合器、消火栓、水带、水枪等;电气控制部分其一次控制回路空气开关、接触器、线路;消防蓄水池(箱)、储气瓶等。 每年

  8.1.3 消防防排烟系统

  8.1.3.1 风机、电机、控制电路、风道、防火卷闸门、防火门等防护设施 每年

  8.1.4 消防器材

  8.1.4.1 各类灭火器、水带、水枪。灭火器状态指示已到红色警戒线或已保存5年 每1年(灭火器更新时限:5年)

  8.2 安全技防系统

  8.2.1 门禁系统 含电子门锁、可视、非可视、安保型等

  8.2.1.1 门口机、读卡器、控制器、电源模块、授权控制及记录存储中心(管理终端计算机)、电控锁(或磁力锁)、UPS电源、蓄电瓶、联网通讯模块、分区隔离模块、隔离保护模块及供电模块、闭门器、传输线路。 每1年(或系统有10%以上用户同时出现故障)

  8.2.2 周界防范报警系统

  8.2.2.1 红外探测器(或红外对射)、报警中心(或管理终端计算机)、UPS电源、蓄电瓶、传输线路。 每年

  8.2.3 电子巡更系统

  8.2.3.1 巡更棒、采集器、管理终端(计算机)、管理软件 每年

  8.2.4 闭路监视系统

  8.2.4.1 摄像机、镜头、云台、画面分割处理器、视频矩阵控制器、云台控制器或解码器、监视器或显示器、图像存贮终端(磁带录像机或硬盘录像机)、磁性录像带 每年

  8.2.5 户内报警系统 不含用户终端

  8.2.5.1 除户内专用分机、门磁、红处玻碎报警器、气体探测器、室内控制线路以外的共用系统部分 每1年(或系统有10%以上用户同时出现故障)

  8.3 其它 除以上项目外影响使用功能的其它维修事宜 每年

  9 电梯系统

  9.1 轿箱

  9.1.1 设备定期(周期性)维修 3年

  9.2 门系统

  9.2.1 设备定期(周期性)维修 每年

  9.3 导向系统

  9.3.1 设备定期(周期性)维修 2年

  9.4 曳引系统

  9.4.1 设备定期(周期性)维修 3年

  9.5 对重平衡系统

  9.5.1 设备定期(周期性)维修 5年

  9.6 控制系统

  9.6.1 设备定期(周期性)维修 每年

  9.7 安全保护系统

  9.7.1 设备定期(周期性)维修 每年

  9.8 扶梯梯级

  9.8.1 设备定期(周期性)维修 2年

  9.9 附属设备

  9.9.1 设备定期(周期性)维修 2年

  10 空调系统

  10.1 主机机组

  10.1.1 设备定期(周期性)维修 2年

  10.2 循环水系统

  10.2.1 设备定期(周期性)维修 每年空调停送期

  10.3 风系统

  10.3.1 设备定期(周期性)维修 每年空调停送期

  10.4 控制系统 注:包含电气部分

  10.4.1 设备定期(周期性)维修 每年空调停送期

  11 给排水系统

  11.1 生活给水系统

  11.1.1 设备定期(周期性)维修 1年或突发故障

  11.2 消防给水系统 注:只限于消防进水及结合器

  11.2.1 设备定期(周期性)维修 1年或突发故障

  11.3 生活排水系统

  11.3.1 设备定期(周期性)维修 1年或突发故障

  11.4 屋面雨水排水系统

  11.4.1 设备定期(周期性)维修 1年或突发故障

  12 其它设施

  12.1 大门、围墙、道路、广场、室外停车位、室内车场(包含停车及人员出入管理系统)、信报箱、垃圾中转站等的维修 5年

  12.2 道闸、公共卫生间维修 1年

  12.3 宣传告示栏、标识、垃圾桶维修或更换 3年

篇4:物业公司基础设备设施控制工作程序


1.0 目的
通过对基础设备、设施进行管理,保证其功能满足公司质量活动和过程的需要。

2.0 范围
适用于丽江花园物业管理公司质量活动和过程中有关的设备、设施资源的管理。

3.0 职责
3.1技术部负责新接管物业设施、设备的验收。
3.2技术部负责对与质量活动有关的设备、设施及环境资源进行控制。
3.3技术部负责消防监控及安全防范方面设备、设施及环境资源的运行。
3.4各管理处、各相关部门和前台负责通知各服务分供应商进行维修。
3.5各部门按照技术部的相关规定,负责对本部门设备、设施及环境资源管理进行管理。
3.6技术部负责设备、设施的维修/保养的实施和验收的监督。
3.7网络管理中心负责相关网络、电脑的维修、保养。

4.0 定义(无)

5.0工作程序

5.1与办公有关的设备、设施的控制
5.1.1各部门提出与办公有关的设备、设施的需求,由行政部按《物质采购控制程序》RGPM-7.4.1-B-01执行。
5.1.2行政部负责对办公环境进行合理化配置及配合实现,以保持适宜的温度、湿度、采光度及良好通风的办公环境,保证员工的身心健康。
5.1.3各部门按照《设备、设施管理规定》对本部门办公设备、设施的合理使用和办公环境的维护。

5.2与物业管理有关的设备、设施的控制
5.2.1 技术部组织相关人员对新接管物业按《物业验收作业指导书》进行验收,并填写《设施设备履历卡》。
5.2.2 各相关部门按《标识和可追溯性控制程序》RGPM-7.5.3-B-01对物业进行标识的管理。
5.2.3 设备、设施的运行管理

a)设备、设施的日常运行
(1)技术部负责制定各《设备、设施运行操作作业指导书》,作业指导书中应包括设备、设施运行过程中对质量的控制;
(2)运行人员按相应的作业指导书执行设备、设施的日常运行,并记录;
(3)技术部督导、检查相关运行人员执行;

b)设备、设施的维修保养
(1)技术部工程主管负责于每年12月中督促各专业公司制定下一年度的设备、设施保养计划,填写于统一的《物业维修保养计划表》。各专业公司的《物业维修保养计划表》由工程主管收集整理齐后,报技术部副经理审核批准。
(2)运行人员按相应作业指导书对设备设施进行维修保养,并记录。
(3)外包的设备、设施维修保养,由各专业公司按合同约定执行,各管理处应会同各专业公司人员负责服务过程的现场监督,并记录于《服务检查记录表》。技术部不定期对设备进行抽检,并记录于《设备联检表》。

c) 设备、设施的报废:
小区公共设备、设施因损耗或损坏无法修复致使不能继续使用时,由技术部组织相关人员确认后,由设备管理员填写《物业报废记录表》,经技术部主管人员审核,交财务部按有关制度规定核定,报总经理批准报废。公司设备、设施的报废,由行政部参考该程序处理。

d) 物业档案的建立
(1)小区物业验收档案的建立按《物业验收作业指导书》执行,并按《文件控制程序》RGPM-4.2.3-B-01和《质量记录控制程序》 RGPM-4.2.4-B-01进行管理。
(2)技术部设备管理员负责小区物业履历档案的建立,技术部文员负责保管。
(3)物业履历档案包括:《物业台账》、《设施设备履历卡》、《物业维修保养计划表》以及物业运行记录、物业维修保养记录、物业报废记录等。
(4)公司物业档案的建立,由行政部参考该程序处理。

6.0相关文件
6.1《设备、设施运行操作作业指导

篇5:物业辖区弱电设备设施管理程序

  质量管理程序文件

  --物业辖区弱电设备设施管理程序

  1.0 目的

  规范弱电设备设施的管理,确保其高效率、高质量地正常工作,为用户提供优质服务。

  2.0 适用范围

  适用于公司所辖物业的所有监控设施系统的管理,如闭路电视监控系统、公用电视天线及卫星电视天线系统、防盗对讲系统、消防广播系统和烟感、温感报警系统。

  3.0 职责

  3.1 管理处主任负责弱电设备设施系统的日常运行监督管理;

  3.2 安全员负责监控设施的操作、日常巡视,管理处机电维修班电工负责弱电设备设施的维修、保养工作。

  4.0 工作程序

  4.1 设备运行维护

  4..1.1管理处每天对弱电设备进行巡视检查和清洁,确保设备运行正常及机房卫生整洁、无积尘、油污,并填写《弱电设备设施系统日巡查记录表》。

  4.1.2 管理处机电维修班电工根据《弱电设备设施系统维修保养规程》进行设备的日常保养,发现问题及时处理,并填写《设备设施维修保养记录表》。

  4.1.3 机电维修班电工每月定期对弱电设备进行维修保养,需要停电/停机时,填写《停电停机申请表》,由维修班长向管理处申请,经管理处主任批准后方可实施,并填写《设备设施维修保养记录表》。管理处应提前三个工作日书面通知用户。

  4.1.4 日常和定期维修保养中出现未能解决的问题,应通知相关的承包商,按合同执行。

  4.1.5 维修班长负责建立弱电设备设施档案,包括弱电管线图、设备台帐,并负责对设备设施作出适当标识。

  4..2 用户维修申请的处理按《维修服务管理程序》进行。

  4.3 应急处理

  4.3.1 监控系统出现报警信号时,安全员应立即赶到出事地点处理问题,确保用户人身、财产安全。

  4.3.2 遇台风/暴雨及出现紧急维修要求时,值班安全员应报告维修班长,通知机电工程部到达现场,必要时请相关服务承包商到场。

  4.4 技术整改

  4.4.1 弱电设备的更新/改造,由管理处提出,经机电工程部验证,并组织技术评定后,由公司机电工程部作出方案,总经理审批后执行。

  4.4.2 凡所属项目的技术整改工程,特别是消防报警系统的整改工程,由机电工程部上报公司总经理审批。

  5.0 相关文件

  5.1《弱电设备设施系统维修保养规程》(***-QP-07-W*-01)

  5.2《维修服务管理程序》(***-QP-13)

  5.3《供应商/服务承包商管理与评审程序》(***-QP-10)

  6.0 质量记录

  6.1《弱电设备设施系统日巡查记录表》(***-QP-07-1/A)

  6.2《设施设备维修保养记录表》(***-QP-07-2/A)

  6.3《停电停机申请表》(***-QP-07-3/A)

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