物业管理权交接方案

　　更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在"更换"问题上，有着深入的研究，并有多次案例和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。

　　根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：

　　一、程序的合法性

　　物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

　　二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持

　　协调相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。

　　中正方的支持主要是指：

　　法律顾问，提供法律支持。

　　物管顾问、财务顾问，提供专业支持。

　　政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

　　三、具体交接工作安排

　　1．发展商负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。

　　2．双方物业公司确认交接步骤及内容。

　　3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。

　　4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

　　5．发展商与原物业公司的合同缮后事宜。

　　四、交接内容

　　交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。具体大块如下：

　　（一）工程交接

　　1．成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定工程验收负责人及各专业交验人员，一般由以下专业人员组成：电气、暖通、给排水、土建、电梯（如有）、锅炉（如有）。

　　2．召开工作会议，布置各专业组接收要求及具体事项。

　　3．接收工作要求

　　参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保文件资料手续齐备，工程质量及各项技术指标符合标准。

　　4．物业交接工作程序

　　（1）接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接收时间。

　　（2）交方应提供的资料、文件。

　　1）图纸资料、文件、交接清单。

　　2）设备清单。

　　3）能源消耗情况（列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字）。

　　4）住户交纳能源费情况统计表。

　　5）备品备件、材料物品库存登记表。

　　6）设备运行记录。

　　7）交接班记录。

　　8）值班记录。

　　9）工具、仪表，维修设备登记表。

　　10）人员花名册。

　　11）设备维保合同（有效期内）。

　　12）维修费使用情况及盈亏。

　　（3）交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。

　　明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。

　　（4）交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业交接清单和运行试验记录。

　　（5）交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题，双方应认真记录，协商解决办法，对交接中遇到的工程遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。

　　（6）钥匙移交

　　（7）设备交接顺序

　　1）变配电设备（变配电室）。

　　2）热力设备（热力站、锅炉房、热交换站）。

　　3）燃气设备（调压站或调压装置、燃气表房）。

　　4）消防报警设备。

　　5）保安监控设备（含摄像、可视对讲等）。

　　6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

　　7）运输设备（电梯）。

　　8）维修设备（工程维修用如，电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等）。

　　9）其它设备（电脑、办公设备、电开水器等）。

　　（各类交接清单见附件。）

　　（二）财务交接

　　确定财务交接的日期，在正式交接之前，交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册；接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。

　　交接内容主要包括核实资产与负债；清理债权、债务；重新认定未执行的合同；银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付；原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。

　　交接方式上，应做到交付方对交接内容真实、明确；接收方对交接内容查证、清楚。同时，接收方要同交接内容涉及的第三方见面，落实交接内容，并履行必要的法律手续。

　　（三）文档交接

　　鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同，文档编制也有较大区别，建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过ISO-9002的企业，文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过，则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。

　　双方交接按目录内容进行签收即可。

　　文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，主要包括：维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。

　　（四）人事安排

　　１．岗位交接

　　根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录，我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接，并以文字说明交接完毕，经双方确认签字。

　　２．人事安排

　　在原有人员人事安排上，本着"双向选择，择优安排，加强培训"的原则，充分考虑原有员工的各人意向与职业特长，合理安排，调动其工作积极性与主动性，发挥潜能，实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工，要组织培训、考核，使其达到上岗要求，确保服务质量，维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动，积极做好人事的各环节工作，手续齐备、快捷。做到"留者安心，离者舒心"。

　　３．劳动关系

　　对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员，应办理相关的人事手续，即终止与原物业管理公司的劳动关系，与均豪物业管理公司签定劳动合同，并根据我公司的整体工作布置，安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。

　　关于接管工作的其它说明

　　1．接管工作需提前一个月进行安排，其中

　　二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。

　　二周时间的全员培训。

　　2．岗位移交在二个工作日以内完成，移交保驾需3-5个工作日。

　　3．物资文档等其它交接约需5个工作日完成。

　　4．财务交接按划线制进行交接，我司承诺可进行全程顾问，所需时间暂无法确定。

　　5．我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。

　　风险防范

　　更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：

　　（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

　　（2）原物管企业提出高额补偿。

　　（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

　　（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

　　（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

　　所以要做好风险防范工作，避免业主和使用人工作、生活受到影响。

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