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物业投标工作四要素

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物业投标工作四要素

  摘要:

  物业的承接越来越多的经历招投标,招投标工作成为各家必究的课题,总结招投标过程主要有四个要素:一是招标方对投标方管理水平的认可程度,经历了明察与暗访、参观到考察的过程,越来越像创优迎检;二是投标方对招标文件的把握程度领会业主需要,实地考察现场,科学规划管理方案,合理测算管理费用;三是投标方对竞争对手的研究,知彼知己,突出自身管理特色和经营优势;四是招标现场的审时度势,准备充分,分工明确。

  关键词:四要素 考察现场 贴合实际 特色 优势 对手 项目经理 答辩

  随着后勤社会化进程的不断深化,越来越多的物业项目需要通过社会公开竞标来完成,这也成为物业管理企业承接项目的主要途径,如何提高企业的中标几率,并保证中标后的物业具备盈利能力,成为各家物业管理企业高度重视的课题。我总结招投标过程主要有以下四个要素:

  一是招标方对投标方管理水平的认可程度;二是投标方对招标文件的把握程度;三是投标方对竞争对手的研究;四是招标现场的审时度势。

  针对这几个要素,我认为投标工作应注重以下几点;

  一、准备工作:

  凡事预则立,不预则废。一次投标工作决不仅仅是标书的制作和投标会上的答辩过程,它是各投标方企业经济基础,管理水平,团队建设,人才储备等综合实力的较量。因此,投标前的准备工作至关重要。

  对招标文件内容的全面了解,重点把握,靠单兵作战是不切实际的,也难以编制出称得上“科学”的标书。所以,标书的制作同样是一个各方专业人员参与,群策群力的过程。因此,从物业现场考察,招标文件的研究,都需要由围绕投标工作而组成的小组成员共同参与。每人负责招标文件中的一个专业的编制,然后由投标小组长统稿,召开讨论会,最后审核定稿。

  学习借鉴国内外先进相似物业管理的思路和做法来制定方案,但必须解决好与拟管项目和本企业实际情况相结合的问题有所取舍,注重有所创新,加强对工具书的学习、增加参观建学的机会、而非移植现成方案。对特殊物业,新型物业如医院、商场等,必要时要拟请顾问专家。

  二、物业管理方案制定

  首先,招标方对投标方管理水平的认可目前主要通过实地考察来检验。在考察人员由走马观花到越来越专业化的形势下,考察所涉及的领域也越来越深入,越来越广泛。各被考察单位反馈的管理水平也越来越真实、准确。因此,企业应首先严抓在管项目工作质量,确定市场竞争的资本。

  其次,建立仔细研究招标文件内容和仔细考察物业实况的良好习惯。对招标文件的把握,体现在对业主要求的理解,对现场的实地考察,对管理方案的科学规划,对管理费用的合理测算。对物业现场的考察工作,应注意以下几点:

  1、标的物的智能化程度、坐落位置、规模。

  2、物业的用途:商用、商住、住宅、档次、装饰材料构成、基本设备

  3、周围环境影响:(治安、交通、噪声)。商贸、村庄、政府要地、学校、驻军、民族、风俗习惯等。

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篇2:物业招投标技巧分析

  第一部分 物业管理招投标的基本程序--知己知彼,百战不殆

  物业管理企业介入市场方式的发展

  接管方式

  直接应聘方式

  投标方式

  条例的要求

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  物业管理招标与投标的 一般过程

  1.准备阶段

  选择招标方式(公开招标/邀标)

  成立招标领导小组(相关部门和专家)

  确定招标项目、招标指导思想及原则

  向社会发布招标公告。

  相关链接--招投标方法和组织

  方法:

  注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

  确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

  无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较,后价格评价)

  组织

  开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

  2.招标阶段

  )编写招标书 --(案例:招标文件)

  拟招标的物业基本情况 物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

  对招标的有关说明(物业管理委托期限,物业移交日期、给物业管理提供的条件,以及其他需要说明的问题)

  物业管理考核标准与奖惩措施

  投标开标时间

  投标单位资质审查

  招标项目交底(标前会议,或者先到现场视察,再集中开标前会)

  投标书的报送(物业机构)

  3.开标阶段

  评标委员会(专家组成)审阅投标文件

  现场答辩(沟通)

  评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

  评标委员会确定预选中标单位

  公证员宣读公证书,确认中标单位(如有必要)

  4.中标和订立合同

  资料整理与归档

  合同的主要条

篇3:物业管理投标指南

  确定投标意向并成立工作机构

  物业管理企业在获得投标信息后,即可按企业的拓展计划,确定投标意向,相应成立投标工作领导组,由公司总经理或有关部门经理及方案编制人员组成,开展可行性研究工作。

  获取招标文件

  收到招标邀请函通知书后,投标工作小组应迅速组织齐备公司经营资质的有关资料和证件,按招标单位规定送交预审,获取招标文件后,应详细阅读文件内容,熟知各项要求,特别是对招标文件中投标保证书、履约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨,并向招标单位确认投标书中不清楚事项,以便作准备。

  考察物业现场

  投标单位应多次组织人员到物业现场进行现场实地考察,对照图纸、设计说明书及招标文件有关内容、仔细分析,从而为管理方案的构想奠定基础。

  成本测算

  投标单位应组织富有经验的财会人员和物业管理人员根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析,作出较为精确的测算,对国家规定的管理服务单价可不必计算。在确定单价时,要从竞争战略高度和战术要求上去推敲,单价确定后与工作量相乘,便可得出管理服务费总标价。

  编制标书

  投标单位在作出投标报价决策之后,就应组织编写人员分工合作,按照招标文件中的各项要求编制标书。投标书的主要内容(详见后文第三节"方案编制"和第五节"方案范例")概要介绍如下:

  1. 介绍投标企业的概况和经历

  首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况,着重介绍现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的效绩、成果、经验。

  2. 分析投标物业的管理特点

  通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功上的特点,列出管理上的难点, 提出相 应的管理措施 。

  3. 拟定质量管理目标和采用的管理方式

  质量管理目标,是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效益、经济效益、环境效益、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。

  管理方式,是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式,如实行"一体化管理"、"以区养区",推行ISO9002质量体系规范化运作等方式。

  4.拟定管理服务内容

  包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容,大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、社区文化活动等七大服务,内容力求周详。

  5. 物质装备计划

  本着合理配置、保障利用的原则,对员工住房、管理办公用房以及各类设备和用具,拟出一个周密的计划,计划中应确切列出住房面积、物品分类单价及金

  6.管理人员配备

  根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、,力求精简高效,在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称(技术人员)、用功类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。

  7.管理规章制度

  包括管理单位员工内部制度和约束各方的公共契约,各项制度均要以国家法律为准绳,以地方政府相关法律为依据,结合实际而定,使之具有合法性、实用性和可操作性,也才能产生约束力。

  8.档案建立与管理的设立

  应按标准化、电脑化建立档案管理流程,将系统收集环境资料(图片)、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存,以备检查利用。

  9.经费收支预算

  根据招标文件中提供的数据,以及实地考察了解到的材料进行测算,制定经费收支测算表。

  10.提出经营、管理、服务的新思路

  为提高管理水平,投标者可在创建安全文明单位、实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出即务实又能体现创新的大思路,以确保管理目标的实现。 以上仅是标书的基本内容,至于详略取舍可依据所投物业的实情而定。

  编制和封送标书应注意的几个问题

  1、 投标文件中的每一空白均需填写,如有空缺,则视为放弃意见。

  2、 投标文件应字迹清楚、整洁、纸张统一,装帧美观大方,最好用打字方式。

  3、 计算数字要准确无误,无论单价、合计、分部合计、总标价及其大写数字均应仔细核对。

  4、 不得改变标书格式,不得涂改,个别字句如经修改,应在修改处加盖投标单位负责人的印章。

  5、 封送标书遵照一般惯例,准备正本一本,副本两本,分别包装封印,封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等,法人签字并盖投标单位公章。

篇4:物业管理投标综合说明书

  投标综合说明书

  业主:_____________

  1.根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______ 物业的招标文件,遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定,我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知,招标答疑纪要的所有内容后,我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价,承担上述物业的全部管理工作。

  2.一旦我方中标,我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

  3.一旦我方中标,我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

  4.一旦我方中标,我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作,如确需变更,必须征得业主的同意。

  5.我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效,在此期间内我方的投标有可能中标,我方将受此约束。

  6.我方同意招标书中各条款,并按投标标价总额3%交纳保证金**万元(大写)。若我方违约,则扣除所缴纳的全部保证金。

  7.除非另外达成协议并生效,招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

  投标单位:______(印鉴)

  法定代表人或委托代理人:_______(盖章、签字)

  日期:______年___月___日

篇5:教学楼物业管理投标书

  服务模式设计部分

  关键词

  ◆服务理念: 用心服务,创过程精品

  ◆服务模式: 书香氛围型物业管理模式

  ◆服务原则: 专业整合、创优恒优、严控成本、

  零度干扰、隐形封闭、利润返还、一票否决

  ◆服务措施: 选用一专多能型管理人才、实SERVICE

  服务系统、 区域主管组织模式创新、

  聘请港式清洁服务顾问、导入ISO9000-ISO14000质量环境管理体系、开通服务便利车、加强细节关注、推进个性化增值服务

  书香氛围型物业管理模式设计

  █ █ 导语

  物业管理在我国内陆产生、发展并成熟于华南,由最早的英美物业管理模式舶来,逐渐与我国的本土文化相结合,与中国的社会管理体制改革相适应,与民风民俗文化理念相融合,形成了体现中国民生独特风格的物业管理模式。而每个物业服务项目有其自身的特点,管理的方式模式也不会一履皆适。物业管理模式一定要与物业的属性相适应。一是要适合物业的自身定位;二是要适合物业的独特特点;三是要适合物业单位的文化价值选择。适合的,才是最好的。广电物业是中国物业管理模式形成历史的参与者,深刻地洞悉物业管理模式选择的内涵要义。博取英美物业管理模式的精华,根据物业项目具体特点,详尽考察物业管理定位诸要素,精心定制服务匹配,贴身打造管理模式,确保该物业的开发与运营实现其目标价值,是广电物业的一贯选择。

  第一章 模式设计背景分析

  █ █ 物业属性

  本项目物业管理的类型属于华南理工大学的教学大楼,建成时间短,象襁褓中的初生婴儿,需要精心护理,防止因护理不善造成物业瑕訾,无法补救,给业主造成形象与经济上的损失。

  █ █ 服务对象

  教学大楼的使用功能是提供优良的教学与学习环境。因此,本项目物业管理管理内容是物业的安全、保洁、绿化等事项,服务的对象却是教师、大学生和业主,都是对环境有着较高要求的知识分子。只有高品质的物业管理服务才能确保物业品质的高水平维持。

  █ █ 管理现状

  为了充分了解客户对物业管理服务的需求,广电物业特意组织了对物业管理现状服务满意度的调查,并依据广电物业管理服务标准对管理现状进行了一次彻底评估。

  (1)我们趁课余时间对50名师生进行了调查,结果如下:

  物业管理服务现状满意度与服务需求调查结果

  服务项目 服务需求度 满意率

  安全服务 86.7% 71.1%

  清洁服务 94.3% 60.4%

  绿化服务 85.1% 78.9%

  房屋服务 82.6% 89.3%

  自习空间 98.5% 42.2%

  投诉处理 80.2% 82.7%

  临时帮助

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