篇2：员工培训讲稿:做好高层物业前期介入工作

　　员工培训讲稿：如何做好高层物业前期介入工作

　　各位领导、各位同事:

　　大家下午好！

　　随着E棚户区改造一期工程交房的日益临近，E生活区没有高层建筑这一历史也将被改写，这一历史性变化与资产公司领导和广大员工的不懈努力和艰辛付出密不可分。E高层建筑的交工也就意味着高层物业管理迎面而来，这既是机遇也是挑战，如何做好高层物业的前期介入、搞好高层物业管理就成了我们义不容辞的责任。

　　很高兴也很荣幸今天能有机会在这里和大家共同学习、探讨如何做好高层物业前期介入工作。

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商，取决于工程质量，工程质量对物业产生不良影响的时间是长远的。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，下面我们就一起来探讨学习物业管理前期介入验收的具体内容。

　　物业管理的前期介入验收分为五个部分.

　　第一部分物业资料的验收；第二部分共用房屋的验收；第三部分公共配套设施验收；第四部分绿化验收；第五部分机电设备验收。

　　我们先来了解一下第一部分物业资料的验收，资料的验收是物业承接验收的基础，为后期的物业管理服务和以后的物业承接验收打好基础和准备。物业资料验收包括物业产权资料、综合竣工图、施工设计资料、机电设备资料和业主资料5个部分。

　　我们先来了解物业资料验收中的物业产权资料，物业产权资料包括以下5个方面：

　　1、项目开发批准报告；

　　2、规划许可证；

　　3、土地使用合同；

　　4、建筑开工许可证

　　5、用地红线图。

　　物业资料验收的第二部分综合竣工资料（二）综合竣工资料包括以下5个方面：1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

　　2、建设工程竣工验收证书；

　　3、建设消防验收合格证；

　　4、公共配套设施综合验收合格书；

　　5、电梯准用证。

　　物业资料验收的第三部分施工设计资料（三）施工设计资料包括以下6个方面：

　　1、地质报告书；

　　2、全套设计图纸；

　　3、图纸会审记录；

　　4、设计变更通知单；

　　5、重要的施工会议纪要；6、隐蔽工程验收记录；针对隐蔽工程，我给大家介绍一下，隐蔽工程主要是指地基、电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程。

　　物业资料验收的第四部分机电设备资料（四）机电设备资料包括以下4个方面：

　　1、机电设备出厂合格证；

　　2、机电设备使用说明书（要求必须有中文说明）；

　　3、机电设备安装、调试报告；、

　　4、设备保修卡、保修协议。

　　物业资料验收的第五部分

　　第五部分业主资料

　　（五）业主资料包括：

　　已购房业主姓名、坐落、面积、联络方式以及业主专项维修资金交纳情况等；

　　下面我们来了解物业前期介入的第二大项共用房屋验收二、共用房屋验收包括以下16项内容

　　（一）外墙不得渗水；

　　（二）屋面隔热层、防水层完好，排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；

　　（三）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差；

　　（四）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏；（这个主要是为了避免业主在以后的使用过程中，卫生间、厨房的污水倒流入客厅或卧室等房间，破坏地面的装饰，浸泡地板，造成经济损失。）

　　（五）散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；

　　（六）内墙面：内墙面的验收包括3个方面

　　1、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；2、块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直；

　　3、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，

无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

　　公共房屋验收的第七项，门窗的验收

　　（七）门、窗的验收标准包括以下4个方面：

　　1、门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

　　2、门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

　　3、玻璃安装牢固（安装不牢固砸住人或车导致事故），胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

　　4.油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

　　公共房屋验收的第八项

　　公共房屋验收的第八项（八）楼梯无裂缝，钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、无弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；

　　第(九)项木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；

　　第(十)项开关安装牢固，开关灵活，接触良好；

　　(十一)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；

　　(十二)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；

　　(十三)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅；

　　(十四)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹，流水通畅，有足够压力；

　　(十五)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；电视上看到过一个这样的事，某小区一业主给物业管理公司打电话，说自己厨房和洗手间内的地漏返水，污水淹了客厅的部分木地板，业主要求物业赔偿。物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管的管道内残留建筑垃圾造成的，平时排水量少时污水管道没什么事，用水高峰期时则排水不畅，形成返水。由于业主所用的木地板比较昂贵，后期物业更换木地板花费了大概2万元。如果在接管验收阶段认真查验，这样的事情完全是可以避免的。

　　下面我们来了解物业前期介入的第三大项公共配套设施验收

　　三、公共配套设施验收包括以下18项内容

　　(一)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；

　　(二)道路：道路的验收标准包括以下3个方面

　　1、路面平整，块料面层拼砌整齐，无水泥块，无起砂、无断裂；

　　2、路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　3.、交通标识线、路牌清楚完好。

　　公共配套设施验收第三项

　　(三)室外消防设施：室外消防设施验收标准包括：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；

　　消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

　　公共配套设施验收第四项(四)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚；

　　第（五)项垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便；

　　第(六)项安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损；

　　第(七)项安全道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；

　　第(八)项停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；

　　第(九)项自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好；

　　第(十)项明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；

　　(十一)项沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；

　　(十二)项护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固；

　　(十三)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝；

　　(十四)水池、水箱卫生清洁，无渗漏；

　　(十五)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁；

　　（十六）雕塑、小品牢固，完好，安全；

　　(十七)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁；

　　（十八）避雷设施连接牢固。

　　下面我们来了解物业前期介入的第四大项绿化验收

　　四、绿化验收包括

　　绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　物业前期介入的第五大项

　　机电设备验收

　　五、机电设备验收包括以下7个方面

　　第(一)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮；

　　第(二)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；

　　第(三)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；

　　第(四)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好；

　　第(五)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；

　　第(六)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；

　　第(七)安全监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；

　　关于高层物业管理前期介入的专业知识部分，今天与大家分享到这里，下面，我想与大家分享一下这次在整理资料的过程中，自己的一些心得体会：干好高层物业，与普通物业是有很大区别的，不仅需要敬业，更需要专业，高层物业管理，对我们来说是一个全新的概念，我们必须从E生活区的现状出发，结合高层管理的相关专业知识，认真系统地、有针对性地学习，不断完善自己、充实自己、提高自己，适应和紧跟企业今后的发展节拍。优秀的企业离不开优秀的人才，优秀的人才造就了优秀的企业，我期待我们大家与资产公司一道共同创造我们辉煌的明天。因为时间仓促，准备的不够充分，有不足不当之处还请各位批评指正。

　　祝各位领导和同事身体健康、工作顺利！

　　谢谢大家！

篇3：物业项目前期介入工作汇报

　　物业项目前期介入工作汇报

尊敬的公司领导：

　　自20**年4月1日，前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报：

　　一、配合销售做车库、车位的销售工作与前期的物业宣传工作

　　1、配合销售部做前期的物业宣传工作，对接广告公司，并做了500份宣传册、4个宣传展架放于销售部大厅（公司简介、公司荣誉、服务承诺、个性化服务），宣传手册一部分放于销售部做展示，另外一部分由销售人员与客户签署协议一并放入档案袋里交给客户。

　　2、在销售开盘销售车库、车位活动的三天时间里，前期介入小组成员协助销售人员做活动的相关工作，并在现场设置物业服务咨询处，与客户做了前期的物业宣传等咨询工作。

　　3、与销售人员做了简单的服务标准，收费等情况的沟通交流座谈会。

　　二、人员配置工作

　　1、自20**年4月1日起，给项目部及销售部配置秩序维护人员2名，1名服务项目部车辆出入口的管理工作，另外1名负责销售部的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引工作。

　　2、根据销售部经理指示，由我们负责对销售部1名保洁的日常清洁维护工作进行管理，自20**年4月3日起，制定了售楼部卫生清洁标准及保洁员的日常管理制度，对售楼部的1名保洁进行指导与管理。

　　三、前期物品采购及了解当日物品价格的调研工作

　　1、前期办公必需品的采购工作，20**年4月1日，我们对当地各类物品的价格进行了调研比对，并置办了一些办公必需品。

　　四、与新力置业总部对接前期介入人员费用及办公费用

　　1、与新力人力资源对接前期介入小组5名工作人员的公司发放形式，最终确定自20**年4月1日起，前期介入5名工作人员的工资由新力置业集团发放。

　　2、确定前期急需用品的采购方，最终确定办公用品的采购工作及产生的费用全部由新力置业集团承担。（办公日常用品已递交采购申请）

　　五、市场调研工作

　　1、了解当地物业管理情况、物业费用收费、停车场收费、人员工资、食宿要求以及广告公司与供货商的调研工作。

　　六、临时办公室的布置工作

　　1、与项目部协商对临时办公室的办公桌椅进行配置；

　　2、联系广告公司制作了办公室的门牌、标识、上墙制度；

　　七、物业用房确定工作

　　1、与项目部确定物业用房的具体位置及面积；

　　2、与项目部、日新科技确定消防、安防的具体放置位置；

　　3、根据物业用房的具体配置用途及管理方便性，提出具体的设计更改意见。

　　八、地下停车场的车库、车位物业费测算工作

　　1、对巴市当地的地下停车场的管理进行了调研，当地的地下停车场基本都不收取物业管理费，其中有一个小区计划要收取，但最终的收取标准没有确定，根据当地的管理水平及停车场物业费的收取情况，对奥林国际地下停车场的物业费进行了测算，初步测算结束是74元/月/位，最终费用收取标准待领导给予批示。

　　九、现场环境熟悉及项目开发各阶段的工程问题跟进工作

　　具体现场环境及工程进度后附工程工作汇报详细内容

　　下一步的工作计划：

　　一、据了解，奥林国际项目要在4月15对安徽隆峰建设的6#—10#进行一次试验收，我们将协助新力项目部做此次的房屋验收工作

　　二、根据项目部反馈的消息，5月30日要进行房屋验收初次验收工作，6月30日之前全部将验收问题整改完毕，6月30日后将要开始与物业公司进行交接。

　　三、根据以上交房时间，我们要在本月20日前进行客服员与工程

　　人员的招聘工作，招聘人员的范围暂定要从学校里招聘，招收学生，因为当地的物业管理水平较低，若招聘当地的人员，考虑到对公www.pmceo.com司，理念的不吸收，会影响我们的服务理念，所以暂时考虑招聘学生。

　　四、根据我们上交的人员配置及薪酬标准的申请，领导给予批示后，

　　我们将开始正式的招聘工作。

　　五、根据目前了解到的交房时间，我们的时间也非常紧迫，接下来

　　我们会对交房前的各类所签署的协议资料进行校对，确定内容后开始印刷，具体完成时间计划在5月10日左右。

　　六、确定各类质量记录表格，根据奥林花园作业指导书的标准质量

　　记录表格，我们将开始编制本项目的质

量记录表格，其中陆桂莲负责编制行政、客服部质量记录表格，辛星负责编制环境事务部、秩序维护部质量记录表格，王仁丙负责编制工程部质量记录表格，所有编制完成时间计划在4月30日前。

　　七、与新力置业集团落实招聘人员的食宿，并落实工资的发放情况。

　　八、制作各类广告宣传内容，确保在交房前广告宣传到位。

　　九、完成公司总部及其他临时性工作。

　　汇报人：陆桂莲

　　作者：陆桂莲

篇4：项目前期介入售楼处物业委托管理协议书

　　项目前期介入及售楼处物业委托管理协议书

　　甲方：天津CC地产有限公司

　　乙方：天津CC物业管理有限公司

　　从CC集团整体利益出发，从新项目的前期销售到后期的物业管理，为了加强公司之间的配合，提高操作水平及展示集团整体形象，支持项目销售，为客户提供满意的高品质生活服务，获得广大的客户群体及经济效益，社会效益，创造合力。天津CC地产有限公司（以下简称甲方）与天津CC物业管理有限公司（以下简称乙方）就甲方所开发项目前期介入及售楼处物业委托管理事宜，经双方协商达成如下协议：

　　一、委托内容：

　　1、z墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z第壹城、z县项目、z春天、z蓝湾、半岛.豪庭、柠檬、蓝色版块项目的售楼处（会馆），样板间（外卖场）和示范环境等的清洁卫生服务；车辆停放服务；物业咨询服务及有偿服务(售楼处及样板间开荒、外围玻璃清洁等)。

　　2、协助售楼处举办前期的社区文化活动，联谊活动，推动销售工作。

　　3、物业的客户调研、咨询工作等，深入理解客户群体服务需求，周边市场环境，细致体会项目规划设计思想，出具项目前期策划方案，物业管理方案等。

　　4、物业管理的前期介入，从使用功能、管理经验出发提出建议。

　　二、双方责任：

　　物业工作人员由乙方根据工作标准与甲方协商定编配备（各项目人员配备明细附后），协助甲方完成销售工作。具体管理及人事关系隶属乙方，人员工资、福利及日常消耗材料的采购费等按乙方出具的费用支出明细由甲方负责，根据项目实际需要，人员增减由甲方提出要求，并经双方协商后签订补充协议。

　　三、结算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的费用，由乙方按照实际发生额出具费用明细，由甲方一次结清。

　　2、自20**年3月份开始，按以下方式结算

　　1）各项目费用支出控制建筑平米在10万平米以下－0.25元/月.平米之内，10万平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按当月实际发生额列出明细，经项目销售经理确认。

　　3）甲方按费用支出明细每季度结算一次。

　　3、各项目每月支出费用测算附后。

　　四、如由未尽事宜，双方另定补充协议

　　五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。

　　六、附《各项目人员配备情况及每月支出费用测算明细》

　　七、附《售楼处物业服务标准》

　　甲方：天津CC地产有限公司乙方：天津CC物业管理有限公司

　　年月日年月日

篇5：前期物业管理前期介入协议

　　前期物业管理前期介入协议

甲方：乐山市z房地产开发有限责任公司

乙方：

　　为了优化设计、提高工程质量以及开发效益，同时为做好前期物业管理准备工作，提高物业管理水平，根据《合同法》及有关物业管理法法规，本着“平等、自愿”的原则，经甲乙双方协商，甲方特委托乙方为“z花苑一期”提供前期介入物业服务。特签订以下协议：

　　一、物业基本情况如下

　　名称:“z花苑”小区一期

　　类型:商业、住宅小区

　　位置:z县建设路新兴街66号

　　建筑面积:（预测面积）

　　二、甲方的权利与义务

　　1、协议期内甲方有权对本协议所服务的项目以“物管服务：乐山市宏利物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

　　2、甲方对乙方的服务管理实施监督检查，根据乙方提交的前期介入工作内容，按项目进展分阶段确定前期介入工作量，并有权进行全面考核评定。

　　3、甲方须尊重乙方前期介入服务人员，积极配合乙方的服务工作。

　　4、甲方免费提供乙方在本项目现场办公场所，并负责报销所产生的合理的办公管理费用及派驻服务人员的工资。

　　5、签收乙方提供的报告等书面材料。

　　三、乙方的权利与义务

　　1、乙方根据在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为甲方提供前期介入物业服务。

　　2、前期介入人员有权要求甲方工作人员对乙方提出的意见或建议给予书面反馈，对于甲方因未及时采纳或拒绝乙方建议而产生的不良后果乙方不承担责任。同时，对甲方提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。

　　3、乙方应遵守协议约定，自觉履行协议条款，提供优质的前期介入物业服务。

　　4、当甲方需要更换乙方派驻的服务人员（须提出正当合理的更换理由）或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任服务人员跟随原人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的服务正常运作不受影响。

　　5、在服务期内对甲方的合理服务需求给予充分的配合，与甲方保持良好的沟通联系。

　　四、协议期限

　　自本协议签订之日起至本项目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派驻人员

　　前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围派驻相应服务人员。

　　六、费用支付及方式

　　前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行乙方申请，甲方审批，给予报销支付；乙方派驻的服务人员工资由乙方提工工资标准，甲方核实，由甲方按月支付发放。

　　七、违约责任与赔偿

　　甲乙双方任何一方若有违反本协议内任何条款的行为，守约方有权依照本合同条款终止本协议，并具有通过法律程序追偿违约方责任之权利。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。

　　八、终止合同

　　在下列情况下，甲方可提前壹个月书面通知乙方无条件终止本协议：

　　1、在履行本协议时，因乙方或乙方驻场人员管理不善、严重疏忽造成重大事故、投诉并导致经济损失的，或不能够及时配合甲方工作要www.pmceo.com求以及在本协议项下有意或蓄意之过失等行为的情况。

　　2、若乙方或乙方驻场人员发生严重违约时，乙方在收到甲方说明过错的书面通知后5个工作日内未予纠正的情况。

　　3、因乙方或乙方驻场人员的原因，造成甲方形象或声誉严重损害的，或造成本物业商业机密泄露的情况。

　　九、纠纷解决

　　因在履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本协议应继续履行。

　　十、经双方协商一致，双方可对本协议的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　十一、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。

　　十二、本协议及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

　　十三、本协议甲乙双方签字生效，一式肆份，甲、乙方各执两份。

　　甲方签章：乙方签章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日